Brevkasse

25.11.2025 10:42:03

Spørgsmål
Jeg har købt en lejlighed som har energimærke D, og der er beskrevet at ydervæggene er med hulmur som er isoleret. Jeg har dog fundet ud af at 80% af ydervæggen er massiv, de andre 20% er hulmur uden isolering, eller med leca nødder. Jeg klager selvfølgelig til energimærkningsfirmaet som beskrevet i energirapporten, men hvad er det videre forløb ud over at de får en klage? Beskrivelse fra energirappoten: “Ydervægge er udført som 30 cm hulmur. Vægge består udvendigt og indvendigt af tegl. Hulrummet er efterisoleret med polystyrenperler. Konstruktionstykkelse er målt ved vindue. Konstruktionstykkelse, sammenholdt med opførelsesår, ligger til grund for skønnet af isoleringsforholdet.”

Svar
Hvis energiklassen er forkert, kan du måske have krav på erstatning eller godtgørelse.

Du bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:39:59

Spørgsmål
Vi ønsker at købe en ejendom, men lade sælger blive boende i huset op til 1 år efter. Kan man man udarbejde en købskontrakt med omvendt dispositionsret? Vi vil meget gerne undgå en lejekontrakt, da sådan en ikke kan tidsbegrænses i vores tilfælde og huset er i meget dårlig stand. Så vi er bange for at ende i en situation hvor de ikke vil flytte og hvor vi skal sørge for genhusning af dem fx. pga. skimmelsvamp og andre problemer som huset i dag fejler. Så hvordan gør man det bedst muligt?

Svar
Ja, det kan lade sig gøre.

I bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:37:08

Spørgsmål
Vores spørgsmål vedrører sælgers forpligtelser ved konstatering af mangler ved VVS-installationer til at varme huset op. Vi har i sommer skrevet under på en købsaftale for et byhus i Aarhus fra 1909. Vi har ikke nogen ejerskifteforsikring. Nybolig var ejendomsmægler. Der er lavet tilstandsrapport, men denne dækker ikke VVS-installationers funktion. Det fremgår dog af sælgeroplysningerne som svar til spørgsmålet “Har du kendskab til, at der er varmeinstallationer eller termostatventiler, som ikke virker?”: “Ja, Alrum, stueetage. Begge værelser på 2. sal” Vi fik overdraget nøglerne den 22. oktober. Ved overdragelsen tester vi de forskellige hvidevarer i huset og tænder for alle radiatorerne – sælger har nemlig slet ikke tændt for varmen. Umiddelbart reagerer ingen af radiatorerne og vi skriver samme aften til sælger, som svarer “Det problem har vi ikke haft, men nogle gange skal rørene lige ‘vækkes.’ Der har ikke været tændt for varmen siden maj måned andre steder end på badeværelset. Prøv at drøne varmen helt op og se, hvad der sker.” Det prøver vi. Vi prøver også at skifte pakdåser og termostater på radiatorerne. Stort set uden held. De fleste radiatorer varmer slet ikke, nogle varmer sporadisk (herunder radiatorer, som sælger ellers har oplyst ikke virker). Den 19. november får vi en VVS’er ud, som konstaterer, at installationerne i kælderen ikke fungerer tilstrækkeligt til at varme huset op. I grove træk indebærer det, at des flere radiatorer, der er tændt, des dårligere varmer den enkelte radiator og vice versa. VVS’eren kommenterer også, at på grundlag af hvordan installationerne i kælderen er indstillet, må sælger have været vidende om, at der var et problem med at få varme i huset (og ikke blot problem med specifikke radiatorer). Dertil kommer at en af radiatorerne er decideret fejlmonteret. VVS’eren vurderede, at det vil koste 30.000-35.000 kr. at skifte installationerne i kælderen, sådan at huset kan varmes tilstrækkeligt op med fjernvarme. Vores spørgsmål er, om sælger er forpligtet til at dække udgiften til at få VVS-installationerne i kælderen til at virke, sådan at huset kan varmes op.

Svar
Ja, jeg mener I kan rejse krav mod sælger, så I bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:34:32

Spørgsmål
Jeg ville høre om hus arv.. er det muligt at min far kan lave et testamente så at jeg arver hans hus. Selv om der er 3 andre søskende som normalt også skulle arve ham. Han ville godt give mig huset da jeg ikke har noget.. jeg kan ikke lige pt låne til køb af huset..

E-mail

Svar
Ja, det kan han, men han skal respektere dine søskendes tvangsarv.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

14.11.2025 10:58:20

Spørgsmål
Min kæreste og jeg har for nylig købt en 2-værelses ejerlejlighed. Vi vil være bortrejst i en 3 måneders periode næste år og ønsker derfor at udleje lejligheden og at tegne en tidsbegrænset lejekontrakt med kommende lejer. Mit spørgsmål angår folkeregisteradresse. Vi vil ikke selv flytte adresse, da vi kun er bortrejst i 3 måneder, men jeg kan ikke gennemskue om vi 1. Har lov til at beholde folkeregisteradressen og samtidig have lejer(e) registreret på adressen 2. Bør undgå at andre registrerer sig på adressen 3. Bør skrive det ind i den tidsbegrænsede lejekontrakt hvorvidt folkeregisteradresse på lejemålets adresse er mulig eller ej

Svar
I må gerne beholde jeres folkeregisteradresse i lejemålet. Det vil også være det rigtige at gøre. Jeres fremlejetagere må også gerne have deres adresse tilknyttet lejemålet i lejeperioden.

I skal huske at sende en kopi af fremlejekontrakten til udlejer, inden fremlejeforholdet starter. Det har I pligt til ifølge lejelovgivningen.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

14.11.2025 10:55:27

Spørgsmål
Jeg bor i en andelsboligforening, ejendommen er fra 1937. Min overbo ønsker at renovere badeværelse og toilet, vi har seperat bad og toilet, sammenlagte lejligheder, gulvet skal renoveres og gulvafløb skiftes, selvom det intet fejler, de skal derfor ned i mit toilet hvor jeg har sænket loftet med gipsplader. Spørgsmåler er: hvem skal reetablere mit gipsloft, det er jo ikke nødvendigt arbejde, men for egen interesse der renoveres. P

Svar
Det vil normalt være overboen der skal betale for renoveringen hos dig.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.11.2025 08:34:50

Spørgsmål
Vi er fire ejerlejligheder der til sammen har en ejerforening og betaler aconto varme til fælles kontoen. Vi bruger ISTA til at aflæse alle målerne og lave regnskab for os. Jeg er relativ ny i ejerforeningen og var derfor med ISTA rundt og aflæse alle målerne for et år siden (oktober 2024). Men i den ene store tomme ødelagte lejlighed (ejeren blev kørt på plejehjem, han boede der i over 40 år) sagde ISTA at målerne ikke kunne bruges eller manglede. De kunne derfor ikke lave regnskabet færdig for den pågældende lejlighed da hele forbruget ikke kunne gøres op. Ejerforeningen skrev til sønnen, da han i mellemtiden er blevet værge. Han påstod at målerne var der, og ejerforeningen bad om billeder til ISTA så de kan færdiggøre regnskabet. Sønnen har ikke gjort det (de findes ikke) og nægtede at installere nye målere på gulvvarmen, fordi lejligheden skulle sælges og de nye købere vil således installere nye ifm. renoveringen. Men nu kræver han varme penge tilbage, selv om forbruget ikke er komplet. Så SIAT har opgjort forbruget baseret på de målere der var, så det ser ud som om de skal have penge tilbage. Men kan vi ikke tilbageholde de resterende aconto betalinger indtil der er installeret målere på alle varmekilder i lejligheden, også selv om der er nye købere? Hvad gør vi? Hvad må vi? Indtil nu har ejerforeningen ‘lagt ud’ for den varme som ikke kan tilskrives de manglende målere.

Svar
Hvis der mangler målere på en eller flere radiatorer i lejligheden, kan ISTA ofte lave et forbrugsregnskab baseret på et skøn over de anslåede udgifter. Heri vil indgå lejlighedens størrelse, antallet af radiatorer samt tidligere års forbrug.

Min anbefaling er at bede ISTA om at lave et regnskab for lejligheden, baseret på et anslået, passende forbrug, tilbageholde à conto-betalinger, indtil et sådant regnskab foreligger og så afregne herefter.

Hvis ISTA ikke kan imødekomme et sådant ønske, mener jeg, at ejerforeningen må ”bide i det sure æble”, og afregne de penge, som sønnen kræver.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.11.2025 08:32:04

Spørgsmål
Vi har købt et nedlagt landbrug.
Vi har lige modtaget et brev i eboks omkring den grønne 3 part,  vi er rystet, vi ligger midt i et vådområde, og jeg havde kontaktet kommunen for at hører om der kom solceller eller vindmøller og noget helt andet. De sagde ( Nej )

I salgsopstillingen stod der ikke noget nævnt og ejendomsmægler nævnte ingenting.  Vi ved at vores naboer har været til 2 information møder omkring den grønne 3 part og dem vi har købt af har ihvadtidfald været med til 1 møde, har vi beviser på.

Der kommer mose og sump lige udenfor vores vinduer, vi har et dræn nede på marken som ligger lavere end de andre marker, vores bekymring ligger på om vi kan bo her uden at få vand i vores bygninger og anlæg fra septitank ?

Vi gav 1 mill. 875 tusinder for huset. Hvis huset bliver mindre værd , står vi med en gæld på mange penge, vi er begge på førtidspension grundet alvorlig sygdom.

Kan vi stille de tidlige ejer et krav om penge retur da de har tilbageholdt oplysninger?

Kan vi stille ejendoms mægler, til ansvar?

Svar
Det er min vurdering, at sælgeren i denne sag har tilbageholdt vigtige oplysninger, som har haft betydning for jeres beslutning om at købe ejendommen. Sælgeren har dermed tilsidesat sin loyale oplysningspligt og er med stor sandsynlighed ansvarlig over for jer. Som reaktion herpå kan I overveje at hæve handlen (kræve at handlen går tilbage) eller kræve erstatning eller afslag i købesummen. Erstatning eller afslag vil dog kræve, at I kan dokumentere, at ejendommen har en lavere værdi, end I har givet for den (grundet de foreliggende planer). Det vil formentlig bero på en ekspertvurdering.

Hvis sælgeren ikke accepterer jeres krav, vil I være nødt til at føre retssag mod sælgeren. Det er under sådan en sag altid en helt konkret vurdering, om jeres krav er retmæssige. Der er derfor ingen garanti for et godt udfald.

Ejendomsmægleren kan også være erstatningsansvarlig, men det vil navnlig kræve, at I kan bevise, at ejendomsmægleren var eller burde være klar over planerne i området, og at hun uagtet har forsømt at oplyse jer herom. Ligeledes vil det kræve, at det vurderes, at ejendommen ikke er den købesum værd, som I har betalt for den.

Hvis I har haft en juridisk rådgiver til at bistå jer i købsprocessen, kan vedkommende også være erstatningsansvarlig. I så fald skal førnævnte betingelser være opfyldt også for så vidt angår jeres rådgiver.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

05.11.2025 18:22:49

Spørgsmål
Hvis jeg køber et hus til 700.000 sammen med min søn, hvor vi ejer 50% hver. Jeg vil så over 4-5 år betale huset ud så jeg ikke skylder noget i huset. Må jeg når jeg har betalt de 350.000 og der ikkeskyldes noget i huset, flytte mine 50% over i min kones navn. Så hun er sikret hvis jeg dør da jeg ikke taler min 2 af mine andre børn. Som ikke vil give tilladelse til uskiftet bo. Min kone arbejder ikke og har ikke nogen indtægt heller ikke den dag jeg flytte min gældsfrie del over i hendes navn.

Svar
Der er mange aspekter i dit spørgsmål, så det kan jeg desværre ikke besvare.

Du bør tage et møde med en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

05.11.2025 18:19:14

Spørgsmål
Vi har tilbage i 1983 købt en ejerlejlighed og i det tinglyste skøde står der hvad lejligheden består af. Foruden rum og badeværelser står der også angivet at lejligheden består af E p plads og et kælderrum. Nu påstår Ejerforeningen ar vi ikke ejer hverken p plads eller kælderrum. Men kun har brugsret Kan det passe, når det fremgår af vores tinglyste skøde som vores ejendom? Hvis vi kun har brugsret skulle det så ikke fremgå af skødet? På forhånd tak

Svar
Jeg mener I har ejendomsret til begge dele, hvis det fremgår af skødet.

Du bør kontakte en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

03.11.2025 07:33:04

Spørgsmål
Jeg har solgt et hus uden rapporter min advokat sager det kunne man godt det kan jeg se det kan man ikke men den er vurderet til 578000 kr men er solgt for 225000 kr på grund af bygnings stand vi har skrevet en masse ting ned vad der va galt med huset vor meget kan man komme til at betale i erstatning eller kan jeg sige at handlen gå til bage og han får sine 225000 kr plus alle sag omkostninger

Svar
Det er altid en konkret vurdering, når der udmåles erstatningsbeløb, hvorfor der er behov for mange flere oplysninger for at kunne være behjælpelig, hvorfor du bør tage kontakt til en boligadvokat for bistand.

Du kan risikere at mangelomfanget er så stort, at køber kan hæve handlen, men dette er ligeledes en konkret vurdering.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

03.11.2025 07:29:32

Spørgsmål
Jeg står til at arve et kolonihavehus af mine forældre. Min far er ikke min biologiske far, men han har valgt at testemantere det hele ift. mig. Det er ham der ejer kolonihavehuset, da han købte det i ca.1988. De har skrevet alt ned i deres testamente til mig, så det skulle være helt fint, der er advokat stempel på testamentet. Mit spørgsmål er. Skal jeg betale en afgift, hvis jeg vælger at sælge kolonihavehuset til en anden, der ikke er i familie med mig?

Svar
”Du skal ikke betale afgift, hvis du sælger huset, men du skal betale afgift for at arve det. Du skal betale 15% i afgift af den værdi, som huset fastsættes til.

Dog gælder der et bundfradrag, pt. på kr. 346.000. Heraf skal ikke betales afgift, men bundfradraget trækkes fra de samlede værdier, som din far efterlader sig. Antager vi f.eks., at han har værdier for i alt kr. 3.000.000, og at huset har en værdi på kr. 2.000.000, skal der betales afgift af sammenlagt kr. 2.654.000 og for husets del, skal der så betales afgift af kr. 1.769.333, svarende til kr. 265.400.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.10.2025 13:37:54

Spørgsmål
Jeg har kæmpet i 3 år for at få udbedret fejl og mangler ved 1 års eftersyn og der sker ingenting. Jeg kan ikke få fat på bygherre. Jeg har også fået lavet 2 eftersyn af byggeskadeforsikringen og de har konstateret nogle fejl og mangler som ikke er ok. Det har jeg forelagt bygherre men der sker ingenting. Hvordan er man stillet juridisk og hvad kan jeg gøre?

Svar
”Du har krav på at få udbedret fejl og mangler. Hvis bygherren ikke afhjælper manglerne, må du selv foranledige manglerne udbedret og kræve erstatning af dine udgifter af bygherren.

Reglerne på området er dog komplicerede, ligesom bygherrens/entreprenørens pligter kan variere fra sag til sag afhængig af kontraktens udformning. Jeg vil derfor anbefale dig, at du søger juridisk rådgivning om dine muligheder hurtigst muligt, da der er risiko for, at dine krav allerede er forældede eller kan forældes og dermed fortabes.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.10.2025 13:33:56

Spørgsmål
Min datter bor i lejlighed ved privat boligselskab DEAS. Min datters lejlighed blev meget brandskadet ved en brand som udviklede sig fra naboens lejlighed. Branden var fredag d. 17-10.25. Min datter har ingen indboforsikring. Boligselselskabet DEAS henviser vedrørende genhusning til kommunen, som ikke kan/vil hjælpe med begrundelsen at min datter tjener for meget. Min datter bor hos far og mor nu. Hun er tydeligt mærket af situationen og får INGEN hjælp fra boligselskabet. De siger at min datter skal fortsætte med at betale husleje selvom hun ikke kan bo i lejligheden. Politiets teknikere er ikke helt færdige med undersøgelser af brandårsag i den tilstødende nabolejlighed så lejligheden er stadig afspærret så hun ikke kan hente sine ting.. Min datter vil helst afslutte lejemålet- Kan hun det og få udbetalt sit depositum og forudbetalte husleje. Kan min datter tilbageholde den kommende husleje uden at der bliver trukket i depositum.

Svar
”Dette er ikke en let sag at navigere i, og derfor vil min anbefaling være at søge juridisk bistand i en fart hos en/nogen, der er specialister i boliglejeret. Det kan eventuelt være hos en lejerorganisation.

Hendes retsstilling handler i høj grad om, om lejligheden kan benyttes og i givet fald i hvilket omfang. Hvis lejligheden slet ikke kan benyttes, vil jeg mene, at hun har ret til et 100% afslag i huslejen. Problemet er blot, at hun ikke kan lade være med at betale husleje uden udlejers samtykke, eller før hun har fået en retlig afgørelse, der giver hende medhold heri. Sidstnævnte kan tage lang tid.

Undlader hun – uden retligt fundament – at betale husleje, risikerer hun, at udlejer ophæver lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse. Det vil have den konsekvens, at hun skal betale husleje ikke blot for den måned, hvor hun stopper sin huslejebetaling, men også de efterfølgende 3 måneder (lejelovens § 184, stk. 1).

Min anbefaling vil derfor være at beholde lejligheden, hvis hun eller er glad for den, og kræve husleje tilbagebetalt (afslag i huslejen) for de måneder, hvor lejligheden ikke har været beboelig. Hun bør straks fremsætte krav herom. Hvis hun ikke vil bo i lejligheden mere, må hun opsige lejeforholdet og efterfølgende kræve husleje tilbagebetalt for de måneder, hvor lejligheden ikke har været beboelig. Det kan blive nødvendigt at føre retssag mod udlejer.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside