BOLIGbrevkasse | Danske BOLIGadvokater
Rådgiverportalen

Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokater. Brevkassen varetages af Danske BOLIGadvokater. Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier. Så du hurtigt kan se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Der ligger imidlertid mange spørgsmål/svar i brevkassens arkiv, så prøv evt. at tjekke, om der allerede ligger et relevant spørgsmål/svar i arkivet. Benyt blot menuen i højre side.

Alle spørgsmål,  der offentliggøres, bringes i anonymiseret form.

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

2021/06/22

Spørgsmål:

Vi har et ønske om at få etableret en terrasse med udgang fra vores stuelejlighed.

Vi er kun fire ejere i ejerforeningen og vi har spurgt de andre tre ejere om lov.

De er umiddelbart positive, de vil bare gerne have at det lovmæssigt er okay, når der kommer nye ejere og sådan.

Er der lov omkring at etablere en terrasse på fælles areal? Noget omkring størrelse? Eller vederlag for arealet?

For jeg tænker umiddelbart at det er uretfærdigt, hvis vi ikke må pga fælles areal, når dem på de øvre etager på etablere altaner

Svar:

Kære Spørger

Det kan I frit aftale i ejerforeningens regi, herunder også om der skal betales for det.

Hvis stuelejlighederne opnår en eksklusiv brugsret, skal der tinglyses en servitut om dette på hovedejendommen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hvis jeg ikke kan sælge min andel og ikke har råd til at blive boende ( og foreningen heller ikke kan sælge den efter min fraflytning) hæfter jeg så for boligudgifterne resten af livet?

Hæfter med indskud Iflg vedtægter og er godt klar over at jeg mister det, men vil jeg komme i gæld til foreningen og derfor aldrig kunne eje noget igen?

Svar:

Du kan som andelshaver ikke opsige dit medlemskab.

Ophør af medlemskab kan kun ske ved overdragelse, jf. også normalvedtægtens §19.

Er andelsboligen derfor usælgelig er du derfor nødsaget til via det demokratiske system i foreningen at gennemfører en opløsning af denne.

Jeg skal dog for en ordens skyld bede dig om at eftergå foreningens vedtægter da de kan indeholde fravigende regler.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/06/21

Spørgsmål:

Hvornår skal man skrive skødet under som sælger?

Jeg har selv en ide om, at det er bedst at vente til man kan se pengene er gået ind på deponeringskontoen. Er dette korrekt?

Svar:

Kære Spørger

Skødet skal underskrives af begge parter, når der er stillet bankgaranti for købesummen eller købesummen er deponeret.

Købesummen må først frigives til sælger når køber har opnået skøde.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/06/18

Spørgsmål:

Jeg har overtaget min nye ejendom inden mit hus er solgt.

Kan jeg flytte i det nye hus og stadig få skattefri fortjeneste af det gamle hus?

Svar:

Kære Spørger

Du kan roligt flytte.

Avancen ved salg af din ejendom er ifølge ejendomsavancebeskatningsloven skattefri, så længe ”huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen”.

Det har således ingen betydning, at du flytter, inden du har solgt dit hus.

Du skal blot have anvendt huset som bolig i et tidsrum, mens du har ejet huset. Det behøver ikke at være hele din ejerperiode.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Jeg har en formidlingsaftalte på 6 måneder, som har løbet 4 måneder.

Vi ønskede en aftale, hvor vi kunne opsige undervejs og kun at betale for udlæg, som fotos mm.

Vi har fået skrevet ind i kontrakten under ‘betaling 6.2’, at:

“Ved opsigelse: aftalen betales for Udlæg, beløbet forfalder ved opsigelse”.

Dog står der under pkt 10:

“Solgt eller Gratis, at det kun er gældende hvis aftalen løber den aftalte periode. Hvis aftalen opsiges af sælger undervejs, betales vederlag, markedsføring og udlæg jfr pkt 6.1”

Dette er modstridende. Hvad skal vi i så fald betale ved opsigelse af aftalen før udløb: vederlag, markedsføring of udlæg eller blot udlæg?

Svar:

Kære Spørger

Det lyder som om, at det er gået lige lovligt stærkt med denne formidlings aftale.

Det er til syvende og sidst et fortolknings spørgsmål, som må løses af domstolene, såfremt man ikke kan blive enig.

Jeg  vil dog foreslå, at I kontakter mægler om jeres iagttagelse og høre hans mening.

Er mægler enig med jer, bør i få det bekræftet eventuelt pr mail.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Andelsforeningen vil give os og vores naboer (vi er tre rækkehuse) et stykke Sti, som ligger op til vores grund. Det skal selvfølgelig deles i tre.

Hvordan gør vi, så det kommer på vores skøde og bliver en del af vores grund?

Svar:

Kære Spørger

Det kan gøres ved at udarbejde en servitut.

Om der også kan ske en matrikulær overførsel kræver nærmere oplysninger.

I bør drøfte dette med en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/06/15

Spørgsmål:

Vi købte for 8 år siden vores hus, hvor der var en olietank nedgravet. Forrige ejere brugte olie til opvarmning.

Der blev i købskontrakten præciseret, at sælger skulle sørge for at få et VVS firma til afblænde tanken og fremsende dokumentation til kommunen inden overtagelses dagen.

Vi fik endvidere en kopi af et dokument, hvor sælger informerer kommunen om, at tanken er tømt, studs afmonteret og tank afblændet.

Vi skal nu til at sælge huset og det viser sig, at der aldrig er kommet en attest til kommunen.

Vi har nu bestilt et andet firma til at komme ud og lave en ny attest. Men hvad nu hvis det viser sig, at tanken ikke blev korrekt tømt og afblændet?.
Hvordan står vi så i forhold til tidligere sælger?

Kan vi kræve, at de skal afholde udgifter i forbindelse med ny afblænding og eventuelt olieudslip?

Svar:

Kære Spørger

Jeres krav mod sælger angående udgifter til attesten, herunder udgifter til afblænding, er forældet.

Et sådan krav vil formentlig være forældet efter 3 år. Det skal dog ikke afholde jer fra at fremsætte kravet, og en hæderlig sælger vil formentlig også betale pengene, men sælger er altså ikke juridisk forpligtet hertil.

Skulle der vise sig at være en forurening, er det muligt, at I kan kræve erstatning hos sælger eller et afslag i købesummen.

Et sådan krav vil ikke være forældet. Forældelsesfristen løber først fra det øjeblik, hvor I i så fald bliver bekendt med forureningen, dog maksimalt 10 år i alt.

Således har I fortsat 2 år endnu til at rette sådanne eventuelle krav mod sælger.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2021/06/10

Spørgsmål:

Min underbo i stueetagen i vores 3-etagers ejendom har opstillet en varmepumpe i vores fælles have.

Ejerforeningen blev aldrig spurgt.

Placeringen er den absolut værste for mig, da varmepumpen står lige neden for vinduet til mit soveværelse.

Vi har desuden kipvinduer, der gør lyde fra haven eller gaden meget tydelige inde i lejligheden.

Varmepumpen generer mig voldsomt, men jeg får ikke megen opbakning fra ejerforeningens formand, som bør øverst i ejendommen og ikke selv bliver generet.

Svar:

Kære Spørger

Et konkret svar på dit spørgsmål afhænger bl.a. af indholdet af vedtægter og/eller eventuelle andre aftaler indgået mellem parterne.

Udgangspunktet må imidlertid være, at haven er fællesareal, hvorfor ejerne ikke kan udøve en eksklusiv brugsret, hvilket din underbo reelt gør ved at opstille varmepumpe på en del af arealet, som de øvrige ejere således ikke kan råde over.

Dette sammenholdt med, at det er til gene for dig kan give grundlag for et krav om, at pumpen skal flyttes.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til boligadvokat for helt konkret rådgivning.
Med venlig hilsen

Erik Turley

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2021/06/07

Spørgsmål:

Jeg bor i andelslejlighed i København og ønsker at overdrage min bolig til min søster (halv-søster – samme mor).

Jeg har dog ikke turde spørger foreningen til råds endnu, da de til tider går i meget små sko og jeg godt vil være helt sikker i min sag, inden jeg oplyser om mit salg.

Derfor håber jeg, at I kan hjælpe med at afklare hvorvidt halv-søskende går under begrebet “lige op-og nedstigende linje samt søskende”.

Og i så fald; hvordan beviser man, at en person er ens søskende? Vi har ikke samme efternavn. Er der andet, som jeg bør være opmærksom på?

Svar:

Kære Spørger

Det er ikke sikkert, at en overdragelse til din halvsøster kan finde sted uden videre.

Normalt er halvsøskende ikke i lige linje, hvis man skal være meget stringent.

Inden du træffer den endelige beslutning, bør du kontakte en boligadvokat og gennemgå vedtægterne for Foreningen, og måske for- tilfælde , så du /I er helt sikre på rettighederne/forpligtelserne i forbindelse med en evt.  overdragelse

Med venlig hilsen

Erik Turley

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi købte for 8 år siden en bolig, hvor der ligger en nedgravet olietank på grunden.

Det blev i købsaftalen præciseret, at sælger skulle sørge for sløjfning af olietanken inden overdragelses dagen, samt fremsende dokumentation fra VVS firma til kommunen.

Endvidere modtog vi fra sælger et dokument, hvor sælger havde skrevet under på, at tanken var tømt for rest indhold og studs afmonteret, og tanken blændet.

Nu skal vi til at sælge huset og finder ud af, at der ikke ligger dokumentation fra VVS firma hos kommunen.

Vi har valgt at få et VVS firma ud for at lave en ny attest, når de har tjekket, at tanken virkelig er tømt og afblændet.

Hvis det nu viser sig ikke at være tilfældet, hvordan står vi så rent juridisk overfor den tidligere sælger?

Som så ikke har overholdt deres egen salgskontrakt og i øvrigt sendt fejlagtige oplysninger til os?

Svar:

Kære Spørger

Hvis grunden er forurenet, er det som udgangspunkt sælger der hænger på regningen.

Vi har et almindeligt princip i Danmark gående på, at forurener betaler for oprensning.

Når det er sagt, tror jeg, at i skal slå lidt koldt vand i blodet.

Det er ikke usædvanligt, at det glemmes at orientere kommunen om afblændingen. Og jeg føler mig overbevist om, at det også er situationen her.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Min kæreste og jeg påtænker at købe et sommerhus sammen med min søster og svoger.

Min søster og svogers bank har informeret os om, at vi alle skal godkendes af banken for det fulde beløb.

Altså; hvis boligen koster 2,2 millioner, så skal jeg godkendes til køb for 2,2 millioner og det skal min kæreste også.

Min søster og svoger som er gift skal tilsammen godkendes for samme beløb.

Da min kæreste og jeg ikke dele bopæl og dermed er enlige, kan det være lidt mere vanskeligt for os at blive godkendt.

Er der bogen anden måde man kan stykke et sådan samkøb sammen på?

Svar:

Kære Spørger

En mulighed kunne være at lade din søster og svoger købe ejendommen, og at i så internt laver en skriftlig aftale om, at du og din kæreste har brugsret til sommerhuset.

En sådan aftale vil bl.a. skulle indeholde følgende punkter:

Hvordan sommerhuset tidsmæssigt skal fordeles mellem jer.
Hvordan skal omkostninger til fornyelse fordeles.
Hvordan skal omkostninger til vedligeholdelse dækkes.
Skal du og din kæreste have en forkøbsret, hvis din søster og svoger (eller bare en af dem) ønsker at sælge.

Jeg vil foreslå, at du kontakter en BOLIGadvokat, der kan hjælpe med at vejlede og udforme en sådan aftalte.

2021/06/04

Spørgsmål:

I vores lille ejerforening m 6 lejligheder, står der i vedtægterne, at der ikke må holdes husdyr.

Vores datter beboer den ene lejlighed og har lige købt en lille hund.

I en af de øvrige lejligheder har der i flere år boet en kat, som der fornyelig er givet dispensation for, således at de har fået lov til at holde kat (husdyr)

Vi mener ikke, at der på den måde kan gøres forskel og vil derfor ikke acceptere, at vores datter ikke må holde hund.

Hvordan står vi i denne situation?

Svar:

Kære Spørger

Hund og kat, kan og er, to forskellige husdyr, med hver deres karakteristika.

Derfor kan du ikke slå lighedstegn mellem de to forhold.

At meddele en enkeltstående dispensation på konkret grundlag, kan i øvrigt ikke antages at være indførelse af en administrativ praksis, der tilsidesætter vedtægten.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/06/03

Spørgsmål:

Jeg har lejet en lejlighed i et boligselskab, hvor de har deres egen bestyrelse.

Under deres vedtægter står det, at man ikke må have gæster overnattende, uden begrundelse.

Kan de det? Og i så fald, hvad vil en begrundelse for dette mon være?

Svar:

Under antagelse af, at vedtægten bestod også på tidspunktet hvor i flyttede ind, ser jeg ikke noget til hinder for at det kan bestemmes.

Spørgsmål:

Vi har underskrevet en formidlingsaftale den 5. december 2020, som vores ejendomsmægler efterfølgende selv tiltrådte den 10. december 2020.

Aftalen skulle løbe 6 måneder.

Mit spørgsmål er: hvornår udløber aftalen, hvis der ikke sælges indenfor de 6 måneder – er det den 5. juni 2021 eller den 10. juni 2021?

Svar:

Kære Spørger

Den gør den 10. juni.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørg BOLIG-brevkassen

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse