Brevkasse

2019/06/24

Spørgsmål:

Min mand og jeg har fået mulighed for at købe min brors andelslejlighed i Kbh, og vi har to børn, der ved køb vil bo der halv tid.

Vi står i den situation at min mand fysisk vil bebo lejligheden med børnene i hverdagene og pendle til anden kommune (vores sommerhus) i weekenderne, mens jeg vil opholde mig i sommerhuset størstedelen af tiden (så meget loven tillader for beboelse af sommerhus) og kun fysisk bebo lejligheden ca 5 dage om måneden.

Mit spørgsmål går selvfølgelig på om dette er lovligt, eller om der er særligt krav til at jeg, som søster til sælger, bor fuld tid i lejligheden?

Svar:

Kære Spørger

Som andelshaver er der krav til at man har bopæl på adressen.

Din mand opfylder denne betingelse.

Hvis I begge skal købe andelslejligheden skal du formelt set også opfylde bopælskravet, hvilket du ikke gør.

De fleste andelsboligforeninger er dog ret afslappede med om den ene af 2 parter opfylder bopælskravet så længe den anden andelshaver gør.

Så tal med bestyrelsen.- Hvis de mener det er et problem at du er medejer/andelshaver, så lad din mand købe andelslejligheden alene.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej. Min søn og jeg er ude og se en lejlighed og bestemmer os for at reservere lejligheden og skriver under.

Vi vil så få mail fra mægleren, som min søn kan tage med i banken. Der går 2 dage uden vi hører noget fra mægleren. Og min søn ringer til ham, hvor efter han får at vide at han nu skal betale 70 000 mere for at få lejligheden, min søn skrev under på pris 999000.

Kan mægleren godt bare hæve prisen, efter at der er skrevet papirer?

Svar:

Kære Spørger

Din søn er selvfølgelig ikke bundet af andet end køb til den opr. aftalte pris.

Jeg forstår at sælgeren nu vil have kr. 70.000,- mere.

Så længe sælger ikke har underskrevet en købsaftale er sælger ikke bundet af aftalen.

Så desværre kan sælger forlange en højere pris.

Din søn må så vurdere om han kan acceptere dette eller vil gå i forhandling.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/06/20

Spørgsmål:

Min mand og jeg købte for 8 år siden den gamle gård, hvor min far boede til leje, da bondemanden (tidligere ejer) døde. Min far havde ikke økonomisk mulighed for selv at købe gården, men ville forsat gerne sidde til leje.

Han har nu siddet til leje hos os i 8 år , og før det ca. 17 år hos den afdøde bondemand.

Vi har nu fået SKAT til at vurdere bygningens tilstand med henblik på salg til min far. SKAT har nedvurderet ejendommen fra 700.000 kr. til 85.000 kr.

Spørgsmålet er nu: skal der laves energimærkning? Min far har boet der i over 25 år, så han ved jo godt, hvad han går ind til. Eller kan vi skrive os ud af det?

Svar:

Kære spørger

Ved blandt andet salg eller udleje er det lovpligtigt at energimærke visse typer bygninger. Dette sker ved at en energikonsulent gennemgår bygningen.

Du skriver, at I købte ejendommen for 8 år siden, hvorfor jeg går ud fra, at bygningen blev energimærket i forbindelse med købet. I så fald behøver bygningens energitilstand ikke at blive vurderet i forbindelse med et salg på nuværende tidspunkt, idet en energimærkning er gyldig for en 10 årig periode.

Sælges bygningen således flere gange inden for den 10 årige gyldighedsperiode, kan det samme energimærke benyttes.

Noget andet er, om der er klarhed over de øvrige overdragelses vilkår og dokumenter i den forbindelse, hvorfor jeg vil anbefale jer at tage kontakt til en bolig advokat for at opnå fuldstændig klarhed og overblik over den pågældende salgssituation.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi er to ejere af hver sin ideel anpart som begge ønsker at sælge. Vi har fundet en køber som ønsker at købe hele ejendommen og lave det om til et et familiehus. Kræver det tilladelse fra kommunen jf boligreguleringsloven tror jeg det er  ?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det vil det gøre.

I bør således ansøge kommunen om statusændring til 1-familiehus.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har fået job i Esbjerg. Jeg kunne godt tænke mig en lejebolig i Esbjerg eller i nærområdet, samt beholde den andelslejlighed jeg har i København. Min faste bopæl bør være den i København, men jeg vil nok være i lejligheden i Esbjerg til hverdag..Hvad gør jeg?

Jeg har indtil videre undersøgt om lejligheden i eller omkring Esbjerg kan blive en fleksbolig, men det er svært at regne ud om det er godt nok, til at beholde retten til at beholde den lejlighed i København, hvilket jeg nægter at skille mig af med..

Jeg ved der en 180 dage lov, om at man skal være til stede i lejligheden, men kan man ikke få dispensation? Jeg har udregnet det til at jeg vil være hjemme 2*52 dage (i weekenderne) + 3*30 dage (svarende til sommerferien da mit job bliver skolelære), hvilket alligevel bliver til 142 dage om året jeg bør være hjemme, plus/minus eventuelt andre ferie dage, som kan blive medregnet, såsom vinterferie, påske, ferie i udlandet etc.

En sidste ting.. jeg kan spørge ind til om jeg som skolelære kan have min undervisningstimer lagt sammen på sådan en måde, at jeg er i Esbjerg 4 dage om ugen, istedet for 5, hvilket vil give mig 52 ekstra dage i regnestykket, ville dette være godkendt?

Svar:

Kære spørger

Du skal starte med at nærlæse vedtægterne i din andelsboligforening.

Normalt accepteres det i vedtægterne at du kan opholde dig væk fra lejligheden i op til 2 år ved studierejse, arbejde et andet sted m.v.

Da du planlægger at være i København i weekenderne mener jeg dog at du opfylder bopælspligten og således ikke får problemer med din andelsboligforening.

Som skolelærer må jeg gå ud fra at du kan lægge dine undervisningstimer sammen på sådan en måde, at du er i Esbjerg 4 dage om ugen, men det skal din arbejdsgiver godkende.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2019/06/14

Spørgsmål:

Det fremgår af min lejekontrakt at “Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejerens anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter”, hvor der er sat kryds ved fællesvaskeri. Da jeg flyttede ind var der 4 tørretumblere og 8 vaskemaskiner til hele boligblokken, hvilket omtrent var nok.

Over noget tid er 2 af de 4 tørretumblere gået i stykker og flere af maskinerne. Jeg spurgte den tidligere administrator om de ville blive repareret, men fik svaret at når alle maskiner var gået i stykker ville de blive erstattet af et betalingssystem. Efter noget tid er der kommet en ny administrator, som for 3 måneder siden lovede en ny udmelding ift. vaskeriet, da der naturligvis ikke længere er nok maskiner til hvor mange vi bor.

Hvad har jeg ret til i denne forbindelse? 3 måneder er vel ikke inden for den nærmeste fremtid, og da kontrakten (og deres hjemmeside) lover og reklamerer med fællesvaskeri må man vel kunne gøre noget.

På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger,

Spørgsmålet vil være en fortolkning af hvilken rettighed der i henhold til den indgåede lejeaftale er tilsagt dig som lejer, samt herunder, hvorvidt du konkret vurderet har fået en nedsat brugsværdi af det lejede.

Idet der i henhold til aftalen er tilsagt dig som lejer adgang til fællesvaskeri “efter udlejers anvisninger”, er der helt oplagt en adgang for udlejer til at ændre i såvel placeringen og karakteren af fællesvaskeri. På den anden side er du tilsagt adgang til fællesvaskeri, hvorfor jeg ikke vurderer, at udlejer helt kan nedlægge fællesvaskeri uden derved at komme i misligholdelse overfor dig som lejer. I praksis vil en sag som denne eventuelt kunne medføre, at man via Huslejenævnet kan komme igennem med et synspunkt om, at der skal ske en lejereduktion som følge af nedsat brugsværdi af det lejede. Der vil imidlertid efter min vurdering skulle være tale om, at fællesvaskeriet i alt væsentlighed afvikles, forinden det kan forventes at få medhold i et sådant synpunkt.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Advokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

En butik har opsat en varmepumpe i den fælles gård i en lille ejerforening. Kommunen har afvist byggeansøgning, og varmepumpen er derfor ikke lovlig. Foreningen ønsker varmepumpen nedtaget, idet den larmer meget. Butikken afviser at nedtage varmepumpen. Varmepumpen er opsat på foreningens fællesområde. Har ejerforeningens bestyrelse ret til at nedtage varmepumpen, eller skal nedtagningen foretages af en myndighed? Varmepumpen er jo ulovligt opsat, og der foreligger formelt afslag fra kommunen på lovligggørelse, så det kan vel ikke nytte noget at gå rettens vej.

Svar:

Kære Spørger,

Den foretagne opsættelse af varmepumpen forudsættes at være sket uden forudgående aftale med ejerforeningen, ligesom det ud fra det oplyste lægges til grund, at butikken der har opsat varmepumpen er en del af ejerforeningen.

I så tilfælde vil den korrekte fremgangsmåde være, at der gives butikken skriftligt påkrav om at nedtage varmepumpen med rimeligt varsel til at foretage dette og samtidig meddele, at nedtagelse efter fristens udløb vil blive forestået af ejerforeningen for butikkens regning. Måtte butikken herefter ikke nedtage varmepumpen indenfor den angivne frist, vil ejerforeningen kunne foranledige varmepumpen nedtaget i overensstemmelse med varslet.

Det kan samtidig overvejes, hvorvidt der samtidig skal ske en varsling af misligholdelse overfor butikken, såfremt de ikke efterkommer ejerforeningens anvisninger.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Kære advokater

Jeg har solgt min andelsbolig, med både fejlfri el- og vvs tjek. Sælger har dog valgt efterfølgende at få fortaget sit eget el-tjek, som viser, at der er flere mindre ulovligheder. Dem har vi tilbudt at udbedre, og vores lokale elektriker har tilbudt at udbedre disse for kr. 2000,- ud fra købers el-tjek. Problemet er, at sælger ønsker, at vi skal betale 16.000,- for samme udbedring, fordi sælgers elektriker mener, at det skal det koste. Mit spørgsmål er, om jeg som sælger må vælge hvilken installatør, som skal udbedre ulovlighederne, eller om jeg skal rette mig efter købers installatør og betale 16.000,- for samme ydelse?

Svar:

Kære spørger

Valget af installatør beror på jeres aftale. Kan I ikke blive enige, kan sælger alene rette krav mod jer om afslag i købesummen grundet mangler.

Sælger har så i udgangspunktet mulighed for at opnå et afslag i købesummen, svarende til udbedringsomkostningerne. Hvis en autoriseret installatør kan lave arbejdet for kr. 2.000, har sælger ikke ret til at kræve kr. 16.000, men derimod alene de kr. 2.000.

Noget helt andet er, at såfremt omkostningerne faktisk ligger i omegnen af kr. 2.000, vil der formentlig være tale om et så bagatelagtigt forhold, at sælger slet ikke har krav på afslag i købesummen. Hvis jeg var dig, ville jeg derfor fuldstændig afvise sælgers krav, hvilket i min optik er rimeligt henset til, at lejligheden er solgt med fejlfrit el-tjek.

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej boligadvokater.

Jeg bor i en lejlighed på 3. sal og ønsker at købe det uudnyttede loftsrum, som ligger over min lejlighed. Da loftrummet ikke er så stort, ønsker jeg at udvide til kip, samt lave en lille hems, under 4.5m2.

Jeg vil dermed høre, om der skal laves skøde til dette, eller om det skal tinglyses. Da hemsen bliver omkring 4 m2, kommer den ikke til at ændre på lejlighedens beboelses areal, hvorved det heller ikke går ud over bebyggelsesprocententen på matriklen. Er der andre ting, jeg skal tage særligt højde for?

Svar:

Kære spørger

Hvis du bor i en lejebolig eller en andelsbolig, kan du indrette hemsen blot ved at indhente enten udlejers eller andelsboligforeningens samtykke.

Bor du i en ejerlejlighed, skal du have foreningens samtykke. Reglerne herfor vil fremgå af foreningens vedtægter. Formentlig skal alle i foreningen tiltræde overdragelsen af loftsrummet fra foreningen til dig. Herudover skal der foretages en tinglysningsmæssig registrering. Du er derfor nødsaget til at alliere dig med en landinspektør, der kan foretage denne registrering for dig.

Om der skal udarbejdes skøde, afhænger af værdien af det areal, som overgår til dig. Formentlig er værdien så lav (mindre end kr. 45.000), at det ikke er nødvendig at udarbejde skøde. I så fald kan landinspektøren foretage registreringen alene ved udarbejdelse af en såkaldt “uskadelighedsattest.

Der er i udgangspunktet ikke andet, du skal tage højde for.

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Kære Boligbrevkasse!

Vi har lejet et rækkehus gennem de seneste 24 år og har egentlig altid været en smule forundret over, at det skulle være 91,1 kvm i bruottoareal. Vi har tegninger vist boligen set fra oven, og længden af huset passer, men der mangler ca 6 cm i bredden ift. tegningen. Ovenpå har vi skråvægge, og selvom det er vanskeligt selv at måle arealet her, fordi vi skal ud til tagsten, mener vi ikke, at vi kan komme op på 91,1 kvm. Vi mener, det må være 2-4 kvm. mindre. Kan vi gøre noget, og kan det betale sig?

Svar:

Kære Spørger

Det er vanskeligt at svare på.

Den procentuelle afvigelser er jo ikke stor og spørgsmålet er også hvilket måleprincip der er anvendt, f.eks. BBR arealer m.v. som tæller med.

Så jeg ville hellere koncentrere mig om det lejedes værdi, d.v.s. om m2 lejen er rimelig sammenholdt med en leje i området for en tilsvarende og sammenlignelig bolig.

Hvis jeres kommune har et huslejenævn vil de måske kunne give jer en indikation.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Vi har en veninde, som ikke har mulighed for at købe et hus pga. hendes økonomi. Jeg vil derfor høre, om det er muligt for min mand og jeg at købe et billigt hus (under 500.000 kr.), som hun via månedlige afdrag til os på sigt kan komme til at eje.

Vi tænker, der skal laves en gyldig aftale, der sikrer begge parter bedst muligt, men vi ved ikke, om det er muligt at lave sådan en aftale. Kan du fortælle, om det er muligt at lave et sådant køb/ aftale.

Svar:

Kære Spørger

Med mindre veninden har gammel gæld til hendes kreditorer, vil jeg anbefale en anden fremgangsmåde.

I låner hende pengene til købet og sikrer lånet med et pantebrev i ejendommen.

Der skal være en rente på pantebrevet men den kan være lav.

I bør kontakte en boligadvokat der hjælper jer med papirarbejdet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Advokater, Lyngby

2019/06/11

Spørgsmål:

Hej, jeg har købt en andelslejlighed, hvor der ikke var nogen vurderingsrapport. Jeg har efterfølgende lavet en mangelindsigelse på en tydelig skade, som sælger havde gjort mig opmærksom på inden købet, men jeg valgte ikke at sige noget af frygt for, at hun ikke ville sælge den til mig. Mit argument er, at man ikke køber en lejlighed som beset. Har jeg medhold i min indsigelse?

Svar:

Udgangspunktet ved køb af andelsboliger er, at der for andelsboligen udregnes en maksimalpris, som boligen maksimalt kan sælges til. Maksimalprisen er fastsat på baggrund af flere elementer, herunder andelsboligens stand.

Som udgangspunkt vil fejl og mangler ved en andelsbolig trække værdien ned og vil kunne begrunde et afslag, såfremt manglerne først opdages efter salget, og betingelserne for at gøre krav gældende i øvrigt er opfyldte.

Imidlertid har du som køber en undersøgelsespligt, hvilket betyder, at du ikke kan kræve erstatning eller lignende, såfremt du havde viden om en eventuelt mangel inden handlen blev gennemført.

Idet der ikke er udarbejdet vurderingsrapport, kan andelsboligen dog være solgt ”for dyrt” henset til maksimalprisens sammensætning, hvorfor jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat med henblik på at få afklaret dette.

Med venlig hilsen

Erik Turley

Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej.. Vi står for at skulle leje et rækkehus. Udlejer beder om depositum/husleje allerede nu den 13/6.

Men boligen er først klar til indflytning 1/12, og vi har modtaget en lejekontrakt, hvor vi skal skrive under; men udlejer har ikke skrevet under.

Kan de forlange depositum allerede nu?

Svar:

Kære spørger

I skal ikke betale depositum før end begge parter har underskrevet kontrakten.

I kan underskrive kontrakten nu, men formentlig aftale at depositum først skal betales et par måneder inden lejeaftalen begynder, da det ikke er rimeligt allerede nu at skulle betale depositum.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Kære Boligejer,

Jeg står i den situation, at jeg skal udleje et møbleret værelse i en ejerlejlighed i X-by, som jeg deler med 5 andre. Jeg har haft værelset udlejet i 6 måneder nu under min praktik i udlandet og skal have fremlejet den endnu engang i 6 måneder, da jeg skal på udvekslingsophold ifb. med studiet.

Jeg satte huslejen til 3500kr. (500kr. højere for slid og min egen økonomi), og min fremlejer har efterspurgt, om jeg vil sætte huslejen ned ifb. med den næste lejekontrakt, fordi hun har fundet ud af, at hun giver mere end mine bofæller i samme lejlighed.

Jeg vil gerne være sikker på, at jeg har fulgt lovens rammer for, hvor højt jeg har sat huslejen.  Vi er en så lille ejerforening, at vi ikke har udregninger for andelskronen, som jeg havde tænkt at benytte mig af i beregning af prissættelse af lejen.

Hvad er jeres vurdering?

Svar:

Kære spørger

Det er desværre ikke muligt at oplyse, hvilken leje værelset og de øvrige værelser i lejligheden, som udlejes, kan bære. Dette beror på en konkret vurdering af det lejede og beskaffenheden heraf samt omfanget og beskaffenheden af fællesfaciliteter. En vurdering vil i øvrigt kræve en besigtigelse af det lejede, fællesfaciliteter og ejendommen i øvrigt.

Hvis lejeren er utilfreds med lejerens størrelse, kan lejeren anmode Huslejenævnet i København om at tage stilling til lovligheden af den opkrævede leje, som skal svare til det lejedes værdi. Finder nævnet, at den aftalte leje væsentlig overstiger det lejedes værdi, kan nævnet nedsætte lejen. Det gælder ikke blot for den konkrete lejer, men også de øvrige lejere i lejligheden (hvis de klager til Huslejenævnet).

Jeg kan dog oplyse dig, at der ikke er noget til hinder for, at du fastsætter en højere leje for lejeren end for de øvrige værelser i lejligheden, selv om der vil være tale om forskelsbehandling. Lejen må blot ikke overstige det lejedes værdi.

Det er min erfaring, at Huslejenævnet i København som udgangspunkt godkender en værelsesleje på kr. 3.000 pr. måned, men også højere, hvis værelset er særligt stort, og/eller der er særlig gode fællesfaciliteter m.m.
Henrik Palmkvist

Danske Boligadvokater, København