Brevkasse

2020/01/28

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater.

Vi købte en lejlighed i 2015, hvor det fremgår af vedtægterne, at der ikke må holdes hund.

Vi passer vores datters hund med en overnatning hos os i lejligheden, hvorefter vedtægterne ændres i 2018, til at der heller ikke må passes hund i ejendommen. Hunden vejer blot 5 kg og er meget stille.

Spørgsmåler er derfor, gælder den nye vedtægt for beboere, der allerede bor der?

Vi var på ferie, da der var generalforsamling og deltog derfor ikke.

Svar:

Kære Spørger

Ja, den nye vedtægt gælder også for jer. Jeg mener dog roligt, at I kan fortsætte med at passe jeres datters hund en gang i mellem, så længe det ikke sker hyppigt. Foreningen har nemlig ikke mulighed for at sanktionere det, og jeg mener ikke, at det kan være til gene eller ulempe for nogen i foreningen, hvis det sker ved sjældne lejligheder, og hunden i øvrigt er stille og rolig.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej.

Jeg har købt en ejerlejlighed, hvor man må have en hund. Vi har to små bomuldshunde.

Inden vi købte talte vi med ejerforeningsformanden, som sagde at vi bare skulle købe og flytte ind med vores to hunde, for der er andre, der har to dyr.

Nu er vi ved at flytte ind og naboerne nærmest overfalder os og siger, at der kun må være en hund.

Mit spørgsmål er, om det at vi har to istedet for det tilladte en hund, kan anses som grov misligligholdelse af ejerforeningens vedtægter og vi i den forbindelse kan blive tvunget til at fraflytte vores lejlighed?

Svar:

Kære Spørger

Der er desværre ikke et klart svar på spørgsmålet.

Ifølge ejerlejlighedsloven kan ejerforeningen pålægge en ejer at flytte, hvis ejeren gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for foreningen eller et af dennes medlemmer. Om dette er tilfældet med jeres hundehold er en konkret vurdering.

I første omgang vil det kræve et flertal i foreningen, hvis I skal blive pålagt at flytte. Dernæst er det et spørgsmål, om der er tale om grov eller gentagen misligholdelse. Hvis hundene ikke er til gene over for beboerne ved støj, lugt, uhumskhed eller lignende, vil jeg være tilbøjelig til at mene, at der er ikke er tale om misligholdelse fra jeres side, som kan medføre krav om fraflytning. Dette støtter jeg på, at I har været i god tro ved købet som følge af udtalelsen fra formanden, samt at der generelt stilles strenge krav til fjernelse af en ejerlejlighedsejer end en lejer, og hvis der havde været tale om et lejeforhold, ville der konkret ikke være hjemmel til at kræve jeres fraflytning.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2020/01/24

Spørgsmål:

Jeg ejer en ejendom. Her er to huse, der er sammenbygget men med hver deres adresse.

Jeg bruger begge huset til privat bolig og jeg vil gerne have fælles adresse på dem. Det vil sige nedlægge den ene adresse eller sammenlægge husene.

Hvordan er det muligt?

Svar:

Kære Spørger,

Det er kommunalbestyrelsen som har adressemyndighed, hvorfor jeres ønske om at nedlægge én af adresserne skal ske ved henvendelse dertil.

Såfremt der vurderes at foreligge en egentligt sammenlægning iht. boligreguleringslovens § 46, skal der indsendes en ansøgning, der identificerer boligerne og skitsemæssigt redegøre for de bygningsforandringer, der er nødvendige for at realisere sammenlægningen. Der er ingen faste regler for, hvornår tilladelse kan gives, det beror på kommunalbestyrelsens praksis. I villakvarterer tages udgangspunkt i, at store grunde kan være bedre egnede til at være bebygget med et tofamiliehus end mindre grunde, der ofte er bedre egnede til kun at indeholde et enfamiliehus. Derfor kan grundstørrelsen have betydning for spørgsmålet om sammenlægning.

Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

Jeg er fraflyttet min andelsbolig, da jeg blev eksklusioneret.

Bestyrelsen skal sælge lejligheden, men den har nu stået Tom i 2 mdr., og de har intet gjort for at sælge den.

Er der nogen regler omkring dette eller kan de lade den står tom så længe de vil og skal jeg blive ved med at betale boligafgift?

Svar:

Kære Spørger,

I henhold til normalvedtægten for andelsboligforeninger, vil du som ekskluderet andelshaver hæfte for boligafgift m.v. efter eksklusionen og frem til det tidspunktet hvor andelen sælges.

Bestyrelsen har imidlertid efter en eksklusion pligt til at iværksætte salg af andelen bedst muligt. Dette følge af almindelige tabsbegrænsningsbetragtninger. Måtte det således konkret kunne dokumenteres, at andelsboligforeningen ikke har iagttaget sin forpligtelse og dermed ikke iagttaget sin tabsbegrænsningsforpligtelse, kan du som ekskluderet andelshaver i den forbindelse rette krav over andelsboligforeningen, herunder eventuelt for boligafgift i den periode, hvor man ikke i relevant omfang har søgt andelen solgt.

Som det følger af ovenstående vil en vurdering af din retsstilling bero på en konkret vurdering af sagen, hvorfor jeg vil opfordre dig til, at kontakte din lokale Danske BOLIGadvokat for nærmere rådgivning vedrørende din konkrete sag.

Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

2020/01/21

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Jeg har efter en lang kamp med en ejendomsmægler, endelig fået skøde på mit fritidshus, 4 måneder senere end aftalt i købsaftalen. Dette grundet mislighold fra ejendomsmæglerens side.

Nu står jeg så i en situation, hvor ejendomsmæglerne har lavet refusionsopgørelsen fra den oprindelige overtagelsesdato som angivet i købsaftalen.

Problemstillingen er så, at jeg mener at refusionsopgørelsen skal laves fra den dato jeg får skøde på mit fritidshus, med undtagelse af vand og el, da jeg først er ejer af boligen fra den dato.

Altså mener jeg at have ret til, at sælger skal betale foreningsafgiften frem til dato for tinglysning af skøde, grundet ejendomsmæglerens mislighold af købsaftalen, og jeg dermed først har fuld ejerskab over boligen, fra datoen for tinglysning af skødet.

Kan I kaste lys over, hvad jeg har ret til i denne sag?

Købsaftalen er en standard købsaftale fra dansk ejendomsmæglerforening.

Svar:

Kære Spørger

Udgangspunktet er, at refusionsopgørelsen skal udarbejdes med skæringsdato pr. overtagelsesdagen – ikke pr. skødedatoen.

Det kræver selvfølgelig, at du havde huset til disposition fra den aftalte overtagelsesdag.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Efter et besøg med sælger, finder vi ud af at der er fejl i energimærket. Der er noteret vandbårent gulvvarme i det ene badeværelse, men det viser sig at være opvarmet med EL.

Jeg kontakter bl.a. mægler, og han tager fat i energikontulenten, som så sender et nyt energimærke.

Den årlige udgift til varme bliver lidt større, ca 724 kr. hvilket jeg mener er sat for lavt. Det skal siges der er en radiator tilsluttet fjernvarmen i badeværelset også. Nu er differencen ikke ret stort, dog mener jeg at den i virkeligheden er større end antaget.

Mit spørgsmål er, om det kan betale sig, at gøre et erstatningskrav gældende over for energikonsulenten her? For jeg tænker at omkostningerne vel bliver højere end erstatningen i første omgang.

Svar:

Kære Spørger

Du kan drøfte spørgsmålet med en energikonsulenten, men jeg mener også at sagen er for lille til at det kan svare sig at rejse kravet ved en retssag

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2020/01/15

Spørgsmål:

Kære Boligadvokater

Jeg har en fire værelses ejerlejlighed på ca. 91 kvm, som jeg gerne vil udleje til min søn og har i den forbindelse nogle spørgsmål.

1) Når man skal søge boligsikring, er det så kun selve huslejen man skal angive eller er det inkl. udgifter?

2) Kan jeg angive huslejen til markedslejen, ca. 8.500,- og så modtage f.eks. 2.500,- i husleje og opgive de resterende kr. 6.000 i gave til min søn på min selvangivelse?

På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære Spørger,

Vedr. første del af dit spørgsmål ydes boligsikring i forhold til husleje ekskl. forbrug.

I forhold til andet led omkring gavedelen, synes det mere at være et spørgsmål om, hvordan I praktisk indordner jer. Der kan i 2020 gives kr. 67.100 til din søn uden han skal svare afgift. For at undgå tvivl omkring hvilke transaktioner der angår gave fra dig til din søn, og hvilke der angår din søns lejebetalinger til dig, vil det være en anbefaling at holde transaktionerne adskilt uanset der derved kommer overførsler der går begge veje.

Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Dansk BOLIGadvokat, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej. Kan en privatperson købe en erhvervslejlighed, eller er det kun en virksomhed, som må eje en erhvervslejlighed?

Hvis man må købe som privat, vil man så kunne låne 80% i kreditforening, eller vil der være på 60-70% fordi det er erhvervslejlighed?

Svar:

Kære Spørger

Det er ikke afgørende, hvem der køber lejligheden, men hvad den anvendes til.

Så en privat ejer kan eje en erhvervslejlighed, men bliver beskattet af en evt. avance ved videresalg og driften vil ligge i virksomhedsskatteordningen, hvor der så udøves udlejning til erhverv.

Normalt vil kreditforeningerne ikke belåne op til mere end ca. 60%, men det afhænger af købers økonomiske forhold og driften af lejligheden.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2020/01/14

Spørgsmål:

Hej, min forældre ejer en gård med tilhørende landbrugsjord, ejendommen er gældfri.

Jeg vil gerne købe en andel i kun bygningerne, men ikke jorden. Dvs. stuehus, stald og lade.

Det drejer sig om en mindre ejendom med ca. 50 Ha.

Kan det lade sig gøre?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det kan det som udgangspunkt godt, når der ikke er pant i ejendommen.

Du bør dog drøfte alternative muligheder med en boligadvokat, da det kan være en uhensigtsmæssig fremgangsmåde ved senere salg af hoverejendommen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej
Jeg har købt et tidligere helårshus nu med sommerhusstatus, hvor der var udfærdiget tilstandsrapport. Efterfølgende har der vist sig en række graverende skader/råd i ejendommen, som nu har kostet mig 3 x selvrisiko a kr. 5.000 i.f.m. udbedring over ejerskifteforsikringen.

Mit spørgsmål er, et stort gavlvindue viser sig at være pilråddent, hvilket er/var endog meget synbart for den byggesagkyndige i.f.m. gennemgang af huset. Skaden er anerkendt under ejerskifteforsikringen, men jeg skal igen betale selvrisiko på kr. 5.000 i.f.m. udskiftning.

Kan den byggesagkyndige ikke gøres ansvarlig for dette beløb, da det er hans opgave at beskrive husets tilstand?

Jeg finder det urimeligt, at jeg skal blive ved med at betale dette beløb, hver gang en skade anmeldes over ejerskifteforsikringen.

Svar:

Kære Spørger

Som du formentlig ved, er der et maksimum for selvrisikoen, som du snart er ved at nå på ejerskifteforsikringen, men det er jo en ringe trøst.

Man kan ikke afvise, at den byggesagkyndige kunne have et selvstændigt ansvar og du bør fremsætte kravet overfor den pågældende og se, hvad der bliver svaret.

Hvis svaret er negativt, bør du kontakte en boligadvokat for en kort afklarende drøftelse om ansvarsgrundlag/omkostninger m.m..

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Må udlejer månedligt tage en andel af depositum?
Fra lejekontrakt:
“For almindeligt slid nedskrives depositum med 200,00kr pr måned til lejers løbende vedligehold af lejemålet”

Svar:

Kære Spørger

Nej, det er ikke et sædvanligt vilkår.

Hvis lejekontrakten er underskrevet kan det dog blive svært at anfægte.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2020/01/07

Spørgsmål:

Vil der efter Boligadvokaternes bedste vurdering være tale om erhvervsmæssig udlejning af et sommerhus i Sommerhuslovens/Planlovens forstand?
hvis:
1.  Udlejning udelukkende gennem Airbnb
2. Samlet udlejningsperiode på 180 dage fordelt på 70 udlejninger (mange 1 og 2 dagesudlejninger) 3. Økonomisk omfang på ca. 170.000 kr 4. Jeg bruger selv sommerhuset

Baggrunden for spørgsmålet er at der i forbindelse ovennævnte love er beskrevet at det økonomiske omfang og professionelismen ved udlejning har betydning for om det betragtes som erhvervsmæssig.

Svar:

Kære Spørger

Mit svar må blive med forbehold, da det er en helt konkret vurdering i hver sag.

Jeg vil mener at du for at være sikker skal bruge sommerhuset mindst 1/2 af tiden i året, d.v.s. mere end 180 dage, for at undgå at udlejningen bliver betragtet som erhvervsmæssig.

Hvis du kan opfylde dette krav, mener jeg, du er på sikker grund, men du bør dog rådføre dig med en revisor.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg er formand for en mindre grundejerforening bestående af 11 ejerboliger og 37 lejeboliger. Bestyrelsen består af 2 repr. fra ejerbolig og 2 fra ejere af lejeboligerne.

Fra stiftelse af foreningen skulle den daværende bestyrelse sørge for, at vi fik skøde på fællesarealerne, hvilket dog ikke er sket til trods for det står i foreningens vedtægter.

Hvordan skal vi forholde os til det. Vi ønsker forholdene bliver bragt i orden. Vi har fået at vide, at vi skal oprette os i cvr-registeret, hvilket vi har svært ved at forstå da vi ikke har nogen omsætning. Vi administrerer kontingentbetaling som går til vedligeholdelse af fællesarealer (ca. 150.000,- årligt). Hvordan skal vi forholde os, og hvordan er reglerne for at få skøde på fællesarealerne.

Svar:

Kære Spørger

For at kunne opnå skøde skal G/F være registreret i CVR-registeret, uanset om I har omsætning eller ej.

En boligadvokat vil kunne hjælpe jer med at opnå skøde.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/12/20

Spørgsmål:

Kære boligadvokater,

Jeg er i den uheldige situation, at jeg har købt en ejendom, men skøde kan ikke blive tinglyst, da sælger ikke er eneejer af ejendommen. Det viser sig at sælgers afdøde kone også er ejer, og derfor er der familie der har ret til arv.

Dette var jeg ikke informeret om ved køb, og det var kun sælger der var på købsaftalen. Altså har ejendomsmæglerne ikke haft styr på ejerforholdende inden handel.

Sagen er nu den, at tinglysningen afviser skøde, og ejendomsmæglerne kan ikke få fat i den potentielle arving. Datoen i købsaftalen er overskredet med 3 måneder for endeligt skøde, men jeg står nu og kan ikke få skøde på mit hus pga ovenstående.

Hvad er mine muligheder?

Jeg ved jeg har ret til at udfærdige skøde hos min egen advokat for sælgers tegning, men det hjælper ikke meget da de så står i samme situation.

Kan handlen evt. ophæves? Og er det overhovedet tilladt at ejendomsmæglerne sælger en bolig uden at have styr på ejerforholdende?

Svar:

Kære Spørger

Du kan ophæve handelen, hvis det er det du ønsker, men du skal først rådføre dig med en boligadvokat.

Ejendomsmæglerfirmaet har tilsyneladende begået en fejl og du skal derfor kræve at få dækket samtlige dine omkostninger vedr. handelen.

Hvis du vil fastholde handelen skal sælger have styr på arveforholdene, det er normalt en advokat der hjælper med dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby