Brevkasse

2022/08/10

Spørgsmål:

Vi planlægger at udleje vores hus i en tidsbegrænset periode eftersom vi flytter til Norge i forbindelse med arbejde i et år og efterfølgende vil flytte tilbage til vores bolig.

Hvis vi ændrer vores plan og ønsker at blive permanent i Norge efter endt lejeperiode, og videre sælge vores hus i Dk, er vi da forpligtiget til at først bo i huset der har været lejet ud tidsbegrænset pga. rejse til udland? I så fald i hvor lang en periode?

Svar:

Kære Spørger

I udgangspunktet gælder der ikke noget krav om, at I skal bo i ejendommen efter at denne har været udlejet tidsbegrænset, i forbindelse med et senere salg.

Noget andet er, at rent skattemæssigt skal I have beboet ejendommen i en periode for ikke at blive beskattet af fortjenesten ved salget af ejendommen. I behøver dog ikke at bo i ejendommen på salgstidspunktet.

Det beror på en konkret vurdering, og jeg vil derfor foreslå, at I kontakter en BOLIGadvokat, som kan hjælpe jer med jeres konkrete sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Lolland Falster

Spørgsmål:

Der er til vores hus/indkørsel en servitut på privat færdselsret til ubebygget grund bag vores hus. Grunden blev solgt fra i 1997 hvor færdselsretten blev tinglyst. Vores spørgsmål går på, om der er nogen muligheder for at en sådan færdselsret kan ophæves. Nuværende ejer bruger det som naturgrund/storhave med adgang til den fra deres egen beboelse. Indkørslen bliver brugt til at køre haveaffald ud en gang i mellem. Ikke hver uge. Der er bebyggelse rundt om grunden, så det ligger ikke lige for at grunden bliver solgt.

Vores spørgsmål er, om den kørsel som foregår nu er nok til at en færdselsret, som er meget generende, skal opretholdelse, og om det er muligt at få en sådan servitut annulleret med begrundelse i at da den blev tinglyst var det som byggegrund, og ikke som kolonihave/storhave til eksisterede beboelse.

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Jeg kender ikke indholdet af servitutten, men det klare udgangspunkt er, at den ikke kan aflyses, uden at de påtaleberettigede tillader dette.

Den færdsel, du beskriver, er som udgangspunkt tilstrækkelig, og spørgsmålet er, om det i det hele taget kan kræves, at der sker færdsel, når der forefindes en servitut, der tillader dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej Boligadvokat
Jeg skal at udleje en ejerlejlighed ud til min studerende søn og en anden studerende.

De lejer hver et værelse og deler køkken bad mv.

Er det bedst at lave en lejekontrakt med dem hver især, eller skal jeg leje hele lejligheden ud til min søn og lade ham leje et værelse ud.

Mange tak på forhånd.

Svar:

Kære Spørger

Du kan gøre begge dele.

Men hvis du vil have bedst mulig kontrol med lejer, kan du selv stå for begge udlejninger.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2022/08/05

Spørgsmål:

Jeg skal leje et værelse ud i min andelslejlighed i København. Min roomie vil gerne fortsat have folkeregister adresse hos sine forældre i Århus. Er det muligt? Kan han have c/o adresse hos mig?

Svar:

Kære spørger

Man kan ikke lovligt være registreret i CPR på en adresse, hvis man ikke reelt bor der, men blot ønsker at modtage post på adressen. En såkaldt c/o adresse i CPR kræver, at man faktisk bor på adressen, men betyder, at der kan afleveres post til dig på adressen, selv om dit navn ikke står på postkassen.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Lolland Falster

2022/07/28

Spørgsmål:

Jeg påtænker at købe en fleksbolig, hvor fleksboligstatus følger huset uden tidsbegrænsning og ikke personen.

Inden jeg køber, er jeg i tvivl om kommunen senere hen har mulighed for at genindføre bopælspligt i området og, at kommunen derved kan ændre min fleksboligstatus som følger huset, såfremt jeg senere hen påtænker at sælge huset. Hvis fleksboligstatus følger huset er jeg så sikret fremadrettet?

Svar:

Kære spørger

Der er mange formuleringer af tilladelser til etablering af flexboliger  – og du bør få tjekket den aktuelle tilladelse for det pågældende hus sammen med en boligadvokat i forbindelse med gennemgangen af købsaftalen og de mange bagved liggende bilag.

Er du frit stillet til i givet fald at leje ejendommen ud  – eller hvad sker der, hvis du ønsker at ændre ejendommens status til f.eks. helårsbolig ?

Sammen med formuleringen af den manglende tidsbegrænsning er det nogle af de spørgsmål, som du bør søge nærmere afklaring på   –  men udgangspunktet ser positivt ud.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2022/07/27

Spørgsmål:

Jeg blev tilbudt en lejlighed for et par dage siden, som jeg glædeligt sagde ja til. Lejligheden havde været slået op på boligportalen siden starten af juni. Den ville være klar til indflytning d. 1/9. 2022.

Men så fik jeg en besked i går om, at den nuværende lejer havde fortrudt sin opsigelse. Må man godt det, når lejligheden havde været vist frem og var blevet tilbudt til nye lejere, som havde takket ja?

Svar:

Kære Spørger

Når en opsigelse fra lejer er kommet frem til udlejer, så er den gældende.
Den kan herefter ikke tilbagekaldes.

Spørgsmålet er herefter, hvordan du har fået meddelt at du kan flytte ind den 1/9.
Hvis dette er på skrift, så har du en stærk sag, da du så vil kunne rette et berettiget krav mod udlejer.
Hvis dette er mundtligt, så kan der være bevismæssige problemer – da du skal dokumentere, at udlejer har meddelt at du kan flytte ind.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Lolland Falster

Spørgsmål:

Ejerforeningen x består af 60 lejligheder.

En beboer har anfægtet lovligheden af 2 generalforsamlingsbeslutninger. opsætning af hjertestarter og ladestandere. Hjertestarteren blev besluttet af en enig generalforsamling sidste år og derfor opsat. Ladestanderne blev besluttet i år med simpelt flertal (dog 51/49). Investeringen udgør 100-120.000 og der er opnået tilskud fra ladestanderpuljen fra Bolig og planstyrelsen på 25 pct. (forslag 1)

Vedr lovligheden har transportministeren 2. sept 2020 i journal 2020-6473 anført, at han ikke mener, at § 4 i lov om ejerlejligheder forhindrer beslutningen. Ifølge beslutningen tages pengene som udlæg fra en vedligeholdelsespulje og afdrages med 50 kr pr kvartal pr ejer. Forslag 2 indeholdt en model, hvor en tilslutning kostede 7500 kr, hvorved udlægget på de 80-90.000 taget fra en vedligeholdelseskonto blev betalt over en årrække, kom ikke til behandling, da forslag 1 blev vedtaget.

Der er nu et ønske om en ekstraordinær generalforsamling for at få ændret vedtagelsen fra forslag 1 til 2. Ejeren, der anfægtede beslutningen, mener, at beslutningen er ulovlig, da det ikke er en opgave for foreningen, men accepterer forslag 2 sammen med flere andre. (anfægter her ikke lovligheden) Samtidig anfægtes, at beslutningen er vedtaget med simpelt flertal og ikke kvalificeret flertal spørgsmålene er nu – er investeringen i hjertestarteren lovlig – er investeringen i ladestandere lovlig (afhænger nok af en dom) – kræver forslag 1 kvalificeret /simpelt flertal – kræver forslag 2 kvalificeret /simpelt flertal .

Med venlig hilsen

Bestyrelsesformanden

Svar:

Kære spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at kunne give dig en konkret og brugbar besvarelse vil det være nødvendigt, (1) at de formuleringen af de forslag, der er stillet på generalforsamlingen, og (2) kunne se ejerforeningens vedtægter.

Ovenstående skal du medbringe til en BOLIGadvokat, som vil kunne hjælpe dig/foreningen med svaret på spørgsmålet.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Lolland Falster

2022/07/13

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har i 2020 købt en andelslejlighed med udgang til en indhegnet terrasse, som er lige udenfor min lejlighed.

Terrassen på ca. 10 m2, som har eksisteret i mere end 5 år, blev både fra formanden og tidl. ejer præsenteret, at jeg har eksklusive brugsret til den.

Nu er forening i gang med at etablere nye lejligheder som L-form lige ved siden af min lejlighed.

Jeg hører rygter om, at bestyrelsen vil planlægge anlægning af baggården og have via en arkitekt, og i takt med det, vil nedtage plankeværket.

Har forening ret til det?

Svar:

Kære Spørger

Udgangspunktet er, at foreningen ikke kan nedtage plankeværket eller inddrage terrassen til baggård for en ny bebyggelse, når du har en aftale om eksklusiv brugsret hertil. Et afgørende moment er imidlertid, om terrassen hører til andelsboligen, eller om du er tillagt eksklusiv brugsret til terrassen ved en særskilt aftale.

Hvis den eksklusive brugsret er aftalt særskilt og det ikke fremgår af aftalen og/eller foreningens vedtægter, at den aftalte brugsret er uopsigelig, kan foreningen formentlig bringe brugsretten til ophør.

For at kunne svare konkret på dit spørgsmål, er der dog behov for konkret indsigt i overdragelsesaftalen, foreningens vedtægter, en evt. særskilt aftale mv.

Jeg vil derfor anbefale dig at tage kontakt til en BOLIGadvokat, som kan hjælpe dig videre.

Med venlig hilsen

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2022/07/11

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi er en grundejerforening og har flere mindre fællesarealer, som foreningen har ansvaret for at vedligeholde i fællesskab.

Ved udkørsel af vores grundejerforening, er der et fællesareal på hjørnerne af vejen, som vi skal have ordnet.

Der er rigtig dårligt udsyn for bilister og fortovet er ikke gangbart.

Den vej, som vi kører ud på, er meget trafikeret og folk overholder ikke hastighedsbegrænsningerne.

Derfor er det vigtigt, at det bliver gjort. Lige nu er det et væld af selvsåede træer, buske og ukrudt.

Vi har i bestyrelsen talt om at ordne områderne på en fælles arbejdsdag i foreningen, men jeg er usikker på, hvordan det skal vedtages og hvad der skal laves.

Er det nødvendigt at indkalde til ekstraordinær generalforsamling, eller kan vi gøre det på en anden måde? Hvem må beslutte hvad og hvordan?

Svar:

Kære Spørger

Du skriver at foreningen har ansvaret for at vedligeholde, hvorfor det er min opfattelse, at foreningens bestyrelse selv kan træffe beslutning om, at det omtalte areal skal ordnes på en kommende fælles arbejdsdag.

Bestyrelsen kan eventuelt orientere foreningens medlemmer herom i god tid inden, og dermed indrette sig, såfremt der skulle komme flere indsigelser fra medlemmerne herpå.

I det tilfælde kan det overvejes at bringe emnet op på generalforsamling.

Hvis der mod forventning står angivet i foreningens vedtægter, at vedligeholdelsesarbejder skal besluttes af generalforsamlingen, må dette naturligvis følges, men dette må høre til undtagelserne.

Med venlig hilsen

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Der er netop afholdt generalforsamling i vores grundejerforening, hvor jeg gerne vil spørge til lovligheden af to forslag, der blev stemt igennem ved et simpelt flertal.

Forslag 1:
Da vi nu har fået 4 skraldespande til sortering, blev det stemt igennem at de fælles skraldestativer på vores fællesarealer fremover kun må benyttes af dobbelt-og rækkehusene i området. Begrundelsen var, at dobbelt-og rækkehusene ikke har en lige så stor grund som parcelhusene og derfor ”var det vel fair, at kun rækkehusene må benytte skraldestativerne fremover”.

Er det lovligt at fratage parcelhusejerne retten til de fælles faciliteter, som vi alle betaler til?

Forslag 2:
Der var forslag om at opstille ladestandere til elbiler på vores fælles parkeringsareal, som desuden skal afmærkes med husnummer for den bolig, der opstiller ladestanderen.

Vi har nogle særlige forhold i lokalplanen. I punkt 7 i lokalplanen står det, at der anlægges 1,5 parkeringsplads for hver dobbelt-eller rækkehus og 2 parkeringspladser for hvert parcelhus på den fælles parkeringsplads og i vores byggetegninger står der desuden ”60 m2 lægges til grundareal, iht. byggeret”.

Indtil nu har de fælles parkeringspladserne ikke udgjort en udfordring, idet der ikke eksisterer faste pladser og alle kan anvende dem. Men hvis ladestanderne opstilles og afmærkes med husnummer, så forsvinder det fælles areal og dermed brugsretten for alle dem som ikke har en ladestander.

Er det lovligt at fratage brugsretten til det fælles parkeringsareal?

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at kunne besvare dit spørgsmål, vil det være nødvendigt at kende til vedtægterne for grundejerforeningen.

Jeg vil derfor foreslå, at du kontakter en BOLIGadvokat hurtigst muligt, og medbringer vedtægterne til denne, sådan at du kan få præcist svar.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2022/07/07

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har siden nytåret prøvet at få en tidligere lejer til at afhente sine ting i mit erhvervslejemål.

Hun har ikke reageret på mine henvendelser siden starten af januar.

Hvilke rettigheder har jeg? Kan jeg blot smide hendes ting ud?

Jeg står til snart selv at skulle flytte alle mine ting og jeg vil ikke have hendes ting med mig.

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at kunne besvare dit spørgsmål, vil det kræve flere oplysninger, herunder særligt om lejer har tilkendegivet – på skrift – at hun er flyttet og har afleveret nøglerne til lejemålet.

Man skal i alle tilfælde være meget påpasselig med blot at fjerne lejers ting, da lejer kan komme senere og kræve ejendelene udleveret, eller påstå at ejendelene er beskadiget.

Jeg vil foreslå at du kontakter en BOLIGadvokat snarest, så i kan gennemgå din sag.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2022/07/04

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi er ejere af den ene halvdel af et dobbelthus, hvor begge boliger har status som ejerlejlighed.

Boligerne har separat forsyning og afregning af el, vand og varme, men er beliggende på én matrikel med et matrikel nummer.

Oplysninger fra BBR og matrikel viser ingen deling af haverne, og vi har netop fået nye naboer, hvor ejendomsmægleren i den forbindelse har sagt, at de har bare kan bruge vores have.

Der er dog en stor hæk imellem, så i praksis bliver det nok ikke et problem.

Men er det korrekt? Og hvis ja, kan vi tinglyse “opdelingen” af haverne eller hvordan griber vi det an?

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

Det kan godt være en rigtig oplysning, som mægler giver, hvis der ikke fremgår noget om eksklusiv brugsret til dele af haven i tingbogen.

Men, som du selv er inde på, at er der en vis naturlig begrænsning i anvendelsen, da haven er delt af en hæk.

Måden man kunne fjerne enhver tvivl ved var, hvis man netop tinglyste en eksklusiv brugsret til en del af haven på hver af ejerlejlighederne.

I den forbindelse kan du med fordel kontakte en BOLIGadvokat, som vil kunne hjælpe jer hermed.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg bor i en ejendom med tre etager. Jeg bor i stuen og har dermed en terrasse.

Vi har eneret til området, men ejer det ikke – det gør ejerforeningen.

Det, som jeg vil spørge om, er, hvem skal betale for vedligeholdelse af terrassen?

Min terrasse står hen som den eneste, der ikke er blevet bragt op til nutidig standard.

Den er fra 1976, da ejendommen blev opført, og er mildt sagt gammeldaws.

Der vokser ukrudt og træer op. Ukrudtet går mig til livet. Træerne skygger for udsynet for dem, der bor på første sal. Det er SÅ slemt.

I vores vedtægter står, at dem i stuen vedligeholder.

Men i vores vedtægter står også, at bestyrelsen er forpligtiget til at sørge for vedligeholdelse og fornyelse af vores ejendom. Her taler jeg jo om fornyelse.

Alle andre har fået fjernet deres gamle fliser, fjernet ukrudt, lagt membran, lagt brædder og alt ser flot ud. Det er sket løbende gennem årene, tror jeg.

Hvem der har betalt, ved jeg ikke.

Svar:

Kære Spørger

Jeg forstår, at der er vedtægterne er anført, at ejerne af stuelejlighederne skal sørge for vedligeholdelse af terrassen. Udgangspunktet er så, at du selv skal betale for istandsættelse af terrassen. Dette er i øvrigt et helt sædvanligt vilkår i langt de fleste ejerforeninger.

Skulle det dog vise sig, at de andre ejerlejlighedsejere, der bor i stuen, har fået istandsat deres terrasser på foreningens regning, hvilket må have formodningen imod sig, vil det dog også gælde dig, idet ejerforeningen har pligt til at behandle alle medlemmer lige. Det bør du derfor undersøge, inden du selv begynder at afholde udgifter til istandsættelse. Jeg ville dog ikke være optimistisk, hvis jeg var dig.

Angående rydning af ukrudt og beskæring af træer kan det forholde sig anderledes. Det afhænger af, hvad der anses at høre til din terrasse. Det, som er indenfor terrassen, skal du selv vedligeholde. Det, som er udenfor terrassen, har foreningen ansvaret for at vedligeholde.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2022/06/27

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg overvejer at købe en andelsbolig, og har fået “go” fra banken.

Imidlertid afviser de, at lade mig købe en andel i en forening, som har modtaget offentlig støtte.

I foreningernes papirer står der ofte, at hele eller dele af støtten *kan* kræves tilbagebetalt ved andelsforeningens opløsning.

Min bank mener følgelig, at andelens værdi skal reduceres med et beløb svarende til andelens brøk af den offentlige (muligvis tilbagebetalingspligtige) støtte.

Konkret har jeg set på en andel i en forening med 10 andele, der oprindeligt modtog 2,5 mio. kr. i støtte – andelen er derfor 250.000 mindre værd end værdisættelsen og salgsprisen, siger min bank.

Endvidere hævder min bank, at jeg ved foreningens opløsning teoretisk risikerer, at hæfte for 2,5 mio. kr., såfremt ingen af de 9 andre andelshavere kan/vil dække deres del.

Jeg synes, det lyder fuldstændig skørt?!?

Svar:

Kære Spørger

Lån af den type medtages normalt i regnskabet som en eventualforpligtigelse.

Det er naturligvis op til långiver, hvorledes de vægter forpligtigelsen i deres kreditvurdering.

Der er jo tale om et lån med særlig indfrielsesvilkår, så jeg synes ikke, at der er grund til at kritisere bankens vurdering.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby