Brevkasse

17.03.2026 10:51:04

Spørgsmål
Min kone og jeg har købt en murermestervilla i juni 2025. Energimærkerapporten klassificerer boligen med mærke C. Vi har for nylig ved visuel/destruktiv test af tekniker fundet ud af at huset ikke er hulmursisoleret selvom dette står i energimærkerapporten. Vi har rejst en sag til ejerskifteforsikring som afviser at dette er en skade dækket af ejerskifteforsikring. Vi har klaget til energikonsulenten som har lavet rapporten. De afviser klagen og informerer om at sælger har informeret om at der er hulsmursisoleret og sælger har afvist at de måtte lave destruktive tests. Derfor kunne energikonsulenten ikke tjekke om der faktisk er hulmursisolering. Vi overvejer civilt søgsmål mod sælger med det formålr, at vi mener, at de bør betale for at få huset isoleret så det stemmer med oplysningerne de har givet. Vi mener at vi har købt huset på baseret på forkerte oplysninger givet af sælget og lider økonomisk tab. Dels vil det koste ca. 20-30 000 kr at få lavet hulmursisolering, dels er vores varmeregning højere end den bør værre pga. mangel på isolering og til sidste har energimærkerapporten og mærket C en stor betydning for husprisen. Vi kan læse os til at spring i energimærke på skalaen kan være i omegnen af 500 kr/m2. I så fald snakker vi 65 000 kr for vores hus.

Vi kan ikke se at sælger har handlet i ond tro da tidligere energimærkerapport også informerer om at der er hulmursisoleret. Dog mener vi at sælger bør være ansvarlig for de oplysninger de giver i en salgsprocess.
Hvordan er vi stillet?

Svar
Kære Spørger.
En sag kan være meget svær at vinde i en situation som den i beskriver., overfor sælger.
Spørgsmålet er om der er ond tro hos sælger.
Det tror jeg ikke der er holdepunkter for at antage.
Dernæst om der afgivet en tilsikring fra sælger eller garanti.
Det er et konkret vurderings spørgsmål, men jeg vurderer at dette ej heller er situationen.
Tilbage står om i har krav på et forholds mæssigt afslag.
Det udkræver at udberings omkostningerne ligger ikke under 6-7% af købsprisen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

16.03.2026 15:01:57

Spørgsmål
Right to deny neighbor access for private renovation in andelsbolig Question: I need legal advice about my rights as an andelshaver. My upstairs neighbors are renovating their bathroom to install a separate shower. This is their private choice, not an emergency repair. Their work has already damaged my apartment: Objects fell from shelves due to vibrations My 4-year-old child stepped on broken glass Oily water leaked into my apartment My bathroom ceiling lamp is now flickering They now want access to my apartment to do pipe work in my ceiling to complete their renovation. I do not consent. The board has pressured me to allow access, even though our current bylaws do not require it. One board member who pushed for this is resigning. At the upcoming general assembly, the board has proposed a bylaw change that would force neighbors to give access for any type of renovation—not just pipe work. My questions: Under current Danish law and andelsbolig rules, can I legally deny my neighbors access to my private apartment for their private improvement project, especially after they have already caused damages and safety risks to my child? Can the board legally pass a rule forcing neighbors to give access for any renovation, without including protections for the affected neighbor (liability for damages, compensation for disruption, safety guarantees)? How do I stop the harassment? The board member has pressured me, and I fear they will continue. What are my rights to be left alone in my home?

Svar
Du kan ikke nægte din overbo adgang til din lejlighed, hvis adgang er nødvendig for, at overboen kan renovere sin lejlighed. Det gælder, uanset om vedtægterne indeholder eksplicitte regler herom eller ej. Du har dog ret til at blive varslet i god tid, lige som din overbo skal kompensere dig behørigt, hvis der laves skade i din lejlighed.
Bestyrelsen kan som udgangspunkt ikke vedtage regler for foreningen, men bestyrelsen kan stille forslag om ændring af reglerne, som kan vedtages af generalforsamlingen. Der kan sagtes vedtages regler om naboers adgang til andres lejligheder under renovering.
Umiddelbart mener jeg ikke, at der er tale om chikane. Det opleves muligvis sådan af dig, fordi renoveringen er forbundet med gener. Desværre har man som andelshaver ret til at renovere sin lejlighed, og i sådan en situation må de andre andelshavere tåle diverse, uundgåelige gener i den forbindelse. Heldigvis er renoveringen kun midlertidig, så generne vil snart stoppe.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

16.03.2026 14:57:55

Spørgsmål
Jeg ejer et sommerhus på 7ende år, er 61 år og tildelt fleksjob men overgår til ledighedsydelse pr 1. Maj. Jeg har på jeres hjemmeside læst følgende: ‘Du må bo i dit sommerhus hele året, hvis du opfylder ét af følgende kriterier: Hvis du har ejet dit sommerhus i ét år og tilhører en af følgende grupper: Folkepensionist, førtidspensionist, efterlønsmodtager, modtager af fleksydelse eller hvis du er 60 år eller derover og er gået på pension.’ Betyder ovenstående at jeg kun er omfattet så længe jeg modtager flekslønstilskud? Eller gælder det for mig også når jeg modtager ledighedsydelse?

Svar
Man må bruge sit sommerhus hele året, hvis man er pensionist, og har ejet sommerhuset i et år.
Ved pensionist skal også forstås personer, som modtager fleksydelse i henhold til lov om fleksydelse. Dette er afgørende for, om du har ret til at benytte dit sommerhus som helårsbeboelse.
Da du modtager ledighedsydelse, er mit bud, at du ikke har ret til at benytte sommerhuset hele året. For at være helt sikker, ville jeg dog rette en forespørgsel til kommunen.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

16.03.2026 14:54:49

Spørgsmål
Vi overvejer at købe et 1,5 år gammelt hus, som er opført af nuværende ejer. Han er tømrer og har derfor opført huset som selvbyg uden byggeskadeforsikring. Vi vil selvfølgelig tegne en ejerskifteforsikring, men vi er meget i tvivl om, hvilke skader vi IKKE vil kunne få dækket med denne vs. hvis der havde været en byggeskadeforsikring også. Jeg læser at den ene er en “tingforsikring” mens den anden er en “ansvarsforsikring”, men har svært ved at tyde hvad det i praksis betyder for os – og hvor stor risiko det ville indebære.

Svar
Dækningen på en ejerskifteforsikring er ikke anderledes, blot fordi huset er opført som selvbyg. Ejerskifteforsikringen dækker i samme omfang, som hvis huset ikke var opført som selvbyg.

Det betyder som udgangspunkt, at forhold, som er anført i tilstandsrapporterne, eller som køber var gjort opmærksom på ved købet, ikke er dækket af forsikringen.

Har sælger lavet byggefejl, kan det tillige have den virkning, at sælger også kan have et erstatningsansvar over for jer ved siden af en ejerskifteforsikringsdækning.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

13.03.2026 07:03:51

Spørgsmål
Min søn og hans ex har deres hus til salg ved en ejendomsmægler. Han siger til dem at han vil sende salgsmaterialet til deres søsterselskab for nyhedsi terrassen. Nu sender søsterselskabet så en formidlingsaftale uden at have talt med sælger eller at have set huset. Må de det?
De har stadigvæk en aftale med den første sælger. Han siger at de automatisk forlænger aftalen uden at sælger skal skrive under. Må de det?
Så nu har de faktisk to mæglere.

Svar
Hej spørger
At sælge sin ejendom er en tillidssag som ikke må brydes.
Søsterselskabet må gerne sende en kommissions aftale, men den vælger sælger da selv om de vil underskrive.
Er der ikke nogen aftale om at involvere søsterselskabet er det ikke lovligt “ud af det blå” at sende en aftale.
En automatisk forlængelse af en kommissionsaftale behøver ikke at være i strid med gældende regler.
Her må i se kommissionsaftalen igennem. Står det at den automatisk forlænges kan jeg ikke udelukke at det er iorden.
Hvis ikke, forlænges den ikke .
Mvh
Advokat
Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

06.03.2026 10:14:25

Spørgsmål
Vi har netop solgt vores andelsbolig og køber har nu lavet omfattende indsigelser imod vurderingen, fejl og mangler, som vi ikke ved hvad vi skal stille op med. Boligens pris er fastsat af en valuarvurdering, handlen foregået igennem et administrationsselskab (solgt via ekstern venteliste) og alle rapporter er lavet af det selskab, vi bliver pålagt at bruge til opgaven. Vi føler derfor at alt har været ude af vores hænder. Vi har blot gjort, som vi fik besked på og har ikke stillet spørgsmålstegn ved rapporter eller andet. Køber laver nu indsigelser om rigtige mange forskellige forhold og regner det sammen til omkring 200.000kr (under 5% af købesummen), som hun beder administrationen om at tilbageholde. Hun anfægter store ting som måden nedskrivningen foregår på (efter en fastsat kurve uden, efter hendes mening, hensyn til egentlig stand), samt mindre ting som en bruser der drypper. Hun har eftersigende haft håndværkere ude og vurdere standen og finde diverse fejl og mangler samt at prissætte udbedringen af disse. Prissætningen som en højere end vurderingsrapportens afslag. Vi er helt på bar bund i forhold til, hvor vi skal starte og slutte i denne sag. Vi troede, at vi havde gjort alt korrekt og har handlet i god tro. Har I nogle gode råd til, hvordan vi kommer videre i sagen og hvilke rettigheder vi har som sælger.

Svar
Du er nødt til at kontakte en boligadvokat.
Du kan som udgangspunkt lægge rapporterne til grund.
Nedskrivningen sker normalt efter en godkendt tabel for forbedringer.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

06.03.2026 10:12:38

Spørgsmål
Vi står i den situation, at vores søn har en betydelig formue fra dels salg af en lejlighed og dels en større opsparing. De lejligheder, han ønsker at flytte til, ligger imidlertid i en prisklasse, som overstiger hans nuværende økonomiske råderum. Er der noget til hinder for, at vi – som forældre – i fællesskab med vores søn køber en lejlighed med en fordeling på f.eks. 10-10-80 (altså 10% til hver forælder og 80% til vores søn) på skødet. Herved skal vi selvfølgelig betale diverse skatter i boligen, men vi får del i en eventuel værdistigning ved et fremtidigt salg. Vores bank har givet udtryk for, at det kan være administrativt komplekst at være flere ejere på skødet og har derfor ikke kunnet rådgive os tilstrækkeligt, hvilket er baggrunden for vores henvendelse. Vi vil derfor gerne høre, om I ser potentielle udfordringer eller forhold, vi bør være særligt opmærksomme på. ? Det kan i øvrigt nævnes, at vores søn er enebarn, og at vi er gift, så der er ikke søskende eller andre arvinger, som kan blive stillet urimeligt.

Svar
Det du beskriver, kan godt lade sig gøre, men vær opmærksom på at en evt. værdistigning bliver avanceskattepligtig for jer.

Jeg mener ikke det er administrativt komplekst. I bør oprette en fælles konto.

Der bør dog også oprettes en samejeoverenskomst som regulerer ejerskabet.

I bør rådføre jer med en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

05.03.2026 08:37:08

Spørgsmål
Hej

Vi har solgt et rækkehus gennem en ejendomsmægler. I kontrakten fremgår det, at der skulle betales for markedsføring både fysisk, på forskellige boligsider samt på sociale medier (herunder både annoncering og opslag på deres egne sider).

Huset blev imidlertid aldrig annonceret på sociale medier eller slået op på mæglerens egne sider. Denne del af markedsføringen blev således ikke udført.

Vi har derfor kontaktet ejendomsmægleren, da vi mener, at det bør medføre en reduktion i den aftalte betaling for markedsføring. De har dog meddelt, at det ikke er muligt.

Kan det være korrekt, at vi fortsat skal betale for denne del af markedsføringen, selvom den ikke er blevet udført i overensstemmelse med kontrakten?

Svar
Hej Spørger.
Hvis de 2 ydelser er selvstændig værdi ansat i jeres aftale skal i naturligvis ikke betale for det.
Hvis ikke, må i betragte det som et samlet salg , hvor mægler har mulighed for at tilrettelægge de nødvendige salgstiltag uden at det får indflydelse på det samlede salær.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

02.03.2026 10:17:13

Spørgsmål
Jeg står på skødet vedr. Huset jeg boede i og købt med min eksmand for nok 15 år siden, det opdager jeg nu da jeg får ejendom skat retur.
Jeg vil gerne ud af skødet, hvad og hvordan foregår det ?

Svar
Dit spørgsmål rummer flere spørgsmål som du formentlig ikke er klar over.
Du bør søge bistand hos en lokal boligadvokat der tillige har bodelinger som ekspertise.
At gennemføre overdragelse og tinglyse ejerskifte er i sig selv ikke det store problem, men det er den række af ubesvarede spørgsmål din situation giver anledning til.
Mvh
Advokat.
Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

02.03.2026 10:10:49

Spørgsmål
Jeg er flyttet på plejehjem pga. blodprop. er under genoptræning og håber at flytte “hjem” igen til min andelsbolig.
Jeg kender ikke tidshorisonten og har flyttet folkeregister adresse til plejehjemmet. Nu står jeg så med en andelsbolig som ikke er beboet. Hvor længe kan den blive ved med at være ubeboet. Ifølge kommunen er der bopælspligt i andelsboligforeningens område.

Svar
Hej Spørger
At der er bopælspligt betyder at din lejlighed skal være beboet mindst 180 dage om året.
Mere vigtigt er det regelssæt der gælder i din andelsbolig forening.
Jeg vil foreslå at du kontakter administrator eller bestyrerlse for at få klarlagt om din situation kan give problemer.
Med dem bør du også drøfte om du eventuelt kan fremleje din lejlighed for en periode.
Mvh
Advokat
Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

02.03.2026 10:06:14

Spørgsmål
Jeg er ved at sælge mit sommerhus.
Ejendomsværdien er kr. 1.543.000.
Tilsvarende huse i området sælges til kr. 1.600.000.
Jeg sælger til fjern familie til kr. 1.300.000.
Kan jeg risikere at blive beskattet af kr. 300.000
hilsen
Leif Bech

Svar
Hej Leif.
Skattestyrelsen har en række styring signaler de benytter ved vurderingen af eventuel skatte pligt.
Med de oplysninger du har givet kan der derfor ikke gives noget svar.
Jeg anbefaler at du kontakter en lokal bolig advokat og får klarlagt din retsstilling der.
Mvh
Advokat
Dennis Holm Pedersen

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

26.02.2026 15:20:20

Spørgsmål
Jeg bor til leje i mine forældres lejlighed. Jeg har pludselig fundet ud af at låsen til mit kælderrum er blevet brudt op, og mine ting er væk. Kun en enkelt kasse står ude i fællesrummet. Det viser sig, at der flyttede en ny ejer ind i sommer, hvor sælgeren ikke vidste hvilket kælderrum der tilhørte lejligheden. Vores vicevært/formand for bestyrelsen sendte en mail ud på daværende tidspunkt, for at få folk i foreningen til at sætte navn og lejlighedsnummer på kælderrummet. Jeg var ikke hjemme, og sendte i stedet en mail hvor jeg skrev hvilket rum der tilhører min lejlighed. Det er nu kommet frem fra den nye ejer at han efter 3 måneders ventetid stadig ikke havde fået oplyst hvilket kælderrum der var hans. Han har kontaktet vores vicevært flere gange, som til sidst skulle have sagt at han bare skulle tage kælderrummet under garagen (som er mit). Den nye ejer undrer sig, da der er hængelås på, samt fyldt med ting. Han henvender sig derfor igen, idet han synes det er mærkeligt, hvortil viceværten skulle have sagt at han bare skulle klippe låsen op og skaffe sig af med tingene. Vores vicevært siger blot at der må være sket en misforståelse, men ifølge den nye ejer så har der været mange muligheder for at have stoppet dette. Viceværten vil dække tabet af ejerforeningens midler. Men hvorfor skal vores fælles penge gå til at dække mit store tab ved alle mine ting (en del med affektionsværdi)? Hvordan står jeg og mine forældre rent juridisk? Skal det anmeldes til politiet for indbrud? Og hvordan bør vi i praksis forholde os til dette? Det er en lille forening på kun 14 ejerlejligheder, og det kan også give anledning til kæmpe stor nabokonflikt. Vi vil dog helst gerne forholde os rent juridisk til denne sag.

Svar
Som du fremstiller det er det viceværten der har begået en fejl og dette dækkes så af ejerforeningen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.02.2026 15:18:07

Spørgsmål
Vi har købt en ejendom, hvor det af BBR fremgår at der er “nedsivningsanlæg med mekanisk rensning”, men nu viser det sig at der IKKE forefindes et nedsivningsanlæg, men at spildevandet blot udledes til markdræn på naboejendommen. Dette er ulovligt. Som jeg læser ejerskifteforsikringen, så dækker denne ikke forhold uden for huset. Men er der håb om at forsikringen dækker her ? Alternativt, kan man så rejse krav imod sælger eller ejendomsmægler ?

Svar
Du bør rette kravet mod sælger, da sælger som udgangspunkt er erstatningsansvarlig for de forkerte oplysninger og for ulovligt afløb.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

26.02.2026 15:12:07

Spørgsmål
Jeg kontakter jer med henblik på en juridisk vurdering af et mangelskrav, der er rejst mod mig som tidligere ejer af en andelslejlighed. Lejligheden blev overdraget pr. 1. januar 2024. Badeværelset blev renoveret i 2020. I forbindelse med overdragelsen blev lejligheden gennemgået, herunder ved eftersyn udført af foreningens VVS. I eftersynsrapporten blev følgende konkret anført vedrørende gulvafløbet: “Gulvafløb forhøjet med membranforlænger – ok.” Der blev ikke noteret anmærkninger vedrørende badeværelsets udførelse eller installationernes lovlighed, og installationerne var funktionsdygtige ved overdragelsen. Køber har nu – mere end to år efter overtagelsen – fremsat reklamation og fremlagt en teknisk vurderingsrapport udarbejdet af en autoriseret VVS-installatør. Rapporten anfører blandt andet: – Manglende permanent og forskriftsmæssig adgang til afspærringsventiler – Indbygningscisterne installeret således, at intern afspærringsventil ikke er tilgængelig eller funktionsdygtig – Gulvafløb med ca. 20 mm niveauforskel mellem rist og færdigt gulv, hvilket vurderes at være i strid med BR18 og DS 432 Rapporten konkluderer, at der foreligger udførelsesmæssige mangler fra renoveringstidspunktet, men der er ikke konstateret konkrete skader. Jeg har dokumentation for, at der er monteret afspærringsventil på vandtilførslen til cisternen. Foreningens tidligere VVS har desuden (mundtligt) oplyst, at cisternen kan tilgås ved afmontering af fuge/plade, samt at anvendelsen af membranforlænger ved forhøjelse af gulvafløb i forbindelse med flisepålægning er en korrekt metode. Han har endvidere ved eftersynet i forbindelse med salget vurderet forholdet som “ok”. Køber fastholder, at der er tale om skjulte mangler, og har varslet juridisk behandling, såfremt der ikke opnås en løsning. Der er endnu ikke fremsat et konkret beløbskrav, men der kræves økonomisk kompensation svarende til udbedringsomkostninger. Der har ikke været dokumenteret vandskade, myndighedspåbud eller funktionssvigt ved overdragelsen, og installationerne har været anvendt i over to år uden indsigelser. Jeg ønsker en vurdering af: – Om forholdene vedrørende gulvafløbet med rimelighed kan anses som skjulte mangler – Hvilken betydning VVS-eftersynet ved overdragelsen må antages at have – Om reklamationen kan anses for rettidig.

Svar
Som du fremstillet det, kan det være tvivlsomt om reklamationen er berettiget.
Det skal i givet fald afklares ved et syn og skøn som du typisk kan opnå retshjælp til.
Reklamationen er som udgangspunkt rettidig, da den ligger indenfor 3 års fristen i forældelsesloven.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside