Brevkasse

10.12.2024 10:44:43

Spørgsmål:
Hej, vores hus er bygget af en arkitekt, som byggede huset til sig selv. På 1.sal havde han en værelse vi bruger som stue og han brugte det som tegnestue dvs.20 m2 havde han registreret som erhverv. Da vi købte huset i 2012 sagde vores advokat, at det ikke betød noget og at vi bare skulle lade det stå. Nu er jeg blevet i tvivl om han havde ret. Bør jeg ændre det? Bh Anders

Svar:
Hvis du ikke driver erhverv fra din bolig, bør du tilrette forholdet, idet der kan være forskellig skattemæssig behandling af ejendommen afhængig af brugen/registreringen.

Da det lader til at være en meget lille del af ejendommen, der har været anvendt til erhverv, vil det imidlertid formentlig ikke have betydning for de skattemæssige forhold, men det kan ikke udelukkes.

Kommunerne kræver almindeligvis, at der indsendes byggeansøgning i en situation som din, hvor der sker ændring i anvendelsen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

25.11.2024 11:55:25

Spørgsmål:

Kan vurderingsstyrelsen kræve at vi skal bekoste en geoteknisk undersøgelse på vores hus i forbindelse med fastsættelse af den nye ejendomsvurdering ? Huset er opført i 1981, vi har købt det i 2003. Der er åbenbart et fradrag i grundskylden på vores hus, for ekstra pilotering. Det har aldrig fremgået af de årlige ejendomsvurderinger, så vi har sådan set været “lykkelige uvidende”. Nu vil de gerne have en geoteknisk rapport for at fastslå om vi er berettiget til dette fradrag. Men en geoteknisk undersøgelse er dels et øjebliksbillede, og dels er den pilotteringen foregået tyve år inden vi har købt

Svar:

Det er desværre ikke sådan, at der altid findes et klart svar. Jeres situation ligger efter min opfattelse i en gråzone.

Jeg vil derfor anbefale jer at klage over vurderingen til Skatteankestyrelsen. Det er sandsynligt, at Skatteankestyrelsen vil give jer medhold i, at fradraget ikke kan fjernes, selvom I ikke foretager en geoteknisk undersøgelse, der støtter jeres krav.

I må for Skatteankestyrelsen gøre gældende, at I har modtaget fradrag i hele jeres ejertid, og at det derfor må være SKAT, som skal dokumentere, hvis tilfældet skulle være, at I ikke (længere) har ret til at oppebære fradraget.

Hvis I ikke allerede har gjort det, kunne I også undersøge byggesagsarkivet i jeres kommune. Det kan være, at der dér ligger dokumenter, der viser, at der er foretaget ekstra pilotering.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

25.11.2024 11:51:10

Spørgsmål:

Hej, jeg har fornyligt købt et hus. Mig og min kæreste lagde ret hurtigt mærke til at der var mange ting ift. strøm og vand (især strøm) som slet ikke er blevet installeret ordentligt. Det vi så har fundet ud af efter at have elektriker på besøg er at min el-tavle ikke er separat, da den er koblet op til min nabos el-tavle – så hvis min nabos strøm går er der heller ikke strøm inde hos mig. Der er andre ting som nogle spots der er sat op i køkkenet og strøm omme bag ved opvaskemaskiner osv. som heller ikke er installeret ordentligt og som elektrikeren siger er farlige. Dem har jeg naturligvist taget ud af stikket indtil det bliver lavet en dag. Alt det her har været skyld i at der er kommet en masse ekstra omkostninger som jeg ikke var klar over fra da jeg købte boligen. Er der noget for mig at gøre her ift. omkostningerne? Det skal siges at jeg ikke har ejerskifteforsikring.

Svar:

Som udgangspunkt kunne forholdet fmt. være dækket af en ejerskifteforsikring, hvis en sådan var tegnet.

Når det ikke er tilfældet bliver spørgsmålet, om du kan rette krav mod sælger. Det kræver, dels at du var i god tro om forholdene, det vil sige at der ikke må have været oplysninger, som gav/burde have givet dig anledning til at foretage supplerende undersøgelser ift. at få vished.

Hvis det er tilfældet, kan der – hvis omkostningerne har en vis størrelse i forhold til købesummen – være mulighed for mod sælger at kræve afslag i købesummen.

Hvis omkostningerne ikke er store nok til at kræve afslag, kan det overvejes, om der mod sælger kan rettes et erstatningskrav. Det kræver imidlertid, at sælger har været vidende om forholdet, men fortiet sådanne oplysninger i forbindelse med salget.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat mhp. at afklare dine muligheder for at rette krav mod sælger, da der umiddelbart kan være grundlag derfor.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

25.11.2024 11:47:13

Spørgsmål:

Hej, jeg er blevet tilbudt en lejebolig som kun jeg står på venteliste til, men som jeg på sigt ønsker at flytte ind i med min kæreste. Jeg lejer i forvejen en lejebolig i et andet boligselskab i samme kommune, så må jeg sige ja til den nye bolig, skrive min kæreste med på lejekontrakten og han flytter sin folkeregisteradresse til den nye bolig, samtidig med jeg beholder min nuværende lejebolig og folkeregisteradresse indtil vi skal flytte sammen i den nye lejebolig?

Svar:

Som udgangspunkt afhænger svaret på dit spørgsmål, om boligselskabet accepterer, at din kæreste skrives med på lejekontrakten. Da det er dig, der er opskrevet på venteliste, og dermed dig der er accepteret som lejer, kan det ikke kræves af udlejer, at din kæreste skrives med på lejekontrakten.

Udlejer kan imidlertid give tilladelse dertil.

Hvis udlejer giver tilladelse, kan du bibeholde din nuværende adresse, hvis din kæreste registeres på den nye bolig, da begge lejemål derved vil være registeret med folkeregisteradresse.

Vær opmærksom på, at du naturligvis må benytte lejemålet med din kæreste, også selvom han ikke står på lejekontrakten, da han vil være at betragte som en del af din husstand.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

25.11.2024 11:41:50

Spørgsmål:

Min udlejer har ifm. facaderenovering opdaget, at ejendommens altaner er i fare for nedstyrtning. Det skyldes deres manglende (dvs. ingen) vedligeholdelse gennem flere årtier. Adgangen til altanerne er nu spærret udefra, og der er udsendt information om forbud mod at benytte altanerne. Giver det ret til nedsættelse af huslejen, da det er en forringelse, der skyldes udlejers forsømmelse? Hvis etablering af altaner anses som en forbedring, der medfører en huslejestigning, glæder det modsatte vel også?

Svar:

Udgangspunktet i din lejekontrakt må være, at lejemålet også omfatter altanen, som dermed er omfattet af den leje, der betales for brugen af lejemålet.

Hvis der er udstedt forbud mod at anvende altanerne, må forholdet betragtes som at lejemålet lider af mangler, hvorfor lejer er berettiget en lejenedsættelse indtil forholdet er udbedret. Størrelsen af lejenedsættelsen kan dog være vanskelig at fastsætte.

Udbedring af altanerne vil ikke umiddelbart give udlejer krav på lejeforhøjelse, da forholdet bør anses som almindelig vedligeholdelse og ikke forbedringer, da lejemålet ikke tilføres nyt. Ved udbedring af altanerne bør du derfor vende tilbage til at betale den aftalte leje igen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

25.11.2024 11:37:05

Spørgsmål:

Jeg skal få solgt min bolig til min mor og min ejendomsvurdering er nu ændret til 730.000 kr Som jeg kan læse mig frem til må hun købe den 20% under denne værdi Eller hvordan er reglerne når det er familie køb

Svar:

Hvis den nye vurdering er den nye 2020-vurdering, så er det korrekt, at en overdragelse kan ske til din mor med tillæg eller fradrag af 20 %.
Bemærk i den forbindelse, at hvis det er den foreløbige vurdering der menes, og du ikke har fået en ny 2020-vurdering, så er det fortsat den gamle ejendomsvurdering fra før 2020 som er gældende. I det tilfælde vil der kunne overdrages ejendomsvurderingen tillagt eller fratrukket 15 %.

Vær dog opmærksom på, at ovenstående kun kan ske, hvis der ikke er særlige omstændigheder.
Det kunne eksempelvis være, hvis du har fået ejendommen vurderet ved en ejendomsmægler.

Derfor vil jeg anbefale dig at kontakte en BOLIGadvokat snarest muligt, som kan vejlede dig om overdragelsen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

19.11.2024 10:45:00

Spørgsmål:

Skal jeg oplyse folkeregisteret at jeg nu både ejer sommerhus og andelsbolig. Altså har to adresser. Jeg har kun fast adresse i min andelsbolig, da jeg stadig arbejder.

Svar:

Nej. Du skal ikke oplyse Folkeregisteret, at du også har et sommerhus. Du skal alene oplyse Folkeregisteret, hvor du har din primære bolig, hvilket er andelsboligen.

Vær også opmærksom på, at man skal bo i en andelsbolig. Flytter du din adresse væk derfra, risikerer du, at andelsboligforeningen ekskluderer dig fra foreningen, hvilket vil have den konsekvens, at foreningen sælger din andel, og du skal flytte. Eksklusion vil dog kræve, at du reelt har bosat sig dig et andet sted, og du kun benytter andelsboligen i begrænset omfang.

Selv om man ejer en andelsbolig, må man naturligvis godt have et sommerhus, hvor man også jævnlig opholder sig. Det er dog et krav, at man er i andelsboligen det meste af tiden.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

19.11.2024 10:41:38

Spørgsmål:

Hej. Jeg er førtidspensionist og vil gerne flytte min folkeregistre adresse til mit sommerhus og bor der ca et år. Men kan jeg så miste min almnyttige lejebolig i Aab hvis jeg ikke har min adresse den ?

Svar:

Du har pligt til at benytte din lejlighed hos AAB som helårsbolig. Hvis du flytter din adresse, risikerer du, at AAB tror, at du er flyttet.

Hvis man som lejer fraflytter lejemålet, misligholder man lejeaftalen på en sådan måde, at udlejer kan ophæve lejeforholdet og kræve, at lejeren flytter øjeblikkeligt. Om fornødent kan udlejer kræve lejeren sat ud med Fogedrettens bistand.

Hvis det forholder sig sådan, at du fortsat agter at bruge lejligheden hos AAB som helårsbolig, selvom du registrerer din adresse et andet sted, misligholder du ikke lejeaftalen. Det kan dog være vanskeligt for AAB at vide, og du risikerer i en sådan situation, at AAB forsøger at smide dig ud af lejligheden. I så fald skal du bevise, at du ikke er flyttet fra lejligheden i AAB, men at det kun er din adresse, der har været ændret. Det kan blive en udfordring, men ikke nødvendigvis umuligt.

Ved siden af disse regler skal du være opmærksom på, at man har ret til at flytte væk fra sit lejemål midlertidigt. Der skal dog være en reel grund hertil, som skyldes eksempelvis sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse. I en sådan situation har man endvidere ret til at fremleje sin lejlighed. Se almenlejelovens § 65.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

19.11.2024 10:36:41

Spørgsmål:

Hejsa Min mormor ønsker at sælge hendes hus, det skal koste ca 400.000,- har hun besluttet. Der er umiddelbart en køber. Hun har ikke involveret en ejendomsmægler. Kan hun sælge huset uden tilstandsrapport mm, hvis en advokat sørger for alle papirer, altså så hun ikke står til ansvar for noget efterfølgende? På forhånd tak for svar.

Svar:

Det korte svar er nej.

Et sådan salg, som du beskriver, vil være med en klausul om at køber har ”købt som beset”.

Sådanne klausuler er ikke gyldige i private hushandler, hvis sælger (i dette tilfælde din mor) havde mulighed for at blive ansvarsfri for skjulte skader, ved at anvende Huseftersynsordningen.

Huseftersynsordningen er ordningen, hvor en sælger ved at fremlægge en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport, et tilbud på ejerskifteforsikring samt tilbud om at ville betale ½ præmie af billigste ejerskifteforsikringstilbud, bliver ansvarsfri.

De regler, som regulerer dette område er Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Helt konkret er det § 21 i denne lov, som fastslår ovenstående. Den har følgende ordlyd:
”Ved købsaftaler, hvor reglerne i kapitel 1 finder anvendelse, jf. § 1, kan bestemmelser i aftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold ikke gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den i § 2 nævnte fremgangsmåde.”

En advokat kan derfor ikke hjælpe med at gøre din mor ansvarsfri ved salget, medmindre der lavet tilstandsrapport mv., som ovenfor skitseret.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

19.11.2024 10:33:27

Spørgsmål:

Hej Jeg påtænker at købe en andel i en andelsboligforening. Andelen er i to plan og i bbr angivet som henholdsvis 79 m2 bolig og 79 m2 erhverv. Dvs at der ikke kan være beboelse i nederste plan hvor der også er egen indgang. Mit spørgsmål er, om jeg som andelshaver kan udleje den del af andelen til en tegnestue i overensstemmelse med vedtægterne i øvrigt? Og at udlejningen kan foregå på markedsvilkår ligesom ved salg af en erhvervsandel.

Svar:

Kære Spørger

Nu kender jeg ikke vedtægterne, men hvis ikke det er en krav at du selv som andelshaver både bor der og driver erhverv, burde du kunne udleje erhvervsandelen på markedsvilkår.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

19.11.2024 10:30:38

Spørgsmål:

Min kone og jeg, står stadig som medejere af et fællesareal til ejendom, som vi solgte i 2011. Vi har flere gange forsøgt at få dette ændret, dels ved henvendelse til ejendomsmægler, når ejendom senere har været handlet, og dels ved henvendelse til kommune – alt uden resultat. Kan I fortælle, hvor vi kan henvende os for at få ændret forkert registrering.

Svar:

Kære Spørger

I skal kontakte en boligadvokat, som vil kontakte de nuværende ejere af arealet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

11.11.2024 12:19:11

Spørgsmål:

Hej. Vi har d 1 juni overtaget et hus, hvor det viser sig, at der er rigtig mange skægkræ. Vi har haft skadedyrsbekæmper ude 3 gange uden effekt. Kan man stille sælger til ansvar for at sælge et hus med skægkræ uden at have informeret om det ? Hvordan er man stillet, hvis man ønsker at sælge huset igen ? Tak på forhånd.

Svar:

En sag mod sælger kræver enten, at der foreligger mangler ved ejendommen, som sælger har kendt til, men fortiet. I den situation kan der anlægges krav om erstatning for udbedring/afhjælpning af manglen. Alternativt kan der ved større mangler, som sælger ikke har kendt til, kræves et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Spørgsmålet er, om skægkræ kan anses som en mangel, om det kan dokumenteres, at de var tilstede, da sælger overdrog ejendommen til jer og om sælger kendte til forholdet.
Dette vil komme an på en konkret afvejning. Derfor bør I kontakte en boligadvokat for konkret rådgivning i situationen.

Hvis I sælger ejendommen videre, bør I oplyse om skægkræet og udgifterne til bekæmpelse.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

11.11.2024 12:15:28

Spørgsmål:

Vedtægterne i min ejerforening forbyder at have hund i ejendommen. I februar 2024 gav bestyrelsen mig en skriftlig dispensation for at holde delehund. De har nu i oktober 2024, uden advarsler eller lignende, trukket denne dispensation tilbage. Er det juridisk tilladt at trække en allerede givet dispensation retur? I den oprindelige dispensation er der ikke lavet undtagelser eller forbeholdt ret til at kunne gøre dette.

Svar:

Vedtægterne er foreningens lov, og denne skal både ejere og ejerforeningens bestyrelse følge. Bestyrelsens mulighed for at dispensere fra vedtægterne afhænger fuldt og helt af, hvilke beslutninger bestyrelsen ifølge vedtægterne er bemyndiget at træffe.

I nærværende sag lader det til, at bestyrelsen har handlet udover deres bemyndigelse, og derfor har været nødt til at trække dispensationen tilbage for at opretholde bestemmelserne i vedtægterne. Det er min umiddelbare vurdering, at bestyrelsen kan trække dispensationen tilbage i denne konkrete situation.

Det er muligt, at der kan være et ansvar forbundet med deres ageren, såfremt du har erhvervet hunden som følge af dispensationen, og derfor lider tab, når du bliver nødt til at afhænde den, idet den ikke må være i ejendommen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

11.11.2024 12:12:47

Spørgsmål:

Dækker ejerskifteforsikringen, hvis der i tilstandsrapport står at der på huset er eternittag uden asbest, og det så viser sig når taget skal skiftes at taget indeholder asbest?

Svar:

Ejerskifteforsikring dækker skader på ejendommen.

Ud fra det, du skriver, kan jeg ikke se, at der skulle være en ”skade”, som ejerskifteforsikringen skal dække.

Hvis man skifter et tag, som man troede var uden indhold af asbest,  men det viser sig ikke at være tilfældet, er der i min optik ikke tale om en skade, der kan dækkes under ejerskifteforsikringen.

Der er dog ingen tvivl om, at tilstandsrapporten har været misvisende, og at det vil i udgangspunktet medføre dækning via ejerskifteforsikringen, men det vil kræve, at der er en skade, som kræver udbedring, og det er i så fald udgifterne til udbedring af denne skade, som ejerskifteforsikringen vil dække.

Hvis der er ekstraomkostninger forbundet med udskiftning af taget, eksempelvis til håndtering af asbesten, er det muligt, at den byggesagkyndige kan blive erstatningsansvarlig herfor. Dette kan I eventuelt prøve at undersøge. Ejerskifteforsikringen vil dog med al sandsynlighed ikke dække sådanne merudgifter.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)