Brevkasse

2020/06/04

Spørgsmål:

Hej

Jeg bor på 1. sal i en villa, der er opdelt i to ideelle anparter. Vi har én hoveddør, som vi begge bruger.

Adgangen til huset fra vejen er en fælles indkørsel (ifølge samejekontrakten).

I bunden af indkørslen ligger en garage, og brugsretten til denne garage tilkommer stuens lejlighed.

Mit spørgsmål går på om stuen, juridisk, har eneret til parkering i indkørslen fordi, der altid skal være uhindret adgang til vedkommendes garage?

Der er intet nævnt i samejeoverenskomsten omkring parkering i indkørslen, blot at den er et fælles areal.

Hvis der skal holde to biler indkørslen, så kan man kun holde bagved hinanden.

Svar:

Kære Spørger

Da der er tale om en fælles indkørslen har din nabo ikke eneret på at bruge den til parkering.

Der bør nok ses på samejeoverenskomsten da den i dette forhold er ude af trit.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Vores datter og svigersøn har medio januar købt sommerhus.

I salgsopstillingen er der bl.a. flg. ordlyd:

Derudover blev der i 2013 isat et ny og pænt køkken samt ny emhætte, komfur.

Vi har haft en tømrer med ude og kigge, og han har bekræftet os i, at det er et gammelt køkken.

Nogle af lågerne er limet, fordi de er faldet fra hinanden. Desuden er gummilisten i opvaskemaskinen helt mørnet, hvilket vi påtalte med det samme, fordi den var utæt. Emhætte og komfur er helt sikkert heller ikke kun 7 år gammelt.

Kan vi gøre noget?

Har EDC mægleren ikke et ansvar for, at det der står i salgsopstillingen svarer til virkeligheden?

Svar:

Kære Spørger

Normalt er det sådan at ejendomsmægleren indhenter oplysninger fra sælgeren og salgsopstillingen skal også godkendes af sælger.

Så du kan muligvis have et krav mod sælger, men det skal bedømmes konkret, så kontakt en lokal boligadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej!

Vores nabo har, uden vores tilladelse, placeret et minirensningsanlæg under vores p-plads ind over vores skel, således at brønddæksel ligger på vores matrikel – og dermed 60 % af anlægget. Målerskab og udluftning står i skellinien.

Vi skal nu give en skriftlig tilladelse til lovliggørelse af anlægget.

Er der forhold vi skal være opmærksom på, som skal indføjes i tilladelsen?

Der er tale om sommerhusgrunde.

Svar:

Kære Spørger

Først og fremmest skal I gøre op med jer selv, om I vil acceptere, at jeres nabo har anlagt anlægget, idet jeres nabo ikke var berettiget hertil, uden jeres accept.

Hvis I meddeler accept, så skal i være opmærksomme på, at dette binder jer – og fremtidige ejere af ejendommen – til at acceptere at brønddæksel og anlæg er på jeres ejendom.

Jeg vil anbefale jer at kontakte en BOLIGadvokat, der kan rådgive jer konkret, i det tilfælde, at I ønsker at medvirke til lovliggørelse af anlægget.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Jeg håber, at I kan afklare følgende spørgsmål. Vi er ved at købe et sommerhus, hvorpå der foreligger en udlejnings-aftale med et bureau.

Huset er stort set udlejet hele sommeren med undtagelse af en uge.

Da vi startede med at kigge på huset var det ikke det store problem, da vi selv havde bestilt sommerferie i udlandet.

Nu er vores fly imidlertid aflyst, og vi vil derfor gerne holde ferie i det nye hus ved vestkysten.

Det fremgår af vores købstilbud at vi respekterer udlejningen i 2020. Skødet er endnu ikke skrevet.

Hvordan står vi?

Svar:

Kære Spørger

Udlejningsaftalerne skal respekteres af jer,- hvilket vil fremgå af formidlingsaftalen.

I kan prøve at aftale med formidler og i kan foretage ejerspærring for nogle uger således at reservationer omdirigeres men i har ikke krav på det.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Jeg har for nylig købt en ejendom, hvor tidligere ejer (sammen med en nabo) har lavet en deklaration om, at naboen må anlægge en sti over den ejendom, jeg nu har købt.

Det er naboen, der skal stå for alle udgifter inkl. tinglysning af deklarationen, men deklarationen er aldrig blevet tinglyst, og stien er heller ikke etableret.

Er jeg forpligtet til at acceptere deklarationen nu (og lade den tinglyse), når det ikke er mig, der har underskrevet den, og når naboen i årevis ikke har hverken fået lavet stien eller tinglyst deklarationen?

Svar:

Kære Spørger

Hvis du var bekendt med aftalen inden du købte og overtog ejendommen skal du respektere aftalen.

Hvis ikke er du ikke forpligtet af den da du som godtroende aftaleerhverver ikke skal respektere utinglyste rettigheder du ikke var bekendt med

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Ved køb af lejlighed, når der ingen tilstandsrapport foreligger, og derfor ingen ejerskifteforsikring, hvordan kan jeg så som køber sikre mig?

Svar:

Kære Spørger

Jeg formoder, at dine overvejelser går på, hvordan du kan sikre dig mod skjulte fejl og mangler, som først bliver opdaget efter overtagelse af lejligheden.

For så vidt angår den manglende tilstandsrapport kan du hyre din egen byggetekniske rådgiver, som kan gennemgå lejligheden og bygningerne, inden du binder dig til handlen. Herved får du samme kendskab til ejendommen, som en tilstandsrapport ville have givet dig. Ulempen er naturligvis, at du selv skal betale herfor, og det kan sikkert nemt løbe op i kr. 5.000-10.000 for sådan en byggeteknisk bistand.

Den manglende mulighed for at tegne ejerskifteforsikring kan du desværre ikke gør noget ved. Der findes ingen alternative forsikringsprodukter eller lignende. Dog har du mulighed for at kræve kompensation hos din sælger, hvis der senere måtte dukke skjulte fejl og mangler op. Vær dog opmærksom på, at det ikke er alle skjulte fejl og mangler, som sælger hæfter for. Udgangspunktet er, at sælger hæfter for alle forhold, som kan “bebrejdes” sælger. Andre forhold hæfter sælger kun for, hvis de anses for ikke-bagatelagtige, hvilket indebærer, at de udgør en værdiforringende mangel på omegnen af 5% af købesummen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:
Hej

Jeg er klar over, at en mundtlig aftale vedr. fast ejendom ikke er bindende.

I tilfælde af at man så har betalt købesummen og ikke har modtaget en købekontrakt efterfølgende. Kan jeg så gøre krav på at få købesummen tilbage?

Men at jeg så finder frem til at sælger har solgt huset til en anden køber, hvorefter det er blevet anmeldt til tinglysning. Så har den nye køber jo ejendomsretten.

Men jeg kan vel stadig gøre krav på at få udbetalt købesummen jeg betalte for?

Svar:

Kære Spørger

Naturligvis kan du gøre krav på tilbagebetaling af købesummen, hvis huset er blevet overdraget til en anden. Ulempen ved denne situation er desværre, at der er risiko for, at sælgeren har brugt pengene, og at han ikke længere er i stand til at tilbagebetale dem.

Det er utraditionelt, at man som køber af en fast ejendom betaler købesummen, inden der udstedes skøde. En anden gang bør du sikre dig mod, at en sådan situation kan opstå. Det gør man typisk ved at deponere købesummen i en bank med vilkår om, at pengene først kan frigives til sælger, når skødet er tinglyst anmærkningsfrist. Med anmærkningsfrit forstås, at sælgers lån i ejendommen er indfriet/aflyst.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2020/05/28

Spørgsmål:

Hej

Ved køb af søsters 1/2- part i fælles sommerhus, kan det ske uden ejendomsmægler, ejerskifteforsikring og diverse attester?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det kan det. Mægler vil ikke være nødvendig. Om tilstandsrapport og elrapport og tilbud på ejerskifteforsikring:

Hvis du ikke har boet eller benyttet sommerhuset tidligere, har du mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring i.f.m. salget.

Det har betydning for din søster som sælger, da hun ellers ikke kan fraskrive sig et mangelsansvar, hvis det senere måtte blive aktuelt.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Jeg underskrev en lejekontrakt sammen med min mor da jeg var 16 år. Jeg var altså hjemmeboende.

Min mor betalte efterfølgende ikke for strømmen, og nu kræver strømselskabet pengene fra mig.

Kan de kræve betaling fra mig, da jeg var under 18 både, da vi flyttet ind og ud af den lejlighed og var hjemmeboende?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det kan de ikke, da du ikke var myndig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Min kæreste og jeg har planer om at købe min mors hus efter dødsfald.

Til det hus kunne vi godt tænke os en større grund.

Vi kunne godt tænke os at spørge naboen, som ejer en mark, der ligger op til huset, om vi må købe marken eller en del af den. Det skal bruges til græsmark/frugtlund.

Hvordan skulle det foregå præcist?

Skal vi bare spørge dem om de kunne have lyst til at sælge?

I så fald hvordan skulle et salg foregå?

Og hvad er priserne på landbrugsjord?

Svar:

Kære Spørger

Indledningsvist bør i afklare, om naboen er indstillet på at sælge hele eller dele af marken. Det kan i gøre ganske uformelt.
Hvis naboen er indstillet på at sælge ejendommen til jer, så skal i blive enige om pris og vilkår. Jeg kender ikke priserne for landbrugsjord i den pågældende kommune – det skal I have afklaret hos en lokal mægler, der formidler salg af landbrugsjord.

I skal være opmærksom på, at hvis købet af marken medfører, (hvilket formentlig er sandsynligt) at jeres grund bliver større end 1400 m2, så kan der være en skattemæssig konsekvens herved, når I skal sælge ejendommen.

Ydermere skal i være opmærksom på, at der kan være landbrugspligt på marken, som formentlig skal søges afmeldt, hvis I køber hele eller dele af marken.

Under alle omstændigheder vil jeg anbefale jer at kontakte en BOLIGadvokat, som kan guide jer gennem processen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/05/20

Spørgsmål:

Hej

Jeg bor pt. sammen med min søster i hendes lejelejlighed, hvor hun har boet i 7 år, og jeg har boet her sammen med hende i 2 år.

Til sommer vil hun gerne flytte fra lejligheden, og jeg vil gerne blive boende.

Er det muligt at jeg kan overtage hendes lejemål, nu når jeg har boet her i 2 år?

Svar:

Kære Spørger

Lejeloven indeholder bestemmelser, som fastsætter i hvilke situationer der kan ske overtagelse af lejemål.

Det er et krav for overtagelse, at personerne skal have boet sammen i mindst 2 år og i den periode tillige have haft ”fælles husstand”.
Fælles husstand indebærer b.la. at I begge har kunne anvende lejligheden frit, og at I i et vist omfang har haft fælles husholdning og livsførelse – altså et reelt ”samliv”.

Reglen er ikke kun anvendelig på samlevende, men kan også anvendes af søskende.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

I forbindelse med salget af en andelsbolig er jeg stødt på et problem i forbindelse med el-tjekket.

Det viste, at nogle indbyggede spots i hhv. en væg og et sænket loft var ulovligt udført.

Elektrikeren har fremsendt et tilbud på en lovliggørelse gående ud på, at han fjerner de eksisterende spots og i stedet opsætter lampeudtag i loftet som erstatning herfor. Hullerne efter de eksisterende spots vil naturligvis blive udbedret. Nu har køber så gjort indsigelser, idet vedkommende i stedet ønsker at få reetableret de nuværende spots.

Mit spørgsmål går på, om det vil være at betragte som en forringelse af lejligheden, at spottene – som jo ikke indgår som en forbedring i vurderingsrapporten – erstattes med et lampeudtag?

Svar:

Kære Spørger

Er der underskrevet en købsaftale, kan køber formentlig kræve, at de ulovlige forhold ved spotsene afhjælpes, såfremt køber ikke var blevet gjort opmærksom på de ulovlige forhold forud for købets indgåelse, uanset at de ikke i vurderingsrapporten udgør en forbedring.

Ved afhjælpning skal køber ikke umiddelbart acceptere en anden løsning med lampeudtag.
Afhjælpningen kan imidlertid tillige tilføre et element af forbedring, hvorfor køber muligvis kan afkræves  en del af omkostningerne i forbindelse med afhjælpningen selv.

For at kunne give et konkret svar på dit spørgsmål, er der dog behov for større indsigt i sagen, hvorfor du anbefales at tage kontakt til en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/05/14

Spørgsmål:
Hej

Jeg har købt en ejendom med en tinglyst deklaration, hvor jeg har brugsret til to udsigtspunkter på 15 * 20 m. markeret ved pæle og levende hegn.

Der er et rids, hvor der er indtegnet permanente trampestier, der forbinder ejendommen og udsigtspunkterne.

Når jeg har en brugsret, kan jeg så opholde mig på udsigtspunkterne med havemøbler?

Kan jeg have venner med på trampestierne og på udsigtspunkterne, eller hvad er mine rettigheder ved en tinglyst brugsret?

Svar:

Kære Spørger

Helt overordnet, så er en brugsret en såkaldt begrænset tinglig ret, der giver adgang til brug og/eller benyttelse af hele eller dele af en fast ejendom mv.

Hvad en konkret brugsret giver adgang (hjemmel) til, vil udelukkende afhænge af formuleringen af deklarationen, der er tinglyst på ejendommen.

Jeg vil derfor anbefale at du kontakter en BOLIGadvokat, så I sammen kan gennemgå deklarationen, så du får afklaret konkret, hvad du må (og ikke må) i henhold til brugsretten.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Hej

Jeg har boet til leje i en almenbolig i knap 3 måneder, og siden indflytningen har der været en stærk røglugt, da den tidligere lejer var ryger.

Lugten er særdeles stærk og sætter sig i tøj efter kort tids ophold i lejligheden. Min udlejer har iværksat flere forskellige tiltag for at fjerne lugten, men har nu udtalt, at de ikke kan gøre mere.

Jeg er dog blevet tilbudt en lignende lejlighed i stedet for. Dog med overlap, så jeg har en periode med dobbelt husleje.

Mit spørgsmål er om jeg kan kræve nedsættelse i huslejen for de 3 måneder jeg boede i lejligheden jf. Almenlejelovens § 18 stk. 2?

Svar:

Kære Spørger

Det er et simpelt spørgsmål, der ikke er noget umiddelbart svar på.

Du oplyser at udlejer har fortaget diverse afhjælpning forsøg der dog ikke har hjulpet.

Jeg er tilbøjelig til at mene, at du næppe i en sådan situation kan få et afslag i lejen, hvis der skal træffes en juridisk afgørelse, men afvise det kan jeg ikke.

Det afhænger af en konkret vurdering fra de relevante retsinstanser af de konkrete genevirkninger og deres betydning for dig og dermed brugbarheden af lejligheden for dig.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby