Brevkasse

2021/01/21

Spørgsmål:

Jeg bor til leje i en stor blok med studieboliger.

De er lige nu i gang med at renovere ydrefacaden på både udvendig og indvendig side.

Larmen er utrolig høj, da de borer, hamrer og saver i væggen. Det er helt inde bag isoleringen, så det foregår lige på den anden side.

Støjen er så voldsom, at jeg naturligvis vågner af den hver dag 7:30, hvor det støjende arbejde går i gang, (hvis de overholder dette, og ikke starter før).

Det største problem lige nu er, at vi jo alle sidder med undervisning og ikke mindst eksaminer hjemme.

Med et par AirPods i ørene skruet op på maxvolume kan jeg lige høre, hvad der bliver sagt over Teams, men mine gruppemedlemmer må leve med støjen, når jeg skal sige noget og slår mikrofon til.

Kan dette berettige et nedslag i huslejen?

Et nedslag vil evt. kunne bruges på et par høretelefoner, der kan lukke bedre af for omkringliggende støj.

Jeg er i hvert fald kørt helt død i forholdene og er nærmest på renden til at græde hver dag, når støjen er værst.

Det har stået på siden oktober og fortsætter på min side af ejendommen til marts og til 2022 på de andre sider i gården.

Svar:

Kære Spørger

Det er en konkret vurdering, om man som lejer har ret til et afslag i lejen på grund af støjgener under renoveringsarbejder. Hvis udlejer afviser et krav herom, og man som lejer fastholder kravet, skal sagen afgøres ved at anlægge retssag herom. Om man som lejer vil få medhold i en sådan retssag, vil afhænge af støjgenernes omfang, og om man er i stand til at bevise omfanget heraf. Voldsomme støjgener vil formentlig berettige til et afslag i lejen.

På baggrund af din beretning vurderer jeg, at det er sandsynligt, at du er berettiget til et afslag i lejen. Jeg vil derfor anbefale dig at kontakte en advokat med særlig ekspertise indenfor lejeretten, som kan vejlede dig om dine muligheder. Det kan være en god idé at alliere sig med andre lejere i ejendommen og gå sammen om en sag mod udlejer.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Må en formand for en ejerforening udstede fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse til opsætning af altaner uden at det konkrete projekt er fremlagt for og godkendt af bestyrelsen og generalforsamlingen?

Foreningens vedtægter foreskriver, at større ombygninger skal godkendes af generalforsamlingen med kvalificeret flertal.

Svar:

Kære Spørger

Nej det går ud over det mandat, han har som formand.

Dette med mindre han har en konkret eller vedtægtsmæssig bemyndigelse, hvilket jeg forstår han ikke har.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Min kæreste og jeg står og skal anskaffe os en nyopført lejlighed, men vedtægterne er endnu ikke udarbejdet.

Problemet består i, at vi har en kat, som skal flytte ind sammen med os, og vi er urolige for, om vi efter indflytning kan blive bedt om at skille os af med katten, hvis der bliver skrevet i vedtægterne, at husdyr ikke er tilladte?

Svar:

Kære Spørger

Der bør altid foreligge vedtægter i.f.m. et projektsalg, men I kan betinge jer, at I må holde kat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:
Min kæreste og jeg bor i en ejendom, som er en fond med vedtægter, man skal opfylde for at flytte ind.

Kan jeg blivende boende, hvis vi går fra hinanden, og jeg ikke opfylder vedtægterne om ret til en lejlighed?

Det er min kæreste, som har retten til at bo her. Vi har boet sammen i flere år.

Hvad hvis han dør, kan jeg så blive boende?

Hvis vi var gift, ændrer det så noget, at jeg bliver, og han flytter?

Svar:

Kære Spørger

Det vil ikke være muligt at besvare spørgsmålet uden at kende de særlige regler, der måske kan være for at opnå bolig i den konkrete ejendom og vedtægterne knyttet hertil.

Du opfordres derfor til at kontakte en boligadvokat for en afklaring heraf.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Er det lovligt at bo og have folkeregisteradresse på en campingplads?

Vi er ved at ringe en bolig og er midlertidig flyttet på en campingplads.

Vi forventer at bo fra januar til maj / juni måske lidt længere, hvis det er lovligt.

Svar:

Kære Spørger

I henhold til Campingreglementet § 10 så må campingvogne, telte m.v. kun være opstillet på en campingplads i perioden 1. november – 28. februar, hvis kommunalbestyrelsen har givet tilladelse til vintercampering, dvs. kortvarige ophold af 15-20 dages varighed, weekender m.v., eller vinteropbevaring af campingvogne m.v.

Det betyder at man kan bo på campingplads i perioden 1. marts til 31. oktober uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

I jeres tilfælde vil I derfor skulle ansøge om tilladelse for en del af jeres ophold/bopæl på campingpladsen, der måtte ligge inden den 1. marts.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2021/01/19

Spørgsmål:
Min kæreste og jeg har for nylig købt den andelslejlighed der lå over vores egen, således at vi har bygget disse to sammen til én lejlighed.

Ifølge banken skal vi betale tinglysningsafgift (1,45% + 1640 kr) af den nye hovedstol.

Mit umiddelbare bud var, at vi skulle betale (Hovedstol – Eksisterende tingslysning i de to lejligheder) * 1,45% + 1640 kr.

Kan det virkelig passe at banken har ret?

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Jeg forstår, at I optager et nyt lån eller forhøjer jeres eksisterende lån.

I så fald er det min vurdering, at banken har ret i deres betragtning fsva. forhøjelsen af det eksisterende lån eller af det nye lån.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/01/13

Spørgsmål:

Hej

Vi kigger på et hus, vi overvejer at købe.

I salgsopstilling står der, at der er en ulovligt olietank – Vi ved ikke, om den er ulovlig pga alder eller andet, men der står, at den er i brug.

Der står, at den skal skiftes straks.

Må huset sælges med en ulovlig olietank?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det må huset godt, men I skal passe på, for I overtager da risikoen for evt. forurening fra olietanken og forpligtelserne til at nedlægge olietanken.

Tal med en boligadvokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/01/11

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

jeg købte min ejendom 2014. Vi satte noget af den i stand samme år, hvor jeg optog et lån til istandsættelsen.

Min kæreste har sit eje hus i en anden by, og vi ses kun i weekenderne.

I 2019 optager jeg et nyt lån for at gøre resten færdig.

I 2020 flytter min kæreste ind. Denne sommer sker der noget personlig i mit forhold, min kæreste presser lidt på med at komme til at stå på skødet.

Nu står han på skødet, jeg finder senere ud af, at han har været mig utro, og nu vil jeg gerne have ham fjernet fra skødet, men det vil han ikke.

Hvad har jeg af rettigheder i sådan en situation ved evt. salg / købe ham ud?

Svar:

Kære Spørger

Du har stort set ingen ”rettigheder”. Du burde have sikret dig mod denne situation dengang, han blev medejer. Nu kan du ikke gøre andet end at forsøge at forhandle en aftale med ham om, at du køber ham ud, eller at I sælger hele ejendommen sammen. Hvis det ikke lykkes, er din eneste mulighed at ophæve samejet med ham og begære ejendommen solgt på en auktion med fogedrettens hjælp. På denne auktion har du mulighed for at byde på ejendommen og på den måde købe ham ud, hvis du ønsker at blive boende

Jeg vil ikke afvise, at der kunne være en yderligere mulighed, hvor du kan ”komme af med ham” under bedre økonomiske vilkår, men det vil formentlig kræve, at du fører retssag mod ham og får medhold i, at aftalen om, at han blev medejer, var urimelig. Om dette er en reel mulighed kan jeg ikke vurdere for dig ud fra de foreliggende oplysninger

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2020/12/22

Spørgsmål:
Hej

Jeg flyttede i april ind i en bolig, som ikke var godkendt til beboelse, men blev lovet af udlejer, at den ville blive godkendt senest 1. Maj

Nu her d.d. er boligen stadig ikke godkendt.

Udlejer siger, at det er kommunen, der er langsomme, og jeg bare er nødt til at være tålmodighed. Jeg har kigget efter andre boliger, men der er ingen til rådighed i det område, jeg gerne vil bo i, derfor er der lige p.t ikke mulighed for at flytte.

Jeg synes det er lidt et dilemma, da jeg ikke ved hvordan jeg skal forholde mig, og jeg ikke har nogen indsigt i, hvordan det går med godkendelsen.

Jeg ved godt, at jeg ikke burde være flyttet ind i første omgang, men sådan gik det ikke.

Hvordan forholder jeg mig bedst, og hvilke konsekvenser kan det have for mig?

Jeg har overvejet at spørge om nedsat husleje, indtil godkendelsen er i hus.

Svar:

Kære Spørger

Alle kan få adgang til byggesager. Du kan derfor kontakte kommunen og bede om aktindsigt i byggesagen. Så kan du se, hvordan det går, og hvad sagen udestår på. Det kan give dig en idé om, hvorvidt du kan forvente, at lejligheden bliver godkendt til beboelse.

En situation, som den du befinder dig i, har sjældent de store konsekvenser. I langt de fleste tilfælde er det blot et spørgsmål om tid, inden lejligheden godkendes til beboelse, og jeg er ikke bekendt med tilfælde, hvor kommunen har påbudt beboere at flytte, indtil byggesagen er godkendt og afsluttet. Jeg forventer derfor ikke, at situationen får nogle uhensigtsmæssige konsekvenser for dig, og derfor skal du efter min opfattelse blot blive boende indtil videre, og forhåbentligt løser sagen sig selv.

Hvis det skulle ske – hvilket har formodningen imod sig – at lejligheden ikke kan godkendes til beboelse, vil kommunen kunne påbyde dig at flytte. Dette vil formentlig så først være, når byggesagen er afsluttet ved kommunen. Sker dette, kan udlejer være erstatningsansvarlig over for dig for eventuelt tab, du måtte lide i anledning af lejeforholdets ophør.

På baggrund af de foreliggende oplysninger mener jeg ikke, at du har krav på at få sat huslejen ned, men det skader naturligvis ikke at spørge.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2020/12/17

Spørgsmål:

Min kæreste og jeg købte for halvandet år siden en andelsbolig, der nu viser sig at have ulovlige el-installationer – noget, vi opdagede ved, at vi havde besøg af en elektriker i forbindelse med, at vores el pludselig svigtede. Han fortalte, at både relæ og installationer er ulovlige. Mit spørgsmål er, hvem det er, der har ansvaret for at få det udbedret? Er det den elektriker, der på det pågældende tidspunkt har udført arbejdet? Eller er det os, der i sidste ende kommer til at stå med regningen? Det er nemlig ikke vores sælger, men en tidligere sælger, der har stået for at få lavet installationerne i sin tid (det skal lige siges, at de heller ikke var lovlige dengang). I en rapport vi fik i forbindelse med købet, har en arkitekt godkendt el-installationen jævnfør en rapport fra 2010, hvor installationen blev udført – derfor er udbedringen heller ikke medregnet i den pris, vi betalte for andelen. Jeg håber, I kan hjælpe

Svar:

Hej spørger

Det er mest nærliggende at bede andelsboligforeningen om at lovliggøre de ulovlige installationer.Foreningen må i denne sammenhæng betragtes som en udlejer, og du har derfor krav på mangeludbedring – så meget desto mere at der er tale om ulovlige installationer på den ejendom, der tilhører foreningen.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg står og skal fraflytte min lejlighed 1/4 som jeg har opsagt. Udlejer har besluttet sig for at sælge lejemålet med overtagelse tidligst 1/4. Spørgsmålet lyder så på, hvordan skal jeg forholde mig til istandsættelse (maling, lukning af sømhuller mm.)?  Lejemålet er vel vedligeholdt.

Jeg har læst flere steder, at istandsættelse kun er et krav, hvis udlejer har lidt et tab, men er fortsat lidt usikker.

Svar:

Hej spørger

Udlejer vil stadig have et tab selv om udlejer sælger lejemålet.

Din forpligtigelse til istandsættelse fremgår af din lejekontrakt.

Som minimum har udlejer normalt krav på, at mangler udbedres, og lejemålet afleveres i samme stand, som det blev modtaget med fradrag for almindelig slid og ælde.

Det vil i de allerfleste situationer betyde maling, eventuel hvidtning og klargøring af gulv af lejemålet indvendigt, da du typisk har den indvendige vedligeholdelsesforpligtigelse.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Min mor har et ældre rækkehus, hvor der er kommet skader på brandkammen. På hendes side er det små revner, men på naboens side er der faldet store stykker puds af, så der er åbent til murstenene og der kan trænge vand ind. Min mors hus er ca. 0,5 m højere end naboens og han mener derfor, at hun skal vedligeholde brandkammen på begge sider. Men hvad siger loven/praksis?

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke andet er aftalt, der kan f.eks. være en servitut om dette, så er reglen, at man deles om vedligeholdelse af en fælles mur i skel, hvis den altså ligger i skel.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Må et pengeinstitut tage kr. 1.250,00 for elektronisk tingbogsoplysning i forbindelse med en lånesag. Det er som bekendt gratis at foretage et opslag i tingbogen.

Svar:

Kære Spørger

Ja, hvis taksten er oplyst til kunden.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Når et boligkøb fortrydes inden for fristen, og der er advokatforbehold. Kan man så benytte advokatforbeholdet uden at begrunde, hvorfor man har fortrudt. jeg fortrød en handel og følte mig presset af mægler til at overføre penge for fortrydelsen. Det gik først efterfølgende op for mig, at der var et advokatforbehold. Kunne jeg have benyttet mig af det i stedet? Mægler vægrer sig ved at tilbagebetale pengene.

Svar:

Kære spørger

Hvis der er reageret inden for den frist, der i købsaftalen var afsat til advokatforbeholdet bør forbeholdet være gældende.

Ofte vil fristen for advokatforbeholdet være kortere end fristen på 6 hverdage for ”fortrydelsesretten” – og det er måske den problemstilling, du er havnet i.

Der vil ikke være mange omkostninger i forbindelse med en kontakt til en boligadvokat, der kan afklare forholdet.

Med venlig hilsen

Erik Turley, advokat (H)

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød