Brevkasse

16.04.2026 10:05:56

Spørgsmål
Vi påtænker at sætte vores bolig til salg. Det ligger i Aarhus kommune. Når huset er solgt vil vi flytte i vores sommerhus som ligger i Norddjurs kommune. Er det en mulighed? Vi har begge fast arbejde i Aarhus. Det skal kun fungere som en midlertidig løsning til vi finder et nyt hus.

Svar
Kære spørger.
Nogle sommerhuse kan opnå tilladelse til helårsbeboelse.
I kan spørge om i kan få det ved henvendelse til norddjurs kommune.
Ellers kan i kun bebo det inden for sommerhuslovens rammer, dvs at fra 1 november til udgangen af februar må man kun opholde sig i huset til kortvarige ferie ophold.
De fleste kommune acceptere op til 4 uger ad gangen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

16.04.2026 09:57:36

Spørgsmål
Vi har for 4 år siden købt en bolig, som nu skal separatkloakeres.

Vi har i den forbindelse fået hjælp til at finde en samlebrønd under belægningen i indkørslen, som skulle bruges til kortlægning af det eksisterende kloaksystem.

Da jeg graver brønden fri finder jeg afklip af gamle asbest plader.

Da de kommer tilbage for at kortlægge kloaksystemet påpeger de afklippende og siger at jeg skal huske at sige til de tilbudsgivere vi får ud at der kan være asbest i jorden.

Dette da det formentligt vi have en økonomisk betydning for prisen på at få lavet separatkloakering.

Der står ikke nævnt i tilstandsrapporten eller papirer på ejendommen at der er asbest i jorden.

Kan man gøre krav på noget fra tidligere ejer i forhold til at afholde merudgiften for dette arbejde der skal udføres?

Svar
Kære Spørger.
Nu ved jeg ikke om det er noget jeres sælger har gjort.
Hvis det er, kan i rejse et erstatnings krav for den mer udgift det medfører.
Hvis ikke ,er mer udgiften efter alt at dømme for lille til at kunne betinge et økonomisk krav.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

16.04.2026 09:55:02

Spørgsmål
Vi købte i 2020 et hus, hvor der i salgsopstillingen står at tag samt vinduer er skiftet, og i sælgersoplysninger står at nyt tag i 2012 – vi køber derfor huset med en forventning om et nyt tag.
Nu kan vi så konstatere at der blot er lagt et lag tagpap uden på det originale skiffer asbest tag, og det er jo ikke hvad vi forventede da vi købte den gang.
Har vi en sag vi kan rette mod ejerskifte forsikring?

Svar
Kære spørger.
Nej det er ikke min vurdering.
Men jeg synes i bør gå til en lokal bolig advokat og få klarlagt jeres muligheder.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

16.04.2026 09:53:32

Spørgsmål
Jeg har fået min depositum opgørelse fra gammel udlejer og syntes hans opgørelse er helt i vejret. Ud af 39000kr vil han tilbagefører lidt over 6000kr. Han vil have husleje fra hele marts og halvdelen af april selvom der er flyttet nye lejere ind i lejligheden i marts. Har været forbi og snakke med nye lejere så det ved jeg. Oven i det har han sendt en regning på malearbejde af en times varrighed men med en regning på 7.556kr, men jeg har været i lejligheden efter nye lejere er flyttet ind og der er ikke blevet malet. Dette undre mig meget at han så kan fremsende en faktura på noget arbejde som ikke er udført ?? Og ikke bare en opgørelse overr slid? Vi har boet i lejligheden i 6 måneder, så det var meget minimalt hvad der skulle males? Ifraflytterapporten som blev fortaget sammen med aflevering af nøgler d 26/2 er tilstanden af lejligheden som da vi flyttede ind. Og der skulle kun pletmales og males over køkkenlåger. Hvordan stiller jeg mig i denne sag? Jeg har skrevet tilbage til udlejer omkring min undren og bedt ham sende en ny opgørelse hvor han holder sig inden for lejelovens regler. Dette tvivler jeg på han gør, da der ikke har været andet end problemer og trækken i langdrag. Har brug for lidt hjælp.

Svar
Kære spørger.
Jeg synes bestemt du skal gøre indsigelse og indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune.
du kan indbringe en skriftlig klage over de enkelte forehold.
Min vurdering er at udlejer er gået alt for langt.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

15.04.2026 13:03:24

Spørgsmål
Vi har følgende spørgsmål i vores lille Ejerforening: I forbindelse med køb af en ejerlejlighed, er der stillet et advokat forbehold ift. vedligehold af kvistene/karnapperne og træværk udvendigt på kvistene/ karnapperne på en 2 sals taglejlighed: Karnap – træbeklædning Ansvar – er karnap en del af taget og pålægger ansvaret ejerforening eller køber Køber ønsker en besigtigelse af træbeklædningen med egen fagperson, og der er derfor et forbehold herom Ejerforeningen har oplyst, at vedligehold af kvistene/ kanapperne er ejeren af 2 sals lejlighedens forpligtigelse. Købsaftalen er gennemført. Spørgsmål: Er svaret på advokat forbeholdet mht. vedligehold af kvistene/ kanapperne, med som en del af en opdateret købsaftale, når købet ikke er trukket tilbage indenfor fristen på Advokat forbeholdet. Ejerforeningen har svaret på advokatens forbehold pr. mail om ejerens forpligtigelse.

Svar
Hvis ejerforeningen har svaret på advokatens spørgsmål og vedligeholdelsesforpligtelse er i overensstemmelse med vedtægterne og jeres praksis er alt i orden.  Jeres svar på advokat forbeholdet mht. vedligehold af kvistene/ karnapperne indgår som en del af en opdateret købsaftale.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

15.04.2026 12:30:13

Spørgsmål
Vi er lejere af en stor del af kælderen i en andelsforening. Lejemålet er delt i 2 og der er radiatorer i begge lejemål. I 2017 blev der monteret fjernaflæst varmemålere i ejendommen, hvilket også indbefattede radiatorerne i kælderen, hvor der tidligere ikke var monteret varmemålere. Af varmeregnskaberne gennem årerne fremgår “Varmemålerdelinger dop III” og ofte med et beløb på ca. 1300 kr. Vi har ikke undret os over dette gennem årerne, da vi tænkte det måske var en andel af noget fælles. Vi har på intet tidspunkt haft varme i vores lejemål, da det er lager /showroom. I år valgte vi dog at rette henvendelse til udlejer idet vi ikke kunne forstå det kostede det samme hver år og vi på intet tidspunkt har haft varme på. ISTA har nu skrifteligt erkendt, at de ved en fejl ikke har fået lukket den fiktive varmemåler der tidligere har været oprettet grundet manglende monterering af varmemålere i 2013. Så siden 2017 har vi betalt et skønnet forbrug på grund af en fejl ISTA har lavet. Nu tilbyder de at korrigerer varmeregnskabet 2025 med ca. 1.300 kr. Hvad med de resterende 8 år? Vi er klar over at der er en 6 ugers indsigelsesfrist, men kan det være rimeligt at man som forbruger skal finde sig i at ISTA laver en fejl (som de erkender skriftligt), og så kun få reguleret sit forbrug for 2025 og ikke for de øvrige år ISTA har tjent på fejlen? De har ingen penge mistet på fejl, idet der intet forbrug har været. Deres kunde (os) har derimod betalt for et forbrug der aldrig har eksisteret.

Svar
Desværre er reglerne sådan, at man ikke kan få korrigeret varmeregnskaber, når indsigelsesfristen er udløbet. Det betyder, at I ikke længere kan kræve det for meget betalte tilbage af udlejeren.

I dette tilfælde er der måske grundlag for at pålægge ISTA et erstatningskrav, sådan at ISTA skal dække jeres tab. Størrelsen heraf vil dog på grund af de almindelige forældelsesregler være begrænset til de seneste 3 års for meget betalte varmeudgifter, og allerede derfor kan det ikke svare sig at gå noget ved sagen, da omkostningerne herved ikke vil stå mål med en mulig gevinst.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

15.04.2026 12:28:27

Spørgsmål
Jeg købte en ejerlejlighed for ca 5 år siden, Lejligheden er i toppen af en etageejendom af ældre dato. Badeværelset er moderne og er blevet renoveret nogen gang inden jeg overtog lejligheden vil jeg tro. I år kunne det dog konstateres i forbindelse med renovering hos underboen, at der løb vand ned langs rørene til brusenichen i lejligheden under min. De selvsamme rør går igennem min bruseniche, som ligger præcist ovenpå hendes, jeg har efterfølgende fået tætnet fugerne i min bruseniche af en fugemand og det er nu stoppet. Der er heldigvis ikke noget som har taget skade ved underboen, de var i forvejen i gang med at gennemrenovere deres lejlighed, så lofterne var fjernet. Nu står jeg og skal sælge lejligheden og er nervøs for om der overhovedet er vådrrumssikret i mit badeværelse. Efter min forståelse skulle en våddrumsmembran netop have fanget det vand som kunne komme fra en utæt fuge i brusenichen. Jeg vil helst ikke rive hele mit badeværelse fra hinanden med henblik på at kunne sige hvorvidt der fandtes eller ik’ fandtes en vådrumsmembran. Kan jeg sige det som det er i en salgsopstilling; at der tidligere har været en utæthed i brusenichen som nu er blevet fuget om. Eller skal jeg skille mit badeværelse ad for at efterse om membranen er korrekt installeret. Jeg ønsker at være ærlig og gøre det rette i forbindelse med salg, og vil helst ikke have at dette kan komme tilbage og bide mig i bagi. Og slutteligt, kan jeg reklamere dette til vedkommende som har solgt mig ejendommen? Det er nu 5 år siden jeg købte den og badeværelset er blevet fuget om en enkelt gang for 2 år siden.

Svar
Ved salg af din lejlighed kan du sagtens oplyse en køber om problematikken og være fri for ansvar. Det vil man typisk gøre mundtligt og så skrive det ind i købsaftalen, når denne udarbejdes. I købsaftalen skal blot kort gengives, hvad du har oplevet og gjort af afhjælpningsforanstaltninger, og at du på baggrund heraf er i tvivl om, hvorvidt der eksisterer en vådrumsmembran, og ikke mindst – meget vigtigt – at køber ikke kan rette ansvar mod dig i dette øjemed.

Selvom der er forløbet 5 år fra det tidspunktet, hvor du købte lejligheden, er du ikke afskåret fra at rette krav mod din sælger. Et krav forældes nemlig først 3 år efter, at du blev klar over manglen og absolut 10 år herefter. Forældelsesfristen vil for dig begynde at løbe fra det øjeblik, hvor du endeligt skulle blive klar over, at der ikke er en vådrumsmembran. Bemærk dog, at det ikke er sikkert, at sælger kan blive ansvarlig for at betale dig kompensation. Det vil afhænge af, om sælger er erstatningsansvarlig, hvilket er tilfældet, hvis sælger selv var klar over problemet, eller om der er grundlag for at opnå et afslag i den købesum, du betalte. Sidstnævnte vil være tilfældet, hvis udbedringsomkostningerne ikke er uvæsentlige set i forhold til købesummen (mindst 5% af købesummen)

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

15.04.2026 12:26:14

Spørgsmål
Jeg har tilbage i 10. månede 2019 købt en ejendom. En mindre og ældre nedlagt landejendom fra 1900 med ca 5500m2 grund og en 350m2 lade. Da jeg køber huset er det uden om ejendomsmægler, og har da advokat på til at stå for papirarbejdet og godkendelse. Jeg har i årerne efter været inde på filarkiv og læse gamle dokumenter på ejendommen, da jeg finder det interessant. Idag er jeg igang med salg af huset, og købers advokat spørger ind til et dokument der er uploadet i 2021, nemlig en Tankattest. Jeg bliver gjort opmærksom på dette, og kan ganske vel se at det dokument er uploadet inde på FilArkiv i 2021. Jeg skal hermed så undersøge, hvad status er på den nedgravet olietank, idet købers advokat ikke kan finde sløjfningsattest eller andet. Det skal pointeres, at jeg købte i god tro da der ikke var nævnt noget med nogen nedgravet olietank, hverken på BBR eller i matrikel dokumnterne. Kommunen svarer tilbage, at det er en fejl de har lavet i 2013, hvor de har fået slettet den nedgravet olietank i BBR, men det var en 1200L frit-stående tank de skulle have fjernet, og derfor må hun sætte den nedgravet tank tilbage på BBR. Nu står jeg med regningen, at skal have professionelle folk ud og først lokalisere denne olietank, hvor ingen ved hvor den skulle være, samt afblænding/opgravning hvis den findes. De 2 tidligere ejere af ejendommen er desværre gået bort, se de kan ikke spørges til råd ang. placering. Jeg føler lidt det er katten i sækken, og kommunen indrømmer selv, at det er dem som har lavet en fejl, men det er mig som bøder for den. Er det bare at punge ud, og se om den kan lokaliseres og blive sløjfet?

Svar
Ja. Desværre er der ingen andre end dig til at hæfte for disse udgifter. Selv hvis kommunen skulle være erstatningsansvarlige for fejlen, vil et sådant ansvar være forældet nu. Du må derfor bide i det sure æble.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

15.04.2026 12:24:05

Spørgsmål
Vi er havnet i en et lille problem med vores husbyggeri
Vi modtager fra Milton en mail den 21 oktober 2025 hvor det fremgår at følgende er med i det tilbud vi får. Fundering i kote 16,35 ( 30 cm over gennemsnitlig eksisterende terræn ) Omfangsdræn
Vi underskriver så en kontrakt den 27 november, og den 8 december 2025 modtager vi så dokumenter vi skal underskrive med ekstra udgifter ekstrafundering 59.595 og dræn 36.852,00. De var så åbenbart ikke en del af prisen alligevel.

Kan vi på nogen måde kræve noget tilbagebetalt eller binder det når du har skrevet under

Svar
Det vil fremgå af kontrakten med Milton Byg om udgifter til ekstrafundering og dræn er indeholdt i kontraktsummen eller ej.

Hvis I er i tvivl bør I kontakte en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.04.2026 09:45:38

Spørgsmål
Vi har budt på et hus. Ejendomsmælgeren vil ikke sige om sælger har accepteret vores bud, han vil derimod have at vi skal underskriver købsaftalen (uden at vide om buddet er accepteret). Ejendomsmælger siger at der er flere er er interesseret og han samler de underskrevne købsaftaler sammen og præsenterer dem derefter til sælger. Så sælger kan vælge imellem de underskrevne købsaftaler. Er dette lovligt?

Svar
Ja, det må han godt.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

09.04.2026 14:00:23

Spørgsmål
Jeg er medejer af et 2-familieshus og har været ejer af den ene andel i mere end 50 år. Der er tinglyst en samejedeklaration tilbage i 1968, mellem de 2 ejere af de 2 andele, således at begge parter stilles med lige muligheder, hvis den anden part ikke lever op til indholdet af samejedeklarationen. Det fremgår ikke af samejedeklarationen, at ejerskabet af den ene halvdel af 2 familiehuset, kan overgå til et anpartsselskab på baggrund af den ene ejers ønske. Dette endda uden at den anden ejer, nemlig undertegnede, er blevet orienteret om det. Er det lovligt? Som jeg ser det, har det den virkning at vi ikke stilles lige i alle forhold i samejet.

Svar
Nu har jeg ikke set samejedeklarationen, men enhver ejendomsovergang vil normalt udløse forkøbsret til den anden medejer, så det kan typisk ikke lade sig gøre uden medejerens accept.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

09.04.2026 13:56:58

Spørgsmål
Jeg sidder i bestyrelsen i en ejerforening, som består af 17 rækkehuse, der i 2001 er indrettet i en gammel staldbygning. I en af boligerne har der været en vandskade i badeværelset, som ligger i stueetagen. Der er ikke kælder i bygningen. Skaden skyldes en utæt samling i afløbsrøret fra brusebadet. Der er 11 m stikledning fra afløbet til den fælles kloakledning, som ligger udenfor bygningen. Ingen andre boliger er koblet på stikledningen. Det er kun badeværelset med det defekte afløb, som har været berørt af vandskaden. Bestyrelsen har spurgt vores administrator, om det er den berørte ejer eller foreningen, der skal betale for udbedring af skaderne. Vores administrator mener, at det er foreningens ansvar, og henviser til denne dom: https://www.holst-law.com/wp-content/uploads/2021/04/Retten-paa-Frederiksbergs-dom-af-6-april-2021.pdf Det fremgår af vores vedtægter, at den enkelte ejer er ansvarlig for at vedligeholde forsyningsledninger fra forgreningen på fælles ledninger til den enkelte bolig. Det fremgår dog også af vedtægterne, at såfremt en ejerlejlighed skal istandsættes som følge af vandskade eller lignende for hvilken ingen lejlighedsejer har noget ansvar, afholdes udgiften af ejerforeningen. Vores forsikring betaler skaden, da det er en rørskade, men der er fortsat uenighed om betaling for selvrisiko og derudover et det et principielt spørgsmål, som kan have betydning i andre sager.

Svar
Hvis installationen er udført fagmæssigt korrekt i sin tid, er jeg enig med administrator og præmisserne i dommen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

08.04.2026 07:58:57

Spørgsmål
Jeg har et spørgsmål vedrørende fremleje og udgifter ifm. istandsættelse. Jeg har fremlejet min lejlighed ud de sidste to år, og har sendt lejer en fraflytningsrapport (de mødte ikke op til syn). Desværre har lejer ikke vedligeholdt lejligheden i samme stand som de overtog den i, og der er derfor udgifter udover de to måneders husleje som dækker deres depositum. De store udgifter dækker over mistet nøgle (udskiftning af lås), samt hovedrengøring (jeg har foto bevis fra da de flyttede ind og ved fraflytning). Jeg har givet lejer en deadline for betaling på to uger fra min mail om opgørelsen (som er på fredag d. 10 april), men hvad er mine rettigheder som udlejer hvis de ikke betaler det ekstra beløb inden denne dato?

Svar
kære spørger
Du må betragtes som udlejer og er derfor undergivet lejelovens regler.
Der gælder som formkrav blandt andet at der ikke kan rejses krav overfor lejer(altså din fremlejetager) hvis ikke skriftlig påkrav, med opgørelse er fremsendt inden 14 dage efter fraflytning, dvs lejemålets ophørs dato.
du har krav på at lejemålet afleveres i samme stand som det blev overtaget,bortset fra almindelig slid og ælde.
udskiftning af lås samt rengøreing høre blandt andet ind under dette krav.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

08.04.2026 07:45:13

Spørgsmål
Vi købte lejlighed i 2020. I 2021 flyttede nye naboer ind. Og begyndte at gennemtrævle ejendommen. Det viser sig at der er graverende fejl. Fejl og både er manglende vedligehold gennem alle årene, men også det kommunen kalder systematiske fejl med vand indtrængning og brandisolering. Vi står til kæmpe regninger. Er det virkelig os der skal betale. Er der ikke en købelov eller beskyttelse for ikke fagfolk, når man intet anende køber ens drømmeliglighed til sin alderdom. Det skal nævnes det er af dødsbo.

Svar
Kære spørger.
Når sælger af jeres lighed til jer er et dødsbo er der med til vished grænsende sandsynlighed solgt med en ansvarsfraskrivelse.
Det kan i se i jeres købsaftale.
det er m.a.o jer der kommer til at stå med regningen.
Hvis der ikke er en sådan klausul kan i have et krav overfor boets arvinger.
I bør i så fald omgående kontakte en lokal boligadvokat og få klargjort jeres muligheder.
Afhængig af hvor gammelt byggeri der er tale om kan det også være en mulighed at rejse krav overfor den eller de der er ansvarlig for byggeriet. Her gælder dog en 10 årig forældelsesfrist.
Mvh
Advokat Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside