Brevkasse

25.06.2026 03:38:53

Spørgsmål
Jeg har en ejerlejlighed (nr 1) i en ejerforening med 5 ejerlejligher. Da ejendommen blev opført i 1932 hørte haven til denne lejlighed, til ejeren af ejendommen, Et mindre havestykke til en anden lejlighed (nr 2)..Jeg købte lejligheden i 1992.

En extra have blev oprettet til lejlighed nr. 3) i 1997 ifbm en ny tinglyshing af brugsret på haverne.

Nu skal der foretages en ny tinglysning, spørgsmålet er om et flertal kan tage vores have tilhørt denne lejlighed siden ejendommens opførelse i 1932, og give den til lejlighed nr. 4, således vi ingen have har, og lejlighed nr 5 ingen har?

Svar
Du er nødt til i første omgang at se, om du kan finde svaret i vedtægterne. Det er meget sandsynligt, at vedtægterne er tavse herom. Det vil ofte være tilfældet. I så fald er mit klare svar, at et flertal i foreningen ikke kan fratage dig din have. Der er tale om en eksklusiv brugsret, som følger ejerlejligheden. Denne brugsret kan ikke fratages uden dit samtykke som ejer.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

25.06.2026 03:33:40

Spørgsmål
Vi har et hus på en stor grund. Vi har en grundværdi og en ejendomsværdi. Skal de tal lægges sammen for at få den egentlige ejendomsvurdering. Jeg tænker på salg, hvor man skal passe på ikke sælge under vurderingen. Hvor biliigt må jeg sælge?

Svar
Du må i princippet sælge dit hus til lige præcis den pris, du ønsker, eller finder rimelig. Der er en formodning for, at når to uafhængige parter handler sammen, vil handlen altid foregå på markedsvilkår.

Sælger du imidlertid til personer eller selskaber, som du på en eller anden måde er nært forbundet med, skal du passe på, at du ikke sælger for billigt. Sker dette, kan det nemlig have skattemæssige konsekvenser. Klasseeksemplet er, at man sælger til sine børn. Et sådant salg skal i udgangspunktet ske til markedsprisen. Dog har man regler om, at et sådan salg altid – retmæssigt – kan ske til en pris, der ligger inden for +/-20% af den offentlige ejendomsvurdering. Denne regel fraviges dog, hvis man har konkrete oplysninger, der klart viser, at markedsværdien faktisk er større.

Hvis du har behov for at finde ud af, hvad markedsprisen er, skal du alliere dig med en professionel, hvilket i praksis vil sige en ejendomsmægler med lokalkendskab. Du kan ikke regne med, at den offentlige ejendomsvurdering afspejler husets markedsværdi.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

23.06.2026 08:45:59

Spørgsmål
vores datter vil købe en ejerlejlighed (hun er studerende, og færdig om 3 år) hun kan selv udbetale 400.000 kr, hun har også aktier for ca 200.000 kr.) vi ved godt vi kan købe den som forældrekøb, men synes det er nemmere hun selv købe en. Hun tænker i nærheden af 2 millioner, og derved et kreditforeningslån til 1,6 mill, som vi kan betale for
Kan dette i lade sig gøre, har hørt andre hvor det kan lade sig gøre, vores bank siger det skal være forældrekøb, hvilket vi synes er for besværlg ( der skal revisor på, og betales igen når hun skal købe den tilbage igen) Vi kan nemt hjælpe vi har pt. ca. 800.000 kr. stående i banken på almindelig konto, og en del akttier ca for 400.000, vi vil helst lade vores penge stå, men vil også smide måske lidt i udbetalingen) Vi har pt ca. 28000 kr. til rådighed når alt er betalt, vi har hus og to biler.
Håber i har en god løsning, men helst ikke forældrekøb, som banken foreslår
Hun har lidt småjob ved siden af hendes su, men hun håber der kommer noget mere fast, hun har haft et godt job, men den virksomhed er nu flyttet til jylland desværre
Lige nu giver hun 4900 kr for en studielejlighed, og vi overfører fast 4000 kr hver måned, og vi har stadig 28000 kr tilbage så vi kan nemt betale mere

Svar
Kære spørger
Udfordringen er, at jeres datter med sine nuværende indkomstforhold ikke vil kunne godkendes til at optage et realkreditlån. Det kræver et fast månedlig løn af ikke ubetydelig størrelse.

Så et forældrekøb er nok vejen frem.

mvh

Thomas Damsholt, advokat

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

23.06.2026 07:02:01

Spørgsmål
Jeg har for nylig underskrevet en købsaftale på et Rækkehus, som er et år gammelt. I den 6 dage lange beslutningsfrist foreslog min købskonsulent mig (og lagde samtidig) at tilføje en betingelse, nemlig at der kræves rapporter og ejerskifteforsikring. Men sælgeren har afvist det. Jeg er bange for, at jeg mister Rækkehuset, hvis jeg bliver ved med at presse på. Så jeg søger online og finder ud af, at der ikke rigtig er behov for en ejerskifteforsikring til nybyggeri, og det er markedsstandard, at nybyggeri ikke har det. Min købskonsulent fra Homes sagde dog, at næsten alle de sager, han har behandlet, har rapporter og ejerskifteforsikring. Nu er jeg så forvirret og ved ikke, hvem jeg skal tro. Er det virkelig normalt, at nye bygninger også har rapporter og ejerskifteforsikring?

BR

Yunbo

Svar
Du skal lytte til din boligkonsulent der har helt ret.
På nybyggeri foreligger der ganske vist en byggeskade forsikring men den dækker langt fra det der er behov for.
Hvis sælger ikke tilbyder ejerskifteforsikring mm er der en formodning for at noget er galt.
Jeg ville i den situation være tilbageholdende med at købe.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

23.06.2026 06:44:22

Spørgsmål
Kan jeg leje en lejlighed i København uden at bo der permanent?

Svar
Kære Spørger.
Måske men der kan være tale om bopælspligt.
Kontakt kommunen om der forfindes bopælspligt og udstrækningen af samme.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

23.06.2026 06:18:50

Spørgsmål
Jeg bor i andelsforening, og skal renovere mit badeværelse. I den forbindelse er jeg nødt til at gå gennem min underbos loft. Jeg vil narturligvis betale for et nyt loft til underboen, men hvem betaler hvis der findes ulovligheder, som fx. manglende brandsikring af etagedækket eller ulovlig el under deres loft? Er det mig, da jeg har fjernet deres loft? Eller dem, fordi det er deres ansvar at deres lejlighed er lovlig? Jeg forestiller mig at min håndværker ikke vil sætte det nye loft op, inden ulovligheder er udbedret, så hvem skal betale for det?

Svar
Udgangspunktet er, at du skal betale alle omkostninger, som er en konsekvens af de destruktive indgreb, som du eller dine håndværkere foretager i underboens loft.

Der kan være installationer, som i dag ikke lovligt vil kunne etableres, men som var lovlige på udførelsestidspunktet. Hvis dette er tilfældet, og du bliver pålagt ekstra omkostninger som følge af, at byggeforskrifterne i dag er skærpet, skal du også afholde sådanne omkostninger.

Findes der dog ulovlige installationer, som også var ulovlige på opførelsestidspunktet, hæfter underboen selv herfor. Fordelingen må i så fald være sådan, at du betaler, hvad det ville have kostet at udbedre loftet m.v. for det tilfælde, at installationerne var lovlige, og at underboen så bekoster resten.

Uanset set, hvad der findes af ulovlige installationer i loftet, har jeg dog svært ved at forestille mig, at det vil fordyre dine byggeomkostninger nævneværdigt, og ud fra den betragtning vil det være god stil af dig, hvis du blot afholder alle omkostninger selv. Det er trods alt ikke din underbo, der har bedt om disse indgreb.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.06.2026 12:40:34

Spørgsmål
Min nabo har netop meddelt, at han om 14 dage sætter et stillads op i min have. Han oplyser at stilladset skal stå der i 3 måneder. Vi har tidligere gjort opmærksom på, at vi ønskede at blive involveret i processen, da arbejdet medfører støj og støv gener. Helt konkret ønsker vi ikke at arbejdet pågår i sommer perioden. Hvordan er jeg stillet ift. at gøre indsigelse, således at arbejdet flyttes til efter august?

Svar
Hvis det er på egen grund i en villahave bestemmer du hvornår stilladset kan opsættes.

Du kan kræve afdækning for at imødegå gener.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.06.2026 12:39:09

Spørgsmål
Kan man i en overgangsperiode på fx 3 måneder eje to andelslejligheder i København, mens man istandsætter den nye andel og sælger den gamle?

Svar
Ja, det kan man godt.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

10.06.2026 06:41:01

Spørgsmål
Kan mægler gøre krav på salær efter udløb af formidlingsaftale? Vi havde indledningsvis en aftale på 6 mdr, som blev forlænget da boligen ikke blev solgt. Efter endnu en forlængelse på 1 mdr er huset ikke solgt, hvorfor jeg har meddelt mægler om at jeg må gå anden vej. Nu har jeg så modtaget faktura på salæret for ophør formidlingsaftale, hvilket jeg undre mig over. Vh Jens

Svar
Det afhænger helt af, hvad der er aftalt. Hvis mæglerens vederlag er resultatafhængigt, kan mægleren ikke kræve salær. Dog er det i sådanne tilfælde ofte aftalt, at man som sælger skal afholde faktiske omkostninger eksempelvis til fotos, tilstandsrapporter m.v. og markedsføring. Måske kan fakturaen angår sådanne udgifter.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

10.06.2026 06:38:03

Spørgsmål
Jeg har solgt mit sommerhus pr 1.6.26 igennem ejendomsmægler. Nu ser jeg at et sommerhus udlejningsfirma som udlejer sommerhuset, benytter “mine” billeder på deres hjemmeside
Må mægler videregive salgsbillederne, som jeg har betalt for via salgssalæret, til et sommerhus udlejningsbureau, uden min samtykke?
Der står intet i formidlingsaftalen om at mægler eller fotografen har ophavsret til fotos af huset

Svar
Svaret afhænger helt af, hvad der er aftalt. Det er muligt, at det står anført i købsaftalen, at køber fremover har ret til brug af billederne. Hvis dette ikke er tilfældet, eller det på anden måde er aftalt, må ejendomsmægleren ikke videregive billederne.

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

08.06.2026 09:46:06

Spørgsmål
Jeg har overtaget formandsposten i en lille ejerforening med 3 husstande. Der er ingen lejere i foreningen. Vi benytter normalvedtægt for ejerforeninger uden yderligere tinglyste vedtægter.

Det er min klare opfattelse, at forbrugsudgifter ifølge normalvedtægten fordeles efter fordelingstal og ikke faktisk forbrug. Til gengæld er der et generelt krav om mulighed for fjernaflæsning af målere.

Tidligere formand har opsat en aftale med et firma til fjernaflæsning af målere for vand og varme, samt udarbejdelse af årligt forbrugsregnskab. Vi bliver af firmaet informeret om, at dette forbrugsregnskab er lovpligtigt. Til gengæld kan vi ikke bruge det til noget uden at ændre vores vedtægter. Dette har dog ingen økonomisk fordel, da udarbejdelsen af forbrugsregnskabet er meget dyrt i forhold til foreningens størrelse. Vi ønsker at fordele omkostninger og evt. tilbagebetalt acontobeløb efter fordelingstal, som vi har gjort hidtil.

Så, har firmaet ret i, at det årlige forbrugsregnskab er lovpligtigt? Eller er vi i vores gode ret til ikke at udarbejde forbrugsregnskab, og blot fordele forbrugsudgifter efter fordelingstal? Og gælder der noget særligt for forbrugsopgørelse i forbindelse med ejerskifte?

Svar
Kære spørger

De relevante bestemmelser står i Ejerlejlighedsloven her:

Ejerlejlighedsloven § 5. Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I normalvedtægten kan bl.a. fastsættes nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens administration, ændring i fordelingen af forbrugsudgifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigede brug.

Stk. 2. Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.

§ 7. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, administration, vedligeholdelse af fælles bestanddele og tilbehør m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 3, stk. 1, nævnte fordelingstal, medmindre der om en udgiftspost gyldigt er truffet beslutning om fordeling på anden måde.

Om Forbrugsafgifter: Udgifter til vand og varme fordeles oftest efter faktisk forbrug (målere på radiatorer og vandhaner) frem for fordelingstal. Så jeg mener I kan gøre som I hidtil har gjort, særlig p.g.a. af foreningens størrelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

07.06.2026 15:42:51

Spørgsmål
Vi købte et gammelt hus for et år siden. Det har først nu været muligt for os at gå i gang med renoveringen.
I tilstandsrapporten har sælger oplyst nej til sænkede lofter, men vi erfarer nu at alle lofter i stueetagen er sænkede. Ligeledes er der en bred “revne” i det oprindelige loft i stuen, hvor det kunne se ud til at have væsen væg tidligere. Gulvet skifter belægning lige der. Der er sat lægter i det oprindelige loft.
Hvordan forholder vi os til det?
Der skal etableres helt nye lofter.
Med venlig hilsen
Annette Boysen

Svar
Hej Annette
For så vidt angår nedsænkede lofter er der tale om en forkert oplysning der kan skyldes flere årsager.
En egentlig tilsikring vil jeg dog ikke vurdere der er tale om.
Nå det nu tilkobles et i øvrigt mangels behæftet loft vil det være relevant at få klarlagt om det er sælger der har opsat loftet.
Hvis ja må sælger have været bekendt med det mangelfulde loft og har dermed svigtet at efterleve sin loyale oplysningspligt.
Om sælger ligefrem har forsøgt at skjule forholdet kan vel ikke udelukkes.
Det betyder dog mindre da sælger under disse omstændigheder er erstatningsansvarlig overfor jer.
Hvis det ikke er opført i sælgers ejerperiode kan det være svært at komme igennem med et erstatningsansvar.
Der kan dog være tale om at i er berettiget til et forholdsmæssigt afslag.
Et sådan afslag defineres som forskellen på ejendommen værdi, med henholdsvis uden manglerne.
Retspraksis er dog restriktiv og størrelsen af forskellen skal være ca 7.10% af købesummen.
Har i tegnet en ejerskifteforsikring bør I straks anmelde det overfor jeres forsikrings selskab.
Jeg anbefaler at I får klargjort jeres muligheder hos jeres advokat

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

07.06.2026 15:23:19

Spørgsmål
Jeg skriver da jeg er i tvivl om at bestyrelsens må tilbageholde dokumentation fra et såkaldt afslag vi har fået om en trappe ned til haven fra min lejlighed fra kommunen.. det er jo ikke personlige informationener der står i det og ej heller noget der kan forringe vores forenings værdi ved at jeg ser det såkaldte afslag så jeg forstår ikke hvorfor at jeg ikke må se det.. jeg har prøvet at slå det op inde på Københavns kommune Byggesager og kan ikke se noget og ved ikke hvad jeg skal gøre herfra så jeg håber at i kan hjælpe mig.

Svar
Hej spørger.
Bestyrelsen har vide beføjelser til at beslutte hvilke informationer der løbende gives til medlemmerne.
Det skøn der udøves her synes jeg ikke er over grænsen.
Åbenhed mm er et spørgsmål der kan tages op i forbindelse med en generalforsamling.
Mvh
Dennis Holm Pedersen
Advokat.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Advokat
Hjemmeside

05.06.2026 12:34:45

Spørgsmål
Vi købte hus og jeg lagde 1,3 mil i huset fra kreditor beskyttet konto som er tinglyst i huset.
Vi står og vil sælge, men pga udfordringer med vejejer som chikanere os og købere , springer køberne fra . Vi står måske med et hus som ikke kan sælges pga dette , hvis vi lader huset gå på tvang vil mine kreditor beskyttet midler så stadig være mine ?
Det er tinglyst at pengene kom fra min erstatning fra kreditor beskyttet konto udarbejdet af advokat.

Tillægs spørgsmål. Kan vi ved evt tab hvis huset sælges billigt pga chikanen gå efter ham som udøver chikanen ? Og hvis ja , hvordan ?

Politiet er inde over er er ved at udarbejde skærpet tilhold , samt er der verserende straffesag på chikane mod udøver.

Svar
Det er en meget ubehagelig situation.
Jeg vil på det bestemteste fraråde at I lader huset gå på tvangsauktion.

I kan ikke uden videre rejse et erstatningskrav mod ham som udøver chikanen.

I bør kontakte en lokal boligadvokat til at assistere jer.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside