Brevkasse

2018/10/12

Spørgsmål:

Vi har skiftet mægler efter udløb af formidlingsaftale. I aftalen står, at vi ved udløb af aftale skal betale for markedsføring, dog maksimeret til 10.000 kr incl moms. I salgsbudget og formidlingsaftale er udgifter til markedsføring ikke præciseret fastsat til 25.000 incl moms. Vores nye mægler oplyser, at det er forkert/ulovligt at dette ikke er præciseret. Vi har nu 5 måneder efter, at vi har meldt at samarbejdet ophører, fået regning på 10.080 + moms i alt 12.600 kr. Skal vi betale de 10.000 kr, eller er det som advokat i retshjælpen oplyser korrekt, at vi skal oplyse, at vi ikke vil betale, da udgifterne ikke er præciseret; vi har jo skrevet under.

Svar:

Kære Spørger,

Helt grundlæggende afhænger svaret på dit spørgsmål af, om der er aftalt “Solgt eller gratis” med mægleren eller om der er tale om resultatafhængig honorering af denne.

Henset til, at der i det hele taget er påstået en problemstilling, formoder jeg, at der er tale om en formidlingsaftale med resultatafhængig honorering. I den forbindelse er det relevant, at der pr. 1. januar 2015 er skete en ændring af lov om formidling af fast ejendom. Det medfører, at der i dag ikke gælder et krav om udspecificering af annoncer m.v. i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftale om salg. Det var der krav om før lovændringen. Som sagen forudsættes at foreligge, vil jeg derfor vurdere, at ejendomsmægleren har krav på betaling. Det krav ejendomsmægleren må opkræve hos jer, er imidlertid udelukkende det beløb, som ejendomsmægleren bliver opkrævet af tredjemand, og som ejendomsmægleren kan dokumentere at have afholdt. Og måtte ejendomsmægleren have begrænset sin ret til betaling til kr. 10.000 inkl. moms, er det naturligvis bindende, således at der ikke kan kræves betaling udover dette beløb – uanset der måtte kunne dokumenteres afholdt yderligere udgifter.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Jeg har solgt hus uden huseftersyn og tilstandsrapport. I købsaftalen står der, at køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdatoen. Køber har tegnet ny lovpligtig forsikring. Slipper jeg dermed for 10 års ansvar?

Svar:

Kære Spørger,

I den konkrete situation du beskriver, er du ikke fritaget for at kunne blive mødt med et krav fra køber indenfor den absolutte forældelsesfrist på 10 år.

Du kan således som sælger alene fritages for dit sædvanlige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved at forsyne køberen med en tilstandsrapport og en el-installationsrapport, et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikring. I så tilfælde er handlen indgået under den populært betegnede Huseftersynsordning, der fritager en sælger for at kunne blive mødt med et synspunkt om ansvar for skjulte fejl og mangler.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Vores lejer blev mundtlig oplyst omkring, at hun skulle betale for vand og tømning af damletank. Det er et enfamiliehus. Hun er nu fraflyttet boligen og vil ikke betale. Det er ikke en septiktank men en samletank. Hendes økonomi har været dårlig, og derfor har jeg valgt at trække regningen. Nu vil hun ikke betale. Hvad kan jeg gøre?

Svar:

Kære Spørger

Hvis det ikke fremgår af lejekontrakten at lejer skal betale, kan du ikke kræve at lejer skal afholde denne udgift, men mindre lejer selv er indstillet på at betale.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2018/10/08

Spørgsmål:

Hej
Vi er ca 42 grundejere, der er kommet i klemme i forbindelse med en konkurs. Vi har købt grunde belligende på X i X-by. Det er en privat mand, som har udstykket grundene i et ApS selskab. Selskabet blev erklæret konkurs for et par år siden. Vejene i området er ikke blevet lavet færdige. De mangler det sidste slidlag. Det var meningen, at det skulle lægges på, når alle grundene var bebygget. Kurator vil ikke i dialog  med os omkring dette. Det eneste, vi har på skrift, er, at der i lokalplanen og i vores købsaftale står, at der anlægges stier og veje.

Hvordan står vi stillet i denne situation, og hvordan kan vi komme videre med sagen, hvis I vurderer, det kan betale sig for os?
På forhånd tak.

Svar:

Kære spørger

Spørgsmålet griber ind i mange forskellige overvejelser,- f.eks.  om I som ejere/grundejerforening har anmeldt jeres krav i boet – eller i de foreliggende aftaler har en særlig sikret ret til at få det pågældende arbejde udført – og om der evt. foreligger en garanti eller lign fra sælgers side til sikring af, at den forpligtelse sælger havde til at lægge slidlag på vejen kunne gennemføres.

Hvis man ikke kan komme i kontakt med kurator eller boet er en retssag en overvejelse – og der er på grund af den tid der er gået ligeledes en overvejelse om at undgå forældelse af jeres krav.

I det hele taget bør I hurtigst muligt kontakte en boligadvokat for at få konkret rådgivning, så alle forhold kan blive belyst og jeres interesser varetaget så godt som muligt.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej

Vi bor i en bygning med 6 lejligheder. To af vores naboer fortæller fornyligt, at de har haft problemer med kakerlakker siden januar 2018. Ejeren af disse lejligheder har ikke gjort noget. Nu har vi set to kakerlakker i vores lejlighed (flyttede først ind i april 2018). Vi har kontaktet ejeren af de to lejligheder, hvor der er mange kakerlakker og blevet enige om at bestille en skadedyrsbekæmper. Skal vi alle hæfte for denne regning, når problemer er opstået i to lejligheder, som ejes af den samme? Eller burde han hæfte, da han skulle have taget hånd om problemet, da det opstod for 9 måneder siden?

Tak for hjælpen

Svar:

Kære Spørger

I skal først bede udlejer håndtere problemet.

Hvis han vedbliver med ikke at løse problemet skal du oplyse at I rekvirerer skadedyrsbekæmpelse for udlejers regning efter I har rykket udlejer flere gange.

Først herefter kan I bestille skadedyrsbekæmpelse og gøre krav på betaling overfor udlejer.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske Boligadvokater.

Jeg ved ikke, om I kan svare på mit spørgsmål, men jeg prøver alligevel. Vi har fremlejet en andelsbolig fra nogle bekendte, og vi flyttede ind med vores hund, da andelsboligejeren sagde, det ikke ville være et problem, da to andre andelsejere havde hunde i den opgang, vi flyttede ind til (og der er også andre i blokken, der har hunde). Et par dage efter vi var flyttet ind, havde hende, vi fremlejer andelsboligen fra, fået besked på, at vi skulle søge om tilladelse til at have hund i lejligheden. Det gjorde vi og fik afslag, grundet at vi ikke er andelsboligejere, og at de ville hæve lejekontrakten, hvis vi ikke skaffede os af med hunden.

Mit spørgsmål er, om der er noget, vi kan gøre, om der er love, der siger, at vi ikke har samme rettighed, hvis vi kun er lejere af andelsboligen? (vores hund bliver passet hos nogle venner, da vi ikke kan miste lejligheden, vi har fremlejet). Der har ikke været nogen klager om vores hund, hun plejer aldrig at være alene i lejligheden og er ikke stor eller gør ad nogen. Jeg håber, I kan hjælpe os, da vi slet ikke ved, hvad vi har af muligheder.

Svar:

Kære Spørger,

Indledningsvist er det relevant at afgøre, på hvilket grundlag andelsboligforeningens krav om at I skal skille jer af med hunden er givet. Foreligger der eksempelvis en husordenen, hvoraf fremgår et forbud mod at have hund i foreningen?

Det er forskelligt, hvad der fremgår af den enkelte andelsboligforenings ordensreglement vedrørende hundehold. I bør derfor sætte jer ind i, hvorvidt muligheden for at have hund fremgår af et sådant ordensreglement.

Forudsat at der gælder et forbud mod hundehold eller krav om tilladelse til hundehold, er I som fremlejere forpligtet til at overholde de forpligtelser, som jeres udlejer som andelshaver i så fald er underlagt. Jeres eventuelle overtrædelse af disse kan medføre en berettiget opsigelse af jeres udlejer i sin egenskab af andelshaver, hvilket samtidig medfører at I mister retten til fremlejemålet.

Hvis husordenen eller andet ordensreglement i andelsboligforeningen ikke opstiller nogle begrænsninger vedrørende hundehold, vil der være tale om en forskelsbehandling i strid med foreningsretten, såfremt I nægtes at have hund. Det forhold, at I er fremlejere kan i udgangspunktet ikke ændre herved.

Sammenfattende vil i således skulle undersøge, hvilket såkaldt hjemmelsgrundlag, andelsboligforeningen forbyder jer at have hund på. Måtte der ikke kunne fremlægges relevant dokumentation herfor, skal I ikke tåle et forbud mod at have jeres hund – dette uanset I ikke er andelshavere.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Nybygget hus er Energimærket. Totalentreprenøren siger, at vi som køber ikke har krav på at modtage den bagvedliggende beregning svarende til det udstedte energimærke. Vi ønsker blot at overbevises om, at der er medtaget det fornødne, så vi kan stole på energimærket. Der er forhold, som enten skal være medtaget i beregningen som varmetab, alternativt skal huset isoleres bedre så beregnings forudsætningerne er opfyldt ved afleveringen af huset.

Kan det passe, at vi ikke kan kræve Be15 beregningen, der ligger til grund for energimærkningen udleveret? Hvorfor skal dén beregning være hemmelig for os som boligejere?

Svar:

Kære spørger

Jeg mener I har krav på dette materiale, så I eller jeres rådgiver er i stand til at vurdere om betingelserne for energimærket er opfyldt.

Hvis totalentreprenøren stadig nægter at udlevere beregningerne bør I rette henvendelse til en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Min mor har købt en projektlejlighed, som er færdig om et halvt år. Vi er nu i den ulykkelige situation, at hun er gået pludselig bort.

Er der nogle muligheder for at komme ud af købet? Eller nogle gode råd til os efterladte?

Svar:

Kære spørger

Hvis der er købt på normale vilkår – og uden at projektkøbet giver mulighed for at ophæve købet indenfor en given frist –  er der kun mulighed for at foretage et gensalg.

Fremgangsmåden bør I drøfte med en advokat, som kan bistå med boets behandling og fastlæggelse af vilkårene i forbindelse med gensalget(omkostninger i forhold til mægler/prissætningen i øvrigt/ tidspunktet for gensalgsstart m.m.).

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej.

Jeg står i den situation, at jeg er gået fra min søns far, som jeg har hus sammen med. Han vil gerne overtage huset, og det er muligvis muligt. Men han mener, at jeg skal betale ham 50.000 kr., fordi han smed pengene til udbetalingen og har lagt flere penge i huset end jeg.

Kan han godt forlange det?

Svar:

Kære spørger

Jeg kan ikke læse af dit brev om I er gift eller ej, hvorfor jeg først vil besvare dit spørgsmål ud fra antagelsen om at I ikke er gift.
Når et samlevende par køber hus anbefales oprettelse af en samejeaftale.
Udgangspunktet for et sameje omkring en ejendom, hvor der ikke foreligger andre oplysninger vil være, at man deler et salgsprovenu i lige forhold.
Hvis samejeaftalen er etableret, kan der laves en ramme for regulering af beløb, hvis der i perioder ikke er en ligedeling af omkostning ved ejendommen.
Indholdet vil være styrende for, hvordan man skal dele et provenu, når ejendommen senere sælges eller overgår til kun at være ejet af én af parterne.
Hvis der ikke er en sådan samejeaftale, er det op til en konkret vurdering at afklare, om en betaling kun den ene part har stået for medfører et krav på betaling af halvdelen af beløbet hos den anden.
Hvis der er tale om udgifter af mindre art, vil dette næppe være normalt, men hvis der er tale om udgifter i større sammenhæng og mere væsentlige omkostninger, vil alle formentlig føle, at det er mere naturligt at foretage en fordeling.
Det vil dog efter min opfattelse også have en indvirkning om de beløb, der ønskes delt er afholdt for nylig eller for flere/mange år siden.
En konkret vurdering må derfor gennemføres.
Hvis I er gift – og har delingsformue (det der tidligere hed fælleseje) – vil det ikke normalt komme på tale at foretage en fordeling, som du anfører i dit spørgsmål, idet hele jeres fælles økonomi skal deles, uanset hvilke midler I måtte have, og hvem der eventuelt har afholdt udgifterne.

Med venlig hilsen

Erik Turley, advokat
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej,

Vi er ejere af en ejerlejlighed på 2. sal beliggende i en ejerforening bestående af 3 ejerlejligheder og en uudnyttet loftetage.

Vi er i forbindelse med salg af vores lejlighed blevet spurgt fra potentielle købere, om det er muligt at udnytte loftet ved at lave loft til kip. Vi er naturligvis klar over, at dette kræver byggetilladelse mm.

Det er således, at opgangen til loftet sker via entreen i vores lejlighed på 2. sal. Det vil sige, at ingen af de andre beboere har adgang til loftet, da der sker via ejerforholdet i 2. sals lejligheden. Vores spørgsmål lyder på, om de andre lejligheder har en ejerandel i loftsetagen, når adgangen til loftet sker via en loftslem i vores lejlighed? Vi vil essentielt gerne have afklaret, om vi har brugsret på loftrummet, da vi er de eneste der kan tilgå det.

Svar:

Kære spørger

I vil kun have eksklusive brugsret til loftsrummet, hvis det er angivet i vedtægterne. Står der ingenting herom i vedtægterne, er loftsrummet fællesareal og dermed til alle ejeres benyttelse.

Som sagen er forelagt, er det dog klart, at de andre ejere ikke har mulighed for at bruge loftsrummet. Det vil derfor være helt naturligt, at de andre ejere giver jer tilladelse til at bruge loftsrummet eller inddrage det i jeres lejlighed, evt. mod betaling af vederlag herfor. I har dog ikke krav herpå.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Vi er en ejerforening med tre boliger og tre ejere, og der forefindes fællesareal i kælderen. I kælderen er der et vaskerum, hvor ejerne har deres egne vaskemaskiner og tørretumblere, og der forefindes tre tørresnore til fælles afbenyttelse. Der er i vedtægterne ingen anvisninger på, hvornår den enkelte beboer må anvende vaskekælderen og sin maskine eller tørresnore. Kan generalforsamlingen ved simpelt flertal bestemme særlige regler for hvornår den enkelte beboer må anvende vaskekælderen?

Svar:

Kære spørger

Da jeg ikke kender foreningens vedtægter, herunder afstemningsprocedurer, må jeg lægge til grund, at der er tale om helt sædvanlige vedtægter, eller at normalvedtægterne er gældende.

I så fald kan generalforsamlingen godt med simpelt flertal fastsætte regler for benyttelse af vaskekælderen. Reglerne skal dog være lige for alle ejerlejlighedsejerne, da der ikke må ske forskelsbehandling. Det vil eksempelvis indebære, at alle ejere skal have mulighed for at benytte vaskekælderen i samme omfang og på samme fordelagtige tidspunkter.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej

Vi har lige fundet ud af, at der ikke er gulvvarme i hele det gulvareal, som vi først troede. Langt størstedelen af stueplan er renoveret med bl.a. nye naturklinker og gulvvarme, og her er det så, at der tilsyneladende ikke er lavet gulvvarme i entre og bryggers, hvor vi hele tiden har været af den opfattelse, at det var der i hele arealet. Der har heller ikke været nævnt noget med denne mangel i de to rum på noget tidspunkt, det frem går heller ikke af salgsopstillingen.

Her er tekstudsnit vedr. planløsning: “Boligen har en god planløsning. Bl.a. byder den på en dejlig lys stue i åben forbindelse med køkkenet, som har god plads til at kokkerere på. Køkkenet er fra 2012 med elementer fra Vordingborg, og gulvet er af natursten, som er gennemgående i hele opholdsmiljøet, som har gulvvarme.” Hvordan skal vi forholde os til det? På forhånd tak.

Svar:

Kære spørger

Som situationen er beskrevet, er det sandsynligt, at boligen er behæftet med en mangel, fordi I med rette kunne forvente, at der var gulvvarme under alle natursten. Det er ikke en selvfølge, at forholdet vil blive kategoriseret som en mangel. Det beror på en helhedsvurdering af boligen og de oplysninger, som I har modtaget i forbindelse med købet.

Hvis I – eller hvem I måtte rådføre jer med – vurderer, at der er tale om en mangel, bør I straks rette krav til køber og gøre krav om kompensation. Nægter køber at betale kompensation, skal I forfølge sagen ad Rettens vej.

Kompensationen skal formentlig fastsættes i overensstemmelse med de omkostninger, der måtte medgå til etablering af gulvvarme.

Er det muligt at varme rummene op alligevel via radiator eller på anden vis, kan I også overveje at indgå en forligsmæssig løsning med sælger på vilkår om, at I modtager en kompensation mod, at I bruger rummene, som de er.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej Danske Boligadvokater,

Jeg bor i øjeblikket til leje i et værelse i Aarhus, hvor jeg selvfølgelig har adresse. Jeg påtænker imidlertid at flytte til København for at søge nye horisonter. Jeg har fuldtidsarbejde og studie i Aarhus, som jeg først er færdig med til januar. Jeg ved dog, at boligmarkedet er svært i København og er derfor allerede på kig efter et værelse. Skulle jeg allerede finde et værelse og få det – er det så muligt/lovligt at leje både et værelse i København samtidig med at jeg lejer et i Aarhus? Jeg vil kun have adresse i Aarhus, indtil jeg selvfølgelig flytter helt til København. Jeg håber, I kan svare på mit spørgsmål

Svar:

Kære spørger

Ja, det er muligt og lovligt både at leje et værelse i Århus og i København. I teorien kræver det dog samtykke fra udlejeren af det værelse, hvor du opholder dig mindst, hvilket hænger sammen med en regel i lejeloven om, at man som lejer skal bebo sit lejemål. Hvis du derfor reelt bor i København, opfylder du ikke din pligt til at bebo dit værelse i Århus, og det skal din udlejer dér være indforstået med. Jeg kan dog ikke se nogle grunde til, at din udlejer skulle have indsigelser. En værelseslejer, der ikke bruger værelset, må jo betragtes som en yderst god lejer.

Der er heller ikke problemer i forhold til myndighederne. Myndighederne stiller kun krav om, at boliger benyttes, men ikke krav til antallet af beboere. Da du kun lejer et værelse og ikke en hel lejlighed, vil der således, antager jeg, være andre, der benytter den pågældende lejlighed (tilmeldt folkeregisteret på adressen), og dermed vil lejligheden være i brug, som myndighederne kræver det.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

2018/10/04

Spørgsmål:

Jeg har fået lov at sætte en brændeovn i min andelsbolig af vores formand. Det viser sig så, at skorstenen var utæt, og en af andelshaverne fik røg i hele hans andel. Først beskyldte formanden mig for, at det er sket, men jeg havde det på skrift. Efter jeg har sendt dette, har jeg intet hørt.

Kan man på en generalforsamling lige pludselig lukke for skorstenen, selvom den kan repareres? Det skal siges, at min investering har været på 18.000kr, fordi jeg har købt en designerovn. Hvad kan jeg gøre? Jeg har også brugt ovnen nu og købt brænde. Kan man først give tilladelse og så ændre det, når jeg har sat det op? Jeg bor desværre et sted, hvor tiltroen til bestyrelsen er dårlig, fordi de kun stemmer for hvad de selv synes. Formanden har stort set været uvenner med alle, hvilket er grunden til, at ingen orker at komme til møderne, fordi der bliver råbt højt. Hvad har jeg af muligheder?

Svar:

Kære spørger

Hvis jeg går ud fra at monteringen ikke er skyld i at overboen har fået røg i lokalerne, kan du holde dig til den godkendelse, der skriftligt er givet af formanden.
Hvis der bliver tale om en rep. af skorsten, vil det som udgangspunkt være en foreningsudgift, da jeg går ud fra at alle i virkeligheden kunne slutte brændeovne til skorstenen.

Hvis den kun er til dit brug,  kan man drøfte om udgift til rep. alene påhviler den, der har et ønske om anvendelsen af skorstenen – nemlig dig.

Det må afklares evt. på en generalforsamling hvor du er nødt til at møde op.

Det vil ikke være acceptabelt,  at du fratages retten til at bibeholde og anvende ovnen – forudsat at skorstenen repareres naturligvis.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød