Brevkasse

28.11.2025 07:40:42

Spørgsmål
Jeg kontakter dig for at få juridisk rådgivning i en sag om vedvarende og omfattende støjgener i min lejlighed. Jeg bor i en stuelejlighed, og har boet her i lidt over 6 måneder, og over mig bor en enlig mor med to små børn. Støjen består dagligt af hård trampen, løben, råb, gråd, smækken med døre og generel voldsom aktivitet. Særligt i weekenderne kan støjen stå på i mange timer. Et eksempel er søndag d. 17/11, hvor der var væsentlig støj i samlet ca. 11 timer fra kl. 08 til kl. 21–22. Flere beboere i opgangen er generet og har tidligere klaget over samme lejer, og to tidligere beboere i min nuværende lejlighed er flyttet pga. disse forhold. Jeg og flere naboer har klaget til udlejer gentagne gange. Udlejer har givet den pågældende lejer en advarsel, men der er ingen mærkbar forbedring. Jeg har lydoptagelser samt vidneudsagn fra andre beboere. Mine spørgsmål er: 1. Kan jeg kræve huslejenedsættelse for den periode, hvor støjgenerne har været væsentlige og begrænser min almindelige brug af lejemålet? 2. Hvilke muligheder har jeg, hvis udlejer ikke tager yderligere skridt trods gentagne klager? 3. Er det relevant at indbringe sagen for Huslejenævnet, og hvad vil være den mest hensigtsmæssige fremgangsmåde? 4. Er der yderligere dokumentation, du vil anbefale, at jeg indsamler? Jeg ønsker din vurdering af, hvordan jeg bedst kommer videre med sagen, herunder mulighederne for både huslejenedsættelse og eventuelt påbud til udlejer.

Svar
Det er en meget ubehagelig situation og jeg tror desværre at den eneste vej ud er at insistere på at udlejer sender flere påkrav og til sidst truer med ophævelse af lejemålet hvis støj generne fortsætter.

Du får næppe huslejenævnet til at tage Stilling i en sådan sag og dine muligheder for lejenedsættelse er nok meget begrænset, men du kan selvfølgelig nævne det overfor udlejer hvis han ikke følger op på påbuddene.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:38:51

Spørgsmål
For 12 år siden købte vi et rækkehus. Vores rækkehus har en 1. sal. Vores nabo til den ene side har, som andre i vores bebyggelse, 2. sal, som er bygget ved udnyttelse af loftrum, og bygget efter husets egentlige opførsel. 2. salen er bygget for 23 år siden. Ved opførslen er der bygget en 1,5 meter brandkam på begge sider af indersiden af vores tag ind i vores loftrum. For nyligt, efter en byggetekniker har endevendt vores bolig grundet mistanke om skjult skimmel, har vi fået konstateret skimmel på loftet. Byggeteknikeren vurderede i samme ombæring, at naboens brandkam er bygget hen over 2 af vores i alt 6 ventilationsstudser til taget. Således er der ingen cirkulation i det område af taget. Vi har fået agtindsigt i byggesagen hos kommunen. Her fremgår ingen skriftligt samtykke til at bygge brandkam ind på vores ejendoms loft; ej heller til at forringe ventilationen betragteligt ved at inddrage 2 ventilationsstudser. Vores nabo vil ikke tage ejerskab, og vi kan således ikke rive den ned uden placering af ansvaret. Vi har aldrig været på vores loft, da man skal igennem en lille luge i taget for at komme derind. Således vidste vi ikke, at brandkam var bygget, da vi købte huset. Det fremgik ingen steder. Hvem har ansvaret for udbedring af skader sket, samt om brandkammen er bygget ulovligt?

Svar
Således som du beskriver sagen, er det min opfattelse at jeres nabo er ansvarlig, dels for ikke at have orienteret jer og indhentet jeres tilladelse og dels på grund af den uhensigtsmæssige udførelse.

I bør således kontakte en bolig ADVOKAT til at bistå jer i sagen.

Hvis det kommer til en retssag vil i formentlig kunne søge retshjælp over jeres bygnings forsikring.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:37:16

Spørgsmål
Vi har overtaget et sommerhus, hvor det viser sig, at luft-til-varmepumpen til vores pool højst sandsynligt har været defekt før overtagelsen d. 1/11-2015. Vi har fået en tekniker til at udskifte de nødvendige dele, så den fungerer igen og ikke kun kører på elvarmen. Vi vil derfor høre, hvordan vi står i forbindelse med dette, da vi på intet tidspunkt er blevet gjort opmærksomme på det – heller ikke i salgsopstillingen. Vi har mistanke om, at ingen har vidst det, hverken sælger, mægler eller tekniker, før de tjekkede det i forbindelse med reparation af andre dele i poolrummet. Jeg har selv lagt mærke til, ved overtagelsen d. 1/11 og de gange vi har været der før, at luftpumpen ikke kørte, men jeg tænkte, at det var fordi poolen var varm nok, og at det derfor ikke var nødvendigt, at den kørte. Jeg har ikke haft mulighed for at tjekke funktionen af den før købet, da vi ikke måtte pille ved teknikrummet – det må kun poolteknikerne fra vores udlejningsfirma. Jeg snakkede med teknikeren to-tre måneder før overtagelsen, og han sagde, at alt virkede fint, at der ikke var noget akut, og at det var godt, vi havde denne luft-til-varmepumpe for at spare strøm.

Svar
Først og fremmest er det vel en fejl når du nævner 2015 og ikke 2025?

Hvis sagen stammer fra 2015 er kravet forældet.

Hvis sagen er fra 2025, bliver det et bevismæssigt spørgsmål og det kan være svært for jer at bevise at pumpen var defekt ved overtagelsen.

Hvis den tekniker der har udbedret kan støtte jeres opfattelse ved det formentlig være muligt at rette et krav mod sælger.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:35:11

Spørgsmål
Min eksmand og jeg har et hus til salg. Han ønskede det kraftigt reduceret i pris for at få det solgt hurtigst muligt. Der kom to bud til prisen og efterfølgende melder min eksmand ud, at nu vil han gerne overtage huset til den kraftigt reducerede pris. Er dette ikke en omgåelse af regler ift overtagelse af hus?

Svar
Således som du formulerer sagen er det min opfattelse af din eksmand som minimum er nødt til at give det samme som højst bydende. Hvis din eksmand protesterer bør du rette henvendelse til en skilsmisseadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:33:03

Spørgsmål
Hej
Jeg skal arve min nabos hus , der er lavet testamente , men nu er der dukket en tvangsarving op . Han er på plejehjem nu og jeg skal leje huset af ham indtil han går bort . Må han forære mig huset og hvad kommer det til at koste mig ? Huset er vurderet til 200000 kr af ejendomsmægler . Han ønsker på ingen måde at hun skal arve efter ham , selvom hun jo har krav på 25 % .
Vh Susanne Larsen

Svar
Tvangsarvingen kan forære dig vedkommendes arv.

Du skal da betale alm. Indkomstskat af gaven.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:31:49

Spørgsmål
Jeg ejer en ejerlejlighed i København, som var min private bolig i perioden Marts 2021 til Januar 2024. Efter denne periode flyttede jeg til London, UK og har udlejet min lejlighed op en 3-årig uopsigelig lejeaftale for at opnå status som begrænset skattepligtig i Danmark. Jeg regner nu med at blive i London i længere tid og overvejer derfor at oprette en enkeltmandsvirksomhed med rapportering af lejeindtægter efter virksomhedsordningen for at opnå yderligere skattefordele. Et par spørgsmål omkring, som jeg håber I kan hjælpe med: 1. Hvis jeg sælger lejligheden i dag som privat bolig betaler jeg ikke skat på prisstigninger på boligen, MEN hvis jeg omlægger til “erhvervsudlejning” ved at rapportere efter virksomhedsordningen betyder dette vel, at jeg pålægger mig selv skat på evt. prisstigninger på lejligheden i fremtiden? Venligst bekræft. 2. Hvis ja til spm. 1: Når jeg en dag flytter hjem til Danmark igen og givet at jeg ønsker at flytte tilbage i lejligheden, kan jeg så konvertere tilbage til privat bolig? Hvordan vil dette påvirke skat af medværdien på boligen ved evt. salg af boligen i fremtiden? Håber det giver mening og på forhånd tak.

Svar
Jeg forstår, at du spørger, om du bliver pålagt at betale skat af din avance ved et fremtidigt salg af boligen, hvis du har drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af lejligheden. Det er ikke tilfældet. Eftersom lejligheden i en rum tid har tjent som din bolig, vil en avance ved et senere salg altid være skattefri. Det er uden betydning, at du senere har drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af lejligheden.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:29:43

Spørgsmål
Jeg skriver da jeg er blevet gjort opmærksom på, at i tilstandsrapport samt el rapport, står der skrevet: Sælgeransvar Sælger kan blive fritaget for det normale 10-årige sælgeransvar, hvis sælger præsenterer en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport for køber sammen med et tilbud om en ejerskifteforsikring, inden køber underskriver købsaftalen. Sælger skal sikre sig, at køber er klar over, at det 10-årige sælgeransvar er bortfaldet. Sælger kan fortsat komme til at hæfte for: Forhold uden for bygningen (eksempelvis. forurenet jord) Ulovligheder (eksempelvis bygninger eller bygningsdele, der er opført i strid med gældende regler) Hvis sælger bevidst eller groft uagtsomt har givet ukorrekte oplysninger i forbindelse med huseftersynet (eksempelvis ved at fortie skjulte skader, som sælger har kendskab til) Vi har købt huset i 2023, og har efter nøgleoverdragelse opdaget en masse fejl ved huset. Men værst er det, at de tidligere ejere har efterladt en masse nedgravet og farlig jord nede bagerst i haven. Der er glasskår, spraydåser, værktøj, blendere, sko, læhegn osv. Og det er der ikke gjort opmærksom på nogle steder. Her refererer jeg til: Forhold uden for bygningen (eksempelvis. forurenet jord) Hvordan står vi i forhold til det, og hvem skal vi kontakte for at komme videre?

Svar
Som du selv skriver, gælder sælgers ansvarsfrihed kun for fysiske mangler ved bygningerne. Sælger har dermed ansvaret for eventuelle ulovlige forhold ved jorden.

I er nødt til at kontakte en professionel og få vurderet, hvordan der kan blive ryddet op i jorden, og om der i øvrigt er forurening. Jeg vurderer umiddelbart, at I skal have fat i en Geotekniker. Når I kender til omfanget og konsekvenserne, herunder navnlig oprydningsomkostningerne, skal I kontakte sælger og kræve erstattet disse udgifter.

Hvis sælger ikke vil betale, må I alliere jer med en advokat, der om nødvendigt kan anlægge sag mod sælger, så I kan få inddrevet jeres retmæssige tilgodehavende. Husk, at jeres forsikring formentlig vil dække retshjælpsomkostninger i denne anledning.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:27:24

Spørgsmål
Jeg er lejer ved en privat udlejer. Der er svamp i min væg, ikke en skadelig for mennesker. svampen er opstået ved at der fra taget på udhænget af bygningen har stået vand ned i i butikken under min lejlighed. Det har stået på i flere år hvor der er blevet lavet ubrugelige lappe løsningen. der er en forsikrings sag igang og det menes at være en forsikrings skade, de skal rive min væg ned ude i min entre og jeg skal derfor på i byggerod, støv, samt have folk rendende i mit hjem i 14 dage ca. Hvis de mener jeg godt kan blive boende imens og jeg ikke behøver at blive genhuset. har jeg så krav på at få en nedskæring af min husleje, for den periode de er igang med at renovere i mit hjem?

Svar
Ved mit svar lægger jeg til grund, at det er dig, der bor til leje. Lejeloven indeholder ingen særregler om den situation, du befinder dig i. Dog er der en hovedregel i lejeloven (§ 95, stk. 2), hvorefter at lejeren i tilfælde af mangler ved det lejede har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglerne nedsætter brugsværdien af det lejede.

Der er mange lejere som i lignende situationer får et afslag i lejen i den periode, at lejeren har levet dels med gener fra fugt og skimmelsvamp og dels for den periode, hvor udlejeren foretager udbedring af lejemålet. Jeg kan desværre ikke oplyse, om det også vil gælde for dig. Det er altid en konkret vurdering. Afgørende er dog, at brugsværdien har været nedsat for dig. Brugsværdien kan i perioder have nedsat på forskellig vis. Har du i en periode f.eks. slet ikke kunnet anvende lejemålet, skal afslaget fastsættes til 100% i en sådan periode. Er der tale om en mindre brugsværdinedsættelse, skal afslaget måske være 25% eller en anden passende størrelse i en sådan periode.

Hvis du ønsker et forholdsmæssigt afslag i lejen, må du kontakte udlejer og stille krav herom. I må så se, om I kan blive enige om et passende afslag. Kan I ikke blive enige, er du nødt til at anlægge en retssag mod din udlejer. Under en sådan retssag kan Boligretten så tage stilling til, om du har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen samt størrelsen heraf. Hvis du har en indboforsikring, er det muligt, at den kan dække omkostningerne ved at føre retssag.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:24:23

Spørgsmål
På min ejendom har jeg konstateret omfattende skader på kloakledningerne. En faglig undersøgelse foretaget den 25/11 2025 har dokumenteret, at skaderne skyldes rødder fra de piletræer, der vokser på naboejendom beliggende . Rødderne er trængt ind i kloakrørene og forårsaget tilstopning af rørene. Da det har stået gennem mange år har mit forsikringsselskab tilføjet en klausul på min police, så jeg ikke får dækket skader på kloakrørene forårsaget af rødder. Hvordan står jeg i en evt. sag?

Svar
Jeg forstår dit spørgsmål sådan, at du ønsker at vide, om du kan pålægge naboen udgifterne til at rette op på skaderne.

Naboen har ikke automatisk ansvaret for, at rødder fra dennes træer vokser ind på nabogrunden og forårsager skader på kloakrør. I nogle tilfælde kan naboen dog blive ansvarlig og kan samtidig have pligt til at beskære rødderne. Det er dog altid en konkret vurdering.

Hvis rødderne medfører en væsentlig skade eller ulempe, kan det være muligt at pålægge naboen at beskære rødderne eller fjerne træet. Dog viser retspraksis, at det ofte vil være op til den skadelidte grundejer selv at afhjælpe problemet, især hvis det er økonomisk og praktisk overkommeligt.

Hvis skaden på kloakrørene skyldes en undladelse fra naboens side, eksempelvis manglende beskæring af rødder, kan der være grundlag for at pålægge naboen et ansvar. Dette vil dog kræve en konkret vurdering af omstændighederne, herunder graden af uagtsomhed og skadens omfang.

Det er desværre vanskeligt at komme med et præcist svar på dit spørgsmål. I sidste ende vil svaret bero på en domstolsafgørelse.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:42:03

Spørgsmål
Jeg har købt en lejlighed som har energimærke D, og der er beskrevet at ydervæggene er med hulmur som er isoleret. Jeg har dog fundet ud af at 80% af ydervæggen er massiv, de andre 20% er hulmur uden isolering, eller med leca nødder. Jeg klager selvfølgelig til energimærkningsfirmaet som beskrevet i energirapporten, men hvad er det videre forløb ud over at de får en klage? Beskrivelse fra energirappoten: “Ydervægge er udført som 30 cm hulmur. Vægge består udvendigt og indvendigt af tegl. Hulrummet er efterisoleret med polystyrenperler. Konstruktionstykkelse er målt ved vindue. Konstruktionstykkelse, sammenholdt med opførelsesår, ligger til grund for skønnet af isoleringsforholdet.”

Svar
Hvis energiklassen er forkert, kan du måske have krav på erstatning eller godtgørelse.

Du bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:39:59

Spørgsmål
Vi ønsker at købe en ejendom, men lade sælger blive boende i huset op til 1 år efter. Kan man man udarbejde en købskontrakt med omvendt dispositionsret? Vi vil meget gerne undgå en lejekontrakt, da sådan en ikke kan tidsbegrænses i vores tilfælde og huset er i meget dårlig stand. Så vi er bange for at ende i en situation hvor de ikke vil flytte og hvor vi skal sørge for genhusning af dem fx. pga. skimmelsvamp og andre problemer som huset i dag fejler. Så hvordan gør man det bedst muligt?

Svar
Ja, det kan lade sig gøre.

I bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:37:08

Spørgsmål
Vores spørgsmål vedrører sælgers forpligtelser ved konstatering af mangler ved VVS-installationer til at varme huset op. Vi har i sommer skrevet under på en købsaftale for et byhus i Aarhus fra 1909. Vi har ikke nogen ejerskifteforsikring. Nybolig var ejendomsmægler. Der er lavet tilstandsrapport, men denne dækker ikke VVS-installationers funktion. Det fremgår dog af sælgeroplysningerne som svar til spørgsmålet “Har du kendskab til, at der er varmeinstallationer eller termostatventiler, som ikke virker?”: “Ja, Alrum, stueetage. Begge værelser på 2. sal” Vi fik overdraget nøglerne den 22. oktober. Ved overdragelsen tester vi de forskellige hvidevarer i huset og tænder for alle radiatorerne – sælger har nemlig slet ikke tændt for varmen. Umiddelbart reagerer ingen af radiatorerne og vi skriver samme aften til sælger, som svarer “Det problem har vi ikke haft, men nogle gange skal rørene lige ‘vækkes.’ Der har ikke været tændt for varmen siden maj måned andre steder end på badeværelset. Prøv at drøne varmen helt op og se, hvad der sker.” Det prøver vi. Vi prøver også at skifte pakdåser og termostater på radiatorerne. Stort set uden held. De fleste radiatorer varmer slet ikke, nogle varmer sporadisk (herunder radiatorer, som sælger ellers har oplyst ikke virker). Den 19. november får vi en VVS’er ud, som konstaterer, at installationerne i kælderen ikke fungerer tilstrækkeligt til at varme huset op. I grove træk indebærer det, at des flere radiatorer, der er tændt, des dårligere varmer den enkelte radiator og vice versa. VVS’eren kommenterer også, at på grundlag af hvordan installationerne i kælderen er indstillet, må sælger have været vidende om, at der var et problem med at få varme i huset (og ikke blot problem med specifikke radiatorer). Dertil kommer at en af radiatorerne er decideret fejlmonteret. VVS’eren vurderede, at det vil koste 30.000-35.000 kr. at skifte installationerne i kælderen, sådan at huset kan varmes tilstrækkeligt op med fjernvarme. Vores spørgsmål er, om sælger er forpligtet til at dække udgiften til at få VVS-installationerne i kælderen til at virke, sådan at huset kan varmes op.

Svar
Ja, jeg mener I kan rejse krav mod sælger, så I bør kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.11.2025 10:34:32

Spørgsmål
Jeg ville høre om hus arv.. er det muligt at min far kan lave et testamente så at jeg arver hans hus. Selv om der er 3 andre søskende som normalt også skulle arve ham. Han ville godt give mig huset da jeg ikke har noget.. jeg kan ikke lige pt låne til køb af huset..

E-mail

Svar
Ja, det kan han, men han skal respektere dine søskendes tvangsarv.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

14.11.2025 10:58:20

Spørgsmål
Min kæreste og jeg har for nylig købt en 2-værelses ejerlejlighed. Vi vil være bortrejst i en 3 måneders periode næste år og ønsker derfor at udleje lejligheden og at tegne en tidsbegrænset lejekontrakt med kommende lejer. Mit spørgsmål angår folkeregisteradresse. Vi vil ikke selv flytte adresse, da vi kun er bortrejst i 3 måneder, men jeg kan ikke gennemskue om vi 1. Har lov til at beholde folkeregisteradressen og samtidig have lejer(e) registreret på adressen 2. Bør undgå at andre registrerer sig på adressen 3. Bør skrive det ind i den tidsbegrænsede lejekontrakt hvorvidt folkeregisteradresse på lejemålets adresse er mulig eller ej

Svar
I må gerne beholde jeres folkeregisteradresse i lejemålet. Det vil også være det rigtige at gøre. Jeres fremlejetagere må også gerne have deres adresse tilknyttet lejemålet i lejeperioden.

I skal huske at sende en kopi af fremlejekontrakten til udlejer, inden fremlejeforholdet starter. Det har I pligt til ifølge lejelovgivningen.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside