Brevkasse

13.10.2026 08:52:39

Spørgsmål
Vi bor i ejerbolig, hvor en del af boligen er godkendt til erhverv og den anden del er godkendt til beboelse, men anses som én enhed, med samlet fordelingstal og tinglyst sammen. den del til erhverv ligger på 3. sal og er ombyggede loftrum, men er sagt tinglyst på vores lejlighed og har samlet fordelingstal.
Vores ejerforening har fået stemt et projekt igennem med udskiftning af vinduer i hele foreningen – dvs. samtlige lejligheder og der står intet i forslaget om at nogle af lejlighederne er undtaget.
Nu siger de så at de ikke vil skifte vinduer i loftrummene, som er fælles ejendom, men at det så også må gælde vores ombyggede lejlighed – de har altså ikke taget højde for vores vinduer på 3. sal.

Mit spørgsmål er så:
Må de gerne undlade at skifte en del af vinduerne i vores lejlighed, uden at dette er specificeret i det forslag som vi har stemt igennem?
Vi ville selvfølgelig aldrig have stemt ja, hvis det havde fremgået af forslaget at en del af vores lejlighed ikke skulle have skiftet – som den eneste lejlighed i hele bygningen vel og mærke (den anden erhvervsenhed skal have skiftet vinduer). og hvad kan vi gøre her fra?

Svar
Kære spørger
Når både erhverv og den anden del anses som én enhed, med samlet fordelingstal og tinglyst sammen, er det min opfattelse at forslaget om udskiftning af vinduer i hele foreningen må gælde samtlige lejligheder.

I bør derfor fastholde jeres synspunkt.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

12.10.2026 12:35:46

Spørgsmål
Jeg står i en situation hvor jeg er blevet meget i tvivl om reglerne for køb af et gammelt sommerhus ,af en ikke i familie bekendt, den korte version er…..sommerhus er et gammelt nedslit sommerhus, som ikke er blevet vedligeholdt i mange år, den offentlige vurdering er på kr.1,250,000 men huset er blevet vurderet her i sommer af 2 uafhængigt af hinanden ejendomsmægler til lige omkring kr. 700,000 vi er blevet enige om jeg kan købe huset for kr.350,000 da noget udhus er rådent og skal rives ned ,og selve huset på 40m2 trænger til et nyt tag, (det som er på nu er med asbest) og det bliver dyrt at skifte….
Mit spørsmål og bekymring er om jer får en stor regning fra skat…. ? da jeg køber det lange under offentlig vudering , og det har jeg ikke råd til !!!! PS vi er ikke i familie og sælger har ingen familie der skal arve….

Svar
Du og sælger er ikke i familie og har i øvrigt ikke et økonomisk interessefællesskab. I anses derfor som to uafhængige personer og kan dermed indgå de aftaler, I vil, uden at SKAT vil eller kan blande sig. Der er således intet i vejen for, at du køber huset til den aftalte pris på kr. 350.000, selvom dette beløb ligger langt under den offentlige ejendomsværdi. Det vil ikke udløse nogen ekstra skat for dig.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

06.10.2026 09:38:47

Spørgsmål
I forbindelse en terrænregulering er vi stødt på en skjult gennemløbsbrønd i haven. Vi har lige købt ejendommen uden tinglyste ledningsdeklarationer og aftaler. Der har tidligere været en privat fællesvej som altid har været en del af den samlede matrikel. Den private fællesvej blev nedlagt og endelig godkendt før vi overtog ejendommen og den forrige ejer kender ikke til brønden og kloakledningen der lå skjult. Den forrige ejer har ejet ejendommen i knap 2 år købt som dødsbo. Forsyningen oplyser der er opstuvningsrisiko fra brønden som ikke kan afhjælpes med et skruet tæt dæksel. Opstuvning af sort spildevand kan vi ikke acceptere og vil derfor have brønden fjernet fra haven. Rørforløbet skærer tværs igennem ejendommen og ender inde hos naboen i en brønd og har 0% nytteværdi for os. Det er muligt at omlægge naboens tilslutning igennem hans egen indkørsel, hvilket forsyningen også har projekteret. Vi har bygget et dybtliggende fundament til en støttemur som senere skal opbygges som bagmur til en carport tværs over kloakledningen. Fundament blev udgravet og bygget før vi blev bekendt med kloakanlægget. Haven hvor brønden befinder sig i er nu lukket af med hegn. Forsyningen er helt ligeglad trods deres advokat har oplyst de ligger under det ulovbestemte gæsteprincip. Forsyningen mener vi skal fremsende et kopi af en byggeansøgning på den fremtidige carport. Det bevirker vi nu har en ubrugelig have fordi terrænændringen har gjort at det nu er jord og vi kan ikke lægge rullegras på der var planlagt her i september, vi må ikke forværre situationen. Kommunen har nu været passiv vedr. opstuvningsrisikoen i 2 måneder. Så hvad kan vi gøre som formel godtroende huskøbere for at få kloakanlægget fjernet.

Svar
Kære Spørger
Det er et kompliceret spørgsmål I rejser.
Det vil formentlig kræve nærmere undersøgelser. På det foreliggende grundlag mener jeg dog I har en god sag, idet Kommunen bør flytte sine installationer ud fra gæsteprincippet.
I bør kontakte en lokal boligadvokat for at tage kontakten til Kommunen.

mvh

Thomas Damsholt
advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

06.10.2026 08:51:46

Spørgsmål
Jeg har lige købt og overtaget et hus hvor sælger har løbet med alt dvs. bruserslanger som var uden pakninger og bruserhoveder som var ødelagt, selv strømforsyningen til internet boksen var væk, her var en emhætte som ikke en gang kunne holde på et stk. A4 ark Toiletbrætter som ikke passede og var gjort fast, en opvaskemaskine som er rusten i kurvene Men hvad værre er er at forleden morgen torsdag d 24/9 vågnede vi op til 2 cm vand i hele kælderen Vi har tørret det op og lånt en affugter som står og kører Jeg fik gravet en brønd fri hvor der sidder en pumpe til at pumpe vand fra et dræn rundt om huset men pumpenføleren var mast op i brøndsiden og alarmføleren sad i klemme mellem 2 ledninger Jeg ringede til Elektrikkeren som har anskaffet og monteret pumpen men han ville ikke have med det at gøre / Efter at have snakket med nogle af naboerne om det sige de at han mange gange har stået derude og pumpet vand væk!!! Alt det som var istykker eller væk har jeg krævet 25000 kr ved ejendomshandleren som bare siger jeg kan melde det til ejerskifteforsikringen!!! Hvilket jeg ikke forstår hvis man køber en brugt bil til 10000 kr så har man 2 årsreklamasionsret når man køber en ejendom til 1,2 mill så er der overhovedet ingen garanti. Ikke engang mod at man bedrager!!! Der står ikke noget i tilstandsraporten om vand i kælderen andet en engang men det var fordi den gamle pumpe var gået itu Efter min men ing så er det jo bedrageri når man fortier sådanne ting!!!

Svar
Kære spørger.
Det er en uheldig situation du er blevet bragt i..
Du omtaler 2 typer mangler, dels en slags hærværk udøvet af sælger dels mangler ved huset iform af vandindtrængen.
Jeg er enig med ejendomsmøgleren at du bør nmelde skaderne til dit ejerskifte forsikringsselskab.
For så vidt angår de ødelagte og bortfjernede effekter står du med et civilt søgsmål mod sælger.
Sidst nævnte danner kun mening hvis sælger er istand til at betale. Under alle omstændigheder bør du her kontakte din lokale boligadvokat og få klarlagt dine muligheder.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

03.10.2026 05:45:10

Spørgsmål
Min datter bor i en privat udlejet ejendom, hvor der også ligge en frisør.
Han har musik fra kl. 7:30 til kl.18-20 om aften 6-7 dage om ugen.
Da der er meget bas kan hun ikke sove og hun arbejder fra 12 til 19 i hverdagene.
Hun har snakket med frisøren og med udlejer, men der sker ikke rigtig noget. Udlejer sige at hun bare kan sove med ørepropper, men da der er bassen der er værst vil ørepropper ikke virker. og så kan det vel heller ikke være rigtig af man skal det i sin egen lejlighed. Hvordan forholder vi os?

Svar
Din datter bør indgive en støjklage til kommunen. Herefter kan kommunen undersøge, hvorvidt der støjes udover den tilladte tålegrænse. Er det tilfældet, kan kunne påbyde virksomheden at reducere støjen og sanktionere det med bøder, hvis påbuddene ikke overholdes.

Desuden bør din datter erindre udlejer om, at det er udlejers ansvar at sørge for, at der hersker god skik og orden i ejendommen, jf. lejelovens § 152, stk. 1. Det indebærer, at udlejer skal reagere på klager fra ejendommens lejere, hvis disse er berettigede, og gør udlejer ikke det – i dette tilfælde ved at rette henvendelse til frisøren og kræve, at denne skruer ned for musikken – kan din datter gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for udlejeren, dvs. krav om forholdsmæssigt afslag i lejen grundet støjgener (lejelovens § 95, stk. 2) eller erstatning (hvilket dog kræver, at hun kan dokumentere et økonomisk tab). Hun vil også have mulighed for at ophæve lejeforholdet, hvis støjgenerne har en sådan væsentlighed, at man ikke med rimelighed kan kræve, at hun fortsætter med at bebo lejligheden.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

02.10.2026 08:29:15

Spørgsmål
Må der indrettes toilet i et udhus, der er beliggende mere end 2,5 meter fra skel.
Udhus har funktion som udhus – ikke til længerevarende ophold og som overholder alle bygningsregulerende bestemmelser i henhold til BR18 og lokalplan.

Svar
Hej spørger.
Når du etablere toilet i dit udhus skifter udhus karakter og bliver til et anneks.
Afstanden til skel er ok men det kræver kommunens godkendelse at etablere et anneks.
Der kan være andre forhold der hindrer dine planer, men du må også lige sikrer dig at bebyggelses graden for ejendommen ikke overskrides.
Det lyder som en god plan du har og du ønskes god vind til projektet.
Mvh
Dennis Holm Pedersen
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

02.10.2026 08:22:54

Spørgsmål
Hvis min arving (barn) vil udtage mit hus efter min død, hvad lavt kan prisen da sættes til? Ejendomsvurderingen minus 20%?

Svar
Hej spørger.
Formentlig ja hvi der forligger en endelig vurdering.
Du må dog være opmærksom på at skatte myndighederne har nogle styrings signaler der kan bevirke at de kræver en mægler vurdering.
Jeg kan derfor ikke endeligt besvare dit spørgsmål.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

28.09.2026 08:22:50

Spørgsmål
Vi har overtaget et hus d. 22. maj i år. I handlen aftaler vi at sælger skal installere en helt ny pejs, da certifikat på den tidligere er væk. Imidlertid installere sælger selv en pejs og den er en af flere tvister. I går var der en skorstensfejer forbi. Den er ikke synet, der er fejl og mangler og hvis vi havde tændt op, så var vi blevet forgiftet ( den er ikke installeret korrekt) og der havde været sodskader. I og med vi har mere end den ene sag, så er vi fortvivlet. Vi ønsker at politianmelde sælger for den evt. forgiftning, samt søge erstatning ift. pejs, da denne skal bygges om. Hvad er der af muligheder for at køre en sag?

Svar
Kære spørgere
I bør kontakte en lokal boligadvokat som kan bistår jer I at rejse et krav mod sælger, da jeg vurderer I kan have krav mod sælger i handelen.

mvh

Thomas Damsholt
advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.09.2026 08:20:54

Spørgsmål
I forbindelse med salg af mit hus, fik jeg udarbejdet en tilstandsrapport af Nrgi. Jeg fandt en køber som accepterede udbudsprisen med forbehold for advokat, bank og gennemgang af huset med en sagkyndig. Under gennemgangen faldt den sagkyndige over at der i tilstandsrapporten stod at taget var fra 2012. Jeg ved ikke med sikkerhed hvorfra den oplysning stammer – kun at den med sikkerhed ikke stammer fra mig. Mit gæt er at tallet er kopieret fra tilstandsrapporten fra 2017 (da jeg købte huset), hvor der står at tagrenderne er skiftet i 2012. Men sagkyndige kunne straks se at den oplysning ikke var korrekt og køber forlangte på den baggrund en genforhandling af salgsprisen. For at få lukket handlen blev vi enige om et afslag på 50.000. Jeg har efterfølgende skrevet med Nrgi for at få dem til at give et nedslag på deres regning på over 10.000 for den fejlbehæftede tilstandsrapport, men de nægter at fejlen i rapporten har haft indflydelse på prisnedslaget – hvilket er helt ude i skoven. De siger at jeg kan klage hos Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige over tilstandsrapporten. Så mit spørgsmål lyder: vurderer i at jeg har en sag?

Svar
Kære Spørger

Du kan klage til Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige over tilstandsrapporten.
Men inden du gav et nedslag skulle du nok have kontaktet den byggesagkyndige der har udført tilstandsrapporten, så han kunne forklare sig. Så jeg kan ikke sige med sikkerhed om du kan komme igennem med et erstatningskrav.

mvh

Thomas Damsholt
advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.09.2026 06:09:30

Spørgsmål
Vi købte hus med overtagelse den 1.11.2025. Vi har nu i september 2026 opdaget at taget som blev skiftet i 2021 ikke er lovligt iflg bygningsreglementet. Lægterne er for tynde 38x 57 cm og der er 90 cm mellem spærene. Der er ikke sket en skade endnu. Vi har tegnet basis ejerskifteforsikring. Hvordan griber vi det an?

Svar
Jeres ejerskifteforsikring dækker ikke nødvendigvis udbedring. Det vil kræve, at det vurderes, at der er nærliggende risiko for skade. Det er muligt. I bør derfor anmelde sagen til forsikringsselskabet.

Dækker forsikringen ikke, kan sælgeren muligvis være ansvarlig. Sælgers ansvarsfrihed omfatter nemlig ikke forhold, der strider mod offentligretlige forskrifter. Om sælger kan være ansvarlig, kan jeg dog ikke vurdere på det foreliggende grundlag. Det afhænger nemlig af flere faktorer, herunder navnlig hvem der har udført tagkonstruktionen samt størrelsen af udbedringsomkostningerne. I bør i så fald kontakte en advokat med ekspertise inden for dette område for at få rådgivning om jeres muligheder.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

26.09.2026 05:58:49

Spørgsmål
Hej.
Jeg bor i et lejede hus hvor vi i mange år (13) har lagt en bekymring hos udlejer (større almen boligselskab) at gulvet i det ene værelse så mistænkeligt ud. Vi er altid blevet afvist- men nu endelig i foråret blev det undersøgt nærmere og en kraftig mistanke om råd i trækonstruktionen blev anderkendt. Omstændighederne gjorde at håndværkerne først kom i gang i midten af august. Der kom de og rev hele gulvet op og værelset er selvsagt ubeboeligt. Vi har ikke set nogle håndværker siden (5 uger) vi har haft masser af skriftlig kommunikation med boligselskabet der hele tiden skubber det og ikke vil fortælle hvornår de går i gang igen. “Sagen” har de flyttet til juridisk afd.da de mener at vi burde have nævnt det langt før. Det viser sig at alle de gange vi har taget kontakt til dem om problemet, har de ikke skrevet det ned.
De vil heller ikke genhuse os efter som det “kun” er et værelse – men et værelse vi jo dog har brug for.
Så mit spørgsmål lyder : hvor længe skal vi acceptere at byggeriet er gået i stå? Og hvor længe skal vi acceptere at få besked “vi ved ikke nærmere” ?
Håber i kan give en afklaring på dette.
Vh Maria

Svar
Der er ingen specifikke regler på området. I skal dog ikke acceptere, at der går så lang tid, uden at udbedring foretages, og ej heller at boligselskabet ikke svarer jeres henvendelser. Det er dog stil fra boligselskabets side. Selskabet bør være mere åben om processen og involvere jer heri. Pausen kan dog skyldes, at boligselskabet skal have forsikringsselskabet ind over, og det er sandsynligt, at dette forsinker processen betydeligt.

Min anbefaling er, at I fast og vedvarende kræver handling. Jeres meddelelser til boligselskabet bør ske med e-mail, så I kan dokumentere disse på et seneste tidspunkt. Desuden vil jeg anbefale jer at kræve et afslag i huslejen, indtil udbedring har fundet sted. I kan henvise til almenlejelovens § 18, stk. 2.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

25.09.2026 10:58:02

Spørgsmål
Vi, min hustru (R) og jeg (J) ønsker at overtage/købe 50% af et sommerhus. Ejeren er min kones fars (L) hustru (B). R og hendes søster arver B, når den tid kommer. Sommerhuset har en offentligt vurderet (2024) ejendomsværdi på 1.982.000 kr. og grundværdi på 1.628.000 kr. B har et afdragsfrit realkreditlån med sikkerhed i sommerhuset på 600.000 kr. Afdragsfrihed ophører om 3 år, hvorefter der skal betales både renter og afdrag. L+B føler sig usikre på deres økonomiske situation (de er begge pensionister), når de skal til at betale afdrag. (Og hvis den ene af dem skulle gå bort). Vi ønsker at tilbyde, at overtage 50% af ejerskabet (og forpligtelserne) i sommerhuset. Dette kan ske når de skal til at afdrage på realkreditlånet om 3 år, eller i tilfælde af bortgang – før. Det er en forudsætning at købssummen anvendes til at afvikle realkreditlånet. Yderligere skal der udfærdiges et samejerdokument der fastlægger rammerne for det fælles ejerskab, og forudsætningerne i diverse tilfælde: dødsfald, skilsmisse, salg m.m. B ønsker at sælge 50% for 1.000.000 kr. Er der noget der umiddelbart forhindrer, at ovenstående scenarie kan lade sig gøre? Er der nogen særlige forhold der bør overvejes inden vi indgår ovenstående aftale.

Svar
Hej Spørger.
Jeg ser ikke noget til hinder for at købet gennemføres som i ønsker det.
Der er dog forskellige måder man kan gøre det på hvor jeg vil anbefale at i får fyldestgørende rådgivning.
Jeg synes derfor i skal kontakte jeres lokale bolig advokat og få tilrettelagt en strategi for den bedste gennemførelse.
Med venlig hilsen.
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

25.09.2026 08:20:21

Spørgsmål
Køber tilbageholder refusionopgørelse og stiller krav for manglende vedligehold af have + defekt hvidevare Vi har solgt vores hus, og har ifølge egen overbevisning gjort alt, hvad vi skulle og meget mere til, når det kommer til vedligehold, rengøring etc. ifm. overdragelsen. Vi har fjernet ukrudt af et par gange og slået græsset, men det er klart, at der er ukrudt mellem fliser, i græsplæne og i bedene. Overtagelsesdatoen lå 3 måneder efter handlen, og nu tilbageholder køber refusionsopgørelsen, grundet manglende vedligehold (ukrudt mellem fliser, højt græs ifølge dem, store mælkebøtter i græsplæne etc.) og et køleskab, de mener er defekt, da det har en flænge, der ifølge dem, vil resultere i, at køleskabet vil bruge mere strøm og vil betyde, at køleskabet vil gå i stykker. Køleskabet virker – de bruger det allerede nu – og vores vurdering er, at det er kosmetisk. Jeg har skrevet, at ejendommen er vedligeholdt forsvarligt frem til dispositionsdagen, og at køleskabet blev leveret gældfrit og i brugbar stand som købsaftalen foreskriver. Jeg har svært ved at se, at de skulle have en sag, men nu lader det til at være \”fanget\”, da vi ikke er enige i deres krav, og de fastholder deres krav. Hvordan kommer vi videre, når hverken de eller vi ønsker at \”give os\”.

Svar
Når kravene er bestridt af jer er køber ikke berettiget til at udøve nogen form for tilbagehold i refusionssaldoen.
Jeg skal anbefale jer at bede jeres ejendomsmægler om at klare situationen for jer.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

21.09.2026 09:21:49

Spørgsmål
Vi har købt en bolig og har efter indflytning erfaret fra naboer, at boligen har været oversvømme ifbm. skybrud, som har ført til udskiftning af gulv og reparationer på ydermuren. Dette var ikke oplyst i sælgeroplysningsskemaet eller tilstandsrapport. Oversvømmelsen skyldes, at vandet ikke kunne komme væk fra grunden, og vi vurderer, at det kan ske igen, så vi vil gerne have dræn lagt i jorden. Jeg har efter købet talt med sælger, som har bekræftet skaden og forholdene og sagt, at det også kørte som en forsikringssag, men at alt blev repareret. Hvis vi havde haft denne information, havde vi muligvis ikke købt huset, og vi overvejer også om den kan påvirke husets værdi. Er der mulighed for erstatningskrav? Og hvornår kan det betale sig at køre en sag?

Svar
Om I har et erstatningskrav, vil afhænge af om forholdene er reelt udbedret eller ej.

I må nu få vurderet om der er risiko for at grunden igen kan blive oversvømmet, hvis der er det bør I kontakte en boligadvokat i jeres område.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside