Brevkasse

2021/09/27

Spørgsmål:

Vi har konstateret en byggeskade i vores 3 år gamle hus (skimmelsvamp i udhæng/tag).

Vi får udfærdiget en skadesrapport ved en byggerådgiver, som vi fremsender til entreprenøren og byggeskadeforsikringen.

Entreprenøren er uenig i beskrivelse af skaden, omfang og udbedringsforslag – men argumenterer ikke for det og kommer heller ikke med en alternativ plan.

Byggeskaden er omfattet af byggeskadeforsikringen. Byggeskadeforsikringen nægter dog at gå ind i sagen og siger at det er en sag mellem os og entreprenøren – de prøver at få entreprenøren og os til at blive enige, men nægter at gå fagligt ind i vurderingen af skaden.

I en artikel i Bolius (https://www.bolius.dk/byggeskadeforsikring-16454) står der, at ved uenighed mellem os og entreprenør, skal byggeskadeforsikringen overtage sagen, men det er “vores” byggeskadeforsikring ikke enige i.

Hvad er op og ned? Med hvilket argument kan vi “tvinge” byggeskadeforsikringen til at overtage sagen? For vi kan ikke blive enige med entreprenøren.

Svar:

Kære Spørger

Hele formålet med at have en byggeskadeforsikring er, at forsikringen overtager ”sagen”, når der er konstateret en byggeskade. Dette særligt når der er uenighed mellem bygherre og entreprenøren, hvilket ikke er sjældent forekommende.

Derfor kan jeg på det foreliggende grundlag ikke forstå, hvorfor at byggeskadeforsikringen afviser at hjælpe jer.

Jeg vil klart anbefale dig at aftale et møde med en BOLIGadvokat og medbringe din byggeskadeforsikringspolice, sådan at I kan gennemgå den sammen.

Med venlig hilsen,

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2021/09/21

Spørgsmål:

Vi overvejer at byde på en ejendom til salg.

Ved gennemgang af boligen blev det konstateret af vores byggesagkyndig, at der lå asbestrester på loftet – formentlig for en forkert udført tagrensning af et gammelt asbest-tag i sin tid. Dette har vi gjort mægler opmærksom på.

Er mægler forpligtet til at informere om dette forhold til alle andre mulige købere af boligen?

Og er sælger forpligtet til at give denne viden videre ved et evt. skifte til anden ejendomsmægler?

Vi ønsker at forholdet undersøges nærmere og at denne undersøgelse betales af sælger. Dette vil de nok kun acceptere, hvis de under alle omstændigheder skal lave lavet sådan en undersøgelse for at få boligen solgt til evt. 3. mand.

Svar:

Kære Spørger

Mægler har pligt til at oplyse køber om relevante forhold på ejendommen –  dvs. oplysninger mægler er i besiddelse af og som efter deres natur er oplysninger en gennemsnitlig køber bør have.

Det falder det konstaterede ind under.

Du har som sælger en loyal oplysningsforpligtelse over for en køber af samme udstrækning. Tilsidesættes denne forpligtigelse kan du gøres erstatningsansvarlig overfor køber for det tab køber måtte tåle til korrekt håndværksmæssig udbedring.

Du er derfor også forpligtet til at orientere en anden mægler om forholdet.

Med venlig hilsen,

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

På forrige generalforsamling, valgte dirigenten, at der skulle være kvalificeret flertal ved afstemning af de enkelte paragraffer i forbindelse med vedtægtsændringer.

Jeg mener, at det er almindeligt flertal og til den endelige afstemning et kvalificeret flertal.

Generalforsamlingen blev afbrudt af dirigenten og skulle fortsætte en anden dag.

Er det lovligt?

Hvor vil i foreslå, at man kan læse mere om afvikling af generalforsamlinger?

Svar:

Kære Spørger

Sædvanligvis plejer vedtægtsændringer at blive vedtaget med kvalificeret flertal.

Det foregår som oftest sådan, at beslutningen træffes med kvalificeret flertal – sædvanligtvis 2/3 flertal – og hvis fremmødet til den pågældende generalforsamling er beskedent, plejer der at blive indkaldt til endnu en generalforsamling, hvor beslutningen så skal godkendes endeligt for at være gyldig – tillige med kvalificeret flertal.

Det virker mærkeligt, at generalforsamlingen blev afbrudt.

Om det konkret er lovligt, kan jeg ikke vurdere ud fra de foreliggende oplysninger, men man kan sagtens forestille sig scenarier, hvor det vil være tilfældet.

Det er muligt at finde litteratur om afholdelse af generalforsamlinger og dirigentens rolle.

Der findes mange sider på internettet, hvor man kan finde information herom.

Jeg mener også, at der findes litterære værker herom.

Dog har jeg ikke konkret kendskab til nogen.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

På vores nybyg, har vi netop haft 1 års gennemgang med byggefirma, der byggede huset.

Her meldte jeg ind, at vi har problemer med funktionsmørtel huset er fuget med.

Fuger har problemer med hærdning samt er sprunget og krakeleret hen over vinteren i større eller mindre omfang på alle husets facader.

Byggefirma vil ikke pt. anerkende, at der er tale om en anerkendelsesværdig mangel, da de har indgået en juridisk sag med fabrikanten af funktionsmørtlen.

Vi får derfor at vide, at vi må afvente resultatet af denne sag, inden byggefirma vil tage stilling til problematikken hos os og en evt. omfugning af huset.

Der er tegnet en byggeskadeforsikring, så spg. er, skal vi tage kontakt til byggeskadeforsikringen og anmelde sagen der, nu hvor byggefirmaet ikke pt. vil anerkende skaden?

Svar:

Kære Spørger

Ja, jeg synes, at I skal anmelde skaden til byggeskadeforsikringsselskabet.

Det kan formentlig lægge lidt pres på entreprenøren, ligesom det er sandsynligt, at forsikringsselskabet vil dække skaden, og I dermed kan få løst problemet.

Alternativt kan det være, at det kan medvirke til lidt fremdrift i sagen.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Jeg ønsker at sælge en grund hvorpå, der står et gammelt hus.

Huset kan ikke umiddelbart benyttes som beboelse og skal enten nedrives eller totalrenoveres.

Jeg har haft grunden til salg med oplysninger om at huset er ubeboeligt og derfor ikke medregnet i prisen.

Jeg har fundet en køber og endnu engang gjort opmærksom på ovenstående, ligesom vi også er blevet enig om en lavere pris end den jeg havde udbudt grunden til. Huset er tilkoblet alle installationer.

Da ejendommen sælges som grund, hvor der står et hus på som ingen værdi har, ønsker jeg selvsagt ikke at få udarbejdet tilstandsrapporter mv.

Kan man skrive sig ud af det i en købsaftale?

Svar:

Kære spørger

Jeg har i forbindelse med gennemgang af købsaftaler set følgende formulering:
 
”Sælger er bekendt med, at ejendommen erhverves af køber med henblik på nedrivning som følge af ejendommens dårlige stand (uegnet til beboelse).
 
Da ejendommen således på handelstidspunktet hverken anvendes til beboelse for sælger eller erhverves med henblik på beboelse af køber, er handlen ikke omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (lovbek. Nr. 1123 af 22. september 2015), hvorfor der ikke gælder fortrydelsesret for hverken køber eller sælger, ligesom der ikke foreligger tilstandsrapport/oplysning om ejerskifteforsikring.
 
Som følge af købers formål med ejendommens erhvervelse overdrages ejendommen uden ansvar for sælger for mangler af enhver art, dog bortset fra vanhjemmel.”

Inden en sådan formulering anvendes, bør du dog kontakte en BOLIGadvokat og drøfte konkret, om denne kan anvendes på din sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2021/09/14

Spørgsmål:

Vi har af køber fået forbehold til købsaftalen:

Vedr. ansvarsfraskrivelse for dødsbo:

Det fremgår af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 21a, at bestemmelser i aftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold ikke kan gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den i § 2 nævnte fremgangsmåde (dvs. ved at anvende huseftersynsordningen).

Da dødsboet rent juridisk har haft mulighed for at anvende huseftersynsordningen, er ansvarsfraskrivelsen ikke lovlig og har ikke retsvirkning.

Hvad er en huseftersynsordning?

Er det noget vi skal gøre brug af?

Jeg troede at når man solgte et dødsbo, at man ikke hæftede for noget.

Gør man det alligevel? Vores ejendomsmægler har jo sat dødsboklausulen i købsaftalen, så de har heller ikke vidst?

Eller hvordan forholder vi os her?

Svar:

Kære Spørger

Når dødsboklausulen er indsat i købsaftalen med en ansvarsfraskrivelse, kan i ikke blive mødt med mangels krav bortset fra vanhjemmel. Dvs., at I sælger noget, der ikke tilhører jer.

I skal også anvende huseftersynsordningen, når den kan gives.

Dette netop pga. § 21a.

Når huseftersyns ordningen efterleves, opnås samme fritagelse for de lovbestemte mangels krav, som ville følge af den generelle ansvarsfraskrivelses klausul.

Når man også benytter dødsboklausulen, er det fordi den dækker et større område end de lovbestemte mangels typer, eksempelvis mangler, der ligger uden for sokkelkanten.

Indenfor sokkelkanten vil ansvarsfrihed ikke kunne opnås, hvis man alene nøjes med en dødsbo klausul, når der er mulighed for at følge huseftersyns ordningen.

Huseftersyns ordningen indebærer, at man for sælgers regning får udarbejdet en tilstandsrapport, el rapport og giver køber mulighed for at tegne en ejerskifte forsikring, hvor sælger betaler 50% af den billigste præmie.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/09/07

Spørgsmål:

Vi er i gang med at sælge vores andelsbolig, og i den forbindelse fået foretaget et el-eftersyn.

Her noterer elektrikeren, at el-tavlen ikke er lovlig, da den sidder over 2,20m.

Vi skal derfor have den flyttet (lovliggjort den) inden vi kan overdrage lejligheden, det er en cirka pris på 9.000 kr.

Der var ikke nævnt noget i den tidligere el-rapport, da vi selv købte lejligheden i 2018.

Vi har ikke lavet ændringer ift. el og der er heller ikke sket en ændring i lovgivningen.

Mit spørgsmål går på, om vi kan gøre krav mod tidligere sælger, da installationen har været ulovlig da vi overtog den.

Svar:

Kære Spørger

Da du er medlem af en andelsboligforening ejer du en andel af foreningens formue, med en dertilhørende ret til at leje en lejlighed.

Du må derfor betragte dig selv som lejer og som sådan har du krav på at foreningen bringer ulovligheden til ophør.

Jeg vil dog bede dig gennemgå foreningens vedtægter, da fravigende regler kan være angivet der.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hvis vores venner køber et sommerhus hvor vi har en lille ejerandel, må vi så som hhv. førtidspensionist og seniorpensionist bebo sommerhuset hele året?

Når huset har været ejet i et år.

Hvor stor skal ejerandelen evt. være hvis huset koster 1.7000,00 kr?

Svar:

Kære Spørger

Da i begge er pensionister har i ret til at bruge sommerhuset helårs hvis i har ejet det mere end 1 år.
Efter vejledningen er det dog en betingelse at man ejer mindst 10% af sommer huset.
Der vil efter min vurdering sige at du  eller din ægtefælle skal have en ejerandel på 10 %.
Det er tillige et krav at sommerhuset er egnet til helårs beboelse.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Min kæreste har købt kolonihavehus i Aalborg.

Hun havde ikke adresse i Aalborg kommune på købstidspunket, hvilket hendes søn har.

Nu får hun 1/9 adresse i Aalborg og kan huset så komme over i hendes navn og hvordan?

Svar:

Kære Spørger

Jeg forstår dit spørgsmål, således at sønnen for egne midler købte kolonihave huset.
Jeg ser ikke noget til hinder for, at han blot sælger det til sin mor.
Det er dog altid en god ide at gennemgå vedtægterne i foreningen.

Der kan være bestemmelser om pris godkendelse m,v.
Har sønnen lånt pengene af sin mor til købet, kan saldokvittering for gælden indgå, som en del af eller hele købesummen.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/09/06

Spørgsmål:

Min udlejer har lavet betaling på vores fællesvaskeri som førhen var gratis at benytte.

I min lejekontrakt står der at jeg har adgang og brugsret til fællesvaskeri.

Udlejer har ligeledes heller ikke varslet ændring og opsætning af betaling for fællesvaskeri, lige pludselig var det bare sat op og måtte selv kontakte udlejer for at forhøre mig hvordan jeg skaffer poletter til vaskemaskinen.

Han skriver så til mig at det altid har været hans intention at der skulle betalingsanlæg op for at benytte vaskeriet.

Jeg har dog boet i lejligheden i 1,5 år ca uden at skulle betale for fællesvaskeri.

Er dette lovlig gjort af udlejer og hvordan skal jeg forholde mig til dette?

Svar:

Hvis du ifølge din lejekontrakt har brugsret til fællesvaskeri, og der ikke heri fremgår noget om brugerbetaling, vil brugen af fællesvaskeriet være inkluderet i din lejebetaling.

Udlejer kan formentlig godt gøre brugen af fællesvaskeriet brugerbetalt, men i så fald er han også nødt til at reducere din lejebetaling, så dette nogenlunde udligner sig.

Det ville jeg derfor anmode udlejer om, hvis jeg var i din situation.

Imødekommer han ikke dit ønske, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet i den kommune, hvor du bor.

Det er så sandsynligt, at Huslejenævnet enten vil bestemme, at udlejer slet ikke kan kræve brugerbetaling, eller at lejen skal reduceres på grund af indførelsen heraf.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Min kæreste står i den situation, at et ældre ægtepar, som han har et nært forhold til, netop er flyttet på plejehjem og står med et hus, de skal sælge.

De har ingen børn eller andre som skal have nogen tvangsarv og det er ham som står i testamentet.

Vi vil gerne købe huset og de ser også gerne at det er os der får det – for dem er prisen ikke afgørende, de vil blot have nok til deres alderdom.

Huset har en offentlig ejendomsvurdering på 3,15 mio. og vores spørgsmål er så; hvor meget eller hvor lidt er det tilladt at vi kan købe huset for?

Svar:

I kan i princippet aftale den købesum, som I vil, men hvis I handler til en pris, der er under markedsprisen, vil differencen mellem denne og købesummen blive anset som en gave. En sådan gave beskattes som personlig indkomst, idet I ikke er beslægtet med sælgerne.

Mellem nærtstående, hvor der gælder særlige lempelige regler for beskatning af gaver – den såkaldte gaveafgiftskreds – er der mulighed for at overdrage en fast ejendom til +/-15% af den offentlige ejendomsværdi. Denne mulighed kan I imidlertid ikke benytte jer af, da I ikke er beslægtede.

Hvis din kæreste derimod overtog huset som arv, vil han som reglerne er nu formentlig have mulighed for at udtage huset til en værdi på 15% under den offentlige vurdering.”

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Jeg ejer en ejendom fra 1900.

Der skal laves meget for at få den i rimelig stand. Jeg ønsker at sælge under vurdering og har en køber, der er interesseret.

Hvordan står køber i denne situation. Hvad bliver beskatningen?

Svar:

Svaret på dit spørgsmål afhænger af, om et salg under vurderingen betyder under den offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering, samt om salget sker til et familiemedlem eller ej.

I udgangspunktet står det dig frit for at sælge ejendommen under værdien til en tredjemand, som du ikke har familierelationer til. Dette vil ikke udløse beskatning til tredjemand.

Hvis du sælger til et familiemedlem skal du være opmærksom på, at der gælder særlige regler for, hvor meget der må sælges under den offentlige ejendomsvurdering, uden at det udløser beskatning hos sælger og køber.

Hvis du sælger til et familiemedlem, og der er indhentet en mæglervurdering, og der sælges under denne, vil SKAT kunne underkende salgsprisen, idet der så foreligger ”særlige omstændigheder”.

Jeg vil anbefale dig at kontakte en BOLIGadvokat og drøfte salget med denne, så du får en specifik rådgivning.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Jeg bor i en andelslejlighed hvor alle lejlighederne oprindeligt var 49-54 m2.

I dag er mange lejligheder blevet slået sammen og det har rejst diskussionen om, hvorvidt man kan ændre stemmefordelingen således, at hver hustand ikke længere har en stemme uanset lejlighedens størrelse, men at, andelsejere med større lejligheder kan få flere stemmer afhængig af hvor mange oprindelige lejligheder de ejer.

Hvilken slags flertal vil dette kræve? og er det overhovedet lovligt.

For mig lyser det helt grotesk at ændre på stemmefordelingen, da de “rige” så kan trumle de mindre velstillede.

Tak for jeres tid

Svar:

Tak for dit spørgsmål.

Jeg kan desværre ikke svare konkret på dit spørgsmål, da et konkret svar vil kræve, at jeg ser vedtægterne for den pågældende forening. Derfor bør du kontakte en BOLIGadvokat hurtigst muligt med henblik på et møde, hvor du skal medbringe vedtægterne.

Erfaringsmæssigt vil en ændring i stemmetal/fordelingstal kræve et flertal på 9/10 – og jeg har endda set eksempler i vedtægter, hvor der kræver enstemmighed.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Jeg har en saetningsrevne i en baerende vaeg ind til naboen. Samtidig har jeg en gyldig byggeskade forsikring (ejendommen er 4 aar gammel).

Baade totalentreprenoer og forsikringsselskab afviser blankt at behandle sagen, og ejerforeningens bestyrelse ignorerer sagen.

Er der nogen offentlige myndigheder man kan henvende sig til for at soerge for at loven bliver fulgt og jeg faar skaden udbedret?

Svar:

Nej der er ikke en offentlig myndighed der kan hjælpe med sætningsskader.
Sætningsskader er jævnt forekommende og må løbende udbedres.
Er der tale om sætninger der er i stadig udvikling bør du søge sagkyndig bistand til afdækning af årsag, for derved at kunne tage bestik om der er tale om en forsikringssag eller lignende.
På nuværende tidspunkt ville jeg kontakte en murer eller anden sagkyndig til at bestemme hvilken type skade der er tale om.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby