Brevkasse

10.04.2026 09:45:38

Spørgsmål
Vi har budt på et hus. Ejendomsmælgeren vil ikke sige om sælger har accepteret vores bud, han vil derimod have at vi skal underskriver købsaftalen (uden at vide om buddet er accepteret). Ejendomsmælger siger at der er flere er er interesseret og han samler de underskrevne købsaftaler sammen og præsenterer dem derefter til sælger. Så sælger kan vælge imellem de underskrevne købsaftaler. Er dette lovligt?

Svar
Ja, det må han godt.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

09.04.2026 14:00:23

Spørgsmål
Jeg er medejer af et 2-familieshus og har været ejer af den ene andel i mere end 50 år. Der er tinglyst en samejedeklaration tilbage i 1968, mellem de 2 ejere af de 2 andele, således at begge parter stilles med lige muligheder, hvis den anden part ikke lever op til indholdet af samejedeklarationen. Det fremgår ikke af samejedeklarationen, at ejerskabet af den ene halvdel af 2 familiehuset, kan overgå til et anpartsselskab på baggrund af den ene ejers ønske. Dette endda uden at den anden ejer, nemlig undertegnede, er blevet orienteret om det. Er det lovligt? Som jeg ser det, har det den virkning at vi ikke stilles lige i alle forhold i samejet.

Svar
Nu har jeg ikke set samejedeklarationen, men enhver ejendomsovergang vil normalt udløse forkøbsret til den anden medejer, så det kan typisk ikke lade sig gøre uden medejerens accept.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

09.04.2026 13:56:58

Spørgsmål
Jeg sidder i bestyrelsen i en ejerforening, som består af 17 rækkehuse, der i 2001 er indrettet i en gammel staldbygning. I en af boligerne har der været en vandskade i badeværelset, som ligger i stueetagen. Der er ikke kælder i bygningen. Skaden skyldes en utæt samling i afløbsrøret fra brusebadet. Der er 11 m stikledning fra afløbet til den fælles kloakledning, som ligger udenfor bygningen. Ingen andre boliger er koblet på stikledningen. Det er kun badeværelset med det defekte afløb, som har været berørt af vandskaden. Bestyrelsen har spurgt vores administrator, om det er den berørte ejer eller foreningen, der skal betale for udbedring af skaderne. Vores administrator mener, at det er foreningens ansvar, og henviser til denne dom: https://www.holst-law.com/wp-content/uploads/2021/04/Retten-paa-Frederiksbergs-dom-af-6-april-2021.pdf Det fremgår af vores vedtægter, at den enkelte ejer er ansvarlig for at vedligeholde forsyningsledninger fra forgreningen på fælles ledninger til den enkelte bolig. Det fremgår dog også af vedtægterne, at såfremt en ejerlejlighed skal istandsættes som følge af vandskade eller lignende for hvilken ingen lejlighedsejer har noget ansvar, afholdes udgiften af ejerforeningen. Vores forsikring betaler skaden, da det er en rørskade, men der er fortsat uenighed om betaling for selvrisiko og derudover et det et principielt spørgsmål, som kan have betydning i andre sager.

Svar
Hvis installationen er udført fagmæssigt korrekt i sin tid, er jeg enig med administrator og præmisserne i dommen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

08.04.2026 07:58:57

Spørgsmål
Jeg har et spørgsmål vedrørende fremleje og udgifter ifm. istandsættelse. Jeg har fremlejet min lejlighed ud de sidste to år, og har sendt lejer en fraflytningsrapport (de mødte ikke op til syn). Desværre har lejer ikke vedligeholdt lejligheden i samme stand som de overtog den i, og der er derfor udgifter udover de to måneders husleje som dækker deres depositum. De store udgifter dækker over mistet nøgle (udskiftning af lås), samt hovedrengøring (jeg har foto bevis fra da de flyttede ind og ved fraflytning). Jeg har givet lejer en deadline for betaling på to uger fra min mail om opgørelsen (som er på fredag d. 10 april), men hvad er mine rettigheder som udlejer hvis de ikke betaler det ekstra beløb inden denne dato?

Svar
kære spørger
Du må betragtes som udlejer og er derfor undergivet lejelovens regler.
Der gælder som formkrav blandt andet at der ikke kan rejses krav overfor lejer(altså din fremlejetager) hvis ikke skriftlig påkrav, med opgørelse er fremsendt inden 14 dage efter fraflytning, dvs lejemålets ophørs dato.
du har krav på at lejemålet afleveres i samme stand som det blev overtaget,bortset fra almindelig slid og ælde.
udskiftning af lås samt rengøreing høre blandt andet ind under dette krav.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

08.04.2026 07:45:13

Spørgsmål
Vi købte lejlighed i 2020. I 2021 flyttede nye naboer ind. Og begyndte at gennemtrævle ejendommen. Det viser sig at der er graverende fejl. Fejl og både er manglende vedligehold gennem alle årene, men også det kommunen kalder systematiske fejl med vand indtrængning og brandisolering. Vi står til kæmpe regninger. Er det virkelig os der skal betale. Er der ikke en købelov eller beskyttelse for ikke fagfolk, når man intet anende køber ens drømmeliglighed til sin alderdom. Det skal nævnes det er af dødsbo.

Svar
Kære spørger.
Når sælger af jeres lighed til jer er et dødsbo er der med til vished grænsende sandsynlighed solgt med en ansvarsfraskrivelse.
Det kan i se i jeres købsaftale.
det er m.a.o jer der kommer til at stå med regningen.
Hvis der ikke er en sådan klausul kan i have et krav overfor boets arvinger.
I bør i så fald omgående kontakte en lokal boligadvokat og få klargjort jeres muligheder.
Afhængig af hvor gammelt byggeri der er tale om kan det også være en mulighed at rejse krav overfor den eller de der er ansvarlig for byggeriet. Her gælder dog en 10 årig forældelsesfrist.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

08.04.2026 07:36:44

Spørgsmål
Jeg ønsker juridisk rådgivning i forbindelse med mit samarbejde med en ejendomsmægler og min ret til at stoppe et igangværende boligsalg.

Kort om situationen:

Min formidlingsaftale med ejendomsmægleren er udløbet, og jeg har ikke forlænget den – hverken skriftligt eller mundtligt.

Ejendomsmægleren har dog fortsat med at fremvise ejendommen efter aftalens udløb.

Der er aktuelt potentiale interesserede købere, som har set ejendommen to gange, men der er ikke afgivet noget bud, og der er ikke indgået nogen købsaftale.

Køberne afventer en ny tilstandsrapport. Den tidligere rapport er udløbet for ca. en måned siden.

Jeg ønsker ikke længere at sælge ejendommen og ønsker derfor at stoppe salgsprocessen fuldstændigt.

Jeg ønsker heller ikke at afholde yderligere omkostninger, herunder til en ny tilstandsrapport.

Jeg oplever samtidig, at ejendomsmægleren lægger pres på mig for at fortsætte salget, herunder ved at opfordre til prisnedsættelse og ved at være imod mine ønsker til overtagelsesvilkår.

På den baggrund vil jeg gerne have vurderet:

Om jeg uden videre kan afslutte samarbejdet uden økonomiske krav fra mægleren. Aftalen med mægleren er solgt eller gratis.

Om mægleren kan gøre krav gældende på baggrund af fremvisninger efter aftalens udløb

Om der er nogen risiko i forhold til de nuværende potentiale interesserede købere

Om jeg er forpligtet til at få udarbejdet en ny tilstandsrapport

Hvordan jeg bedst formelt meddeler ophør for at undgå krav eller tvister

Jeg sender gerne formidlingsaftalen og eventuel korrespondance, hvis det er relevant for jeres vurdering.

Svar
Kære spørger.
Din formidlingsaftale er udløbet og du kan derfor uden videre afslutte samarbejdet med mægler.
Solgt eller gratis konceptet er typisk bundet således op, at du skal betale for mæglers udlæg men ikke salær til mægler.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

07.04.2026 07:13:10

Spørgsmål
Hej jeg bor i en lejlighed med nogle gamle vinduer der ikke isolere for støjen fra gaden synderligt. Jeg bor desværre i nærheden af en del værtshuse og det larmer så meget i weekenden at det er som at bo på gaden. Der er live musik med scene mv. i sommerperioden ude på gaden og det er ubeboeligt i det tidsrum. Kan jeg opsige lejemålet før tid pga støjen. Det er alt for meget. Jeg kan høre alle samtaler og råb fra gaden.

Svar
Det klare udgangspunkt er, at du ikke kan opsige lejeforholdet før tid på grund af støjen. Der er ikke hjemmel hertil i lejeloven.

Der er dog hjemmel til, at man som lejer kan ophæve lejeforholdet med øjeblikkelig virkning i tilfælde af, at lejemålet lider af væsentlige mangler. En væsentlig mangel kan være støj.

Der skal dog rigtig meget til, for at støj i en sådan situation vil blive karakteriseret som en væsentlig mangel, og jeg vil – uden at kende de nærmere omstændigheder – tillade mig at antage, at det ikke er tilfældet i din situation. I vurderingen af, om støjen er en væsentlig mangel, indgår mange elementer, herunder blandt andet hvad man kunne forvente, når man lejer et lejemål med den pågældende beliggenhed, om støjen er markant værre end sædvanlig, og om du har reklameret over støjen over for din udlejer. Jeg tror, at navnlig disse parametre vil medføre, at støjen ikke berettiger dig til at ophæve lejeforholdet.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

07.04.2026 07:11:32

Spørgsmål
Vi har overtaget en butik og fik i den forbindelse en overlevering af lejer, som sagde at hun havde fjernet alle hendes ting. på ydersiden af bygningen sidder et skilt, som vi tror hører til lokalerne, med hendes logo som vi har taget ned, sat vores eget logo på og sat op igen (lørdag). Mandag kommer hun for at tage skiltet ned og konstaterer at vi har brugt det. Nu siger hun at skiltet tilhører hende og forlanger at vi betaler 1000kr for skiltet, eller at bringer det tilbage til den gamle stand og returnerer det til hende. Kan man virkelig efterlade ting og så sige bagefter at det tilhører gamle lejer?

Svar
Der er desværre ikke et klart svar på dette spørgsmål. Svaret afhænger af, hvilken aftale udlejer havde med den gamle lejer.

Hvis der ikke forelå en aftale om skiltet mellem udlejer og den gamle lejer, som indebærer, at lejeren har fortabt retten til skiltet, så har den gamle lejer desværre nok ret i, at det er hendes. Spørgsmålet er dog, om hun stadig har en interesse i skiltet. Hvis det ikke er tilfældet, lyder det som om, at hun blot forsøger at presse penge ud af jer. Jeg vil derfor foreslå, at I prøver at forhandle med hende.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

07.04.2026 07:09:09

Spørgsmål
Sælger har relakseret pantebrev 7.1.2026 iflg. tinglysningen og forhindret køber i at benytte afgiftspantebrev ifølge købsaftale af 15.10.26. Sælger skriver at de ikke har overtrådt købsaftalen, hvilket køber bestrider. Hvem har ret?

Sælger skriver: “Andelsboligforeningen er gennem reglerne om tilbudspligt indtrådt i købsaftalen, og foreningen kan som køber ikke opnå bedre ret end den oprindelige køber af Ejendommen. Af købsaftalen af 15. oktober 2025 fremgår af pkt. 25.5: ”Standardvilkår / Omdannelse til og overtagelse af afgiftspantebreve I det omfang det er muligt, er Sælger forpligtet til at foranledige, at ejerpantebrev(e) og øvrige pantebrev(e) omdannes til afgiftspantebrev(e). Sælger sørger for evt. digitalisering af (ejer)pantebreve, og afholder udgifterne hertil. Såfremt Sælger bliver pålagt yderligere omkostninger i forbindelse med omdannelse af (ejer)pantebreve til afgiftspantebreve, re- funderer Køber disse over refusionsopgørelsen. Sælger forpligter sig til ikke at aflyse evt. afgiftspantebrev(e), idet disse overtages af Køber. Køber afholder evt. øvrige omkostninger hermed. Pantebreve, der ikke kan ændres til afgiftspantebreve, f.eks. skadesløsbreve, aflyses, med- mindre andet er aftalt i købsaftalen eller særskilt aftalt i tillæg til købsaftalen. Ovenstående gælder ikke for pant hvilende på flere ejendomme, hvis den solgte ejendom relakseres fra pantet.” (fremhævet her) Købsaftalens pkt. 25.5 er et standardvilkår, der alene forpligter sælger til at omdanne pantebreve til afgiftspantebreve i det omfang, at det er muligt. Standardvilkåret kan ikke fortolkes som en specifik garanti for, at sælgers pantebrev i nærværende handel ville blive omdannet til et afgiftspantebrev i forbindelse med overdragelsen af ejendommen til køber. Sælger har på intet tidspunkt oplyst, at sælgers realkreditlån ville blive indfriet og aflyst i forbindelse med handlen. Det er en betingelse for at anvende afgiftsfritagelsesreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, at det tidligere pant aflyses. Det betyder, at afgiftsparkering ikke har været muligt. I forbindelse med salget af ejendommen er der ikke foretaget relaksering af pantet, men derimod overflytning af pantet til en af sælgers øvrige ejendomme. Dette skete på foranledning af Nykredit, jf. mails af 16. januar 2026 og 23. januar 2026 fra Nykredit. Sælger har i den forbindelse betalt fuld tinglysningsafgift. Sælger har således ikke spekuleret i at få andel i et muligt afgiftsfritagelsesbeløbet.

Svar
Min vurdering er, at køber har ret. Sælger har pligt til at sørge for, at køber kan genanvende tinglysningsafgift på eksisterende pantebreve og ejerpantebreve. Er det ikke sket, er det min opfattelse, at sælger skal betale erstatning til køber med et beløb, der modsvarer den besparelse in tinglysningsafgift, som køber kunnet have opnået, hvis sælger havde omdannet eksisterende ejerpantebreve og pantebreve til afgiftspantebreve.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

25.03.2026 08:14:51

Spørgsmål
Jeg har en enkeltmandsvirksomhed, som jeg gerne vil have på min privat adresse hvor jeg fremstille beslag på en lille 3D printer i små mængder og svejser det på eksisterende plast. Må jeg drive det fra villakvarter? Der er ingen kunder eller skiltning, lyd- eller lugtgener. Jeg vil gerne have min mand ansat i virksomheden inden længe, må vi drive det sammen fra vores fælles adresse?

Svar
Du skal se efter i de gældende lokalplaner som ofte regulerer dette forhold.
Der kan også være tinglyst servitutter som behandler dette forhold.
Hvis du herefter er i tvivl må du kontakte kommunen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.03.2026 08:12:54

Spørgsmål
Vi skal være ude af huset 01.maj og overtager først det nye hus 01.juli i mellemtiden bor vi i vores båd, men den er ikke et sted, som sådan en postadresse. I følge loven skal adressen være der hvor man sover mest, men hvad gør man når der man sover mest ikke er en adresse, hvor man kan sætte sit navn på postkassen ?

Svar
Jeg ville i denne situation undersøge om ikke I kan få postadresse hos nogle venner i perioden.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

24.03.2026 09:01:50

Spørgsmål
jeg har købt en kolonihave i Nordjylland. Jeg har underskrevet overdragelsen og fået udleveret nøglerne. Jeg har fortrydt købet. Er det muligt for mig at fortryde dette og få mine penge tilbage?

Svar
Hej
ja du kan fortryde indenfor 6 hverdage fra aftalens indgåelse.Dette uanset om der måtte være betingelser for købet der endnu ikke er opfyldt.
Det er et krav at du meddeler det skriftlig til sælger og foreningens bestyrelse inden for fristen.
Det er yderligere et krav at du til sælger betaler 1% af købesummen til sælger.
Med venlig hilsen
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

20.03.2026 10:38:42

Spørgsmål
Vi i bestyrelsen er usikre på hvordan vi skal afgøre om en beboer kan fortryde sit køb. Vores administrator giver ikke køber oplysning om fortrydelsesret. Nu ca. et halvt år senere ansøger køber om at fortryde sit køb og få sin gamle ventelisteplads tilbage. Har han ret til det med henvisning til den manglende oplysning om hans oprindelige fortrydelsesret? Vil han kunne stævne foreningen hvis vi afslår hans ansøgning?
(Det er en gammel byggeforening hvor andelsbeviserne overdrages af foreningen. Dvs. det er ikke en aftale mellem to andelshavere. Der er ikke mange penge involveret. Der står ikke noget i vedtægterne om fortrydelse. Der er ingen fortilfælde).

Svar
Hej bestyrelse.
Manglende oplysning om fortrydelses ret suspenderer ikke fristen.
Når 6 dages fristen er udløbet kan der derfor ikke fortrydes.
Hvis i afslår- hvad i bør- kan han stævne jer, men han vil efter min vurdering ikke få medhold.
Mvh
Advokat
Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

20.03.2026 10:33:26

Spørgsmål
Kan det blive anset som et proforma-bytte, hvis min brors kæreste bytter andelslejlighed med min kæreste og jeg, når min bror og hans kæreste køber et hus, og bor omkring 1 måned i vores lejlighed, mens de renoverer deres egen?
Hvornår kan administrator/bestyrelse afvise et bytte eller senere vælge at ekskludere nogen?

Svar
Kære spørger.
Jeg forstår ikke dit spørgsmål,desværre.
Hvis du er i tvivl om det påtænkte kan gøre lovligt ift vedtægterne i de to foreninger vil jeg foreslå at i kontakter de repektive administratorer med spørgsmålet.
En løsning kunne være at undersøge om fremleje er en mulighed og hvor langt i kan komme med det.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside