Brevkasse

25. juni 2018

Spørgsmål:

Hej
Jeg har en tidligere lejer, der efter ikke at have betalt husleje i 2 måneder, blev sat ud af sit lejemål. Han blev sat ud i december. Det er mig bekendt, at han kom i fængsel for nogle forhold. Problemet er, at han stadig har en del effekter opmagasineret i en tilhørende stald, der hører til lejemålet. Jeg ved ikke, om han stadig er i fængsel, eller om han er blevet løsladt, da jeg ikke kan komme i kontakt til ham. Mit spørgsmål er så, at hvis jeg igennem folkeregisteret får en adresse til ham, om jeg så kan sende ham et anbefalet brev med et krav om at fjerne sine effekter, da disse ellers vil blive destrueret. Det skal siges, at der nu er gået 6 måneder siden han flyttede, og at nye lejere ikke må få adgang til stalden, da de i så fald kan stjæle hans effekter. Hvordan skal jeg forholde mig i ovennævnet dilemma?

Svar:

Kære Spørger

Ja, jeg mener du kan gå frem som beskrevet.

Han skal have en rimelig frist til at fjerne sine effekter, f.eks. 4 uger.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

20. juni 2018

Spørgsmål:

Jeg udlejer min lejlighed til min datter. I vedtægterne i boligforeningen er der en vedtægt om, at det kun kan lejes ud tidsbegrænset i 2 år. Derefter skal der en ny lejer ind, det må ikke være den samme. Jeg var bekendt med det ved køb, men ejendomsmægleren sagde, at det ikke blev håndhævet. Nu viser det sig, at det bliver håndhævet, og at min datter ikke kan blive boende. Har jeg nogle muligheder for, at hun kan det? Der er en ny huslejekontrakt underskrevet, som bestyrelsen ikke vil godkende.

Svar:

Kære Spørger,

Vedtægterne i en boligforening skal som udgangspunkt efterleves, da disse er boligforeningens gældende regler. Dit spørgsmål lægger dog op til en overvejelse om, hvorvidt der er dannet en praksis i boligforeningen, angående den tidsubegrænsede lejeperiode, som du nævner. En sådan praksis ville evt. kunne medføre, at din datter har mulighed for at blive boende.

Derudover kan det overvejes, hvorvidt der bør tages kontakt til den ejendomsmægler, som i sin tid udtalte sig.

På baggrund af dine oplysninger, anbefales det, at du søger juridisk assistance til afklaring af mulighederne for at din datter konkret skal have tilladelse til at blive boende.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Vi har i 2015 erhvervet en ejendom med et jordtilliggende på 5787m2, hvoraf 477m2 er vej. Vejen er en grusvej og er eneste adgang fra offentlig vej (asfalt) til ejendommen. For enden af (vores) grusvej ligger et antal rækkehuse (lejeboliger), der flittigt benytter grusvejen for at komme til og fra asfaltvejen – dette til trods for de har egen asfalteret indkørsel.Udlejer af rækkehusene mener, de har samme ret til at færdes på grusvejen som os andre.

Hvilke regler er gældende her? Der er ikke tinglyst brugsret på vejen. Rækkehusene er opført i 2006, så de kan formentlig ikke have vundet hævd, endnu.

Svar:

Kære spørger

Umiddelbart vil den omtalte grusvej være en privat vej. En privat vej er en del af en privat ejendom og derfor som udgangspunkt undergivet privatlivets fred. Det betyder at uvedkommende ikke må færdes på vejen. Forholdene på vejen kan imidlertid være sådan at uvedkommende færdsel kan være berettiget.

Der er derfor tale om en konkret vurdering i forhold om vejen er privat eller ej.

Da du beskriver at rækkehusene for enden af vejen har egen adgangsgivende vej, som tilmed er asfalteret mens vejen til jeres ejendom er en grusvej, vil det formentlig forholde sig sådan at jeres grusvej er privat hvorfor uvedkommende ikke må benytte denne. De personer som skal til rækkehusene må derfor henvises til at benytte den asfalterede vej.

Du må ved skiltning gøre opmærksom på at vejen er privat således at uvedkommende er klar over dette.

Med venlig hilsen/Kind regards
Erik Turley, Hillerød

Spørgsmål:

Hej
Jeg har et hus til salg med min ekskone. Hun er nu stoppet med at indbetale til husets udgifter, som står tomt. Kan hun på den måde miste råderetten over huset, så jeg kan sælge det uden hendes underskrift ?

Svar:

Kære Spørger

Din kone er forpligtet at vedblive med at betale til de faste udgifter.

Men hun mister ikke retten til at være medbestemmende f.eks. til at beslutte hvem der skal sælge huset.

Du bør kontakte en familieretsadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej brevkasse.

Jeg bor i en andelslejlighed i Århus C. Bygningen rummer to opgange hvoraf den ene er andelsforening med 10 enheder og den anden er lejelejligheder. Er det muligt ved enighed/flertal at nedlægge foreningen og omdanne den til ejerlejligheder? Foreningen anvender standard ABF vedtægter. Hvad skal der til?

Svar:

Kære Spørger

Det vil normalt kræve enighed i.h.t. vedtægterne at nedlægge en andelsboligforening.

Man kan ikke blot omdanne til ejerlejligheder, idet en lang række betingelser skal være opfyldt.

Kontakt en boligadvokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

18. juni 2018

Spørgsmål:

Min frue og jeg overtog 1. november 2017 et sommerhus, som vi er rigtigt glade for. Vi har nu konstateret, at der er problemer med at komme af med kloakvandet via nedsivningsanlægget – det siver simpelthen ikke hurtigt nok. Vi har opdaget, at der lå en pumpe i brønden, som var forbundet med en vandslange – som simpelthen bare pumpede kloakvandet ned i baghaven (når der blev sat strøm til). Vi har ikke tegnet ejerskifteforsikring, selvom vi er blevet den tilbudt.

Kan vi gøre noget i forhold til sælger – han har åbenlyst kendt problemet, da pumpen ikke var så gammel ?

Svar:

Kære spørger

Handlen er underlagt lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Herefter er sælger ansvarsfri for mangler ved bygningens fysiske tilstand, dvs. alt inden for bygningens fundament. Mangelfulde forhold, der ligger uden for bygningens fundament, er sælger ansvarlig for. Jeg vil derfor mene, at sælger kan drages til ansvar i jeres situation og dermed kan pålægges at betale jer erstatning. Det forudsætter dog, at det kan dokumenteres, at sælger var eller burde have været bekendt med problemet.

Der er også mulighed for at opnå et afslag i købesummen, men dette vil kræve, at udbedringsudgifterne ikke er bagatelagtige set i forhold til købesummen. Her taler vi om, at udbedringsudgifterne skal være mindst i omegnen af 5% af købesummen.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej!

Vi er ejer af en ideel anpart og har fået muligheden for at byde på den anden part. BBR – areal for hele ejendommen er under 130 kvm. Betyder det så, at vi kan regne med at få tilladelse til at evt. lægge lejlighederne sammen, hvis vi beslutter os for det i fremtiden?

Mange tak for hjælpen!

Svar:

Kære Spørger,

Det er af afgørende betydning for svaret på det stillede spørgsmål, at arealet efter sammenlægning ikke overstiger 130 kvm. I sådanne tilfælde følger det således direkte af Boligreguleringslovens § 46 stk. 2, litra a, at kommunen ikke kan nægte tilladelse til sammenlægning

I forbindelse med en eventuel sammenlægning er det imidlertid et krav, at kommunen vil kunne konstatere, at byggelovgivningen er overholdt, hvilket således vil skulle dokumenteres i forbindelse med indsendelse af ansøgning til kommunen.

Foruden godkendelse og registrering hos kommunen, skal der skulle gennemføres en tinglysningsmæssig ekspedition, hvori den foretagne ændring registreres i Tingbogen.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej,

Jeg overvejer at investere i en ejerlejlighed i Aalborg på 98kvm. Jeg agter at opdele denne til to ejerlejligheder på 49kvm hver. Kan jeg søge om byggetilladelse inden jeg køber, eller lade købet være betinget af at jeg får den (da jeg skal oprette køkkener i rum som i dag er indrettet til andet)?

Hvilke udgifter er der forbundet med at få lejligheder opdelt i to?

Svar:

Kære Spørger,

I forbindelse med købsaftalens indgåelse kan du godt betinge handlen af, at der opnås byggetilladelse til det påtænkte projekt. Der kan imidlertid vise sig en tidsmæssig udfordring, idet sagsbehandlingstiden vedrørende byggesager kan være langstrakt i visse kommuner. Det vil kunne medføre, at salget i praksis måske ikke kan afvente den ønskede afklaring. Ligeledes kan der være juridiske forhindringer i forhold til at gennemføre et projekt som påtænkt, hvilket kan begrunde sig på blandt andet manglende hjemmel i vedtægter/ejerforening, ejerlejlighedsloven mv.

I forhold til selve opdelingen af ejerlejligheden vil det være en landinspektør, der skal være behjælpelig med denne opgave.

Angående udgifter til det påtænkte projekt skal der foruden eventuelle håndværkerudgifter, afsættes omkostninger til juridisk bistand, byggesagkyndig assistance samt landinspektør..

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hej
Jeg har søgt bestyrelsen (3 medlemmer) om at måtte sætte et drivhus op i min have.
Bestyrelsesmedlemmerne er samtidig mine naboer, og jeg har samtidig hørt, om de kunne accepterer det, – altså en nabohøring. Jeg fik så den 14.5 18 af bestyrelsen bevilget et 6,7 m2 drivhus, som max må være 2,5 m højt, da det står tæt på skel. Samtidig fik jeg bevilget, at jeg kunne sætte det og fastgøre det op af min gavl på huset. I bevillingen stod også, at alle 3 naboer accepterede bevillingen.  Efterfølgende købte jeg drivhuset og er næsten færdig med at sætte det op(mangler kun glassene). I dag 14.6  blev jeg så ringet op af bestyrelsesformanden, der sagde, at jeg ikke skulle fortsætte med opsætningen, da hendes mand gjorde indsigelser og mener, at vi ikke overholder reglerne, bl.a. at sætte det fast på mur og at vi har gravet soklen 2 cm ned for at overholde de 2,5 m fra neuvo. Kan de pludselig ændre mening og sige, jeg ikke må bygge drivhuset, som har kostet mig 6000 kr.? I vores vedtægt står, at hvis man skal lave forandringer inde eller ude, skal man søge bestyrelsen, hvilket jeg jo har gjort og fået bevilget. Hvad mener I, jeg skal gøre ?

Svar:

Kære Spørger

Som du fremstiller sagen, mener jeg at den tilladelse du har modtaget binder bestyrelsen.

Herefter mener jeg ikke man kan trække tilladelsen tilbage.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

15. juni 2018

Spørgsmål:

Jeg står og skal overtage min overbos rolles som kassér i ejerforeningen, da han har solgt sin lejlighed, men det lader til at der aldrig er oprettet en egentlig ejerforening og at vores fælles-konto på nuværende tidspunkt, bare er en almindelig konto i hans navn. Er der noget problem i at fortsætte på denne måde, eller skal vi have oprettet en mere officiel ejerforening? Og hvordan kommer vi igang med dette? – Vi er en ejendom på 3 lejligheder.

Svar:

Kære spørger

Der er ikke noget problem i at fortsætte på den måde ejerforeningen hidtil har været drevet, da der ikke er krav om, at en ejerforening skal registreres eller have egen bankkonto. En ejerforening er som udgangspunkt en frivillig forening, der skal ses som et driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i ejendommen, med henblik på at drive ejendommen. Købere af ejerlejligheder bliver en del af ejerforeningen ved købet af lejligheden. Derfor vil køberen af din overbos lejlighed automatisk blive en del af ejerforeningen for den ejendom jeres ejerlejligheder er beliggende i.

Der er imidlertid mulighed for at ejerforeningen registreres, hvorefter den vil få eget CVR nummer og der vil kunne oprettes en foreningskonto i banken. Alle med nemid kan registrere en frivillig ejerforening det behøver hverken at være formanden eller kasséren i ejerforeningen. Den person der registrerer ejerforeningen vil ikke hæfte for noget såfremt det sker i samarbejde med foreningen.

Hvis ejerforeningen skal kunne modtage eller søge om at modtage tilskud fra det offentlige, er et krav at foreningen har et CVR nummer og en foreningskonto, altså skal foreningen registreres. Registreringen sker via Virk indberet.

Jeres ejerforening kan altså sagtens fortsætte i uændret form, men I kan også vælge at få den registreret og dermed oprette en konto som står i foreningens navn.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har netop overtaget vores nye ejerlejlighed her pr. 1/6-2018. I den forbindelse er vi begyndt at renovere lejligheden. Ved nedtagning af noget tapet på nogle vægge, har vi opdaget at der er isoleret ydervægge med gips og rock-wool.  Bag rock-woolen kan vi nu konstatere en form for svamp, med stor sandsynlighed skimmelsvamp. Dette drejer sig om 1 værelse plus 1 væg i en gang.

Da det er en lejlighed er der naturligvis ikke lavet rapporter og ejerskifte på denne og lejligheden er købt som et dødsbo og der er derfor skrevet en masse ind i købsaftalen angående fraskrivelser af ansvar for fejl og mangler (Standard fraser). Den afdøde har boet i lejligheden i ca. 30 år og det må antages at gipsen og isoleringen er sat op mens han har haft lejligheden. Vi har dispositionsret over lejligheden nu men først overtagelse pr. 1/8-2018.

Er det ejerforeningens forsikring som dækker dette eller kan man komme tilbage til arvingerne med et krav om erstatning for udbedringer af fejl og mangler?

På forhånd tak.

Svar:

Kære spørger

Først og fremmest må I finde ud af, om isoleringen er foretaget korrekt efter datidens byggestandarder. I kan søge rådgivning hos en arkitekt, en bygningsingeniør eller lignende.

Er isoleringen foretaget korrekt, kan ejendommens forsikring meget vel dække skaden. Det kræver naturligvis, at der er tegnet relevant dækning. Dette må I i så fald undersøge.

Er isoleringen ikke foretaget korrekt, er det sandsynligt, at I kan rette et krav om kompensation mod dødsboet, selv om der er ansvarsfraskrivelser. Ansvarsfraskrivelser gælder som udgangspunkt kun, hvor de vedrører konkrete forhold, men ikke generelle forhold som eksempelvis “mangler af enhver art”, “mangler ved bygningen” eller lignende. Det er vigtigt, at I retter krav mod boet hurtigst muligt. For, når først behandlingen af boet er afsluttet, kan det som altovervejende hovedregel ikke genoptages, og så vil jeres krav være tabt.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist

Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hvordan skifter man fra ligestillingsejer til hovedejer som ejer af et hus? Jeg vil gerne sættes som hovedejer.

Har det nogen betydning om man står som hovedejer eller ligestillingsejer?

Svar:

Kære Spørger

Det gør man ved at blive påført skødet som eneejer.

Hvis det sker i et ægteskab med fællesformue, har det dog ikke betydning.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

13. juni 2018

Spørgsmål:

Hej,

Vi bor i en ejerlejlighed. Vi igangsatte 1 april renovering af vores badeværelse, der efter planen skulle vare 5 uger. Vi flyttede derfor over i en lejlighed, vi kunne låne, da det ikke er muligt at bruge vores egen lejlighed, mens renoveringen står på (der er ikke noget toilet). Under renoveringen er der desværre blevet fundet en gammel vandskade fra overboens badeværelse. Implikationen er, at hele betondækket mellem lejlighederne skal skiftes. De jurister, der har været inde og vurdere sagen, har fundet frem til, at det er ejerforeningen, der skal stå for udskiftningen af betondækket, da der er tale om et fælles element, og da skaden er sket over flere år. Arbejdet med at få gjort klar til udskiftningen er i gang. Projektet har nu varet i 2 måneder, hvor de 6 af ugerne indtil nu er gået med at arbejde på udskiftningen af betondækket. Og nu har vi det problem, at vi snart ikke har mulighed for at bo i vores lånelejlighed. Derfor vil jeg høre om, hvad mulighederne er for at bede ejerforeningen (som allerede har erkendt ansvar) til at betale for genhusning? Og er der andre juridiske forhold, som I mener vi skal være opmærksomme på?

Svar:

Kære Spørger,

For at kunne få betalt udgifter til genhusning skal der være et grundlag hvorpå man kan støtte et krav herom. Det forhold at ejerforeningen anses for forpligtet til at dække udskiftning af etageadskillelsen medfører ikke i sig selv, at de derved også bliver forpligtet til at dække for genhusning.

Derudover vil det ud fra en objektiv vurdering skulle være nødvendigt med genhusning. At der ikke er adgang til toilet vil forventeligt medføre, at man anser genhusning for nødvendigt, men det vil være en konkret vurdering.

Der kan eventuelt være mulighed for dækning for genhusning via forsikring. I den forbindelse vil jeg anbefale, at der indgås i en dialog med ejerforeningen i forhold til, om ejendommens bygningsforsikring kan være anvendelig i den forbindelse, ligesom I kan prøve at kontakte jeres eget forsikringsselskab herom.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

11. juni 2018

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokater,
Jeg satte mit sommerhus til salg hos Nybolig i Ebeltoft kort tid efter Påske. Som begyndelse har min sag været en såkaldt skuffe-sag, da ejendomsmægleren fandt det mest interessant, hvilket jeg selv også syntes var en god idé. Mægleren havde 1 mulig køber ude at se huset, men der er ikke kommet noget salg ud af det, og siden har jeg ikke talt med ham, med mindre jeg selv ringede. Nu har jeg imidlertid selv solgt huset i lørdags, og jeg vil nu spørge, hvordan jeg forholder mig til min kontrakt til mægler. Jeg har et ønske om, at de klarer alle papirerne i forbindelse med salget, men hvad er det rimelige beløb, de skal have af mig til udgifterne og håndteringen af den praktiske del af salget ?

En passent, – jeg har selv sat prisen på huset, som mægleren også fandt passende, – og jeg har ikke fået taget fotos, og huset er ikke kommet på nettet, så der har ikke været udført nogen form for præparerende arbejde udover et salgsbudget til mig.

Svar:

Kære spørger

Det afhænger helt af din aftale med ejendomsmægler om du kan kræve, at ejendomsmægler ikke skal have det aftalte vederlag.

Du bør dog næppe skulle betale for markedsføring og ej heller fotos.

I de fleste formidlingsaftaler er der desuden en bestemmelse om, at sælger kan opsige aftalen mod at skulle betale ejendomsmægler et rimeligt arbejdsvederlag.

Jeg foreslår, at du kontakter ejendomsmægler og drøfter en rimelig ordning. Jeg kan ikke sige, hvad der er et rimeligt beløb til ejendomsmægler. Det afhænger af jeres aftale og den arbejdsindsats, som mægler har udført og skal udføre.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Danske Boligadvokater, Amager