Brevkasse

08.10.2024 07:47:13

Spørgsmål:

Hejsa, den 1/8-24 overdrog vi vores hus til køberen. Køberen har stillet bankgaranti og foretaget deponering. Købers rådgiver har tilbageholdt 15.000 kr. uden konkretisering af hvorfor og som fortsat ikke er frigivet. Vores mægler har rykket for frigivelse flere gange uden reaktion. Hvad gør vi?

Svar:

Uden at kende handlens omstændigheder nærmere, så lyder det som om, at der er tale om et uberettiget tilbagehold i købesummen, idet jeg går ud fra, at et sådan tilbagehold ikke er aftalt imellem jer.

Købers rådgiver skal have et påkrav om at beløbet skal frigives inden for 10 dage, og hvis ikke det frigives, så må der udtages en stævning. Henset til beløbets størrelse, vil det være en stævning efter den forenklede småsagsproces. Jeg vil anbefale at du kontakter en BOLIGadvokat, der kan hjælpe med at forfølge dit krav.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

07.10.2024 08:32:28

Spørgsmål:

Kære Danske Boligadvokater! Hvad er reglerne for “midlertidigt ophold” i forbindelse med fremelejeloven? Jeg har en slægtning, der måske skal (måske midlertidigt) flytte i ældrebolig – kan han fremeleje sit lejemål i to år? Eller vil flytning til en ældrebolig altid betegnes som ikke midlertidigt (også selvom han måske vil flytte tilbage efter to år)?

Svar:

Kære spørger

Det må altid vurderes konkret.

Hvis der er en mulighed for at din slægtning måske midlertidigt skal flytte i ældrebolig og der er en reel mulighed for at din slægtning vender tilbage, så vil det være i orden at foretage fremleje i en rimelig periode indtil opholdet er afklaret.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

07.10.2024 08:26:06

Spørgsmål:

i vores nabolag har vi en beboer som er ved at drive os til vanvid. han bor et sommerhus og har ikke tilladelse til det året rundt ( han har adresse andet sted) han driver erhverv (entreprenørfirma) og flytter rundt materiel på alle tider af døgnet( primært kl. 4-23:30) , biler, gravemaskiner, stilladser og andet larmende grej. i lokalplanen står der at der ikke må drives nogen former for erhverv. hvem kan/skal vi klage til ?

Svar:

Kære Spørger

I skal klage til Kommunen, som har pligt til at påse at sommerhuset anvendes lovligt.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

07.10.2024 08:11:26

Spørgsmål:

Gælder den normale fortrydelsesret på seks dage også ved køb af andelsbolig. Forstået på den måde, at man seks hverdage efter underskrivning af købsaftale er bundet af handlen? Og i hvilke tilfælde kan man alligevel komme uden om handlen?

Svar:

Fortrydelsesretten på 6 hverdage gælder også ved køb af andelsbolig. Fristen begynder at løbe fra den dag, hvor køber har modtaget sælgers accept af købstilbuddet.

At fortryde handlen medfører imidlertid, at der skal betales en godtgørelse til sælger på 1 pct af boligens pris.

Køber kan i øvrigt ophæve handlen, hvis der er væsentlige mangler og/eller foreligger væsentlig misligholdelse af parternes aftale. Derudover har køber ifølge andelsboligforeningslovens ret til at hæve handlen, hvis købesummen overstiger maksimalprisen.

Jeg vil anbefale dig at drøfte dette forhold med en boligadvokat, såfremt du mener, at det kunne være tilfældet.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

07.10.2024 07:54:46

Spørgsmål:

Vi har en bestyrelse bestående af 4 mænd, hvoraf den ene er udstationeret, men lejer sin lejlighed ud. Det giver jo ikke mening, at han sidder i bestyrelsen, men må det vel godt? Vores formand har i et par år lejet sin lejlighed ud og bor selv i sydfrankrig eller i sit sommerhus her i DK. Nu er ejerlejligheden solgt og overtages 1/10, så kan han da ikke være formand længere? Endsige sidde i bestyrelsen? Problemstillingen er, at de ikke vil have nye ind i bestyrelsen, og supplanterne er håndplukkede.

Svar:

Hvem der kan sidde i bestyrelsen og hvor længe, vil afhænge af foreningens vedtægter, som er forskellige fra forening til forening. Sædvanligvis vil en bestyrelsesformand, som sælger sin lejlighed, udtræde af bestyrelsen, og så vil bestyrelsen selv finde en ny formand blandt de resterende medlemmer og suppleanter. Strengt taget er der dog intet i vejen for, at formanden bliver siddende i den resterende valgperiode, men ikke længere.

Næste gang, der skal ske valg til bestyrelsen, vil der være mulighed for at stemme nye medlemmer ind.

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

07.10.2024 07:50:32

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat. Vi har en betinget købsaftale ifm. salg af vores hus. Købers rådgiver (ejendomsmægler) har fremsendt en række forbehold indenfor fortrydelsesfristen. Spørgsmål.: Hvornår kan man som køber undsige sig Forburgerbeskyttelsesloven mht. 1% betaling til sælger, såfremt man afstår fra købet?

Svar:

Hvis man som køber benytter sig af den lovbestemte fortrydelsesret, kan man ikke undsige sig at betale en godtgørelse til sælgeren på 1 procent af købesummen.

I langt de fleste ejendomshandler er der dog i købsaftalen et forbehold for, at køberens advokat, bank eller byggetekniske rådgiver godkender handlen i sin helhed. Sker dette ikke, kan køberen træde tilbage fra handlen (fortryde handlen). Disse regler gælder ved siden af den lovbestemte fortrydelsesret, og disse regler beror på parternes aftale.

Købers udnyttelse af et sådant forbehold til at træde tilbage fra handlen er sædvanligvis uden omkostninger for køber. Derfor vil langt de fleste købere i sagens natur henvise til et sådant forbehold, hvis køberen træder tilbage fra handlen, og ikke den lovbestemte fortrydelsesret.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

01.10.2024 09:44:28

Spørgsmål:

Goddag Vi har brug for hjælp til vurdering af, hvilke forpligtelser Varde Kommune har i forbindelse med, at vi har købt en byggegrund i et ny-udstykket område. Sagen er den, at byggemodning nærmest ikke var påbegyndt, da vi i forbindelse med budrunde i maj, bød på og købte en grund, forudsætningen for buddet var de tegninger og dokumenter, der var udstedt for projektet. Det vi nu ser er, at grunden har et ret markant fald (vi vurderer dette udgør godt og vel 150 cm) koteangivelsen i udbudsmaterialet var dog den samme for hele grunden. I handelsaftalen anføres “købt som beset” – på budtidspunktet var der reelt blot et hul i jorden, som sidenhen er fyldt op. Hvordan står vi juridisk i en sådan sag?

Svar:

Kære Spørger

Jeg mener bestemt I har en sag, men det kræver en nærmere gennemgang af aftaledokumenterne.

I bør snarest kontakte en boligadvokat herom.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

01.10.2024 09:36:25

Spørgsmål:

Hej Jeg har for 1 år siden købt en lejlighed i et 2 families hus Det første jeg fik at vide var at taget skulle skiftes og jeg talte også med underboen omkring det (jeg bor på 1 sal under taget) nu er taget utæt og det regner ind i min stue De siger nu at de ikke kan låne penge til det ca 150000kr Jeg har pengene men hvad vi gør nu . Skal jeg virkelig vente og bare se til at fugten kommer ind eller er der en regel omkring dette.

Svar:

Kære Spørger

Spørgsmål om nødvendig vedligeholdelse er normalt reguleret i en vedtægt eller samejeoverenskomst.

Det bør være muligt at fremtvinge en beslutning om nyt tag.

Du bør kontakte en boligadvokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

01.10.2024 09:29:46

Spørgsmål:

Hej advokater, Vores aftale med ejendomsmægler hed “solgt eller gratis”, hvor formidlingsaftalen fik en løbetid på 6 mdr. De 6 mdr udløb i går, hvor vi i 3 uger intet havde hørt fra ejendomsmægler. Ejendomsmægler kontakter os så i dag, 6 mdr + 1 dag efter formidlingsaftalen blev underskrevet, og snakker om eventuelt salg og at vi kan give modbud til de eventuelle købere, som har set vores hus for 1-2 mdr siden. Vi ønsker dog ikke længere at sælge vores hus. Er der regler for hvordan vi afslutter samarbejdet efter udløbet formidlingsaftale, eller kan der blot sendes en mail til ejendomsmægler?

Svar:

Der er ikke formelle krav i den konkrete situation, men det vil være fornuftigt at sende en mail til mægler,  om at samarbejdet er ophørt grundet formidlingsaftalens udløb.

Det forudsætter naturligvis, at I ikke har etableret en anden aftale med mægler allerede om evt. at gå videre med en eller flere køberinteresserede.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

30.09.2024 09:19:42

Spørgsmål:

Kære boligadvokater. Mine forældre bor til leje i en bygning hvor der er kommet vandskade fra en af de øverste etager. Mine forældre har heldigvis en indboforsikring, der dækker for alt det ødelagte. Fsb som er deres boligorganisation har givet dem 6 dage til at flytte midlertidigt ud, de henviser til lejelovens §32,33 0g 34. Skal FSB sørge for en midlertidig lejlighed til mine forældre, eller skal de selv finde en? – Det er næsten umuligt at finde et sted med kun 6 dages varsel. Hvordan er de stillet?

Svar:

FSB har ikke pligt til at sørge for midlertidig genhusning af dine forældre i den foreliggende situation. Hvis FSB ikke vil stille en midlertidig bolig til rådighed, skal dine forældre selv finde én.

Formentlig kan forsikringsselskabet også dække udgifterne til midlertidig genhusning af dine forældre.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

30.09.2024 09:16:04

Spørgsmål:

Hej! Vi har solgt vores hus per 1/1-25 og skal flytte ind i vores nye lejlighed d. 1/7-25. Må vi bo midlertidigt i vores sommerhus fra januar til juli?

Svar:

Formelt må man kun benytte et sommerhus fra 1 november og et halvt år frem lejlighedsvist,  medmindre en af ejerne er pensionist og sommerhuset har været ejet i mere end 1 år.

I så fald er der ingen restriktioner.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

30.09.2024 09:08:57

Spørgsmål:

Hej Når der er lavet en tilstandsrapport og det måtte være, lad os sige et par grimme røde nogen. Er der så rigtigt forstået at man kan få rettet i Rapporten såfremt man får de lavet de røde anmærkninger?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det er fint du udbedrer, men tilstandsrapporten ændres ikke.

Når du en dag skal sælge så skulle der ikke komme de anmærkninger for de forhold du har udbedret.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

23.09.2024 09:20:14

Spørgsmål:

Hejsa, Jeg har købt en lejlighed i 2022. Der var ingen tilstandsrapport og det ser ikke ud til at der er tegnet ejerskifteforsikring. En VVS’er har for nylig informeret mig om en mulig K3 fordi gulvet er lige så højt som trinet så vand kunne måske løbe ud til gangen. Hvem skulle tegne ejerskifteforsikring – køber eller sælger? Og hvem hæfter for forbedringen eller forbedringerne hvis der er flere K’er? Skal jeg nu som køber have en sagkyndig ud til at gennemgå hele badeværelset?

Svar:

I denne situation er der ikke mulighed for at tegne ejerskifteforsikring. Det skyldes, at der ingen tilstandsrapport er, hvilket er et krav for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring.

Når der ikke er tilstandsrapporter og tilbud på ejerskifteforsikring, gælder dansk rets almindelige regler om mangelansvar. Der kan være mulighed for enten at opnå erstatning eller et afslag i købesummen.

Erstatning kræver, at der er noget at bebrejde sælgeren. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis han selv har bygget badeværelset, og at han har gjort det forkert. Det kan også være tilfældet, hvis han godt vidste, at badeværelset er mangelfuldt, men at han har undladt at oplyse det til dig.

Afslag i købesummen kan opnås, hvis manglen er af væsentlig karakter. Der er tale om en konkret vurdering, som foretages under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet såvel absolut som i forhold til købesummen. Formentlig skal der være tale om udbedringsomkostninger på handelstidspunktet (efter fradrag af nyt for gammelt) på mindst 5% af den købesum, som ejerlejligheden blev handlet til.

Det må tilrådes, at du får en byggesagkyndig til at gennemgå badeværelset for fejl og mangler og angive et estimat for udbedringsomkostningerne, samt at du herefter rådfører dig med en advokat om dine muligheder for at opnå enten erstatning eller afslag i købesummen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

23.09.2024 08:18:59

Spørgsmål:

Hej, Jeg bor i en ejerforening, hvor bestyrelsen tilbage i 2020 har fået et ventilationsfirma til at indregulere ventilationen. Følgende har medført konstant støj fra ventilationsanlægget (emhætte i køkken og ventil i badeværelset). Anlægget kører konstant, og jeg har ligeledes på fornemmelsen at det suger alt varmen ud. Mit varmeforbrug er steget med mere end 350% siden 2020, og jeg ligger 68% over gennemsnittet. Det suger så kraftigt, at det kan holde et plastik skærebræt selvom emhætten ikke er tændt. Det arbejde bestyrelsen har fået udført på ejerforeningens fællesanlæg har stillet mig dårligere. Har selv haft et andet ventilationsfirma ude og kigge på det, som ligeledes mener at det ikke kan være rigtig. Har løbende siden 2020 forsøgt at råbe bestyrelsen op, men de vil intet gøre ved det, og afvise blot at der er et problem. Hvad er jeres tanker om følgende? Kan det være rigtig at ejerforeningen kan udføre arbejde på fællesanlæg som stiller enkelte ejere dårligere? Har på fornemmelsen at det heller ikke overholder bygningsreglementet. Hvad vil i forslå at jeg gør?

Svar:

Det lyder som om det kunne være et problem andre i  bebyggelsen også har, så en samlet henvendelse til bestyrelsen kunne foreslås, hvis du ikke allerede har gjort det.

Hvis det ikke giver et ønsket resultat, bør du overveje, om du er nødt til at indbringe sagen for domstolene, men du bør tale med en boligadvokat herom, for at du kan få et helt konkret svar på de rejste spørgsmål.

Hertil hører en indsigt i den kontakt, du hidtil har haft med bestyrelsen om problemet.

Du kan have en retshjælpsforsikring, der kan hjælpe med at betale omkostningerne i en evt. retssag, men det kan du også drøfte med advokaten.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)