Brevkasse

2018/12/13

Spørgsmål:

Min formidlingsaftale er udløbet for over et 1/2 år siden, men min mægler mener, at det er underforstået, at han fortsat har den til salg. En kunde har kontaktet både mig og mægler. Må jeg sælge uden om mægler?

Svar:

Kære spørger

Det klare udgangspunkt er, at formidlingsaftalen ikke automatisk forlænges. Ejendomsmægleren har derfor som udgangspunkt kun din ejendom til salg, hvis I har aftalt det.

Det følger dog af lov om formidling af fast ejendom m.v., at en ejendomsmægler har ret til salær, hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken. Så, selv om en formidlingsaftale er udløbet, kan ejendomsmægleren alligevel have ret til vederlag ved salg af ejendommen.

Ved bedømmelsen heraf, lægges der særligt vægt på, om formidlingsaftalen er opsagt eller udløbet, på hvor lang tid der er gået siden formidlingsaftalens ophør, samt om ejendomsmægleren har udarbejdet købsaftalen. Herudover lægges vægt på, om der har været ført forhandlinger om vilkårene for salg mellem køber og ejendomsmægleren, og om købsaftalen, der indgås efter formidlingsaftalens ophør, er på samme vilkår, som disse forhandlinger har omhandlet. Det kan også indgå i vurderingen, om du og ejendomsmægleren har talt om en handel efter aftalens udløb, om ejendomsmægleren har en nøgle til din ejendom og lignende. Endvidere vil det formentlig indgå i vurderingen, hvorfor den potentielle køber har kontaktet ejendomsmægleren – er det sket fordi ejendomsmægleren annoncerer ejendommen, fordi køberen kunne huske at have set ejendommen til salg eller noget helt tredje.

Som det fremgår, er der tale om en helt konkret vurdering, og da jeg ikke kender alle sagens detaljer, er det vanskeligt for mig at give et præcist svar.

Såfremt uenigheden fortsætter, kan spørgsmålet indbringes for Klagenævnet for Ejendomsformidling, der i første instans kan afgøre, om ejendomsmægleren har ret til vederlag.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej.

Min far døde for ca. 1 år siden. Huset har været til salg – uden at det har lykkedes at sælge dette. Min far skylder 105.000.- i indefrosset ejendomsskat. Kommunen har varslet, at vi skal betale disse 105.000.-, før vi har lykkedes at sælge huset. Kan kommunen det?

Svar:

Kære spørger,

Jeg undrer mig over den besked, som I har fået fra kommunen. Ifølge lov om lån til betaling af grundskyld m.v. forfalder lånet (de indefrosne ejendomsskatter) først til betaling, når ejendommen eller en andel heraf skifter ejer.

Hvis din far ejede huset alene, og dette er uændret, kan kommunen ikke kræve betaling, før huset er solgt.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Vi er tre brødre, der hver har en ideel part i et sommerhus. Den ene er gået konkurs og skylder Skat et større beløb. Vi har nu fået henvendelse fra X-advokatkontor, der ønsker at få solgt skyldnerens part.

Hvilke rettigheder/muligheder har vi? Skal et salg gennemføres nu?

Der forefindes ikke nogen samejekontrakt.

Svar:

Kære Spørger

Denne ret til et samlet salg har en kurator, da han faktisk kan opsige samejet og kræve hele sommerhuset solgt. Konkursboet har dog kun ret til 1/3 af provenuet.

Hvis ikke I kan finde en køber til 1/3 af sommerhuset risikerer I et tvangssalg af sommerhuset.

Det letteste er at I 2 tilbageblivende køber den resterende 1/3 ud af konkursboet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hvem skal betale en vvs mand for at udbedre stoppede vandrør i min andelsbolig? Problemet opstod efter at vandet havde været afbrudt af en af de andre andelshavere i bygningen i forbindelse med installation af nyt køkken.

Svar:

Kære Spørger,

Svaret på spørgsmålet afhænger af, om tilstopningen hos dig kan dokumenteres at være en direkte konsekvens af, at der er udført mangelfuldt arbejde hos den anden andelshaver. Under forudsætning af, at dette er tilfældet, vil det være vedkommende andelshaver og eventuelt dennes VVS´er, der skal bekoste udbedringen.

Såfremt det ikke kan dokumenteres, at problemet hidrører fra det arbejde, der er udført hos anden andelshaver, er det herefter et spørgsmål om, hvem der i henhold til vedtægterne har vedligeholdelsespligten for den pågældende problemstilling. Sædvanligvis vil det være sådan, at det er andelshaveren der har vedligeholdelsespligten for de vandrette vandrør i andelen, mens foreningen har vedligeholdelsespligten for de lodrette vandrør (stigstrengene).

Som det følger af ovenstående, er det på det foreliggende grundlag ikke muligt at konkludere, hvem der i sidste ende vil skulle betale for afhjælpningen af problemet. Den praktiske fremgangsmåde bør være, at du kontakter foreningen, således at denne kan tage initiativ til at få problemstillingen afdækket nærmere.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2018/12/11

Spørgsmål:

På overtagelsesdagen af parcelhus fra 2004 virkede X-anlæg og afkalkningsanlæg ikke og havde ikke gjort længe, hvorfor ejendommen blev overdraget med forbehold for disse 2 mangler. Sælger oplyste endda at afkalkningsanlægget ikke var lovligt og derfor frakoblet.

Hvordan er man som køber stillet, og hvad skal der videre foretages? Der indhentes nu tilbud på reparation.

Svar:

Kære spørger,

Dit spørgsmål giver anledning til flere overvejelser og spørgsmål, hvorfor der er behov for flere oplysninger, blandt andet hvad der menes med “forbehold” – hvem tog forbehold, og hvad er der gjort siden?

Det er også meget afgørende, om der er solgt med tilstandsrapport m.m., hvorefter sælger i princippet  bliver ansvarsfri, og i øvrigt om der er udvist passivitet.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat og forelægge denne detaljerne vedrørende forløbet for at få fyldestgørende svar.

Med venlig hilsen/Kind regards
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej, vi har for ca. 5 år siden købt et hus af en sælger, der er murermester. Udover istandsættelserne på selve boligen har han revet et gammelt skur ned i haven og bygget et muret anneks i stedet for. Det vi ikke vidste, da vi købte huset, var, at en del af annekset – det er tilsyneladende bygget lidt skråt ifht skel – står på fremmed jord, dvs. på marken bag vores have.

Annekset er godkendt og optaget i BBR, men hverken sælger – der selv stod for en fremvisning – eller sælgers mægler oplyste os om forholdet. Vi fik en ide om, at der var noget galt, da vi havde spurgt en landmåler om hjælp for at få sat et hegn op. Og nu hvor vi ønsker at sælge huset – vi har kæmpet med omfattende ejerskifteskader i 4 år – gjorde en af mæglerne, vi ønskede at sælge huset igennem, os opmærksom på, at vi ikke kan sælge, så længe annekset står på fremmed jord. Han havde set på luftfotos og fortalte det ved første møde, at den var gal, og at sælger og sælgers mægler burde have oplyst om det.

Vi har skrevet til sælgers mægler, men ikke hørt noget fra ham.

Hvad skal vi gøre?

Ser meget frem til jeres svar!

Svar:

Kære Spørger,

Den omstændighed, at der tilsyneladende er opført en anneksbebyggelse der overskrider skelgrænsen vil være at betragte som en retlig mangel ved ejendommen.

Der påhviler en sælger af en fast ejendom en loyal oplysningspligt, hvilket indebærer, at sælgeren er forpligtet til at oplyse om mangelfulde forhold. En tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt, kan resultere i, at sælger bliver erstatningsansvarlig over for køber, for den pågældende mangel. I er som sælgere forpligtet at oplyse om forholdet.

Efter denne overordnede konklusion foreligger der en del løse ender i forhold til hvordan sagen vil udvikle sig. Således er det spørgsmålet, om jeres sælger har kendt til den retlige mangel i forhold til anneksbebyggelsen. I fald dette kan dokumenteres er han ansvarlig. Situationen kan imidlertid også vise sig at skulle betragtes ud fra en hævdsvurdering, dvs. kan placeringen af annekset eventuelt konstateres at være relevant hjemlet, idet jeres matrikel kan anses for at være udvidet ud fra en hævdsbetragtning, således at placeringen af annekset dermed vil være at anerkende fra nabomatriklens side grundet hævdserhvervelsen.

For at komme videre i sagen bør I kontakte en boligadvokat, der kan være med til at vurdere de angivne ubekendte faktorer sammen med jer.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Advokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej, Jeg har købt en andelslejlighed d. 1/11-18. En uge efter er der generalforsamling, og jeg hører her, at der er et gældsbrev i lejligheden. 18 ud af 30 andele har fået nyt badeværelse, og skal på et tidspunkt afdrage med 700 kr om måneden. Jeg kan i et referat fra 2015 se, at der står, at gældsbrevet følger lejligheden.

Jeg har ikke fået nogen informationer om, at jeg skulle betale for badeværelse inden købet af lejligheden. Hæfter jeg for gældsbrevet ? Skal jeg kontakte en advokat?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det gør du.

Du skal kontakte en boligadvokat, hvis det ikke ved dit køb var aftalt at du skulle overtage gældsbrevet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2018/12/06

Spørgsmål:

Hej. Jeg har købt et hus som skal totalrenoveres. Vi starter med hele stueetagen og lader så 1.sal, tag og udvendig facade komme senere. Vi overvejer at fravælge ejerskifteforsikring og blot benytte os af en entrepriseudvidet-selvbyg forsikring i stedet. Dog har vi svært ved at vurdere, hvad der i sådan en situation som vores vil være det bedste. Jeg håber I kan give os et afklarende svar.

Svar:

Kære spørger,

Da nogle ejerskiftedækninger kan omfatte f.eks. ledninger – også udenfor bygningen – og da et brugbart svar  kræver en konkret indsigt i hvilken ejendom I køber/ hvor meget af den oprindelige bygning, der “genbruges”  o.s.v. vil jeg foreslå, at I indhenter flere alternative forslag og i øvrigt tager drøftelsen med en boligadvokat for at sikre den rette dækning.

Dette skal naturligvis også vurderes i lyset af omfanget af entrepriseforsikringen.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater

Spørgsmål:

Hej. Jeg har pt. en lejebolig med bopælspligt i København med min kæreste. Lejeboligen er i mit navn. Jeg studerer i Svendborg og vil derfor gerne have en bolig der også, da jeg ikke har mulighed for at pendle. Jeg har fået mulighed for at tilflytte et kollegieværelse pr. 1. februar 2019.

Mit spørgsmål er så, om jeg kan beholde min folkeregisteradresse i København og stadig flytte ind på kollegieværelset i Svendborg, selvom værelset også har bopælspligt? Jeg kommer til at overnatte ca. halvdelen af tiden begge steder.

Svar:

Kære Spørger

Du kan kun have fast bopæl et sted, men du kan bede dig udlejer om at give tilladelse til fremleje til din kæreste mens du studerer, da du har krav på dette i.h.t. lejeloven hvis disse betingelser er opfyldt:

•Lejemålet skal udelukkende være udlejet til beboelse. Dette betyder, at lejemål, der er udlejet til erhverv eller andre lignende ting, ikke er omfattet.
•Lejers fravær skal være midlertidigt, og lejers grund til at fremleje skal være saglig – eksempelvis sygdom, studieophold, forretningsrejse, midlertidig forflyttelse i forbindelse med erhverv eller lignende.
•Hele ejendommen skal som minimum have 13 beboelseslejligheder

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2018/12/04

Spørgsmål:

Hej,

Jeg ejer en lille ejendom på landet (beliggende i landzone) på Bornholm med en samlet grundstørrelse på 5019m2 (To matrikler på hhv. 216m2 og 4803m2) stødende op til hinanden. Ejendommen har status af Fritidshus. Ejendommen er beliggende meget isoleret omgivet af marker på 3 af siderne og fredsskov på den sidste. En af de marker, der støder op til vores matrikel, er en selvstændig matrikel på bare 11364m2. Da vi på sigt ønsker at drive et lille hobby landbrug og ønsker en indhegning til 5-10 får og har brug for mere plads, ønsker vi at investere i dette jordstykke (registreret som landbrugsjord), såfremt naboen (landmand) vil sælge.

Spørgsmålet er derfor: Kan vi som ejere af et fritidshus beliggende i landzone opkøbe landbrugsjord og samtidig opretholde status som fritidshus (samlet sammenhængende grundareal bliver da 16383m2 dvs. under 2ha). Hvis ja, kræver det da, at landbrugsjorden mister sin registrering som landbrugsjord og overgår til fritidsgrund (jorden skulle bruges til udlægning af græs-eng og altså ingen bebyggelse)?

Svar:

Kære Spørger,

Ved en ejendom, som er drevet til erhverv af en landmand, vil ejendommen kunne være omfattet af en landbrugspligt, såfremt at den samlede størrelse af landmandens landbrugsareal udgør mere end 2 ha og denne er noteret som en landbrugsejendom.

Ved, at du køber en landbrugsejendom, der støder op til din egen matrikel, kan der eventuel opnås bortfald af landbrugspligten ved en arealoverførsel af den tilstødende matrikel. Kravene er blandt andet, at der skal foreligge en landzonetilladelse til arealoverførslen og at kravene om arealgrænse og sammenhæng er opfyldt. Efter kravene må ejendommen ikke være over 2 ha og loddet skal være i sammenhæng af hinanden, jf. Landbrugslovens § 6. På baggrund af din beskrivelse synes kriterierne som udgangspunkt at kunne være opfyldt. Det vil, som du angiver, stadig kræve en landzonetilladelse til at foretage denne ændring. Med henblik på at komme videre bør du imidlertid få de konkret omstændigheder vurderet af en boligadvokat og/eller landinspektør.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Min mand og jeg har været ude at se på et hus, som vi er meget interesserede i grundet en ret enestående beliggenhed. Sælger har aldrig boet i huset, men købte det i 2008 med henblik på udlejning. Huset er i to plan. Lejer i stueetagen er allerede fraflyttet, men den 133 m2 store kælder (hvoraf kun ca. 27 m2 er godkendt til beboelse) er indrettet som to separate lejligheder, hvori der i den ene har boet et ungt par i mere end to år og i den anden en mand i mindre end to år. Begge lejekontrakter er ikke tidsbegrænsede, men ejendomsmægleren oplyser, at det er aftalt pr. SMS, at lejerne fraflytter ejendommen senest februar. I begge lejekontrakter angives, at der udlejes et værelse, selvom lejlighederne har hver sit køkken og bad.

Vi vil som udgangspunkt gerne fortsætte med at udleje begge lejligheder og selv nøjes med stueetagen, men vi frygter flere ting: – Kan vi risikere, at vi ikke kan komme af med lejerne? – Kan vi risikere at skulle betale leje tilbage til lejerne for den tid de har betalt for høj husleje til sælger? – Kan vi risikere noget ved at det meste af lejlighederne ikke er godkendt til beboelse? Vi har bedt om en skriftlig bekræftelse på, at lejere flytter. Hvis lejerne skriver under på, at lejekontrakten ophæves, og at de agter at fraflytte lejlighederne senest 1. februar, vil det så være være tilstrækkeligt for at købe det ellers fantastiske hus med minimale risici?

Svar:

Kære spørger,

Ja, der er risiko for, at I ikke kan komme af med lejerne. Der er også risiko for, at I kan komme til at tilbagebetale leje til lejerne, såfremt den tidligere ejer har opkrævet for meget i leje. Der er også risiko for, at I kan blive påført omkostninger, fordi lejemålene ikke er godkendt til beboelse. Det er derfor vigtigt, at jeres aftale med sælgeren forsøger at minimere disse risici. Eksempelvis bør det klart fremgå af aftalen med sælger, at sælger hæfter for eventuelle krav, som I måtte blive påført i anledning af lejeforholdene, og at I kan træde tilbage fra handlen, hvis lejerne mod forventning ikke er fraflyttet på overtagelsesdagen.

Hvis I modtager lejernes bekræftelse på, at de er indforstået med, at lejemålene ophører på overtagelsesdagen, og at de vil være flyttet dér, står I naturligvis stærkt. Det er dog ingen garanti for, at lejerne faktisk vil være flyttet på overtagelsesdagen, og at de ikke har berettigede indsigelser, hvis de alligevel bliver boende mod jeres ønske. Det bedste er derfor at vente med at effektuere handlen, til I rent faktisk kan konstatere, at lejerne er flyttet.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Vi er 2, der bor i en andel. For et halvt års tid siden sprang der læk i radiatoren, og vi kontaktede foreningens vvs, som udskiftede den. Dette skulle vi hæfte for.

Nu er det sådan, at strømmen er fuldstændigt gået på begge sider af den ene væg i lejligheden. Vi er bange for, at vi også skal hæfte for dette, selvom det måske er sket, pga. det er opsat på en ulovlig måde (ifølge en bygningsleder vi kender). Vi ved ikke, hvornår det er opstået. Vi lagde kun mærke til det, fordi vores mobiler ikke var opladt dagen efter, og de plejer at sidde til i den væg. Det drejer sig om væggen mellem køkkenet og soveværelset.

Vil vi skulle betale for at få fixet strømmen i den væg? Kan det være rigtigt, vi skal betale for radiatoren og arbejdstimer, når det ikke er noget, vi har misligholdt?

På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære spørger,

Fordelingen er udgifter mellem andelshaver og forening vil være reguleret i foreningens vedtægter. I skal derfor kigge her for at finde svar på jeres spørgsmål.

Det normale er dog, at man som andelshaver har ansvar for alle forhold i lejligheden. Det gælder også VVS- og elinstallationer. Jeg vil derfor sige med al sandsynlighed – uden at kende foreningens vedtægter – at I selv skal afholde udgiften til reparation af radiatoren samt udgifterne til reparation af el i den omtalte væg.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater.

Jeg skriver for at høre, om der findes nogle præcedens-domme eller afgørelser, ift om en andelsforening kan pålægge den enkelte ejer vedligeholdelsesansvar for varmeforsyningen, dvs. radiatorerne? Sagen er den, at foreningen gennem mange, mange år har afholdt alle afgifter for lejlighedernes radiatorer, men at den nuværende bestyrelse – uden varsel – har besluttet at henholde sig meget striks til vedtægterne, hvor der står, at foreningen kun har ansvar for de lodrette rør og derfor har videresendt regning for reparation til mig, selvom jeg forinden var blevet oplyst af ejendommens vicevært, at foreningen skulle betale.

Jeg mener ikke, at bestyrelsen kan have ret til pludseligt at ændre proceduren, efter gennem mange år at have disponeret anderledes, selvom de henviser til vedtægterne. Har I mon et råd til mig?

Svar:

Kære spørger,

I den foreliggende situation er det klare udgangspunkt, at du selv afholde udgifter til reparation af radiatoren. Dette gælder også, selv om foreningen tidligere pr. kulance har betalt for reparation af radiatorerne.

Der skal foreligge helt særlige holdepunkter, hvis du skal kunne kræve betaling af foreningen. Dette kunne eksempelvis være, hvis foreningen forskelsbehandler andelshaverene, således at foreningen betaler for reparation af radiatorer hos nogle andelshavere, men ikke hos andre. En sådan forskelsbehandling vil ikke være tilladt. Jeg kan ikke på baggrund af det oplyste for øje på sådanne forhold, der skulle berettige dig til at kræve udgiften afholdt af foreningen.

Hvis bestyrelsen har ændret praksis, og hvis bestyrelsen er konsekvent omkring, at udgiften til reparation af radiatorer påhviler andelshaverne selv, mener jeg ikke, at der er noget, du kan gøre. Du er så nødt til selv at afholde reparationsudgiften. Desværre.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Min kæreste og jeg overvejer at købe et hus af min far, som i øvrigt er mit gamle barndomshjem. Jeg har dog ikke boet der i ca. 15 år. Jeg har så fået at vide, at det ikke vil være muligt at få en ejerskifteforsikring, da jeg har boet i det før. Kan det være rigtigt? Jeg er nemlig ikke interesseret i, at min far kommer i klemme, såfremt der er noget galt med huset senere hen.

Svar:

Kære Spørger

Ja, det er nok ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring.

Men da der er tale om en familiehandel og ejerskifteforsikring ikke kan opnås, kan din far godt ansvarsfraskrive sig at du senere gør mangler gældende på ejendommen.

Der skal i købesummen være taget højde for at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring og du bør inden få huset gennemgået af en byggesagkyndig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby