BOLIGbrevkasse | Danske BOLIGadvokater
Rådgiverportalen

Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokaters brevkasse, som besvares af medlemmer af Danske BOLIGadvokater.

Alle spørgsmål, der besvares, bringes i anonymiseret form.

Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier, så du hurtigt kan se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Ved indsendelse til brevkassen accepterer du, at dit spørgsmål samt dine kontaktoplysninger sendes til et af de medlemmer af Danske BOLIGadvokater, som bistår med at besvare brevkassen. Spørgsmål/svar slettes senest efter 10 år.

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

2024/02/29

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi er bosiddende i New York, men har netop erhvervet os et fritidshus i Thy. Vi planlægger at tilbringe mindre end 6 måneder (<180 dage) i Danmark hvert år. Vi har fået oplyst at vi i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må opholde os ubegrænset i sommerhuset. Spørgsmålet er om vi kan flytte folkeregisteradresse til Thisted kommune den periode vi bor i Danmark?

 

Svar

 

Kære spørger.

Lovgivningsmæssigt er der intet til hinder for at opholde sig i/bebo sommerhuse/fritidshuse fra 1. marts til 31. oktober, og i forhold til regler om registrering af adresse er det faktisk et krav, at du registrerer adresse på det sted, hvor du oftest sover og overnatter.

I perioden, hvor I opholder jer i fritidshuset, bør der derfor ikke være problemer med flytte folkeregisteradresse dertil, da I ikke har anden bolig i Danmark at registrere jer på.

 

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vores ejerforening har en langvarig (årelang) og besværlig sag vedr. ulovlige forhold i ejendommens fællesarealer kørende i kommunen. Nu har kommunen, uden varsel, fremsendt en uspecificeret faktura på tidsforbrug for deres sagsbehandling. Kan/må de godt det ? OG er det i givet fald lovmæssigt reguleret?

 

Svar

 

Kære spørger

Det kræver et større kendskab til den konkrete sag for at kunne give dig et fuldstændigt svar.

Overordnet, så er kommunen uberettiget til at opkræve jer for sagsbehandling, medmindre i fra start er orienteret om at udgifterne hertil vil blive pålagt jer.

I udgangspunktet må i dog under alle omstændigheder anmode kommunen om, at specificere deres faktura, sådan at i kan forholde jer til de poster, som de opkræver jer for.

Og hvis i mener, at i ikke skal betale, er det vigtigt at i gør indsigelse over fakturaen til kommunen hurtigst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Da vores søn skal skilles og ikke kan blive godkendt til den størrelse boliglån en lejlighed koster, vil jeg høre, om vi som forældre kan blive medejere ved at skyde penge i lejligheden. Banken har nemlig oplyst om, at et anfordringslån, hvor man jo, efter aftale, kan vente med at betale til udlåners død skal medregnes i den samlede låneoptagelse. Det er derfor, vi tænkte, at vi kunne sameje lejligheden. Er dette muligt?

 

Svar

Kære spørger.

Der er umiddelbart ikke noget til hinder for at købe en lejlighed sammen med jeres søn, som han skal bo i. Der kan dog i vedtægterne for ejerforeningen/andelsforeningen være forhold, der begrænser en sådan konstellation.

Derudover er der skatte/afgiftsmæssige forhold, som bør overvejes, idet der kan indtænkes et gaveelement, såfremt I lader jeres søn ”anvende jeres del” af lejligheden uden betaling. En sådan gave skal der betales afgift af, hvis det overstiger det afgiftsfrie årlige gavebeløb. Lejebetaling vil I omvendt umiddelbart skulle beskattes af.

Måske skulle I drøfte med banken muligheden for at kautionere for lånet eller være medhæftende på lånet?

Jeg anbefaler Jer at tage kontakt til en boligadvokat for nærmere konkret rådgivning i forhold til jeres overvejelser.

_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Jeg har købt en andelsbolig i april 2024. På badeværelset er loftet sænket med spots. Der er en lem i loftet, så man kan få adgang til kabel-samlinger og ventilation. i forbindelse med købet, er der blevet udarbejdet en el-rapport uden anmærkninger vedr. elinstallationen under det sænket loft i badeværelset. Jeg er gået i gang med renovere lejligheden, herunder gangen (som støder op til badeværelset). Jeg har i forbindelse med renoveringsarbejde anvendt samme elektriker, som udarbejdet el-rapporten for lejligheden. Under renoveringen fortæller elektrikeren, at han ikke kan tilgå en skjult samling af kabler, som løber ind under det forsænket loft i badeværelset. Med andre ord, findes der en samling af kabler, som er utilgængelig for elektrikeren. samlingen kan hverken nås fra loft-lemmen i badeværelset eller fra gangen. Elektrikeren fortæller mig, at han desværre har overset samlingen af kabler under el-tjekket af lejligheden. Han fortæller mig installationen er ulovlig og skal lovliggøres.

Nu har jeg to spørgsmål:

 

1. Hvem skal betale for lovliggørelsen af el-samlingen? – mig, – elektrikeren der forestod el-rapport og overså den ulovlige installation – eller sælger af andelslejligheden?

 

2. Jeg har købt lejligheden til maksimalsprisen. Da den ulovlige el-installation ikke er noteret i el-tjekket, har jeg vel teknisk set betalt overpris for andelslejligheden, da der ikke er foretaget nedslag i prisen?

Svar

Kære spørger

”Du skal selv betale lovliggørelsesomkostningerne. Teoretisk set kan du dog – som du også selv skriver – kræve købesummen nedsat på grund af manglerne og den for meget betalte købesum tilbagebetalt af sælger. Hvis sælger afviser kravet, kan du dog blive nødt til at føre retssag mod sælger for at kunne tvangsinddrive dit krav, og herved er der risiko for, at dine sagsomkostninger kommer til at overstige, hvad du har mulighed for at indvinde hos sælger.

Elektrikeren kan også blive erstatningsansvarlig for betaling af samme beløb til dig, men kun hvis du af en eller anden grund ikke kan rette kravet mod sælger, eksempelvis hvis han er gået konkurs. Herved skal forstås, at du i første omgang må rette dit krav mod sælger, og kun hvis du ikke kan inddrive pengene her, kan elektrikeren blive ansvarlig for at dække dit tab.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

 

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi ejer lejlighed som vi ikke har boet i, vi er bosiddende i vores hus – vi er er derfor omfattet af paracelhusreglen. Jeg kan se at i reglerne står der at lejligheden skal være beboet af ejer eller dennes husstand. Vores børn skal snart flytte hjemmefra og mit spørgsmål er derfor:

må vores børn flytte i lejligheden og bo – når de så engang flytter må vi så sælge lejligheden uden at skulle betale skat af salget ?

 

Svar

Kære spørger

Hvis I sælger skal der betales ejendomsavanceskat af fortjenesten af lejligheden. Men I kan gennemføre en familieoverdragelse til børnene til en lav sum der normalt ikke udløser en fortjeneste som bliver skattepligtig.
Når børnene så har beboet lejligheden i mindst 1 år kan de så videresælge lejligheden uden at skulle betale ejendomsavanceskat af fortjenesten.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

Spørgsmål

 

Kære BOLIGadvokat.

 

Jeg er for nylig blevet ejer af en andelsbolig i Valby og skulle i den forbindelse melde fejl og mangler ind indenfor 14 dage. Dette er gjort.

I den forbindelse har en vurderingsmand vurderet, at der er nogle forhold som skal udbedres. Derudover fandt vi ud af i forbindelse med renovering af loft i køkken og på badeværelset, at el installationen til spots i begge rum er ulovligt installeret. Vi fandt ud af at ledningerne og spots ikke er godkendt til hinanden, hvorfor enten det ene eller det andet skal udskiftes. Dette er blevet vurderet af foreningens el installatør og af en ekstern el installatør, som har vurderet at det vil koste 11.500kr. at udbedre. Vi har også fået at vide, at det skal udbedres, da der er brandfare. Det skal siges, at vi i forbindelse med køb af lejligheden har betalt for dette som en forbedring.

Sælger er egentlig gået med til prisen, men vil gerne selv stå for at udbedre det. Mit spørgsmål er derfor: hvem har retten til at bestemme, hvem den autoriserede skal være i sådan en sag? Vi mener jo det er os, da vi ejer lejligheden og bor i lejligheden. Vi kan ikke se det rationelle i, at en udefrakommende skal bestemme over os og vores lejlighed samt koordinere arbejdet. Derudover har vi jo som sagt betalt for el installationen som en forbedring, hvorfor vi i vores optik bare bør få disse penge udbetalt så en autoriseret efter vores valg kan komme og udbedre det hurtigst muligt.
Svar

 

Kære spørger.

For andelsboliger gælder en lovhjemlet maksimalprisregel. Denne indebærer, at en andelsbolig ikke må sælges til et højere beløb end den beregnede maksimalpris. I så fald der handles til maksimalprisen, og der efterfølgende viser sig mangler ved boligen, kan køber kræve et beløb svarende til overprisen tilbagebetalt.

Hvis der er handlet til mindre en maksimalprisen, kan der i stedet kræves betaling i form af erstatning eller forholdsmæssigt afslag, såfremt betingelserne er tilstede. Der kan altså forekomme situationer, hvor sælger ikke kan kræves at betale for udbedring af manglerne, hvis der er handlet til mindre end maksimalprisen.

Det er ikke muligt for mig at bedømme uden nærmere konkret kendskab til sagen, om krav kan fremsættes som overpriskrav, erstatningskrav eller afslagskrav og dermed ikke nærmere konkludere, hvilke rettigheder og pligter der kan pålægges og kræves.

Dog kan jeg oplyse, at hvis sælger tilbyder at betale for udbedring, og I tager imod dette, vil sælger almindeligvis også være berettiget at pege på håndværker/vælge tilbud.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2024/01/29

Spørgsmål

Kære Boligbrevkasse

Vi overvejer at leje vores sommerhus ud fra 1/2 – 1/7. Lejer er pensionist og spørger om hun må flytte sin folkeregister adresse til sommerhuset? Derudover er jeg i tvivl om skattereglerne her i 2024. Det er lige nu en privat lejeaftale, vil det betyde at vi skal betale 60% i Skat af den aftalte husleje? Og vil det i stedet kunne svare sig at oprette aftale gennem airbnb, hvor vi har en annonce i forvejen? Den samlede husleje eks. forbrug vil være på 30.000kr, og det er et møbleret hus.

 

Svar

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Lejer har ikke mulighed for at flytte sin adresse til sommerhuset, idet denne skal være ved ens permanente bolig. Hvis adressen flyttes, så vil kommunen kontrollere, om bopælskravene i Planloven er opfyldt, da der er tale om et sommerhus. Det er de ikke, allerede fordi at jeres lejer ikke ejer sommerhuset.

Reglerne omkring beskatning ved udlejning af sommerhus kan findes her: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-dit-sommerhus

Som det fremgår deraf er der flere muligheder for selv at indrette, hvordan man bliver beskattet. Udgangspunktet er dog, at i ved privat udlejning bliver beskattet af lejeindtægt der overstiger 12.700 kr. i 2024 pr. sommerhus.
Beløbet er 46.100 kr. pr. sommerhus, hvis i udlejer gennem et bureau.

Jeg vil anbefale at i kontakter en skatterådgiver omkring dette, sådan at i får den bedst mulige skatterådgivning til jeres konkrete situation.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Jeg er ved et tilfælde kommet i besiddelse af energimærkerapporten for vor ejerlejlighedsforening. Desværre kan jeg konstatere, at flere forhold omkring vor klimaskærm / isolering er voldsomt forskønnede. Jeg mistænker desværre også af forskellige årsager, at det er et bevidst valg bestyrelsen har gjort. Kan jeg som ejer af en lejlighed gøre noget for at få ændret energimærket, ud over at bede bestyrelsen om at få ændret grundlaget, og hvordan vil jeg være stillet, hvis en anden ejer, som har købt lejlighed i forventning om, at boligen har et bestemt energimærke, skulle beslutte sig for at søge erstatning, såfremt energimærket viser sig at være lavere (konkret E i stedet for D), og vedkommende derfor mener, at han fx har lidt et økonomisk tab. Vil man i så fald kunne holde bestyrelsen ansvarlig?

 

Svar

Kære spørger

Grundlaget i de rapporter, der udarbejdes for at give information omkring ejendomme, skal naturligvis være korrekt. Du kan og bør derfor som medlem af ejerforeningen orientere bestyrelsen, såfremt du mener, at rapporten indeholder fejlagtige oplysninger.Dette også begrundet i, at du med viden – eller burde viden, om at der kan være forkerte oplysninger i energimærkningsrapporten, formentlig vil betragtes som at være i ond tro overfor eventuel køber af din lejlighed, hvis du ikke foretager noget. Derved kan du risikere, at der rettes erstatningskrav mod dig, såfremt de forkerte oplysninger har betydning for prissætningen af ejendommen, og en køber derved har lidt et tab.En bestyrelse bør foretage undersøgelse som følge af en konkret henvendelse om fejl i rapporter/oplysninger om ejendommen, som kan have betydning for nuværende og kommende medlemmer, for at sikre sig at undgå at ifalde ansvar for et evt. opstået tab som følge deraf.

 

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokater.

 

Min mand og jeg har kig på et hus, men min mand arbejder med en gæld som kan skabe problemer hvis han står som medejer på huset. Vi vil derfor gerne at jeg står alene på skødet, selvom vi begge tager lån til huset, indtil han er færdig med hans gæld. Men er det muligt at kun den ene underskriver skødet, når vi begge låner til det?

 

Svar:

 

Kære spørger

Der er ikke noget til hinder for, at kun en af jer skriver under på købsaftalen og efterfølgende på skødet.
Dermed bliver den pågældende i realiteten ene-ejer af ejendommen. Hvis I er gift indgår ejendommen i det normale formuefællesskab, men således at alene ejerens eventuelle kreditorer kan foretage udlæg i ejendommen. Hvis I er papirløst samlevende, og kun den ene af jer ejer ejendommen, er det samme tilfældet.

Noget helt andet er, om kreditforeningen kræver, at ejer og låntager er den/de samme, altså at de der låner, også er dem der står som ejere af det aktiv, der lånes penge til. Hvis det ikke er tilfældet, kan der internt være grund til at klarlægge, hvordan og af hvem, der betales udgifter vedr. ejendommen. I denne forbindelse skal det erindres, at din mand under alle omstændigheder skulle betale en husleje, så at den måske indgår som en del af husstandens samlede økonomiske flow er nok kun interessant for jer selv. Så det er kreditforeningens krav, der for mig at se kan være afgørende.

 

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

 

2024/01/04

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Kan I svare på hvad der sker med ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis man man køber den anden ideelle anpart i et tofamilieshus i 2024? Skal man som køber der sammenlægger de to anparter så betale skatter som en ny køber eller får man stadig (noget) skatterabat som eksisterende ejer? Tak.

 

Svar

Kære Spørger

Du får som eksisterende ejer af den ene anpart skatterabat fortsat.

Den anden anpart vil blive beskattet efter den nye ejendomsskattereform når der handles i 2024.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

 

Vi står i den situation, at vores overbo, som næsten lige er flyttet ind, skal til at renovere badeværelse. i den forbindelse vil de gerne ind i vores lejlighed, og bryde loftet ned, så de kan få adgang til vores rør.

Der er tale om en ejerlejlighed. Det skal siges, at da de flyttede ind, forårsagede de en kæmpe vandskade i vores lejlighed i køkkenet, hvor gulv, loft og overskabe skulle fjernes, affugtes 24/7 i 3 uger og laves på ny. To måneder henne er det forløb stadig ikke afsluttet. Det skete 2 dage efter lejligheden var sat til salg og har medført, at lejligheden endnu ikke er solgt, og formentlig heller ikke bliver det i denne omgang. Samtidig blev vores lejere nødt til at flytte, og vi står nu med tabt husleje på grund af overboen. Nu vil de ind og bryde loftet ned i badeværelset og siger, at de har ret til det jf. ejerlejlighedsloven § 8. Det står ikke i ejerforeningens vedtægter.

Vi har læst utallige dårlige anmeldelser om de håndværkere, de benytter, og føler os ikke trygge ved dem. Vi er bange for, at det ikke bliver lavet ordentligt, trækker ud mm. og at vi selv ender med en stor efterregning. Samtidig gør det det meget svært for os at leje den ud til nogle nye eller gennem Airbnb for at dække det økonomiske tab vi har lidt. Vi har bedt om at få tilsendt en projektbeskrivelse samt tilbud på de ting, der skal udføres i vores lejlighed fra dem, der skal komme og lave det. Overboen har selv lavet en lille beskrivelse, men vi vil gerne have det fra de udførende virksomheder, så vi ved, at det er dem der kommer, at de står på mål for det, og at der ikke er noget sort arbejde involveret. Samtidig har vi bedt om forsikringspolicer og autorisationsbevis på de pågældende virksomheder.

Vores spørgsmål er:

1) Har de ret til at komme ind i? (vil jo mene, at man kan argumentere for, at det er til væsentlig gene)

2) Kan vi kræve at få projektilbud samt autorisation tilsendt, fra de udførende firmaer?

 

Svar

 

Kære spørger

”Ja, de har ret til at komme ind. I kan ikke kræve at få tilsendt projekttilbud og autorisation, men I kan kræve at få en beskrivelse af det arbejde, som agtes udført, samt oplyst, hvilket firma(er) der skal udføre det. På denne baggrund kan I vurdere, dels om arbejdet kræver autorisation, og derpå undersøge, om firmaet har den fornødne autorisation. Er sidstnævnte ikke tilfældet, har I ret til at nægte dem adgang. Foreligger den fornødne autorisation, har I derimod pligt til at give dem adgang.

Hvis arbejdsbeskrivelsen er mangelfuld, må I bede om en uddybning heraf på relevante punkter og vente med at give dem adgang, til der foreligger en tilstrækkelig arbejdsbeskrivelse.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

2023/12/18

Spørgsmål

 

Kære BOLIGadvokat.

Jeg har købt en ejendom kontant i privat handel. En ejendomsmægler har skrevet papirererne og indhentet div. dokumenter vedr. ejendommen. Jeg overførte købsprisen til deponeringskontoen, og betalte faktura fra ejendomsmægler. Overtagelse var 1/8 dette år. Igår blev jeg ringet op af ejendomsmægler. Han kan ikke kan tinglyse skødet, da sælger har indefrosset gæld. Kan det virkelig være rigtigt, jeg skal betale hendes gæld, for at tinglysningen kan gå igennem? Mange hilsner en lidt frustreret køber.

 

Svar

 

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Jeg går ud fra, at den indefrosne gæld, som der er tale om, at den indefrosne grundskyld.
Sælger skal betale denne i forbindelse med salg af ejendommen, og sælger modtager i forbindelse med handlens slutning en opkrævning direkte for kommunen på den indefrosne grundskyld.

Det er ikke noget, som du skal betale. Det er sælger der skal betale det.

Hvis ikke ovenstående svarer til din situation, så vil jeg anbefale dig at kontakte en BOLIGadvokat hurtigst muligt, så i sammen kan gennemgå din sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Vi er 4 søskende som har arvet et sommerhus af vores forældre i 2003. Huset ligger på lejet grund, og har en klausul som siger at huset skal gå i arv og ikke kan sælges pga den er opført for tæt på en fredet gravhøj. Klausulen kan ikke ophæves. Nu ønsker den ene af os søskende at trække sig ud af sommerhuset og “sælge” sin andel til de 3 resterende. Hvordan opgør man værdien af sådan et hus som ikke har nogen reel handelsværdi?

 

Svar

Kære spørger

Det er ikke ligetil at svare på, da huset ikke har nogen reel handelsværdi.

Så I må prøve at blive enige om en pris som I alle kan leve med.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

2023/12/07

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

 

Er jeg bedst stillet ved af købe hus inden den 1januar 2024?

Eller efter 1 januar 2024? ( Ift den nye boliglov som træder i kræft snart. )

 

Svar

Kære spørger

 

De nye ejendomsvurderinger og satser for ejendomsværdiskat og grundskyld træder forventeligt i kraft i løbet af 2024. Ændringerne kan for nogle boligejere medføre en hårdere beskatning end i årene før 2024. Lovgiver har, for at imødegå en problematik, hvor ejere må gå fra hus og hjem som følge af eventuel stigning af skatten, indført en mulighed for at opnå rabat på boligskat. For at opnå skatterabatten er det et krav, at man var ejer af den pågældende ejendom inden 1. januar 2024.

Det kan altså skattemæssigt være en fordel ved at handle ejendom inden udgangen af 2023.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørg BOLIG-brevkassen

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse