Brevkasse

2019/11/19

Spørgsmål:

Jeg har fundet en lejlighed som jeg troede var en andelsbolig, men min bank fortæller det er en anpartslejlighed. Jeg har forsøgt at google mig frem til om det er noget jeg skal holde fingrene fra eller om det er en helt fin form for forening.

Har I muligvis noget tekst omkring anpartslejligheder?

Svar:

Kære Spørger,

En anpartslejlighed minder i udgangspunktet om en ejerlejlighed og mange villalejligheder i de store byer sælges som såkaldte ideelle anparter. Ved køb af anpartslejlighed bliver man medejer af hele ejendommen ved at købe en anpart heraf.
Det er vigtigt at notere sig, at man som klart udgangspunkt har fælles ansvar for ejendommens faste udgifter. For eksempel er der fælles hæftelse for ejendomsskat og typisk også for varme, forsikring og renovation. Hvis en af de andre anpartshavere ikke betaler til tiden, kan kravet derfor gå videre til ejendommens øvrige ejere (anpartshavere). Dog kan man ofte opnå individuelle lån til hver anpart, hvilket til tider fra realkreditinstituttets side er under betingelse af, at der sker en opdatering af samejeoverenskomsten.

Ved køb af anpartslejlighed er det vigtigt, at få afdækket sine rettigheder og forpligtelser i fællesskabet. De vil typisk være formuleret skriftligt i en samejeoverenskomst.

Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

2019/11/15

Spørgsmål:

Hej

Jeg har netop erfaret at de nye bolig vurderinger er udskudt til 2024. Sagen er at vi bygger nyt hus på grund, hvor vi har nedrevet det eksisterende hus som vi har ejet i 3.5 år. Vores nye hus er indflytningsklar sidst i November 2019.

Hvilken vurdering vil vores nye hus få, nu hvor vurderingerne er udskudt til 2024?

Vil den gamle vurdering så køre videre?

På forhånd mange tak for jeres svar.

Svar:

Kære Spørger

Hvis der ikke er sket større ændringer på ens ejerbolig, foretages der ikke ny offentlig ejendomsvurdering af ens bolig før det nye vurderingssystem træder i kraft. Indtil da gælder ejendomsvurderingen fra 2011.
Er der imidlertid foretaget større ændringer på din ejerbolig eller tale om nybyggeri, kan/vil Skattestyrelsen foretage en omvurdering af ejendommen.
Omvurderingen foretages dog fortsat i henhold til 2011-ejendomsvurderingerne, da der ikke er fremkommet nyt vurderingssystem.
Man skal være opmærksom på at ejendomsværdiskatten kan ændre sig i forbindelse med omvurderingen, idet ejendommen har ændret sig, hvorfor jeg vil forslå dig/jer at tage kontakt til Skattestyrelsen for at få viden om, hvorvidt jeres ejendom er blevet omvurderet eller skal omvurderes som følge af ombygningen/opførelsen af nyt hus.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej

Jeg har købt et hus, og sælger har bedraget i sælgeoplysninger ved at fortie at bruseinstallationen er defekt (ialt tre VVS`er har været her og alle har meddelt, at det betyder at væggen skal bankes op, så det bliver dyrt).

Sælger har heller ikke overholdt købsaftalens betingelser, da de har ladet meget store mængder jern/stålskrot bl.a i form af 4-6 meter lange tykke stålrør mm. ligge i haven. Jeg er enlig og har div. fysiske skavanker og kan på ingen måde selv fjerne dette,  og jernhandlere som er kontaktet gør det kun mod betaling, da det ligger inde i en have, hvor de ikke kan komme til med kranvogn.

Er dette noget jeg kan gøre mangels indsigelse på ?

Svar:

Kære Spørger

Du kan gøre mangelindsigelser gældende f.s.v.a. bruseinstallationen hvis du ikke var eller burde være bekendt med manglen på købstidspunktet.

Hvis der for købet er aftalt huseftersynsordningen, dvs. at du i forbindelse med købet tegnede ejerskifteforsikring og modtog tilstandsrapport, skal manglen som udgangspunkt kræves dækket af ejerskifteforsikringsselskabet.

Var sælger imidlertid vidende om at bruseinstallationen var defekt, skal/kan erstatningskrav gøres gældende direkte mod sælger, uanset at der er tegnet ejerskifteforsikring.
I forhold til stålrørene anbefales du at tage kontakt til sælger og bede pågældende fjerne dennes ejendele. Hvis pågældende ikke foretager sig noget vil du formentlig kunne lade rørerne fjerne på sælgers regning.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat til at bistå dig i din sag, da der kan blive tale om en større juridisk tvist.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej

Vi købte i marts en villalejlighed. I boligopslaget og ved samtaler fremgik det at der var installeret dræn som en del af forbedringer ved bygningen. Nu efter 6 måneder har vi fået undersøgt drænet og det viser dig at det ikke virker, kloakmester har sagt at det er lagt forkert og det skader mere end det hjælper bygningen. Derfor ser vi os nødsaget til at få det udskiftet for ca. 300.000 kr. Derudover har vi fået fjernet skimmel og installeret affugtere i kælderen for 120.000 for hele ejendommen (60.000 pr. lejlighed).

Da vi købte villalejligheden var det med henblik på at bruge kælderen som en integreret del af vores ejendom. Desværre er vores drømme langt væk med de ekstra udgifter, og der er ingen tvivl om at vi ikke havde valgt denne bolig grundet de ekstra udgifter. I vores optik synes vi at vi har købt et produkt der ikke eksisterer – og en forbedring der reelt set ikke eksisterer.

Derfor vil vi have jeres vurdering af sagen, og om der er nogen forbehold vi kan gøre overfor sælger.

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

I nærværende sag synes det ganske klart, at der er tale om mangler ved den købte ejendom. Disse mangler kan gøres gældende mod sælger eller ejerskifteforsikring, såfremt købet var omfattet af huseftersynsordningen.
Der er behov for et større kendskab til sagen for at kunne sige noget mere konkret, men ud fra det af dig anførte findes der at være belæg for at gå videre med en sag, hvorfor jeg vil anbefale jer at tage kontakt til en boligadvokat, som kan bistå jer i sagen.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Skat vejleder om at køber man ejerlejlighed skal man på forskudsregistreringen indberette sin procentvise ejerandel af ejendommen.

Hvordan finder jeg ud af hvad min procentvise ejerandel af en ejendom er, hvis jeg køber ejerlejlighed som ene-ejer?

Vil de fremgå af tinglysningsdokumentet?

Jeg er i tvivl om hvor mange procent jeg skal indberette på forskudsregistrering- som ejerandel ved køb af ejerlejlighed som ene-ejer.

Svar:

Kære Spørger

Når du køber en ejerlejlighed som ene ejer, ejer du den 100 % og det er dette du skal indberette på din forskudsregistrering.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål: 

Hej
Vi har i april måned 2019 solgt vores hus. Der blev lavet tilstandsrapport og køber fik tilbudt ejerskifteforsikring, som de takkede nej til. Efter udarbejdelsen af tilstandsrapporten kom der en utæthed ved husets skorsten som vi efter aftale med køber fik udbedret efter de havde overtaget huset. Vi er nu her efter 5 måneder blevet kontaktet af køber fordi der igen trænger vand ind ved skorstenen.
Køber mener det er os der skal betale for udbedring selvom der ikke har været nogle problemer de sidste 5 måneder. Hvordan skal vi forholde os?

Svar:

Kære Spørger,

Med oplysningerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikringen, synes det at kunne lægges til grund, at I som sælger har opfyldt betingelserne for at kunne opnå ansvarsfrihed via Huseftersynsordningen. Dermed kan en køber ikke rette krav mod jer som sælger vedrørende fejl og mangler, medmindre der foreligger konkrete kvalificerende forhold for at kunne rette et krav overfor jer. At en køber vælger ikke at tegne den tilbudte ejerskifteforsikring ændrer ikke derved.

Da det imidlertid følger af jeres oplysninger, at I overfor køberne har indvilliget i, at I skulle lade utætheden omkring skorstenen afhjælpe, er det herefter spørgsmålet, om der vedrørende dette forhold er etableret sådanne kvalificerende omstændigheder, at I ikke kan påberåbe jer ansvarsfriheden under huseftersynsordningen. Dette kan reelt først afklares, når man måtte have fastlagt, hvorvidt den nu opståede vandnedtrængen udspringer fra selvsamme forhold, som I tidligere påtog jer at afhjælpe. Enten fordi afhjælpningen ikke har været tilstrækkelig eller fordi afhjælpningen er forkert foretaget. I så fald må det vurderes, at I vil være ansvarslige for at få forholdet tilstrækkeligt/korrekt afhjulpet.

I forhold til hvordan I skal forholde jer, må I gå i en dialog med køberne i forhold til at søge afdækket, hvorfor der nu igen forekommer vandnedtrængen. Det er i den forbindelse køberne der skal kunne dokumentere (og dermed bevise), at det angår det forhold, som I tidligere har påtaget jer at afhjælpe. Hvis ikke der kan opnås enighed, må man i sidste ende få lavet en byggesagkyndig vurdering af forholdet, hvilket meget oplagt vil skulle ske gennem såkaldt isoleret bevisoptagelse via byretten i form af syn og skøn.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon

Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej kender I til om jeg som ny køber skal betale for udbedringer af fejl og mangler fra tidligere salg. Umiddelbart virker det til at udgiften herved registreres to gange. Den er vel afviklet mellem tidligere sælger og køber. Har læst ABF håndbogen og kan ikke finde svaret her.

Svar:

Kære Spørger,

I forhold til mangler i andelsboliger skal man helt overordnet sondre mellem forhold der angår fælles bygningsbestanddele og så forhold indenfor den enkelte andel. For så vidt angår fælles bygningsbestanddele, påhviler mangler ved disse andelsboligforeningens at afhjælpe, mens krav vedrørende individuelle forbedringer og indvendige arbejder skal rettes mod sælgeren.

For så vidt angår dit spørgsmål lægges til grund, at der er tale om indvendige forhold, der påhviler andelshaveren at afhjælpe. I den forbindelse vil man som køber kunne rette et krav overfor sælger, såfremt man konstaterer mangler. Forudsat at der foreligger et ansvarsgrundlag eller manglens omfang kan begrunde et forholdsmæssigt afslag, skal sælgeren til køberen betale et beløb der opgøres efter nogle nærmere i retspraksis angivne parametre. Hvis en køber herefter ikke får afhjulpet forholdet, vil en eventuelt efterfølgende køber på samme måde kunne rette krav i anledning af manglen, hvilket formodentligt er det du refererer til når du angiver at udgiften derved registreres to gangen. Men det gør den alene for det tilfælde, at en mellemliggende køber ikke får taget initiativ til at få forholdet afhjulpet efter at have modtaget betaling fra sin sælger, inden en videreoverdragelse sker.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon

Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hvornår har vi ret til varsling ifm. et renoveringsprojekt, hvor ejerforeningen er bygherre?

Alle lejligheder i vores forening skal have udskriftet faldstammer. Nu er turen kommet til vores opgang.

Hovedtidsplanen har været tilgængelig i ca. 2 måneder (information om ugenumre per opgang).

Vi modtog herefter den første varsling den 30 oktober. I varslingen står der, at projektet forløber fra mandag den 11. november og 6 uger frem. Det fremgår af varslingen, at håndværkerne igennem hele perioden skal have adgang til lejligheden mandag-fredag i tidsrummet 7-16 (vi har afleveret nøgler som aftalt.)

Vi har fuld forståelse for, at de nogle gange må starte tidlige om morgenen i vores lejlighed. Men da det højst sandsynlig kun er 1-2 gange om ugen, vil vi gerne varsles om, hvilke dage vi skal forvente tidligt håndværkerbesøg.

Derfor har vi skriftligt anmodet byggelederen om at blive varslet forud for dage, hvor håndværkerne ankommer inden kl. 8.30.

Vi er blevet afvist med henvisning til, at:

“procedurerne er at, man bliver varslet 14 dage og 3 dag før arbejdet går i gang, og så at vi overholder den varslet periode mht. tidspunkter. Hvis vi har behov for forlængelse, tidsplansændringer mv. skal dette også varsles i så god tid som muligt.  Det er de aftaler vi har lavet med foreningen.”

Kan det være rigtigt, at entreprenøren kun skal varsle den samlede periode på 6 uger samt tidsrummet 7-16, men ikke skal give yderligere varsling til de enkelte beboere, når det kan være til stor gene?

På forhånd tak for hjælpen!

Svar:

Kære Spørger

Der er ikke faste regler for dette.

Hvis man er lejer regulerer lejeloven hvornår en udlejer kan få adgang til det lejede, jfr. Lejelovens §§ 54-57.

Jeg synes I bør tage det op med bestyrelsen, da I har klar interesse i at vide hvornår der gives adgang.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Min datter og svigersøn (som på nuværende tidspunkt er hjemmeboende hos mig de er begge 19 år og modtager statens uddannelsesstøtte) jeg sidder selv til leje i et hus og udgiften dertil er blevet for høj. Vi har denne mulighed at jeg kan leje 1. sal ud som værelser til dem, min udlejer siger at jeg selv skal leje det ud og har fået en kontrakt fra ham som jeg selv skal udfylde som værelse udlejning. Spørgsmål er, kan jeg det? Og kan de begge få udeboende takst fra deres uddannelsesstøtte. Jeg selv er på flexjob ydelse ?? Håber i kan være mig behjælpelig med mit spørgsmål.

Svar:

Kære Spørger,

Idet du angiver, at din udlejer har accepteret, at du til din datter og svigersøn videreudlejer værelser, er der ikke juridisk set noget der skulle forhindre en sådan udlejning. Det afgørende er således, at din udlejer har accepteret.

I forhold til om der ved en sådan udlejning kan opnås uddannelsesstøtte som udeboende, ligger dette udenfor mit kompetenceområde at besvare. Men jeg vil henvise jer til at kontakte Borgerservice i den henseende, da de burde kunne være behjælpelig med en afklaring eller om ikke andet henvise til rette vedkommende.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon

Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

2019/11/12

Spørgsmål:

Vi står med et problem – vi har købt et hus i december sidste år og har pludselig ved an slamsugning fået konstateret, at der er ulovlige kloakker, da der ikke er separatkloakering, selvom dette har været angivet til kommunen inden salget.

Skal sælger ikke stilles til ansvar for dette og betale for, at denne ulovlighed bliver bragt i orden? Hvis ja, hvordan skal vi gebærde os? Ejendomsmæglerne svarer blot tilbage, at sælger ikke vidste dette, men kan det være vores problem?

Svar:

Kære spørger

I første omfang må I få konstateret problemets omfang, samt hvad det vil koste at udbedre.

Dernæst må I vurdere, om sælger kan være erstatningsansvarlig over for jer, således at sælger vil have pligt til at betale (størstedelen af) udgifterne til etablering af fornødne kloaker.  Hvis sælger tillige har købt huset, som det er, og sælger ikke havde viden om de ulovlige kloaker, vil sælger ikke være erstatningsansvarlig.

I så fald bør det vurderes, om sælger har pligt til at yde jer et afslag i købesummen. Det afhænger af størrelsen af udbedringsomkostningerne i forhold til købesummen, idet man som køber ikke kan kræve afslag for bagatelagtige forhold. Udbedringsomkostningerne skal udgøre omkring 5% af købesummen eller mere for at forholdet karakteriseres som ikke-bagatelagtigt med den konsekvens, at I har ret til et afslag i købesummen.

Vurderes det, at sælger har pligt til at yde jer enten erstatning eller afslag i købesummen, bør I rette henvendelse til sælger direkte herom. Afviser sælger jeres krav, er der ikke andet at gøre end at stævne sælger.

For god ordens skyld det nævnes, at ejerskifteforsikringen ikke dækker ulovlige kloaker. Forsikringen dækker kun bygningerne og installationer heri samt herunder.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Vi er flyttet ind i et nybygget hus per 1/12-2018.

I huset er der to værelser, hvor der er lavet et indhak til skab i hvert værelse. Indhakket er opgivet til at være 1500mm bredt i begge værelser – det efterlader lige præcis plads til et standard garderobeskab.

Problemet består i, at det ene indhak er 1495mm, mens det andet er 1530mm – dermed kan vi ikke få ens skabe, ej heller finde skabe, der udfylder indhakkene.

Hvad siger loven på området? Kan vi på nogen måde få bygherre til at kompensere?

Svar:

Kære spørger

Udgangspunktet – medmindre entrepriseaftalen bestemmer andet – er,  at der er tale om en mangel (fejl), som entreprenøren hæfter for. Dette indebærer, at I kan kræve, at entreprenøren retter fejlen, hvilket jeg tænker er muligt uden den store ombygning, efter som afvigelsen alene er 0,5 cm.

I kan kræve, at entreprenøren afhjælper fejlen, eller økonomisk kompensation, svarende til afhjælpningsomkostningerne, hvis entreprenøren nægter at gøre det.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2019/11/07

Spørgsmål:

Til min overraskelse finder jeg min bolig på x hjemmeside med en estimeret salgspris – de skriver godt nok, at huset ikke er til salg – men er det overhovedet lovligt at reklamere via hjemmeside omkring estimeret salgsværdi for et hus der ikke er til salg?

Kunne eksempelvis en bilforhandler sætte biler til salg – med estimeret pris – og samtidig oplyse, de ikke er til salg? Det er vel vildledning og forkert oplysning af salgspriser offentligt?

Svar:

Kære Spørger

Dit spørgsmål går på, om det er en overtrædelse af markedsføringslovens regler. Det kan det være, hvis man anslår en estimeret salgsværdi.

Du kan bede x om at fjerne denne værdi og herefter klage til Danske Ejendomsmæglerforening, hvis de ikke gør det.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg bor i en ejerlejlighed. Ca. halvdelen af mit soveværelse ligger under en uisoleret tagterrasse.

Om vinteren er jeg nødsaget til at sove i stuen da da der er under 18 grader i soveværelset – ofte endda kun omkring 15 grader.

Kan jeg stille krav om, at ejerforeningen isolerer tagterrassen og betaler for det, så jeg også kan holde ud at opholde mig i soveværelset om vinteren ?

Svar:

Kære Spørger

Tagterrassen forudsættes at udgøre en del af ejerforeningens fællesejendom, hvilket er tilfældet, såfremt ikke andet fremgår af vedtægterne. I den forbindelse vil en vedligeholdelse af tagterrassen som udgangspunkt være at betragte som en sædvanlig vedligeholdelse af fællesejendommen, der kræver simpelt flertal på en generalforsamling at gennemføre, jf. normalvedtægtens § 2, stk. 3 samt § 15, stk. 1.

Såfremt man kan godtgøre, at problemet med kulden i dit soveværelse udgør et forhold, der skyldes mangelfuld udførelse af arbejdet med tagterrassen, påhviler det imidlertid ejerforeningen at udbedre de skader/mangelfulde forhold, der medfører problemet, jf. normalvedtægtens § 15, stk. 3.

Den praktiske fremgangsmåde i en sådan sag er at kontakte bestyrelsen i ejerforeningen og forelægge dem problemstillingen. Bestyrelsen vil herefter eventuelt kunne tage kontakt til den entreprenør, der har udført arbejdet med tagterrassen, hvis der er nogen at rejse indsigelse overfor. Måtte bestyrelsen ikke medvirke, kan forholdet gøres gældende på en generalforsamling, idet man herefter i sidste konsekvens må gøre et egentligt krav gældende over for ejerforeningen, hvis der ikke søges en løsning og naturligvis forudsat, at der vurderes at være en handlepligt for ejerforeningen i det konkrete tilfælde.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

I min andelsforening må man iflg. en paragraf ikke : Fremleje eller udlåne sin lejlighed ud, uden bestyrelsens godkendelse(ordret citeret)…Kan dette også tolkes som om man ikke må leje et værelse ud ?Jeg har lejet ud via “Airbnb”, men er med denne paragraf, blevet pålagt at bringe dette til ophør?

Svar:

Kære Spørger

Du kan ikke leje ud til Airbnb eller andre til korttidsudlejning uden tilladelse.

Anden form for udlejning skal godkendes af bestyrelsen i.h.t. jeres vedtægter.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby