Brevkasse

2019/07/11

Spørgsmål:

Vi har for nyligt solgt en andelsbolig. Køber besigtiger bolig af 2 omgange. Der er udfærdiget vurdering af vurderingsmand i denne anføres blandt andet en post der hedder “køkkenelementer” under forbedringer. Købet gennemføres. Under salgsprocessen beder køber om at få udleveret faktura på køkkenet af vurderingsmand(en faktura, vi som sælger aldrig har set) Efter overdragelse gennemgår køber faktura, som ikke er en del af købsaftalen, men blot sideløbende udleveret, og finder nogle af de ting derpå ikke længere findes i køkkenet og kræver disse beløb godtgjort. Kan de det? Køber mener nu også køkkenet ikke har den “af sin alder forventede stand” og kræver godtgørelse herfor. Kan de det, de har trods alt haft besigtiget boligen 2 gange inden underskrift og kaldt lejligheden fin gentagende gange.. samt en vurderingsmand har foretaget en vurdering før salget. De kræves ligeledes betaling for en 6 år gammel fryser fordi den “lugter”, et blandingsbatteri der i vvs attesten er meldt som ok og altid har fungeret. Og egne 40 timers rengøring af 188kr i timen.. Jeg har fremsendt kravet til vores advokat, men denne er ikke tilbage fra ferie førend 3 uger efter køber kræver svar og ellers “vil sende sagen i retten” – hvilket jeg er ok med dog, jeg betaler gerne retmæssige krav, men det virker som om man blot skyder med spredhagl i forsøg på at tilbagekradse mest muligt..

Svar:

Kære Spørger
Hvis forbedringen af køkkenelementer er opgjort på baggrund af omtalte faktura, og hvis der er ”ting”, der sidenhen er fjernet, kan køber godt kræve at få reduceret forbedringsprisen i overensstemmelse hermed. Det gælder uanset, om I var bekendt hermed eller ej. Købers krav angående køkkenets stand virker dog mærkværdigt, og jeg finder det højest tvivlsomt, at kravet skulle kunne være berettiget.

Kravet om rengøring finder jeg ligeledes tvivlsomt. Det afhænger naturligvis af, hvad overdragelsesaftalen anfører herom. Sædvanligvis skal man blot aflevere lejligheden ryddeligt, og der er ikke krav om rengøring.

Kravene vedrørende fryseren og blandingsbatteriet kan være berettigede, men kun hvis der måtte være mangler herved. Det kan jeg i sagens natur ikke udtale mig om. Det må en sagkyndig afgøre.

Det er køberen, der har bevisbyrden for berettigelsen af sine krav. Jeg finder det højest tvivlsomt, at køber i det hele taget har berettigede krav, men uanset dette bliver det meget vanskeligt for køber at løfte bevisbyrden herfor. Jeg mener derfor, at I med sindsro kan tage imod en stævning, selv om det naturligvis er ærgerligt, at sagen ikke kan løses i mindelighed.”

Med venlig hilsen

Advokat Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej,
Vi har købt et hus og oplever lugt i huset. Det er svært at beskrive lugten men det føles ikke naturlig. Den ene værelse er slem, hvor jeg mistænker fugt.
I salgsopstillingen var dette værelse beskrevet som en Stue. I tilstandsrapporten er det vist en garage. De har bygget det til et stue men kommunikeret det til os som en fungerende værelse uden problemer. I tilstandsrapporten står 187km2 beboelse og 30 km2 garage, hvor der idag ikke er en garage (muligvis denne ekstra stue er garagen). Vi troede at denne stue var en del af de 187 hvor garagen blev annulleret. Der står yderligere “Garagen er i dag inddraget som beboelse/ophold” i tilstandsrapporten. Kan jeg få ejerskifteforsinring til at dække det? Hvad er de næste skridt jeg burde tage?

Svar:

Kære Spørger

I skal være opmærksomme på, at ejerskifteforsikringen navnlig ikke dækker forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten samt forhold bygningens funktionsforhold og overensstemmelse med offentligretlige forskrifter.

For mig er det uklart, hvad I ønsker at anmelde til ejerskifteforsikring: om det er 1) en mulig fugtskade eller 2) det forhold, at stuen ikke er registreret/godkendt til beboelse, men egentlig er en garage.

En fugtskade kan I anmelde, uanset om rummet fremstår som garage eller beboelse. Der kan dog være forskel på vurdering af skadens alvor afhængig af, om skaden er i en garage eller et beboelsesrum. Om forsikringen dækker afhænger formentlig af nogle supplerende undersøgelser vedrørende årsagen til lugten og dermed, hvori skaden består.

Det forhold, at stuen ikke er beboelse, men en garage, er som udgangspunkt ikke dækket af ejerskifteforsikringen, medmindre I har tegnet en udvidet dækning. I så fald kan forholdet være dækket. Det afhænger af indholdet af de udvidede forsikringsvilkår, hvilket I må undersøge. Har I en sådan udvidet dækning, er der sandsynlighed for, at ejerskifteforsikringen vil dække udgifterne til en korrekt ombygning, så garagen kan blive registreret som beboelse. Tilstandsrapportens oplysninger om garagen taler dog imod, at I kan opnå en sådan dækning. En endelig afgørelse heraf må bero på en konkret vurdering af tilstandsrapporten samt sagens øvrige dokumenter.”

Med venlig hilsen

Advokat Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej.
Er en ejendomsmægler altid forpligtet til at overbringe et bud eller kan de godt vælge at lade være hvis sælger sige de ikke vil kontaktes med mindre det er fx til prisen?

Svar:

Kære Spørger,

En ejendomsmægler er i henhold til bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom § 19, forpligtet til straks at orientere sælger om ethvert købstilbud.

Bestemmelsen er imidlertid ikke ufravigelig, hvorfor der ikke skulle være noget til hinder for, at det mellem ejendomsmægler og sælger konkret aftales, at der alene skal videregives eksempelvis købstilbud til prisen.

Det er imidlertid vanskeligt at se, at det i praksis skulle være en formålstjeneligt at lave en sådan aftale, da det naturligvis er i sælgers interesse at kende til den løbende interesse for ejendommen.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2019/07/05

Spørgsmål:

Vi har netop overtaget/købt sommerhus Samme dag som vi flytter ind , kan vi konstatere at der er mår i tagkonstruktionen. Vi er nu bekymret for om den har forudrettet skade på huset. Vi har tegnet ejerskifteforsikring. Hvordan skal vi forholde os udover at få fjernet måren

Svar:

Kære Spørger

I skal anmelde skade til jeres fritidshusforsikringsselskab og også til ejerskifteforsikringsselskabet. Man vil så senere afgøre hvem der skal dække skaden.
Hvis det er en nyere skade kan den måske dækkes af tidligere ejers forsikringsselskab.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske BOLIGadvokat, Lyngby

2019/07/03

Spørgsmål:

Vi er 2 personer som hver 1/2 af et sommerhus. Vi vil nu hver især overdrage 1/3 til vores bror. Hvordan skal dette anmeldes i tingbogen? Sælger overdrager hver 1/6 og hvad modtager køber ?

Svar:

Kære spørger

Ved besvarelsen lægger jeg til grund, at I ønsker at ejer sommerhuset med 1/3 hver.

Anmeldelsen skal ske ved et skøde. Ved overdragelsen skal angives den andel af jeres ejerandel, som overdrages til jeres bror. I ejer hver 1/2 af ejendommen, men jeres respektive ejerandele betragtes hver som 100%. Således skal i skødet angives, at I som sælgere overdrager hver 1/3, og at jeres bror som køber modtager 1/3.”

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2019/07/01

Spørgsmål:

Vi købte vores hus i 2007 med flg. m2 i salgsdokumenterne. 90 m2 i bebygget areal. 1 etage på 63 m2. Vi er nu ved at sælge og jeg syntes ikke, at vi kan få de mål til at stemme. Jeg har bedt ingenøren, der laver tilstandsrapporten om at måle bolig op nøjagtigt. Hvis det viser sig, at boligen er mindre end de vi fik oplyst ved købet i 2007, hvem skal vi søge erstatning hos; sælger eller ejendomsmægler? Er der en forældelsesfrist og i så fald hvilken? På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære Spørger

Forholdet er for længst forældet.

I skulle have reageret senest 5 år efter købet i.h.t. de daværende forældelsesregler.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske BOLIGadvokater, Lyndby

2019/06/26

Spørgsmål:

Vi bor på sidste sal i en andelsforening, og vi har købt vores nabolejlighed mhp. at lægge den sammen med vores. I denne forbindelse overvejer vi at inddrage bagtrappen (der er kun os, der har lejligheder på 5. sal). Derfor har vi stillet forslaget til generalforsamlingen om det. Bestyrelsen har dog stillet et andet forslag om, at hvis vores forslag godkendes, så skal det være på betingelse af, at vi skal tilkøbe det pågældende areal for at have den eksklusive brugsret til det. Prisen vil svare til det antal m2 ganget med den fulde andelsværdi. I øvrigt kræver de også at vores boligafgift øges med de ekstra m2 som vi får eksklusiv brugsret til. Det synes vi ikke er fair, da vi har jo allerede betalt andelskroner for de m2 fællesareal, og vores nuværende boligafgift omfatter også det samme fællesareal. Så vi mener ikke vi skal betale 2 gange for det. Men vil dette argument være nok? Vi kan jo være enige i, at nu får vi eksklusiv brugsret til nogle m2 fællesareal, og det kunne måske være fair at betale et engangsbeløb for, men hvordan prissætter man det?

Findes der gode eksempler på, hvorledes tvister med eksklusiv brugsret til fællesarealer er løst eller en klar retspraksis på området?

På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære spørger

I forhold til en andelshavers erhvervelse af fællesareal skal der i første omgang henses til, hvorvidt vedtægterne foreskriver noget om processen i relation hertil. I så fald skal denne fremgangsmåde følges.

Idet jeg ud fra nedenstående forstår det således, at der ikke i vedtægterne er indeholdt vilkår, der regulerer processen, vil det være generalforsamlingen der er beslutningsdygtig i forhold til jeres eventuelle køb. I forhold til prissætningen på arealet vil det i praksis gerne være bestyrelsen, der foretager en indstilling til generalforsamlingen vedrørende vilkårene for overdragelsen, herunder prissætningen. I mangel af relevant grundlag for prisfastsættelsen kan en ejendomsmæglervurdering være egnet værktøj til at få denne fastslået.

Der er mange juridiske faktorer at have for øje, såfremt man ønsker at sammenlægge to andele og i den forbindelse eventuelt inddrage et fællesareal efter nærmere aftale med andelsboligforeningen. Derfor bør I tidligt under processen overveje at gøre brug af en BOLIGadvokat, der kan råde og vejlede jer i den konkret situation.

Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

2019/06/24

Spørgsmål:

Min mand og jeg har fået mulighed for at købe min brors andelslejlighed i Kbh, og vi har to børn, der ved køb vil bo der halv tid.

Vi står i den situation at min mand fysisk vil bebo lejligheden med børnene i hverdagene og pendle til anden kommune (vores sommerhus) i weekenderne, mens jeg vil opholde mig i sommerhuset størstedelen af tiden (så meget loven tillader for beboelse af sommerhus) og kun fysisk bebo lejligheden ca 5 dage om måneden.

Mit spørgsmål går selvfølgelig på om dette er lovligt, eller om der er særligt krav til at jeg, som søster til sælger, bor fuld tid i lejligheden?

Svar:

Kære Spørger

Som andelshaver er der krav til at man har bopæl på adressen.

Din mand opfylder denne betingelse.

Hvis I begge skal købe andelslejligheden skal du formelt set også opfylde bopælskravet, hvilket du ikke gør.

De fleste andelsboligforeninger er dog ret afslappede med om den ene af 2 parter opfylder bopælskravet så længe den anden andelshaver gør.

Så tal med bestyrelsen.- Hvis de mener det er et problem at du er medejer/andelshaver, så lad din mand købe andelslejligheden alene.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej. Min søn og jeg er ude og se en lejlighed og bestemmer os for at reservere lejligheden og skriver under.

Vi vil så få mail fra mægleren, som min søn kan tage med i banken. Der går 2 dage uden vi hører noget fra mægleren. Og min søn ringer til ham, hvor efter han får at vide at han nu skal betale 70 000 mere for at få lejligheden, min søn skrev under på pris 999000.

Kan mægleren godt bare hæve prisen, efter at der er skrevet papirer?

Svar:

Kære Spørger

Din søn er selvfølgelig ikke bundet af andet end køb til den opr. aftalte pris.

Jeg forstår at sælgeren nu vil have kr. 70.000,- mere.

Så længe sælger ikke har underskrevet en købsaftale er sælger ikke bundet af aftalen.

Så desværre kan sælger forlange en højere pris.

Din søn må så vurdere om han kan acceptere dette eller vil gå i forhandling.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/06/20

Spørgsmål:

Min mand og jeg købte for 8 år siden den gamle gård, hvor min far boede til leje, da bondemanden (tidligere ejer) døde. Min far havde ikke økonomisk mulighed for selv at købe gården, men ville forsat gerne sidde til leje.

Han har nu siddet til leje hos os i 8 år , og før det ca. 17 år hos den afdøde bondemand.

Vi har nu fået SKAT til at vurdere bygningens tilstand med henblik på salg til min far. SKAT har nedvurderet ejendommen fra 700.000 kr. til 85.000 kr.

Spørgsmålet er nu: skal der laves energimærkning? Min far har boet der i over 25 år, så han ved jo godt, hvad han går ind til. Eller kan vi skrive os ud af det?

Svar:

Kære spørger

Ved blandt andet salg eller udleje er det lovpligtigt at energimærke visse typer bygninger. Dette sker ved at en energikonsulent gennemgår bygningen.

Du skriver, at I købte ejendommen for 8 år siden, hvorfor jeg går ud fra, at bygningen blev energimærket i forbindelse med købet. I så fald behøver bygningens energitilstand ikke at blive vurderet i forbindelse med et salg på nuværende tidspunkt, idet en energimærkning er gyldig for en 10 årig periode.

Sælges bygningen således flere gange inden for den 10 årige gyldighedsperiode, kan det samme energimærke benyttes.

Noget andet er, om der er klarhed over de øvrige overdragelses vilkår og dokumenter i den forbindelse, hvorfor jeg vil anbefale jer at tage kontakt til en bolig advokat for at opnå fuldstændig klarhed og overblik over den pågældende salgssituation.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi er to ejere af hver sin ideel anpart som begge ønsker at sælge. Vi har fundet en køber som ønsker at købe hele ejendommen og lave det om til et et familiehus. Kræver det tilladelse fra kommunen jf boligreguleringsloven tror jeg det er  ?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det vil det gøre.

I bør således ansøge kommunen om statusændring til 1-familiehus.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har fået job i Esbjerg. Jeg kunne godt tænke mig en lejebolig i Esbjerg eller i nærområdet, samt beholde den andelslejlighed jeg har i København. Min faste bopæl bør være den i København, men jeg vil nok være i lejligheden i Esbjerg til hverdag..Hvad gør jeg?

Jeg har indtil videre undersøgt om lejligheden i eller omkring Esbjerg kan blive en fleksbolig, men det er svært at regne ud om det er godt nok, til at beholde retten til at beholde den lejlighed i København, hvilket jeg nægter at skille mig af med..

Jeg ved der en 180 dage lov, om at man skal være til stede i lejligheden, men kan man ikke få dispensation? Jeg har udregnet det til at jeg vil være hjemme 2*52 dage (i weekenderne) + 3*30 dage (svarende til sommerferien da mit job bliver skolelære), hvilket alligevel bliver til 142 dage om året jeg bør være hjemme, plus/minus eventuelt andre ferie dage, som kan blive medregnet, såsom vinterferie, påske, ferie i udlandet etc.

En sidste ting.. jeg kan spørge ind til om jeg som skolelære kan have min undervisningstimer lagt sammen på sådan en måde, at jeg er i Esbjerg 4 dage om ugen, istedet for 5, hvilket vil give mig 52 ekstra dage i regnestykket, ville dette være godkendt?

Svar:

Kære spørger

Du skal starte med at nærlæse vedtægterne i din andelsboligforening.

Normalt accepteres det i vedtægterne at du kan opholde dig væk fra lejligheden i op til 2 år ved studierejse, arbejde et andet sted m.v.

Da du planlægger at være i København i weekenderne mener jeg dog at du opfylder bopælspligten og således ikke får problemer med din andelsboligforening.

Som skolelærer må jeg gå ud fra at du kan lægge dine undervisningstimer sammen på sådan en måde, at du er i Esbjerg 4 dage om ugen, men det skal din arbejdsgiver godkende.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/06/14

Spørgsmål:

Det fremgår af min lejekontrakt at “Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejerens anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter”, hvor der er sat kryds ved fællesvaskeri. Da jeg flyttede ind var der 4 tørretumblere og 8 vaskemaskiner til hele boligblokken, hvilket omtrent var nok.

Over noget tid er 2 af de 4 tørretumblere gået i stykker og flere af maskinerne. Jeg spurgte den tidligere administrator om de ville blive repareret, men fik svaret at når alle maskiner var gået i stykker ville de blive erstattet af et betalingssystem. Efter noget tid er der kommet en ny administrator, som for 3 måneder siden lovede en ny udmelding ift. vaskeriet, da der naturligvis ikke længere er nok maskiner til hvor mange vi bor.

Hvad har jeg ret til i denne forbindelse? 3 måneder er vel ikke inden for den nærmeste fremtid, og da kontrakten (og deres hjemmeside) lover og reklamerer med fællesvaskeri må man vel kunne gøre noget.

På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger,

Spørgsmålet vil være en fortolkning af hvilken rettighed der i henhold til den indgåede lejeaftale er tilsagt dig som lejer, samt herunder, hvorvidt du konkret vurderet har fået en nedsat brugsværdi af det lejede.

Idet der i henhold til aftalen er tilsagt dig som lejer adgang til fællesvaskeri “efter udlejers anvisninger”, er der helt oplagt en adgang for udlejer til at ændre i såvel placeringen og karakteren af fællesvaskeri. På den anden side er du tilsagt adgang til fællesvaskeri, hvorfor jeg ikke vurderer, at udlejer helt kan nedlægge fællesvaskeri uden derved at komme i misligholdelse overfor dig som lejer. I praksis vil en sag som denne eventuelt kunne medføre, at man via Huslejenævnet kan komme igennem med et synspunkt om, at der skal ske en lejereduktion som følge af nedsat brugsværdi af det lejede. Der vil imidlertid efter min vurdering skulle være tale om, at fællesvaskeriet i alt væsentlighed afvikles, forinden det kan forventes at få medhold i et sådant synpunkt.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Advokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

En butik har opsat en varmepumpe i den fælles gård i en lille ejerforening. Kommunen har afvist byggeansøgning, og varmepumpen er derfor ikke lovlig. Foreningen ønsker varmepumpen nedtaget, idet den larmer meget. Butikken afviser at nedtage varmepumpen. Varmepumpen er opsat på foreningens fællesområde. Har ejerforeningens bestyrelse ret til at nedtage varmepumpen, eller skal nedtagningen foretages af en myndighed? Varmepumpen er jo ulovligt opsat, og der foreligger formelt afslag fra kommunen på lovligggørelse, så det kan vel ikke nytte noget at gå rettens vej.

Svar:

Kære Spørger,

Den foretagne opsættelse af varmepumpen forudsættes at være sket uden forudgående aftale med ejerforeningen, ligesom det ud fra det oplyste lægges til grund, at butikken der har opsat varmepumpen er en del af ejerforeningen.

I så tilfælde vil den korrekte fremgangsmåde være, at der gives butikken skriftligt påkrav om at nedtage varmepumpen med rimeligt varsel til at foretage dette og samtidig meddele, at nedtagelse efter fristens udløb vil blive forestået af ejerforeningen for butikkens regning. Måtte butikken herefter ikke nedtage varmepumpen indenfor den angivne frist, vil ejerforeningen kunne foranledige varmepumpen nedtaget i overensstemmelse med varslet.

Det kan samtidig overvejes, hvorvidt der samtidig skal ske en varsling af misligholdelse overfor butikken, såfremt de ikke efterkommer ejerforeningens anvisninger.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg