Brevkasse

13.01.2026 10:19:53

Spørgsmål
Jeg påtænker at købe en fritidslejlighed , som jeg ønsker at bo i hele året. Jeg er 72 år og pensionist . Kan jeg det ?

Svar
Tak for din henvendelse.
Jeg går udfra at der er tale om en bolig omfattet af sommerhuslovgivningen.
Der er forskellig praksis i de forskellige kommuner.
Jeg vil derfor anbefale at du kontakter kommunen i ferie boligens kommune og forhør dig om hvad der er gældende der.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

13.01.2026 10:17:16

Spørgsmål
Jeg bor i et ejerlaug med 77 huse, deraf ejer en privat boligforening 25 af disse. Ejerlauget har tinglyste vedtægter om bl.a bibeholdelse og vedligeholde af facader.

Nu har den private boligforening revet alle deres huse ned og genopført dem. Kommunen har godkendt byggeriet, dog har generalforsamlingen og bestyrelsen ikke godkendt. Der har ingen afstemning været om byggeriet og bestyrelsen har kontaktet kommunen flere gange. Umiddelbart er det i mod vedtægterne for ejerlauget at ændre facade eller udvendig udseende andet end det har været til afstemning på generalforsamlingen.

De nye huse er opført af andre farver mursten, dig stadig rød, men tagene er ikke sorte mere, de er nu røde. Komplet ændring af udseende.

Nu er mit spørgsmål, hvad skal bestyrelsen gøre? Vi føler at kommunen og den private boligforening har kørt os over, da vi løber mod en mur, på trods af det er mod vores tinglyste vedtægter, og det er blevet påtalt.

Svar
Tak for din forespørgsel.
Sagens kompleksitet gør at der ikke kan gives et svar uden fuld indblik i sagens omstændigheder ,-vedtægter mm.
Jeg må derfor henvise jer til at kontakte en advokat så i kan få en nøjagtig vurdering af jeres retsstilling.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

12.01.2026 15:15:03

Spørgsmål
Vi er ved at købe et hus af Nordea. De har købt huset på en tvangsauktion. Vi er nåede til det punkt, hvor vi skal have lavet skødet og have nøgler, men Nordea har glemt at lave et auktions skøde, hvilket betyder at vores overtagelses dato bliver overskredet, og vi får ikke nøglen til aftalt tidspunkt. Kan vi søge om godtgørelse for dette?

Svar
Ja, det bør I kunne, hvis I har haft ekstra udgifter som følge af forsinkelsen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

12.01.2026 15:13:47

Spørgsmål
Jeg vil høre, om I kan rådgive mig omkring følgende:
Med min datters far, som jeg ikke bor sammen med, overvejer jeg at købe et sommerhus.
Hvordan gør vi det i forhold til banklån og realkredit, hvad kan og må man?
Han har mulighed for at betale sin andel (50%) kontant, det har jeg ikke.
Han har også mulighed for at betale hele huset enten kontant, eller han kan optage RKlånet alene. Men jeg har en forestilling om, at jeg gerne vil være ligeværdig låner, men kan man overhovedet optage to realkreditlån på en bolig ?

Svar
Det du beskriver, er muligt, dog næppe 2 realkreditlån.

Du bør drøfte sagen med en Boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

12.01.2026 08:12:46

Spørgsmål
vi har før fået hjælp af jer, vedr. vådrumssikring af badeværelse. Nu har vi desværre fået endnu et problem.
Ved vvs tjekket blev det konstateret at stiftmosaikgulvet var utæt, da gulvafløbet ikke var lavet ordentlig, da det blev lavet i firserne. Altså før vådrumssikring blev lovligt. .Vi indhentede et tilbud fra murer, det koster ca. kr. 60,000, da mureren ikke kan lave gulvet uden at vådrumssikre og evt. også brække gulvet op og måske også skal ned til underboen, men da lodrette rør tilhører foreningen, er det vel ikke vores problem. Vi har gjort administrator opmærksom på dette.
Man ikke få en ren vvs attest, når gulvet er utæt og vi kan dermed ikke sætte lejligheden til salg. Nu har vi så fået besked fra administrationen, at sagen er overbragt til advokat med henblik på eksklusion. Hvad vil det betyde for os ?

Svar
Hej igen.
At bestyrelsen indstiller jer til eksklusion betyder at de vil bringe jeres bolig forhold til afslutning,- altså smide jer ud af foreningen.
Der er et sædeles vidtgående skridt at tage, og som jeg slet ikke kan se real begrundet i jeres situation.
Jeg tilråder juridsk hjælp og skal opfordrer jer til at kontakte en advokat der kan være jer behjælpelig.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

06.01.2026 09:54:02

Spørgsmål
Vi bor i en to-families ejendom med stue og første sal, der er opdelt i ideelle anparter. Vi står for at skulle sælge, og i den forbindelse skal der tinglyses en ny samejeoverenskomst (de nuværende tinglysninger opfylder åbenbart ikke de nødvendige forudsætninger). Derfor skal der vedlægges et tegningsrids over de eksklusive brugsrettigheder. Der eksisterer allerede tegninger, som tydelig viser med farver og skraveringer, hvilke brugsrettigheder, der hører til de to anparter, som ligger til grund for det seneste salg af den ene anpart i 2008. Mit spørgsmål er nu: Skal der nu ved tinglysningen af den nye samejeoverenskomst udarbejdes en tegning lavet af en Landmåler? Vedr opmåling af grunden, er den blevet opmålt af landmåler 2 gange.

Svar
Ved tinglysning af servitutter på delarealer kræver Tinglysningsretten et e-rids (PDF), der viser rettighedens fysiske udstrækning på matriklen, samt en tilhørende GML-fil (Geographic Markup Language) med koordinater og geografisk placering, der skal uploades elektronisk. Kravene omfatter tydelig indtegning af rettigheden (f.eks. ledninger, fællesarealer) med reference til matrikelkortet, nordretning, skel, og ofte skal der være fuld overensstemmelse mellem rids, GML-fil og servituttekst.

Det vil landinspektøren kunne gøre.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

06.01.2026 09:52:22

Spørgsmål
Ifm. med salg af andelslejlighed er vi som sælger blevet bedt om at hæfte for udbedringen af ulovlige skjult el-arbejde og vi vil gerne høre din/jeres vurdering da jeg kan se på de spørgsmål og svar der er givet på denne hjemmeside at det kan afhænge af forskellige faktorer. De ulovlige el-arbejder har været skjult af et nedsænket loft, som den nye ejer har revet ned. Det nedsænkede loft er udført for ca. 20 år siden af daværende ejer. Det var ikke kendt for hverken os eller køber ved salg af lejligheden. Omkostningen til udbedringen af el-arbejderne er værdisat til ca. 10.000-15.000 kr. Der er praksis at andelsejer får dækket udgifter til renovering og vedligehold ved salg af andelslejlighed, kaldt forbedringer, det vurderes af ekstern part, pba. syn og fremsendt dokumentation, herunder kvitteringer og logbog. Administrator mener at det er os/sælger som skal betale udgifterne for udbedring af el-installationen med henvisning til vedtægterne, afsnit 8.1: En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde ved råd og svamp. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Svar
Som sælger hæfter man for udbedringen af ulovligt skjult el-arbejde. Hvis ikke kravet var forældet ville du normalt kunne rette kravet mod den tidligere andelshaver.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

18.12.2025 11:52:01

Spørgsmål
Kan ejendomsmægleren pådrage sig erstatningsansvar, hvis vedkommende undlader at opfylde sin rådgivningspligt – herunder ved at undlade at rådgive os om reglerne om sælgeransvar efter ejendomsmæglerloven § 24 samt muligheden for at tegne en sælgeransvarsforsikring – og vi som følge heraf påføres et økonomisk tab?

Svar
Ja, absolut – mægler har pligt til at rådgive jer om dette.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

18.12.2025 11:49:41

Spørgsmål
Jeg har skrevet under på en købsaftale på et hus med forbehold for at jeg får min egen lejlighed solgt. Den udløber her den 31 dec. Og nu er der en der gerne vil købe min,, men jeg ønsker ikke længere huset. Hvornår ( dato ) har jeg solgt min lejlighed i forhold til min underskrift. Er det ved dato for købstilbud, underskrift,, overtagelse mm..

Svar
Du har solgt din lejlighed når begge parter har underskrevet, fortrydelsesretten er udløbet og din køber ikke længere har bank- og advokatforbehold.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

15.12.2025 08:45:07

Spørgsmål
Hvornår må man påbegynde indfrielse af sælgers lån i forbindelse med en ejendomshandel? Nogle steder står der at man kan bruge de deponerede midler når skøde er tinglyst andre steder står der at disse penge er spærret og først må bruges på overtagelsesdagen eller herefter, men hvad er det rigtige at gøre?

Svar
Hovedreglen er, at sælger ikke må bruge af deponeringen til at indfri sine hæftelser. Deponeringen er først til sælgers disposition, når der sker frigivelse heraf, hvilket er når skødet er tinglyst uden præjudicerende anmærkninger (dvs. at sælgers hæftelser er aflyst). Som regel sker der derfor det, at sælgers bank stiller en kredit til rådighed for sælger til brug for indfrielse af lånene. Når indfrielsen så er foretaget, og deponeringen bliver frigivet, indfries kreditten.

Det forekommer dog meget hyppigt i dag, at sælger anvender af de deponerede midler til at indfri lånene. Hvis det skal være muligt, skal det dog aftales med køberen. En sådan indgår ofte som et element i parternes købsaftale. Typisk vil det i sådan en situation være en betingelse, at skødet er tinglyst, overtagelsesdagen er passeret, og sælgers bank over for køber indestår for, at hæftelserne, som skødet har anmærkninger om, vil blive aflyst.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.12.2025 15:30:58

Spørgsmål
Vi er i gang med at renovere vores lejlighed og har i den forbindelse afmonteret vores køkken og vaskemaskine, som var koblet på den samme faldstamme. Vi har fortsat tænkt os at bruge faldstammen til en ny vaskemaskine, men ikke til køkken og er relativt langt i vores proces. Så dukker et medlem fra bestyrelsen i vores ejerforening pludselig op og siger at vi ikke må bruge den faldstamme alligevel, da han vil have den nedlagt. Vi har forsøgt at imødekomme det og spurgt vores VVS’er om det er muligt at tilkoble vores vaskemaskine til en anden faldstamme i lejligheden, men VVS’eren siger at det vil blive utrolig dyrt og at de ikke kan anbefale det, da den nærmeste faldstamme er for langt væk fra hvor vores maskine skal stå. Det har vi videregivet til bestyrelsesmedlemmet, som så siger at han har ret til at bestemme at vi ikke længere må bruge faldstammen, da det tæller som en ny installation hvis vi sætter en ny vaskemaskine til og den skal godkendes af bestyrelsen. Vi har dog svært ved at se hvordan det kan være en ny installation når vi ikke piller ved selve faldstammen men blot sætter en ny vaskemaskine til samme sted hvor der var en før? Vi har derudover tjekket vores vedtægter og der står der ikke nogle steder at bestyrelsen skal godkende at ejere kobler sig på vandinstallationerne. Derudover har bestyrelsen heller ikke på noget tidspunkt meldt noget ud til ejerne om at den faldstamme ikke må bruges. Jeg håber virkelig at I kan hjælpe, da bestyrelsesmedlemmet allerede har forsinket og fordyret vores proces og vi ikke rigtigt ved hvad vi skal gøre…. På forhånd tak.

Svar
Hvis der intet i vedtægterne er anført om tilslutning af vaskemaskiner, og hvis der ikke er truffet beslutning på generalforsamlingen om nedlæggelse af faldstammen, er der intet til hinder for, at I fortsat benytter den. Det gælder også, selvom bestyrelsen måtte være imod det. I skal derfor bare installere jeres nye vaskemaskine på samme vis, som den gamle var monteret.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.12.2025 15:18:12

Spørgsmål
Jeg har en lejlighed som jeg lejer ud idag. Jeg får 5500 kr for lejligheden. Jeg har overvejet at spørger lejer om de kunne tænkte sig at fx. købe lejligheden til 1.1 mio kr. Hvor de kan begynde at betale stille og roligt af på den. så de kan fx betale 6500 kr om mdr. i leje. Så for de 1000 kr ekstra de betaler om mdr. vil de afdrag på lånet. Jeg har faste omkostninger på ca. 4800 kr om mdr. på lejligheden. Så de realt betaler 1700kr af på lånet md. Dog hvis de vælger at stoppe med at betale husleje/lån vil de miste pengene. Dog vil de hurtigt komme ind på bolig markedet. Da jeg tænker deres regne stykke kommer til at se sådan her ud. Dep. 32.500 ekstra betaling: 1700kr x 24 mdr. 40.800kr Udbetaling til lejlighed. 73.3000 kr. Lad os så sige MÅSKE lejligheden er steget til 1.2 mio. Men de har lavet et aftale med mig til 1.1 mio. Så må de ha et ok grundlag til banken?

Svar
Du må henvise lejerne til deres bank så de kan undersøge om de er i stand til at købe lejligheden.

Hvis du vil gennemføre handelen som du angivet bør du kontakte en boligadvokat som kan bistå dig.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

05.12.2025 13:56:07

Spørgsmål
Dette spørgmålet om mht. vedligeholdelsespligt/ansvar i en ejerforening. Normalvedtægten siger, at: “Ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.” Der skelnes imellem vandrette og lodrette dele af faldstammen. I) Sagen vedrører, at overboens forgreninger fra bruser er ført ind i faldstammen i loftet af underboens kontorlokale. Røret er derved til overboens brug, men er placeret i underboens lejlighed. Hvem har vedligeholdelsespligt på dette rør? Nu er der opdaget en lækage i forgreningen som forbindes med faldstammen, og underboen har i forbindelse med det fået en mindre vandskade. Der har været udgifter til inspektion med video, VVS-udbedring, reetablering af rørkasse med videre – vel ialt 20-25.000 kr. Det viser sig at det med stor sandsynlighed, at en rotte har gnavet sig indefra i røret i 90 graders bøjningen – ikke i en samling, men et 90 graders knæk, og på den måde forårsaget en ødelæggelse af røret, så vand har kunne trænge ud. På en måde har ejerforeningen vel et ansvar for at der ikke kommer rotter ind i vores afløb. Kan ejerforeningen kræve at overboen skal dække udgiften, eller er det et fælles ansvar som hele ejerforeningen må ta på sig, og på sigt sikre at der ikke kommer rotter ind i rørsystemet?

Svar
I det omfang skaderne ikke er forsikringsdækket, så er det overboens ansvar og dermed hans udgift.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

28.11.2025 07:40:42

Spørgsmål
Jeg kontakter dig for at få juridisk rådgivning i en sag om vedvarende og omfattende støjgener i min lejlighed. Jeg bor i en stuelejlighed, og har boet her i lidt over 6 måneder, og over mig bor en enlig mor med to små børn. Støjen består dagligt af hård trampen, løben, råb, gråd, smækken med døre og generel voldsom aktivitet. Særligt i weekenderne kan støjen stå på i mange timer. Et eksempel er søndag d. 17/11, hvor der var væsentlig støj i samlet ca. 11 timer fra kl. 08 til kl. 21–22. Flere beboere i opgangen er generet og har tidligere klaget over samme lejer, og to tidligere beboere i min nuværende lejlighed er flyttet pga. disse forhold. Jeg og flere naboer har klaget til udlejer gentagne gange. Udlejer har givet den pågældende lejer en advarsel, men der er ingen mærkbar forbedring. Jeg har lydoptagelser samt vidneudsagn fra andre beboere. Mine spørgsmål er: 1. Kan jeg kræve huslejenedsættelse for den periode, hvor støjgenerne har været væsentlige og begrænser min almindelige brug af lejemålet? 2. Hvilke muligheder har jeg, hvis udlejer ikke tager yderligere skridt trods gentagne klager? 3. Er det relevant at indbringe sagen for Huslejenævnet, og hvad vil være den mest hensigtsmæssige fremgangsmåde? 4. Er der yderligere dokumentation, du vil anbefale, at jeg indsamler? Jeg ønsker din vurdering af, hvordan jeg bedst kommer videre med sagen, herunder mulighederne for både huslejenedsættelse og eventuelt påbud til udlejer.

Svar
Det er en meget ubehagelig situation og jeg tror desværre at den eneste vej ud er at insistere på at udlejer sender flere påkrav og til sidst truer med ophævelse af lejemålet hvis støj generne fortsætter.

Du får næppe huslejenævnet til at tage Stilling i en sådan sag og dine muligheder for lejenedsættelse er nok meget begrænset, men du kan selvfølgelig nævne det overfor udlejer hvis han ikke følger op på påbuddene.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside