Brevkasse

2024/04/25

Spørgsmål

Kære boligadvokat,

Min bror og jeg har medio sidste år købt min mors hus til ejendomsværdien -15%, men ingen af os bor i huset. Derimod bebor min mor sengeliggende mor stadig et enkelt rum i huset, da hun ikke vil på plejehjem. Hvordan skal vi forholde os i forhold til SKAT (fiktiv lejeindtægt eller gratis?)

Svar

Kære spørger,

Hvis jeres mor ikke betaler leje til jer, kan det have skattemæssige konsekvenser både for jer og jeres mor. I kan blive beskattet af en fiktiv lejeindtægt, og jeres mor kan blive pålagt skat eller gaveafgift af den værdi, som hun sparer i husleje. Beløbene beror på en konkret vurdering. Jeg vil anbefale jer at få udarbejdet en lejekontrakt og sørge for, at jeres mor begynder at betale husleje til jer og hvis ikke, at I kontakter SKAT for at drøfte, hvilke skattemæssige konsekvenser arrangementet måtte medføre for jer alle.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Jeg har desværre fået et påbud fra bestyrelsen, for et enkeltstående tilfælde med noget nabotvist. Det var en engangsting, og ophørte straks. Efter påbuddet er jeg dog bekymret for at jeg også i samme omgang kan blive ekskluderet, da jeg ved der er et bestyrelsesmedlem som ikke kan lide mig. Kan man både sende påbud, afvente lidt… og derefter sende en ekskludering? Der står nemlig i påbuddet at “strid skal ophøre straks.” Hvilket er imødekommet. Jeg står mellem to lejligheder internt, og er bange for at de udnytter muligheden for at sende brev om ekskludering, når jeg rykker ind i den nye og har solgt den nuværende.

Svar

Kære spørger,

Det klare udgangspunkt er, at man ikke kan blive ekskluderet på baggrund af én forseelse eller episode med tilsidesættelse af god skik og orden, medmindre der er tale om meget grov misligholdelse som f.eks. vold eller trusler om vold.

Et andet klart udgangspunkt er, at hvis man som andelshaver har fået et påbud (eller påkrav) om tilsidesættelse af god skik og orden samt en henstilling om at ophøre hermed, så kan foreningen alene skride til eksklusion, hvis andelshaveren på ny tilsidesætter god skik og orden. Herudover er det en betingelse for eksklusion, at andelshaverens adfærd samlet set udgør så grov misligholdelse, at det må vurderes, at eksklusion er rette sanktion. Dette er en helt konkret vurdering i hver enkel sag.

Hvis en forening ekskluderer et medlem, er det ikke nødvendigvis sikkert, at eksklusionen er berettiget, og at andelshaveren har pligt til at følge denne. Spørgsmålet om eksklusionens berettigelse kan indbringes til afgørelse for Boligretten og i grovere tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden tillige for Fogedretten.

På baggrund af det, du oplyser, mener jeg ikke, at du har grund til at frygte at blive ekskluderet, og skulle det ske, vil en sådan eksklusion formentlig være uberettiget. Du skal dog naturligvis for fremtiden sørge for at iagttage god skik og orden og i øvrigt overholde foreningens vedtægter, husorden m.v.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

2024/04/22

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Min datter overtager en andelslejlighed i ejendom fra 1950’erne, den 15/4. Hn har fået nøglen 2 uger tidligere. I køkken var der linoleum på gulv. Det har hun fjernet, og har konstateret en vandskade på det underliggende parketgulv. I soveværelse virker gulv meget fjedrende, Hun har haft en tømrer, som andelsboligforeningen har anbefalet, ude at se på de to ting. Tømreren konstaterer, at stavene i parketgulvet ikke hæfter på underlaget, og at der er risiko for, at der kan trædes gennem gulvet, hvis der stilles tunge ting påå gulvet. Hans abefaling er, at lægge et nyt gulv. Der mangler fejelister langs paneler, såder er spalte mellem alle paneler og gulv. Ingen af disse ting er nævnt den synsrapport, som er udleveret i forbindelse med handel. Kan disse ting kræves udbedret af sælger? Eller er det deres eget ansvar, at det ikke har opdaget det?

Svar

Kære spørger,

Idet der er tale om en andelsbolig gælder lovreglen om maksimalpris. Det betyder, at prisen for andelen ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) tillagt værdien af de forbedringer, der er udført i boligen, samt eventuelt værdien af fast installeret inventar, samt fratrukket mangler.

Hvis andelsboligen er handlet til maksimalprisen uden fradrag for de beskrevne mangler, er der grundlag for fremsættelse af tilbagebetalingskrav eller krav om udbedring af sælger for sælgers regning.

Hvis andelsboligen er handlet til mindre end maksimalprisen, bør krav i stedet fremsættes med udgangspunkt i forholdsmæssigt afslag eller erstatningskrav, hvorom der gælder særlige betingelser – herunder kan også inddrages forhold om købers undersøgelsespligt.

Idet forholdet vedrører gulv og måske forhold i etageadskillelsen, kan der være grundlag for at rette krav overfor foreningen, hvilket dog afhænger af  dels vedtægterne for foreningen og dels årsagen til problemerne, som således bør undersøges nærmere.

I anbefales at rette kravet hurtigst muligt overfor sælger samt orientere foreningen, således at et eventuelt tilbagehold i købesummen ikke udbetales til sælger, før der er sket afklaring af problematikken.
_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Jeg ejer et hus 50/50 med min ex kæreste, som vi har haft til salg i ca. 3 mdr. Jeg har, imod min ex kærestes ønske, boet hos mine forældre i ca. 1 1/2 måned. Han ønskede at vi boede der sammen til huset blev solgt, men det var ikke rart for mig. Jeg kommer i huset en gang imellem når han ikke er hjemme, for at ordne haven, hente ting, og gøre i stand i forhold til salget. Nu kræver han at jeg skifter adresse, så kun han officielt bor der. Jeg ved at han kræver det for at genere mig og jeg ønsker svar på hvilke konsekvenser det evt. kan have hvis jeg skifter adresse. – Vil han lovligt kunne nægte mig adgang til huset? – Vil det have nogen betydning i forhold til en eventuel bo fordeling? – Kan han på nogen måde drage fordel, eller få rettigheder han kan bruge imod mig, af at jeg flytter adresse? Håber I kan hjælpe mig.

Svar

Kære spørger,

Adresseflytning kan og vil ikke ændre ejerskabet, herunder i øvrigt ikke dit krav på provenu fra salg. Herom skal der i så fald indgås skriftlig udtrykkelig aftale.

I forhold til fordele/rettigheder mv., kan det – når du er fraflyttet ejendommen – være relevant at kræve, at din ex-kæreste betaler husleje til dig, og at han alene afholder omkostninger til forbrug. I skal dog fortsat fælles betale til eventuel fælles lån, ejendomsskatter mv.

Du kan ikke ”komme og gå”, som du ønsker, hvis du er fraflyttet. Hvis du flytter helt – og skifter adresse – anbefales du i den situation at indgå skriftlig aftale med din ex-kæreste om, hvornår og under hvilke betingelser/situationer, du kan tilgå ejendommen. Dette f.eks. ved klargøring til fremvisning.

Det er vanskeligt, at have mening om eventuelle fordele for din ex-kæreste, uden nærmere indsigt i hans situation. Men måske der kunne være en fordel i forhold til krav på ydelser fra myndigheder.

Du anbefales at tage kontakt til advokat, hvis dette ønskes nærmere belyst.

Afslutningsvist kan oplyses, at såfremt du er fraflyttet, skal du ifølge lovgivning flytte din adresse til det sted, hvor du opholder dig.
________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Vi bor i etageejendom/etagelejligheder, hvor nogle af lejlighederne har karnapper. Stålet i karnapperne er blevet for rusne, og karnapperne skal derfor tages ned. De lejligheder, som har karnapper, vil gerne have opsat nye. Er dette en del af ejerforeningens vedligeholdelsespligt eller påfalder disse omkostninger de enkelte lejligheder ned karnapper? Henholdsvis i forhold til nedtagning og opsætning af nye karnapper? Ejerforeningen har standardvedtægter, bortset fra at der står, at vedligeholdelse af altaner påfalder den enkelte lejlighedsejer.

Svar

Kære spørger,

”Hvis ”altan” skal opfattes som det samme som ”karnap”, synes det at fremgå, af det du refererer fra vedtægterne, at den enkelte lejers forpligtelse evt. også omfatter altan/karnap.

Det forekommer mig dog at være usædvanligt, idet foreningen/ejer normalt forestår al udvendig vedligehold bl.a. for at sikre, at ejendommens ydre skal er intakt og velvedligeholdt.

Evt. udskiftning indeholder ligeledes risiko for beskadigelse af ejendommen.

Du opfordres derfor til at kontakte en boligadvokat for en specifik stillingtagen til indhold af lejevilkår/vedtægter m.m., så du sikres et konkret svar.”

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

min datter bor i Brande (Feddet), og her har grundejerforeningen besluttet, imod min datters vilje, at undersøge muligheden for at købe en grund, der ligger øst for området på den anden side af Brande Å, fordi man er nervøs for, ar der bliver bygget huse på grunden, eller fældet træer, hvilket beboerne, der har ejendomme ned mod åen, mener vil genere dem. Nu ligger min datters ejendom IKKE ned mod åen, og hun vil derfor aldrig blive generet af eventuelt byggeri på den anden side. Alligevel mener foreningen, at man kan tvinge hende og alle andre medlemmer til at deltage i betalingen af grunden baseret på et simpelt flertal. – Kan man overhovedet definere det som en gene, at der bygges i nabolaget? – Må en grundejerforening beslutte at købe fast ejendom? – I givet fald, kan man påtvinge alle, uanset at de ikke får fordel af købet, at deltage i den meget store udgift?

Svar

Kære Spørger

Om man må købe grunden vil afhæng af Grundejerforeningens formålsbestemmelse i vedtægterne.

Det er ikke nogen normal situation og selvom Grundejerforeningens formålsbestemmelse i vedtægterne indeholder en sådan mulighed, så vil en sådan beslutning normalt kræve 2/3 flertal.

Hvis ikke Grundejerforeningens formålsbestemmelse i vedtægterne giver mulighed for at købe grunden, kan det kun vedtages med 100% enstemmighed, hvilket reelt så ikke kan lade sig gøre da din datter vil stemme imod.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

2024/04/15

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Hvad er proceduren hvis jeg køber et ejerløst hus på tvangsauktion til 5 kr? Hvad hæfter jeg for økonomisk og hvilke udgifter overtager man?

Svar

Kære spørger,

Tak for dit spørgsmål.

Ved en tvangsauktion, hvor du f.eks. køber ejendommen for en budsum på 5 kr. skal du i udgangspunktet også betale størstebeløbet, som fremgår af salgsopstillingen og opgøres endeligt på selve auktionen. Størstebeløbet kan udover udgifterne til rekvirenten for at afholde tvangsauktionen, indeholde udgifter til ejendomsskat, renovation, rottebekæmpelse, brandforsikring mv. hvis det ikke er betalt af ejeren.

Du overtager ikke noget pantegæld i ejendommen udover din budsum.

Du overtager naturligvis forpligtelsen til at afholde ejendomsskat, renovation mv., når du overtager ejendommen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

2024/04/11

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Min kæreste og jeg skal til udlandet i fem måneder. Jeg er lejer af vores lejlighed og fremlejer et værelse til min kæreste. Hvordan skal vi bære os ad i forhold til udlejning/fremleje af vores lejlighed, mens vi er væk? Vi vil naturligvis gerne flytte ind i selvsamme lejlighed efter de fem måneder. Jeg håber, I kan hjælpe.

Svar

Kære spørger.

Tak for dit spørgsmål.

Svaret afhænger af hvilken type lejlighed/hus der er tale om. Jeg går dog ud fra, at du har ret til at fremleje dele af ejendommen.

Generelt kan det dog oplyses, at Lejeloven giver en lejer ret til at fremleje sin lejlighed i op til 2 år.
I udgangspunktet kan der derfor laves en tidsbegrænset fremlejekontrakt – men i bør kontakte en BOLIGadvokat direkte, så kan give jer en præcis rådgivning.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Hvad kan man gøre hvis ejerforeningen ikke opretholder deres pligt til vedligeholdelse jf. vedtægterne. Hvor kan man klage eller hvad kan man gøre. Konkret handler det om at der i vedtægterne ikke står specifikt at man som ejer selv skal stå for udskiftningen af altandøren, derimod står der meget specifikt at man selv skal udskifte vinduerne. Ejerforeningen nægter at skifte altandøren og tolker vedtægterne udenfor det specifikt beskrevet og læser det som at altandøren siddestilles eller er som et vindue. Jeg mener derimod at vedtægterne specifikt skal beskrive hvis og i så fald en ejer har vedligeholdelse pligten udvendigt og på hvilke bygningsdele som de også har gjort. Jeg mener derfor ikke at der så kan tolkes på vedtægterne. Er jeg forkert på den eller er der hold i mine argumenter. Hvis der skulle være noget at komme efter hvor skal jeg så gå hen når administratoren blot afviser og sige at sagen er afsluttet.

Svar

Kære spørger

Uden at kende de konkrete vedtægter er det sædvanligt, at vedligeholdelsespligten for en ejerforening dækker den ydre ”klimaskærm” – altså mursten/tag/vinduer/ydre døre m.m..

Det må dog være ejerforeningens ret at foretage eventuelle udskiftninger eller reparationer, når det findes hensigtsmæssigt både ud fra en praktisk og økonomisk betragtning.

Måske kan det være årsagen til at administrator mener,  at ”sagen er lukket”, – men du bør forelægge det konkrete spørgsmål for Generalforsamlingen eller efterfølgende en boligadvokat, hvis du ikke kan acceptere foreningens holdning.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Baggrund Jeg er formand for en ejerforening (CVR-nr. 36298081, ejerlav: åløkkegård Hgd., Odense Jorder Matrikel: 200f) med 12 ejerlejligheder. Foreningen har en tinglyst vedtægt (25.03.1977-8049-34) der bl.a. beskriver hvorledes fællesudgifter herunder vandforbruget fordeles efter fordelingstal, da der kun findes en fælles vandmåler i kælderen. Som udgangspunkt betaler alle lejligheder det samme til vand, uafhængig af antal beboer/personer pr. lejlighed. Ifølge vedtægten er generalforsamlingen ejerforeningens øverste myndighed, og det beskrives at vedtægten kan ændres hvis 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor. Der fremgår ikke af vedtægten, at en vedtægtsændring besluttet på en generalforsamling nødvendigvis skal tinglyses. For at opnå en mere rimelig fordeling af udgiften til vand, blev det besluttet på generalforsamlingen i 2010 at afvige fra vedtægten, så vandforbruget fremadrettet fordeles efter antal beboere i lejlighederne pr. 31/12. Denne beslutning er aldrig blevet tinglyst, men det har hidtil været praksis. Nye ejere af lejligheder, som er kommet til i perioden efter 2010 er blevet informeret om vores praksis mht. fordeling af vandforbruget, hvor vi afviger fra vedtægten. Denne information har ejerforeningen formidlet skriftligt via ejerlejlighedsskemaet. Spørgsmål Burde man som følge af beslutningen i 2010 have revideret vedtægten, så den nye måde at fordele udgiften til vand blev indarbejdet og tinglyst, eller har vores praksis været uproblematisk og inden for lovgivningens rammer? Hvis ovenstående praksis giver anledning til kritik, hvorledes anbefales det, at vi får rettet op på forholdene?

Svar

Kære spørger.

Hvis I tilbage i 2010 på lovligvis – altså med 2/3 flertal – har vedtaget en anden fordeling af vandudgifter, end det der hidtil fremgik af vedtægterne, vil en sådan beslutning som udgangspunkt være gældende mellem medlemmerne og en fremtidig erhverver/køber, der har kendskab til ændringen.

Det er nemlig fast antaget i praksis at en køber med kendskab til en gyldig vedtaget generalforsamlingsbeslutning er bundet af denne trods manglende tinglysning.

For at sikre, at I som ejerforening kan ”binde” nye ejere/købere af vedtægtsændringen, skal ændringen være oplyst for disse inden købet er endeligt indgået.

Dette oplyser du, at I har gjort, hvorfor der ikke er anledning til kritik af håndteringen.

Det er imidlertid altid hensigtsmæssigt, at de tinglyste vedtægter også rent faktisk svarer til de gældende regler, hvorfor det bør overvejes at tinglyse ændringen.

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Min søn har købt lejlighed sammen med sin kæreste for 1,5 år siden. De indskød begge samme beløb. Hvordan opretter vi nemmest et gældsbrev til min søn og hans kæreste, så det ikke opfattes af SKAT som en gave? Lånet skal være rentefrit for dem begge og betales tilbage igen. Pengene skal bruges til at indfri et dyrt boliglån (200.000 kr) Min umiddelbare ide er at låne min søn det fulde beløb, hvorefter han så laver et andet gældsbrev med sin kæreste på halvdelen af beløbet (100.000 kr). Er det en god ide at de så laver en samejeoverenskomst ved siden af?

Svar

Kære Spørger

I skal oprette et såkaldt anfordringsgældsbrev til jeres søn og kæreste.

De bør også indbyrdes oprette et gældsbrev.

Jeg synes det vil være en god idé at også oprette en samejeoverenskomst.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

2024/02/29

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi er bosiddende i New York, men har netop erhvervet os et fritidshus i Thy. Vi planlægger at tilbringe mindre end 6 måneder (<180 dage) i Danmark hvert år. Vi har fået oplyst at vi i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må opholde os ubegrænset i sommerhuset. Spørgsmålet er om vi kan flytte folkeregisteradresse til Thisted kommune den periode vi bor i Danmark?

Svar

Kære spørger.

Lovgivningsmæssigt er der intet til hinder for at opholde sig i/bebo sommerhuse/fritidshuse fra 1. marts til 31. oktober, og i forhold til regler om registrering af adresse er det faktisk et krav, at du registrerer adresse på det sted, hvor du oftest sover og overnatter.

I perioden, hvor I opholder jer i fritidshuset, bør der derfor ikke være problemer med flytte folkeregisteradresse dertil, da I ikke har anden bolig i Danmark at registrere jer på.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vores ejerforening har en langvarig (årelang) og besværlig sag vedr. ulovlige forhold i ejendommens fællesarealer kørende i kommunen. Nu har kommunen, uden varsel, fremsendt en uspecificeret faktura på tidsforbrug for deres sagsbehandling. Kan/må de godt det ? OG er det i givet fald lovmæssigt reguleret?

Svar

Kære spørger

Det kræver et større kendskab til den konkrete sag for at kunne give dig et fuldstændigt svar.

Overordnet, så er kommunen uberettiget til at opkræve jer for sagsbehandling, medmindre i fra start er orienteret om at udgifterne hertil vil blive pålagt jer.

I udgangspunktet må i dog under alle omstændigheder anmode kommunen om, at specificere deres faktura, sådan at i kan forholde jer til de poster, som de opkræver jer for.

Og hvis i mener, at i ikke skal betale, er det vigtigt at i gør indsigelse over fakturaen til kommunen hurtigst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Da vores søn skal skilles og ikke kan blive godkendt til den størrelse boliglån en lejlighed koster, vil jeg høre, om vi som forældre kan blive medejere ved at skyde penge i lejligheden. Banken har nemlig oplyst om, at et anfordringslån, hvor man jo, efter aftale, kan vente med at betale til udlåners død skal medregnes i den samlede låneoptagelse. Det er derfor, vi tænkte, at vi kunne sameje lejligheden. Er dette muligt?

Svar

Kære spørger.

Der er umiddelbart ikke noget til hinder for at købe en lejlighed sammen med jeres søn, som han skal bo i. Der kan dog i vedtægterne for ejerforeningen/andelsforeningen være forhold, der begrænser en sådan konstellation.

Derudover er der skatte/afgiftsmæssige forhold, som bør overvejes, idet der kan indtænkes et gaveelement, såfremt I lader jeres søn ”anvende jeres del” af lejligheden uden betaling. En sådan gave skal der betales afgift af, hvis det overstiger det afgiftsfrie årlige gavebeløb. Lejebetaling vil I omvendt umiddelbart skulle beskattes af.

Måske skulle I drøfte med banken muligheden for at kautionere for lånet eller være medhæftende på lånet?

Jeg anbefaler Jer at tage kontakt til en boligadvokat for nærmere konkret rådgivning i forhold til jeres overvejelser.

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)