BOLIGbrevkasse | Danske BOLIGadvokater
Rådgiverportalen

Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokaters brevkasse, som besvares af medlemmer af Danske BOLIGadvokater.

Alle spørgsmål, der besvares, bringes i anonymiseret form.

Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier, så du hurtigt kan se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Ved indsendelse til brevkassen accepterer du, at dit spørgsmål samt dine kontaktoplysninger sendes til et af de medlemmer af Danske BOLIGadvokater, som bistår med at besvare brevkassen. Spørgsmål/svar slettes senest efter 10 år.

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

2024/01/29

Spørgsmål

Kære Boligbrevkasse

Vi overvejer at leje vores sommerhus ud fra 1/2 – 1/7. Lejer er pensionist og spørger om hun må flytte sin folkeregister adresse til sommerhuset? Derudover er jeg i tvivl om skattereglerne her i 2024. Det er lige nu en privat lejeaftale, vil det betyde at vi skal betale 60% i Skat af den aftalte husleje? Og vil det i stedet kunne svare sig at oprette aftale gennem airbnb, hvor vi har en annonce i forvejen? Den samlede husleje eks. forbrug vil være på 30.000kr, og det er et møbleret hus.

 

Svar

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Lejer har ikke mulighed for at flytte sin adresse til sommerhuset, idet denne skal være ved ens permanente bolig. Hvis adressen flyttes, så vil kommunen kontrollere, om bopælskravene i Planloven er opfyldt, da der er tale om et sommerhus. Det er de ikke, allerede fordi at jeres lejer ikke ejer sommerhuset.

Reglerne omkring beskatning ved udlejning af sommerhus kan findes her: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-dit-sommerhus

Som det fremgår deraf er der flere muligheder for selv at indrette, hvordan man bliver beskattet. Udgangspunktet er dog, at i ved privat udlejning bliver beskattet af lejeindtægt der overstiger 12.700 kr. i 2024 pr. sommerhus.
Beløbet er 46.100 kr. pr. sommerhus, hvis i udlejer gennem et bureau.

Jeg vil anbefale at i kontakter en skatterådgiver omkring dette, sådan at i får den bedst mulige skatterådgivning til jeres konkrete situation.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Jeg er ved et tilfælde kommet i besiddelse af energimærkerapporten for vor ejerlejlighedsforening. Desværre kan jeg konstatere, at flere forhold omkring vor klimaskærm / isolering er voldsomt forskønnede. Jeg mistænker desværre også af forskellige årsager, at det er et bevidst valg bestyrelsen har gjort. Kan jeg som ejer af en lejlighed gøre noget for at få ændret energimærket, ud over at bede bestyrelsen om at få ændret grundlaget, og hvordan vil jeg være stillet, hvis en anden ejer, som har købt lejlighed i forventning om, at boligen har et bestemt energimærke, skulle beslutte sig for at søge erstatning, såfremt energimærket viser sig at være lavere (konkret E i stedet for D), og vedkommende derfor mener, at han fx har lidt et økonomisk tab. Vil man i så fald kunne holde bestyrelsen ansvarlig?

 

Svar

Kære spørger

Grundlaget i de rapporter, der udarbejdes for at give information omkring ejendomme, skal naturligvis være korrekt. Du kan og bør derfor som medlem af ejerforeningen orientere bestyrelsen, såfremt du mener, at rapporten indeholder fejlagtige oplysninger.Dette også begrundet i, at du med viden – eller burde viden, om at der kan være forkerte oplysninger i energimærkningsrapporten, formentlig vil betragtes som at være i ond tro overfor eventuel køber af din lejlighed, hvis du ikke foretager noget. Derved kan du risikere, at der rettes erstatningskrav mod dig, såfremt de forkerte oplysninger har betydning for prissætningen af ejendommen, og en køber derved har lidt et tab.En bestyrelse bør foretage undersøgelse som følge af en konkret henvendelse om fejl i rapporter/oplysninger om ejendommen, som kan have betydning for nuværende og kommende medlemmer, for at sikre sig at undgå at ifalde ansvar for et evt. opstået tab som følge deraf.

 

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokater.

 

Min mand og jeg har kig på et hus, men min mand arbejder med en gæld som kan skabe problemer hvis han står som medejer på huset. Vi vil derfor gerne at jeg står alene på skødet, selvom vi begge tager lån til huset, indtil han er færdig med hans gæld. Men er det muligt at kun den ene underskriver skødet, når vi begge låner til det?

 

Svar:

 

Kære spørger

Der er ikke noget til hinder for, at kun en af jer skriver under på købsaftalen og efterfølgende på skødet.
Dermed bliver den pågældende i realiteten ene-ejer af ejendommen. Hvis I er gift indgår ejendommen i det normale formuefællesskab, men således at alene ejerens eventuelle kreditorer kan foretage udlæg i ejendommen. Hvis I er papirløst samlevende, og kun den ene af jer ejer ejendommen, er det samme tilfældet.

Noget helt andet er, om kreditforeningen kræver, at ejer og låntager er den/de samme, altså at de der låner, også er dem der står som ejere af det aktiv, der lånes penge til. Hvis det ikke er tilfældet, kan der internt være grund til at klarlægge, hvordan og af hvem, der betales udgifter vedr. ejendommen. I denne forbindelse skal det erindres, at din mand under alle omstændigheder skulle betale en husleje, så at den måske indgår som en del af husstandens samlede økonomiske flow er nok kun interessant for jer selv. Så det er kreditforeningens krav, der for mig at se kan være afgørende.

 

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

 

2024/01/04

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Kan I svare på hvad der sker med ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis man man køber den anden ideelle anpart i et tofamilieshus i 2024? Skal man som køber der sammenlægger de to anparter så betale skatter som en ny køber eller får man stadig (noget) skatterabat som eksisterende ejer? Tak.

 

Svar

Kære Spørger

Du får som eksisterende ejer af den ene anpart skatterabat fortsat.

Den anden anpart vil blive beskattet efter den nye ejendomsskattereform når der handles i 2024.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

 

Vi står i den situation, at vores overbo, som næsten lige er flyttet ind, skal til at renovere badeværelse. i den forbindelse vil de gerne ind i vores lejlighed, og bryde loftet ned, så de kan få adgang til vores rør.

Der er tale om en ejerlejlighed. Det skal siges, at da de flyttede ind, forårsagede de en kæmpe vandskade i vores lejlighed i køkkenet, hvor gulv, loft og overskabe skulle fjernes, affugtes 24/7 i 3 uger og laves på ny. To måneder henne er det forløb stadig ikke afsluttet. Det skete 2 dage efter lejligheden var sat til salg og har medført, at lejligheden endnu ikke er solgt, og formentlig heller ikke bliver det i denne omgang. Samtidig blev vores lejere nødt til at flytte, og vi står nu med tabt husleje på grund af overboen. Nu vil de ind og bryde loftet ned i badeværelset og siger, at de har ret til det jf. ejerlejlighedsloven § 8. Det står ikke i ejerforeningens vedtægter.

Vi har læst utallige dårlige anmeldelser om de håndværkere, de benytter, og føler os ikke trygge ved dem. Vi er bange for, at det ikke bliver lavet ordentligt, trækker ud mm. og at vi selv ender med en stor efterregning. Samtidig gør det det meget svært for os at leje den ud til nogle nye eller gennem Airbnb for at dække det økonomiske tab vi har lidt. Vi har bedt om at få tilsendt en projektbeskrivelse samt tilbud på de ting, der skal udføres i vores lejlighed fra dem, der skal komme og lave det. Overboen har selv lavet en lille beskrivelse, men vi vil gerne have det fra de udførende virksomheder, så vi ved, at det er dem der kommer, at de står på mål for det, og at der ikke er noget sort arbejde involveret. Samtidig har vi bedt om forsikringspolicer og autorisationsbevis på de pågældende virksomheder.

Vores spørgsmål er:

1) Har de ret til at komme ind i? (vil jo mene, at man kan argumentere for, at det er til væsentlig gene)

2) Kan vi kræve at få projektilbud samt autorisation tilsendt, fra de udførende firmaer?

 

Svar

 

Kære spørger

”Ja, de har ret til at komme ind. I kan ikke kræve at få tilsendt projekttilbud og autorisation, men I kan kræve at få en beskrivelse af det arbejde, som agtes udført, samt oplyst, hvilket firma(er) der skal udføre det. På denne baggrund kan I vurdere, dels om arbejdet kræver autorisation, og derpå undersøge, om firmaet har den fornødne autorisation. Er sidstnævnte ikke tilfældet, har I ret til at nægte dem adgang. Foreligger den fornødne autorisation, har I derimod pligt til at give dem adgang.

Hvis arbejdsbeskrivelsen er mangelfuld, må I bede om en uddybning heraf på relevante punkter og vente med at give dem adgang, til der foreligger en tilstrækkelig arbejdsbeskrivelse.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

2023/12/18

Spørgsmål

 

Kære BOLIGadvokat.

Jeg har købt en ejendom kontant i privat handel. En ejendomsmægler har skrevet papirererne og indhentet div. dokumenter vedr. ejendommen. Jeg overførte købsprisen til deponeringskontoen, og betalte faktura fra ejendomsmægler. Overtagelse var 1/8 dette år. Igår blev jeg ringet op af ejendomsmægler. Han kan ikke kan tinglyse skødet, da sælger har indefrosset gæld. Kan det virkelig være rigtigt, jeg skal betale hendes gæld, for at tinglysningen kan gå igennem? Mange hilsner en lidt frustreret køber.

 

Svar

 

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Jeg går ud fra, at den indefrosne gæld, som der er tale om, at den indefrosne grundskyld.
Sælger skal betale denne i forbindelse med salg af ejendommen, og sælger modtager i forbindelse med handlens slutning en opkrævning direkte for kommunen på den indefrosne grundskyld.

Det er ikke noget, som du skal betale. Det er sælger der skal betale det.

Hvis ikke ovenstående svarer til din situation, så vil jeg anbefale dig at kontakte en BOLIGadvokat hurtigst muligt, så i sammen kan gennemgå din sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Vi er 4 søskende som har arvet et sommerhus af vores forældre i 2003. Huset ligger på lejet grund, og har en klausul som siger at huset skal gå i arv og ikke kan sælges pga den er opført for tæt på en fredet gravhøj. Klausulen kan ikke ophæves. Nu ønsker den ene af os søskende at trække sig ud af sommerhuset og “sælge” sin andel til de 3 resterende. Hvordan opgør man værdien af sådan et hus som ikke har nogen reel handelsværdi?

 

Svar

Kære spørger

Det er ikke ligetil at svare på, da huset ikke har nogen reel handelsværdi.

Så I må prøve at blive enige om en pris som I alle kan leve med.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

2023/12/07

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

 

Er jeg bedst stillet ved af købe hus inden den 1januar 2024?

Eller efter 1 januar 2024? ( Ift den nye boliglov som træder i kræft snart. )

 

Svar

Kære spørger

 

De nye ejendomsvurderinger og satser for ejendomsværdiskat og grundskyld træder forventeligt i kraft i løbet af 2024. Ændringerne kan for nogle boligejere medføre en hårdere beskatning end i årene før 2024. Lovgiver har, for at imødegå en problematik, hvor ejere må gå fra hus og hjem som følge af eventuel stigning af skatten, indført en mulighed for at opnå rabat på boligskat. For at opnå skatterabatten er det et krav, at man var ejer af den pågældende ejendom inden 1. januar 2024.

Det kan altså skattemæssigt være en fordel ved at handle ejendom inden udgangen af 2023.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2023/12/05

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

hvis en kommune(Køge) tidligere har henvist borgerer, som manglede bolig, til boliger som ikke opfylder helårs beboelses kravene(fx sommerhuse og campingplads), kan kommunen så pludselig ændre praksis og tvinge borgerne til at skulle fraflytte eller er der opstået en slags hævd da det har stået på i mere end 15 år?

 

Svar

 

Svaret på dit spørgsmål afhænger af flere konkrete forhold, dels indholdet af ”aftalen” med/henvisningen fra kommunen, dels om der for ejendommen er tinglyst deklaration eller gælder lokalplan, der kan bidrage til fortolkning og behandling af spørgsmålet. Derudover er det nødvendigt at få nærmere indsigt i de konkrete forhold, der lå til grund for henvisningen/aftalen dengang boligforholdet blev etableret, og baggrunden for Kommunens krav nu.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2023/06/30

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvoakat

Jeg bor på 1.sal i en ud af 3 ejerlejligheder i en gammel skole. Min underbo har sin el-tavle og måler placeret i et skunkrum (fællesareal) på 1.sal, hvortil der kun er adgang gennem min lejlighed (trappeopgang og rum). Underboen har således ikke adgang til sin el-tavle, hvis jeg ikke er hjemme, medmindre jeg har givet underbo nøgle til min lejlighed. Disse forhold giver gener for mig. Er sådanne vanskelige adgangsforhold til en el-tavle lovlig? Jeg har opfordret underboen til at flytte sin el-tavle ned i egen lejlighed. Underboen vil dog gerne undgå denne udgift. Jeg kan vel næppe kræve, at underboen flytter sin el-tavle, men kan jeg nægte at udlevere nøgle til min lejlighed til underboen, hvis hun advares i god tid? Kan jeg stoppe med at give adgang gennem min lejlighed, hvis underboen er advaret i god tid? (Jeg er med på, at håndværkere og ejere skal gives adgang til fælles skunk, hvis det drejer sig om vedligehold, ændring af installationer o.lign.) På forhånd tak!

Svar:

Kære spørger

Det forhold du beskriver bør være beskrevet nærmere i en aftale, herunder om underboens krav/ret til adgang, hvordan og hvor lang tid forinden adgang ønskes, at der skal adviseres herom mv. Almindeligvis vil en part i tilsvarende situationer indrømmes krav på adgang, når det er for at undgå skader eller fare, eller fx hvis en sikring springer mm., men i øvrigt skulle give meddelelse i god tid, såfremt adgangen skyldes planlagte el-arbejder..

Hvis forholdet ikke er reguleret af aftale, bør der etableres en sådan, når der ikke kan findes en løsning, hvor eltavlen flyttes.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt med en boligadvokat, som gennem konkret indsigt i indretningen af ejendommen, foreningens vedtægter, aftaler i øvrigt, mv. kan rådgive dig nærmere konkret om dine rettigheder og forpligtelser.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

 

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

I vores forening er vi i gang med at renovere kloak, vandrør og varmeanlæg. Efter planen forventes det, at vi vil være 6 uger uden forsyninger i oktober, hvilket betyder, at det bliver næsten umuligt at være hjemme. Det er fint. De startede for ca. 2 måneder siden, og de er allerede forsinket, og de ønsker at ændre planen. Hvilket jeg ikke synes er ok uden samråd med os, især at det er anderledes end den godkendte plan. Det er en del af problemet. Den anden er, at baseret på det billede, folk indsendte, er det arbejde, de afsluttede, helt forfærdeligt. Rørene er langt fra væggen, har og albue kommer omkring 30 cm væk fra væggen og de er ligeglade med om de blokerer noget på vejen, f.eks. stikkontakter. Det er ikke æstetisk, det vil påvirke lejlighedernes værdi og vil reducere den plads, jeg kan bruge i lejligheden. Jeg er bekymret for, at det ser grimt ud og som lav kvalitet, at det vil påvirke vores dagligdag i lejligheden og dens værdi. Rørføringen i lejligheden i øjeblikket, på trods af at den er 100 år gammel, er udført for at påvirke mindst muligt. Og de er fine. Jeg søger derfor råd om mine rettigheder med hensyn til kvaliteten af det udførte arbejde, og om jeg kan påvirke det, min ret i forhold til klager og deres indflydelse på det arbejde, der skal udføres, og om hvordan jeg kan sikre mig, at det udførte arbejde i vores lejlighed vil påvirke lejligheden mindst muligt. Da jeg er bekymret for det udførte arbejde, betaler jeg gerne for yderligere assistance, hvis det vil sikre kvaliteten og påvirke lejligheden mindst muligt. Jeg forstår også, hvis du ikke kan hjælpe eller henvise mig til at få hjælp. På forhånd tak!

 

Svar

Kære spørger

 

Arbejder i din lejlighed har du naturligvis ret til at kommentere på og stille krav til. Du har således ret til at påtale kvaliteten af det udførte arbejde,
kræve at arbejderne udføres håndværksmæssigt korrekt, og/eller at arbejdet  ikke må være udført på en måde, som kan få betydning for værdien af lejligheden.

Da det er min opfattelse, at det er nødvendigt med konkret indsigt i de omtalte arbejder i forhold til at kunne vejlede og rådgive dig i situationen, anbefaler jeg, at du tager kontakt til en boligadvokat, der kan bistå dig.

Du kan på danske boligadvokaters hjemmeside finde en boligadvokat nær dig.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2023/06/26

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Jeg har netop overtaget en ejerlejlighed. Sælgerne har haft en seng stående op af en ydermur (der er lavet efterisolering med en træplade). Da jeg overtager lejligheden opdager maler, at der er skimmelsvamp på væggen under det påsatte filt. Jeg vil selvfølgelig gerne udbedre dette. Er det mit eller sælgers ansvar?

Svar

Kære spørger

 

”Det er sælgers ansvar, netop fordi skimmelsvampen var der, da du overtog lejligheden, og fordi det må antages, at enten at skimmelsvampen skyldes den tidligere ejeres forkerte brug af lejligheden eller bygningsmæssige forhold.

Du bør få undersøgt årsagen til skimmelsvampen. Det kan være fejlagtig konstruktion, der er årsagen hertil, og i så fald vil sælgers ansvar omfatte langt mere en blot en malermæssig udbedring. Den vil også omfatte erstatning eller afslag i købesummen til udbedring af en fejlagtige bygningsmæssige konstruktion.”

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Min kone og jeg ejer et hus. Vi har to voksne børn. Vores hus har lav off. vurdering 750.000 kr. Alm. vurdering mellem 1,2 – 1,4 mill. Ved at vi kan sælge det til vores børn 15% under off. vurdering ca 640.000 kr. Hvis vi sælger til dem, kan De så leje det ud til os? Kan vi få boligsikring/tilskud? Vi har mulighed for at give dem 100.000 kr til udbetaling. Hvis Hvis Hvis. Kan De så sælge huset 1 til 3 år efter, hvis vi vælger at flytte? Eller skal en af dem selv have boet i huset i en periode inden salg?

 

Svar

 

Kære spørger.

Salg til offentlig ejendomsvurdering – 15% er ikke så uproblematisk i dag som tidligere.
Skattestyrelsen har opsat en række ikke udtømmende styre signaler i kan komme til at løbe ind i.
Kort sagt hvis i har en viden eller burde viden om højere værdi kan skat kræve at få markedsværdien dokumenteret,- og hvis den viser sig at være højere da beskatte forskelsbeløbet.
I jeres situation men en gave afgift på 15%.
De må gerne leje det efterfølgende ud til dig og din hustru men fritagelse for ejendomsavance beskatning kræver at man som ejer selv har beboet  ejendommen.
Mange har prøvet pro forma løsninger og kommet galt afsted, så der skal være tale om reel beboelse.
Som lejer har i adgang til sociale ydelser på lige vilkår med andre lejere.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Advokat (H), Partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

I forbindelse med vores søns mulige køb af en anpartslejlighed på Frederiksberg har jeg fået at vide af en kollega, der i 70´erne og 80´erne havde en sådan, at en anpartslejlighed er at betragte som en virksomhed, og at man derfor kan fratrække vedligeholdelses udgifter i sin selvangivelse. Er dette korrekt? Gælder det også når man selv skal bebo lejligheden?

Svar
Kære spørger

 

”Hvis lejligheden i en anpartsejendom skal anvendes til bolig for ejeren selv, vil det ikke være muligt at trække vedligeholdelsesudgifter fra i skat. Det vil dog være tilfældet, hvis boligen lejes ud. Hvis ejendommen udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, vil udgifterne også kunne fratrækkes.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

Spørg BOLIG-brevkassen

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse