Brevkasse

2023/03/21

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg købte i 2016 en ejerlejlighed på Nørrebro.

I den forbindelse blev der desværre ikke udarbejdet en tilsynsrapport, og jeg havde heller ikke sagkyndige til at kigge på lejligheden.

Nu er jeg i forbindelse med en mindre opgave på badeværelset blevet bekendt med, at afløbet er ulovlig.

Ifølge autoriseret VVS’er betyder det, at hele badeværelset skal laves om fra bunden.

Den større renovation vil koste mellem 100.000-200.000.

Jeg har ikke fået lavet noget VVS siden jeg flyttede ind.

Hvad har jeg af muligheder, nu når jeg desværre ikke har fået kontrolleret det ifbm. købet af lejligheden?

Svar:

Kære Spørger

Hvis afløbet var synligt da du købte lejligheden, har du forpasset din mulighed for reklamation overfor sælger.

Hvis afløbet var skjult kan du principielt rejse et mangelskrav overfor sælger, da der endnu ikke er forløbet 10 år fra købet. Men det kan blive vanskeligt og kravet kan være tabt som følge af forældelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har forsøgt at finde hoved og hale i problematikken med at få adresse på vores båd, som fra 1. juni er vores eneste bolig, da vi har opsagt vores lejlighed for at leve permanent på vores dejlige båd.

Vi er bekendt med cpr-lovens § 9, om at kommunen skal registre os på det sted, vi opholder os.

Vi har en havneplads i en anden kommune end den vi pt. har bopæl i, og spørgsmålet er så: kan den kommune, hvor båden ligger i havn, nægte at registre vores folkeregister adresse i den pågældende havn?

Det gør de med den begrundelse, at de ikke ønsker helårsbeboelse i deres havne.

Vi glæder os til at høre jeres svar.

Svar:

Kære Spørger

Det følger af lovgivningen, at kommunen skal registrere en person, hvis eneste bolig er f.eks. en båd med adresse dér, hvor båden fast befinder sig et bestemt sted. Hvis I befinder jer i den pågældende kommune nu, og det er fast, ses udgangspunktet derfor at være dette.

Forholdet kan dog være reguleret af planer vedtaget i kommunen, som ændrer herpå.

Jeg anbefaler jer at tage kontakt til en BOLIGadvokat, som mere konkret kan være behjælpelig med besvarelse.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har forsøgt at finde hoved og hale i problematikken med at få adresse på vores båd, som fra 1. juni er vores eneste bolig, da vi har opsagt vores lejlighed for at leve permanent på vores dejlige båd.

Vi er bekendt med cpr-lovens § 9, om at kommunen skal registre os på det sted, vi opholder os.

Vi har en havneplads i en anden kommune end den vi pt. har bopæl i, og spørgsmålet er så: kan den kommune, hvor båden ligger i havn, nægte at registre vores folkeregister adresse i den pågældende havn?

Det gør de med den begrundelse, at de ikke ønsker helårsbeboelse i deres havne.

Vi glæder os til at høre jeres svar.

Svar:

Kære Spørger

Det følger af lovgivningen, at kommunen skal registrere en person, hvis eneste bolig er f.eks. en båd med adresse dér, hvor båden fast befinder sig et bestemt sted. Hvis I befinder jer i den pågældende kommune nu, og det er fast, ses udgangspunktet derfor at være dette.

Forholdet kan dog være reguleret af planer vedtaget i kommunen, som ændrer herpå.

Jeg anbefaler jer at tage kontakt til en BOLIGadvokat, som mere konkret kan være behjælpelig med besvarelse.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2023/03/09

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har fundet ud af, at det dræn, der er etableret på forsiden af mit hus, ikke er lavet af en autoriseret og ikke er lavet efter gældende og lovpligtige forskrifter.

Hvem går jeg til i sådan et tilfælde?

Dette er ikke oplyst i tilstandsrapport, selvom sælger har oplyst, at der er dræn.

Kan jeg i sådan tilfælde få erstatning, enten fra ejerskifteforsikring, firmaet, der har lavet tilstandsrapport eller skal sælger holdes ansvarlig?

Svar:

Kære Spørger

Ejerskifteforsikringen dækker i udgangspunktet kun fysiske mangler ved bygningerne. Drænet er således ikke omfattet af ejerskifteforsikringens dækningområde.

Det er slet ikke sikkert, at du kan opnå kompensation. Det afhænger helt af de konkrete forhold. Der kan være mulighed for at opnå et afslag i købesummen, men det vil kræve, at udbedringsomkostninger ikke er bagatelagtige i forhold til den samlede købesum for huset. Her taler vi typisk omkring 5%.

Der kan også være mulighed for at opnå erstatning af sælgeren. Det vil i givet fald kræve, at sælgeren selv har lagt drænet, eller at sælgeren var bevidst om, at drænet var udført af uautoriserede eller i strid med relevante byggeforskrifter. Hvis drænet er lagt af en professionel, vil det også være muligt at rette kravet med denne.

Angående et eventuelt erstatningsansvar både over for sælger og en professionel, der har lagt drænet, gælder, at et erstatningskrav kan være forældet. Forældelse indtræder absolut efter 10 år. I forhold til sælger regnes forældelsesfristen fra købstidspunktet, og i forhold til en professionel, der har lagt drænet, regnes fristen fra arbejdets afslutning.

Den byggesagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, har intet ansvar i en sådan sag

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Min mands søn flyttede hjem fra os til sin mor i december måned.

Jeg har kontaktet folkeregistret, og min mand har også bekræftet hans flytning.

De skrev, at flytning vil ske senest den 17.02.

Desværre er der ikke sket noget siden det.

Min mands ekskone vil ikke give adresse til deres søn, fordi hun er bange for at miste sin boligstøtte.

Vi står i den situation, hvor hans søn stadig har adresse hos os, selvom han flyttede for over to måneder siden.

Vi ved ikke, hvad vi skal gøre.

Svar:

Kære Spørger

I må kontakte folkeregistret i jeres kommune og meddele dem bopælsskiftet.

Efter gældende lovgivning skal han have folkeregisteradresse der, hvor han opholder sig mest, så det skal registreres.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har opdaget, at sælgeren af vores hus højst sandsynligt har givet urigtige oplysninger i tilstandsrapporten.

Vi har fået set den forudgående rapport og der er nogle andre svar end i den til salgstidspunktet gældende rapport.

Der er stor mistanke om, at det er sket med vilje – også fordi, at huset blev “shinet op” for at få det solgt.

Rådne brædder blev malet, fugtige vægge blev gemt under ny tapet, osv., osv., osv.

Hvordan kommer vi videre i sagen?

Har overvejet at kontakte sælgeren inden jeg skal indblande en advokat, men på den anden side vil jeg hellere ikke gøre noget forkert (måske kan en lille forkert formulering være afgørende for sagens udfald).

Det skal siges at nogle forhold er blevet udbedret siden vi overtog huset i April 2021, da ejerskifteforsikringen bl.a. afviste at dække diverse skader.

Svar:

Kære Spørger

I bør kontakte en BOLIGadvokat og drøfte sagen med ham.

Det vanskelige kan blive at bevise, at sælger har været i ond tro, men det kan advokaten vurdere.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2023/03/07

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg bor i ungdomsbolig, hvor der desværre er kommet vandskade pga. en utæt varmvandsbeholder. Varmvandsbeholderen stod på min hemps.

Det betyder, at vandet derfor er løbet ned i mit badeværelse, og har givet vandskade i loft og væg.

Boligselskabet har truffet beslutningen om, at jeg skal genhuses.

Vi har aftalt, at jeg flytter midlertidigt hjem til min kæreste (de tilbød også en midlertidig lejlighed).

Min kæreste mener, at jeg har ret til at bede om mere kompensation end den jeg kan få for den tid, jeg ikke kan være i lejligheden – ca. fem uger.

Altså at jeg får kompensation for den tid, der er håndværkere i lejligheden. Kan jeg få mere kompensation end for de fem uger?

Det skal siges, at min kæreste bor ret langt væk fra hvor jeg selv bor, så jeg kommer til at have længere på arbejde samt min hobby.

Svar:

Kære Spørger

Det er således, at du ikke har krav på genhusningsudgifter medmindre vandskaden skyldes udlejers forhold i en sådan grad, at udlejer er erstatningsansvarlig.

Omvendt har du ikke pligt til at betale husleje i den periode, hvor lejemålet ikke kan bebos af dig.

Der kan være særlige regler, der gælder i lejeforholdet, men det kan du se i din lejekontrakt om det er situationen.

Ellers kan man høre, om udlejers forsikring vil dække for yderlig tab.

Husk også at undersøge, om du selv har en forsikring, der dækker.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har et spørgsmål vedr. vedligeholdelse af altaner.

Jeg har for et helt år siden flyttet til en lejlighed i ejendommen, som har 2 etage (stue, 1. sal og 2. sal).

Der er 5 lejligheder i ejendommen. Jeg bor i stuen (der er kun en lejlighed i stuen) og har den største lejlighed i ejendommen.

Altaner i ejendommen skal males og evt. få skiftet nogle brædder/planker, idet disse er rådne.

Jeg kan selv tilgå min altan, sørge for at skifte/udbedre brædder/planker og male altan både indvendigt og udvendigt. Men det kan mine naboer ikke.

De skal i hvert fald stille stilladser op. Er det mening, at jeg også skal betale min del for opsætning af stilladser? Jeg bor i stuen, har ikke brug for stilladser og min fordelingsnøgle er den største.

Hvis det er taget, der skulle ordnes, så var jeg ikke i tvivl. Men i dette tilfælde kan jeg ikke se, hvad det er med mig at gøre. Ejerforeningen har ikke en grundfond, så vi betaler hver især efter fordelingsnøglen.

Svar:

Kære Spørger

Svaret afhænger af, hvem der har vedligeholdelsespligten for altanerne. Hvis det er ejerne selv, skal du ikke betale. Så skal udgifterne til stillads fordeles mellem de ejere, der skal bruge stilladset. Ligger vedligeholdelsespligten hos ejerforeningen, skal du bidrage til betaling.

Det vil sædvanligvis fremgå af vedtægterne, hvem der har vedligeholdelsespligten. Alternativt kan det fremgå af et tillæg, hvis altanerne er kommet til efter foreningens stiftelse. Som oftest har medlemmerne selv pligten til at vedligeholde den altan, der hører til lejligheden.

Der kan også i vedtægterne være helt særlige regler omkring fordeling af altanernes vedligeholdelsesudgifter.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2023/03/02

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har fået store udfordringer med vores manglende isolering i vores hus med fladt tag.

Ejerskifteforsikringen har dækket de tre værelser samt bryggers, hvor lofterne er blevet nedsænket, isoleret og der er sat skalk op.

Nu vil de ikke dække resten af huset, hvor de samme udfordringer er opstået.

I vores tilstandsrapport fra 2018 står der ikke nævnt noget om isolering – hvor meget der ligger på loftet og om det ligger som det skal.

Hvordan skal jeg formulere mig til ejerskifteforsikringen, når der nu ikke står noget nævnt i tilstandsrapporten?

Svar:

Kære Spørger

Et ordentligt og for dig brugbart svar på dit spørgsmål kræver adgang til det oprindelige grundlag for købsaftalen inkl. div. rapporter og ejerskifteforsikringens eventuelle særlige vilkår og en konkret samtale med dig herom.

Det ligger udenfor brevkassens muligheder at gøre sig bekendt hermed,  og du opfordres derfor til at kontakte en BOLIGadvokat for en nærmere drøftelse og konkret stillingtagen.

Der kan bl.a. være tale om en fastholdelse af forsikringsdækning og en opfordring til en revurdering fra selskabets side eller en klage til forsikringsankenævnet,  ligesom den byggesagkyndiges oplysninger måske skal belyses nærmere.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2023/02/28

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har købt en ejendom i 2021 og jeg tjekkede BBR – der står kloakering til offentlig forsyning.

Nu har jeg fundet septiktank og her er ikke til offentlig forsyning. Hvad skal jeg gøre?

Kontaktede en kloakmand – han har sendt tilbud på 55.000 kr.

Det er jo vildt mange penge. Kan jeg ikke stille sælger til ansvar?

Svar:

Kære Spørger

Hvis ejendommen er solgt med oplysning om at den var kloakeret og der ikke er oplyst om septiktank, så vil du kunne rejse krav mod sælger.

Oplysningerne bør fremgå af købsaftalen og de underliggende dokumenter.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Hvem har ansvaret for ukorrekt registrering i BBR?

Jeg bor i andelsbolig og fik ingen varmecheck i august 2022 pga. ukorrekt registrering.

Foreningen har naturgasfyr i fælleshuset, men ingen individuelle fyr i boligerne.

Varmen fungerer som centralvarme, der så forgrener sig ud til hver enkelt bolig (tæt/lav).

Vi udskiftede oliefyret i 1991 og gik over til naturgas. Det har været noteret i BBR i over 30 år, men kun ud for fælleshuset ikke ud for hver bolig.

Det betød at andelshaverne gik glib af varmechecken, da det blev opfattet som ukorrekt registrering.

Den daværende bestyrelse har givet Kommunen besked, men Kom. har ikke registreret det ud for hver enkelt bolig. Hvem har ansvaret?

Det var helt andre tider dengang. Ingen Internet, ingen selvbetjening og i en Kom. der er nedlagt. Der findes ingen kvittering. Al opdatering i BBR går gennem Kom.

I BBR-loven står der, at det “påhviler kommunalbestyrelsen at føre kontrol med ejeres indberetninger….og aktivt sørge for at ajourføre data.” Gør de det?

Svar:

Kære Spørger

Ejeren har ansvaret for korrekt registrering i BBR-registret, dvs. at ansvaret påhviler andelsboligforeningen.

Det er min opfattelse, at bygningens varmeanlæg ikke skal være anført ud for hver bolig. Det skal alene være anført ud for oplysningerne om bygningen.

I BBR-registret ses hver bygning på den pågældende ejendommen listet op en ad gangen. Her vil fremgå en række oplysninger om ejendommen, og til sidst vil det under energioplysninger fremgå, hvilken varmeinstallation der er. Her skal det være anført, at der er gasfyr, og så ligger der implicit heri, at dette varmer boligerne i den pågældende bygning op.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Min kone og jeg har lige købt en lejlighed med vandrør uden for væggen.

Vi vil meget gerne have lagt dem ind i væggen, men vores ejerforeningen giver ikke tilladelse til at lægge rør i væggen medmindre det er faste rør (metal).

Desværre er det ikke lovligt, at lægge metalrør i væg – derfor anvender man normalt plecrør (plastic). Desværre er plecrør ikke tilladt i vores ejerforeningen.

Mit spørgsmål er så; må vores ejerforeningen gerne lave restriktioner, så det er umuligt for os at ligge rørene i væggen?

Svar:

Kære Spørger

Svaret vil afhænge af jeres vedtægter samt en fortolkning og udfyldning heraf. Jeres retsstilling er en konkret vurdering.

For så vidt angår vandrør, der tjener fælles forsyning af ejendommen, vil jeg mene, at foreningen har ret til at kræve, at I ikke ændrer på disse, uden foreningens samtykke. Det er dog min vurdering, at der ikke er noget til hinder for, at I skjuler dem, f.eks. i en rørkasse eller lignende, men I må ikke flytte rørene eller udskifte dem med andre rør, medmindre det godkendes af foreningen.

Hvis det er et stort ønske for jer at ændre på rørene, vil jeg foreslå, at I bringer spørgsmålet op på en generalforsamling og beder om generalforsamlingens godkendelse heraf.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Hvis sælger og kommune har en verserende sag kørende angående nedrivning af bevaringsværdige bygninger med asbest-tag uden tilladelse og hensyn til miljø; kan man så som køber blive draget til ansvar, såfremt man køber inden sagen er afsluttet?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det kan man.

Man er som ejer ansvarlig for at bygningen er lovlig.

At køber eventuelt har et regreskrav overfor sælger er en anden sag.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Min svigerfamilie har købt en ejendom, hvor sælger har efterladt en masse ejendele, som han i princippet gerne vil have med sig.

Svigerfamilien har strakt sig meget langt for at være venlige overfor sælger, men nu skal tingene væk.

Kan de betragte det som løsøre og gøre med det som de vil?

Skal det betragtes som hittegods? Og hvem skal så betale for fragten til ejeren/hittegodskontoret?

Svar:

Kære Spørger

Huset skal naturligvis stå tømt for indbo, når køber overtager på overtagelsesdagen – medmindre andet er aftalt.

Det betyder imidlertid ikke, at man ”bare” må smide sælgers ting ud, og særligt ikke når sælger har givet udtryk for, at han ønsker at få det med.

Henset til oplysningen om, at din svigerfamilie har givet sælger flere muligheder for at hente sine ejendele, vil jeg anbefale, at der sendes sælger og mægler en mail/brev, hvori der sættes en sidste frist til for sælger at aftale og afhente ejendelene, og at det klart anføres i skrivelsen, at I – hvis rydning ikke sker den pågældende dag – vil bortskaffe ejendelene på sælgers regning.

Hvis sælger ikke henter sine ejendele, vil jeg anbefale, at I behandler ejendelene som hittegods, og orienterer sælger om, at ejendelene er kørt til hittegodskontoret, samtidig med at I retter krav om, at sælger betaler jeres udgifter hertil.

Såfremt der endnu ikke er udarbejdet refusionsopgørelse, vil jeg anbefale, at I allerede nu tager forbehold for at kræve udgiften dækket via refusionsopgørelse.

Hvis ikke dette er muligt, kan I fremsætte et erstatningskrav til dækning af jeres udgift.

Hvis din svigerfamilie har benyttet køberrådgivning/boligadvokat i forbindelse med handlen, vil jeg anbefale jer at tage kontakt til vedkommende, og hvis ikke anbefales I at tage kontakt til en boligadvokat – så I kan få konkret rådgivning og vejledning.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød