Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokater. Brevkassen varetages af Danske BOLIGadvokater. Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier. Så du hurtigt kan se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Der ligger imidlertid mange spørgsmål/svar i brevkassens arkiv, så prøv evt. at tjekke, om der allerede ligger et relevant spørgsmål/svar i arkivet. Benyt blot menuen i højre side.

Alle spørgsmål,  der offentliggøres, bringes i anonymiseret form.

 

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

2019/05/16

Spørgsmål:

Jeg har en aftale med mægler – købt eller solgt indenfor 6 mdr. Nu er de 6 mdr gået, og jeg vil ikke sælge mit hus alligevel men har ikke oplyst mægler dette endnu. Han har pludselig to mulige købere til mit hus. Kan jeg meddele mægler, at jeg ikke vil sælge uden at skulle betale salær?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det kan du hvis din formidlingsaftale er udløbet og du ikke har forlænget den.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Min kammerat og jeg ejer 50/50 af en ejerlejlighed, og vi har begge boet i lejligheden i ca. 2 år, men vi har de seneste 10 år udlejet lejligheden. Da vi har boet i lejligheden, vil fortjenesten ved et evt. salg ikke være skattepligtigt.

Mit spørgsmål er nu, hvis min kone køber min kammerats andel, bliver hun så beskattet af sin del af fortjenesten ved et evt. salg af ejendommen ? ( Hun har ikke boet i lejligheden )

På forhånd tak for svar.

Svar:

Kære spørger

En betingelse for, at man kan opnå skattefrihed af avancen ved salg af en ejendom, er, at den har tjent som bolig for ejeren. Din kone vil således blive skattepligtig af en eventuel fortjeneste ved et salg af lejligheden – hvis hun erhverver din vens anpart – da hun ikke på noget tidspunkt har anvendt lejligheden som bolig.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Jeg har købt en bolig med overtagelse i august 2017 inkl. tilstands- og el rapport. På baggrund af disse valgte jeg ikke at tegne en ejerskifteforsikring. Efterfølgende har det vist sig, at et afløb i badeværelset er monteret forkert i henhold til monteringsanvisningen fra leverandøren. Dette er ikke nævnt i tilstandsrapporten. Har jeg mulighed for at stille sælger til ansvar for dette? Hvis ikke, kan jeg så stille den beskikkede bygningssagkyndige til ansvar? For at afløbet skal virke efter anvisningerne fra leverandøren, skal noget af gulvet fjernes og måske nederste vægfliser omkring afløbet. Dernæst skal gulv, væg og fuger reetableres. Jeg kender ikke i skrivende stund omkostningerne på udførelsen af arbejdet.
Glæder mig til at høre om jeres vurdering og mulighederne.
På forhånd tak.

Svar:

Kære spørger,

Udgangspunktet er, at sælger ikke kan stilles til ansvar. Undtagelsen er, hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

Har sælger selv monteret badeværelset, vil der med al sandsynlighed foreligge grov uagtsomhed, og i så fald kan du kræve erstatning af dine udbedringsudgifter af sælger.

Det er også muligt, at den byggesagkyndige kan drages til ansvar. Det afhænger imidlertid af, at om den byggesagkyndige burde have konstateret problemet ved en kort, visuel besigtigelse. I modsat fald kan den byggesagkyndige ikke drages til ansvar. Er de installationer, som er udført forkert, ikke synlige, vil jeg mene, at den byggesagkyndige er uden ansvar.

Det er således en helt konkret vurdering, hvorvidt sælger, den byggesagkyndige eller måske dem begge eller ingen kan holdes ansvarlige.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

 

Spørgsmål:

Min grf.bestyrelse  har langsigtede planer om at etablere elstandere på fælles parkeringsplads, hvor vi har hver vores egen carport, der er tinglyst til hver selvstændig matrikel. Dette er en bekostelig affære, og jeg har ingen interesse i at få elbil eller lader. Kan jeg tvinges til at betale til dette?

Svar:

Kære spørger

Hvis foreningen træffer beslutningen med det ifølge vedtægterne fornødne flertal, kan du indirekte blive tvunget til at betale for projektets gennemførelse. Det er dog ikke sikkert, at det bliver en realitet.

Der kan i foreningens vedtægter være fastsat regler om kvalificeret flertal ved afstemning om et sådant forslag. Dette indebærer, at der skal være et flertal på eksempelvis 2/3 eller 3/4, for at forslaget kan blive gyldigt vedtaget. Nogle afstemninger kræver endda enstemmighed. Dermed er det sandsynligt, at et sådant forslag ikke kan blive vedtaget. Det afhænger helt af stemmereglerne i jeres forening samt den konkrete opbakning blandt foreningens medlemmer.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

 

2019/05/14

Spørgsmål:

Hej. Min pårørende skrev under på salg af sin andelsbolig 3 dage inden han pludselig døde. Overtagelsen af køber er 2 måneder efter hussalget. Betragtes det så som almindeligt salg eller som salg af dødsbo?

Svar:

Kære Spørger

Det bliver nu hans dødsbo som sælger andelslejligheden.

Du bør kontakte en advokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lynhgby

2019/05/08

Spørgsmål:

Vi har et generelt problem i vores grundejerforening med manglende deltagelse til arbejdsdagene. Vi ønsker derfor at forhøje kontingentet med kr. 600 og så refundere kr. 300 ved deltagelse på arbejdsdagene, 2 stk. om året.

Er en sådan refusionsordning tilladt ifald den besluttes på en generalforsamling?

Er refusionsbeløbet skattepligtigt?

Svar:

Kære Spørger

Det vil kræve enstemmighed at vedtage bøder/refusion i kontingentet.

Der er ingen mulighed for at opkræve penge – eller uddele bøder om du vil – hvis et medlem ikke har stemt for forslaget om bøder og refusion og heller ikke deltager i arbejdsdagen.

Så grundejerforeningen må købe professionel arbejdskraft til at få udført de pågældende arbejder, hvis opgaven ikke kan løftes af dem der ikke møder op.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej
Min kæreste og jeg står og skal til at købe et hus. Der er en nedgravet olietank på ejendommen, som i BBR står som afblændet. Vores advokat mener, at vi skal have lavet en jordprøve for at se, om der kan være læk fra den afblændede olietank.
Dette vil sælger ikke gå med til, da han mener, det er et unødigt tjek, da den er dokumenteret afblændet.

Hvordan ser I på denne sag? Skal vi fastholde vores (og advokatens) krav om at få foretaget jordprøver, eller er det unødvendigt, når der i BBR står, at den er afblændet?

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke der findes en tankattest så mener jeg at jeres advokats betingelse er rimelig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej, Vi står og skal skilles, og i den forbindelse skal vores hus sælges. Vi har indgået en aftale med en mægler, men vi har oplevet 2 gange nu, at der har været lovet åbent hus, uden at det har været gennemført. Det betyder, at der ikke kommer nogle potentielle købere til vores hus, samt at de bryder den aftale, vi har haft om åbent hus. Er dette kontraktsbrud, og kan vi afslutte vores aftale, uden at det koster os noget? På forhånd tak for hjælpen

Svar:

Kære spørger

I må først se i jeres formidlingsaftale, om der er beskrevet, hvad der kan gøres ved misligholdelse af aftalen. Finder I ikke svar her, er udgangspunktet, at aftalen kan ophæves, hvis der foreligger væsentlig misligholdelse fra en af parterne.

Det kan diskuteres, om aflysning af åbent hus er væsentlig misligholdelse. Dette vil formentlig bero på en vurdering af, om der sædvanligvis kommer mange potentielle købere til et åbent hus, eller om der sjældent kommer potentielle købere til åbent hus. Inden I foretager jer yderligere, er det også værd at undersøge, om der er tale om åbent hus med tilmelding. Flere ejendomsmæglere praktiserer denne form for åbent hus, hvor der aflyses, hvis der ikke er nogle tilmeldinger.

Bemærk, at det er risikabelt at ophæve en formidlingsaftale, da det er usikkert, hvorvidt der er grundlag herfor. Det beror i sidste ende på en domstolsafgørelse. Risikoen ved at ophæve er, at det senere fastslås, at ophævelsen var uberettiget, og i så fald kan I blive pålagt at betale ejendomsmægleren salær.

Jeg vil anbefale, at I skriftligt meddeler jeres ejendomsmægler, at I vil betragte det som hævebegrundende misligholdelse af formidlingsaftalen, såfremt der aflyses flere åbent hus arrangementer uden, at dette aftales med jer, og bryder mægleren herefter jeres aftale på ny, kan I så overveje, om I vil skride til en ophævelse af formidlingsaftalen og dermed slutte samarbejdet øjeblikkeligt.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

2019/05/06

Spørgsmål:

Hej Boligadvokater,

Vi står og skal købe en andelslejlighed og har hertil fået en vurderingsrapport af forbedringer og løsøre. I denne rapport er der under afsnittet Bemærkninger noteret:

“Der gøres opmærksom på at der ved denne og tidligere gennemgang også har været konstateret skjolder / pletter i loft i stuen. Det bør undersøges nærmere hvor dette stammer fra.”

Da sælger er en god ven, har jeg spurgt ind til dette, men han kender ikke noget til. Han er heller ikke interesseret i at vi betaler en byggesagkyndig til at komme at tjekke hvorvidt det er en fugt skade eller ej. Han vil ønsker at vi “bare” overtager lejligheden, også må vi selv finde ud af herefter om det er noget af betydelig karakter. Hvis ikke, så indstiller han nogle andre til lejligheden.

Mit spørgsmål er, hvis vi køber lejligheden med denne bemærkning, og vi efterfølgende får en byggesagkyndig ud og vurdere om det er fugtskade, skimmelsvamp eller noget andet, hvordan er vi så juridsk stillet? Kan vi søge erstatning eller krav på nedslag i prisen eller hvordan?

Svar:

Kære spørger

Udgangspunktet ved køb af andelsboliger er, at der for andelsboligen udregnes en maksimalpris, hvorfor lejligheden ikke må sælges til en højere pris end maksimalprisen.
Maksimalprisen er fastsat på baggrund af flere elementer, herunder andelsboligens stand.
Imidlertid har I som købere en undersøgelsespligt, hvilket betyder at I ikke kan kræve erstatning eller lignende såfremt I havde viden om en eventuelt mangel inden handlen blev gennemført.

Det kommer således an på en konkret vurdering, hvorvidt der kan fremsættes erstatningskrav eller lignende efter et eventuelt køb. Jeg vil anbefale jer at tage kontakt til en boligadvokat for at få belyst jeres muligheder på baggrund af de konkrete omstændigheder.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej Danske boligadvokater.

Vi har fornyligt solgt en andelsbolig, hvor vi fik lavet en el-rapport, hvori der var konstateret ulovlige el-installationer. Vurderingen af andelsboligen blev lavet udfra el-installationsrapporten, og prisen er derfor sat udfra de fejl og mangler, der er noteret. Køber har gjort indsigelse og vil have udbedret de ulovlige el-installationer. Er det vores ansvar at udbedre dette, selvom der er taget højde for det i vurderingen? Og I så fald – må vi selv vælge en autoriseret elektriker til at udbedre arbejdet, eller må køber gøre krav på en specifik elektriker? Vi har tilbudt at udbedre de noterede fejl og mangler gennem den virksomhed, der lavede el-installationsrapporten. Men køber afviser at få det udbedret, hvis vi ikke betaler for noget mere, end hvad der står i el-rapporten. Hvad det er for noget “mere”, har vi ikke fået specificeret. Derfor vil vi høre jer, om vi juridisk set kun skal udbedre de konstaterede fejl og mangler jf. El-rapporten, eller om han har ret til at forlange mere? Der forefindes ikke yderligere fejl og mangler i andelsboligen.

Svar:

Kære spørger

Såfremt de ulovlige el-installationer var kendt af køber på tidspunktet for handlen, og prisen for andelsboligen er fastsat i henhold til kendskabet til de ulovlige el-installationer, vil køber som udgangspunkt ikke kunne gøre krav gældende.

Imidlertid er det altid en konkret vurdering hvorvidt sælger har varetaget sin loyale oplysningspligt og køber den undersøgelsespligt denne er underlagt ved køb af ejendomme, samt værdifastsættelse af andelsboliger.
Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat med henblik på at få konkret rådgivning i din sag.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

 

2019/04/30

Spørgsmål:

Er det rimeligt, at ejendomsmægler opkræver fuldt vederlag i henhold til formidlingsaftalens betingelser for sælgers opsigelse af aftalen, når opsigelsen sker på aftalens ikrafttrædelsesdato? Har I kendskab til, om opsigelsesbetingelserne fra sælgers side og hermed det vederlag, som sælger skal betale, afhængiger af, om ejendomsmægler er første mægler eller mægler nr to i forbindelse med skift af mægler?

Har mægler pligt til ved præsentation af formidlingsaftalen at informere om betingelser/vederlag ved opsigelse at formidlingsaftalen?

Svar:

Kære spørger

Nej, det er ikke rimeligt.

Mægler har kun krav på rimelige omkostninger, herunder evt. udlæg til fotos og dokumenter og aldrig i denne situation over ¼ af salæret.

Der er ikke pligt til at orientere om de vilkår der fremgår af aftalen.

Skift af mægler har ikke betydning i denne forbindelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2019/04/26

Spørgsmål:

Hej,

Vi bor i en lille ejerforening med 9 lejligheder og et lokale, hvor der drives erhverv – pizzaria. Ny lejer overtog pizzariaet sidste forår og renoverede det frem til åbningen i februar i år. I forbindelse med åbningen, kom der betydelige støjgener fra ventilatoren i flere lejligheder og efterfølgende lugtgener i lejligheden over pizzariaets baglokale. Ventilationen har såvidt vides ikke været tændt i perioden, hvor renovationen stod på. To forskellige reparatører har konstateret, at ventilatoren er i stykker og bør udskiftes.

Nu er spørgsmålet blevet rejst – hvem har ansvar for at betale for ventilationen? Ejerforening, ejer/udlejer af pizzaria eller lejer af pizzaria?

På forhånd tak for hjælpen

Svar:

Kære Spørger

Det har ejeren normalt, men måske siger lejekontrakten noget andet, så dette skal undersøges.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Kære brevkasse,

Vi overtog i december 2018 vores nuværende andelsbolig. Købsaftalen blev underskrevet i august 2018. Vi har for nyligt fundet ud af, at boligen ikke er registreret med eget badeværelse i BBR-registreret. Lejligheden har dog eget badeværelse i form af en håndbruser, der er tilsluttet håndvaskens blandingsbatteri, så man går i bad ved siden af håndvasken (der er gulvafløb). Der er ikke en særskilt bruseniche. Desuden fremgår det både af vurderingsrapport og VVS-tjek, at der er tale om et brusebadeværelse inkl. godkendt vådrumsikring. Vi har i den forbindelse to spørgsmål.

1) Vi ved, at man har pligt til at opdatere data i BBR-registret. Men det er altså ikke sket i vores boligs tilfælde. Hverken af sælger eller evt. tidligere ejere. Skal vi stole på BBR-registret eller vurderingsrapport/VVS-tjek? Principielt tænker vi, at vi kan have købt en andelsbolig med et ulovligt/ikkegodkendt badeværelse, hvorfor vi evt. kan kræve nedslag i købssummen med tilbagevirkende kraft?

2) Hvis vi sælger vores andelsbolig om et par år, hvordan står vi så? Vi er lidt bekymrede over, at en fremtidig køber vil kræve nedslag i prisen for et ulovligt/ikkegodkendt badeværelse (evt. med tilbagevirkende kraft). Vi er i tvivl, om hvad vi skal gøre.

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Ja, andelshaveren/andelsboligforeningen har principielt pligt til at opdatere BBR.

I bør undersøge om badeværelset er godkendt med vådrumssikringen, hvis ikke har sælgeren et problem overfor jer.

Ved videresalg kan I blive ansvarlige overfor en ny andelshaver.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Kan en bestyrelse bestemme, hvem man bor sammen med? 3 veninder vil bo sammen i en 4 værelses andelslejlighed, som den ene ejer. Bestyrelsen vil ikke tillade det og henholder sig til en paragraf i vedtægterne: Stk. 2. Fremleje eller –lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen. (betingelser som ikke er beskrevet i vedtægterne).

Da de bor sammen og deles om udgifterne og iøvrigt har fælles husholdning mm., mener jeg ikke, der er tale om udlejning af værelser, og dermed har bestyrelsen ingen ret til indblanding. Eller?

Svar:

Kære Spørger

Med den begrænsning at jeg jo ikke kender vedtægterne, mener jeg ikke bestyrelsen kan modsætte sig dette.

Det samlede antal personer, der bor i lejemålet må dog ikke må overstige antallet af beboelsesrum.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørg BOLIG-brevkassen

(SPAM tjek) 10 + 5 =

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse