Brevkasse

17.08.2026 10:48:29

Spørgsmål
Ved renovering kan vi konstatere at sælger har angivet urigtige oplysninger om gulvisolering. Der er 50mm overalt og der er i energimærkerapporten beskrevet 150 og 300 de steder med gulvvarme. I rapporten står der at det er ejers oplysninger og ejer er bygherre på huset som blev bygget i 1995. Vi har renoveret 60kvm af det sted der skulle være 150. Sælger har ikke vendt retur med dokumentation på at der skulle være 150 og 300mm. En ny energimærkerapport viser samme mærke, men 800kr+ mere i udgift om året. Vi mener jo at huset er mindre værd end vi troede, ikke markant, men dog mindre værd. Vi har også haft ekstra udgift til udgravning da der manglede 100mm isolering. Hvad kan vi kræve af sælger? Ejerskifte vil ikke dække da der ikke er tale om en skade og de mener ikke at det byggeteknisk ændrer husets brugbarhed. Vi har allerede brugt enorm meget energi på forløbet fordi der var vandskade da vi overtog huset og vil helst undgå en civilretssag, men samtidig synes vi jo ikke man bare kan tillade sig at lyve om isoleringsforholdene i en bygning.

Svar
I bør kontakte en lokal boligadvokat for at forhøre jeg om et evt. erstatningskrav, da I muligt har krav på erstatning fra sælger.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 10:47:24

Spørgsmål
Hvornår overgår det formelle ejerskab af et hus fra sælger til køber ? Er det den dato, der står i købsaftalen ? Eller er det den dag, hvor der foreligger et anmærkningsfrit skøde ?

Svar
På den overtagelsesdag der står i skødet.
Frigivelsen af købesummen sker ved anmærkningsfrit skøde.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 08:39:58

Spørgsmål
Hej boligadvokater

Jeg er igang med at sælge min andelsbolig købt i 2022. I forbindelse med vurderingen har VVS’eren vurderet at badeværelset ikke er vådrumsikret og at afløbet er ulovligt. Det er antaget at det vil koste omkring 58000kr at oprette vådrumsikring med tilhørende murerarbejde.

Sælger har ikke oplyst om dette ved salg og VVS rapporten og vurderingsrapporten fra 2022 angiver ingen fejl eller mangler. Jeg betalte omkring 70000kr i forbedringer af badeværelset da jeg flyttede ind som er “skønnet” til at være fra 2014.

Da jeg først er blevet gjort opmærksom på problemet nu tænker jeg at jeg er beretiget i at oprette et krav mod sælger om at dække omkostningerne til at lovliggøre badeværelset.

Hvad ville I anbefale?

Svar
Hej Spørger.
Ja det vil være muligt at gøre krav gældende overfor sælger.
Min anbefaling er at i konkter en lokal boligadvokat der kan være jer behjælpelig.
I bør dog allerede nu rejse kravet over sælger.
Reklemation skal ske uden ugrundet ophold så det haster.
Med venlig hilsen.
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 08:32:51

Spørgsmål
Se under overskrift !
Mvh
Per Madsen

Svar
Hej Per.
Nej det kan han ikke uden familierets husets godkendelse. En sådan godkendelse vil være svær at få.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

12.08.2026 12:06:30

Spørgsmål
Min x og jeg ville sælge vores fælles hus. Vi udarbejder en kontrakt med en mægler d. 22/12/2025 hvilket fremgår af dato anmærkning på dokumentet, og vi har endelig underskrevet d. 06/01/2026. Aftalen har en standard bestemmelse om “intet salg – intet salær”

Der er 5 fremvisninger de næste 5 måneder og ca to uger inden aftalens udløb, torsdag d. 25/06/2026 skriver mægler en mail og bekræfter at der er meget lidt trafik omkring vores hussalg, hvorfor han tilbyder en video kampagne han selv betaler og at forlænge formidlingsaftalen til at omfatte de følgende 3 måneder. Vi svarer ikke mægler på dagen og bruger istedet tiden på at få bekræftet hinanden i en anden løsning vi har snakket om – min x og jeg kan nemlig ikke holde hinanden ud på det her tidspunkt, så vi har snakket om at jeg kan sælge huset til hende, hvis salget flopper og vi lavet nogle indledende undersøgelser på hvordan det kan gøres.

Næste dag 26/06/2026 skriver mæglers kollega til min x og anmoder om at fremvise huset den kommende søndag d. 28/06/2026. Min x skriver at vi har fundet en anden løsning og spørger om det er nok at skrive det eller om hun skal kontakte mægler, hvortil mæglers kollega svarer med en sms der kun indeholder mæglers nr.

Min x forsøger forgæves at ringe mægler op uden held og svarer i stedet på den mail mægler sendte dagen forinden. Her fortæller hun at vi ikke ønsker at fortsætte grundet jeg sælger til hende og så efterspørger hun desuden betingelserne herfor, da hun ikke sidder med formidlingsaftalen foran sig. Min x handler her ud fra en forståelse af at kontrakten løb fra dokumenteres oprettelse d. 22/12/2025 og dermed reagerer hun på mæglers henvendelse om at forlænge kontrakten. Mægler skriver senere på dagen med en mail om at vi er udtrådt før ophør på baggrund af en sms som mæglers kollega har videresendt og at han nu går på ferie men sender en regning når han kommer tilbage

Min x går pronto igang med at vedholde sig per mail til mægler, at det på intet tidspunkt har været en hensigt at trække sig fra formidlingsaftalen før dennes udløb og at der er tale om en misforståelse. Hun forsøger videre telefonisk kontakt men uden held

Mægler skriver dagen derpå d. 27/12/2026 at han har arbejdet hårdt for sin ferie og desuden statusskiftet hussalget dagen forinden og fortalt kunden, at huset ikke var til salg alligevel (her føler jeg lidt personligt: det havde han ikke behøvet, han kunne jo bare tage sin telefon og læse sin mail). Han skriver, at beslutnings kompetencen om hvorvidt kontakten til kunden til søndag skal genetableres ligger hos hans kollega, og at han følger op på hele vores sag, når han kommer tilbage fra ferie. Min x skriver ok og ønsker god ferie

Mandag d. 06/07/2026 er dagen vores aftale ‘rigtigt’ udløber og også den dag, mægler vender tilbage. Her fortæller han per mail, at vi skylder 58.000 i verderlag, men at han er fair og kun kræver 20.000 som kan betales om 4 måneder. Hans estimat er de runde tal opgivet i formidlingsaftalens bestemmelse om salær minus købsaftale

Mit spørgsmål er tofold:
1) Kan jeg ud fra ovenstående påkalde mig bestemmelsen om købt eller solgt?
2) fra 58000 til 20000. Tager han røven på os?

Mvh Christian

Svar
Svaret på dine spørgsmål er som følger:

1. Nej, forstået på den måde, at mægler har ret til at kræve salær for sit arbejde.
2. Det lader efter min opfattelse ikke til, at mægler forsøger at snyde jer. Det lader mere til, at han forsøger at lande en pragmatisk løsning. Kr. 20.000 i salær virker under de foreliggende omstændigheder rimeligt.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

12.08.2026 11:59:03

Spørgsmål
I foreningens vedtægter står der at ved nedlæggelse skal 4/5 del stemme for.
Mit spørgsmål er kan man ikke lave en vedtægtsændring så det bliver 3/4 eller simpelt flertal?
Er vi på kant med nogle lov for andelsforeninger
Det er rærkehuse foreningen har.

Svar
Det korte svar er ja. Det kan man godt. Dog mener jeg ikke, at det vil være hensigtsmæssigt hverken for foreningen og dens medlemmer. Der er en grund til, at en sådan beslutning normalt skal træffes med en meget stor stemmeandel.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

12.08.2026 11:53:33

Spørgsmål
Hej. Mit spørgsmål ligner det ovennævnte. Jeg har en kolonihave hvor jeg har haft min adresse I 22 år. Jeg opholder mig kun i haven om sommeren og om vinteren i syden samt min hytte i Norge. Det er først nu efter 22 år at havebestyrelsen har sagt at jeg må have en vinteradresse. Da jeg som sagt opholder mig i syden eller Norge om vinteren kunne jeg godt tænke mig at høre om man i den periode inden for 6 måneder kan have midlertidig adresse der uden at
skulle melde flytning på folkeregisteret. Med venlig hilsen. Dirch Bjarne Hansen

Svar
Du kan ikke have midlertidig adresse et andet sted uden at skulle melde flytning på folkeregisteret. CPR-adressen skal være dér, hvor du regelmæssigt sover og har dine ejendele.

Det forhold, at du opholder dig andetsteds i løbet af vinteren, indebærer ikke, at du skal meddele adresseskifte til Folkeregisteret. Haveforeningen kan efter min opfattelse heller ikke stille krav herom. Jeg mener, at du er i din gode ret til at have adressen der hele året.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.08.2026 09:08:42

Spørgsmål
Kan jeg købe et fritidshus/ helårshus uden bopælspligt og så leje huset ud som sommerhus/fritidshus til turister? Jeg ønsker at bevare min cpr adresse i min helårsbolig

Svar
Hej Spørger.
Ja det kan du.
Du må være opmærksom på at der for sommerhuse gælder særlige regler for de perioder hvor det kan benyttes som forudsat af dig. Omvendt er der for udlejning af sommerhuse særlige gunstige skatte regler for indkomst beskatning.
Hver opmærksom på at alt indkomst-indtægt er skattepligtig.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

10.08.2026 09:04:40

Spørgsmål
Hej. Jeg har opsagt og fraflyttet mit lejemål. Der har været en ulidelig støj i den tid jeg har boet der fra 1.9.24 til 31.5.2026. Der er tale om nybyggeri, ingen har boet der før mig. Naboen har trampet, smækket med skabe m.m. Via bygningstegninger kan jeg se, at min lejlighed er en af de få lejligheder (ud af 200 lejligheder), der har fælles betondæk med naboen. Og yderligere er skillevæggen i letbeton og ikke bærende beton som de fleste øvrige lejligheder har. Jeg har klaget 2 gange til udlejer (mail) og udlejer har ikke svaret. Kan jeg rette et krav nu om tilbagebetaling af leje, eks. 20% reduktion i hele lejeperioden og kan sagen evt. indbringes for Huslejenævnet, hvis udlejer ikke vil betale?

Svar
Hej Spørger.
Er der mangler ved lejemålet kan der kræves nedslag i lejen.
Det kan dog efter omstændighederne være næsten umuligt at løfte den bevisbyrde, du vil blive pålagt for at bevise at generne har haft en tilstrækkelig massiv karakter.
Min vurdering er atb dine chancer er for små til at igangsætte en sag på det.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

10.08.2026 08:59:12

Spørgsmål
Efter overtagelse af bolig opdager vi, at kommunen tilsyneladende ikke har sikret at bygherre har fremendt den omtalte dokumenation (i.f.t. VVS, el og kloak) eller foretaget egentlig gennemgang/kvalitetssikring af det tekniske materiale. Hvilke muligheder har vi som køber, for at få adgang til dokumenter (fra sælger) der dokumenterer at arbejdet er lovligt og den fornødne dokumenation er udarbejdet af autoriseret elekriker, vvs’er og kloakmester? Bygherre har, forud for ibrutagningstilladelsen, underskrevet “Erklæring vedr. teknisk dokumentation”, hvor der står at ovennævnte dokumentation er vedlagt (hvilket den åbenbart ikke er).

Svar
Hej Spørger.
I kan naturligvis kontakte sælger som er forpligtet til at udlevere de oplysninger sælger har.
Mere naturligt synes jeg i bør kontakte bygherre og evt udførende entreprenør med krav om at de får lovlig gjort byggerieriet.
Som køber indtræder i i sælgers retstilling over for byherre og udførende entreprnør.
Der mangler nogle tidsnagivelser for hvornår byggeriet er opført mv.
Jeg vil derfor anbefale at i kontakter advokat så i kan få juridisk hjælp til den viderer proces.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

10.08.2026 08:53:00

Spørgsmål
Hej
Jeg har netop købt et hus. Først efterfølgende er jeg blevet opmærksom på, at boligarealet i salgsopstillingen er højere end boligarealet i BBR. Jeg har nu efterfølgende set at der er en notits i salgsopstillingen som lyder således:
Der er uoverensstemmelser mellem ejendommens faktiske forhold og BBR, idet
udnyttet tagetage på anslået 40 m2 fremgår til 19 m2 på BBR. Boligareal på anslået
149 m2 fremgår 128 m2 på BBR. Udestue på anslået 14 m2 og carport på anslået 26
m2 fremgår ikke på BBR. Eventuel anmeldelse og omkostninger hertil er sælger
uvedkommende.
Arealerne i salgsopstillingen stammer fra tilstandsrapporten.

Dette burde jeg jo have opdaget.

Men kan det være rigtig at en ejendomsmægler ikke anvender arealet fra BBR. Det giver jo en relativ stor ændring i m2-prisen.
og kan man fraskrive sig ansvaret for dette forhold i salgsopstillingen?

Venligst
Jacob

Svar
Hej Jacob
Det er en uheldig situation du er kommet ud i..
Hvis du nærlæser din købsaftale er jeg overbevist om at samme ansvarsfraskrivelse frem går i den,- se under punkt 11.
Det er min vurdering at et konkret taget anvarsfraskrivelse vedr disse forhold holder.
Står det kun i salgsopstillingen og ikke i købsaftalen kan min vurdering være anderledes.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

03.08.2026 10:52:45

Spørgsmål
Vi er privat andel. I vedtægterne står der at der byttes lejlighed internt, ikke yderligere. Må 2 andelshavere bytte, hvoraf den ene ikke flytter ind, men enten til en anden lejlighed eller ud af foreningen. Konsekvensen er, at ventelisten bliver tilsidesat.

Svar
Nej, sådan vil jeg ikke umiddelbart fortolke vedtægterne.
Med internt menes bytte i selve foreningen mellem 2 andelshavere.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

03.08.2026 10:50:51

Spørgsmål
Jeg har for nylig købt en ejerlejlighed og har efter overtagelsen konstateret forhold ved boligens VVS-installationer, som en autoriseret VVS’er vurderer ikke er lovligt udført. Jeg vil gerne have vurderet, om jeg kan gøre et krav gældende mod sælger. I købsaftalen står bl.a., at ejendommen sælges “som den er og forefindes og som beset af køber”, samtidig med at sælger, så vidt sælger bekendt, erklærer, at bygninger med installationer er lovligt opført, indrettet og benyttet. Der er desuden en specifik ansvarsfraskrivelse vedrørende ulovlige lofter og el-installationer, men ikke specifikt VVS. I sælgeroplysningsskemaet har sælger svaret nej til, at der er foretaget forbedringer af ikke-autoriserede håndværkere, samt nej til kendte ulovlige bygningsændringer. Mit spørgsmål er derfor: Har jeg på den baggrund et krav mod sælger, hvis VVS-installationerne var ulovlige allerede ved købet, og kan jeg kræve udgifterne til at lovliggøre forholdet – eventuelt en nødvendig renovering af badeværelset – dækket?

Svar
Jeg vurderer at du formentlig kan rejse et krav.
Du bør kontakte en lokal boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

03.08.2026 10:30:54

Spørgsmål
Må banken tilbageholde vores penge fra salg af boligen, overtagelsen var 1 juli og administrator har overført pengene d 15 juli til min bank, hvor de har modregnet mit boliglån. Men de vil stadigvæk ikke frigive dem

Svar
Kære Spørger
Når banken har modregnet for dit boliglån bør du få resten udbetalt, med mindre du har anden gæld som banken gør modregning i.

mvh

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside