Brevkasse

15. august 2018

Spørgsmål:

Hej.

Vi er ved at indgå en privat handel med bekendte om at købe deres hus. Vi vil hyre en boligadvokat til at lave de rigtige dokumenter. Men er det nok, at vi laver en aftale om hvornår og hvordan, det hele skal forløbe, og er den så gyldig, indtil at advokaten har lavet det endelige ?

Svar:

Kære Spørger

I vil normalt først være bundet  af aftalen når I har underskrevet en købsaftale og dokument om fortrydelsesret.

Men I bør forinden være enige om vilkårene.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

I ejendom fra 1936 har gulv under fastmuret badekar vist sig at være porøst. Et kortvarigt stoppet afløb forårsagede, at vand løb ind under badekarret og hurtigt ned til underboens loft. Mange tidligere lignende tilfælde er blevet betalt af ejendommens (ejerlejligheder) forsikring, som denne gang nægter at betale.

Bør ejendommens forsikring ikke også dække dette?

Svar:

Kære spørger

En forsikring er som udgangspunkt en hjælp til dækning af omkostninger, der opstår som følge af en uforudset skade.

Den situation du beskriver lyder for mig at se mere som om, at det porøse gulv er udtjent på grund af slid og ælde  og trænger til en gennemgribende restaurering.

Det vil formentlig være en ejerforeningsopgave, da gulvet hører til ejendommens basis – medmindre problemet skyldes en  konkret forkert brug af badekar m.m. fra den enkelte ejers side.

I givet fald kan det komme på tale at denne må afholde udgiften til renoveringen.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

13. august 2018

Spørgsmål:

Jeg har lige fundet ud af, at den kælderlejlighed, jeg har boet i et halvt år og fraflytter om et par dage, ikke er godkendt til beboelse. Hvad kan jeg gøre? Er der mulighed for kompensation? Jeg er ret skuffet, da jeg gik ud fra, at det var godkendt, og jeg føler mig temmelig snydt.

Svar:

Kære spørger

Der er ikke lejeretligt muligheder for at angribe udlejer, fordi lejemålet ikke er godkendt til beboelse. Det må være en sag mellem udlejer og kommunen, at lejligheden ikke er godkendt til beboelse.
Du kan imidlertid have mulighed for at få ”kompensation” ved at søge lejen nedsat, da den kan være sat for højt. Der er dog krav om, at lejen skal være væsentligt højere end lejen for lignende lejemål, samt en grænse for hvor langt tilbage i tiden, der kan kræves tilbagebetaling fra. Du skriver, at du har boet i lejemålet i 6 måneder og vil derfor, hvis lejen findes at have været for høj i denne periode, kunne få tilbagebetaling af for meget betalt leje for denne periode.

For at kunne svare helt dybdegående på dit spørgsmål er der dog behov for flere oplysninger om ejendommen som din lejlighed ligger i, herunder by og opførelses år.

Jeg vil anbefale dig at kontakte en boligadvokat, hvis du ønsker at undersøge muligheden for at kræve lejen nedsat for den periode du har boet der.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Hej med jer!

Vi bor i en ideel anpart i et to-familieshus (såvel hus + have er fordelt 50/50). Hvad gør man, når den anden part ikke overholder samejeoverenskomsten?

På forhånd tak

Svar:

Kære spørger

En samejeoverenskomst er en aftale, som regulerer forholdet mellem de parter, der er omfattet heraf. Når en part ikke overholder de pligter, der er pålagt ham i medfør af en indgået aftale, foreligger der misligholdelse. Det kan få retsvirkninger at misligholde en aftale. Det betyder, at den part der misligholder aftalen, kan dømmes til opfylde de pligter der er pålagt ham i henhold til aftalen, eller betale modparten erstatning.

Jeg vil anbefale dig at du overfor den anden part fastholder overholdelse af samejeoverenskomsten, altså bringe de(t) forhold i orden, som på nuværende tidspunkt er grunden til at samejeoverenskomsten ikke overholdes. Såfremt parten fortsat ikke overholder samejeaftalen, vil jeg anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat, som kan hjælpe med sagens videre fremme.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Jeg har sat mit hus til salg hos den lokale ejendomsmægler og underskrevet formidlingsaftale den 18/6-2017. Jeg har haft åbent hus ca 1 gang om mdr., hvor ejendomsmægler har været her. Efter 3 mdr. sætter vi prisen ned med 120.000kr for at se om der ville komme gang i salget. Der var få fremvisninger på det første 1/2 år. Ejendomsmægler og jeg aftaler et møde i foråret 2018, så den 4/4- 2018 laver vi et nyt salgsbudget, hvor vi sætter prisen 25.000 kr ned, så salgspris er nu nedsat med 145.000kr. Der bliver ikke lavet nogen ny formidlingsaftale. Jeg regner med at vi kører videre på den gamle, som er gældende 6 mdr + en forlængelse på 3 mdr. Jeg er ved at være lidt træt af situationen, det er mig der skal henvende mig til ejendomsmægler og høre om, hvordan det går. Jeg får heller ikke nogen tilbagemelding, når der har været fremvisning.

Mit spørgsmål er så nu, om jeg kan komme ud af formidlingsaftalen uden at skulle betale noget. Jeg burde jo egentlig være ude af den, da der er gået over et år, siden den blev underskrevet.

Svar:

Kære Spørger

Som du fremstiller det bør du kunne komme ud af formidlingsaftalen, da den er udløbet og ikke fornyet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

9. august 2018

Spørgsmål:

Vi er 2 voksne uden børn, som lige har købt en lejlighed på 102 kvm. Der skal snart laves nye faldstammer i ejendommen og betalingen for disse afhænger af fordelingstallene. Kan det være rigtigt at vi skal betale 70.000 til det projekt og vores underbo med 70 kvm. kun skal betale 43.000? Jeg er helt med på, at hvis vi snakker tagprojekter eller facadeprojekter, så er det rimeligt, at vi skal betale efter kvm, men her snakker vi en faldstamme. Vi har kun et toilet som alle de andre beboere og mener ikke, vi skal betale mere til sådan et samlet projekt. Vi belaster ikke faldstammerne mere end de andre beboere, fordi vi har 2 små værelser mere.

Svar:

Kære spørger

Udskiftning af faldstammer i en ejerlejlighedsejendom henhører under vedligeholdelse af ejendommens fælles bestanddele. Reglerne for medlemmernes betaling hertil er reguleret i foreningens vedtægter, og reglerne heri er jeg ikke bekendt med.

Ikke desto mindre er det sædvanligvis sådan, at omkostninger til vedligeholdelse deles forholdsmæssigt mellem foreningens medlemmer efter fordelingstal, og uagtet mit ukendskab til foreningens vedtægter, tvivler jeg på, at det forholder sig anderledes i jeres situation.

Man kan konkret diskutere rimeligheden ved denne fordeling, men det ændrer desværre ikke ved, at reglerne er sådan, og uanset rimelighed eller ej er der desværre ingen udvej.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Hej,

Jeg har en ejerlejlighed til salg, og nu har en mulig køber meldt sig på banen. Men vedkommende kan først få lov til at købe lejligheden af sin bank om 1 år, pga. vedkommende skal have afsluttet sin uddannelse først. Den mulige køber ønsker nu at leje boligen og så købe den om 1 år.

Jeg ved, man kan lave en aftale om at leje med forkøbsret, men kan man også lave en aftale, der siger, at den mulige køber kan leje lejligheden i 1 år, og så skal han efterfølgende købe boligen, uden at han har mulighed for at springe fra? Jeg vil jo helst ikke stå i den situation, at køber springer fra undervejs.

Svar:

Kære Spørger

Det bliver meget svært at indgå en aftale nu om at køber skal være bundet af købet om 1 år.

Dette fordi køber i dag ikke er kreditgodkendt og du ikke har sikkerhed for at køber senere kan kreditgodkendes.

Køber kan også senere til sin bank oplyse at han ikke ønsker at købe lejligheden og så vil banken typisk nægte kreditgodkendelse, uanset købers økonomiske forhold har ændret sig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Boligadvokater,

Jeg har kig på en ejendom, som er et gammelt gartneri med tilhørende bolig. Tilstanden på alle bygninger er, at de er klar til nedrivning inkl. bolighuset på omkring 80 m2. Mit spørgsmål er til den offentlige vurdering på grunden. Grundens værdi vurderes til omkring 750 TDKK, mens den samlede ejendomsvurdering er 3300 TDKK, som jeg imidlertid har svært ved at se som rigtigt, idet bygningerne er meget misvedligeholdt. Jeg kan selvfølgelig give et bud, men det vil være utroligt meget lavere end udbudsprisen, og jeg vil derfor gerne have bedre argumenter til hvorfor budsprisen. Hvis jeg vil undersøge prisen nærmere, skal jeg så kontakte SKAT, forsøge mig med anden mægler eller hvad foreslår I?

Svar:

Kære spørger

Det er vist almindelig kendt, at den offentlige vurdering langt fra altid stemmer overens med virkeligheden. I dette tilfælde, hvor der er tale om en blandet erhverv- og boligejendom, kan der være yderligere usikkerhed om ejendommens værdi. Hvis du vil komme grundens og bygningernes aktuelle værdi nærmere, er du nødt til at alliere dig med en ejendomsmægler med lokalkendskab. Bygningernes stand kan have betydning for vurderingen. Er der derfor uenighed om disses stand, herunder spørgsmålet hvorvidt de er klar til nedrivning, kan det endvidere være nødvendigt at alliere sig med en byggeteknisk ekspert.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

6. august 2018

Spørgsmål:

Kan man som køber komme ud af en betinget købekontrakt ?

Svar:

Kære spørger

Det kommer an på, hvad betingelsen/betingelserne angår. Er købekontrakten betinget af køberens forhold, kan man komme ud af kontrakten, hvis det eller de forhold, som betingelsen angår, ikke bliver opfyldt. Hvis købekontrakten ikke er betinget af køberens forhold, er det ikke muligt at komme ud af kontrakten.

Eksempelvis kan handlen være betinget af, at køberen kan opnå finansiering til opfyldelse af handlen. Viser det sig efterfølgende, at køberen ikke kan opnå den nødvendige finansiering, bliver handlen ikke til noget.

I dag er det sædvanligt, at køberen har et såkaldt “advokatforbehold” i købsaftalen. Dette indebærer, at handlen kun gennemføres, hvis køberens advokat godkender handlen. Med et advokatforbehold kan køberen dermed relativt let komme ud af handlen.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Købers ejerskifteforsikring har kontaktet mig med krav i forhold til en varmeinstallation, der ikke opfylder de termiske krav. Desuden er der et gulvafløb, der ikke er godkendt til konstruktionen. Der er dog ikke tale om nogen skader. Køber har allerede revet vægene (fliser og gips) ned, taget fliserne af gulvet og åbnet gulvet i brusenichen.  Hvad har de krav på fra mig, når de selv således er påbegyndt renovering?

Svar:

Kære spørger

Det forhold, at køber har startet renoveringen, kan skabe bevismæssige udfordringer for ejerskifteforsikringsselskabet, som kan have vanskeligt ved at bevise de påtalte forhold. Ud fra din henvendelse er der dog intet, der tyder på, at det ikke fortsat er muligt at bevise fejlene.

Imidlertid er det sådan, at hvis køberen alligevel oprindeligt havde til hensigt at udskifte de mangelfulde bygningsdele, vil køber efter min opfattelse ikke have krav på forsikringsdækning, da der ikke er lidt noget tab, og således har forsikringsselskabet allerede af den grund ej heller krav over for dig.

Hvis der er tale om en forsikringsdækket skade, kan forsikringsselskabet videreføre kravet til dig, men det kræver, at du er ansvarlig herfor. Ifølge forbrugerbeskyttelsesloven kræver det, at du har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Det kan – men ikke nødvendigvis – være tilfældet, hvis du var bekendt med fejlene, men har fortiet oplysningerne, eller du selv, på fejlagtigvis, har installeret varmeinstallationen og gulvafløbet (selvbyg). Forsikringsselskabet skal i sagens natur endvidere kunne dokumentere, at det forholder sig sådan.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Sælger vil ikke hente sine efterladte ting og rydde sin køkkenhave op, og sælger bruger sin køkkenhave(50 m3) som en losseplads.
Hvad kan vi gøre i sådan en situation  – vi kan da godt stævne ham. Men er der andre måder at gøre det på? Kan vi hyre et firma og sende regningen til sælger?

Svar:

Kære Spørger

Sælgers forpligtelse afhænger af købsaftalens bestemmelser.

Hvis sælger har en forpligtelse til at rydde, bør I give sælger en frist f.eks. på 10 dage til dette og varsle at oprydning og bortkørsel ellers vil ske på hans regning.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater,

I vores ejerforening findes en erhvervslejlighed, som er udlejet til en børnehave. Børnehaven siges at have en eksklusivret til hele ejendommens gårdareal fra 08-17 alle hverdage. Børnehaven har etableret sandkasser, legetårne samt andre forhold til gavn for børnene i børnehaven. Børnehaven har været lejer i erhvervslejligheden i mindst 20 år.

Mit spørgsmål er i denne relation om ejerforeningen kan kræve / indgå i dialog med børnehaven omkring betaling af leje for gårdarealet?

Et yderligere spørgsmål er, hvem har forpligtigelsen til vedligeholdelse og fornyelse af gårdarealet?

Svar:

Kære Spørger

En mere præcis besvarelse vil kræve at jeg ser lejekontrakten, hvilket ligger udenfor brevkassens område.

Som du fremstiller det kan der næppe kræves leje for gårdarealet, da det er accessorisk til erhvervslejemålet.

Vedligeholdelsesforpligtelsen vil være lejers med mindre lejekontrakten siger noget andet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Vi bor i en villalejlighed fra 1917. Vi har fået opført en helt ny tilbygning (fra 2018) med to værelser og et bad/toilet. Vil der kunne aftales “fri lejefastsættelse” ved udlejning af tilbygningen, nu hvor denne er helt ny, eller skal lejen fastsættes efter “det lejedes værdi”, da den oprindelige lejlighed er fra før 1991? Tilbygningen har både egen indgang og indgang fra lejligheden, så den kan udlejes som en selvstændig enhed. Mange tak for hjælpen.

Svar:

Kære spørger

Udgangspunktet er, at for lejemål i ejendomme der tages i brug efter 31/12-1991, vil lejen kunne fastsættes frit. Det er dog et krav, at tilbygningen anses som en selvstændig ejendom.

Jeg læser dit brev, som at der ikke er installeret køkken med dertilhørende afløb i tilbygningen, hvorfor den ikke vil kunne anses som en selvstændig ejendom (boligenhed).

Endvidere skal du være opmærksom på, at tilbygningen ikke vil kunne udlejes som beboelseslejemål, men alene som værelsesudlejning, da der ikke er installeret et køkken med afløb i lejemålet.

Jeg vil anbefale dig, at forelægge nærmere oplysninger for en boligadvokat, i forhold til at få svar på dit spørgsmål.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Min nabo har foretaget terrænregulering med mere end 50 cm og hen over skel med 20 cm ind på min grund. Der ville naboen lægge terrasse, idet vi har en murer garage 20 cm fra skel. Naboen har efterfølgende fjernet 20 cm  af terrænreguleringen, så den nu går hen til skel. Der er nu et hul fra naboens terrasse og vores garage på 20 x 50 x 600 cm. Dette betyder, at regnvand ikke kan løbe bort, særligt fordi at jorden er stampet hårdt på dette område. Jeg frygter regnvand op over soklen på garagen.
Mit spørgsmål er; hvor tæt på skel må man terrænregulere? Håber I kan svare mig.

Svar:

Kære spørger

Dit spørgsmål giver anledning til flere overvejelser, og det vil kræve mange flere detaljer, at nå en korrekt besvarelse. Jeg vil anbefale dig, at tage kontakt til den lokale landinspektør, i forhold til at få besvaret dit spørgsmål.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød