Brevkasse

2020/11/26

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater

Vores andelsforening renoverer faldstammer og vandrør i hele foreningen til foråret.

Der stilles en container til rådighed i gården i perioden på 2 måneder, hvor vi ikke har bad og toilet.

Jeg skal føde på dagenm de går i gang – derfor kan vi ikke være i lejligheden.

Er det muligt for os at blive genhuset eller få kompensation for de to måneder, vi skal bo et andet sted.

Hvem skal man spørge?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det er ikke muligt for jer at blive genhuset eller få kompensation for ekstra husleje til en midlertidig bolig. Andelshavere sidestilles med ejerbolig-ejere, og sådanne skal selv betale udgifter til renoveringer. Det gælder også eventuelle omkostninger til en midlertidig bolig under renoveringen.

Hvis foreningen skulle kompensere jer på en eller anden måde, vil det kræve, at foreningen træffer beslutning herom. I så fald skal der stilles forslag herom på en generalforsamling, som generalforsamlingen skal vedtage med det fornødne flertal.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Hejsa

Vi kigger på et sommerhus, som sælges som dødsbo, og der står en gammel bil i garagen.

Må bilen følge med som en del af indbo? Altså som en samlet handel?

På forhånd mange tak.

Svar:

Kære Spørger

Ja, en bil må godt følge med i ejendomshandlen som medfølgende løsøre. Hvis bilen ikke har en stor værdi, tænker jeg ikke, at det skaber problemer.

Der kan dog opstå finansieringsmæssige problemer, hvis bilen udgør en stor værdi. Det kan have betydning for størrelsen af det lån, som I kan opnå til finansiering af købet. Denne problematik skal I vende med jeres bank. Vær også opmærksom på, at I skal kunne omregistrere bilen til jeres navn. I bør derfor i forbindelse med handlen sikre jer en løsning herfor. Løsningen kan med fordel skrives ind i jeres købsaftale.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Hej

Vi overvejer at købe 2 villalejligheder (ideelle anparter) i Københavns Kommune. Huset er en murermestervilla, og vi vil ansøge om sammenlægning til et en-familieshus.

Er det muligt? Og er der noget bestemt, vi skal være opmærksom på?

Det samlede boligareal vil blive omkring 150m2.

Svar:

Kære spørger

Københavns Kommune har en rigtig god og oplysende side vedr. sammenlægning af lejligheder, som i kan finde her: https://www.kk.dk/sammenlaegning-byggeri
I den forbindelse skal i være særligt opmærksomme på det samlede areal, da der efter Københavns Kommunes fortolkning skal være særlige omstændigheder, hvis der skal tillades en sammenlægning, der medfører, at det samlede boligareal bliver mere end 150 m2.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/11/19

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg faldt over et hus, jeg godt kunne tænke mig, men da jeg gik i banken, kunne jeg ikke låne til huset.

Jeg fik min far til at købe huset, med henblik på at sælge til mig efter et par år, han gav 200.000 kr. for huset, men den offentlige vurdering er 460.000 kr.

Her mit spørgsmål: må han sælge det til mig for de 200.000 kr., han har givet for det?

Svar:

Kære Spørger

Prisen skal fastlægges på baggrund af de markedsvilkår, der er aktuelle på handelstidspunktet.

Hvis der er så stor forskel på markedsprisen og den offentlige vurdering, som dit spørgsmål angiver, bør en overdragelse være baseret på en mæglervurdering  – da der ellers kan være risiko for, at SKAT vurderer, at der er tale om en afgiftspligtig gave.

Du bør kontakte en boligadvokat, når det bliver tid til at overdrage ejendommen til dig for at undgå overraskelser.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/11/17

Spørgsmål:

Hej

Vi bor i et sommerhus på helårs basis med dispensation fra kommunen grundet min mands helbredsforhold.

I tilfælde af skilsmisse må jeg som hans kone overtage sommerhuset og bo der helårs?

Jeg er ikke pensionist, vi har haft/boet i huset i 5 år.

På forhånd tak for svar.

Svar:

Kære Spørger

Hvis I bliver skilt, og din mand fraflytter huset, er udgangspunktet, at du ikke kan fortsætte med at anvende huset til helårsbeboelse. Kommunen har imidlertid mulighed for at udstede dispensation til dig. Jeg kan ikke udtale mig chancerne for, at kommunen vil godkende en ansøgning herom. Et forsigtigt gæt er, at det ikke vil blive godkendt, men det afhænger helt af den konkrete kommune, dens interesser og områdets karakter.

Jeg har forstået, at I benytter huset til helårsbeboelse på en dispensation. Forholdt det sig sådan, at I benyttede huset til helårsbeboelse som følge af, at din mand er pensionist, hvilket i så fald giver jer en lovbestemt ret hertil, ville du i tilfælde af, at din mand gik bort, have ret til at fortsætte anvendelsen til helårsbeboelse. Denne ret gælder dog ikke ved skilsmisse, men også i sådan en situation er der mulighed for at opnå dispensation af kommunen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Vi er 3 søskende, der ejer et sommerhus i fællesskab. Nu vil min søster gerne ud af det, så hun slipper for at betale de månedlige ydelser.

Hun vil ikke købes ud og forventer heller ikke at få nogen penge ud af sommerhuset, før det en gang om mange år skal sælges.

Hvordan kan man gøre det?

Hvis hun stadig står som medejer, har hun jo den fulde ret til sin tredjedel, når huset engang om mange år skal sælges?

Vi er ikke interesseret i, at vi går og betaler til det de næste 20 år, og hun så får en del af hele beløbet, når vi engang sælger, da hun jo derfor ikke har afdraget på huset i mange år.

Svar:

Kære Spørger

Det er fuldstændig korrekt, at når man står som tinglyst (med)ejer af en ejendom, så har man også krav på at få andel af det provenu, som der måtte være ved et salg, svarende til ens ejerandel.

En mulighed kunne være, at I udarbejder en samejeoverenskomst, der kan beskrives som en aftale om, hvordan i sammen ejer ejendommen.

Her kan der blandt andet tages stilling til, hvordan de løbende udgifter på ejendommen deles.

I vil ydermere i en samejeoverenskomst kunne aftale, at jeres søster ikke betaler løbende udgifter på ejendommen. Det vil følgelig i min optik være rimeligt/nødvendigt, at der indsættes en bestemmelse, hvori det fremgår, at når ejendommen sælges, så skal den del af udgifterne, som jeres søster ikke har betalt gennem årene, fradrages i hendes provenu fra salget.

En samejeoverenskomst kan tinglyses på ejendommen, sådan at en tredjemand også kan se, at der er en samejeoverenskomst på ejendommen.

Hvis ikke i kan få jeres søster med på ovenstående, så er der ikke umiddelbart andre muligheder end at købe jeres søster ud nu, sådan at hun får en sum penge – og dermed ikke senere kan gøre krav på en andel af provenuet fra salget af hele ejendommen.

Under alle omstændigheder vil jeg anbefale jer at kontakte en BOLIGadvokat, der vil kunne være yderligere behjælpelig med ovenstående.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/11/12

Spørgsmål:

Jeg er blevet ekskluderet fra min andelsbolig og sat på gaden, fordi jeg mangler at betale en måned af min husleje (dette er dog blevet betalt samme dag, som jeg blev smidt ud).

Flere andre har også været bagud med huslejen, men er ikke blevet ekskluderet.

Kan det danne præcedens, således at eksklusionen er ugyldig??

Svar:

Kære spørger

Hvorvidt eksklusionen er lovlig eller ej afhænger af, hvorvidt din andelsboligforening har fremsendt en påkravsskrivelse påkrav til dig, samt hvorvidt beslutningen om din eksklusion har været igennem andelsboligforeningens bestyrelse, som I sidste ende træffer beslutningen herom.

Det vil være en god idé at kigge nærmere på andelsboligforeningens vedtægter i relation hertil og undersøge, hvorvidt eksklusionen har været igennem den beslutningsproces, som fremgår af vedtægterne.

Det afhænger således ikke af andre andelsbolighaveres manglende indbetalinger uden en dertil følgende eksklusion men mere om, hvorvidt beslutningsprocessen er blevet overholdt.

Med venlig hilsen/Kind regards
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Jeg har fået købskontrakt med følgende fraskrivelsesklausul:

Sælger oplyser, at de forsænkede lofter i lejligheden ikke opfylder bygningsreglementets krav til sådanne lofter, ligesom stærkstrømsreglementet/strækstrømsbekendtgørelsesns krav ikke garanteres at være opfyldt. Sælger fralægger sig ethvert ansvar som følge heraf, køber accepterer, at der ikke kan gøres krav gældende mod sælger i den anledning.

Svar:

Kære spørger

Det er en sædvanlig ansvarsfraskrivelsesklausul.

Du skal kun acceptere denne, hvis du ved, hvad du går ind til.

Du bør således undersøge, om der ligger skjulte el-installationer, der skal lovliggøres.

Et el-tjek kan afgøre dette, så tag forbehold for dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Vi bor i en ejerbolig i et rækkehus, hvor tilførende vandrør løber gennem naboens hus, før det kommer ind gennem væggen til os.

Ifm. VVS-arbejde hos naboen er røret ind til os blevet skadet, så det drypper inde på nabosiden og behøver udskiftning.

Det skal siges, at rørene gamle (formentlig ca. 60 år gamle), så der nok ikke skulle meget til for, at de blev utætte.

Naboens VVS’er påstår, at fordi røret løber ind til os, så skal vi betale for reparationen. Er det rigtigt?

Eller er det naboen, VVS’eren eller en forsikring der bør dække her?

Svar:

Kære Spørger

Ofte er der  i tingbogen taget stilling til spørgsmålet i en såkaldt servitut,- det vil sige tinglyst aftale mellem de 2 ejendomme.

Hvis ikke vil jeg anbefale, at både du og naboen kontakter jeres forsikringsselskaber, der ofte dækker rørskade af den karakter.

Ellers er det min vurderingen, at du hænger på regningen.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/11/10

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg købte i juli en ejerlejlighed men har herefter fundet ud af, at ovn og køleskab er installeret forkert, da de kører på samme sikringsgruppe som lyset.

Dette har resulteret i en smeltet sikring, så hele sikringsgruppen skal skiftes.

Sælger valgte ikke at lave tilstands- og elinstallationsrapport, og der er derfor ikke tegnet ejerskifteforsikring.

Som jeg forstår hæfter sælger dog stadig for ulovlig elinstallation, er det korrekt?

Svar:

Kære Spørger

Da der ikke er tilstandsrapport m.v., er sælger underlagt et almindeligt mangelansvar. Det betyder, at sælger vil hæfte for omkostningerne til udbedring, hvis der er grundlag for at kræve erstatning eller afslag i købesummen. Et afslag i købesummen kan næppe komme på tale, da omkostningerne med al sandsynlighed vil blive betragtet som bagatelagtige, dvs. mindre end ca. 5% af købesummen.

Erstatning kan kræves, hvis der er noget at ”bebrejde” sælger, dvs. at sælger har handlet uagtsomt eller mod bedre vidende. Det kan være tilfældet, hvis sælger selv har tilsluttet ovn og køleskab, og det er klart, at installationerne er ulovlige/mangelfulde. Har sælger derimod blot overtaget installationen fra en tidligere ejer og fortsat brugen, er der formentlig intet at bebrejde sælger, og i så fald er der ikke grundlag for at kræve erstatning. Afgørende for, om sælger hæfter for installationerne, er derfor, om sælger har udført installationerne, eller hvis sælger ikke har udført installationerne, om sælger var bekendt med ulovligheden heraf.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Jeg ønsker at bosætte mig med min kæreste i dennes hus i Fredericia, men jeg har samkvem med børn i min lejlighed på Djursland.

Er det muligt at have en lejlighed med det formål og have bopæl et andet sted?

Svar:

Kære Spørger

Hvis dine børn kan tage bopæl på Djursland, burde problemet være løst.

Hvis ikke må du spørge Kommunen, om de vil acceptere, at du har fast adresse i Fredericia.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har købte et sommerhus med indbo.

Da vi var ude og se det første gang, hang der et par PH-lamper over spisebordet.

Næste gang vi var ud at se det, var de skiftet ud – Efter at jeg havde underskrevet salgsaftalen.

Sælger påstår, at de var udskiftet, før vi var ude og se det første gang, men vi mener, at de var der.

Når man kikker i billederne på salgsopstillingen, kan man se, at de hænger der.

Mit spørgsmål lyder: Er det hvad man ser på billederne i salgsopstillingen eller er det de ting der er der ved første fremvisning, der er gældene?

Hvis sælger ikke vil give sig hvad rettigheder har jeg som køber?

Svar:

Kære Spørger

Normalt vil indbo være oplistet i købsaftalen.

Hvis dette ikke er tilfældet, kommer det an på, hvad køber har modtaget af information – eller hvilken berettiget forventning køber har fået i forbindelse med handelen.

Her kan billeder være et vigtigt pejlemærke, hvis der ikke foreligger modgående information fra sælger inden købsaftalen underskrives.

Du bør forelægge aftalegrundlag og indholdet af de givne oplysninger for en boligadvokat for at finde den rigtige konkrete løsning.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/11/05

Spørgsmål:

Hej

Jeg bor i en andelsboligforening, hvor der lige om lidt skal stemmes om et nyt varmeanlæg.

Dette anlæg er påtænkt at placeres på et fællesareal jeg i dag har fri udsigt over.

Anlægget på 28×20 meter kommer helt til at tage den udsigt, jeg har og kommet til at ligge med 35 meter ca fra center af bygningen til mit skel.

Må man det?

Svar:

Kære Spørger

Der er ikke et klart svar på dit spørgsmål. Udgangspunktet er, at andelsboligforeningens generalforsamling kan træffe de beslutninger, som forelægges generalforsamlingen, forudsat at der er det fornødne flertal ifølge vedtægternes bestemmelser. Der kan dog være konkrete forhold, der medfører, at en beslutning er til væsentlig skade for én eller få andelshavere med den virkning, at beslutningen er ugyldig. Det kan være tilfældet i din situation. Om det er tilfældet, beror på en konkret vurdering, som i sidste ende må forelægges til afgørelse ved domstolen.

Jeg vil derfor anbefale dig at rådføre dig med en BOLIGadvokat, der har særlig viden eller erfaring med andelsboligforhold. Vedkommende vil kunne rådgive dig om dine muligheder.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Sagen er den, at jeg bor sammen med min kæreste i hans lejlighed, og at han (som en fælles beslutning) har udlejet et værelse i lejligheden.

I juni 2020 flytter en mand ind, der egentlig er meget flink og rolig, men det viser sig ret hurtigt, at han stifter rigtig mange kvindelige bekendtskaber, og at disse helst skal med hjem i lejligheden, ofte 4 gange om ugen – nogle uger flere. Vi tænkte egentlig, at dette hurtigt ville fortage sig, men det er ikke sket.

Vi har ikke påtalt dette over for ham, da vi egentlig har været i tvivl, om hvad vi egentlig kan gøre ved det, nu når der ikke er aftalt noget om gæster i kontrakten.

Min kæreste har dog flere gange påtalt den støj, der bliver skabt om natten, eftersom vores lejer og den pågældende gæst gerne skal ind og ud af hoveddøren flere gange om natten, og derudover at han flere gange glemmer at lukke døren, således at denne står åben hele natten, hvilket selvfølgelig ikke er i orden.

Efter mange overvejelser valgte jeg at påtale det med de mange overnattende gæster over for vores lejer, bl.a. med et sundhedsmæssigt hensyn (Corona), og at jeg var lidt utryg ved, at der var så mange forskellige i lejligheden hele tiden. Dette forstod han tilsyneladende ikke, eftersom der var en ny gæst.

Mit spørgsmål er herefter, om hvordan vores retsstilling er?

Sådan som jeg kan læse mig frem til, kan man godt ophæve lejekontrakten af sundhedsmæssige årsager eller hvis der er uacceptabelt meget støj.

Spørgsmålet er dog, hvor meget der skal til? Og skal der foreligge en skriftlig påtale?

Vi har skrevet til ham flere gange mht. de åbentstående døre, men kun én enkelt eller to gange mht. støjen.

Hvor lang tid skal han have til at “rette sig” efter det, jeg sagde?

Svar:

Kære Spørger

Når I – som tilfældet er – udlejer et værelse i jeres egen bolig, kan I altid opsige lejeren med én måneds varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dette kan I gøre uden nærmere begrundelse. I kan naturligvis også vælge at begrunde opsigelsen med de ulemper, som I oplever. Det er op til jer selv.

Der skal meget til for, at man kan ophæve et lejemål, hvilket indebærer, at lejeforholdet ophører øjeblikkeligt. De forhold, som I nævner, er nok ikke tilstrækkelige til at begrunde en ophævelse, men allerede, fordi I har opsigelsesmuligheden med én måneds varsel, bør I blot benytte denne. Der er ingen grund til at skride til en ophævelse, og selv hvis der var, kan der opstå uenighed med lejeren om, hvorvidt I har ret til at ophæve lejeforholdet, idet dette er en konkret vurdering. Dette kan i sidste ende medføre, at det vil tage jer længere tid at ”komme af” med lejeren, hvis I vælger at skride til en ophævelse.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø