Brevkasse

11.02.2026 13:10:34

Spørgsmål
Hvordan spittes typisk ejerudgifter og boligskat mellem par hvor den ene kommer med 75% (pga. stor friværdi) af købsprisen og den anden med 25%. Parret deles om gælden. og hvordan splittes tab eller gevinst ved salg?

Svar
I selv skal aftale, hvordan I deles om udgifter, gæld og avance ved et senere salg. Det er en god idé at skrive det ned for det tilfælde, at I senere skulle blive uenige.

Hvis I ikke kan blive enige, vil resultatet være, at I skal dele alt ligeligt, dvs. både ejerudgifter og avance/tab ved et salg.

En rimelig måde at dele udgifter og avance vil efter min opfattelse være, at dele alle udgifter ligeligt, og at vedkommende, som har lagt en større udbetaling ved anskaffelsen, får tilsvarende mere ved salg, dvs. får sin investering/sit indskud tilbage, eventuelt med tillæg at værdistigning/afkast af merindskuddet, og at et eventuelt tab herudover deles ligeligt.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

11.02.2026 13:07:38

Spørgsmål
Min søster døde d. 16.1.2026.  Hun boede i en lejebolig hos AKB. Hun havde også en kolonihave. Når vi (min bror & jeg) sælger kolonihaven, skal salget ( minus det vi skal betale i arveafgift på 36,25%) så ind under min søsters formue, så AKB kan komme med evt krav om deres udgifter i forbindelse med istandsættelse af lejligheden ? Hun har boet i lejligheden i 37 år. Det beløb der stod på hendes vedligeholdelses konto, har de lukket pga dødsfaldet. Eller kan AKB ikke gøre krav gældende overfor os og boet ?

Svar
KAB skal nu igangsætte en proces for at vurdere, om boet efter jeres søster skal betale istandsættelsesudgifter. Bliver det tilfældet, skal et sådant krav betales af boets midler, og herefter vil arven blive fordelt mellem jer.

Hvis I finder KAB’s (mulige) istandsættelseskrav for uberettiget, har I mulighed for på boets vegne at klage til Beboerklagenævnet, der kan bestemme, at kravet skal bortfalde eller nedsættes, hvis der er grundlag herfor.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

08.02.2026 08:15:58

Spørgsmål
Jeg bor i en visiteret ældre/handicapegent bolig. Hos mig bor min voksne handicappede søn med autisme, han er på førtidspenion ligesom jeg. Jeg under dan gamle ordning før 2003 og han på den nye. Jeg er bevilliget hjælp til indskud og flytning som personligt tillæg. Når kommunen udregner min tilbagebetalingssaldo vil de at min søn som ikke kan stå på lejekontrakten og ikke kan overtage boligen hvis jeg dør eller kommer på plejehjem, skal betale halvdelen af huslejen. Han betaler i forvejen alle sine udgifter selv. men han skal vel ikke betale halvdelen af en husleje når han ikke kan stå på lejekontrakten.

Svar
Når kommunen tager stilling den støtte, du kan opnå, sker det på baggrund af husstandsindkomsten. Din søn er utvivlsomt en del af din husstand. Da han er over 18 år og har sin egen indkomst, indgår hans indkomst dermed i husstandsindkomsten, hvilken således danner grundlag for vurdering af af dine muligheder for økonomisk støtte m.v. Jeg mener derfor ikke, at kommunen begår fejl.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

04.02.2026 11:02:45

Spørgsmål
Vi er i chok. Vi har solgt en andelsbolig på Amager. Da køber vil til at gøre den i stand , opdager hun, at der måske er skimmel bag ved noget tapet, der hænger løst. Hun stopper og henvender sig til os og foreningen. Foreningen sætter gang i yderligere undersøgelser. De konstaterer tør væg, ok luftfugtighed, men de kan åbenbart med det blotte øje se, at der skimmel nederst på væggen. Der har ikke stået noget op af den væg i mange år. For den er uisoleret og derfor kold og i risiko for svamp. Det skal udbedres..Og andelsforeningen vil ikke betale, for det må være nogen, der ikke har luftet ud. Det kan ikke med sikkerhed være dette. Men de spørger ud i opgangen, og en lejlighed ud af 5 andre svarer, at de ikke har skimmelsvamp. Det ved de jo ikke, vi vidste det ikke. Denne kolde væg har altid været issue og blevet nedprioriteret, når der skulle udbedres. Vi er så trætte af dette. Har vi nogle muligheder for at protestere.
mvh
Dorte breuning
30271590

Svar
Kære Sopørger.
Jeg vurdere at det er andelsboligforeningens ejendom og at foreningen derfor må stå til ansvar.
I er som andels bolighavere mest at betragte som lejer hvorimod foreningen er ejer.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

04.02.2026 10:59:46

Spørgsmål
Vi har brug for en midlertiddig adresse hos vores søn i ca 3 mdr.Bliver han beskattet af det.mvh. Krista

Svar
Kære Spørger.
Ja idet omfang han modtager leje er det skattepligtigt.
Ellers er det min vurdering at en skønnet leje kan falde ind under afgifts frie gaver.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

03.02.2026 10:32:59

Spørgsmål
Vi har en ejerlejlighed i en bygning med 8 lejligheder. Vi har ingen forening for en ejer ønsker det det ikke. Mit spørgsmål: Det er vel ikke en demokratisk beslutning om man vil have en ejerforening – det er vel et ( lov)-krav ?
Ser frem til afklaring
Mvh
Palle

Svar
Hej Palle.
Det er et demokratisk anliggende at stifte en ejerforening.
Ikke at have en ejerforening er i min optik helt uansvarligt.
I har fælles bygnings bestanddele såsom kælder,-tag mm som der skal træffes fælles beslutninger om.
Jeg skal derfor anbefale at i kontakter en lokal boligadvokat og får hjælp til at stifte ejerforeningen for jeres bebyggelse..

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

03.02.2026 10:25:57

Spørgsmål
Hej
Er det lovligt at anbringe et bryggers-/teknikrum i en garage, som er udført som sekundær bygning i skel uden byggetilladelse? Også hvis der er adgang til garagen eller rummet via køkken?
Må der opsættes en varmepumpe til at holde rummet varmt? eller skal det holdes under 15 gr. for ikke at overgå til boligformål?
På forhånd tak.

Med venlig hilsen

Nicolai Wolf Klithof

Svar
Kære Nicolai.
det kommer meget an på de konkrete forhold.
Carporte og garager opfattes ofte som bygninger der ikke er omgærdet af det store regel sæt.
Men det er det.
Anbefalingen er derfor at der søges om tilladelse i kommunen inden arbejdet foretages.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:27:47

Spørgsmål
Jeg har købt nabolejligheden i andelsforeningen og skal i den forbindelse udvide det ene badeværelse. Min VVS har brug for at ændre rørføring, som går ned i min underbos loft (mit gulv) – altså vil vi skulle lave nye huller i loftet hos underboen for at rørerne kan blive forbundet med faldstammen. Min nabo er ikke interesseret heri. Ejendomsadministration mener ikke, at underboen skal tåle mine forbedringer, som jeg har fået tilladelse til at udføre af Bestyrelsen. Har jeg ret til at lave ny rørføring i underboens loft eller har underboen ret til at nægte?

Svar
De alm. foreningsretlige regler og praksis medfører normalt at nødvendig ændring af rørføring, som går ned i underbos loft (dit gulv) – skal accepteres af underboen, da du har fået tilladelse til at udføre det af Bestyrelsen.

Så jeg er ikke enig med administrator.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:26:08

Spørgsmål
Jeg vil gerne have hjælp til at afklare den skattemæssige situation ved et eventuelt fremtidigt salg. Min situation er følgende: -Jeg ejer to boliger -Jeg bebor selv den ene (vores nuværende helårsbolig). -Den anden er en ejerlejlighed, som jeg tidligere selv har beboet i ca. ét år, før den blev udlejet. -Lejligheden udlejes i dag, og udlejningen beskattes via virksomhedsordningen (VSO). -Ejendommen ejes fortsat personligt og ikke gennem selskab. -Jeg har ikke afskrevet på selve bygningen, men kun på inventar (i beskedent omfang) i forbindelse med møbleret udlejning. -Jeg har ikke opsparet overskud i virksomhedsordningen, da overskud løbende er hævet og beskattet. Jeg er i tvivl om følgende: 1. Kan parcelhusreglen medføre, at værdistigningen på lejligheden er skattefri ved et senere salg, fordi den tidligere har tjent som min bolig? 2. Har det i sig selv betydning for skattefriheden, at udlejningen beskattes via virksomhedsordningen? 3. Hvis jeg sælger lejligheden og efterfølgende hæver hele salgsprovenuet fra virksomhedsordningen til privat, vil det så kunne udløse beskatning, selv om der ikke er opsparet overskud i ordningen? Jeg ønsker at forstå, om resultatet skattemæssigt i praksis svarer til salg af en almindelig tidligere beboet bolig, eller om virksomhedsordningen ændrer noget væsentligt. På forhånd tak for hjælpen.

Svar
Parcelhusreglen medfører normalt at værdistigningen på lejligheden er skattefri ved et senere salg, fordi den tidligere har tjent som din bolig. Forholdet skal være reelt og ikke pro forma.

Det har ikke i sig selv betydning for skattefriheden ved salg, at udlejningen beskattes via virksomhedsordningen.

Om du ved salg af lejligheden med efterfølgende hævelse af hele salgsprovenuet fra virksomhedsordningen til privat udløser beskatning, selv om der ikke er opsparet overskud i ordningen, kan jeg ikke svare på. Her skal du kontakte en revisor.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:24:16

Spørgsmål
Vi har et hus der er splittet i 2 lejligheder. Den ene lejlighed er blevet solgt i starten af året og vi er derfor ved at finde ud af hvorledes vi kan få tingene sat korrekt op. Ham der solgte lejligheden stod før for ejerforeningen og alt hvad det indebar. I den sammenhæng oprettede den tidligere ejer et cvr nummer og en ejerforening tilbage i 2024 som han nu gerne vil lukke ned. Så vidt jeg har kunne læse mig frem til så bør man generelt overdrage en ejerforening ved salg af lejligheder da det at starte en ejerforening ikke bare er sådan ligetil (det kræver tinglysning og andet så vidt jeg kan læse?). Jeg er dog ganske sikker på at der ikke var nogen tinglysning inde over processen da den tidligere ejer oprettede en ejerforening i 2024. Så jeg forestiller mig at han måske ikke har gjort tingene helt korrekt? Der har nemlig også været en tidligere ejerforening på huset som dog er ophørt tilbage i 2010. Hvordan finder vi ud af hvilken ejerforening der reelt er den rigtige for os at køre videre med fremadrettet? Eller hvad bør vi gøre herfra?

Svar
CVR nummeret for ejerforeningen bør bestå og skal ikke lukkes ned.

I kan kontakte SKAT for at sikre at ejerforeningen er registreret korrekt og ikke i en tidligere ejers navn.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:20:36

Spørgsmål
I sommeren 2023 overtager vi et elopvarmet hus. Nu, hvor der er godt fodkoldt, vil vi tænde gulvvarmen på de 2 badeværelser. Det ene badeværelse tænder og fungerer fint. Det andet kan ikke tænde. Huset er fra 1984, elinstallationen muligvis ligeså (alternativt måske fra 2002), men vi har umiddelbart ingen dokumentation herpå. Tilstandsrapporten og elrapporten beskriver ingenting, og sælger giver heri ikke udtryk for at kende til manglende funktionalitet. Vi er i tvivl, hvad vi skal. Kan vi gå ejerskifteforsikringsvejen, skal vi selv udbedre det?

Svar
Teoretisk set er ejerskifteforsikringen pligtig at dække for udbedring af skaden. Vær dog opmærksom på, at man ved brug af ejerskifteforsikring skal betale en selvrisiko. Det er muligt, at denne vil overstige udbedringsomkostningerne, og at ejerskifteforsikringen dermed slet ikke kommer til at dække noget i denne sag. Ejerskifteforsikringen dækker som regel heller ikke de fulde udbedringsomkostninger, men alene en andel heraf afhængig af bygningsdelenes alder og forventede levetid.

Min anbefaling vil være at kontakte ejerskifteforsikring og høre, hvordan I praktisk bærer jer ad i denne proces.

Formentlig skal I selv kontakte en professionel, der kan vurdere problemet samt udbedringsomkostningerne, og herefter vende tilbage til forsikringsselskabet for en nærmere afklaring af, hvad der videre skal ske.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:18:42

Spørgsmål
Jeg er i proces med at sælge min andelslejlighed. Købsaftalen er underskrevet og fortrydelsesfristen udløbet. Overtagelsesdato er 1 februar 2026 og købesummen er pt. deponeret hos andelsforeningen. Jeg har solgt min lejlighed til en bekendt, med hvem jeg har et godt og tillidsfuldt forhold. Jeg gav derfor køber lov at få adgang til lejligheden længe før overtagelsesdatoen, så de kunne påbegynde renovering og indhente tilbud fra maler og elektriker. Maleren konstaterer, at han ser tegn på skimmelsvamp i boligen. Dette informerer køber mig om 8 januar, 4 dage inden de underskriver købsaftalen. Køber skriver, at de regner med det blot er i tapetet, som alligevel skal fjernes, og jeg tænker derfor ikke nærmere over henvendelsen. Jeg havde ingen anelse om skimmelsvampen, og har ikke selv haft symptomer relateret til skimmelsvamp, men blev selvfølgelig bekymret for mit helbred. Vurderingsmanden, som udarbejdede vurderingsrapporten ifm. salget, bemærkede heller ikke noget. På intet tidspunkt har køber fremsat krav om nedslag i salgsprisen eller ønske om at få indskrevet skimmelforholdet i købskontrakten. Nu viser det sig så, at problemet er mere omfangsrigt end hidtil antaget, efter køber har fjernet tapet. Skimmelsvampen er konstateret på ydervægge, som er foreningens ansvar. Køber skriver til mig, at de vurderer, at den er opstået som konsekvens af bygningens konstruktion, og at de derfor vil rette krav til foreningen om undersøgelse og udbedring. Foreningen erklærer sig uenige og vil ikke dække omkostninger til en sagkyndig, så vi kan fastslå årsag (og afgøre hvad det er for en bevækstning i det hele taget). Foreningen mener, det er en sag mellem køber og mig, hvorfor køber nu officielt også har rettet mangelskrav mod mig. Mit spørgsmål er todelt: 1. Kan jeg overhovedet drages til ansvar når køber var bekendt med manglen inden underskrivelse af købsaftalen og på intet tidspunkt har bedt om nedslag? Jeg var ikke selv bekendt med forholdet, og har fremlagt beviser for korrekt brug af boligen i forhold til at mindske fugt (korrekt udluftning, aldrig tørre tøj i lejligheden, korrekt opvarmning m.v.) for at vise, at der ikke er tale om mislighold fra min side. 2. Jeg har beskeden økonomi, og er meget bekymret for hvad en omkostning til udbedring af alt dette vil betyde for mig. Hvis jeg kan påvise korrekt behandling og vedligehold af lejligheden, hvad er da sandsynligheden for, at ansvaret falder på foreningen i stedet? De nægter kategorisk nogen form for ansvar, selvom det tyder på ret betydelige fugtskader. Jeg er meget i tvivl om hvordan jeg skal fortsætte herfra, da udgift til juridisk bistand vil være svært med min nuværende økonomi, inden jeg har fået udbetalt købesummen. Sammen med køber er vi ved at arrangere en sagkyndig som kan komme ud og fastslå problemets omfang samt oprindelse, eftersom sagen ellers ville være helt kørt fast på grund af bestyrelsen. Køber og jeg mener begge, at afgifter skal afholdes af foreningen, hvorfor vi har besluttet at lægge ud for at komme videre i sagen.

Svar
Ansvaret afhænger af skadesårsagen. Hvis denne henhører under forhold, som andelsboligforeningen er ansvarlig for, er ansvaret foreningens. Henhører skadesårsagen under forhold, som andelshaveren er ansvarlig for, ligger ansvaret hos andelshaveren og dermed dig. Det er uden betydning, at køberen var opmærksom på problemet ved købsaftalens underskrift. I en sådan situationen vil køberen har krav på at få nedsat købesummen.

Det er derfor super godt, at I har hyret en professionel til at afdække skadesårsagen. Herefter ved I bedre, hvordan I skal håndtere sagen.

Vær opmærksom på, at hvis du har en indboforsikring, kan denne dække udgifter til retshjælp. Det vil så være muligt for dig at få advokathjælp m.v., som forsikringsselskabet betaler for. Det er dog et krav, at der foreligger en aktuel tvist. Det vides formentlig først, når jeres byggesagkyndige har undersøgt problemet og afklaret skadesårsagen.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

02.02.2026 08:16:44

Spørgsmål
Jeg er ved at stille forslag om husdyr i vores ejerforening, da det pt er forbudt, og der ikke er blevet stemt om det siden 2015. Jeg har en forventning om, at møde stor modstand, og derfor vil jeg gerne være forberedt på al modgang jeg nu kan modtage. Desuden, er det vigtigt, at kunne fremlægge en gennemtænkt og konkret plan, for hvordan man sikrer, at hold af husdyr ikke skal komme nogen til stor ulempe. Derfor har jeg et par spørgsmål. Hvad gør en husdyr-holder, hvis de føler sig uretfærdigt behandlet. Lad os sige, de er blevet bedt om, at afskaffe sit dyr, eller har mistet deres tilladelse (pga brud af ordensregler/vedtægterne). Er næste skridt så beboer nævnet? Skal man i retten? Hvem betaler for dette? Er det en “nem” proces? Jeg har i denne sammenhæng, for at minimere risikoen for uretfærdige beslutninger (begge veje) skabt et 3-strike system. 3 strikes, altså brud på ordensreglerne for husdyr, også kan bestyrelsen tilbagekalde en tilladelse. Har i eksempler på andre strategier man kunne anvende? Jeg håber i kan hjælpe mig på vej med mit projekt.

Svar
Du skriver, at du bor i en ejerforening. Her kan et Huslejenævn ikke komme i spil, da et sådant udelukkende afgør tvister i private lejeforhold. Du er ejerlejlighedsejer, og her gælder foreningens egne regler i kombination med ejerlejlighedsloven.

Først og fremmest henleder jeg opmærksomheden på, at det vil blive vanskeligt at få godkendt, at man som ejerlejlighedsejer skal have lov at holde husdyr. Det vil kræve en ændring af vedtægten, som oftest kræver mindst 2/3 flertal på generalforsamlingen.

Jeg kender ikke til særlige detaljerede regler for hold af husdyr i ejerforeninger. Sædvanligvis er reglerne sådan, at ejeren skal bortskaffe et husdyr, hvis det er til væsentlig gene for de andre beboere i ejendommen. I værste fald kan man som ejer blive ekskluderet fra foreningen og tvunget til at sælge og fraflytte sin lejlighed, hvis problemet er særlig stort. Er der uenighed herom mellem foreningen og ejer, vil det sædvanligvis være Byretten, der skal afgøre det under en almindelig retssag.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

30.01.2026 15:19:30

Spørgsmål
Jeg bor i ejerlejlighed og jeg og min underbo har fået en vandskade i stuen. Hændelse: Jeg bad bestyrelsen, om at bestille husets VVS´er til at komme forbi og tjekke mit skjulte radiatorrør i væggen, da der lugtede i lejligheden og jeg kunne se, at der var rustrøde revner i min styk og der løb lidt vand i ved vinduet. Han kom fredag og umiddelbart gav han mig ret i, at der nok var en utæthed i etageadskillelsen, men ville lige se, hvordan det så ud hos overboen, som bor øverst og derfor ikke har radiatorrør i væggen men en lille tap i gulvet. VVS kunne derfor selvfølgelig ikke se noget hos overboen, men VVS kunne se, at han havde revner over vinduet og på væggen ved siden af vinduet, fordi vi har problemer med vores nye tag. Det skal siges, at der ikke løb lidt vand hos overboen, som hos mig. VVS konkluderede alligevel, at problemet hos mig kom fra taget. Lørdag blev der klaget over manglende varme, og da der manglede vand, hældte vores formand ekstra vand på kedlen og vupti, så kom der vand hos mig og underboen. Radiatorrøret VAR utæt i etageadskillelsen. Har VVS´eren udvist pligtforsømmelse?

Svar
Det er vanskeligt på stående fod at vurdere, om VVS-manden har udvist pligtforsømmelse. Han har vurderet sagen ud fra de forhold, som var til stede, da han besigtigede ejendommen, og på dette tidspunkt er det sandsynligt, at en rationel vurdering vil føre til de konklusioner, som han gjorde sig. En professionel kan ikke altid entydigt afklare en skadesårsag. Der skal nogle gange flere og mere omfattende undersøgelser til. Jeg ville derfor være varsom med at bebrejde VVS-manden noget i denne situation og på det foreliggende grundlag.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside