Brevkasse

28.10.2025 13:37:54

Spørgsmål
Jeg har kæmpet i 3 år for at få udbedret fejl og mangler ved 1 års eftersyn og der sker ingenting. Jeg kan ikke få fat på bygherre. Jeg har også fået lavet 2 eftersyn af byggeskadeforsikringen og de har konstateret nogle fejl og mangler som ikke er ok. Det har jeg forelagt bygherre men der sker ingenting. Hvordan er man stillet juridisk og hvad kan jeg gøre?

Svar
”Du har krav på at få udbedret fejl og mangler. Hvis bygherren ikke afhjælper manglerne, må du selv foranledige manglerne udbedret og kræve erstatning af dine udgifter af bygherren.

Reglerne på området er dog komplicerede, ligesom bygherrens/entreprenørens pligter kan variere fra sag til sag afhængig af kontraktens udformning. Jeg vil derfor anbefale dig, at du søger juridisk rådgivning om dine muligheder hurtigst muligt, da der er risiko for, at dine krav allerede er forældede eller kan forældes og dermed fortabes.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

28.10.2025 13:33:56

Spørgsmål
Min datter bor i lejlighed ved privat boligselskab DEAS. Min datters lejlighed blev meget brandskadet ved en brand som udviklede sig fra naboens lejlighed. Branden var fredag d. 17-10.25. Min datter har ingen indboforsikring. Boligselselskabet DEAS henviser vedrørende genhusning til kommunen, som ikke kan/vil hjælpe med begrundelsen at min datter tjener for meget. Min datter bor hos far og mor nu. Hun er tydeligt mærket af situationen og får INGEN hjælp fra boligselskabet. De siger at min datter skal fortsætte med at betale husleje selvom hun ikke kan bo i lejligheden. Politiets teknikere er ikke helt færdige med undersøgelser af brandårsag i den tilstødende nabolejlighed så lejligheden er stadig afspærret så hun ikke kan hente sine ting.. Min datter vil helst afslutte lejemålet- Kan hun det og få udbetalt sit depositum og forudbetalte husleje. Kan min datter tilbageholde den kommende husleje uden at der bliver trukket i depositum.

Svar
”Dette er ikke en let sag at navigere i, og derfor vil min anbefaling være at søge juridisk bistand i en fart hos en/nogen, der er specialister i boliglejeret. Det kan eventuelt være hos en lejerorganisation.

Hendes retsstilling handler i høj grad om, om lejligheden kan benyttes og i givet fald i hvilket omfang. Hvis lejligheden slet ikke kan benyttes, vil jeg mene, at hun har ret til et 100% afslag i huslejen. Problemet er blot, at hun ikke kan lade være med at betale husleje uden udlejers samtykke, eller før hun har fået en retlig afgørelse, der giver hende medhold heri. Sidstnævnte kan tage lang tid.

Undlader hun – uden retligt fundament – at betale husleje, risikerer hun, at udlejer ophæver lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse. Det vil have den konsekvens, at hun skal betale husleje ikke blot for den måned, hvor hun stopper sin huslejebetaling, men også de efterfølgende 3 måneder (lejelovens § 184, stk. 1).

Min anbefaling vil derfor være at beholde lejligheden, hvis hun eller er glad for den, og kræve husleje tilbagebetalt (afslag i huslejen) for de måneder, hvor lejligheden ikke har været beboelig. Hun bør straks fremsætte krav herom. Hvis hun ikke vil bo i lejligheden mere, må hun opsige lejeforholdet og efterfølgende kræve husleje tilbagebetalt for de måneder, hvor lejligheden ikke har været beboelig. Det kan blive nødvendigt at føre retssag mod udlejer.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

24.10.2025 06:31:08

Spørgsmål
Vi overtog for 8 år siden en ejendom hvor der i salgsopstillingen tydeligt fremgår, at der er udført kloakseparering tilbage i 2010. Nu har kommunen så været forbi vores landsby for at kontrollere kloakkerne, og har fundet ud af at vi ikke har nogen kloakseparering mellem spildevand og regnvand. Vi har kontrolleret om der ligger nogle dokumenter ved kommunen der viser at det skulle være udført, hvilket der ikke gør. Vi har også forhørt os hos tidligere ejer om hun kan huske hvem der har udført arbejdet, eller om hun har noget dokumentation for det. Det har hun heller ikke. Vores egen udvidede ejerskifteforsikring siger at de ikke dækker en forkert tilkobling, kun ulovlige rør. Og de mener ikke at rørene teknisk set er ulovlige. Er der noget at komme efter i forhold til erstatningspligt, eller skal vi selv betale for en ny kloak?

Svar
Principielt kan sælger blive erstatningspligtig i op til 10 år fra handelstidspunktet, fordi hun har godkendt salgsopstillingen.

Du bør kontakte en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

24.10.2025 06:29:14

Spørgsmål
Vi købte i 2020 et sommerhus. Vi har nu konstateret, at der er råd i tagkonstruktionen. I tilstandsrapporten fra 2020 står dette ikke nævnt som en K3, men det gør det i tilstandsrapporten fra 2015, som vi ikke blev forelagt ifm købet (vi så kun den nyeste fra 2020). Vi har kontaktet vores forsikringsselskab, og det har besluttet ikke at dække skaden, men reference til K3 i rapporten fra 2015. Vi undrer os jo over, at vi ikke er blevet forelagt rapporten fra 2015, og at denne fejl ikke er videreført i den tilstandsrapport vi blev forelagt fra 2020. Hvad er vores muligheder: 1) Kan vi køre sag mod ejendomsmægleren for ikke at fremlægge alle relevante oplysninger 2) Kan vi køre sag mod sælger for at være i ond tro (kendte jo til problemet fra 2015 rapporten), eller 3) Kan vi køre sag mod byggesagkyndig for ikke at inkludere denne K3 fra 2015 rapporten i 2020 rapporten.

Svar
Jeg er uenig i afslaget fra ejerskifteforsikringen, da det afgørende er, hvad der stod i den nyeste rapport.

Jeg mener ikke umiddelbart mægler er ansvarlig for ikke at fremlægge den gamle rapport.

Sælger er nok ansvarsfri medmindre man kan bevise de kendte til problemet fra 2015 rapporten, men det kan blive svært da de kan have glemt det.

Og, ja, hvis I ikke får dækning så kan I køre sag mod den byggesagkyndige for ikke at inkludere denne K3 fra 2015 rapporten i 2020 rapporten.

Jeg synes I skal starte med at klage over afslaget fra ejerskifteforsikringen i Ankenævnet for Forsikring.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

20.10.2025 12:52:48

Spørgsmål
Vi kommer hjem adskillige timer efter ejendomsmæglerens fremvisning af vores bolig – til ulåst hoveddør, tændt lys overalt samt et flosset gulvtæppe. Kan vi påkalde os pligrforsømmelse fra ejendomsmæglers side – og på den baggrund opsige formidlingssftalen – samt undlade at betale yderligere til mægler?

Svar
Ja, det vil jeg mene – det er groft uagtsomt.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

20.10.2025 09:16:55

Spørgsmål
Jeg bor i Svendborg og vil vedblive med at have mit folkeregister her.

Jeg har en erhvervsbygning langt fra Svendborg i Fåborg kommune, jeg skal sælge.

Jeg er kunsthåndværker og mangler plads her hvor jeg bor på 60 m2.

Jeg overvejer at købe en ejendom til mit kunsthåndværk her i Svendborg, for at have lidt mere plads inde og ude. Og ikke have den lange transportvej.

En ejendom hvor det ikke kræves, at jeg skal have mit folkeregister.

Jeg har talt med en ejendomshandler vedr. en passende ejendom, hvor der i opstillingen / beskrivelsen af ejendommen står, at denne ejendom kan bruges som både villa/ fritidshus. Fint for mig.

I lokalplanen kan jeg læse, at området er udlagt til boliger og erhverv.
Grunden med huset på, kan bebygges helt op til 50 % og må bebygges i 2 hele etager.
Helt anderledes end bebyggelsen ellers i dette område uden flexboliger.
Her er det max 25% og max 1,5 etage i højden.

Derefter taler jeg med med en sagsbehandler i “ Byg” i kommunen med nogle spørgsmål.
Jeg får at vide, det er en meget gammel lokalplan, hvor der var meget erhverv tidligere.
Og videre får jeg at vide , at selve denne ejendom jeg har udset mig, står registreret som en villa. Ikke fritidshus.

Sagsbehandleren opfordrer mig til alligevel at skrive til dem og høre om jeg må bruge stedet som erhverv fremove.r Jeg er kunsthåndværker med et ikke larmende eller svinende håndværk.

Derefter kontakter jeg igen ejendomsmægleren vedr. det hus jeg er interesseret i.

Han fortæller, at den nuværende ejer aldrig har boet i huset, efter huset skiftede status fra erhverv til helårsbeboelse med bopælspligt.
Det var den nuværende ejer, der havde søgt om denne ændring.

Han fik så i stedet mulighed for at købe en mere passende nabo-ejendom med havudsigt og bopælspligt.

Ejendomsmægleren fortalte mig, at så længe der endnu ikke har boet nogle på ejendommen, jeg er interesseret i, er der intet ulovligt i, at jeg bruger stedet og også overnatter uden at have folkeregisteradresse på adressen.

Kan dette være sandt?

Svar
Der er tale om et helt almindeligt enfamiliehus. Et sådant skal anvendes til helårsbeboelse, og det indebærer i udgangspunktet, at nogen skal være tilmeldt med adressen i Folkeregisteret.

Det er muligt, at du kan få tilladelse af kommunen til, at ingen står tilmeldt på adressen. Det bør du i så fald få afklaret med kommunen. Du kan ikke være sikker herpå.

Det er min anbefaling, at du ikke køber ejendommen, uden at du er sikker på, at du ikke behøver at bruge ejendommen som din helårsbolig. Hvis du indgå købsaftale, bør du betinge handlen heraf.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

16.10.2025 07:31:28

Spørgsmål
For 6 mdr siden købte jeg en beboelses ejendom med henblik på selv at skulle bo i den. Men da det ikke er lykkedes at sælge min nuværende bolig i den mellemliggende periode, ønsker jeg nu at sælge boligen igen. Jeg har af gode grunde ikke nået at bo i boligen. Køberen til boligen ønsker at leje boligen ud. Jeg får at vide af ejendomsmægler, at der ikke kan tilbydes ejerskifteforsikring fordi vi ikke selv har boet i boligen og forbi køber ønsker at leje boligen ud. Dermed ville jeg skulle hænge på risikoen de næste 10, hvis vi indgår en handel men en køber der ønsker at udleje. De mener derimod ikke det er noget problem, hvis køberparten er privatpersoner der ønsker selv at bruge boligen. Navn

Svar
Ja, ejendomsmægleren har ret i sit svar.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

16.10.2025 07:29:46

Spørgsmål
Ved køb af vores rækkehus med ejerlejlighedsstatus, Har vi modtaget tegninger anvist med en eksklusiv brugsret som haveareal, og i et sammenhængende stykke på den anden side havearealet mellem et skur og haven. Nu er problemet, at der er nogen som mener arealet mellem skuret og haven ikke tilhører vores eksklusive brugsret. Det var meningen skuret skulle have stået i en noget større afstand fra den eksklusive brugsret, hvilket også er tinglyst på tegninger. Det hindrer ikke nogen i at gå rundt om skuret. Problemet er de mener man må gå direkte igennem brugsretten selvom skuret er placeret forkert op mod vores brugsret – og ikke som tegningen viser i en større afstand sådledes der vil være et ekstra fællesareal.Dette fællesareal eksisterer ikke længere grundet man har placeret skuret helt op mod brugsretten. I vedtægterne beskrives eksklusiv brugsret kan benyttes af de enkelte ejere og med en opsigelsesfrist på 30 år. Er vores opfattelse korrekt, at anviste eksklusive brugsret ikke kan benyttes af andre, og det en sag vi kan gå videre med ?

Svar
Således som du formulerer problemstillingen ville jeg holde fast i jeres opfattelse.

Hvis det giver problemer, bør du opsøge en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

13.10.2025 10:03:46

Spørgsmål
Jeg er pt. udstationeret i udlandet gennem mit arbejde, og har i den periode fremlejet min (leje) lejlighed ud. Til december har jeg fremlejet lejligheden ud i 2 år, og har derfor ikke mulighed for at fremleje lejligheden ud længere. Min udstationering er blevet forlænget med endnu et år, og jeg vil derfor være ked af at give slip på min lejlighed hjemme i Danmark. Hvad er reglerne for, hvor langtid der skal gå imellem to fremleje perioder? Jeg har kigget i lejeloven, men har ikke set noget specifikt omkring dette.

Svar
Der gælder ikke særlige regler for, hvor lang tid der skal gå mellem to fremlejeforhold, samt hvornår en ny 2-årig periode starter. Det er en helt konkret vurdering.

Som hovedregel er det dog sådan, at der kun starter en ny 2-årige periode, hvis man har været hjemme i lejligheden og igen taget varigt ophold i lejligheden.

I din situation vil jeg mene, at du ikke har ret til at fremleje yderligere (uden udlejers samtykke). Du har dog ret til at blive væk fra lejligheden den yderligere periode, hvor udstationeringen løber, uden at måtte afgive lejligheden, men du vil – desværre – være nødt til at betale fuld leje.

Min anbefaling vil være, at du kontakter udlejer og orienterer om situationen, og anmoder om tilladelse til det yderligere års fremleje. Alternativet er jo, at lejligheden vil stå tom i et år, uden at nogen får gavn af den, ligesom det unødigt vil belaste din økonomi. Udlejer er dog i sin gode ret til at afvise din anmodning. Det ville en god udlejer dog ikke gøre.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

12.10.2025 13:59:12

Spørgsmål
Vi står og skal sælge vores andel, vi købte den i 2007, men havde boet i lejligheden siden 1981, da var det en lejelejlighed. omkring 1983 fik vi lagt stiftmosaik på gulvet i badeværelset ( på vedligeholdskonto ) og lidt senere fik vi sat fliser op. Nu ved vvs synet står der at rummet skal vådrum sikres, er det vores problem? da det jo først blev aktuelt i 1995 med vådrums sikring

Svar
En sælger af en andelsbolig kan som udgangspunkt ikke af foreningen kræves at vådrumssikre et badeværelse, der blev etableret, før de gældende regler om vådrumssikring trådte i kraft.

En Køber vil ikke kunne påberåbe sig mangler, der skyldes manglende overholdelse af nutidige krav, når badeværelset ikke er opført efter nutidige krav.

Badeværelsets alder og etableringstidspunkt er således relevante faktorer, der kan fritage sælgeren for ansvar, hvis manglerne skyldes forhold fra før sælgerens ejertid

Sælgeren kan ligeledes ikke pålægges ansvar, når manglerne ikke skyldes sælgerens egne handlinger eller undladelser, eksempelvis ved at udføre renoveringer, der ikke er håndværksmæssigt korrekte.

Forholdet kan dermed ikke lægges jer til last som sælgere. Men sørg for at forholdet er oplyst ved salget, så køber er opmærksom herpå.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

12.10.2025 13:56:49

Spørgsmål
Jeg ejer et hus med to lejligheder. Det er opdelt i 15a og 15b og grunden består af to matrikler. Den ene lejlighed er udlejet og jeg bebor selv den anden. Jeg vil helst sælge huset som een ejendom. Kan jeg undlade at tilbyde lejeren, at han kan købe den lejlighed han selv bebor? Huset er opført i 1886 og har en høj bevaringsværdi. Grunden er ikke opdelt i praksis. De to lejligheder har selvstændige adgangsforhold, køkkener og badeværelser.

Svar
Der gælder som udgangspunkt ikke en pligt til for udlejer at tilbyde lejer at købe den bolig, lejer bor i, når der sættes til salg. Dette kun en pligt hvis det er aftalt mellem lejer og udlejer, eller hvis udlejer ejer en ejendom mere flere lejemål, og hele ejendommen ønskes solgt.

Hvis I ikke har en aftale derom, kan du sælge begge boliger på samme tid og skal altså ikke tilbyde lejer at han kan købe. Du vil imidlertid skulle sælge boligen, som lejer bor i, inklusive lejemålet, hvilket kan have betydning for markedsprisen, idet køber dermed overtager lejemålet og derfor selv skal håndtere opsigelse i henhold til lejelovens regler.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

08.10.2025 08:49:38

Spørgsmål
I am writing to you to understand something that baffles me in Denmark. Why can it be, that you are not allowed to have a dog in an apartment you own (andels or ejer). Meaning: the building administration does not approve of having pets. In my home country you decide if you own an apartment, which makes sense right? Why pay big money for an apartment if you have no freedom to decide over it. Only if you rent, you need to ask permission but usually that is something that can be discussed. What are the rules in Denmark – is it the law that decides that boligforeninger can decide over other people’s freedom? I need to understand this absurd rule.

Svar
The short answer is, that an “ejerforening” or “andelsforening” can decide, that animals are not allowed. They will do so in a document called “Husorden” and it is legally binding for the owners in the property.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

08.10.2025 08:47:15

Spørgsmål
Min partner og jeg overtog i maj et hus, vi havde købt. Vi har senere hen fundet ud af, at taget er hullet som en si, og at det kun var markeret i tilstandsrapporten, at der var “revner i enkelte tagsten mod nordvest” – men det er der altså adskillige steder. Jeg meldte sagen til Dansk Boligforsikring, hvor vi havde tegnet ejerskifteforsikring. Først afviste de sagen, det klagede jeg over. Så ville de kun betale en lille luns af reperationer, det klagede jeg over. For en måned siden indsendte jeg en officiel klage for at få et tilskud til nyt tag (det er Lysbro K21 smuldrende tagsten, nemlig). Jeg har stadig intet hørt og er begyndt at gå lidt i panik – vejret bliver koldere og vådere, og vi kan ikke bruge hele overetagen af vores hus; vi sover i stuen! Hvad kan jeg gøre? Jeg har læst at en klage ved Ankenævnet for Forsikring kan tage 6-8 måneder og først må indgives efter at ejerskiften har behandlet klagen til dem, men det her fungerer ikke. Vi kan ikke bo sådan her. Er der noget, jeg kan gøre for at sætte gang i processen?

Svar
Der er desværre ikke så meget at gøre i forhold til sagsbehandlingstiden hos Dansk Boligforsikring, end at vedblive med at skrive til dem og bede om status.

Husk dog også at begrænse skaden så vidt muligt. Her bør i kontakte en håndværker, som kan hjælpe med midlertidig afskærmning, som forhindrer yderligere vandindtrængen.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

08.10.2025 08:45:48

Spørgsmål
Jeg ejer en andelsbolig som jeg bor i med min datter. Jeg vil gerne ud af byen og vil derfor gerne bytte min til en mindre til min datter. I min andelsforening er der frit køb og salg. Vi har fundet en byttelejlighed, men her er reglerne at der kun må byttes med ejeren af den bolig man bytter med. Mit spørgsmål er om min datter/jeg kan gøre noget ift at overdrage min andel til hende inden vi bytter, således at det er hende der står som ejer. Og at vi laver nogle dokumenter om familielån, der kan sikre at hun på papiret låner penge af mig til at købe vores med. Det vil under alle omstændigheder være mig der skal låne hende penge til den lejlighed der byttes til.

Svar
”Hvis I overdrager din andel til din datter ene og alene, så hun kan bruge denne til at bytte sig til en anden lejlighed, vil der være tale om omgåelse af reglerne. I princippet er dette ikke tilladt. Det er dog ikke ensbetydende med, at byttet ikke kan gennemføres, men der består en risiko for, at en eller anden gør indsigelse, så byttet bliver stoppet, eller at din datter bliver tvunget til at afgive den nye lejlighed, hvis overdragelse har nået af finde sted. Hvis I vil løbe den risiko, bør der uden tvivl kunne findes en løsning på betaling af købesummen, eksempelvis med familielån, som du selv nævner.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside