Brevkasse

18.09.2025 09:01:23

Spørgsmål
Vi er 8 sommerhuse på stor fælles grund – vi ejer jo så 1/8 del af jorden – men / og kreditforening siger det er “lejet “ grund og vil ikke låne til køb ? Er der noget vi kan gøre for at komme ud af dette problem – ved evt salg ?

Svar
Det kan desværre godt være et problem med kreditforeninger i denne type sager, da de gerne vil have pant i hele ejendommen og ikke kun bygninger. En løsning kunne være at i sommerhusejere købte grunden og fik den udmatrikuleret i samarbejde med en landinspektør. Jeg vil dog anbefale, at i forespørger kreditforeningen, hvad de ser som mulighed.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

16.09.2025 10:44:36

Spørgsmål
I lejerforhold i et nyt byggeri er malings arbejde udført uden foreberedelse af overflader( dør kamre og vægge) overhoveder. Der blev ikke enten slebet/spartlet/brugt grunder eller primer. Lejer indberetter rettidigt disse mangler til udlejer, som beslutter at ikke vil udbedre disse mangler og meddeler lejer at lejer ikke hæfter på disse ved fraflytning. Efter en måned lejer fik beskeden begynder maling at skalle af forskellige steder i lejemålet. 1) Er lejer forpligtet at vedligeholde med maling under boperioden? 2) Hvis ja, hvordan skal malings arbejde udføres? Skal lejer brug grunder/slibe og spartel dør kanter/ slibe og spartel vægge? 3) Hvis nej, er udlejer forpligtet til at udbedre nuværende mangler og samtid frigøre lejer fra malings forpligtelsen i boperioden ved at udarbejde en allonge til lejekontrakten? 4) Hvis nej, hvordan vil lejer male: er det ovenpå manglerne uden udbedring eller rundt omkring fejlene? 5) Hvordan vil regnstykket/afslaget går op ved fraflytning er det per m2 vægge eller er det i % vis af lejemålet BBR?

Svar
Jeg vil foreslå, at du tager en dialog med udlejer og får jeres aftaler på skrift omkring nedenstående, så det kan dokumenteres, hvad der er aftalt. Jeg læser det som om, at du har vedligeholdelsespligten indvendigt i lejemålet, så der skal naturligvis ske en vedligeholdelse – men det betyder ikke, at lejemålet skal være i bedre stand end da du overtog det.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.09.2025 15:52:21

Spørgsmål
Skal man have tilladelse fra andels/ejerforening for at ændre erhverv til beboelse ?

Svar
Ja, det skal du – og du skal også have tilladelse fra kommunen til at foretage ændringen.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.09.2025 15:51:14

Spørgsmål
Min mor ønsker at sælge sin lille nedlagte landbrugsejendom. Offentlig vurdering er 3,7 million og ejendommen er meget nedslidt og det meste er nedrivningskrævende vil jeg tro. Offentlig vurdering er fra 2020 og den er steget støt gennem årerne trods der aldrig er vedligeholdt noget. Hun har haft en ejendomsmægler ude og vurderer og han siger den kan sælges for 2,5 million, da der er meget der trækker ned i de gamle faldefærdige bygninger. Mit spørgsmål er om jeg må købe den til denne markedspris eller om skat vil protestere? Og om det kræver flere vurderinger af andre ejendomsmæglere? Jeg har i forvejen landbrug og landbrugsjord sammen med min mand

Svar
Hvis en ejendomsmægler har foretaget denne vurdering – og han er helt uafhængig ift. jer (altså ikke familiemedlem eller nær ven), så vil jeg vurdere, at i kan handle til den vurdering mægleren har fastsat.

Noget andet er, at der lyder til at være forhold på ejendommen, som man burde gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på, når de skal foretage en ny offentlig vurdering.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.09.2025 07:44:02

Spørgsmål
Er det muligt at få 2 ideele anparter opdelt i 2 matrikler. Der er lodret opdeling af de 2 anparter og grunden er opdelt af en af landmåler.

Svar
“Det er ikke usandsynligt, at det er muligt at ændre to ideelle anparter til to selvstændige faste ejendomme med egne matrikelnumre. Det må dog have formodningen imod sig, hvis ejendommene i dag har status af ideelle anparter. Havde det været muligt at opdele ejendommen i to matrikler, var det nemlig nok sket i stedet for etablering af de nuværende ideelle anparter.

Jeg kan desværre ikke svare på, om det er muligt. Det kræver en undersøgelse af flere forskellige ting, herunder grundens størrelse, servitutter, lokalplaner m.v. I vil være nødt til at forhøre jer hos en landinspektør.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

12.09.2025 11:24:50

Spørgsmål
Vi er i gang med at købe et hus, og fandt ud af, at udestuen/spisestuen er opført ulovligt. Sælger har søgt en byggetilladelse udestuen, men endnu ikke fået det godkendt. Dog har han heller ikke bygget udestuen med de regler der er, for at den er lovlig. Udestuen er fuldt integreret med de andre boligkvadratmeter, og der er lagt gulvvarme. Vores rådgiver siger, at det ikke er et problem at købe huset, selvom udestuen i princippet ikke er lovlig. Er det korrekt, og vil man kunne få problemer fremadrettet ved at se bort fra, at sælger ikke har de korrekte byggetilladelser?

Svar
Det er jeg ikke enig med jeres rådgiver i.

Sælger er ansvarlig for lovligheden og for at opnå byggetilladelse. I modsat fald kan kommunen kræve udestuen fjernet.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

09.09.2025 10:10:44

Spørgsmål
Vi har en udfordring, som jeg ikke kan finde svar på nogen steder, men som virker relativt principiel. Jeg bor i en villalejlighed (ideel anpart). Vores overbo vil nu gerne have indført separat måling af varme, og henviser til den såkaldte Målerbekendtgørelse. Jeg er dog meget i tvivl om den finder anvendelse ved villalejligheder, hvor praksis (som hos os) så vidt jeg ved er, at fordelingen af varmeudgifter er fastsat af samejeoverenskomsten. Jeg synes også det er tvivlsomt, om den meget “fælles” varmeøkonomi, som der jo ofte er i villaer der deles af to familier, lader sig opdele i separate regnskaber. I det hele taget er jeg nysgerrig på, om vi kan/bør tilsidesætte samejeoverenskomsten for at lave separat varmemåling. Her ses helt bort fra, om det er rentabelt at gøre det – altså om det kan betale sig i forhold til etableringsudgifterne, som jeg vil mene også skal indeholde udgifter til ændring af samejeoverenskomsten, fremtidig aflæsning af målere samt en ordentlig energiberegning på hele huset, så man kan lave en fair varmeseparereing. Vi har boet der i knap ti år nu, og med samme overbo gennem hele perioden. Siden vi flyttede ind har der været enighed i ejendommen om, at fordelingen af forbrugsudgifter følger anparternes størrelse, som er i forholdet 55/45, hvilket i øvrigt også står i samejeoverenskomsten. Nu ønsker vores overbo (som i perioden er blevet skilt og nu bor alene med delebørn af og til) imidlertid at få opsat separate målere til vand+varme, tilsyneladende fordi hun nu mener at fordelingen er unfair for hende. Hun har fundet frem til en bekendtgørelse (den såkaldte “Målerbekendtgørelse” fra 2014), der tilsiger at flerbrugerejendomme SKAL installere separate målere, med mindre det ikke er rentabelt for den gennemsnitlige beboer. Vi er dog meget i tvivl om juraen her, fordi samejeoverenskomsten siger at alle fælles udgifter deles i forholdet 55/45, og dette har været praksis i alle årene siden vi flyttede ind (og i øvrigt også mellem de tidligere ejere). Vi mener, at man ikke bare kan tilsidesætte samejeoverenskomsten, og at ændringen som minimum vil kræve, at man laver denne om, hvis man skal overgå til individuel måling. Dette dokument er jo helt centralt for selve fællesskabet og de enkelte lejligheders værdi, og derfor finder vi det ret problematisk hvis vi pludselig skal til at omfordele disse udgifter. Herudover har vi en masse tekniske reservationer, da vi ikke mener at varmeøkonomien og -fordelingen i en villa kan sidestilles med fx et etagebyggeri. Min pointe er bl.a. at man er meget mere “solidarisk” i varmeregnskabet i en villa med to boliger, da den ene part jo i princippet bare kan slukke for sine radiatorer og så lade den anden part varme hele huset op. Derfor vil vi ikke umiddelbart være med til en simpel forbrugsafregning målt på de enkelte radiatorer. Mit spørgsmål indledningsvis er, om Målerbekendtgørelsen overhovedet finder anvendelse i ideelle anparter, hvor ejerskabet jo er lidt specielt? Jeg har endnu ikke stødt på en villalejlighed, hvor man har separat varmemåling mellem lejlighederne, så noget tyder jo i hvert fald på, at det ikke er gængs praksis – muligvis fordi det ikke giver mening i et “lille” bofællesskab. Men kan vi modsætte os opsætning af separate målere og dermed separat afregning med begrundelsen, at det er i modstrid med teksten i samejeoverenskomsten? Og kan ændringen overhovedet laves lovligt uden at ændre samejet? Her ser jeg helt bort fra rentabiliteten, som jeg separat er tvivlende overfor – vi betaler samlet set ca. 20,000 kr. årligt i varme (9000 til overbo), og jeg tænker ikke at det er de store summer der kan rykkes den ene eller den anden vej (med mindre den ene beboer ligefrem har tænkt sig at slukke helt for varmen og blot “udnytte” den andes varme), så det skal jo ikke koste meget at lave opdelingen, før det ikke er rentabelt over en almindelig afskrivningsperiode. Da overboen er meget insisterende på trods af vores modvilje, har dette spørgsmål udviklet sig til lidt af en tvist. Jeg vil derfor meget gerne vide, om hun faktisk har ret i at Målerbekendtgørelsen trumfer den eksisterende (tinglyste) samejeoverenskomst, som jo bl.a. også vores realkredit kreditorer har en interesse i, og som jeg derfor ikke mener at man blot kan se bort fra. Først herefter kan vi tage stilling til evt. teknisk udførelse af opdelingen, samt rentabilitetsspørgsmålet.

Svar
Vedhæfter nedenfor den nævnte målerbekendtgørelse.

Se særligt § 7 og 8, og § 11 nr. 5.

Mener der skal installeres varmemålere, hvis det giver mening økonomisk.

Nærmere kan jeg ikke komme det.

Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling

I medfør af § 4 A, § 28, stk. 4, § 30, stk. 2, og § 31, stk. 2, i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1185

af 14. oktober 2010, som ændret ved lov nr. 640 af 12. juni 2013, fastsættes:

Anvendelsesområde og definitioner m.v.

§ 1. Bekendtgørelsen omfatter målere, der installeres eller er installeret i eller uden for en bygning for at

måle bygningens forbrug af el, gas, koldt vand, varmt vand, varme eller køling.

Stk. 2. Bekendtgørelsen omfatter også udskiftning af eksisterende målere.

Stk. 3. Målerne skal anvendes til måling af forbruget. Betaling til forsyningsvirksomheden skal ske efter

det målte forbrug, for så vidt angår den del af betalingen, der er forbrugsafhængig.

Stk. 4. Ved fordelingsmåling forstås i denne bekendtgørelse, at for ejendomme, der består af flere

bolig- eller erhvervsenheder, hvor betaling til forsyningsvirksomheden sker fælles for ejendommen,

fordeles forbruget mellem de enkelte bolig- eller erhvervsenheder efter det på fordelingsmålere registre[1]rede forbrug. Ved afregningsmåling forstås, at den enkelte bolig- eller erhvervsenhed betaler direkte til

forsyningsvirksomheden.

Stk. 5. Ved varmeenergimålere forstås forbrugsmålere, der måler varme afgivet af en væske og som

tilføres den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 6. Ved varmefordelingsmålere forstås fordampningsmålere eller elektroniske målere, som registre[1]rer den forholdsmæssige varmeydelse fra radiatoroverflader i forbrugsenheder, og hvor målingen danner

grundlag for fordeling af varmeudgifter.

Stk. 7. Bygninger, der opvarmes med luftvarme eller køles med luft, er undtaget fra individuel måling af

varme eller køling.

Stk. 8. De installerede målere til måling af forbrug af el, gas, koldt vand, varmt vand, varme og køling,

jf. §§ 3-7 og § 10, skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol

med målere.

Bygninger og enheder

§ 2. Bekendtgørelsen gælder for alle bygninger uanset deres anvendelse og omfatter både nybyggeri og

bestående bebyggelse.

Stk. 2. Med nybyggeri forstås i denne bekendtgørelse byggearbejder, hvor ansøgning om byggetilladel[1]se er indsendt til kommunalbestyrelsen efter bekendtgørelsens ikrafttræden. Hvor andet ikke fremgår af

denne bekendtgørelse forstås med bestående bebyggelse alle øvrige bebyggelser/bygninger, som ikke er

at betragte som nybyggeri.

Stk. 3. Bekendtgørelsens bestemmelser om bygninger omfatter også ejendomme, der er udstykket efter

lov om ejerlejligheder.

Stk. 4. Bekendtgørelsens bestemmelser om boligenheder omfatter beboelseslejligheder med eget køk[1]ken med indlagt vand og afløb.

Stk. 5. Bekendtgørelsens bestemmelser om erhvervsenheder omfatter sammenhængende arealer i en

erhvervs- eller institutionsbygning, hvortil der er særskilt adgang, uanset om arealet er opdelt i henhold til

lov om ejerlejligheder.

Stk. 6. Erhvervsenheder, der alene har opvarmning og elforbrug af hensyn til procesformål, f.eks.

transformerstationer og lignende, er undtaget fra bestemmelserne om individuel måling.

Stk. 7. Bygninger, som har opnået fritagelse i medfør af § 14 i bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996

om individuel måling af el, gas, vand og varme, er ikke forpligtet til at ansøge om fritagelse på ny.

BEK nr 563 af 02/06/2014 1

Individuel måling af el

§ 3. I nybyggeri og i bestående bebyggelse skal der installeres målere til måling af forbruget af el i den

enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Individuel måling af gas

§ 4. I nybyggeri og ved nyinstallering af gasinstallation i bestående bebyggelse skal der installeres

målere til måling af forbruget af gas i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der installeres målere til måling af forbruget af gas i den enkelte

bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.

Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder, der opvarmes fra en varmecentral, skal der

installeres målere til afregningsmåling af forbruget af gas på leveringsstedet.

Individuel måling af koldt vand

§ 5. I nybyggeri skal der installeres målere til måling af forbruget af koldt vand fra almen vandfor[1]syning på ejendomsniveau. I nybyggeri skal vandinstallationen endvidere forberedes til installering af

målere til måling af forbruget af koldt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., gælder ikke, hvis der installeres målere til måling af forbruget af

koldt vand fra almen vandforsyning i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 3. I bestående bebyggelse skal der ved nyinstallering af vandinstallationen i den enkelte bolig- eller

erhvervsenhed forberedes installering af målere til måling af forbruget af koldt vand fra vandleverandøren

i enheden.

Individuel måling af varmt vand

§ 6. I nybyggeri og ved nyinstallering af vandinstallationen i bestående bebyggelse skal der installeres

målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling af

forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og

omkostningseffektivt.

Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder skal der installeres målere til måling af

forbruget af varmt vand for varmtvandsinstallationen som helhed.

Stk. 4. Stk. 1, 2 og 3 finder ikke anvendelse, hvis der installeres målere til måling af det samlede

forbrug af vand, og målere til måling af det samlede forbrug af varme til opvarmning og varmt vand i den

enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Individuel måling af varme

§ 7. I nybyggeri og ved nyinstallering af varmeanlæg i bestående bebyggelse skal der installeres

varmeenergimålere til måling af forbruget af varme i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der installeres varmeenergimålere eller varmefordelingsmålere til

måling af forbruget af varme i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 3. I bestående bebyggelse skal der ved udskiftning af målere eller målersystem installeres varme[1]energimålere fremfor varmefordelingsmålere, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.

Stk. 4. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder opvarmet med fjernvarme og i varmecentra[1]ler, der betjener flere bygninger, skal der installeres målere til afregningsmåling af forbruget af varme på

leveringsstedet.

Afregning af varme

§ 8. Til afregning over for forsyningsvirksomheden kan anvendes varmeenergimålere eller volumenmå[1]lere.

BEK nr 563 af 02/06/2014 2

Stk. 2. For bygninger, der består af flere bolig- eller erhvervsenheder, skal mindst 40 pct. af den

forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningerne afregnes efter fordelingsmåling.

Korrektion for yderligt beliggende bolig- eller erhvervsenheder

§ 9. Ved fordelingsmåling af varmeforbruget for bolig- eller erhvervsenheder, der i termisk henseende

er yderligt beliggende i bygningen og derfor har et forøget varmetab, skal der foretages en korrektion for

det forøgede varmetab, så betalingen for varmetabet fordeles mellem alle bygningens bolig- og erhvervs[1]enheder. Korrektion for yderlig beliggenhed skal endvidere foretages, eller en foretagen korrektion skal

ændres, hvis en bygning ombygges eller efterisoleres og dette har væsentlig betydning for fordelingen af

varmeforbruget.

Stk. 2. Korrektion efter stk. 1 kan undlades, hvis der ved fastsættelse af leje eller salgspris for den

pågældende bolig- eller erhvervsenhed er blevet taget hensyn til det forøgede varmetab. Korrektion kan

endvidere undlades, hvis den efter en konkret vurdering af forholdene i bygningen ville være unødvendig

eller meget omkostningskrævende.

Stk. 3. Korrektion efter stk. 1 kan foretages i den del af betalingen, der er forbrugsafhængig, eller i den

del, der er forbrugsuafhængig, eller i begge dele.

Stk. 4. Korrektionen skal foretages på grundlag af en eksisterende varmetabsberegning. Hvis denne

ikke findes, kan korrektionen foretages på grundlag af størrelsen af radiatorerne i den pågældende

bolig- eller erhvervsenhed. Er der sket forandringer i bygningen, der har haft væsentlig betydning for

fordelingen af varmeforbruget, kan korrektion også ske på grundlag af erfaringsdata fra tidligere år eller

fra sammenlignelige ejendomme.

Stk. 5. Stk. 1, 1. pkt., finder ikke anvendelse for bebyggelse, hvori der før 1. februar 1997 er installeret

målere til måling af varmeforbruget i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Individuel måling af køling

§ 10. I nybyggeri og ved nyinstallering af køleanlæg i bestående bebyggelse skal der installeres målere

til måling af forbruget af køling i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling

af forbruget af køling i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og

omkostningseffektivt.

Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder kølet med fjernkøling og i kølecentraler,

der betjener flere bygninger, skal der installeres målere til afregningsmåling af forbruget af køling på

leveringsstedet.

Undtagelser

§ 11. Følgende bygninger kan fritages for at overholde en eller flere af bestemmelserne i §§ 3-10:

1) Bygninger, som anvendes til plejeboliger, der er omfattet af lov om almene boliger, friplejeboliger

der er omfattet af lov om friplejeboliger, plejehjem og beskyttede boliger, der er omfattet af lov

om social service, samt boformer til midlertidigt og længerevarende ophold efter serviceloven og

lignende boformer.

2) Kolonihavehuse.

3) Bygninger, hvor særlige tekniske forhold i bygningen eller i denne bygningstype vil medføre, at

installationsomkostningerne vil blive uforholdsmæssigt store i forhold til den besparelse, den enkelte

forbruger ville opnå.

4) Bygninger, hvor særlige tekniske forhold i bygningen eller i denne bygningstype gør det nødvendigt

med en længere installationsperiode.

5) Bygninger, hvor den enkelte forbruger ikke vil få nogen økonomisk fordel, eller hvor den privatøko[1]nomiske rentabilitet vil blive negativ ved installation af målere. Ved beregning heraf skal der anven[1]BEK nr 563 af 02/06/2014 3

des en gennemsnitlig tidshorisont, som svarer til den typiske lånefinansiering og til den forventede

afskrivningstid for installationen.

Administrative bestemmelser

Ansvarsforhold og straf

§ 12. Det påhviler ejendommens ejer at installere målere efter foranstående bestemmelser og at foretage

korrektion efter § 9. For ejendomme, der er udstykket efter lov om ejerlejligheder, påhviler forpligtelsen

ejerforeningen. For andelsboliger påhviler forpligtelsen andelsboligforeningen.

Stk. 2. Den, der overtræder stk. 1, straffes med bøde.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5.

kapitel.

Undtagelser, korrektion og klageadgang

§ 13. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelse om fritagelse for kravene om måling af el, gas, vand,

varme og køling i en bygning omfattet af § 11 og kan fritage bygningen for at overholde en eller flere

af bestemmelserne om individuel måling i §§ 3 – 10, jf. § 11. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelse på

grundlag af en konkret vurdering af forholdene i bygningen.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan midlertidigt fritage en bygning for at overholde en eller flere af be[1]stemmelserne om individuel måling i §§ 3-10, jf. § 11, i forbindelse med væsentlige ombygningsarbejder

eller i forbindelse med udskiftning af samtlige målere, i større bebyggelser, hvor udskiftningen strækker

sig over en længere periode.

Stk. 3. Udskiftning i forbindelse med kontrol af målere efter Sikkerhedsstyrelsens regler er omfattet af

stk. 2.

Stk. 4. Ansøgning om fritagelse efter § 11 indsendes af ejendommens ejer, ejerforening eller andels[1]boligforening til kommunalbestyrelsen med en redegørelse for de forhold i bygningen, som begrunder

ansøgningen.

Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 og 2 kan påklages efter reglerne i byggelovens §§

23 og 24.

§ 14. Spørgsmål om korrektion for yderlig beliggenhed efter § 9 kan af enhver af beboerne eller

brugerne indbringes for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Kommunalbestyrelsen kan træffe afgørelse

om, hvorvidt der skal foretages korrektion, på hvilket beregningsgrundlag korrektionen skal foretages, og

hvilken korrektion der skal foretages.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 kan påklages efter reglerne i byggelovens §§ 23 og

24.

Gebyr

§ 15. Kommunalbestyrelsen kan beslutte at opkræve gebyr for sin behandling af sager efter §§ 13 og

14.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen fastsætter beregningsmåden for gebyrerne, gebyrstørrelsen og forfaldstid.

Stk. 3. Gebyr efter § 15 betales af den beboer eller bruger, som har indbragt spørgsmålet om korrektion

for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Får beboeren eller brugeren helt eller delvist medhold, betales

gebyret dog af ejendommens ejer, ejerforening eller andelsboligforening. Gebyret omfatter hele ejendom[1]men.

Ikrafttræden

§ 16. Bekendtgørelsen træder i kraft den 5. juni 2014.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

08.09.2025 14:44:38

Spørgsmål
Vi overtog i maj 2024 vores hus i Hvidovre. I købsftalen fremgik det, at man havde pligt til at være medlem af grundejerforeningen Langkilde Have, der har tinglysningsretten. Det fremgik også, at ejendomsmægleren havde bestilt grundejerforeningsskema samt alle underliggede bilag, men at disse ikke foreligger endnu ved købsaftalens underskrift. Foreningen administreres af Newsec. I foreningen er der 29 boligejere. Heraf er de 26 boliger alle ejet af AXA og så er vi tre private ejere. I juni 2024 modtog vi en indkaldelse til generalforsamling i foreningen til afholdelse 15. juli. Da vi allerede havde planlagt sommerferie og var udenlands, deltog vi ikke. Generalforsamlingen overholdt ikke en række af foreningens vedtægter: – Den skulle have været afholdt senest i juni måned – Vi var den eneste private ejer udover AXA, der blev indkaldt. De to øvrige modtog ikke indkaldelse – Der blev ikke fremlagt revisorpåtegnet regnskab fra 2023, men kun budget og prognose for 2023 og 2024 (og der er i øvrigt ikke blevet fremlagt et eneste regnskab siden foreningen havde stiftende generalforsamling i 2022) – Af referatet fremgår det, at der kun er valgt to til bestyrelsen, selvom det er vedtægtsbestemt, at der skal være 3-5 – Der er ikke fremlagt et eneste bestyrelsesreferat fra noget tidspunkt i foreningens virke I august måned 2024 modtog vi referat fra generalforsamlingen sammen med en tilbagevirkende opkrævning for kontingent og grundfond for hele 2023 og 2024, til trods for at vi kun havde ejet huset siden maj 2024. Det har vi gjort indsigelse imod, og efter lagt tovtrækkeri og to inkasso-trusler fik vi skriftlig bekræftigelse fra Newsec på, at vi kun hæfter for perioden fra vores overtagelse af og frem. Nu fastholder Newsec i modstrid med ovenstående, at vi hæfter for tidligere ejers gæld for 2023 og 2024, fordi det af vedtægterne fremgår, at man overtager rettigheder og forpligtelser fra tidligere ejere, når man indtræder i foreningen. De har yderligere to gange truet os med inkasso. Vi mener fortsat ikke, at de kan kræve at vi betaler for halvandet år før vi flyttede ind ad følgende årsager: – Vi er ikke ved overtagelse af medlemsskab blevet gjort bekendt med, hvilke rettigheder og forpligtelser vi træder ind i foreningen med, herunder at vi træder ind til en gæld – Opkrævningerne er sendt med tilbagevirkende kraft og tidligere ejer har således ikke haft forudsætningen for at kunne overholde sine forpligtelser overfor foreningen – Der er ikke fremlagt regnskab for hverken 2023 eller 2024 – Foreningens administration bryder med alle pricipper for god foreningsskik – Vi har fået skriftlig bekræftelse på, at vi ikke hæfter fra før vores overtagelse af ejendommen Er der hold i ovenstående indsigelser eller hvordan vurderer I, at vi står? Det samlede beløb, som de kræver fra os løber op i knap 25.000 kr.

Svar
En køber kan blive pålagt at betale for sælgers forhold/ejertid. Dette afhænger imidlertid af vedtægternes formulering, der skal fortolkes, samt aftalerne indgået mellem sælger og køber om forholdet.

Svaret på dit spørgsmål kræver derfor yderligere konkret indsigt i vedtægterne, købsaftalen mellem jer og sælger, men også den udsendte dagsorden og referatet fra generalforsamlingen i forhold til at afklare, om forholdet blev behandlet korrekt på generalforsamlingen.

Jeg vil derfor anbefale jer at tage kontakt til en boligadvokat, såfremt I ønsker at forfølge sagen yderligere.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

08.09.2025 14:43:03

Spørgsmål
Min svigerfar er blevet skilt, og står med et hus han ejer 1/1, realkreditlånet har han med hans ekskone, der stadig står på lånet, da han ellers ikke ville kunne blive boende ! Mit spørgsmål er: Kan min kæreste overtage lånet på hans ekskone halvdel således hun er ude af det ? Og hvordan skal det evt gøres ?

Svar
Spørgsmålet skal afklares med banken/realkreditinstituttet, der skal vurdere om ”sikkerheden” for lånet er den samme eller tilstrækkelig, hvis der sker et debitorskifte, hvor din kæreste overtager låneforpigtelsen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

04.09.2025 07:16:11

Spørgsmål
Jeg står og skal sælge min andelsbolig. Da jeg overtog den for snart 5 år siden, havde tidligere ejer lavet forbedringer i flere rum i lejligheden. Dengang ved overtagelse af lejligheden blev der ikke lavet el-tilsyn, da den almene tilsynsmand kunne se fakturaen fra det firma som havde lavet forbedringerne. Så de blev krydset af som el var “i orden” eller at der ikke var noget galt, så vidt som han jo kunne se. Forbedringerne er lavet ca. 3 år før jeg købte andelen. Nu hvor jeg skal sælge har jeg fået lavet et vvs- og el-tilsyn, og det viser sig at meget at det el som den tidligere ejer har fået lavet er ulovligt, (dækkede udtag i sænket loft, ikke fast monterede installationer, ikke skiftede stofledninger mm.). Elsynsfirmaet har givet et tilbud på ca. 20.000 kr. og jeg har også betalt noget for det hele som forbedring i sin tid. Jeg synes at læse på nettet at jeg som nuværende ejer, skal sørge for at de fejl som er fundet bliver udbedret eller bliver nedskrevet ved kommende overdragelse. Men er der en del udgifterne og ansvaret som falder tilbage på tidligere ejer eller firmaet som udførte arbejdet? Og hvordan vil du anbefale jeg går videre med min situation?

Svar
Ja. Din sælger har ansvar for fejlene, hvis de også var der dengang, da du købte andelen. Det er dog en forudsætning, at du først havde mulighed for at opdage dem nu. I modsat fald vil ansvaret være forældet.

Vejen frem er at orientere din sælger og kræve kompensation i form af tilbagebetaling af en ulovlig overpris. Overprisen skal fastsættes udbedringsomkostningerne på tidspunktet, hvor du købte andelen, med fradrag af eventuelt ”nyt for gammelt”. For så vidt angår de mangler, hvor du har betalt forbedringstillæg, vil der skulle ske nedsættelse heraf og tilbagebetaling fra sælgers side.

Hvis sælgeren ikke vil betale et ellers passende krav fra din side, har du ingen anden udvej end at stævne ham.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

04.09.2025 07:14:42

Spørgsmål
Jeg har givet et tilbud om at overtage en lejlighed i min andelsforeningen, men er sprunget fra inden købsaftalen blev underskrevet. Jeg har fået notits om, at jeg skal betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen – kan det være rigtigt, når jeg ikke har underskrevet købsaftalen? Og for at forstå det tekniske: kan I på baggrund af nedenstående paragraffer så forklarer: – hvornår (altså hvornår i processen) “et køb ikke er antaget af sælgeren” i stk. 2? – hvad det indebærer, når aftalen indgås: “6 hverdage efter aftalens indgåelse” i paragraf 8? Hvilken aftale? Er det når købsaftalen er underskrevet eller hvordan? – og hvad er forskellen på stk. 2 og paragraf 8? § 7. Når der er indgået en aftale om køb, kan køberen træde tilbage fra aftalen på de betingelser, som er nævnt i §§ 8-11 (fortrydelsesret). Stk. 2. Så længe et tilbud om køb ikke er antaget af sælgeren, kan køberen tilbagekalde sit tilbud ved at give underretning herom til sælgeren. § 8. Fortrydelsesretten er betinget af, at køberen senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse giver skriftlig underretning til sælgeren om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen, jf. dog stk. 2. Underretningen skal være kommet frem inden fristens udløb.

Svar
Det kan være rigtigt, at du skal betale godtgørelse. Det er en helt konkret vurdering, om det er tilfældet, og det afhænger af, om der er indgået en bindende aftale.

Det er en helt konkret vurdering, om der er indgået en bindende aftale mellem dig og sælgeren. Det kræver, at der er klare beviser for, at parterne havde til hensigt at binde sig, og at der er enighed om de væsentligste vilkår for handlen. Det kan jeg desværre ikke vurdere i din situation på baggrund af de (sparsomme) oplysninger, du fremgår af din henvendelse.

Hvis der er indgået en bindende aftale, løber fortrydelsesfristen fra det tidspunkt, hvor jeres aftale anses for sluttet. Dette er også en konkret vurdering. Hvis aftalen er sluttet ved, at du har accepteret et klart tilbud fra sælgeren, løber fristen dog fra det tidspunkt, hvor du blev bekendt med sælgerens tilbud.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

04.09.2025 07:12:38

Spørgsmål
Hvis en skade udvikler sig på under 1 år, og var anmærket med gul, er forholdet så klart forkert beskrevet? Jeg læser nedenstående sektion og ville mene at, ja, det er klart forkert beskrevet, da jeg som køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. “Om en skade er gul eller rød, er derfor afhængigt af, hvor længe skaden kan vente med at blive udbedret. Hvis det er påkrævet, at skaden bliver udbedret inden for ca. 2 år, vil den som udgangspunkt blive betegnet som rød, mens skaden i stedet vil være gul, hvis udbedringen kan vente længere end 2 år.

Svar
Hvis en skade, anført i en tilstandsrapport, med farven gul udvikler sig på blot ét år og medfører svigt, er det min opfattelse, at forholdet er forkert beskrevet. Jeg mener, at vi skal op på mindst 2-3 år, hvis skaden skal kunne blive kategoriseret som gul. Ellers burde den have været rød.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

04.09.2025 07:02:25

Spørgsmål
Hvordan opsiger man lejer i forbindelse med salg af ejerbolig? Kan man opsige nuværende lejer hvis vores søn vil bo der ? Hvis ja, varsel

Svar
”Det afhænger helt af lejeforholdets karakter, om det vil være muligt at opsige en lejer.

Det klare udgangspunkt er dog, at man kun kan opsige en lejer, hvis man som udlejer selv agter at bebo lejemålet. Opsigelsesvarslet er i øvrigt ét år. Reglen betyder, at en lejer reelt er uopsigelig.

I kan ikke opsige jeres lejer med den begrundelse, at jeres søn skal bo i lejemålet, medmindre der er tale om et enkeltværelse i jeres egen bolig, eller et lejemål i en bygning med kun to boliger, hvor I beboer den ene.

Mine svar baserer sig på reglerne i lejeloven. I kan naturligvis prøve at opsige lejeren, da der er en vis sandsynlighed for, at lejeren vil acceptere opsigelsen.

Det kan være vanskeligt at ”skille sig af” med en lejer. Hvis det er et stærkt ønske for jer, vil jeg derfor anbefale, at I søger rådgivning herom hos en specialist inden for lejeretsområdet.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

01.09.2025 19:01:02

Spørgsmål
Vi købte et hus fra 1980 i 2022 med en nedgravet olietank, som i BBR står til at være tømt og afblændet. I 2025 får vi kigget på tanken og kan konstatere at den hverken er korrekt afblændet eller tømt (der er ca. 2cm olie i den). Altså er det som er indberettet til BBR ikke korrekt. Ved forespørgsel hos kommunen, får jeg tilsendt den dokumentation de har modtaget fra for afblændingen og tømningen. Tidligere ejer har i 2011 underskrevet en formular hos kommunen, hvor det klart fremgår at tanken skulle være korrekt tømt og afblændet. Det er sælgers mand, som i 2011 underskrev blanketten. Han gik dog bort kort inden vi købte huset, og derfor er sælger af huset kun enken. Spørgsmålet er, kan vi gøre krav mod sælger for tømning og afblændingen af olietanken, da hun også stod som ejer af huset i 2011 og derfor burde have vist at informationerne som kommunen fik ikke var korrekte?

Svar
Det vil jeg mene er tvivlsomt og det er næppe værd at køre en proces, henset til at en egentlig tømning jo kan lade sig gøre i dag, men jeg synes I skal forsøge at lade enken betale omkostningerne.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside