Brevkasse

2020/08/06

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Kan man omregistrere alle anpartslejlighederne i en ejendom, hvis man ejer alle lejlighederne?

Hvilke fordele vil der evt. være ved at gøre det?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det skulle være muligt.

Om det er en fordel vil afhænge af dine fremtidsplaner vedr. Ejendommen.

Dette bør drøftes med advokat og revisor.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Min venindes mand har fået påført sin søn (ikke fællesbarn) på medlemsbeviset af kolonihaven.

Kan han det uden hendes samtykke, når de er gift?

Kolonihaven står kun i hans navn.

Svar:

Kære Spørger

En ægtefælle har fuld råderet over sin egen formue med nogle enkelte undtagelser.

I lov om ægtefællers økonomiske forhold §6 er angivet at man som ægtefælle ikke må disponerer over familiens bolig forudsat det er en helårsbolig.

Modsætningsvist følger det altså, at det kan han godt.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

For godt 2 måneder siden overtog vi vores nyindkøbte hus fra 1966.

Der er papirer fra kommunen (BBR), der siger at der er en afblændet olietank på grunden og en medfølgende attest fra et VVS firma der har udført arbejdet i 1989.

I vores købsaftale står der, at vi er informeret om tanken, og at den er afblændet. Vi fik forevist en plads i forhaven under en betonkegle, af mægler ved fremvisning.

Det viser sig nu, at tanken for det første IKKE er afblændet og  er ikke gravet ned på det anviste sted. Tanken er i stedet gravet ned i indkørslen og indeholder 32 cm olie, og studsen har kun fået et skruelåg og dægget til men jord.

Hvad gør vi nu?

Svar:

Kære Spørger

De informationer I har modtaget er åbenbart ikke korrekte, – og I bør derfor kontakte sælger og mægler for at få renset olietanken og evt. få den taget op.

Når man ikke får korrekte informationer, påhviler ansvaret for dette sælger/mægler.

Opstår der en tvist  bør I kontakte en boligadvokat for bistand, – der vil evt. kunne søges om retshjælpsdækning af omkostningerne

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/07/24

Spørgsmål:

Hej. Min mand og jeg er ved at sælge vores andelslejlighed. Den er sat til lidt under 400.000kr, 60m2 og 6500kr i boligafgift. Den ligger i Lyngby med gåafstand til alt. Den er i mega flot tilstand. I bund og grund en rigtig flot lækker lejlighed. Vi har haft så mange interesserede som er helt vilde efter at købe den, de skal bare lige tale med banken og se dokumenterne.

Så snart banken så går dokumenterne igennem, går det hele i vasken. Bankerne ser rødt når de ser boligforeningen, og alle løber næsten skrigene bort. Så nu står vi med denne her dejlige andelsbolig som ingen vil købe, fordi boligforeningen er giftig. Hvad skal vi gøre? Vi står med to huslejer og har brug for pengene for andelen. Håber at i kan give et råd.

Svar:

Kære spørger

Det lyder ikke godt. Jeg forstår det sådan, at det er andelsboligens økonomi, som bankerne “ser rødt” omkring.
De mulige købere må afdække alle finansieringsmuligheder (hos forskellige banker), for at se, om en bank vil stille kredit til rådighed.

Jeg vil anbefale at i kontakter en BOLIGadvokat, som kan få indblik i andelsboligforeningen, og så rådgive jer bedst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Lolland-Falster

2020/07/17

Spørgsmål:

Hej

I slut maj 2020 blev jeg tilbud en kolonihave efter at have stået på ventelisten en del år.

Jeg har nu underskrevet en købsaftale på et kolonihavehus i Københavns Kommune. Både, sælger, forening og jeg har underskrevet dette dokument. Overtagelsesdatoen på aftalen er angivet til d. 25/7-2020. Jeg har desuden overført betalingen for kolonihaven til foreningens bankkonto, som det står angivet i købsaftalen.

I går skriver formanden for kolonihaveforenigen så til mig, at han har annulleret handlen, og at jeg vil få tilbagebetalt pengene og meldt ud af kolonihaveforbundet. Forklaringen er, at han åbenbart har lavet en fejl ift. ventelisterne.

Han skriver at han er kommet til at bytte om på mig og min søster (som også står på ventelisten), og at det faktisk er hende, der skal tilbydes haven i stedet for mig. Det skal lige nævnes, at min søster ikke er interesseret i en have lige nu. Vi er naturligvis meget forbavset over, at dette overhovedet kan lade sig gøre.

Ved I, om der er juridisk grundlag for at annullere aftalen? Jeg håber meget, at I kan hjælpe.

Svar:

Kære Spørger

Svaret på spørgsmålet vil afhænge af, hvordan købsaftalen er udformet, og jeg vil derfor anbefale dig hurtigst muligt at tage kontakt til en BOLIGadvokat, der kan gennemgå aftalen sammen med dig, og give en konkret vurdering af din sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/07/13

Spørgsmål:

Min søster er ved at sælge et sommerhus, som jeg har tinglyst forkøbsret til.

Jeg skal altså tage stilling til en underskrevet købsaftale, når denne foreligger.

Kan jeg så stille krav om, at der skal være udarbejdet tilstandsrapport?

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke der i forbindelse med indgåelsen/tinglysningen af forkøbsretten er aftalt et vilkår om tilstandsrapport, så vil udgangspunktet være, at du ikke kan kræve dette.

Noget andet er, at sælger formentlig ingen interesse har i ikke at få udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport som nødvendige dele af handlen, med henblik på at blive ansvarsfri efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelses af fast ejendom, da sælger så vil være ansvarlig for mangler i 10 år efter salget.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/07/08

Spørgsmål:
Hej

I 2012 købte og betalte jeg kontant en kolonihave for ca. 250000. Haven er siden blevet kloakeret og har fået helårsvand, hvilket med et 30-års lån koster den enkelte parcel omkring 7.000 kr. årligt plus de øvrige adm. bidrag: i alt godt 16.000 kr. årligt.

Vi er en stor forening med næsten 500 grunde. I dag er gennensnitsprisen ca. 500.000 kr. for et velholdt hus inklusive grundværdi og kloakering. Foreningen ejer selv grundene.

Som en familiær gestus til min på det tidspunkt noget forgældede søn, blev han uden personlige omkostninger skrevet ind på medlemsbeviset, så han kvit og frit kunne overtage huset, når den tid kommer.

I de forgange otte år har jeg renoveret og moderniseret for mindst 150.000 kr.

Nu er vi desværre kommet alvorligt på kant, og jeg bliver derfor antastet med horrible krav om, at frasælge “min halvdel,” så sønnens nystiftede familie kan komme ind og overtage huset her og nu. Jeg ønsker stadig, at han overtager huset, når min tid er omme.

Men kan jeg på nogen måde juridisk forhindre dette mærkværdige, ubehagelige og utidige angreb?

Eller skal jeg kapitulere og i så fald hvordan til alles bedste?

Svar:

Kære Spørger

Rent juridisk er det min formodning, at din søn ikke kan kræve, at du sælger din halvdel til ham. Når jeg skriver formodning, er det, fordi jeg ikke kender kolonihaveforeningens vedtægter. Der kunne heri være bestemmelser, der fastsætter regler for, hvordan en situation, som du nu befinder dig i, løses. Det er dog ikke min forventning, idet sådanne vedtægtsbestemmelser ikke er sædvanlige, og har jeg ret i min formodning, har din søn ingen ret til at kræve, at du sælger din halvdel til ham. I må derfor på bedste vis forsøge at løse sagen i mindelighed.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2020/07/07

Spørgsmål:

Hej

Min familie og jeg bor i en ejerlejlighed. Vi bor på 3. sal, og ovenpå er der taglejlighed og tagterrasse.

Vi har en vandskade i vores soveværelse, som skyldes indtrængning af vand fra enten tagkonstruktion eller en revne i betondækket i etageadskillelsen. Dette er ved at blive afklaret, men skaden er ejerforeningens ansvar og dækkes ikke af dennes forsikring, da der ikke er tale om en pludseligt opstået skade.

Vi har imidlertid netop via en skadetekniker fået konstateret et meget højt niveau af skimmelsvamp i soveværelset og en anbefaling om ikke at sove derinde, ligesom vi ikke kan være i lejligheden, mens der skal laves skimmelsanering. Vi skal derfor genhuses.

Spørgsmålet er: Hvem skal betale denne genhusning, nu hvor forsikringen ikke gør?

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at få dækket udgifter til genhusning skal det ud fra en objektiv vurdering være nødvendigt med genhusning. At der foreligger en anbefaling fra en skadetekniker, kan formentlig medføre, at man anser genhusning for nødvendigt, men det vil være en konkret vurdering.

Det er korrekt, at når der ikke er tale om en pludselig skade, så vil en ejerforenings forsikring typisk afvise dækning.
Jeg vil dog anbefale, at I indgår i dialog med ejerforeningen, idet ejerforeningen kan have et ansvar for udbedringen af skaden, når denne har noget med konstruktionen at gøre.

I skal imidlertid også undersøge jeres indboforsikring, idet der ofte vil være forsikringsdækning til udgifterne ved en genhusning (udover dækning til evt. skadet indbo) i denne. Kontakt derfor jeres forsikringsselskab hurtigst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/07/06

Spørgsmål:

Hej

Hvordan er reglerne, når jeg ejer andelslejligheden, og jeg har bedt min ekskæreste om at flytte, men han nægter? Han har boet hos mig i ca. 3 1/2 år!

Svar:

Kære Spørger

Hvis du ejer andelslejligheden, bestemmer du, hvem der bor i den.

Så din kæreste skal flytte, hvis ikke du ønsker at have ham boende.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Jeg har købt en ejerlejlighed med tilhørende servitut til min lejligheds fordel.

Uddrag af servitut tekst:

“Den enhver tid værende ejer af ejerlejlighed 2. bel (…) har ret til indkørsel på højre side af huset set fra (…) som vist på ridset med blå skravering, samt parkering bag huset som vist på ridset med grøn skravering.”

Af den blå skravering fremgår teksten “Færdselsret”.

Mit spørgsmål lyder på, om hvorvidt jeg kan forlage at mine naboer, og andre, ikke benytter dette område til parkering, da det spærre for min mulighed for færdsel, eller jeg blot kan forlage de skal flytte, når jeg skal bruge området til at tilgå min parkering?

Svar:

Kære Spørger

Det er det sidste du må leve med.

Du har en færdselsret men ikke en eneret på at bruge arealet.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/06/29

Spørgsmål:

Jeg har købt bolig for 1 år siden, og nu dukker der et brev op i min e-boks fra region Sjælland, hvor der står, at der skal etableres et grusgrav lige på en anden side af vejen. Hverken sælger, ejendomsmægler eller min køberådgiver har gjort mig opmærksom på det.

Jf. brevet fra regionen har sælgeren været bekendt med planen om etablering af grusgrav, da i august 2018 har ansøgningsmaterialet har været sendt i høring. Jeg ville ikke købe huset, hvis jeg viste det.

Hvem kan gøres ansvarlig for de absolut væsentlige oplysninger ikke kom frem ved handel?

Er der nogen der kan stå for ansvar at jeg nu ufrivilligt bliver tvunget at være nabo til grusgraven?

Er det en sag, som jeg kan få jeres hjælp til?

Hvem kan jeg spørge om hjælp?

Svar:

Kære Spørger

Det er i første række sælger du bør rette skytset imod.
Hvis sælger som du skriver har været bekendt med det men ikke oplyst om det vil der kunne blive tale om et erstatningsansvar.
Dette forudsætter dog at informationen om grusgraven ikke var at finde i det materiale der medfulgte købsaftalen,- typisk lokalplan eller kommuneplan.
Du bør derfor indledningsvist gennemgå det materiale der medfulgte.
Fremgår det heraf, kan der være tale om ansvar for den advokat\ mægler der var dig behjælpelig med køberrådgivning.
Du bør derfor rette henvendelse til en anden advokat og få gennemgået dine muligheder.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg er ejer af et sommerhus, og der er lige blevet gravet grøft op i skel mod grusvejen.

I den forbindelse har de gravet min og naboens skelpæl op.

Jeg ringede til kommunen og forelagde sagen, blev derefter ringet op af den entreprenør som kommunen har hyret til arbejdet og han nægter at det er ham.

Hvad kan man gøre, hvis alle nægter at have gravet skelpælen op?

Svar:

Kære Spørger

Det er et bevismæssigt spørgsmål.

Hvis du og din nabo er enige om at skelpælene var der inden entreprenøren gravede kan I anlægge en retssag og nedlægge påstand om at entreprenøren skal afsætte skelpælene igen.

Problemet er, at sagen nok er for lille til at det kan svare sig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/06/25

Spørgsmål:

Hej

Jeg har søgt arbejde i England, hvor jeg havde påtænkt at bo i 1-2 år, dog bor jeg i en lejelejlighed, som jeg ikke vil miste.

Er det muligt at bibeholde lejeboligen, eventuelt ved at “flytte sammen”, med en anden på papiret, hvorefter at jeg fraflytter lejligheden, men optager den igen 1-2 år efter?

Svar:

Kære Spørger

Du har ret til at fremleje lejligheden på visse betingelser, bl.a. at der skal udarbejdes en skriftlig fremlejekontrakt og du skal kunne opfylde nedenstående i lejeloven:

§ 70

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2.
Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når a)ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3.
Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Stk. 4. § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Så du bør kontakte din udlejer herom.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Jeg vil gerne købe en lejlighed, hvor vedtægter forbyder at holde hund.

Jeg har en gammel hund på næsten 14 år.

Sagen er, at der er to andre ejere, som har fået “speciel tilladelse” og har hund i lejligheden.

Kan ejerforeningen tvinge mig til af afskaffe mig med hunden, selvom to andre beboere har fået lov til at have hund?

Er det ikke præcedens ifølge loven og er forbuddet derfor automatisk frafaldet?

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Du må opfatte vedtægterne som udtryk for, at det klare udgangspunkt er, at man ikke må have husdyr – medmindre man opnår en dispensation.

Du kan gøre dit køb betinget af at opnå tilladelse og forventningen kan måske støttes af de dispensationer, der tidligere er givet.

Disse kan dog være givet på en meget konkret baggrund.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød