Brevkasse

10.06.2026 12:40:34

Spørgsmål
Min nabo har netop meddelt, at han om 14 dage sætter et stillads op i min have. Han oplyser at stilladset skal stå der i 3 måneder. Vi har tidligere gjort opmærksom på, at vi ønskede at blive involveret i processen, da arbejdet medfører støj og støv gener. Helt konkret ønsker vi ikke at arbejdet pågår i sommer perioden. Hvordan er jeg stillet ift. at gøre indsigelse, således at arbejdet flyttes til efter august?

Svar
Hvis det er på egen grund i en villahave bestemmer du hvornår stilladset kan opsættes.

Du kan kræve afdækning for at imødegå gener.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.06.2026 12:39:09

Spørgsmål
Kan man i en overgangsperiode på fx 3 måneder eje to andelslejligheder i København, mens man istandsætter den nye andel og sælger den gamle?

Svar
Ja, det kan man godt.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.06.2026 12:25:38

Spørgsmål
Jeg har solgt mit sommerhus pr 1.6.26 igennem ejendomsmægler. Nu ser jeg at et sommerhus udlejningsfirma som udlejer sommerhuset, benytter “mine” billeder på deres hjemmeside
Må mægler videregive salgsbillederne, som jeg har betalt for via salgssalæret, til et sommerhus udlejningsbureau, uden min samtykke?
Der står intet i formidlingsaftalen om at mægler eller fotografen har ophavsret til fotos af huset

Svar
Svaret afhænger helt af, hvad der er aftalt. Det er muligt, at det står anført i købsaftalen, at køber fremover har ret til brug af billederne. Hvis dette ikke er tilfældet, eller det på anden måde er aftalt, må ejendomsmægleren ikke videregive billederne.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.06.2026 12:23:35

Spørgsmål
Jeg har overtaget formandsposten i en lille ejerforening med 3 husstande. Der er ingen lejere i foreningen. Vi benytter normalvedtægt for ejerforeninger uden yderligere tinglyste vedtægter.

Det er min klare opfattelse, at forbrugsudgifter ifølge normalvedtægten fordeles efter fordelingstal og ikke faktisk forbrug. Til gengæld er der et generelt krav om mulighed for fjernaflæsning af målere.

Tidligere formand har opsat en aftale med et firma til fjernaflæsning af målere for vand og varme, samt udarbejdelse af årligt forbrugsregnskab. Vi bliver af firmaet informeret om, at dette forbrugsregnskab er lovpligtigt. Til gengæld kan vi ikke bruge det til noget uden at ændre vores vedtægter. Dette har dog ingen økonomisk fordel, da udarbejdelsen af forbrugsregnskabet er meget dyrt i forhold til foreningens størrelse. Vi ønsker at fordele omkostninger og evt. tilbagebetalt acontobeløb efter fordelingstal, som vi har gjort hidtil.

Så, har firmaet ret i, at det årlige forbrugsregnskab er lovpligtigt? Eller er vi i vores gode ret til ikke at udarbejde forbrugsregnskab, og blot fordele forbrugsudgifter efter fordelingstal? Og gælder der noget særligt for forbrugsopgørelse i forbindelse med ejerskifte?

Svar
De relevante bestemmelser står i Ejerlejlighedsloven her:

Ejerlejlighedsloven § 5. Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I normalvedtægten kan bl.a. fastsættes nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens administration, ændring i fordelingen af forbrugsudgifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigede brug.

Stk. 2. Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.

§ 7. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, administration, vedligeholdelse af fælles bestanddele og tilbehør m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 3, stk. 1, nævnte fordelingstal, medmindre der om en udgiftspost gyldigt er truffet beslutning om fordeling på anden måde.

Om Forbrugsafgifter: Udgifter til vand og varme fordeles oftest efter faktisk forbrug (målere på radiatorer og vandhaner) frem for fordelingstal. Så jeg mener I kan gøre som I hidtil har gjort, særlig p.g.a. af foreningens størrelse.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.06.2026 06:45:17

Spørgsmål
Vi købte et gammelt hus for et år siden. Det har først nu været muligt for os at gå i gang med renoveringen.
I tilstandsrapporten har sælger oplyst nej til sænkede lofter, men vi erfarer nu at alle lofter i stueetagen er sænkede. Ligeledes er der en bred “revne” i det oprindelige loft i stuen, hvor det kunne se ud til at have væsen væg tidligere. Gulvet skifter belægning lige der. Der er sat lægter i det oprindelige loft.
Hvordan forholder vi os til det?
Der skal etableres helt nye lofter.

Svar
Hvordan I skal forholde jer, afhænger helt af, om I lider et økonomisk tab. Er det tilfældet, kan I gøre to ting: Den ene ting, I kan gøre, er at anmelde tabet til ejerskifteforsikringsselskabet og se, om dette kan dække jeres tab helt eller delvist (forudsat, at I har tegnet ejerskifteforsikring). Det andet, I kan gøre, er at rette et erstatningskrav mod sælgeren. Sælger vil være erstatningsansvarlig over for jer for at have afgivet urigtige oplysninger. En erstatningspligt for sælgeren kræver dog, at I kan påvise at have lidt et økonomisk tab. Det er vanskeligt for mig – på det foreliggende grundlag – at vurdere, om det skulle være tilfældet, men det forekommer sandsynligt.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.06.2026 06:41:01

Spørgsmål
Kan mægler gøre krav på salær efter udløb af formidlingsaftale? Vi havde indledningsvis en aftale på 6 mdr, som blev forlænget da boligen ikke blev solgt. Efter endnu en forlængelse på 1 mdr er huset ikke solgt, hvorfor jeg har meddelt mægler om at jeg må gå anden vej. Nu har jeg så modtaget faktura på salæret for ophør formidlingsaftale, hvilket jeg undre mig over. Vh Jens

Svar
Det afhænger helt af, hvad der er aftalt. Hvis mæglerens vederlag er resultatafhængigt, kan mægleren ikke kræve salær. Dog er det i sådanne tilfælde ofte aftalt, at man som sælger skal afholde faktiske omkostninger eksempelvis til fotos, tilstandsrapporter m.v. og markedsføring. Måske kan fakturaen angår sådanne udgifter.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.06.2026 06:38:03

Spørgsmål
Jeg har solgt mit sommerhus pr 1.6.26 igennem ejendomsmægler. Nu ser jeg at et sommerhus udlejningsfirma som udlejer sommerhuset, benytter “mine” billeder på deres hjemmeside
Må mægler videregive salgsbillederne, som jeg har betalt for via salgssalæret, til et sommerhus udlejningsbureau, uden min samtykke?
Der står intet i formidlingsaftalen om at mægler eller fotografen har ophavsret til fotos af huset

Svar
Svaret afhænger helt af, hvad der er aftalt. Det er muligt, at det står anført i købsaftalen, at køber fremover har ret til brug af billederne. Hvis dette ikke er tilfældet, eller det på anden måde er aftalt, må ejendomsmægleren ikke videregive billederne.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

08.06.2026 09:46:06

Spørgsmål
Jeg har overtaget formandsposten i en lille ejerforening med 3 husstande. Der er ingen lejere i foreningen. Vi benytter normalvedtægt for ejerforeninger uden yderligere tinglyste vedtægter.

Det er min klare opfattelse, at forbrugsudgifter ifølge normalvedtægten fordeles efter fordelingstal og ikke faktisk forbrug. Til gengæld er der et generelt krav om mulighed for fjernaflæsning af målere.

Tidligere formand har opsat en aftale med et firma til fjernaflæsning af målere for vand og varme, samt udarbejdelse af årligt forbrugsregnskab. Vi bliver af firmaet informeret om, at dette forbrugsregnskab er lovpligtigt. Til gengæld kan vi ikke bruge det til noget uden at ændre vores vedtægter. Dette har dog ingen økonomisk fordel, da udarbejdelsen af forbrugsregnskabet er meget dyrt i forhold til foreningens størrelse. Vi ønsker at fordele omkostninger og evt. tilbagebetalt acontobeløb efter fordelingstal, som vi har gjort hidtil.

Så, har firmaet ret i, at det årlige forbrugsregnskab er lovpligtigt? Eller er vi i vores gode ret til ikke at udarbejde forbrugsregnskab, og blot fordele forbrugsudgifter efter fordelingstal? Og gælder der noget særligt for forbrugsopgørelse i forbindelse med ejerskifte?

Svar
Kære spørger

De relevante bestemmelser står i Ejerlejlighedsloven her:

Ejerlejlighedsloven § 5. Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I normalvedtægten kan bl.a. fastsættes nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens administration, ændring i fordelingen af forbrugsudgifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigede brug.

Stk. 2. Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.

§ 7. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, administration, vedligeholdelse af fælles bestanddele og tilbehør m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 3, stk. 1, nævnte fordelingstal, medmindre der om en udgiftspost gyldigt er truffet beslutning om fordeling på anden måde.

Om Forbrugsafgifter: Udgifter til vand og varme fordeles oftest efter faktisk forbrug (målere på radiatorer og vandhaner) frem for fordelingstal. Så jeg mener I kan gøre som I hidtil har gjort, særlig p.g.a. af foreningens størrelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

07.06.2026 15:42:51

Spørgsmål
Vi købte et gammelt hus for et år siden. Det har først nu været muligt for os at gå i gang med renoveringen.
I tilstandsrapporten har sælger oplyst nej til sænkede lofter, men vi erfarer nu at alle lofter i stueetagen er sænkede. Ligeledes er der en bred “revne” i det oprindelige loft i stuen, hvor det kunne se ud til at have væsen væg tidligere. Gulvet skifter belægning lige der. Der er sat lægter i det oprindelige loft.
Hvordan forholder vi os til det?
Der skal etableres helt nye lofter.
Med venlig hilsen
Annette Boysen

Svar
Hej Annette
For så vidt angår nedsænkede lofter er der tale om en forkert oplysning der kan skyldes flere årsager.
En egentlig tilsikring vil jeg dog ikke vurdere der er tale om.
Nå det nu tilkobles et i øvrigt mangels behæftet loft vil det være relevant at få klarlagt om det er sælger der har opsat loftet.
Hvis ja må sælger have været bekendt med det mangelfulde loft og har dermed svigtet at efterleve sin loyale oplysningspligt.
Om sælger ligefrem har forsøgt at skjule forholdet kan vel ikke udelukkes.
Det betyder dog mindre da sælger under disse omstændigheder er erstatningsansvarlig overfor jer.
Hvis det ikke er opført i sælgers ejerperiode kan det være svært at komme igennem med et erstatningsansvar.
Der kan dog være tale om at i er berettiget til et forholdsmæssigt afslag.
Et sådan afslag defineres som forskellen på ejendommen værdi, med henholdsvis uden manglerne.
Retspraksis er dog restriktiv og størrelsen af forskellen skal være ca 7.10% af købesummen.
Har i tegnet en ejerskifteforsikring bør I straks anmelde det overfor jeres forsikrings selskab.
Jeg anbefaler at I får klargjort jeres muligheder hos jeres advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

07.06.2026 15:23:19

Spørgsmål
Jeg skriver da jeg er i tvivl om at bestyrelsens må tilbageholde dokumentation fra et såkaldt afslag vi har fået om en trappe ned til haven fra min lejlighed fra kommunen.. det er jo ikke personlige informationener der står i det og ej heller noget der kan forringe vores forenings værdi ved at jeg ser det såkaldte afslag så jeg forstår ikke hvorfor at jeg ikke må se det.. jeg har prøvet at slå det op inde på Københavns kommune Byggesager og kan ikke se noget og ved ikke hvad jeg skal gøre herfra så jeg håber at i kan hjælpe mig.

Svar
Hej spørger.
Bestyrelsen har vide beføjelser til at beslutte hvilke informationer der løbende gives til medlemmerne.
Det skøn der udøves her synes jeg ikke er over grænsen.
Åbenhed mm er et spørgsmål der kan tages op i forbindelse med en generalforsamling.
Mvh
Dennis Holm Pedersen
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

05.06.2026 12:34:45

Spørgsmål
Vi købte hus og jeg lagde 1,3 mil i huset fra kreditor beskyttet konto som er tinglyst i huset.
Vi står og vil sælge, men pga udfordringer med vejejer som chikanere os og købere , springer køberne fra . Vi står måske med et hus som ikke kan sælges pga dette , hvis vi lader huset gå på tvang vil mine kreditor beskyttet midler så stadig være mine ?
Det er tinglyst at pengene kom fra min erstatning fra kreditor beskyttet konto udarbejdet af advokat.

Tillægs spørgsmål. Kan vi ved evt tab hvis huset sælges billigt pga chikanen gå efter ham som udøver chikanen ? Og hvis ja , hvordan ?

Politiet er inde over er er ved at udarbejde skærpet tilhold , samt er der verserende straffesag på chikane mod udøver.

Svar
Det er en meget ubehagelig situation.
Jeg vil på det bestemteste fraråde at I lader huset gå på tvangsauktion.

I kan ikke uden videre rejse et erstatningskrav mod ham som udøver chikanen.

I bør kontakte en lokal boligadvokat til at assistere jer.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

04.06.2026 14:53:34

Spørgsmål
Vi købte hus og jeg lagde 1,3 mil i huset fra kreditor beskyttet konto som er tinglyst i huset.
Vi står og vil sælge, men pga udfordringer med vejejer som chikanere os og købere , springer køberne fra . Vi står måske med et hus som ikke kan sælges pga dette , hvis vi lader huset gå på tvang vil mine kreditor beskyttet midler så stadig være mine ?
Det er tinglyst at pengene kom fra min erstatning fra kreditor beskyttet konto udarbejdet af advokat.

Tillægs spørgsmål. Kan vi ved evt tab hvis huset sælges billigt pga chikanen gå efter ham som udøver chikanen ? Og hvis ja , hvordan ?

Politiet er inde over er er ved at udarbejde skærpet tilhold , samt er der verserende straffesag på chikane mod udøver.

Svar
Kære Spørger

Det er en meget ubehagelig situation.
Jeg vil på det bestemteste fraråde at I lader huset gå på tvangsauktion.

I kan ikke uden videre rejse et erstatningskrav mod ham som udøver chikanen.

I bør kontakte en lokal boligadvokat til at assistere jer.

mvh

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

04.06.2026 14:20:59

Spørgsmål
Har mægleren gjort noget forkert og kan vi anlægge en sag? Da vi køber vores hus i april 2026, skriver vi under på købsaftale efter at have snakket med banken, vi sidder til møde søndag hos køberådgiver – og aftalen udløber mandag kl.12 – altså dagen efter. Hos køberådgiver får vi at vide at ejendomsmæglers har mangelfuld oplysning i salgsopstillingen og han har ikke oplyst omkring en årlig udgift på (mindes 3000 kr. om året eller 300 kr. om måneden) til fjernvarmen – den er enten lejet eller det er til service af fjernvarmen. Jeg husker ikke helt, køberådgiver siger han vil gøre mægler opmærksom på denne forglemmelse i mail med forbeholdene, det har vi ikke set noget til.. Det er ikke noget der ville vælte vores budget men stadig penge der ikke er indregnet fra banken af. Vi har flere problemer med ejendomsmægler som vi både sælger af og køber af, da vi sælger sætter vi en betingelse op omkring at køber kan overtage ejendommen før tid, hvis de betaler 6000kr for et klædeskab vi har solgt dem, det ignorere mægler fuldstændig og køber overtager – jeg spørger om der noget vi skal være opmærksomme på når de overtager før tid, denne sms bliver ignoreret. Da vi sælger vores hus skal vi have lavet tilstandsrapport, vi har køberen til huset før tid og en klar aftale i hus, hvis denne mod forventning fra både os og ejendomsmægler skulle gå i vasken skal han sælge, vi har begge klar forventning om huset ikke skal ligge længe på marked (da det er et attraktivt område), så vi skal bare have lavet tilstandsrapport for dem. Han giver et tilbud på tilstandsrapporten i sit tilbud for salg osv. da vi modtager regning fra tilstandsrapport er det den dyre med udvidet så vi gratis efter 1 år kan få lavet en ny… vi havde klar aftale på bordet med købere og skulle den mod forventning fra alle gå i vasken, skulle huset nok blive solgt på kort tid.. vi endte med at betale omkring 2000-3000 kr mere end forventet, og end hvis vi selv havde bestilt.. Jeg har gjort mægler opmærksom på det, han og jeg citerer “gjorde det jo ikke for at genere os”

Svar
har krav på at få dækket merudgiften til fjernvarme med det årlige beløb x faktor 10. D.v.s. ca. kr. 30.000,-.

I kan også få dækket merudgiften til tilstandsrapport, da det er ulovligt for mægler selv at bestille disse dokumenter.

Hvis mægler nægter skal I klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

02.06.2026 08:54:51

Spørgsmål
Hi. We are planning to rent out our andelsbolig during one year; the reason is that I´ve been relocated out of Demark by my Danish company. We are not sure about which contract template to use, and which could be rental fee according to the applicable rules (lejeloven) . Thank you for your support

Svar
Hi.
You need to use a normal lease contract in this situation.
You can find the form online.
As to how much you can ask in rental i can not give you an answer, but mind you, you have to pay tax for any income you get from this.
Br
Dennis Holm Pedersen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside