Brevkasse

21.09.2026 09:21:49

Spørgsmål
Vi har købt en bolig og har efter indflytning erfaret fra naboer, at boligen har været oversvømme ifbm. skybrud, som har ført til udskiftning af gulv og reparationer på ydermuren. Dette var ikke oplyst i sælgeroplysningsskemaet eller tilstandsrapport. Oversvømmelsen skyldes, at vandet ikke kunne komme væk fra grunden, og vi vurderer, at det kan ske igen, så vi vil gerne have dræn lagt i jorden. Jeg har efter købet talt med sælger, som har bekræftet skaden og forholdene og sagt, at det også kørte som en forsikringssag, men at alt blev repareret. Hvis vi havde haft denne information, havde vi muligvis ikke købt huset, og vi overvejer også om den kan påvirke husets værdi. Er der mulighed for erstatningskrav? Og hvornår kan det betale sig at køre en sag?

Svar
Om I har et erstatningskrav, vil afhænge af om forholdene er reelt udbedret eller ej.

I må nu få vurderet om der er risiko for at grunden igen kan blive oversvømmet, hvis der er det bør I kontakte en boligadvokat i jeres område.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

21.09.2026 09:16:00

Spørgsmål
Jeg har solgt og fraflytter min ejendom pr. 1/10, jeg har først mulighed for at flytte ind i min nye ejendom fra overtagelse 1/12. Mit spørgsmål går således på om jeg kan flytte min folkeregisteradresse og bopæl til mine forældres sommerhus i den periode. Den første periode 1/10-31/10 bør ikke være et problem, da man gerne må bo i sommerhuset i \”sommerhalvåret\”, men i perioden 1/11-1/12, som kun er en sammenhængende periode på 4½ uge, og dermed mindre end de 9 uger det kan anvendes i vinterperioden? Mine for ældre er helt indforstået med at de således \”kun\” kan benytte sommerhuset i 4½ uge fra december til april året efter. Vil det være en tolkning af reglerne som I kan se Jer enige i, eller stikker det uden for reglerne?

Svar
I realiteten kan du flytte din adresse derhen, du vil. Dog er det (som udgangspunkt) ikke tilladt at bruge et sommerhus til helårsbolig, hvilket i realiteten er det, du agter at gøre – også selv om det kun er for en kort periode. Dermed er svaret ja, du kan godt registrere dig med adresse i dine forældres sommerhus, men dine forældre kan komme i knibe, da sommerhuset er forældres ejendom, og da dette i så fald – i al fald i to måneder – vil blive anvendt i strid med reglerne.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

21.09.2026 09:11:15

Spørgsmål
Vi har i september 2026, ophævet en handel med vores advokatforbehold. Ved besigtigelse af huset med vores byggesagkyndige fandt vi flere synlige fejl og mangler bl.a nogle, der kunne tyde på fugt, råd og evt. skimmelsvamp. Der kan nævnes: træbjælker med 1,5 cm sprækker imellem i syd gavl, boblende maling samme steds, manglende fodblik, bjælker der havde vredet sig, hjørner i tagsammenføjning i udhæng var skæve. Intet var nævnt i tilstandsrapporten. Mægler var tilstede og både så og hørte om de ting vi fandt. Efterfølgende blev byggesagkyndiges rapport sendt til mægler, vores bolig advokat og os. Vi trak os fra den betingede handel og alle efterfølgende forsøg fra mæglers side om yderligere prisnedslag, blev afvist. Da vi 9/9-26 slog fast overfor mægler at vi altså var helt ude, satte mægler huset til salg igen samme dag, men den oprindelige tilstandsrapport uden bemærkninger eller allonge. Altså står en ny køber måske med et mareridt, fordi mægler ikke oplyser om den eksisterende rapport fra byggesagkyndig. Der det ikke ulovligt? Og hvis ja, hvad kan man gøre? Jeg har, 10/9-2026, gjort mægler opmærksomt på at jeg har set at de har sat huset til salg, med den ikke retvisende tilstandsrapport

Svar
”Det er formentlig ikke ulovligt, men det naturligvis uhæderligt. Selv hvis det var ulovligt i form af bedrageri, er det næppe en sag, som Politiet vil bruge ressourcer på.

Hvis en køber lider økonomisk tab herved, kan såvel sælger som ejendomsmægler blive erstatningsansvarlige herfor.

Jeg mener ikke, at du kan gøre noget ved det. Desværre. I princippet vedkommer det heller ikke dig, men det er naturligvis synd for den kommende køber.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

01.09.2026 15:52:16

Spørgsmål
Vi er tre ejere af et sommerhus. Det er aftalt, at ejer 1 udtræder og overdrager hele sin andel (2/5) 100% til de to øvrige ejere. Ejer 2 har pt også 2/5 i andel og ejer 3 har 1/5. Hvordan skal jeg angive hhv. sælger og køber andele i forbindelse med anmeldelsen hos Tinglysningen?

Svar
Sælger andelen skal angives 1/1 (svarende til hele den andel af sælgers anpart, som sælges), og køberandelen skal ansættes til 1/5 til hver af de to andre ejere, som køber, svarende til den andel af ejendommen, som erhverves.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

31.08.2026 12:01:42

Spørgsmål
kan man blive skrevet på en forældrers lejekontrakt når man som voksen har boet mange år med sin far ?

Svar
Kære Spørger

Hvis f.eks. søskende, voksne børn eller forældre skal skrives på lejekontrakten kræver det udlejers accept.

Du har ingen automatisk ret: Du har ikke som voksent barn automatisk krav på at blive skrevet på lejekontrakten.

Udlejer skal godkende det: Det kræver en skriftlig aftale (en allonge/tillæg til lejekontrakten) med udlejer. Mange udlejere vil gerne godkende det, da det betyder, at I begge hæfter for huslejen.

mvh

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

31.08.2026 11:28:46

Spørgsmål
Jeg overvejer at købe mine forældres hus, når de sætter det til salg inden for de næste par år. Det er mit barndomshjem og jeg har altid ønsket at bo der. Jeg har dog talt med mine forældre i mange år da vi ikke kunne sammen. Jeg har hørt, at de muligvis ikke ønsker at sælge til mig, men de har aldrig sagt det direkte til mig. Kan jeg lovligt skifte navn og købe huset i mit nye navn, selv om mit CPR-nummer er det samme? Kan det give problemer efter aftaleloven, fx som svig eller fortielse af væsentlige oplysninger, hvis sælgerne ikke er klar over, at køberen er mig? Er der andre juridiske eller tinglysningsmæssige forhold, jeg bør være opmærksom på?

Svar
Jeg ser ingen problemer i, at du skifter navn og køber huset. At du skjuler for dine forældre, at de handler med dig, er ikke ulovligt på nogen måde, eller kan medvirke, at handlen er ugyldig.

Vær opmærksom på, at dine forældre vil kunne se din fødselsdato (men ikke CPR-nr.), når skødet skal underskrives. I denne forbindelse kan de måske fatte mistanke.

En anden mulighed er, at lade en anden person købe huset på vilkår om, at denne køber kan lade handlen/købet gå videre til dig. Herved vil dine forældre ikke blive bekendt med, at det er dig, der køber huset, før skødet skal underskrives, og til denne tid kan de ikke – lovligt – trække handlen tilbage.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

30.08.2026 05:42:26

Spørgsmål
Jeg har et spansk S.L, som lige nu er i dvale, men jeg påtænker at bruge det til investering i boliger på den spanske østkyst. Samtidig planlægger jeg at lave ejerskabet om, så det ikke er mig, der ejer det direkte, men i stedet mit danske ApS.
Hvad sker der rent skattemæssigt i DK, hvis jeg fx. for en uge lejer en af boligerne til egen ferie, eller til besøg i området for at besigtige boliger? Lejen vil være den normale leje for en uge, dog med en rabat, da udlejningsselskabet skal have et mindre fee end normalt, når de selv står for udlejningen. Og har det en betydning for sagen, om det er ejerskab af én bolig, eller en portefølje med flere boliger?

Svar
Jeg mener ikke, at en sådan udlejning – rent skattemæssigt i Danmark – vil få skattemæssige konsekvenser, idet udlejningen sker på markedskonforme vilkår. Så længe du kan dokumentere, at du betaler samme leje til dit spanske selskab som andre kunder/gæster, vil jeg mene, at vilkårene er markedskonforme. Antallet af ferieboliger, som dit selskab ejer og udlejer er efter min opfattelse uden betydning.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

24.08.2026 10:13:09

Spørgsmål
Jeg har en far som er pensionist, som jeg gerne vil hjælpe ved at lade ham bo i sommerhus. Jeg kan forstå han skal være medejer eller få dispensation fra kommunen. Hvor stor en procentdel ville han skulle være medejer ?

Svar
Kære spørger

Det er ikke nok at din far er delejer af ejendommen.

Ifølge Planloven § 41 er det et krav, at pensionisten selv ejer (hele) boligen eller står som fuld ejer af ejendommen i mindst 1 år for at opnå den personlige ret til helårsbeboelse.

mvh

Thomas Damsholt, advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

24.08.2026 10:08:10

Spørgsmål
Jeg er ny lejer i et hus, hvor naboerne har fortalt mig, at tidl. lejer blev syg af skimmelsvamp i huset. Jeg fik kontakt til tidl. lejer, der har bekræftet det og fortalt mig om sine oplevelser med det hele. Der er ingen synlig skimmelsvamp nu efter en tør sommer, men jeg forestiller mig, at det dukker op i løbet af efterår/vinter. Udlejer har ikke fortalt mig om det, og jeg vil gerne væk, inden også jeg bliver syg og får ødelagt mine møbler af skimmelsvamp. Jeg har skrevet mail til udlejer, hvor jeg spørger ham, hvorfor han ikke fortalte mig om skimmelsvamp i huset, hvad han har gjort for at udbedre det og om han har undersøgt, hvorfor problemet er opstået. Det har han ikke svaret på. Jeg har slet ikke økonomi til at få et firma til at undersøge for skjult skimmelsvamp.
Kan jeg ophæve lejemålet eller står jeg ikke stærkt nok, når der ikke er synlig skimmelsvamp?

Svar
Hej Spørger.
du kan ikke nu ophæve lejemålet nu hvor der ikke er skimmelsvamp.
Du kan opsige det med varslet i din kontrakt.
Måtte der i denne periode,eller iøvrigt i perioden hvor du bor i lejligheden, opstå skimmelsvamp kan du kræve et afslag i lejen eller ophæve lejemålet, hvis det er ubeboeligt.
Med venlig hilsen.
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 10:48:29

Spørgsmål
Ved renovering kan vi konstatere at sælger har angivet urigtige oplysninger om gulvisolering. Der er 50mm overalt og der er i energimærkerapporten beskrevet 150 og 300 de steder med gulvvarme. I rapporten står der at det er ejers oplysninger og ejer er bygherre på huset som blev bygget i 1995. Vi har renoveret 60kvm af det sted der skulle være 150. Sælger har ikke vendt retur med dokumentation på at der skulle være 150 og 300mm. En ny energimærkerapport viser samme mærke, men 800kr+ mere i udgift om året. Vi mener jo at huset er mindre værd end vi troede, ikke markant, men dog mindre værd. Vi har også haft ekstra udgift til udgravning da der manglede 100mm isolering. Hvad kan vi kræve af sælger? Ejerskifte vil ikke dække da der ikke er tale om en skade og de mener ikke at det byggeteknisk ændrer husets brugbarhed. Vi har allerede brugt enorm meget energi på forløbet fordi der var vandskade da vi overtog huset og vil helst undgå en civilretssag, men samtidig synes vi jo ikke man bare kan tillade sig at lyve om isoleringsforholdene i en bygning.

Svar
I bør kontakte en lokal boligadvokat for at forhøre jeg om et evt. erstatningskrav, da I muligt har krav på erstatning fra sælger.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 10:47:24

Spørgsmål
Hvornår overgår det formelle ejerskab af et hus fra sælger til køber ? Er det den dato, der står i købsaftalen ? Eller er det den dag, hvor der foreligger et anmærkningsfrit skøde ?

Svar
På den overtagelsesdag der står i skødet.
Frigivelsen af købesummen sker ved anmærkningsfrit skøde.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 08:39:58

Spørgsmål
Hej boligadvokater

Jeg er igang med at sælge min andelsbolig købt i 2022. I forbindelse med vurderingen har VVS’eren vurderet at badeværelset ikke er vådrumsikret og at afløbet er ulovligt. Det er antaget at det vil koste omkring 58000kr at oprette vådrumsikring med tilhørende murerarbejde.

Sælger har ikke oplyst om dette ved salg og VVS rapporten og vurderingsrapporten fra 2022 angiver ingen fejl eller mangler. Jeg betalte omkring 70000kr i forbedringer af badeværelset da jeg flyttede ind som er “skønnet” til at være fra 2014.

Da jeg først er blevet gjort opmærksom på problemet nu tænker jeg at jeg er beretiget i at oprette et krav mod sælger om at dække omkostningerne til at lovliggøre badeværelset.

Hvad ville I anbefale?

Svar
Hej Spørger.
Ja det vil være muligt at gøre krav gældende overfor sælger.
Min anbefaling er at i konkter en lokal boligadvokat der kan være jer behjælpelig.
I bør dog allerede nu rejse kravet over sælger.
Reklemation skal ske uden ugrundet ophold så det haster.
Med venlig hilsen.
Dennis Holm Pedersen.
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

17.08.2026 08:32:51

Spørgsmål
Se under overskrift !
Mvh
Per Madsen

Svar
Hej Per.
Nej det kan han ikke uden familierets husets godkendelse. En sådan godkendelse vil være svær at få.
Mvh
Dennis Holm Pedersen.
Advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

12.08.2026 12:06:30

Spørgsmål
Min x og jeg ville sælge vores fælles hus. Vi udarbejder en kontrakt med en mægler d. 22/12/2025 hvilket fremgår af dato anmærkning på dokumentet, og vi har endelig underskrevet d. 06/01/2026. Aftalen har en standard bestemmelse om “intet salg – intet salær”

Der er 5 fremvisninger de næste 5 måneder og ca to uger inden aftalens udløb, torsdag d. 25/06/2026 skriver mægler en mail og bekræfter at der er meget lidt trafik omkring vores hussalg, hvorfor han tilbyder en video kampagne han selv betaler og at forlænge formidlingsaftalen til at omfatte de følgende 3 måneder. Vi svarer ikke mægler på dagen og bruger istedet tiden på at få bekræftet hinanden i en anden løsning vi har snakket om – min x og jeg kan nemlig ikke holde hinanden ud på det her tidspunkt, så vi har snakket om at jeg kan sælge huset til hende, hvis salget flopper og vi lavet nogle indledende undersøgelser på hvordan det kan gøres.

Næste dag 26/06/2026 skriver mæglers kollega til min x og anmoder om at fremvise huset den kommende søndag d. 28/06/2026. Min x skriver at vi har fundet en anden løsning og spørger om det er nok at skrive det eller om hun skal kontakte mægler, hvortil mæglers kollega svarer med en sms der kun indeholder mæglers nr.

Min x forsøger forgæves at ringe mægler op uden held og svarer i stedet på den mail mægler sendte dagen forinden. Her fortæller hun at vi ikke ønsker at fortsætte grundet jeg sælger til hende og så efterspørger hun desuden betingelserne herfor, da hun ikke sidder med formidlingsaftalen foran sig. Min x handler her ud fra en forståelse af at kontrakten løb fra dokumenteres oprettelse d. 22/12/2025 og dermed reagerer hun på mæglers henvendelse om at forlænge kontrakten. Mægler skriver senere på dagen med en mail om at vi er udtrådt før ophør på baggrund af en sms som mæglers kollega har videresendt og at han nu går på ferie men sender en regning når han kommer tilbage

Min x går pronto igang med at vedholde sig per mail til mægler, at det på intet tidspunkt har været en hensigt at trække sig fra formidlingsaftalen før dennes udløb og at der er tale om en misforståelse. Hun forsøger videre telefonisk kontakt men uden held

Mægler skriver dagen derpå d. 27/12/2026 at han har arbejdet hårdt for sin ferie og desuden statusskiftet hussalget dagen forinden og fortalt kunden, at huset ikke var til salg alligevel (her føler jeg lidt personligt: det havde han ikke behøvet, han kunne jo bare tage sin telefon og læse sin mail). Han skriver, at beslutnings kompetencen om hvorvidt kontakten til kunden til søndag skal genetableres ligger hos hans kollega, og at han følger op på hele vores sag, når han kommer tilbage fra ferie. Min x skriver ok og ønsker god ferie

Mandag d. 06/07/2026 er dagen vores aftale ‘rigtigt’ udløber og også den dag, mægler vender tilbage. Her fortæller han per mail, at vi skylder 58.000 i verderlag, men at han er fair og kun kræver 20.000 som kan betales om 4 måneder. Hans estimat er de runde tal opgivet i formidlingsaftalens bestemmelse om salær minus købsaftale

Mit spørgsmål er tofold:
1) Kan jeg ud fra ovenstående påkalde mig bestemmelsen om købt eller solgt?
2) fra 58000 til 20000. Tager han røven på os?

Mvh Christian

Svar
Svaret på dine spørgsmål er som følger:

1. Nej, forstået på den måde, at mægler har ret til at kræve salær for sit arbejde.
2. Det lader efter min opfattelse ikke til, at mægler forsøger at snyde jer. Det lader mere til, at han forsøger at lande en pragmatisk løsning. Kr. 20.000 i salær virker under de foreliggende omstændigheder rimeligt.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside