Brevkasse

2019/10/10

Spørgsmål:

Min mand, jeg og vores søn vil gerne flytte ind hos mine forældre et års tid, måske mere. Må vi bo gratis, eller skal vi betale husleje svarende til markedsprisen? Bonusinfo: Mine forældre ejer huset. Vi vil skulle overtage to soveværelse, men have delt køkken og bad.

Svar:

Kære Spørger

I må godt bo gratis.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/10/08

Spørgsmål:

Hej, Såfremt en påkravsskrivelse er kendt ugyldig i retten grundet forkert opgørelse, skal udlejer så ikke refundere påkravsgebyret på kr. 284,- da dette beløb er blevet indbetalt? På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Det er en konkret vurdering, om et påkravsgebyr er opkrævet uberettiget, og om der dermed er grundlag for at kræve refusion heraf. I det foreliggende tilfælde, hvor påkravsskrivelsen angiveligt indeholder en forkert opgørelse af lejerestancen, vil jeg mene, at påkravsgebyret er uberettiget opkrævet med den virkning, at det kan kræves refunderet af lejeren.

Hvis udlejer ikke frivilligt betaler pengene tilbage, ville jeg imidlertid – navnlig henset til beløbets beskedne størrelse – være meget tilbageholden med at forfølge kravet, og særligt modregning i kommende lejebetalinger ville jeg afholde mig fra. For viser det sig, at påkravsgebyret alligevel – ved en konkret vurdering – findes gyldigt pålagt, udsætter man sig som lejer for risikoen ved at blive mødt med en ny ophævelse på grund af uberettiget modregning i lejebetalingen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej, Har en ejendomsmægler ret til i formidlingsaftalen at skrive, at de 180 dage først er gældende fra ejendommen kommer på nettet, eller gælder aftalen fra den er underskrevet..?

Svar:

Kære Spørger

Normalt løber de 180 dage fra underskriftstidspunktet, men man kan gyldigt aftale at de 180 dage løber fra ejendommen annonceres på nettet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Vi vil gerne sælge vores hus. Min spørgsmål er vedr. formidlingsaftalen, vi skal leve med mægler.

Inden vi kender resultatet af tilstandsrapport, skal vi underskrive med en mægler. Mægler har givet bud på salgspris, men hvad hvis tilstandsrapport viser f.eks store fejl ved huset, der gør at prisen må ned qua de evt fejl ved huset?

Vi har jo, når tilstandsrapporten ligger der, skrevet under med mægler, så hvis mægler f.eks sænker prisen mere end hvad vi mener er korrekt, hvad gør vi så? Er vi så bundet af seks måneder, eller er der en force majeure ift til et efterfølgende resultat i tilstandsrapport, der viser at en fald i pris er uomtvisteligt qua fejl.

Det er mere kronologien jer er usikker på. Hvorfor først aftale med mægler og så bagefter tilstandsrapport? Hvorfor ikke omvendt, så mægler kan komme med sin vurdering, når tilstandsrapporten ligger klar?

Håber I kan give svar.

Svar:

Kære Spørger

Det er et godt spørgsmål, som jeg godt kan forstå du stiller.

Men man plejer først at indhente tilstandsrapport, el-rapport og energimærke efter at formidlingsaftalen er indgået.

Mægler må formodes at have vurderet huset med de mangler der måtte være. Det er meget sjældent der er alvorlige mangler, som mægler ikke har taget i betragtning. Men skulle det ske vil det være fornuftigt at vurdere prisen på ny.

Når I underskriver en formidlingsaftale med en aftalt udbudspris, kan mægler ikke uden jeres accept sænke prisen.

Hvis der ikke er stor interesse for ejendommen efter 4-6 uger plejer man normalt at justere udbudsprisen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har fortrudt at jeg d.01.10.2019 opsagde min lejlighed, hvor jeg har fraflytning fra d. 20.10.2019. Jeg har 3 måneders opsigelse og hæfter således for husleje i 3 måneder hvis den ikke bliver udlejet inden. Har jeg overhovedet en mulighed for at kunne trække min opsigelse tilbage?

Svar:

Kære Spørger

Nej, du kan ikke trække opsigelsen tilbage, med mindre udlejer accepterer dette.

Du har ret til at blive boende i lejligheden indtil lejeaftalen udløber, dog ikke i den sidste periode hvor lejligheden skal istandsættes, hvis du har en forpligtelse hertil.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej, jeg har for ca en md. siden købt et hus på landet med udsigt til marker. Har efterfølgende fået at vide naboer og dem det lejer sig ind på markerne at vi skal have en grusvej i baghaven ved skel, med tung trafik ( lastbiler, mejetærsker osv.) sælger/ ejendomsmægler har ikke oplyst dette ved salg af huset. Forenden af vores vej ligger en gård hvor ejeren lejer sine marker ud. Ejeren af gården har købt en ti meter af en anden bonde for at kunne anlægge en grusvej til sine store maskiner Desværre kommer det til ramme og påvirke vores have. Hvordan skal vi forholde os til at sælger / ejendomsmægler har undladt at oplyse os om dette. ? Evt en forringelse af ejendommens værdi

Svar:

Kære Spørger

Svaret vil afhænge meget af, hvordan ejendommen har været udbudt, hvilke informationer I har modtaget i forbindelse med købsaftalens indgåelse m.m..

Derfor må jeg henvise til, at I kontakter en boligadvokat og forelægger denne alle relevante oplysninger, så I kan være sikre på, at få et konkret brugbart råd.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har en landejendom som vi har ejet siden 1974 og hvor der i stuehuset var et loftsareal på 63 m2 hvoraf der var udnyttet 15 m2 da vi overtog den.

I 1990 ønskede vi at udnytte 45 m2 til 3 værelser ialt, og tømreren oplyste at vi ikke skulle søge om at få lov til det.V

i har nu fået en ny BBR i anden forbindelse og jeg opdager der står 15 m2 i stedet for 45 m2 udnyttet loftsetage.

Jeg kontakter BBR men får nu at vide at vi skal søge byggetilladelse til at udvide boligarealet.

Kan det virkelig passe man skal søge om noget der er lavet i 1990, for hvis det er tilfældet, bliver det fortsat ved med at stå med 15m2.

Jeg troede bare en BBR skulle være med rigtige oplysninger.

Svar:

Kære Spørger

Bygnings- og boligregistret (BBR) har oplysninger om alle bygninger. Det er den enkelte boligejers pligt at sørge for, at oplysningerne i BBR er korrekte.

Der kan gives bøde på kr. 5.000, hvis din boligs forhold ikke stemmer overens med BBR. Ifølge loven er det din pligt at kontrollere, at BBR- oplysningerne passer til de faktiske forhold på din.

Du oplyser, at i forbindelse med henvendelse til BBR er I blevet anmodet om at rette henvendelse til kommunen med henblik på at opnå byggetilladelse til udvidelsen af det udnyttede loftsareal. Dette skal formentligt ses som udtryk for, at man derved søger at sikre, at I iagttager jeres forpligtelse til at afgive korrekte oplysninger.

Hvorvidt der eventuelt har været tilsidesat en forpligtelse til at indhente byggetilladelse til de arbejder, der er gennemført tilbage i 1990, vil være en konkret vurdering, idet vurderingen i den sammenhæng skal fortages på baggrund af de byggeforskrifter, der var gældende i forbindelse med arbejdets gennemførelse.

Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

2019/10/04

Spørgsmål:

Ved overdragelse af hus til den ene part, er det da op til parterne at fastsætte overdragelsessummen, eller skal det ske ud fra f.eks. realkredit vurderingen?

Hvor langt kan man tillade sig at lægge prisen fra vurderingen uden at få problemer med skat?

Og hvorledes gør man med udgifterne til f.eks. tinglysning og udgifter til bank og realkreditselskab?

Svar:

Kære Spørger

I kan selv aftale vilkårene for overdragelsen.

Udgangspunktet er dog, at I ikke kan anvende en købesum der er mindre end den seneste offentlige vurdering, med mindre særlige forhold kan begrunde en afvigelse.

En højere købesum vil ikke være problematisk.

Normalt er det den der køber den anden part ud som betaler omkostningerne ved låneoptagelse, låneovertagelse og skøde m.v., herunder advokat og tinglysningsafgifter.

Men her kan I frit aftale hvordan I fordeler disse udgifter.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej, I mine tanker omkring valg af boligform, kunne jeg godt tænke mig at vide, hvem formuen i en andelsboligforening tilhører ? Der udloddes vel ikke ? Jeg tænker på , at hvis man nu har en andelsboligforening som er gældfri, og med fine velholdte andele hvor der ikke bruges særligt mange penge på vedligehold og fornyelser, der vil foreningens formue, vel stille og roligt vokse ? Altså hvis der nu ikke er flere tage eller køkkener der skal udskiftes, og foreningen har 20 millioner i formue, hvad sker med disse penge ? Står de bare og står, eller er det ikke muligt at opbygge så stor en formue ?

Svar:

Kære Spørger

En andelsboligforenings formue opgøres efter nettoformuemetoden. Nettoformuemetoden opgøres som værdien af foreningens aktiver med fradrag af foreningens passiver efter almindelige regnskabsmæssige principper. Når du herefter i nedenstående spørger til hvad der sker med en forenings “formue” skal man have for øje, at denne i hovedtræk oftest vil bestå af både anlægsaktiver (hvor værdien af foreningens ejendom er den væsentlige) og den likvide opsparing foreningen måtte have oparbejdet, hvorfra skal fradrages passiver (hvor lånene sædvanligvis udgør langt den overvejende del). Måtte en andelsboligforening som i dit eksempel herefter have en formue på kr. 20 mill., vil dette som langt overvejende hovedregel været bundet op i værdien af foreningens ejendom og således ikke likvide beholdninger. Måtte de likvide beholdninger således blive væsentligt høje, kan det forventes, at man nedsætter den løbende boligafgift.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

Er i tvivl om hvordan vi gør det mest retfærdigt hvis jeg skal købe mig ind i min mands hus. Jeg har penge fra salg af lejlighed for fem år siden som jeg gerne vil investere i boligen.

Jeg har lagt en masse timer og penge i at være med til at forskønne/vedligeholde boligen undervejs i de 7 år jeg har boet her.

Hvordan skal vi prisfastsætte huset, udfra en salgsvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering?

Hvis jeg går ind med 10 pct. skal jeg så også kun betale 10 ift. fremtidige renoveringer og i så fald deraf få 10 pct. af årligt overskud (der er også udlejning i dette)?

Egentlig vil jeg jo gerne betale halvdelen til renovering da jeg gerne vil bidrage til halvdelen af det som fremtidigt skal ske med huset. Hvor kan jeg læse mere om dette emne?

Svar:

Kære spørger

Svaret er egentlig ret simpelt. Prisfastsættelse og fordelingsnøgler angående ejendommens udgifter og indtægter skal I fastsætte ud fra, hvad I er enige om. Du og din mand skal lave en aftale.

Aftalen kan godt gå ud på, at I overlader det til en anden at fastsætte ejendommens værdi og dermed din købesum. I så fald vil det være naturligt at lade to uafhængige ejendomsmæglere vurdere handelsprisen baseret på et salg over ca. 6 måneder og fastsætte købesummen som et gennemsnit af disse vurderinger.

Du kan købe lige den andel af ejendommen, som du vil, under forudsætning af, at din mand selvfølgelig er indforstået hermed Din andel af ejendommens udgifter og indtægter, herunder også renoveringsudgifter, skal i udgangspunktet beregnes i overensstemmelse med din ejerandel, men der er intet til hinder for, at I aftaler en anden fordeling, som I konkret finder rimelig.

Efter min opfattelse kan man ikke læse om emnet et særligt sted som f.eks. en bog eller en internetside. Min anbefaling vil være, at du kontakter en BOLIGadvokat for at få den fornødne hjælp. Formentlig vil du også have brug for en BOLIGadvokat ved udarbejdelse af overdragelsesdokumenter m.v. samt tinglysning af overdragelsen. Du kan så med fordel bede advokaten om vejledning i samme forbindelse.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Min altan er ved at blive renoveret. Det har stået på 5 måneder, men den  forhøjede husleje startede allerede for et 1 år, da varslingen kom i forhold til renovering af altanerne. De er stadige ikke blevet færdige.

Skal husleje forhøjelsen ikke først være fra den dag, altanerne er færdige?

Svar:

Kære spørger

Lejesager er meget konkrete, idet der findes forskellige regelsæt for reguleringer af lejestørrelser og forhøjelser afhængig af hvilken lejemålstype, der er tale om. Det er derfor ikke muligt at give et helt konkret svar på dit spørgsmål uden nærmere kendskab til, hvilken type lejemål, der er tale om, indholdet af lejekontrakten, varslingsdokumentet vedrørende stigningen mm.

Imidlertid er udgangspunktet i lejeloven, at lejeforhøjelse i medfør af forbedringer skal varsles med mindst 3 måneder, men dog således, at lejeforhøjelsen tidligst kan få virkning fra tidspunktet, hvor forbedringerne er fuldført.

Jeg vil foreslå dig at tage kontakt til en boligadvokat for en fuldstændig afklaring på dit spørgsmål.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Min bror og jeg er ved at sælge vores fars dødsbo, med hjælp fra bostyrer og ejendomsmægler. Der er dog opstået det problem, at de er uenige om hvorvidt der skal foreligge et energimærke på boet. Min ejendomsmægler oplyser at det altid skal foreligge, mens min bostyrer oplyser at det ikke er nødvendigt til et dødsbo. Jeg er selv kommet meget i tvivl, da jeg også altid har troet at det skal foreligge uanset hvad, men jeg håber også virkelig at min bostyrer har styr på hvad hun laver. Jeg håber at du kan hjælpe med at give lidt afklaring, da jeg gerne vil vide om jeg skal have talt med min bostyrer igen, eller om jeg skal fortsætte med at stole på hvad hun laver.

Svar:

Kære spørger

Det er lovpligtigt at energimærke bygninger ved blandt andet salg – og også ved salg af dødsboer. Mærkningen har en gyldighedsperiode på 10 år.

Det er derudover værd at overveje, om der i forbindelse med salg af dødsboer skal udarbejdes tilstandsrapport og elrapport, selvom dette ikke er lovpligtigt, ud fra betragtningen om, at en køber formentlig vil have større interesse i at købe, hvis denne har mulighed for at tegne ejerskifteforsikring, når sælger er et dødsbo, idet køber ellers vil være afskåret fra at gøre krav for eventuelle skjulte mangler gældende.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGavokat, Hillerød

2019/09/30

Spørgsmål:

I forbindelse med køb af andelsbolig har sælger lavet mindre (?) vandskade på lamelparketgulv i forbindelse med afrimning af fryser. Der er kommet misfarvning, lidt træ har rejst sig, lamellerne har rejst sig fra underlaget, så gulvet giver sig når man går på det og der er kommet et par lange revner på langs i gulvet af 1-2 mm bredde (sælger mener at disse revner er kommet og gået i løbet af året, men de var der ikke da jeg købte lejligheden, og er netop fremkommet efter skaden, og vil ifølge en gulvmand nok være blivende grundet fugtpåvirkningen).

Gulvmanden siger, at gulvet kan slibes, men det udbedrer jo ikke revner og slippet fra gulvet. Selvom slippet kun svarer til en fodsål nu, så tænker jeg at det er bliver væsentligt mere sårbart, så gulvet skades yderligere og hurtigere over tid, hvilket jeg mener er en værdiforringelse.

Lejligheden er på 3 værelser og hele gulvet er lagt som et gulv, hvilket vil sige, at hele gulvet skal ordnes, hvis man skal undgå flerfarvet gulv (hvilket ville forstyrre mine øjne meget at skulle se på). Jeg har hørt at forsikringsselskaber, hvis da sælger er dækket for skaden, normalt vil dække pågældende rum, men skal man så affindr sig med at gulvet i lejligheden bliver i flere farver, hvilket bryder det æstetiske indtryk.

Hvad kan man forvente/kræve i erstatning? – og hvem vurderer skadens omfang?

Svar:

Kære Spørger,

Den rejste problemstilling omkring gulvet i andelslejligheden er sådan set udtryk for en ofte forekommende problemstilling i forbindelse med omfanget af mangelsafhjælpning i erstatningssager.

Forinden man går ind i en vurdering af omfanget af sælgers afhjælpningsforpligtelse, skal det indledningsvist konkluderes, hvorvidt der i det hele taget er et krav at rette overfor sælger. Måtte der således i forbindelse med salget have fundet en mangelsangivelse sted i vurderingsrapporten angående det pågældende problem, kan der som udgangspunkt ikke efterfølgende rettes et krav overfor sælger.

Måtte det blive lagt til grund, at der er er en afhjælpningsforpligtelse for sælger, vil denne rent teoretisk skulle iagttages ved at sælger efterlader et gulv, hvor det mangelfulde forhold er afhjulpet. Det vil i sidste ende være en byggeteknisk vurdering, hvorvidt man kan anse en mangel for at være afhjulpet håndværksmæssigt korrekt. I praksis vil man ofte skulle tåle, at der kan være en mindre visuelle/bagatelagtige gener efter en afhjælpning, hvilket forekommer da man helt grundlæggende ikke kan kræve at blive stillet bedre efter en afhjælpning.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Vi har konstateret et lunke på vores kloak som betød at vores toilet ikke kunne skylle. Efter lidt tovtrækkeri med vores ejerskifteforsikring har de valgt at dække skaden. Løsningen som er valgt af vores forsikringsselskab er imidlertid ikke en holdbar løsning. De vil koble toilettet på en anden eksisterende kloak, hvor rørerne er slidte (huset er fra 1970erne og der er lavet tv-inspektion). Dette betyder, at vi kan se frem til, at vi om 5-6 år står i samme situation som i udgangspunktet – altså at vores toilet ikke vil virke. Løsningen er lovlig men ikke holdbar. VVS firmaet, som skal lave løsningen, vil ikke stå inde for løsningen, som er valgt af forsikringsselskabet. Hvis der skal laves en holdbar løsning dvs. der skal nedgraves en ny kloakledning vil det koste x 3 ift. den løsning som er valgt af forsikringsselskabet. Hvad gør vi?

Svar:

Kære spørger

Jeg går ud fra, at det afledningssystem, der foreligger hos jer på nuværende tidspunkt ikke er nyt, og i så fald vil der kunne tages hensyn hertil, så I ikke får “nyt for gammelt”, som det hedder i jurasproget.

Det betyder, at man som forsikringstager ikke kan have forventning om, at forsikringen vil betale for en helt ny ledningsføring, som i realiteten sparer den pågældende for en helt naturlig vedligeholdelsesudgift vedr. den “gamle” ledning.

Den konkrete forsikrings dækning skal der naturligvis tages udgangspunkt i. Er der tvivl, vil jeg anbefale, at I tager kontakt til en boligadvokat.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød