Brevkasse

1. august 2017

Sprøgsmål:

Jeg købte en andelsbolig (lejlighed) i Januar 2013. Jeg skal nu sælge den og har derfor fået foretaget både VVS og El tjek. Ved VVS tjekket påpegede VVS manden at gulvafløbet i badeværelset er ulovligt. Jeg har ikke ændret eller fået foretaget noget i badeværelset mens jeg har ejet lejligheden. Og ved VVS tjekket, da jeg overtog lejligheden blev gulvafløbbet godkendt (lovligt) – jeg har rapporten fra dengang. Lejligheden blev dengang solgt som et ekslusionssalg, da tidligere ejer ikke betalte sine regninger. Mit spørgsmål er nu hvem jeg skal forsøge at rette mit krav mod da den nuværende VVS mand siger at reglerne vedr. afløbet har været der også før jeg overtog lejligheden hvorfor man skulle antage at tidligere VVS mand også burde have noteret afløbbet som ulovligt?

Mange tak på forhånd.

Svar:

Kære Spørger

Jeg synes du skal forsøge at rette kravet mod den VVS montør som udførte synet, da du købte din lejlighed.

Du bør orientere andelsboligforeningens bestyrelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Min mand og jeg er netop blevet de lykkelige ejer af et sommerhus.Vi er meget glade  for huset, og har nu været derude i ca. 3 uger. Et par dage efter vi overtog huset møder vi naboen. Naboen kan fortælle han har en båd i baghaven vi kan låne. Baghaven – hvor? Det viser sig så der er en større mose, eller nærmere et gammelt vandhul, hvor vandstanden siden 2010 er steget med 1,25 m!!! Vi bliver en smule nervøse, og kan se at få meter fra vores grund og i niveau, er der en større mose. Skal vi sikre os at vores hus ikke står under vand om få år, skal vandet væk derfra. Der skal altså skydes et drænrør ind. Flere af naboerne har undersøgt det ophold, og specielt hvad det vil koste.

Inden vi går videre med sagen, er vi dog interesseret i at vide om sælger har ‘glemt’ at oplyse os om det forhold med den mose/vandhul. Herunder om det var et forhold de rent juridisk skulle have gjort os opmærksom på, og i fald hvordan står vi så juridisk ift. Sælger?

De bedste hilsner fra en glad med også fortvivlet sommerhusejer

Svar:

Kære Spørger

Sælger har en loyal oplysningspligt som han skal overholde.

Om den er overholdt i dette tilfælde beror på en konkret vurdering.

I er nødt til at drøfte sagen med en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Kan man ikke kræve mangler udbedret inden 1 års gennemgangen? overtagelsesdato var ca. 6 mdr siden

Svar:

Kære Spørger

Det kommer an på hvad der er aftalt i kontrakten.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej – vi står og har forelsket os i en bolig, som lige er kommet til salg. Tilstandsrapporten er ikke klar endnu, men vi vil gerne sikre os, at vi får lov at købe huset før andre interesserede. Mægler siger at vi skal vente på tilstandsrapporten før vi kan gøre noget – er det ikke muligt at lave en forhåndsreservation?
Hilse Christian

Svar:

Kære Spørger

Det vil mægler normalt ikke acceptere, da sælger for at kunne fraskrive sig sit ansvar for ejendommens tilstand først skal have udarbejdet en tilstandsrapport og kunne tilbyde en ejerskifteforsikring.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

27. juli 2017

Sprøgsmål:

Min far er igang med at sælge sit hus – dog er han nu indlagt med, måske en svulst i hjernen. Kan jeg som datter gøre hussalg færdig hvis en evt. Køber viser sig? Huset har været til salg i 6 mdr.

Svar:

Kære Spørger

Det er kun din far som kan underskrive en købsaftale.

Hvis du skal handle i stedet for din far skal din far udstede en fuldmagt til dig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

19. juli 2017

Spørgsmål:

Vi har som ejerforening valgt at få renoveret facaden på vores bygning. Vi har ændret i vedtægterne, at beboerne står for udvendig renovering, for at kunne gøre brug af servicefradraget, og derudover er der ikke helt nok penge i ejerforeningen, til at dække hele beløbet.
Vi har to scenarier:
1: Vi laver nedsat kontingent i en periode svarende til det beløb man lægger ud.
2: Ejerforeningen overfører penge for det udlæg vi har lavet, og forsætter med den nuværende betaling til ejerforeningen.

Vi er meget i tvivl om nr. 2 løsning er mulig ifølge lovgivningen?

Svar:

Kære spørger

De gældende regler (Boligjobordning) giver mulighed for fradrag for lønudgifter til hjælp og “grøn” istandsættelse i hjemmet eller en fritidsbolig samt tilslutning til bredbånd, der udføres fra 01.01.2016 til 31.12.2017.

Når der er tale om en ejerlejlighed, er det derudover – ifølge den juridiske vejledning fra SKAT – en betingelse, at personen, der opnår fradrag, har en individuel råderet over den del af ejendommen, som arbejdet er udført på.

Efter min opfattelse indebærer dette, at der ikke kan opnås fradragsret for de nævnte udgifter uanset at der er tale om “grøn” istandsættelse, og uanset om I har vedtaget nogle regler om, at de enkelte ejere “står for udvendig renovering”, som du udtrykker det.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Danske BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Min ex mand og jeg har været skilt i 6 mdr nu og bor stadig i huset med børnene. Da dette ikke er holdbart mere og han flere gange acceptere vi sælger, men så når vi når til dato trækker han i land. Hvordan kan jeg fremtvinge et salg?

Svar:

Kære spørger

Du kan rette henvendelse til Skifteretten og anmode om hjælp.

Hvis I ikke kan opnå enighed, kan Skifteretten udpege en autoriseret bobehandler til at forestå bobehandlingen.

Jeg anbefaler at du følger dette link: http://www.domstol.dk/saadangoerdu/familie/aegteskabssager/separationogskilsmisse/behandlingafbodelinger/Pages/default.aspx

Her kan du læse mere om hvordan Skifteretten hjælper samt finde en formular til indbringelse af sagen for Skifteretten. Retsafgift ved første møde er 400 kr.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

26. juni 2017

Spørgsmål:

Hej, Jeg er nødt til at lade mit hus gå på tvang,mit spørgsmål er : Skal jeg betale ejendomsskat til kommunen ? eller bliver det betalt når huset sælges ? Jeg betaler strøm/vand og varme indtil det bliver solgt,selvom huset står tomt,skal jeg det? På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke du betaler ejendomsskat, kommer du normalt til at hæfte for den efter huset er solgt.

Du bør betale ejendomsskat før forbrugsudgifter.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Da jeg satte min bolig til salg i marts 2017 havde jeg glemt alt om en genbos nabohøring fra september 2016. Mit hus er nu solgt og genboen er begyndt at ombygge til fortrydelse for køber, der nu kræver kompensation af mig.
Mit spørgsmål er, hvis det kommer til en kompensation, er det så mig som hænger (alene) på den? Eller har ejendomsmægler et medansvar? Tror ikke det betyder noget for sagen, men jeg tegnede ejerskifteforsikring og sælgeransvarsforsikring. Troede så at intet kunne gå galt, men så var der lige den glemte nabohøring…
På forhånd mange tak for svar

Svar:

Kære Spørger

Det bliver nok dig alene som sælger, da mægleren ikke kan forventes at kende til nabosagen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har netop købt en ældre ejerlejlighed, hvor alle lofter var forsænkede.

Efter at have nedtaget de forsænkede lofter, kan jeg konstatere at fugtskader i tre rum, og som følge heraf er de pudsede lofter enten misfarvede, eller delvist nedfaldet. Jeg har fået vurderet af en byggesagkyndig, at der er tale om gamle skader i to af rummene, idet de er puds og beklædning er tørt.

Den sidste skade, er der forsat forhøjet fugtighed og det vurderes at skaden skyldes vandindtrængen gennem murværket på gesimsen.

Sælger har fraskrevet sig huseftersynsordningen. Ejerforeningensforsikring dækker sandsynligvis ikke skaden.

Kan jeg rette krav mod sælger for udbedring af de skjulte skader fugtskader (både nuværende og gamle) samt for reparationen af gesimsen?

Svar:

Kære Spørger

Du er nødt til at rådføre dig med en boligadvokat, som ser på de nærmere omstændigheder og på vilkårene i købsaftalen.

Hvis fugtindtrængningen skyldes ejerforeningens manglende vedligeholdelse af klimaskærmen, vil kravet kunne rettes mod ejerforeningen.

Hvis sælger ikke har kendt til problemerne og de forsænkede lofter i øvrigt ikke var ulovlige, kan det blive svært at rette krav mod sælger.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Som udgangspunkt er det muligt at få sig registreret med fast folkeregisteradresse på sin båd. Dette er dog, iht paragraf 9, kun gældende hvis man ikke er i besiddelse af andre boliger. Hvad er gældende, hvis man bor på en båd, men samtidig er ejer af et sommerhus? Jeg er bekendt med, at et sommerhus i skattemæssig sammenhæng,  som udgangspunkt ikke statuerer som bopæl, men hvad gælder her?

§ 9. Kommunalbestyrelsen skal registrere en person, hvis eneste bolig er en båd, en campingvogn eller lignende bevægelig bolig, med adresse dér, hvis båden, campingvognen eller lignende fast befinder sig et bestemt sted.

Svar:

Kære spørger

Hvis man bor på en båd og ejer et sommerhus, skal man registreres med adresse dér, hvor man har sin bopæl. Med bopæl skal forstås den bolig, hvor man overvejende opholder sig, og som er centrum for ens livsførelse.

Anvender I alene sommerhuset til ferie og fritidsmæssige formål, skal I således registreres med adresse på båden.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Jeg har 2 spørgsmål til et hus vi har købt i en budrunde for lidt over 2 mdr. siden. 1.: Sælger har skrevet under på at der ikke er støj i boligen i et “HOME” dokument. MEN det viser sig, at der kører et godstog flere gange om dagen som larmer helt enormt hvis vindretningen er i vest. Kan man få nedslag efterfølgende på prisen. 2: Sælger af huset har ikke fjernet indholdet i et stort skur på grunden. Det indeholder SÅ meget malet/Imprægneret træ at det skal køres på lodsepladsen. Vi har et par gange rykket dem for at de fjerner det- det virker ikke som om at de gider fjerne affaldet nu hvor de har solgt huset. HVAD gør man ved det.

Svar:

Kære Spørger

Vedr. spørgsmål 1: Teoretisk er det muligt at få erstatning eller et nedslag i prisen. Det kræver dog navnlig, at I kan bevise, at I har betalt en overpris for huset, når der tages hensyn til støjen, og at I ikke var bekendt med, at der lå en jernbane i nærheden. Dette er formentlig bevismæssigt vanskeligt. Noget sådant skal i sidste ende vurderes af en sagkyndig, som i dette tilfælde vil være en ejendomsmægler. Jeg vil derfor anbefale jer at rådføre jer med en ejendomsmægler, og hvis denne mener, at I har betalt for meget, bør I kontakte en boligadvokat, der kan hjælpe jer med at vurdere sagen samt rette krav mod sælgeren.

Vedr. spørgsmål 2: Sælger har pligt til at aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand. Den omstændighed, at sælger efterlader et fyldt skur, er misligholdelse af købsaftalen fra sælgers side og erstatningspådragende. Rent juridisk vil I have ret til at lade et firma rømme og bortkøre effekterne i skuret samt kræve udgifterne herved betalt af sælger. Vil sælger ikke betale, må I forfølge kravet ad rettens vej.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Vi bor til leje i et privat hus. Vi betaler et aconto beløb på 1.000 kr pr måned.
I lejekontrakten står der er det er vandbidrag. Der står også at udlejer leverer vand til lejemålet, og at udgiften fordeles på grundlag af individuelle målere.
Ydermere står der at skatter og afgifter indgår i lejen.
Jeg har nu efter at have snakket med vores vandværk fundet ud af, at vi har betalt ALT for meget aconto.
Jeg kontaktede vores udlejer igår, og fik svar tilbage at vi selvfølgelig skal betale for forbrug, vandafledningsafgift -men så ydermere også for spildevand.
Er det rigtigt?
Jeg har aldrig været ude for at skulle betale for dette de andre steder jeg har boet til leje.

Svar:

Kære Spørger

Det er rigtigt. Lejer er forpligtet til at betale for alle afgifter m.v., som afledes af vandforbruget, herunder også spildevandsafgift.

Bemærk, at udlejer har pligt til at udarbejde et årligt vandregnskab til jer. Regnskabet skal fremsendes til lejer senest 4 måneder efter vandregnskabsårets afslutning. I har ret til at gennemgå bilagene til vandregnskabet, hvis I ønsker det.

I kan læse nærmere om jeres rettigheder i lejelovens kapitel VII.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Må en bestyrelse i en grundejerforening, der har et verserende retsligt opgør kørende mod to grundejere modtage et økonomisk bidrag doneret anonymt, men øremærket til retsagen? Der er uenighed i bestyrelse, i foreningen om opgøret. Bestyrelsen har anvendt en betragtelig sum på sagsomkostninger, uden at spørge generalforsamlingen. De har sat deres mandat ind på at gennemføre sagen, og blev genvalgt med snævert flertal, men har ikke forelagt de egentlige omkostninger for generalforsamling, og ej sat det til afstemning. I vores vedtægter skal man det hvis det går ud over nødvendig administration, men de kalder det nødvendigt.

Svar:

Kære Spørger

Der er næppe noget til hinder for, at en forening modtager en donation som bistand til førelse af en retssag, uanset om denne er ydet anonymt.

Bestyrelsen skal altid have accept fra foreningens medlemmer til anvendelse af foreningens midler, og såfremt der er tale om beløb, der ikke er et sædvanlige led i foreningens drift, vil dette almindeligvis kræve særlig hjemmel, hvilket direkte er hjemlet i jeres vedtægter.

Din beskrivelse giver mig ikke mulighed for at foretage en nøjere vurdering af sagen.

Med venlig hilsen

Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager