Brevkasse

2024/04/15

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Hvad er proceduren hvis jeg køber et ejerløst hus på tvangsauktion til 5 kr? Hvad hæfter jeg for økonomisk og hvilke udgifter overtager man?

Svar

Kære spørger,

Tak for dit spørgsmål.

Ved en tvangsauktion, hvor du f.eks. køber ejendommen for en budsum på 5 kr. skal du i udgangspunktet også betale størstebeløbet, som fremgår af salgsopstillingen og opgøres endeligt på selve auktionen. Størstebeløbet kan udover udgifterne til rekvirenten for at afholde tvangsauktionen, indeholde udgifter til ejendomsskat, renovation, rottebekæmpelse, brandforsikring mv. hvis det ikke er betalt af ejeren.

Du overtager ikke noget pantegæld i ejendommen udover din budsum.

Du overtager naturligvis forpligtelsen til at afholde ejendomsskat, renovation mv., når du overtager ejendommen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

2024/04/11

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Min kæreste og jeg skal til udlandet i fem måneder. Jeg er lejer af vores lejlighed og fremlejer et værelse til min kæreste. Hvordan skal vi bære os ad i forhold til udlejning/fremleje af vores lejlighed, mens vi er væk? Vi vil naturligvis gerne flytte ind i selvsamme lejlighed efter de fem måneder. Jeg håber, I kan hjælpe.

Svar

Kære spørger.

Tak for dit spørgsmål.

Svaret afhænger af hvilken type lejlighed/hus der er tale om. Jeg går dog ud fra, at du har ret til at fremleje dele af ejendommen.

Generelt kan det dog oplyses, at Lejeloven giver en lejer ret til at fremleje sin lejlighed i op til 2 år.
I udgangspunktet kan der derfor laves en tidsbegrænset fremlejekontrakt – men i bør kontakte en BOLIGadvokat direkte, så kan give jer en præcis rådgivning.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Hvad kan man gøre hvis ejerforeningen ikke opretholder deres pligt til vedligeholdelse jf. vedtægterne. Hvor kan man klage eller hvad kan man gøre. Konkret handler det om at der i vedtægterne ikke står specifikt at man som ejer selv skal stå for udskiftningen af altandøren, derimod står der meget specifikt at man selv skal udskifte vinduerne. Ejerforeningen nægter at skifte altandøren og tolker vedtægterne udenfor det specifikt beskrevet og læser det som at altandøren siddestilles eller er som et vindue. Jeg mener derimod at vedtægterne specifikt skal beskrive hvis og i så fald en ejer har vedligeholdelse pligten udvendigt og på hvilke bygningsdele som de også har gjort. Jeg mener derfor ikke at der så kan tolkes på vedtægterne. Er jeg forkert på den eller er der hold i mine argumenter. Hvis der skulle være noget at komme efter hvor skal jeg så gå hen når administratoren blot afviser og sige at sagen er afsluttet.

Svar

Kære spørger

Uden at kende de konkrete vedtægter er det sædvanligt, at vedligeholdelsespligten for en ejerforening dækker den ydre ”klimaskærm” – altså mursten/tag/vinduer/ydre døre m.m..

Det må dog være ejerforeningens ret at foretage eventuelle udskiftninger eller reparationer, når det findes hensigtsmæssigt både ud fra en praktisk og økonomisk betragtning.

Måske kan det være årsagen til at administrator mener,  at ”sagen er lukket”, – men du bør forelægge det konkrete spørgsmål for Generalforsamlingen eller efterfølgende en boligadvokat, hvis du ikke kan acceptere foreningens holdning.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Baggrund Jeg er formand for en ejerforening (CVR-nr. 36298081, ejerlav: åløkkegård Hgd., Odense Jorder Matrikel: 200f) med 12 ejerlejligheder. Foreningen har en tinglyst vedtægt (25.03.1977-8049-34) der bl.a. beskriver hvorledes fællesudgifter herunder vandforbruget fordeles efter fordelingstal, da der kun findes en fælles vandmåler i kælderen. Som udgangspunkt betaler alle lejligheder det samme til vand, uafhængig af antal beboer/personer pr. lejlighed. Ifølge vedtægten er generalforsamlingen ejerforeningens øverste myndighed, og det beskrives at vedtægten kan ændres hvis 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor. Der fremgår ikke af vedtægten, at en vedtægtsændring besluttet på en generalforsamling nødvendigvis skal tinglyses. For at opnå en mere rimelig fordeling af udgiften til vand, blev det besluttet på generalforsamlingen i 2010 at afvige fra vedtægten, så vandforbruget fremadrettet fordeles efter antal beboere i lejlighederne pr. 31/12. Denne beslutning er aldrig blevet tinglyst, men det har hidtil været praksis. Nye ejere af lejligheder, som er kommet til i perioden efter 2010 er blevet informeret om vores praksis mht. fordeling af vandforbruget, hvor vi afviger fra vedtægten. Denne information har ejerforeningen formidlet skriftligt via ejerlejlighedsskemaet. Spørgsmål Burde man som følge af beslutningen i 2010 have revideret vedtægten, så den nye måde at fordele udgiften til vand blev indarbejdet og tinglyst, eller har vores praksis været uproblematisk og inden for lovgivningens rammer? Hvis ovenstående praksis giver anledning til kritik, hvorledes anbefales det, at vi får rettet op på forholdene?

Svar

Kære spørger.

Hvis I tilbage i 2010 på lovligvis – altså med 2/3 flertal – har vedtaget en anden fordeling af vandudgifter, end det der hidtil fremgik af vedtægterne, vil en sådan beslutning som udgangspunkt være gældende mellem medlemmerne og en fremtidig erhverver/køber, der har kendskab til ændringen.

Det er nemlig fast antaget i praksis at en køber med kendskab til en gyldig vedtaget generalforsamlingsbeslutning er bundet af denne trods manglende tinglysning.

For at sikre, at I som ejerforening kan ”binde” nye ejere/købere af vedtægtsændringen, skal ændringen være oplyst for disse inden købet er endeligt indgået.

Dette oplyser du, at I har gjort, hvorfor der ikke er anledning til kritik af håndteringen.

Det er imidlertid altid hensigtsmæssigt, at de tinglyste vedtægter også rent faktisk svarer til de gældende regler, hvorfor det bør overvejes at tinglyse ændringen.

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Min søn har købt lejlighed sammen med sin kæreste for 1,5 år siden. De indskød begge samme beløb. Hvordan opretter vi nemmest et gældsbrev til min søn og hans kæreste, så det ikke opfattes af SKAT som en gave? Lånet skal være rentefrit for dem begge og betales tilbage igen. Pengene skal bruges til at indfri et dyrt boliglån (200.000 kr) Min umiddelbare ide er at låne min søn det fulde beløb, hvorefter han så laver et andet gældsbrev med sin kæreste på halvdelen af beløbet (100.000 kr). Er det en god ide at de så laver en samejeoverenskomst ved siden af?

Svar

Kære Spørger

I skal oprette et såkaldt anfordringsgældsbrev til jeres søn og kæreste.

De bør også indbyrdes oprette et gældsbrev.

Jeg synes det vil være en god idé at også oprette en samejeoverenskomst.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

2024/02/29

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi er bosiddende i New York, men har netop erhvervet os et fritidshus i Thy. Vi planlægger at tilbringe mindre end 6 måneder (<180 dage) i Danmark hvert år. Vi har fået oplyst at vi i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må opholde os ubegrænset i sommerhuset. Spørgsmålet er om vi kan flytte folkeregisteradresse til Thisted kommune den periode vi bor i Danmark?

Svar

Kære spørger.

Lovgivningsmæssigt er der intet til hinder for at opholde sig i/bebo sommerhuse/fritidshuse fra 1. marts til 31. oktober, og i forhold til regler om registrering af adresse er det faktisk et krav, at du registrerer adresse på det sted, hvor du oftest sover og overnatter.

I perioden, hvor I opholder jer i fritidshuset, bør der derfor ikke være problemer med flytte folkeregisteradresse dertil, da I ikke har anden bolig i Danmark at registrere jer på.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vores ejerforening har en langvarig (årelang) og besværlig sag vedr. ulovlige forhold i ejendommens fællesarealer kørende i kommunen. Nu har kommunen, uden varsel, fremsendt en uspecificeret faktura på tidsforbrug for deres sagsbehandling. Kan/må de godt det ? OG er det i givet fald lovmæssigt reguleret?

Svar

Kære spørger

Det kræver et større kendskab til den konkrete sag for at kunne give dig et fuldstændigt svar.

Overordnet, så er kommunen uberettiget til at opkræve jer for sagsbehandling, medmindre i fra start er orienteret om at udgifterne hertil vil blive pålagt jer.

I udgangspunktet må i dog under alle omstændigheder anmode kommunen om, at specificere deres faktura, sådan at i kan forholde jer til de poster, som de opkræver jer for.

Og hvis i mener, at i ikke skal betale, er det vigtigt at i gør indsigelse over fakturaen til kommunen hurtigst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Da vores søn skal skilles og ikke kan blive godkendt til den størrelse boliglån en lejlighed koster, vil jeg høre, om vi som forældre kan blive medejere ved at skyde penge i lejligheden. Banken har nemlig oplyst om, at et anfordringslån, hvor man jo, efter aftale, kan vente med at betale til udlåners død skal medregnes i den samlede låneoptagelse. Det er derfor, vi tænkte, at vi kunne sameje lejligheden. Er dette muligt?

Svar

Kære spørger.

Der er umiddelbart ikke noget til hinder for at købe en lejlighed sammen med jeres søn, som han skal bo i. Der kan dog i vedtægterne for ejerforeningen/andelsforeningen være forhold, der begrænser en sådan konstellation.

Derudover er der skatte/afgiftsmæssige forhold, som bør overvejes, idet der kan indtænkes et gaveelement, såfremt I lader jeres søn ”anvende jeres del” af lejligheden uden betaling. En sådan gave skal der betales afgift af, hvis det overstiger det afgiftsfrie årlige gavebeløb. Lejebetaling vil I omvendt umiddelbart skulle beskattes af.

Måske skulle I drøfte med banken muligheden for at kautionere for lånet eller være medhæftende på lånet?

Jeg anbefaler Jer at tage kontakt til en boligadvokat for nærmere konkret rådgivning i forhold til jeres overvejelser.

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Jeg har købt en andelsbolig i april 2024. På badeværelset er loftet sænket med spots. Der er en lem i loftet, så man kan få adgang til kabel-samlinger og ventilation. i forbindelse med købet, er der blevet udarbejdet en el-rapport uden anmærkninger vedr. elinstallationen under det sænket loft i badeværelset. Jeg er gået i gang med renovere lejligheden, herunder gangen (som støder op til badeværelset). Jeg har i forbindelse med renoveringsarbejde anvendt samme elektriker, som udarbejdet el-rapporten for lejligheden. Under renoveringen fortæller elektrikeren, at han ikke kan tilgå en skjult samling af kabler, som løber ind under det forsænket loft i badeværelset. Med andre ord, findes der en samling af kabler, som er utilgængelig for elektrikeren. samlingen kan hverken nås fra loft-lemmen i badeværelset eller fra gangen. Elektrikeren fortæller mig, at han desværre har overset samlingen af kabler under el-tjekket af lejligheden. Han fortæller mig installationen er ulovlig og skal lovliggøres.

Nu har jeg to spørgsmål:

1. Hvem skal betale for lovliggørelsen af el-samlingen? – mig, – elektrikeren der forestod el-rapport og overså den ulovlige installation – eller sælger af andelslejligheden?

2. Jeg har købt lejligheden til maksimalsprisen. Da den ulovlige el-installation ikke er noteret i el-tjekket, har jeg vel teknisk set betalt overpris for andelslejligheden, da der ikke er foretaget nedslag i prisen?

Svar

Kære spørger

”Du skal selv betale lovliggørelsesomkostningerne. Teoretisk set kan du dog – som du også selv skriver – kræve købesummen nedsat på grund af manglerne og den for meget betalte købesum tilbagebetalt af sælger. Hvis sælger afviser kravet, kan du dog blive nødt til at føre retssag mod sælger for at kunne tvangsinddrive dit krav, og herved er der risiko for, at dine sagsomkostninger kommer til at overstige, hvad du har mulighed for at indvinde hos sælger.

Elektrikeren kan også blive erstatningsansvarlig for betaling af samme beløb til dig, men kun hvis du af en eller anden grund ikke kan rette kravet mod sælger, eksempelvis hvis han er gået konkurs. Herved skal forstås, at du i første omgang må rette dit krav mod sælger, og kun hvis du ikke kan inddrive pengene her, kan elektrikeren blive ansvarlig for at dække dit tab.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi ejer lejlighed som vi ikke har boet i, vi er bosiddende i vores hus – vi er er derfor omfattet af paracelhusreglen. Jeg kan se at i reglerne står der at lejligheden skal være beboet af ejer eller dennes husstand. Vores børn skal snart flytte hjemmefra og mit spørgsmål er derfor:

må vores børn flytte i lejligheden og bo – når de så engang flytter må vi så sælge lejligheden uden at skulle betale skat af salget ?

Svar

Kære spørger

Hvis I sælger skal der betales ejendomsavanceskat af fortjenesten af lejligheden. Men I kan gennemføre en familieoverdragelse til børnene til en lav sum der normalt ikke udløser en fortjeneste som bliver skattepligtig.
Når børnene så har beboet lejligheden i mindst 1 år kan de så videresælge lejligheden uden at skulle betale ejendomsavanceskat af fortjenesten.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Jeg er for nylig blevet ejer af en andelsbolig i Valby og skulle i den forbindelse melde fejl og mangler ind indenfor 14 dage. Dette er gjort.

I den forbindelse har en vurderingsmand vurderet, at der er nogle forhold som skal udbedres. Derudover fandt vi ud af i forbindelse med renovering af loft i køkken og på badeværelset, at el installationen til spots i begge rum er ulovligt installeret. Vi fandt ud af at ledningerne og spots ikke er godkendt til hinanden, hvorfor enten det ene eller det andet skal udskiftes. Dette er blevet vurderet af foreningens el installatør og af en ekstern el installatør, som har vurderet at det vil koste 11.500kr. at udbedre. Vi har også fået at vide, at det skal udbedres, da der er brandfare. Det skal siges, at vi i forbindelse med køb af lejligheden har betalt for dette som en forbedring.

Sælger er egentlig gået med til prisen, men vil gerne selv stå for at udbedre det. Mit spørgsmål er derfor: hvem har retten til at bestemme, hvem den autoriserede skal være i sådan en sag? Vi mener jo det er os, da vi ejer lejligheden og bor i lejligheden. Vi kan ikke se det rationelle i, at en udefrakommende skal bestemme over os og vores lejlighed samt koordinere arbejdet. Derudover har vi jo som sagt betalt for el installationen som en forbedring, hvorfor vi i vores optik bare bør få disse penge udbetalt så en autoriseret efter vores valg kan komme og udbedre det hurtigst muligt.
Svar

Kære spørger.

For andelsboliger gælder en lovhjemlet maksimalprisregel. Denne indebærer, at en andelsbolig ikke må sælges til et højere beløb end den beregnede maksimalpris. I så fald der handles til maksimalprisen, og der efterfølgende viser sig mangler ved boligen, kan køber kræve et beløb svarende til overprisen tilbagebetalt.

Hvis der er handlet til mindre en maksimalprisen, kan der i stedet kræves betaling i form af erstatning eller forholdsmæssigt afslag, såfremt betingelserne er tilstede. Der kan altså forekomme situationer, hvor sælger ikke kan kræves at betale for udbedring af manglerne, hvis der er handlet til mindre end maksimalprisen.

Det er ikke muligt for mig at bedømme uden nærmere konkret kendskab til sagen, om krav kan fremsættes som overpriskrav, erstatningskrav eller afslagskrav og dermed ikke nærmere konkludere, hvilke rettigheder og pligter der kan pålægges og kræves.

Dog kan jeg oplyse, at hvis sælger tilbyder at betale for udbedring, og I tager imod dette, vil sælger almindeligvis også være berettiget at pege på håndværker/vælge tilbud.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2024/01/29

Spørgsmål

Kære Boligbrevkasse

Vi overvejer at leje vores sommerhus ud fra 1/2 – 1/7. Lejer er pensionist og spørger om hun må flytte sin folkeregister adresse til sommerhuset? Derudover er jeg i tvivl om skattereglerne her i 2024. Det er lige nu en privat lejeaftale, vil det betyde at vi skal betale 60% i Skat af den aftalte husleje? Og vil det i stedet kunne svare sig at oprette aftale gennem airbnb, hvor vi har en annonce i forvejen? Den samlede husleje eks. forbrug vil være på 30.000kr, og det er et møbleret hus.

Svar

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Lejer har ikke mulighed for at flytte sin adresse til sommerhuset, idet denne skal være ved ens permanente bolig. Hvis adressen flyttes, så vil kommunen kontrollere, om bopælskravene i Planloven er opfyldt, da der er tale om et sommerhus. Det er de ikke, allerede fordi at jeres lejer ikke ejer sommerhuset.

Reglerne omkring beskatning ved udlejning af sommerhus kan findes her: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-dit-sommerhus

Som det fremgår deraf er der flere muligheder for selv at indrette, hvordan man bliver beskattet. Udgangspunktet er dog, at i ved privat udlejning bliver beskattet af lejeindtægt der overstiger 12.700 kr. i 2024 pr. sommerhus.
Beløbet er 46.100 kr. pr. sommerhus, hvis i udlejer gennem et bureau.

Jeg vil anbefale at i kontakter en skatterådgiver omkring dette, sådan at i får den bedst mulige skatterådgivning til jeres konkrete situation.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Jeg er ved et tilfælde kommet i besiddelse af energimærkerapporten for vor ejerlejlighedsforening. Desværre kan jeg konstatere, at flere forhold omkring vor klimaskærm / isolering er voldsomt forskønnede. Jeg mistænker desværre også af forskellige årsager, at det er et bevidst valg bestyrelsen har gjort. Kan jeg som ejer af en lejlighed gøre noget for at få ændret energimærket, ud over at bede bestyrelsen om at få ændret grundlaget, og hvordan vil jeg være stillet, hvis en anden ejer, som har købt lejlighed i forventning om, at boligen har et bestemt energimærke, skulle beslutte sig for at søge erstatning, såfremt energimærket viser sig at være lavere (konkret E i stedet for D), og vedkommende derfor mener, at han fx har lidt et økonomisk tab. Vil man i så fald kunne holde bestyrelsen ansvarlig?

Svar

Kære spørger

Grundlaget i de rapporter, der udarbejdes for at give information omkring ejendomme, skal naturligvis være korrekt. Du kan og bør derfor som medlem af ejerforeningen orientere bestyrelsen, såfremt du mener, at rapporten indeholder fejlagtige oplysninger.Dette også begrundet i, at du med viden – eller burde viden, om at der kan være forkerte oplysninger i energimærkningsrapporten, formentlig vil betragtes som at være i ond tro overfor eventuel køber af din lejlighed, hvis du ikke foretager noget. Derved kan du risikere, at der rettes erstatningskrav mod dig, såfremt de forkerte oplysninger har betydning for prissætningen af ejendommen, og en køber derved har lidt et tab.En bestyrelse bør foretage undersøgelse som følge af en konkret henvendelse om fejl i rapporter/oplysninger om ejendommen, som kan have betydning for nuværende og kommende medlemmer, for at sikre sig at undgå at ifalde ansvar for et evt. opstået tab som følge deraf.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokater.

Min mand og jeg har kig på et hus, men min mand arbejder med en gæld som kan skabe problemer hvis han står som medejer på huset. Vi vil derfor gerne at jeg står alene på skødet, selvom vi begge tager lån til huset, indtil han er færdig med hans gæld. Men er det muligt at kun den ene underskriver skødet, når vi begge låner til det?

Svar:

Kære spørger

Der er ikke noget til hinder for, at kun en af jer skriver under på købsaftalen og efterfølgende på skødet.
Dermed bliver den pågældende i realiteten ene-ejer af ejendommen. Hvis I er gift indgår ejendommen i det normale formuefællesskab, men således at alene ejerens eventuelle kreditorer kan foretage udlæg i ejendommen. Hvis I er papirløst samlevende, og kun den ene af jer ejer ejendommen, er det samme tilfældet.

Noget helt andet er, om kreditforeningen kræver, at ejer og låntager er den/de samme, altså at de der låner, også er dem der står som ejere af det aktiv, der lånes penge til. Hvis det ikke er tilfældet, kan der internt være grund til at klarlægge, hvordan og af hvem, der betales udgifter vedr. ejendommen. I denne forbindelse skal det erindres, at din mand under alle omstændigheder skulle betale en husleje, så at den måske indgår som en del af husstandens samlede økonomiske flow er nok kun interessant for jer selv. Så det er kreditforeningens krav, der for mig at se kan være afgørende.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)