Brevkasse

2019/02/15

Spørgsmål:

Må vi selv beregne fordelingstal i en ejendom med ejerlejligheder?

Svar:

Kære Spørger

Ja, i princippet hvis I står foran en opdeling/udstykning eller kan blive enige om rimelige fordelingstal.

Men praksis er sædvanligvis at beregne fordelingstal efter bolig m2. Hvis nogle har større arealer af anden type kan det begrunde en afvigelse.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Eksperten

Jeg vil gerne vide, om jeg som andelsboligejer har mulighed for at fremleje min lejlighed igen, efter at ordlyden i vedtægterne er blevet ændret fra “en andelshaver kan helt eller delvist fremleje sin lejlighed i 2 år” til “en andelshaver kan fremleje sin lejlighed i én periode på maksimalt to år”. Jeg spørger fordi jeg selv mener, at når der ændres på reglerne må de nye regler vel gælde for alle? Så alle andelshavere i dette tilfælde har 1 fremlejeperiode på max 2 år efter ændringen af ordlyden er vedtaget?

På forhånd tak for svar!

Svar:

Kære Spørger

Således som jeg læsere formuleringen af den nye bestemmelse:

“en andelshaver kan fremleje sin lejlighed i én periode på maksimalt to år”

Så menes der vel hermed at man kun kan fremleje 1 gang og da for maksimalt 2 år.

Hvis du stadig er i tvivl bør du spørge bestyrelsen.

Med venlig hilsen
Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej.

Min søster købte en andelsbolig for 4 måneder siden, og nu er de fleste af hendes vægge og lofter fyldt med noget, der ligner skimmelsvamp. Hun har kontaktet boligforeningen, og de siger, at hun ifølge deres forsikring selv skal betale for, at der komme en person ud og undersøger, om det er skimmel. Kan det virkelig passe, at hun skal betale for, at der kommer en og undersøger, hvad det er? Hun er bekymret over, om det er noget, man kan blive syg af.

På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære Spørger,

Helt grundlæggende ses dit spørgsmål at angå, hvem der har vedligeholdelsespligten for det pågældende forhold. Således vil det være den der har vedligeholdelsespligten, der også vil skulle bekoste undersøgelserne. Foreningens vedtægter fastlægger sædvanligvis, hvilken andel af den indvendige vedligeholdelse, der påhviler andelsboligforeningen og hvilke der påhviler andelshaveren. Ud fra de givne oplysninger, er det ikke muligt at vurdere, om forholdet vil henhøre under andelsboligforeningens ansvar, såfremt det måtte blive konstateret at være skimmelsvamp. Først når det måtte være fastslået, at der er tale om skimmelsvamp, samt den nærmere årsag hertil, kan det konkluderes, hvem der har forpligtelsen til at afholde udgifterne dertil.

Med henblik på at komme videre, vil jeg foreslå, at der rettes henvendelse til andelsforeningen for at blive enige om en fremgangsmåde for undersøgelse samt eventuel efterfølgende nødvendig afhjælpning af det pågældende forhold. Det vil sige, hvem lægger ud for undersøgelserne og tager initiativ til processen. Hvis undersøgelsen viser, at årsagen til skimmelsvampen hører under andelsboligforeningens ansvar, bør andelsboligforeningen naturligvis endeligt afholde udgifterne til undersøgelserne.

Såfremt andelsboligforeningen afviser den forslåede fremgangsmåde, vil jeg anbefale jer at overdrage sagen til en boligadvokat, der herefter kan forestå dialogen med foreningen samt føre sagen.​

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Er der nogen præcedens for, hvor meget man selv skal benytte sit sommerhus, for at det ikke bliver betegnet som erhverv? Jeg er med på, at benytter man det selv kun én dag, er det ikke privat udlejning, og lejer jeg det ud kun én uge er det privat udlejning. Hvor ligger grænsen for Skat?

Svar:

Kære Spørger,

Hvis du udlejer en bolig i mindst ét år, er der i skattemæssig henseende tale om erhvervsmæssig udlejning, dvs. selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du skal opgøre og medregne et overskud/underskud som personlig indkomst på den udvidede selvangivelse.

Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag af indkomsten. Når du udlejer din ejendom i mere end et år, er det nødvendigt at lave et regnskab. Således skal du føre regnskab over alle indtægter og udgifter forbundet med lejemålet. Over- eller underskuddet i dette regnskab angives på den udvidede selvangivelse. Regnskabet skal ikke sendes til Skat, men du skal opbevare det i mindst fem år. Du bør formentlig også ændre din forskudsopgørelse.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej

Jeg ejer et parcelhus med mine 2 søskende. Vi ejer hver 1/3. Nu vil jeg gerne flytte derud og bygge om.

Hvilke muligheder har jeg for at købe/overtage deres andele ?

Jeg er gift og har ejet huset før mit ægteskab.

Svar:

Kære Spørger,

Jeg forstår dit spørgsmål således, at du agter 100 % at overtage det hus dine søskende og du i dag ejer med 1/3 hver.

I den forbindelse vil der kunne ske overdragelse af hver af dine søskendes ejerandel til dig til en købesum, der modsvarer hvad deres ejerandel er værd i fri handel.

Ved ovedragelse af fast ejendom til børn, børnebørn og oldebørn og alle andre, der hører til den gaveafgiftsfrie personkreds, kan man efter fast praksis fastsætte værdien af ejerandelen til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Dette gælder imidlertid kun, sålænge man ikke har indhentet en egentlig markedsvurdering fra ejendomsmægler. Men I jeres tilfælde, hvor der sker overdragelse mellem søskende, kan Skattestyrelsen blande sig i prisfastsættelsen såfremt den ikke vurderes markedskonform, med det resultat, at du som køber bliver indkomstbeskattet af fordelen. Ved sådanne handler er det juridiske udgangspunkt nemlig, at ejendommen skal ansættes til den værdi, som den har i fri handel og vandel.
Hvordan I vil berigtige købesummen afhænger dels af din økonomiske formåen, samt i hvilket omfang der er lån i ejendommen, som du på egen hånd vil kunne overtage forpligtelsen til at vedligeholde. Der er tale om en konkret vurdering, hvorfor du anbefales at søge rådgivning hos en boligadvokat, for at finde frem til den for dig realiserbare og mest hensigtsmæssige model.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej, Jeg håber I kan hjælpe mig med opklaringen af en lidt irriterende sag. Jeg bor på en privat villavej. Vejen er belagt med asfalt. Men der er intet slidlag på asfalten, og fagmænd siger, at vejen ikke er lavet færdig. Sælgeren af grundene og dermed også vejen siger, at han har betalt landinspektøren for at bistå med hele ansvaret for etableringen af vejen og salget af grundene på vejen. Det uheldige er, at landinspektøren døde for 2-3 år siden, og dermed kan han ikke hjælpe med at afklare dette. Ejeren bliver ved med at fastholde, at han har betalt for det, han skal. Men vores udfordring er, at vi ikke ved, om der reelt set er lavet det, der skal laves. Og når vi spørger ejeren, giver han altid samme kommentar, nemlig at han har betalt for det, han skal.

Vores (grundejernes) udfordring er, at vi ikke kan finde noget officielt sted, hvor der står, at der SKAL et slidlag på. I vores købsaftaler står der ikke, hvad asfaltvejen består af, blot står der “udgift til vej”. Men her er der ikke nævnt andet omkring, hvad vejen består eller skal bestå af. I lokalplanen står der heller ikke nævnt, hvad vejen skal bestå af, for at den er færdiggjort. Vi har undersøgt, hvad det vil koste at få slidlag på vejen, og det vil løbe op i mindst 500.000,00 kr. Vi bor på på en nyere vej, hvor der endnu ikke er bebygget på alle grunde. Derfor giver det god mening, hvis man ikke har valgt at lave vejen helt færdig for så at få den ødelagt af alt den tunge trafik, som kommer i forbindelse med husbyggerierne. Men nu står vi så med en snart ødelagt vej og en utrolig stor regning til husejerne. Jeg håber I kan hjælpe med afklaring af dette.

På forhånd mange tak for hjælpen.

Svar:

Kære spørger

Hvis det ikke er nærmere specificeret, af hvilken kvalitet vejen skal være, må man efter min opfattelse tage udgangspunkt i normalen. Min anbefaling er derfor at få fat på en sagkyndig på dette område og høre, hvad der er normalt. Så mange af jer “nye grundejere” som muligt bør gå sammen for at holde omkostningerne nede.

Vurderer den sagkyndige, at det ikke er normalt at have et slidlag, eller at lignende veje ofte etableres uden, har I nok intet at komme efter, men vurderer han omvendt, at man normalvis har et slidlag på vejen, kan I formentlig retmæssigt stille krav herom over for sælgeren. I skal derfor fremsætte krav og henvise til den sagkyndige vurdering.

Afviser sælger fortsat, kan I begære syn og skøn til bekræftelse af den sagkyndige vurdering. Afviser sælger fortsat, er I nødt til at anlægge sag mod sælger.

Bemærk, at udgifterne til syn og skøn og en eventuel retssag formentlig vil være dækket under jeres husforsikringer. Derfor vil jeres omkostninger ved at forfølge sagen være begrænsede.

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej
Vi har lige købt et hus, hvor størstedelen af huset er renoveret i 2006 inkl. en ny tilbygning.
I energirapporten står der, at tilbygningen er isoleret med 220 mm sundolit (flamingo) i gulvet plus gulvvarme. I energirapporten står der, at i samme ombæring at tilbygningen er lavet, er det eksisterende gulv i køkken, stue og soveværelse isoleret med samme 220 mm og gulvvarme.
Vi har nu erfaret, at det ikke er tilfældet i det eksisterende hus med den mænge isolering. Der er ca. 50-75 mm.
Mit spørgsmål er, om vi har en sag her? Vi har tegnet en  ejeskifteforsikring i forbindelse med huskøbet.

Svar:

Kære spørger

Ja, I har en grund til at gå til ejerskifteforsikringsselskabet, men også til den byggesagkyndige, der har lavet energirapporten – eller dennes forsikringsselskab.

Måske kunne sælger også være ansvarlig, hvis man går ud fra, at sælger har vidst,  hvor der var lagt isolering og hvor der ikke var lagt noget.

For at få samlet  overvejelserne på en god måde vil jeg anbefale en kontakt til en boligadvokat, så jeres krav ikke falder mellem to eller flere stole.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej BOLIGadvokaterne,

Vi har solgt vores hus. Købsaftalen var betinget af købers eget salg, og derfor blev overtagelsesdatoen sat som 3 mdr. fra endelig handel, så vi havde tid til at finde en bolig, når køber fik solgt sin bolig. Nu har køber så solgt sin bolig, og vi har fundet en lejlighed. Køber vil gerne overtage tidligere, og det er også i orden med os. Men nu fremgår en tidligere dispositionsdato jo ikke af købsaftalen. Kan man lave et tillæg til aftalen om dette, eller er eneste mulighed, at køber skal leje vores hus indtil overtagelsen?

Svar:

Kære spørger

I kan fint lave et tillæg til jeres aftale, hvor det aftales hvilke betalinger køber skal stå for, hvis nøglen bliver udleveret inden overtagelsesdagen – eller at selve overtagelsesdagen flyttes.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske boligadvokater, Hillerød

2019/02/12

Spørgsmål:

Hej, I dag er jeg blevet orienteret om, at min sag (er stævnet og har stævnet) er overdraget til en anden advokat indenfor firmaet. Han har intet haft med sagen at gøre (har kørt i 1,5 år), og jeg er utryg ved, at man vælger at skifte uden at forelægge det for mig.

Svar:

Kære Spørger

Ja, det kan jeg godt forstå. Du skal selvfølgelig have mulighed for at acceptere dette advokatskifte.

Tal med advokaten om det.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Danske Advokater, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har den 1 januar 2017 købt en ejerlejlighed. Sælger havde lavet nyt badeværelse. Det viser sig nu, at sælger har skjult et afløb. Afløbet er nu stoppet, og der kommer vand på gulvet, så snart vi bruger håndvasken. Hvem skal dække skaden? Der er ikke lavet nogen tilstandsrapport.

Svar:

Kære Spørger

Hvis problemet kan klares med en afrensning af afløbet kan man ikke bebrejde sælger noget.

Hvis problemet er mere alvorligt kan sælger i princippet være erstatningsansvarlig. Men det kræver at I kan bevise at sælger var i ond tro, hvilket kan være svært at bevise.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej,

Vi bor til leje i en X boligforening, og vi har haft en ingeniør ude og tjekke indeklimaet. Vi fandt ud af, at kondensvandet i vinduerne skyldes høj luftfugtighed, og panelerne er fyldt med skimmelsvamp. Det har skadet mit barn og forværret hans astma. De ingeniører, som har kigget på lejligheden, har skrevet i rapporten, at det er selvforskyldt, fordi vi ikke har tændt radiatorene og udluftet, som man skal, hvilket vi ellers har gjort morgen, eftermiddag og aften. Nu siger boligforeningen, at vi selv skal betale for rensning af skimmelsvamp samt udskifte panelerne og male det igen.

Spørgsmålet er, om det i virkeligheden er os, som skal betale for skaderne, selv om vi har sagt fra starten, at panelerne var rådne at se på, og at vi gerne ville have dem skiftet. Men han sagde, at de ikke fejlede noget, og det er et par måneder efter, vi flyttede ind, og nu når rapporten er kommet, og der er fundet skimmelsvamp, påstår distriktchefen, at det er selvforskyldt ifølge rapporten. Hvad gør vi nu? Vi kan ikke sove nede i soveværelserne. Hjælp, hjælp hjælp.

Svar:

Kære spørger

I kan gøre flere ting. I kan klage til Beboerklagenævnet, men nævnet vil formentlig henholde sig til den udarbejdede rapport eller afvise sagen på grund af bevismæssige problemer. Dette kommer I dermed formentlig ikke langt med.

Derudover kan I kontakte kommunen, som kan gå ind i sagen og få foretaget en uvildig undersøgelse. Hvis det ved en sådan undersøgelse viser sig, at skimmelsvampen ikke skyldes jeres adfærd eller forhold, som I er ansvarlig for, kan kommunen pålægge boligselskabet at foretage udbedring.

Endelig er der en tredje mulighed. Den er blot ret omkostningsfuld og formentlig mere tidskrævende. I kan gennemføre et syn og skøn til afklaring af årsagen til skimmelsvampen, og får I medhold i jeres synspunkter dér, kan I kræve, at boligselskabet foretager udbedring eller betaler derfor. Såfremt boligselskabet fortsat måtte afvise efter et for jer succesfuldt syn og skøn, kan I indbringe sagen til afgørelse for Beboerklagenævnet eller Boligretten, som kan pålægge boligselskabet at foretage udbedring eller betale derfor. Bemærk, at I formentlig kan opnå retshjælpsdækning via jeres indboforsikring, hvis I har en sådan, eller fri proces til både syn og skøn og en eventuel retssag. Det vil dog formentlig kræve, at I kan dokumentere, at rapporten, som boligselskabet har foranlediget udarbejdet, er fejlbehæftet. Til brug herfor vil I formentlig skulle hyre jeres egen byggetekniske rådgiver, som via undersøgelser kan så berettiget tvivl.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Udskiftning af forretningsvinduer i ejerforening med 5 ejere. I ejendommen har de enkelte ejere indtil nu udskiftet vinduer og døre (med termoglas) for egen regning. Spørgsmålet er nu, om de to forretninger i gadeplan, kan kræve deres vinduer udskiftet til thermoglas samt udskiftning af vinduesrammerne, hvis de gamle ikke kan bære det nye glas? Kan ejerforeningen nægte dette med henvisning til gældende praksis om at de enkelte ejere selv har betalt. Skal en sådan flertalsbeslutning om nægtelse af udskiftning tinglyses?

Svar:

Kære spørger

Det er vedtægternes ordlyd, der er afgørende for, hvem der skal afholde udgifterne til udskiftning af vinduerne i forretningerne.

Såfremt sådanne udgifter ifølge vedtægterne skal afholdes af foreningen, kan I kun ændre herpå ved at ændre vedtægterne. Bemærk, at vedtægter som oftest ikke kan ændres ved simpelt flertal blandt foreningens medlemmer. Der kræves som regel et kvalificeret flertal. Disse afstemningsregler vil med al sandsynlighed fremgå af vedtægterne.

En eventuel ændring af vedtægterne skal tinglyses for at sikre retten mod erhververe og kreditorer, men selv uden tinglysning, vil de ændrede regler gælde for de nuværende ejerlejlighedsejere.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej,

Jeg har fået tilbudt et midlertidigt job på Grønland som underviser. I dén forbindelse har jeg fået oplyst, at Grønland tæller som en del af Danmark på grund af Rigsfællesskabet, hvorfor at jeg skal skifte folkeregisteradresse op til Grønland. At tage til Grønland er derfor ikke meget anderledes, end at tage til nabokommunen, den store geografiske afstand til trods. Nu er problemet dét, at jeg har en almen lejebolig her i Danmark, som jeg gerne vil beholde, imens at jeg er på Grønland. Dels er jobbet deroppe midlertidigt, dels har jeg en masse ting her i DK, som jeg umuligt kan tage med på så kort varsel og til en meget mindre, midlertidig bolig deroppe. Det er forøvrigt på en stor ø, så også på adressen i Grønland er det svært at finde noget at bo i. Min almene boligorganisation siger, at jeg skal fremleje boligen eller opsige den. Det sidste er jeg ikke så glad for, da der er lange ventelister på almene boliger her i Aarhus.

Fremleje – kan man evt. fremleje boligen til et familiemedlem, mens man er væk? Kort sagt: kan det virkeligt passe, at man ikke kan beholde en almen bolig i Danmark, mens man i en periode arbejder (og bor) på Grønland? Der må jo igennem årene have været talrige danskere med efterspurgte uddannelser – sygeplejersker, lærere, læger, håndværkere, etc. – der i kortere eller længere tid har været på arbejdsbesøg deroppe.

Svar:

Kære Spørger

Du har ret til at fremleje, da du opfylder betingelserne i § 70, se nedenfor.

Du kan fremleje til et familiemedlem, men denne skal benytte boligen. Den må ikke stå tom.

§ 70 En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1. ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
2. det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
3. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Stk. 3. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens<https://pro.karnovgroup.dk/document/rel/LBKG20071260?src=document> 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.Stk. 4. § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse. Stk. 5. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Thomas,

Mange tak for dit udførlige svar.

Har udlejer – i mit tilfælde Boligkontoret Aarhus – ret til at kræve, at man kan dokumentere skriftligt, at fraværet er midlertidigt, jf. nedenstående vejledning på deres hjemmeside :

https://www.bk-aarhus.dk/selvbetjening/fremleje/

Skal man med andre ord kunne fremvise en skriftlig kontrakt fra en grønlandsk skole, hvor der udtrykkeligt står, at man f.eks. kun er ansat i en afgrænset periode ?

Svar: 

Kære Spørger

Ja, det kan de kræve.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Min kone overvejer at købe et sommerhus fra boet efter sin afdøde mor. Meningen er, at huset skal kunne blive ved med at danne rammen om moderens storfamilies (min kone, tre søskende, 4 børnebørn, 1 bonus-barnebarn) fritidsliv fra primo april til medio oktober. Hun er den eneste, som har råd til at optage det lån, som er nødvendigt for at finansiere købet; sameje er udelukket. Vi har fået at vide, at individuelle lejekontrakter mellem hende og de øvrige potentielle brugere af huset vil være at betragte som erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed med dertil hørende juridiske og skattemæssige konsekvenser.

Kan problemet løses ved at etablere aftaler om brugsret med de enkelte brugere og at disse så for hver sæson indbyrdes aftaler, i hvilke perioder de, enkeltvis eller i grupper, vil benytte sig af denne ret mod et vederlag? Hvordan ville et sådant vederlag i givet fald blive beskattet? Hvilken juridisk status ville sådanne brugsaftaler have, hvis de IKKE bliver tinglyst.

Svar:

Kære Spørger

Den model du beskriver vil være særdeles problematisk rent skattemæssigt.

Hvis din kone bliver eneejer af sommerhuset vil en aftale om brugsret for ikke-ejere udløse skat for disse personer svarende til lejeværdien.

Din kone kan frit  udlåne sit sommerhus til familie og vener, men de må ikke opnå en egentlig ret til benyttelse, da dette udløser skat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby