Brevkasse

2019/08/21

Spørgsmål:

Hej, I efteråret 2015 købte min kone og jeg et parcelhus fra 60’erne, med om- og tilbygning i 00’erne. Hovedbygningen har saddeltag med 45 graders hældning i overensstemmelse med lokalplanens krav om hældning mellem 25 og 45 grader. En tilbygning sælger har opført i direkte sammenhæng med hovedbygningen har dog fladt tag. Lokalplanen er tinglyst og står nævnt i salgsopstilingen. Vil vi kunne rette et krav mod sælger på den baggrund?

Svar:

Kære Spørger

Kun hvis Kommunen retter krav mod jer m.h.p. lovliggørelse.

I bør dog forinden kontrollere om byggetilladelsen er på plads for tilbygningen. Hvis den er Ok, så kan I ikke rette krav mod sælger.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej

I 2005 købte min far en lejlighed, som han lejede ud til mig. I 2007 overdrog han lejligheden til mig, men oprettede samtidig et pantebrev med sig selv som kreditor. Pantebrevet er tinglyst. Jeg har afdraget på realkreditlånet – men ikke noget til min far. Han gik desværre bort sidste år, og min mor sidder nu i uskiftet bo og har altså dermed også overtaget pantebrevet. Min far har inden sin død forsikret mig, at jeg ikke skylder noget udover realkreditlånet. Spørgsmålet er nu, hvad jeg/vi stiller op med det her pantebrev? Kan det aflyses og hvordan? Og hvis det aflyses, koster det mig så nogle penge? Jeg er ret forvirret, for min far har ikke fortalt mig nogen detaljer, og vi har heller ikke efter hans død kunnet finde et pantebrev. Jeg håber, at l kan give mig svar.

Svar:

Kære Spørger,

Idet der er etableret et pantebrev i ejendommen med dig som debitor og boet efter din far som kreditor, vil du som udgangspunkt være forpligtet overfor din fars dødsbo i overensstemmelse med pantebrevets vilkår.

Såfremt der er sket hel eller delvis afvikling af pantebrevet, må dette dokumenteres overfor boet. Idet jeg noterer mig, at du alene har afdraget på realkreditlånet, vil afviklingen på pantebrevet til din far formentligt skulle være sket ved, at din far har nedskrevet mellemværendet med et beløb svarende til det årlige beløb man afgiftsfrit kan give sine børn. Det vil imidlertid skulle kunne dokumenteres, at din far reelt har foretaget en nedskrivning som angivet og i den forbindelse vil det afhænge af pantebrevets karakter, om der vil kunne være sket nedskrivning af den bagvedliggende fordring eller der løbende ville skulle være sket nedskrivning af selve pantebrevets hovedstol.

Efter det måtte være afklaret, at mellemværendet i henhold til pantebrevet er afviklet eller ej, vil pantebrevet kunne aflyses. Alternativt vil man blot kunne lade det stå således at man senere vil kunne genanvende den variable tinglysningsafgift.

Omstændighederne taget i betragtning bør der tages kontakt til en BOLIGadvokat, der kan foretage en vurdering af om der foreligger et mellemværende i henhold til pantebrevet og foretage en vurdering af om ikke man mest hensigtsmæssigt blot kan lade pantebrevet vedblive i Tingbogen.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Vi er ved at bygge hus. I mellemtiden bor vi i korttidslejede lejemål i området omkring vores byggeri, hvad vi nu kan finde at bo i. Må vi opsætte postkasse ved vores byggegrund det halve år byggeriet varer, eller kan man have midlertidig registrering/ postboks på kommunen?

Svar:

Kære Spørger,

Iht. CPR-loven skal I have registreret bopæl i CPR på den adresse i Danmark, hvor I reelt opholder jer. I den forbindelse skal I anmelde flytning til en ny adresse inden 5 dage efter flytningen.

I kan ikke lovligt være registreret i CPR på en adresse, hvis I ikke reelt bor der, men blot ønsker at modtage post på adressen. En såkaldt c/o adresse i CPR kræver, at I faktisk bor på adressen. Herefter kan der afleveres post til jer på adressen, selv om jeres navn ikke står på postkassen. Jeg er ikke bekendt med, at I skulle kunne få c/o adresse hos den lokale kommune.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Tinglyst servitut på vores grund: “Der gives hermed de til enhver tid værende ejere af matr.nr. a og b, adgang til stranden ad stien langs sydskellet af matr.nr. c (vores).” Spørgsmål: Gælder denne ret KUN ejere (og evt. nærmeste familie) eller også eventuelle lejere af a og b?

Svar:

Kære spørger

Der er umiddelbart tale om et fortolkningsspørgsmål.
På baggrund af ordlyden af: ”enhver tid værende ejere” synes servitutten umiddelbart alene at omfatte ejere af ejendommene beliggende matr. nr. a og b.
Imidlertid betyder det, at udleje en ejendom sædvanligvis, at lejerne af ejendommen i lejeperioden overtager brugsretten til det udlejede, hvorfor lejerne i leje perioden kan have overtaget ejernes brugsret til at benytte stien, som servitutten foreskriver.
Gæster til ejeren må også antages at have ret til at bruge stien.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej, Vi købte sidste år en ejerlejlighed. I salgsopstillingen var der angivet at der var isat et Unoform køkken i lejligheden. Nu har vi selv sat lejligheden til salg, og i den forbindelse gør vores mægler os opmærksom på, at vores køkken ikke er Unoform, men HTH, hvilket han mener er en stor prisforskel, ca 50000 kr. Hvordan er vi stillet i forhold til at gøre krav gældende mod tidligere ejer?

Svar:

Kære Spørger,

I forhold til fejlagtige oplysninger i forbindelse med køb af fast ejendom kan man rette et krav mod ens sælger samt eventuelt tillige ejendomsmægler. Man vil kunne støtte kravet på sælgers tilsidesættelse af sin loyale oplysningspligt og/eller eventuelt at sælger har stillet garanti overfor for jer som køber. Såfremt det er ejendomsmægler der fejlagtigt har angivet en oplysning, der strider mod de faktiske omstændigheder ved den handlede ejendom, kan kravet i givet fald rettes mod ejendomsmægleren.

Efter det ud fra ovennævnte kriterier er konstateret, at man måtte have grundlag for at rette et krav overfor sælger og/eller ejendomsmægler, skal man tillige have afdækket, at man vil kunne løfte bevisbyrden for, at man som køber har lidt et økonomisk tab som en konsekvens af den fejlagtige oplysning. I den forbindelse kan jeg forstå, at jeres nuværende ejendomsmægler har konkluderet, at der i forbindelse med et salg vil være en prisforskel på kr. 50.000. Dette vil herefter som udgangspunkt skulle danne grundlag for jeres økonomiske tab. Man skal imidlertid være opmærksom på, at for det tilfælde, at en modpart under en eventuelt sag vil bestride det opgjorte krav, vil det i sidste ende forventeligt være nødvendigt at gennemføre et syn og skøn, hvor en af retten udpeget skønsmand vil skulle opgøre prisforskellen mellem de to køkkentyper.

Ved vurderingen af om der kan rettes et eventuelt krav overfor sælger og/eller ejendomsmægler, skal det tillige konkluderes, om et eventuelt krav må anses for forældet. Dette vil som udgangspunkt være tilfældet, såfremt jeres køb er sket for mere end 3 år siden. Dog kan man ud fra visse forudsætninger påberåbe sig suspension af forældelsesfristen, hvilket herefter vil udskyde begyndelsestidspunktet for forældelsen, således at man eventuelt kan gøre kravet gældende uanset der er gået mere end 3 år.

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2019/08/14

Spørgsmål:

I 2015 flyttede vi ind i en ejerlejlighed i 2 plan. Ejerforeningen består af 178 lejligheder hovedsageligt tæt lav bebebyggelse. Efter 1/2 år konstaterede vi vandindtrængning på 1. sal. Dette blev rapporteret til ejerforeningen, som siden har forsøgt at finde lækket, men ind til nu uden resultat. Siden juni 2017 har man fjernet isolering over vinduer og døre i værelset, hvilket har gjort værelset uegnet til beboelse særligt i vinterhalvåret. Ejerforeningen reagerer utroligt langsomt, når man har konstateret at et forsøg på reparation mislykkes. Kan vi kræve erstatning for vores manglende mulighed for at bruge værelset til beboelse i godt 2 år? Kan vi gøre andet for at ejerforeningen til at sætte gang i sagen, f.eks. tilbageholde vores ejerforeningen bidrag eller trække foreningen i retten?

Svar:

Kære spørger

Nej, det vil næppe være muligt at få erstatning for den manglende mulighed for at anvende værelset.

I skal absolut ikke lade være med at betale ejerforeningsbidrag, da dette udløser misligholdelse fra jeres side.

Hvis det går for langsomt, bør I kontakte en boligadvokat, som kan tage dialogen med ejerforeningen og sætte nogle frister for udbedringen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej. Jeg ejer et sommerhus sammen med min bror (45%) og min far (10%).Jeg ønsker at sælge min andel på 45%, men der er oprettet et samejeoverenskomst. Hvad kan jeg gøre? Kan jeg tvinge dem til at købe min andel eller sætte sommerhuset til salg? Jeg snakker ikke med min familie, og vi har aldrig været enige om brugen af sommerhuset. Derfor ønsker jeg blot at komme ud af det. Der er ingen gæld i sommerhuset. Hvor skal jeg henvende mig?

Svar:

Kære spørger

Du skriver at der er oprettet en samejeoverenskomst og i så fald skal man ved salg/overdragelse gå frem efter bestemmelserne i samejeoverenskomsten.

Hvis der IKKE er nogen samejeoverenskomst, kan man efter praksis opsige samejet skriftligt med rimeligt varsel, normalt 3- 6 måneder og enten bede om at medejerne køber dig ud til markedspris, eller – hvis de ikke ønsker dette – at hele sommerhuset sættes til salg.

Du bør kontakte en boligadvokat om dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Vi har underskrevet en salgsaftale uden at læse den igennem. Vi har blot gennemgået den med mægler, som ikke nævnte, at der ved udløb uden forlængelse skulle betales et beløb på kr. 5000,- + moms. Er det normalt/lovligt? Der reklameres med intet salg, intet salær.

Svar:

Kære Spørger

I burde selvfølgelig have opdaget bestemmelsen, men hvis udgangspunktet var – intet salg, intet salær-  mener jeg faktisk kravet er urimeligt og I kan da klage til Dansk Ejendomsmæglerforening, hvis mægler fastholder salæret.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg solgte for 9 år siden min andelsbolig og har lige fået en henvendelse fra køber om, at hun nu har konstateret skimmelsvamp i soveværelset samt brandfarlige/ulovlige vægge og et enkelt gipsloft i det ene stue. Jeg har aldrig selv været bekendt eller plaget af skimmelsvamp og har aldrig selv opført vægge eller gipsloft. Det var sådan, at jeg købte lejligheden direkte af andelsforeningen. Gipsloftet var synlig og står også beskrevet i vurderingsrapporten – blot som en beskrivelse – ikke en fejl/mangler. Den rapport har hun jo også set.Væggene var beklædt med tapet, som jeg kun har malet og intet andet. Kan jeg blive ansvarlig efter 9 år? Og hvad hvis et gipsloft ikke var ulovligt dengang, det blev sat op eller den måde de lavede vægge på? Og hvis hun kan gøre krav over for mig, kan jeg så få gå videre til andelsforeningen, som så ikke har solgt den i lovlig stand til mig?

Svar:

Kære Spørger

Jeg mener som udgangspunkt at køberens krav er forældet, da det er fremsat efter 3 år.

Hvis der er tale om skjulte mangler kan de dog gøres gældende i op til 10 år. Jeg kan ikke konkret vurdere om manglerne er skjulte.

Du bør rådføre dig med en boligadvokat, som kan skrive til din køber, da du nok har det problem at du ikke kan rette dit krav mod andelsboligforeningen, da jeg må formode at det er mere end 10 år siden du købte andelslejligheden.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Advokater, Lyngby

2019/08/02

Spørgsmål:

Jeg overvejer at købe et rækkehus i Aarhus med ejerlejlighedsstatus, som er en del af en forening med én anden lejlighed (den anden halvdel af bygningen), som har brugsret over en dertilhørende terrasse. Den del jeg overvejer at købe har eksklusiv brugsret over haven bestemt af en individuel tinglysning som udløber om 20 år. Den lille have udgør selvsagt et stort plus ift. købet, så jeg er nervøs for, hvad der vil ske senere og det fald i værdi det vil medføre. Fx hvis den efter tinglysningens udløb går hen og bliver delt med den anden lejlighed. Hvad er der af mulighed for at opløse en ejerforening i to og give hvert part det dertilhørende “jord”?

Svar:

Kære Spørger

Som du fremstiller sagen kan udstykning af haven ikke lade sig gøre.

Netop derfor er der tinglyst brugsrettigheder.

I dag tinglyser man brugsrettigheder for 30 år og man kan gøre det således at brugsretten løber videre, hvis ikke en af parterne har opsagt aftalen om brugsret med 30 års varsel.

Så dette ville jeg drøfte med medejeren.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2019/07/29

Spørgsmål:

Købt ejerlejlighed pr. 01.09.19. Købsaftale underskrevet. Skøde i august. Nu er sælger død.

Hvem hæfter nu for 10 års reglen for fejl og mangler? Et bo er vel ikke en juridisk person?

Skal sælger ikke give nedslag i prisen?

Svar:

Kære Spørger

Dødsboet hæfter for evt. fejl og mangler.

Du bør bede om oplysninger på arvingerne.

Du har ikke krav på nedslag i købesummen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Ekspert.

Jeg har overvejet at købe en grund og lave en sommerby. Grunden er på XX hektar og her vil jeg gerne bygge en masse hytter – f.eks. 2 værelser, køkken og badeværelse. Folk skal så kunne købe brugsretten til en hytte, og når man har købt brugsretten til f.eks. 500.000 kr., skal det fungere som de “ejer” den, komme og gå som de vil, leje den ud når de ikke bruger den, eller hvad de har lyst til. Der vil være et månedligt gebyr for at eje brugsretten på f.eks. 500 kr., som går til vedligeholdelse, ejendomsskatter osv. lidt ligesom en andelsforening. Hvordan gør man det smartest?

Jeg vil rigtig gerne IKKE lave en masse matrikler, da det er dyrt og besværligt, så det er derfor, jeg tænker, om man kan lave noget med brugsret? Eller hvordan ville du gøre det smartest, så jeg som ejer kan tjene mest muligt på at sælge de her hytter og samtidig sørge for at køberne tør købe en brugsret. Håber du kan forklare lidt om mulighederne.

Svar:

Det lyder som et spændende projekt men også omfangsrigt og med investering af større beløb.

En mulighed kunne være, at en andelsboligforening blev etableret, hvorved interesserede kunne erhverve en andel i foreningen, hvorefter de ville opnå brugsret til en hytte som de ville kunne udleje, såfremt vedtægterne blev udformet således at det var en mulighed og betale en månedlig boligafgift til andelsboligforeningen.

Du anbefales, af hensyn til projektets omfang, at tage kontakt til en boligadvokat og forelægge denne dit projekt for at sikre en konkret og fyldestgørende rådgivning.

Med venlig hilsen/Kind regards
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har netop købt en ejendom, hvor den ene side af huset er sammenbygget med naboens. På denne side er facaden slidt og skal renoveres, men naboen er ikke umiddelbart indstillet på at give os adgang til hans flade tag for at montere det krævede stillads til de kommende arbejder. Hvad er reglerne på området?

Svar:

Naboforhold kan være vanskelige.

Hvis naboen frygter for om eget tag kan holde til en stilladsopbygning, er der tale om et relevant problem. Det kan i en sådan situation blive nødvendigt – om muligt, at opsætte stillads uden anvendelse af naboens tag.

Hvis det ikke kan lade sig gøre, bør sagen drøftes konkret med en boligadvokat eller byggesagkyndig.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokater

Jeg har købt en lejlighed i et stort nybyggeri, der blev markedsført som ‘kompromisløs kvalitet’. Ved 1-årsgennemgangen er der konstateret en del fejl og mangler, herunder mange hule fliser i brusekabinen og nogle revner i fuger i brusekabinen. Entreprenør/bygherre har tilkendegivet, at jeg ikke har krav på at få udskiftet de hule fliser, men at man alligevel tilbyder at gøre det. Til gengæld vil jeg så skulle acceptere og bære risikoen for, at der evt. opstår farveforskelle i fliser og fuger imellem de udskiftede og de eksisterende fliser. Kan det være rigtigt?

Jeg mener, at jeg selvfølgelig har krav på et korrekt udført, langtidsholdbart badeværelse uden farveforskelle, som er det, jeg er stillet i udsigt, da jeg købte lejligheden. Det vil sige, at entreprenør/bygherre om nødvendigt skal nedtage og genopsætte alle fliser, så der sikres et fejlfrit resultat.

Hvad er mine muligheder i den situation? Er der en lov, jeg kan henvise til, som underbygger ovenstående? Eller er min eneste mulighed at kontakte en advokat og anlægge en retssag?

På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger

Jeg er enig med dig i din opfattelse af at entreprenør/bygherre om skal nedtage og genopsætte alle fliser, så der sikres et fejlfrit resultat, hvis det er det som skal til. Du skal ikke acceptere farveforskelle i et nybyggeri, med mindre der er tale om helt ubetydelige forskelle.

Du bør kontakte en boligadvokat som kan varetage dine interesser.

En retssag er ikke aktuel nu, da der formentlig skal ske syn og skøn først.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby