Brevkasse

21. juni 2017

Spørgsmål:

Mellem 4 matrikler ligger en offentlig sti, hvori ligger offentlig kloakering. Ny ejer til den ene matrikel ønsker at købe den del af stien, der løber langs hans grund, så bebyggelsesprocenten øges.

Kan kommunen uden videre sælge stien fra uden at spørge mig, som har matrikel på den anden side af stien ? Jeg kender ikke til stiens status udover at den bruges som gennemgang ml. to veje.

P.s. Jeg bruger stien som adgang til min campingvogn, der er parkeret på den side af huset, der vender ud mod stien.

Svar:

Kære spørger

Hvis kommunen ejer stiarealet, kan kommunen naturligvis sælge, hvis det ikke er i modstrid med servitutter/deklarationer eller planer for området i øvrigt.

Hvis du har en vejrettighed eller en hævdsret, der medfører, at du ikke mener at stiarealet kan sælges – eller det bør gøres på en anden måde, som måske kunne bibeholde din anvendelse af stien,  må du gøre kommunen opmærksom herpå.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kan jeg som lejer blive pålagt at betale vandledningsafgift fra kommunen?

Svar:

Kære Spørger

Det vil afhænge af, hvorledes din lejekontrakt med udlejer er formuleret, herunder om du betaler vand efter forbrug.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har forhandlet pris og vilkår på en ejendom gennem sælgers mægler.

I fredags har sælger gennem mægler accepteret, og bedt om købsaftale underskrevet, samt at sælger vil skrive en fuldmagt på, at vi som køber kan indhente tilladelser hos kommunen inden overtagelse. I weekenden har sælger så fortalt om tilbudet til en, der tilsyneladende tidligere har været interesseret, og som nu muligvis ønsker at byde over vores bud, som er ham oplyst af sælger.

Er dette lovligt, eller har jeg ret til at kræve handlen gennemført?

Svar:

Kære Spørger

Det er uetisk, men ikke ulovligt.

Du bør gøre dit bud tidsbegrænset.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

13. juni 2017

Spørgsmål:

Vi bor i en ejerlejlighed i en bygning fra sidst i 1800-tallet. Vi har inde for de sidste tre år oplevet to store vandskader på grund af defekte udluftningspotter på loftet over vores lejlighed.

Vi er ved at få udbedret skaderne og har været genhuset i en periode. Vi er selvfølgelig trætte af det og har anmodet bestyrelsen om at se på bygningens rørsystem. Der har været mange større vandskader i bygningen de sidste syv år, hvor vi har boet der.

Rørene anslås at være cirka 50 år gamle, og bestyrelsen lovede i første omgang, at de ville få et ingeniørfirma til at lave forskellige planer for, hvordan problemets omfang kan klarlægges. De planer har de fået lavet, men nu trækker de i land og mener, at rørene “da ser fine og tykke ud”.

Nu er vi selvfølgelig bange for, at vi inden for de næste år skal stå med endnu en større vandskade, fordi bestyrelsen ikke vil få klarlagt og udbedret de svagheder, systemet har.

Mit spørgsmål går på to ting: Kan vi på nogen måde “tvinge” dem til at gøre noget ved problemet? Og hvis/når vi så står med en større vandskade igen, der skyldes bestyrelsens manglende opfølgning på det svage system, kan vi så lægge sag an med henblik på at få en eller anden kompensation for det umenneskelige stress og pres, man som børnefamilie står i med en vandskade?

Svar:

Kære spørger

Det er foreningens vedtægter, der regulerer forholdet mellem ejerforeningen og medlemmerne. I normalvedtægten for ejerforeninger fra 2004 er reglerne om ejerforeningens pligt til at vedligeholde ejendommen anført i § 15, men de fleste ejerforeninger har særlige vedtægter, der i givet fald regulerer forholdet.

Det er normalt foreningens pligt at vedligeholde hovedejendommen, herunder de fælles installationer.

Du oplyser på den ene side, at installationerne er mangelfulde og til stadighed giver jer gener, mens bestyrelsen på den anden side oplyser, at de intet fejler. Så vidt jeg læser dit spørgsmål er forholdet på bestyrelsens foranledning undersøgt af et ingeniørfirma.

Hvis I alligevel mener, at der er behov for særlig vedligeholdelse, er I nok nødt til selv at en sagkyndig til at gennemgå installationerne, og hvis det viser sig, at der er behov for at iværksætte tiltag, må I fremsætte krav om det overfor bestyrelsen. I så fald vil jeg anbefale jer at få hjælp via advokat, der efter omstændighederne kan hjælpe jer med en tvangsmæssig løsning.

Hvis skaden sker igen, kan I ikke kræve kompensation, men kun erstatning for jeres økonomiske tab.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Hej Danske Boligadvokater.

Vi har henvendt os til x, hos hvem vi har tegnet vores ejerskifteforsikring for et hus bygget i 1971, overtaget i 2009. Forholdet drejer sig om badeværelset, som er totalrenoveret i 2005 med nyetableret gulvvarme, bruseniche erstattende badekar, toilet og håndvask, og nye gulvfliser. Rummet er ca 215x184cm og brusenichen er uden skærmvægge. Vi har netop opdaget at gulvet har bagfald i området udenfor brusenichen. Vi har tegnet udvidet ejerskifteforsikring, af hvilken det fremgår at “… er forsikringen udvidet til at vække følgende: Ulovlige bygningsindretninger i strid med bygningslovgivningen (byggelov og dertil hørende offentligretlige forskrifter som for eksempel bygningsreglement) hvis ulovligheden var til stede på opførelses-/udførelsestidspunktet samt offentlige påbud, der ikke ses at være overholdt af sælger i dennes ejerperiode, hvis dispensation ikke kan opnås hos myndighederne.” og vi antog at forholdet var dækket. Men x afviser.

Har vi retten på vores side?

Svar:

Kære spørger

Et brugbart svar kræver først og fremmest en afklaring af, hvilken argumentation selskabet anvender for at afvise dækning.

Dernæst er det helt afgørende,  hvad der står i købsaftale og tilstandsrapport om de fysiske forhold, som I modtog information om på tidspunktet for købsaftalens etablering.

I kan klage til Forsikringsankenævnet, men også kontakte en boligadvokat og forelægge denne disse informationer for at få et konkret svar.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi ejer et 2 families hus hvor vi i 12 år har lejet 1 og 2 salen ud.

Vi bor selv i stue og kælder.

Vi er ved at sælge og det bliver så igen ideelle anparter. Køber får forhaven som ikke er ret stor og alt syntes iskønneste orden. Desværre blev jeg lokket til at lade købers advokat lave samejeoverenskomst og hun har sagt jeg skal betale for det arbejde men så skriver hun i en paragra at havestykkerne tinglyses for 30 år og at havestykkerne derefter tilhører begge parter og at jeg altså mister min store havedel. Det siger jeg nej til og henviser til højestrets afgørelse fra november 2016 som viser at man godt må have ret til fornyelse. Det siger hun at timglysningen aldrig vil gå med til.

Det kan da ikke være meningen at hvis man feks. Giver 400.000kr mere for sin lejlighed på grund af stor havedel at så mister man den efter 30 år. Er der en måde man kan skrive i samejeoverenskomst som gør at man ikke mister sin havedel automatisk. Det mener jeg  da kun er rimeligt.

Svar:

Kære spørger

Der er i Udstykningslovens § 16, stk. 1, litra 1) forbud mod stiftelse af brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom.

Det er ikke ualmindeligt, at sælger påtager sig udgifter i forbindelse med udarbejdelse af en samejekontrakt, når der sker samejeopdeling. Jeg synes dog du skal søge bistand fra din egen advokat i sagen og lade denne vurdere samejekontraktens indhold.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Hvis der er indgået en tidsubegrænset lejekontrakt, kan denne så ændres til en tidsbegrænset lejekontrakt, og er der i givet fald et varsel til lejer forud for denne ændring?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det kan man ikke.

Det vil altid kræve lejerens accept.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

30. maj 2017

Spørgsmål:

Vi bor i et andelsrækkehus i en forening med 4 dobbelthuse, dvs. 8 andelshavere. I vores ende af rækkehuset er der rotter på loftet, og vi har siden september haft fælder stående (vi overtog andelen i juli 2017), som løbende bliver tømt for rotter af rottefængeren.

Ifølge bestyrelsen påhviler det os selv at sørge for rottesikring, rengøring/desinficering m.v. Kan det være rigtigt, og hører det ikke under foreningens ansvar?

I vores vedtægter står følgende “Al indvendig vedligeholdelse påhviler andelshaveren, herunder vedligeholdelse/fornyelse af emhætte, komfur og køleskab, bordplader, tæpper, thermoruder. Udvendig skal andelshaver vedligeholde døre, vinduer, hegn og skur med træbeskyttelse i foreningens farver”.

Svar:

Kære spørger

Jeg lægger i mit svar til grund, at vedtægterne ikke indeholder yderligere eller mere detaljeret regulering af den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt i forhold til jeres beskrivelse. I så fald vil jeg mene, at det, der er afgørende for, hvem der skal afholde udgifterne vedrørende rottebekæmpelsen, er, om brugsretten til det pågældende loftsrum tilhører jer eksklusivt, eller om andre af foreningens medlemmer har adgang dertil.

Såfremt brugsretten kun tilkommer jer, mener jeg, at I selv – desværre – er nødsaget til at betale udgifterne til rottebekæmpelse. Har andre medlemmer i foreningen derimod også brugsret til loftet, mener jeg, at der er tale om en foreningsudgift.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Jeg har solgt andelslejlighed maj 2016 i den forbindelse blev der lavet en officiel aflæsning af x. Varmeregnskab går fra maj til juni og derfor helt afsluttet juni  2016.

Jeg har kontaktet administrator med henblik på udbetaling af tilbageholdte penge i salgssummen samt for at få varmeregnskabet men her 3 måneder kan jeg stadig ikke få et svar.

Jeg har kontaktet x og de har afleveret regnskabet for perioden efter sommer 2016. De har bekræftet at jeg har tilgodehavende.

Hvordan gør jeg krav på disse penge når administrator ikke hjælper?

Svar:

Kære spørger

Ved mit svar lægger jeg til grund, at du har et tilgodehavende vedrørende varmeregnskabet 2015/2016, som sluttede med udgangen af maj 2016. Tilgodehavendet kan enten bestå i tilbageholdte, endnu ikke afregnede penge i forbindelse med salget og/eller et tilgodehavende vedrørende varmeforbruget, som ikke afregnes over for køberen af lejligheden.

Hvis administrator ikke svarer dig, vil jeg anbefale dig at kontakte foreningens bestyrelse og kræve, at bestyrelsen tager affære. Har du ej heller succes med dette, er der kun én vej tilbage, og det er at anlægge en retssag mod foreningen, hvor du gør krav om udbetaling af dit tilgodehavende. Rent praktisk under sådan en sag må du gøre krav om betaling af det beløb, som du mener at have til gode samtidig med, at du må fremsætte en processuelt opfordring til foreningen om at fremlægge det omtvistede varmeregnskab.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej Jeg er i den situation at min ekskone og jeg har et fællesejet hus til salg. Der er ikke foretaget bodeling i forhold til huset. Huset har været til salg i godt 2 år, uden særlig stor interesse. Prisen er sænket og ejendomsmægleren ønsker at prisen skal yderligere ned. Jeg bor i huset og betaler af på gæld i huset, samt for al forbrug. Således at alle økonomiske forpligtelser overholdes. Nu vil min ekskone gerne videre i tilværelsen og derfor overvejer hun at huset skal tvangssælges. Hvordan er jeg stillet i forhold til dette? Banken vil muligvis godt lade mig overtage forpligtelserne på huset. Som det er i dag er huset til salg for en pris, det gør at vi kommer ud af salget med regnskabsmæssigt 0. Da gælden er den samme som husets pris.

Svar:

Kære spørger

Det vil altid være en fordel for jer begge at undgå en tvangsauktion – eller en ophævelse af jeres sameje om ejendommen via en auktion.

Hvis du har støtte fra din bank til at overtage ejendommen for en acceptabel pris, ville jeg gå videre med den plan, selv om det måske kan betyde, at du dermed overtager noget gæld for din ekskone.

Som et led i en samlet ordning bør hun i givet fald underskrive et gældsbrev til dig på halvdelen af det beløb, som I sammen  ellers ville have tabt  ved salg til 3´mand, til den pris, som mægler mener er realistisk.

En støtte fra en advokat med godt kendskab til familieret og boligforhold kan bestemt anbefales til en samlet økonomisk bodeling.
Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

11. maj 2017

Spørgsmål:

Jeg ejer lejlighed med min kæreste, der er meldt personlig konkurs. Vi ejer 50% hver, og der er lavet udlæg i min kærestes halvdel på 500.000. Kan kreditorer forlange lejligheden sat på tvangsauktion? Vi er ikke gift. Der skyldes kun et kreditforeningslån i lejligheden på 2,2. mill. alle forpligtelser er overholdt, ingen restancer.

Svar:

Kære Spørger

Din kærestes andel af lejligheden kan godt begæres solgt på tvangsauktion.

Det er dog mere nærliggende, at konkursboet vil opsige samejet og begære hele lejligheden solgt.

Hvis det kommer dertil, bør du rådføre dig med en advokat.
Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg står med andelslejlighed jeg overvejer at sætte på frivillig aktion.
Hvis der ikke er nogen der byder på lejligheden og den ikke bliver solgt hvad sker der så med den?

Svar:

Kære spørger

Frivillig auktion vil næppe være velvalgt, såfremt du ønsker din andel bortsolgt på markedsvilkår og i overensstemmelse med bestemmelserne i Andelsboligforeningsloven.

Hvis ikke der fremkommer bud, er lejligheden ikke solgt.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Jeg skriver til jer da vores bestyrelse har en del problemer med henholdvis lejere og ejere af lejligheder i form af støj og generel manglende overholdelse af foreningens vedtægter der omhandler daglig gøren og laden. Som eksempel har en ejer lavet 5 vandskader, grundet selvfudført vvs-arbejde, en anden har sat ild til sin lejlighed (grundet vedkommende var stærkt påvirket af alkohol og stoffer i gerningsøjeblikket) og generelt bliver der spillet høj musik på alle tidspunkter af døgnet, til trods for at vedtægterne siger at der skal være ro efter kl. 20 Mit spørgsmål går på om der er nogen muligheder for at udsætte ejere af deres (ejer)lejligheder, som de retmæssigt har købt? I min optik er ejendomsretten ukrænkelig, og man kan ikke som bestyrelse eller administrator ophæve folks boligret, medmindre man ikke betaler til fællesudgifterne Håber på afklaring

Svar:

Kære spørger

Spørgsmålet reguleres af § 8 i Ejerlejlighedsloven samt eventuelle bestemmelser i jeres ejerforeningsvedtægter og husorden.

Ejerlejlighedslovens § 8 er sålydende:

Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel.

Forholdet skal være groft, hvis foreningen vil påberåbe sig bestemmelsen.

Ejerforeningen kan kun stille krav om at ejer fraflytter. Man kan ikke pålægge ham at sælge, og ejer vedbliver at være medlem af ejerforeningen.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Vi er ved at købe et hus, og det har sådan set indtil videre gået rigtigt godt. D. 25/4 skrev både min kæreste og sælgers advokat under, vi fik ja fra både bank og kreditforening og så i fredags, efter de 6 hverdage var udløbet fik vi en mail om, at sælger ikke accepterer prisen alligevel. Mit spørgsmål er så: Kan det godt lade sig gøre? At de kommer bagefter når købsaftalen sådan set burde være bindende, og laver en indsigelse hvor de siger at de ikke accepterer prisen, men vil komme med yderligere krav ugen efter. Boligen bliver solgt som dødsbo og det er derfor en kreditforening som sælger ejendommen. Advokaten havde et forbehold mht. kreditforeningen, men så vidt at jeg har forstået har de også kun 6 hverdage til at svare i inden at aftalen som er underskrevet af begge parter er bindende?

Svar:

Kære Spørger

Som udgangspunkt er en aftale bindende for både køber og sælger, når købsaftalen er underskrevet af begge parter. Hvis ejendommen hovedsageligt er bestemt til beboelse for køber, har køber i medfør af bestemmelserne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, § 6, ret til at fortryde købet. Fortrydelsesfristen er 6 hverdage efter aftalens indgåelse. Sælger har ingen lovbestemt fortrydelsesret.

Der kan være tillagt såvel køber som sælger en særlig ret til at annullere aftalen (fortryde), men dette skal i så fald have hjemmel i den indgåede aftale.

Du bør nok lade en advokat hjælpe dig med en gennemgang af handelsvilkårene for at få klarlagt om sådanne bestemmelser er indeholdt i købsaftalen.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager