Brevkasse

26.05.2026 10:40:54

Spørgsmål
Jeg har købt et rækkehus fra 2020. Ved overtagelse opdager jeg voldsomme kradsemærker i gummifuger omkring vinduer, skydedørene og trappen, som uden tvivl kommer fra sælgers kat. Ved ikke om de var der ved fremvisning eller om de er kommet i tidsrummet mellem fremvisning og overtagelse. Der er intet nævnt i tilstandsrapporten. Har sælger eller ejendomsmægler juridisk pligt til at oplyse om de ødelagte fuger? Eller burde jeg selv have opdaget dem ved fremvisning hvis de altså var der?

Svar
Du skulle nok selv have opdaget dem ved din gennemgang.

Du kan næppe rejse krav mod sælger i denne situation.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.05.2026 10:39:31

Spørgsmål
Vi har solgt vores sommerhus med overtagelse d.01.05.2026 Der er desværre opstået en tvist med køber der mener at have krav på 2 pH lamper, der fremgår på billederne af huset. Vi har taget lamperne ned d 07 marts og erstattet dem med rispapir lamper. Vi indleverede inventar liste til mægler d. 11 marts, og skrev ikke lamperne på, da de ikke længere var i huset. Køber så huset d.20 marts og igen d28 marts, hvor vi fik besked om at de ville købe huset. Ved nøgle overdragelse d 01 maj, gør køber krav på lamperne, vi afviser da lamperne har været taget ned siden d 7 marts og de derfor ikke kan have set lamperne i huset ved fremvisningerne. Køber “påstår” at de har set lamperne, men vi kunne dokumentere at lamperne var taget ned, da mægler kom på uanmeldt besøg d 7 marts med 2 potentielle køber hvor vi var i gang med at nedtage lamperne og vi kunne fremvise kvittering på at lamperne var indleveret til reparation d 23 marts og hentet fra reparation 10 april. Køber bliver ved med at påstå at de har krav på lamperne og har kontaktet vores mægler via deres advokat, køber har nu ændret mening og siger at de hang i huset ved fremvisning d 20 marts, hvilket er usandt! Hvad gør vi i denne her situation, kan vi beholde lamperne eller er vi forpligtet til at overdrage dem til køber , selv om lamperne aldrig har hængt i huset da det er blevet fremvist for køber.

Svar
Jeg mener ikke køber kan have nogen berettiget forventning om at lamperne medfølger i handelen, så jeg synes I skal holde fast.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.05.2026 09:13:56

Spørgsmål
Hej , vi er på vej tilbage fra udlandet efter et knap 3 års ophold . Vi overvejer at købe et sommerhus og bo der i en periode på fra marts til August . Spørgsmålet går på om man må have folkeregister adresse i sommerhuset i denne periode ?

Svar
Fra den 1. marts til 31. oktober må du bo ubegrænset i dit sommerhus.

Fra den 1. november til 28/29. februar må du kun overnatte i korte perioder; sammenlagt højst 9 uger.

Folkepensionister, efterlønsmodtagere og førtidspensionister må dog bo i sommerhuset hele året, hvis de har ejet det i mindst 1 år.

De præcise regler og undtagelser afhænger af følgende:

Sommerhalvåret (1. marts – 31. oktober)

Du må frit bruge sommerhuset i denne periode. Det er også her muligt at flytte din folkeregisteradresse hertil, hvis du ønsker det, men selve boligen beholder sin sommerhusstatus.

Vinterhalvåret (1. november – udgangen af februar)
Sommerhuset er primært tiltænkt fritidsbrug. Derfor gælder der et forbud mod helårsbeboelse i vintermånederne for at bevare de rekreative områder.

Du må maksimalt overnatte i sommerhuset i 9 uger i alt i denne periode. Disse uger kan bruges som ferier, weekender eller helligdage.

Undtagelser (Hvem må bo der hele året?)Selvom du ikke er pensionist, kan du bo i dit sommerhus året rundt under særlige betingelser:

Pensionistreglen: Hvis du er folkepensionist, efterlønsmodtager, modtager af fleksydelse eller over 60 år og trukket tilbage fra arbejdsmarkedet, har du ifølge Planloven personlig ret til at bo der hele året. Dette kræver dog, at du har ejet sommerhuset i 1 år.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.05.2026 09:11:25

Spørgsmål
Jeg har her en formidlingsaftale på 11 måneder. Under betaling ved opsigelse står der: \”Ved opsigelse af formidlingsaftalen betales der ikke vederlag. Dog er sælger gjort bekendt med, at udgiften til fotografering angivet under salgsbudgettets pkt. 2.2 betales til medvirkende ejendomsmægler uanset salg, dog senest 9 måneder efter udførelse eller ved salg af ejendommen, hvad der måtte komme først.\” Må ejendomsmægleren godt tage betaling for fotograf ved opsigelse? Skulle løbetiden så ikke være 6 måneder?

Svar
Ja, ejendomsmægleren må godt kræve betaling for fotograf ved opsigelse, da det udtrykkeligt er aftalt. Det er uden betydning, at formidlingsaftalen løber mere end 6 måneder. Dog må en formidlingsaftale kun løbe 6 måneder, hvis den er resultatafhængig. Det vil i så fald betyde, at du i realiteten er frigjort fra aftalen allerede efter 6 måneder. Dog skal du under alle omstændigheder betale udgiften til fotograf.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

26.05.2026 09:09:13

Spørgsmål
Jeg sælger andelsbolig. Køber har set lejligheden og set vurderingen og skrevet købs kontrakten under. Nu mener de at de har betalt for meget for skab som skulle have været løsøre, hvad de mener. Og en masse små ting som et wc bræt som sider lyst, dørhåndtag der sidder skævt. Jeg sælger har betalt penge for en vurderingsmand kommer og laver en vurdering af lejligheden korrekt. Hvor står jeg juridisk? De har tilbage holdt 25.065 kr. vurderingsmanden mener køber og sælger skal finde ud af det selv. Men vurderingsmanden har været oppe i sælgers lejlighed og haft køber med og lavet en ny vurdering. Kan man det? Uden sælgers godkendelse?

Svar
Det er vanskeligt at besvare dit spørgsmål, da det kræver nærmere oplysninger om skabet og de mangler, som køber har gjort gældende. Dog kan jeg oplyse, at køber kan have ret i sine krav, også selvom køberne har set lejligheden og vurderingsrapporten inden købet. Min erfaring fra disse sager siger mig dog, at køber næppe vil få medhold omkring skabet, men derimod nok om de øvrige krav, men blot ikke med et så højt beløb, som kræves. Formentlig er beløbet langt lavere. Nok mindre end halvdelen. Hvis jeg var jer, ville jeg derfor – til et start – tilbyde køber kr. 5.000 til fuld og endelig dækning af kravet. Formentlig vil køber ikke få mere i sidste ende alligevel.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

18.05.2026 10:59:50

Spørgsmål
Hej , vi er på vej tilbage fra udlandet efter et knap 3 års ophold . Vi overvejer at købe et sommerhus og bo der i en periode på fra marts til August . Spørgsmålet går på om man må have folkeregister adresse i sommerhuset i denne periode ?

Svar
Kære Spørger

Fra den 1. marts til 31. oktober må du bo ubegrænset i dit sommerhus.

Fra den 1. november til 28/29. februar må du kun overnatte i korte perioder; sammenlagt højst 9 uger.

Folkepensionister, efterlønsmodtagere og førtidspensionister må dog bo i sommerhuset hele året, hvis de har ejet det i mindst 1 år.

De præcise regler og undtagelser afhænger af følgende:

Sommerhalvåret (1. marts – 31. oktober)

Du må frit bruge sommerhuset i denne periode. Det er også her muligt at flytte din folkeregisteradresse hertil, hvis du ønsker det, men selve boligen beholder sin sommerhusstatus.

Vinterhalvåret (1. november – udgangen af februar)
Sommerhuset er primært tiltænkt fritidsbrug. Derfor gælder der et forbud mod helårsbeboelse i vintermånederne for at bevare de rekreative områder.

Du må maksimalt overnatte i sommerhuset i 9 uger i alt i denne periode. Disse uger kan bruges som ferier, weekender eller helligdage.

Undtagelser (Hvem må bo der hele året?)Selvom du ikke er pensionist, kan du bo i dit sommerhus året rundt under særlige betingelser:

Pensionistreglen: Hvis du er folkepensionist, efterlønsmodtager, modtager af fleksydelse eller over 60 år og trukket tilbage fra arbejdsmarkedet, har du ifølge Planloven personlig ret til at bo der hele året. Dette kræver dog, at du har ejet sommerhuset i 1 år.

mvh

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

16.05.2026 07:38:17

Spørgsmål
Jeg har her en formidlingsaftale på 11 måneder.

Under betaling ved opsigelse står der:
“Ved opsigelse af formidlingsaftalen betales der ikke vederlag. Dog er sælger gjort bekendt med, at udgiften til fotografering angivet under salgsbudgettets pkt. 2.2 betales til medvirkende ejendomsmægler uanset salg, dog senest 9 måneder efter udførelse eller ved salg af ejendommen, hvad der måtte komme først.”

Må ejendomsmægleren godt tage betaling for fotograf ved opsigelse?
Skulle løbetiden så ikke være 6 måneder?

Svar
Ja, ejendomsmægleren må godt kræve betaling for fotograf ved opsigelse, da det udtrykkeligt er aftalt. Det er uden betydning, at formidlingsaftalen løber mere end 6 måneder. Dog må en formidlingsaftale kun løbe 6 måneder, hvis den er resultatafhængig. Det vil i så fald betyde, at du i realiteten er frigjort fra aftalen allerede efter 6 måneder. Dog skal du under alle omstændigheder betale udgiften til fotograf.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

16.05.2026 07:24:26

Spørgsmål
Jeg sælger andelsbolig. Køber har set lejligheden og set vurderingen og skrevet købs kontrakten under.
Nu mener de at de har betalt for meget for skab som skulle have været løsøre, hvad de mener. Og en masse små ting som et wc bræt som sider lyst, dørhåndtag der sidder skævt. Jeg sælger har betalt penge for en vurderingsmand kommer og laver en vurdering af lejligheden korrekt. Hvor står jeg juridisk? De har tilbage holdt 25.065 kr. vurderingsmanden mener køber og sælger skal finde ud af det selv. Men vurderingsmanden har været oppe i sælgers lejlighed og haft køber med og lavet en ny vurdering. Kan man det? Uden sælgers godkendelse?

Svar
Det er vanskeligt at besvare dit spørgsmål, da det kræver nærmere oplysninger om skabet og de mangler, som køber har gjort gældende. Dog kan jeg oplyse, at køber kan have ret i sine krav, også selvom køberne har set lejligheden og vurderingsrapporten inden købet. Min erfaring fra disse sager siger mig dog, at køber næppe vil få medhold omkring skabet, men derimod nok om de øvrige krav, men blot ikke med et så højt beløb, som kræves. Formentlig er beløbet langt lavere. Nok mindre end halvdelen. Hvis jeg var jer, ville jeg derfor – til et start – tilbyde køber kr. 5.000 til fuld og endelig dækning af kravet. Formentlig vil køber ikke få mere i sidste ende alligevel.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

06.05.2026 14:37:05

Spørgsmål
Vi har set på en attraktiv grund, men det viser sig, at der er to mergelgrave på grunden. Vurderingsportalen vurderer grunden til godt og vel under halv pris af de andre grunde i området. Det skyldes angiveligt de bløde jordforhold. Der er lavet indledende jordbunrdsundersøgelser, der peger på, at der skal laves yderligere undersøgelser ift. bæredygtig jord. Ejendomsmægleren siger 1) at vi \”ikke kan bruge vurderingsportalen til noget\”. 2) at vi kan give et bud med forbehold for de geotekniske undersøgelser Vi køber ved at give et bud reelt en grund, som vi ikke kender \”kvaliteten\” af. Ejendomsmægleren siger, at vi skal bekoste udgiften til en geotekniker, men så har vi en kæmpe udgift, hvis vi ikke vil købe grunden alligevel eller sælger ikke vil gå ned i pris. Hvordan griber vi det an bedst muligt?

Svar
Jeg kan ikke se anden fremgangsmåde end at I køber/giver bud betinget af jordbundsforholdene.
Det er normalt at I selv skal bekoste den geotekniske undersøgelse, så de penge kan være spildt.

I bør alliere jer med en boligadvokat i jeres område.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

06.05.2026 06:20:47

Spørgsmål
Jeg har købt en ejerlejlighed og er i forbindelse med renovering (flytning af køkken), blevet opmærksom på at jeg ikke kan etablere køkkenet i det andet rum uden at få adgang til min underbos lejlighed. Der skal etableres en afgrening på fællesfaldstammen i etageadskillelsen. Dette arbejde kan ikke udføres uden at man laver et hul ned til underboen og sætter den her afgrening på mellem hans loft og mit gulv og derefter genetablere det, arbejdet vil umiddelbart ikke kunne ses fra hans lejlighed efterfølgende, men her kommer det springene punkt så, han nægter os adgang. Jeg har gravet i vedtægterne, og i vedtægterne står der følgende: Stk. 2. En ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger. Vil dette arbejde, kunne falde under det pågældende stykke, således at jeg kan gennemfører mit køkkenprojekt og mine håndværkere vil kunne gennemfører arbejdet?

Svar
Ja, jeg vurderer at det arbejde du skal have udført kan omfattes af bestemmelsen i vedtægterne.

Hvis ikke underboen giver adgang bør du kontakte bestyrelsen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

05.05.2026 06:02:41

Spørgsmål
Hej
Vedr. forberedelse af salg
Hvornår må jeg bestille tilstands- & energirapport?
Er der nogen regler der?
Mvh mia

Svar
Hej Mia
Nej det kan bestilles og gennemføres når som helst.
Jeg vil dog sige at de allerfleste vælger at vente med at gøre det til der er en seriøs køber, for skulle denne køber springe fra har man rapporten i maximal salgstid derefter.
Mig
Dennis Holm Pedersen
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

04.05.2026 12:09:52

Spørgsmål
Min mand og jeg har lige købt et hus.Det er fra 1951. I tilstandsrapporten var intet nævnt, men vi har fundet ud af, at der i radiatoren i stuen stikker asbest op omkring rørene på radiatoren som isolationsmateriale. Det er meget tydeligt, for det stikker op af gulvet, men sælger og ej heller mægler har sagt noget til os omkring det og har benægtet det i tilstandsrapporten. Kan man gå tilbage og kræve erstatning og sanering? Endvidere så var vandtrykket så lavt, at man ikke kan gå i bad. Det nævnte rapporten heller intet om. Kan man overhovedet gøre noget? Sælger har tegnet en ejerskifteforsikring.

Svar
I bør anmelde begge forhold til ejerskifteforsikringsselskabet. Det er muligt, at I forsikringsselskabet vil dække omkostningerne til udbedring.

Dog vurderer jeg, at der er størst usikkerhed om, hvorvidt det med asbesten kan blive dækket. Det vil afhænge af, om noget sådant var almindeligt på opførelsestidspunktet, eller om der er tale om et lige frem sundhedsfarligt forhold. Det er meget tænkeligt, at forsikringsselskabet ikke har pligt til at dække en sanering. I så fald er det muligt, at I kan rette et erstatningskrav mod sælgeren. Det vil dog kræve, at I kan bevise, at huset ville være handlet til en lavere pris, hvis sælgeren loyalt havde oplyst herom.

I princippet kan sælgeren også være erstatningsansvarlig vedrørende det manglende vandtryk, idet sælgeren måske nok var opmærksomhed herpå og bliver erstatningsansvarlig ved at fortie oplysningerne.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

04.05.2026 12:08:19

Spørgsmål
Jeg har underskrevet en formidlingsaftale for 3 uger siden med en ejendomsmægler – for at prøve at afdække interesse for salg og pris af mit hus med løfte fra ham om 1/høj salgspris +2/at der var to-tre potentielle købere i hans skuffe. Der er ikke foretaget andet end et telefonkontakt ogenkelt besøg af ejend.( ingen fremvisninger ikke udarbejdet foto/ + andet salgsmateriale, ikke foretaget tilstandsrapporter afl anden dok fra min side) Frarådning fra bank om køb af ny lejlighed før salg ( som jeg fandt )og evt dyr mellemfinansiering i en periode med finansiel uro har gjort at jeg har meddelt ejendomsmægler at jeg er blevet frarådet salg pt og er på pause. Formidlingskontrakt kan opsiges -men hvad vil det koste mig ? Misligholder jeg kontrakten ved ikke at få foretaget tilstandsrapport ( som jo har 6 md) Har dog meddelt ejendomsmægler at han gerne må sende potentielle “skuffe”købere – men de er tilsyneladende “forsvundet” og vurderings- salgs pris er efter min vurdering sat for alt for højt og det nedslag jeg potentielt skal af med ligger evt på 10% Ejendomsmægler har netop forsøgt at sælge mig billig lejlighed i lokalområde – i min optik fordi han ved hans pris er sat alt for højtid og der er måske ikke rigtig “ 2-3 skuffe kunder” Alt i alt jeg stoler ikke på ham – men Hvad gør jeg ?

Svar
Du har ifølge loven ret til at opsige formidlingsaftalen uden varsel. Om det koster dig noget, afhænger af hvad der er aftalt med ejendomsmægleren.

Jeg forstår dog, at ejendomsmægleren ikke har lavet noget egentlig arbejde, og at sagen dermed ikke er tilført omkostninger. Det tyder således på, at du kan udtræde af aftalen helt uden omkostninger for dig.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

01.05.2026 05:56:00

Spørgsmål
Kan en ejerforening gå uden om vedtægterne ved at lave en dispensation på en generalforsamling for en konkret vedtægt, og hvis de kan, kan de så gøre det med en almindelig flertalsafstemning. Når denne dispensation så indeholder nogle helt konkrete betingelser, kan en bestyrelse så gå uden om denne dispensation fordi de nu sætter andre betingelse?
Uddybning: Ejerforeningens vedtægter siger bla. at man ikke må ændre faceelementer eksempelvis nye vinduer.
Der laves då en dispensation, der stiller 3 punkter op der skal opfyldes før en dispensation kan gives. Dette og de tre punkter godkende generalforsamlingen. Bagefter kommer bestyrelsen i tanke om nye ekstra betingelser og aflyser så den dispensation generalforsamlingen har vedtaget med henblik på at der ved næste generalforsamling skal laves en vedtægtsændring.

Svar
Kære Spørger.
Hvis der ikke er hjemmel i vedtægterne til at disponerer som sket,- er det korte svar nej.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside