Brevkasse

2021/02/24

Spørgsmål:

Må man tage kopper og tallerkener med sig, når man har solgt sit sommerhus, og erstatte det med nyt?

Svar:

Kære spørger

Udgangspunktet ved en sommerhushandel er, at løsøre medfølger i handlen medmindre andet er aftalt.
Det kommer således an på, hvad der står i jeres købsaftale.

Hvis der ikke står noget, eller det er uklart, hvad der er aftalt om netop dette, så vil jeg anbefale, at du/i spørger køber, om det er i orden med dem, at i udskifter med nyt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Jeg overtog huset fra min eksmand i 2012. Han døde for snart 3 år siden.

Kort efter min eksmand døde, forlangte banken, hvor lånet er optaget, at jeg skulle sætte huset til salg, da mit rådighedsbeløb ikke var stort nok.

Er det god bankskik?

Jeg har siden 2012 afholdt alle udgifter vedrørende huset. Jeg vil gerne sælge huset på mine præmisser.

Svar:

Kære spørger

Jeg forstår det sådan, at du overtager huset i 2012, hvorved at din daværende eksmand ikke længere var ejer heraf. Forudsat at din daværende eksmand blev frigjort for hans forpligtelser i huset – hvilket vil være det sædvanlige – så undrer det mig, at banken først kommer for i forbindelse med din daværende eksmands dødsfald, og kræver huset solgt.

Dernæst, så kan det undre mig, hvis banken ikke har foretaget sig noget aktivt i de seneste tre år, andet end at fremsætte ønske om, at du sælger ejendommen, da dit rådighedsbeløb er for lille.

Men som sagt vil det være nødvendigt med flere oplysninger for at kunne give dig en fyldestgørende rådgivning, så jeg vil klart anbefale, at du kontakter en BOLIGadvokat, og gennemgår din sag med denne.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Min datter har en vandskade fra sin overbo.

Jeg ringer til formand for andelsboligforeningen og spørger, om han vil lukke for vandet.

Han går så ned til min datter, som er højgravid uden nogen form for beskyttelse (mundbind osv), kommer så igen med en lille affugter og siger, at det ikke er så slemt, og at det bare er vand fra en vaskemaskine.

Jeg ringer så til formanden og påtaler, at det er en stor skade, der bliver så ringet til forsikringen, som bruger 4 dage på skaden og siger, at den er dækket af dem, og hun skal genhuses.

I denne tid mener jeg, at formanden ikke kan have adgang til lejlighed uden nogen form for beskyttelse.

Hvad mener I, vi skal gøre i denne sag?

Svar:

Kære spørger

Lejelovens almindelige regler om udlejers adgang finder anvendelse, hvis ikke andet er fastsat i vedtægterne.

Det betyder, at han i en hastende sag som denne skal have adgang til boligen.

Det er dog vigtigt at fastholde at sundhedsstyrelsen anbefalinger skal følges – også i denne situation.

Der kan klages til bestyrelsen over det passerede og din datter kan på kommende generalforsamling udtrykke kritik.

Valg af formand er jo en demokratisk beføjelse, så din datter kan jo prøve, om der kan skaffes flertal for en ny formand.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Er de samme regler gældende på Færøerne som i Danmark vedr ejerskab i hus, flere end 2 ejere. ..

Svar:

Kære Spørger

Jeg er ikke ekspert i Færøske forhold, så jeg beklager ikke at kunne udtale mig om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Vi har et hus, hvor vores grund op mod naboen er en stejl skrænt. Skrænten tilhører naboen, men den er altid blevet passet af os og de tidligere ejere af huset (fra 1964).

Skrænten er nu begyndt at skride, og vi kunne være interesserede i at betale for en støttemur, hvis vi kunne fjerne en god portion af skrænten og ligge fliser som en udvidelse af vores eksisterende forhave.

Vil det være en ide at foreslå tinglyst brugsret, og må vi så sætte en støttevæg op?

Eller skal man købe stykket af naboen og få det tinglyst som ens egen grund?

Naboen snakker meget om værdiforringelse af hans grund, hvis vi sætter noget op, men kan man komme om ved det med en tinglyst brugsret, så er hans grund vel stadig af samme størrelse ex i forbindelse med salg.

Svar:

Kære Spørger

Dit spørgsmål kræver en nærmere sagsbehandling hvor man besigtiger ejendommen.

De muligheder du skitserer ser rimelige ud, men kræver at begge parter bliver enige.

Du bør kontakte en lokal boligadvokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/02/23

Spørgsmål:

Jeg er ved at købe en villalejlighed, som står til salg på internettet.

Jeg har meddelt mægler, at jeg gerne vil købe ejendommen til udbudsprisen.

Han har herefter meddelt, at han lige vil vente til et senere åbent hus arrangement for at se, om der er andre interesserede.

Må han det?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det må mægler godt, da han repræsenterer sælger og han kan da selv tilrettelægge salgsprocessen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

2021/02/17

Spørgsmål:

Hej

Min nabo har en garage, hvor muren står lige op til skellet.

Oprindeligt er denne bygning opført med fladt tag uden udhæng, men nu er det opført med høj rejsning og udhæng ind over skel til os.

Kommunen har nu oplyst ham, efter han har søgt om opførelse af anden bygning på modsat side af hans grund, at det er ulovligt, at udhænget går ind over skellet.

De har oplyst, at hvis jeg vil acceptere dette, kan vi lave en brugsrets aftale omkring udhænget og hver gemme en kopi samt sende kopi til kommunen.

Hvordan skal sådan en aftale skrives, og er der nogle faldgruber, når vi engang vil sælge vores hus?

Svar:

Kære Spørger

En brugsret skal altid være konkret formuleret, hvorfor jeg vil anbefale, at du tager kontakt til en BOLIGadvokat snarest, så denne kan vejlede dig/jer bedst muligt.

Brugsretten vil være gældende for de(n) til enhver tid værende ejer(e), så denne har en væsentlig betydning ved jeres salg af ejendommen. Laves der en brugsret vil i – og fremtidige ejere – derfor ikke kunne påberåbe sig, at udhænget er ulovligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Jeg har et ejerpantebrev stort 60.000, som er blevet væk. Min bank havde et underpant i dette ejerpantebrev, men da det lån, hvor ejerpantebrevet ligger som sikkerhed, for længst er indfriet, er det underpant ved at blive slettet.

Ejerpantebrevet burde være blevet digitaliseret, men da min bank hævder, at de ikke er i besiddelse af ejerpantebrevet og ikke har været det meget længe, vil de kun slette underpantet og ikke være behjælpelig med at få ejerpantebrevet til at genopstå for at få det digitaliseret.

Hvad gør jeg, og hvad er prisen for at dette ejerpantebrev igen kan se dagens lys for derefter at blive afmeldt.

Jeg kan se på boligejer.dk, at der gælder en pris på 3 – 4.000 inkl. moms.

Det manglende ejerpantebrev står i vejen for udbetaling af salgssummen efter salget af ejendommen.

Svar:

Kære Spørger

Når et ejerpantebrev, der ikke er digitaliseret, er bortkommet, skal det mortificeres. Mortifikation indebærer, at ejerpantebrevet udslettes og ophører med at eksistere. Mortifikationen sker ved anmodning herom til Retten. Det er en længere proces, hvor der blandt andet skal afgives nogle erklæringer og indrykkes en annonce i Statstidende.

Mange advokater bistår med denne proces, og deres priser varierer. Det er derfor vanskeligt for mig at udtale mig om prisniveauet. Den pris, som du oplyser, forekommer mig at være i den lave ende.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Jeg er i en lidt speciel situation, da jeg har købt et fritidshus i en privat ejet andelsforening.

Betegnelsen fritidshus er angivet på min kontrakt, hvor både ordene “fritidshus” og “parcel” er den betegnelse, der bliver brugt om det hus, jeg har købt.

Problematikken opstår i og med, at jeg i vores lokalplan kan se, at der henvises til kolonihaveloven. Dog kan jeg se på skats hjemmeside, at et fritidshus er defineret som et sommerhus, og dermed underlagt sommerhusloven.

Så mit spørgsmål er, hvad definerer, hvad type hus jeg har købt?

Er det betegnelsen på kontrakten med andelsforeningen, er det planloven for området, eller noget helt tredje?

P.s. jeg kan se at en kolonihave iht. kolonihaveloven er defineret som statslig ejet, og da dette er en andelsforening med ejet hus på lejet grund, kan det så være en kolonihave?

Svar:

Kære Spørger

Efter dine oplysninger vurderer jeg at, der er tale om et kolonihavehus.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/02/10

Spørgsmål:

Skal det oplyses af sælger, at der ikke er nogen emhætte i køkkenet?

Det fremgår ikke af tilstandsrapport eller el-eftersyn.

Jeg kan se på plantegningen over køkkenet, at der er en note mekanisk udsugning min 20t/s.

Svar:

Kære spørger

Det vil normalt fremgå af salgsopstillingen hvilke hårde hvidevarer der medfølger i handelen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Min eksmand og jeg solgte vores ejerlejlighed til min søster og svoger pr. 1/3-2018.

Vi har kun modtaget en del af restprovenuet fra min søster og svogers advokat, og vi mangler derfor stadigvæk at få restbeløbet på ca. 242.000 kr.

Nu er det snart 3 år siden, de købte lejligheden.

Vi har haft advokat på sagen, som intet gjorde for at hjælpe os.

Skal jeg kontakte en ny advokat, der kan hjælpe os?

Eller hvor skal jeg henvende mig?

Svar:

Kære Spørger

Uden at kende til de nærmere omstændigheder for salget og uden indsigt i købsaftalen er det vanskeligt at forholde sig til den konkrete situation. Det forekommer imidlertid temmelig mærkværdigt, at restbeløbet ikke er udbetalt 3 år efter handlens gennemførelse.

Jeg vil derfor bestemt anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Er det muligt at opføre særskilt bolig på sin matrikel, med henblik på udlejning? Selvfølgelig efter gældende byggeregler i området ifht. %-andel af byggeareal på grund overholdt osv.

Svar:

Kære Spørger

Der er som udgangspunkt ikke noget i vejen for at bygge to huse på én grund, såfremt grunden er stor nok, og således at b.la. bebyggelsesprocent og afstandsregler overholdes. Derudover kræves kommunens tilladelse og i den forbindelse, at byggeri ikke vil være i strid med lokalplan el.lign.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til kommunen, evt. med bistand fra boligadvokat for at afklare dine muligheder.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej

Min kæreste og jeg er blevet tilbudt at købe en andelslejlighed.

Vi vil gerne eje en halvdel af boligen hver, men vi har lidt forskellige økonomiske forudsætninger.

Min kæreste har halvdelen af værdien kontant, hvorimod jeg skal låne halvdelen af beløbet i banken.

Når vi ejer halvdelen hver, er der så noget, som vi skal være opmærksomme på i forhold til skat og mere specifikt gaveafgift?

Vi er i tvivl om, min kærestes kontante beløb kan opfattes som en gave.

Svar:

Kære Spørger

Umiddelbart er der ikke noget, som kræver jeres særlige opmærksomhed i forhold til skat og afgifter. Som jeg forstår sagen, betaler I hver halvdelen af købesummen for andelen. Én af jer betaler kontant, og én anden låner pengene. Det udløser ingen skat eller afgift. Det kunne det have gjort, hvis det var den ene af jer, som betalt hele købesummen. Det er dog ikke tilfældet, som jeg forstår situationen.

Hvis I derimod begge hæfter for det lån, som skal optages til finansiering af halvdelen af købesummen, kan dette dog udløse afgifts- eller skattemæssige konsekvenser. I så fald har én af jer reelt finansieret 75% og den anden kun 25% af købesummen, og da I ejer andelen 50/50, kan forskellen (25%) blive anset som en gave, der kan udløse skat eller afgift.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej

Jeg bor i en villa i to plan. Vi er ideel anparter og har samejeoverenskomst, hvor jeg bor på 1. Sal.

Underboen har nu sat deres anpart til salg uden at give mig forkøbsret.

Det fremgår af overenskomsten, at jeg skal tilbydes inden, den sættes på marked.

Hvordan skal jeg forholde mig?

Det har været gentagende misvedligeholdelser fra deres side og derfor er samarbejdet besværligt.

Svar:

Kære Spørger

Jeg vil anbefale, at du hurtigst muligt kontakter en BOLIGadvokat og fremlægger jeres samejeoverenskomst.

Heri vil det fremgå, hvordan den eksakte proces for benyttelse af forkøbsretten er, og denne skal naturligvis følges.

Allerede nu bør du dog tage kontakt til din underbo og gør opmærksom på, at du har en forkøbsret, samt om du ønsker at gøre denne gældende.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster