Brevkasse

2020/04/06

Spørgsmål:

Min bror og jeg modtog i 1995 i lige sameje vores forældres sommerhus.

Af skødet fremgår flg:

“Såfremt en af parterne måtte ønske at afhænde sin andel af ejendommen, det være sig ved frivilligt salg, konkurs, separation, skilsmisse eller lignende, har den anden ejer forkøbsret til den del af ejendommen, der tilhører den, der ønsker at udtræde af ejerskabet. Forkøbsretten kan udøves i forhold til den til enhver tid gældende og senest foreliggende offentlige kontante ejendomsvurdering af ejendommen med fradrag af 15%.”

Min bror ønsker nu at give sine 2 sønner sin andel som arveforskud. Jeg ønsker ikke at eje sommerhuset sammen med mine nevøer, men min bror vil ikke sælge sin andel til mig, selv om jeg har tilbudt at betale halvdelen af husets salgspris vurderet af ejendomsmægler.

Er jeg forpligtet til at indgå i sameje med mine nevøer?

Hvis nej – hvordan kan jeg komme ud af det?

På forhånd tak for hjælpen.

Svar:

Kære spørger

Således som du citerer bestemmelserne i skødet, er der ikke gjort undtagelse for overdragelse til livsarvinger.

Så hvis ikke andet fremgår af vilkårene, så kan din bror ikke mod din vilje overdrage sin del af huset til sine 2 børn.

Du kan ikke tvinge din bror til at sælge, men hvis han vil sælge, så kan du købe på de vilkår der fremgår af skødet, så dit tilbud til din bror er generøst.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg har købt et hus pr. 1 februar 2019, hvor der stod i salgsopstillingen, at der var 142 bebolige kvdr meter og et udhus på 16 kvdr meter. Huset består af et hovedhus fra 60’erne og en tilbygning bygget i 2006.

I BBR meddelsen står der også, at der er 142 kvdr meter beboelse og et udhus på 16 kvdr meter, men det er kun 142 kvdr totalt..

I papirerne på tilbygningen (på 58 kvdr m. hovedhuset er 84 kvdr m) står der, at de 16 kvdr af de 58 er udhus.

Det vil sige, at jeg mener, at jeg er blevet snydt for 16 kvdr bebolige kvdr og et skur på 16 kvdr meter.

Svar:

Kære Spørger

Du skriver at du i realiteten har modtaget 16 bolig m2 meter mindre end hvad der fremgår af salgs dokumenterne.

Med forbehold for øvrige oplysninger har du modtaget væsentligt mindre end hvad du kunne have en forventning om.

Retspraksis har i disse situationer lagt sig på, at der skal betales erstatning der svarer til det antal færre m2, du fik ganget med den kalkulerede m2 pris du betalte pr bolig m2.

Jeg kan kun opfordre dig til at kontakte advokat så du kan få salgs papirende grundigt gennemgået og dine muligheder belyst.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/04/01

Spørgsmål:

Vores betontagsten skal ifølge producenten bindes for hver 2. sten, når huset ligger “særlig udsat”, og ellers for hver 3. sten.

Vores 3 år gamle hus ligger på en bakketop, direkte ud til åbne marker (>200m) i alle vestlige retninger (syd til nord).

Tagstenene er bundet for hver 3. sten, og vi har på 3 år 3 gange oplevet revnede tagsten, samt en enkelt sten som var blæst af.

Tagstenene “rasler” ved mindre vind end stormstyrke, så de bliver generelt ikke holdt nede på lægterne.

Burde huset have været projekteret som “særlig udsat”?

Og hvilket regelsæt kan jeg henvise til, hvis det burde?

Svar:

Kære Spørger

Det er producentens anvisninger der skal følges.

Så hvis huset er særlig udsat, hvilket jeg vil mene jer hus er, så er der begået en faglig fejl ved lægningen af taget.

Tal med en boligadvokat om dette, herunder om kravet kan rejses nu.

Hvis taget er lagt form mere end 10 år siden vil kravet normalt ikke kunne gennemføres.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Arvingerne ønsker at sælge et udlejet enfamiliehus til en privat køber, som ikke har andre udlejningsejendomme.

Køber siger, at den nuværende lejer kan blive boende i huset.

Kommer arvingerne til at hæfte for fejl og mangler, hvis der ikke laves tilstandsrapport m.v., hvis køberen efterfølgende vælger at opsige den nuværende lejer med et års varsel, fordi køberen alligevel selv vil bo i huset?

Svar:

Kære Spørger

Det er anbefalingsværdigt, at der udarbejdes tilstandsrapport for salget af ejendommen, dels fordi det giver køberne af ejendommen mulighed for at tegne forsikring mod skjulte fejl og mangler, og dels fordi det giver en sikkerhed for, at boet og arvinger ikke bliver ansvarlige for en købers mangelsindsigelser f.s.v.a. disse skjulte mangler.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej

Jeg har et spørgsmål vedr. Lokalplan og belysning.

Vi bor i et nybygget område, hvor der i lokalplanen står, at “udendørs belysning på bygninger […] skal udføres med afskærmet armatur, således at det ikke vil være til gene for beboere”.

Vores naboer har installeret store lamper (ala gammel vejbelysning) rundt om hele deres hus.

Dette er til stor gene hos os som naboer, da hele vores hus er oplyst om natten.

Vi har store vinduer, og selvom vores rullegadiner er rullet ned, er vores hus stadig oplyst indvendigt. Vi har 3 gange, spurgt om det kunne være muligt for dem at slukke deres lys om natten, men til trods for dette er deres lys stadig tændt tændt til langt ud på natten.

Hvordan skal vi forholde os, hvem klager vi til, og hvordan er reglerne når man ikke overholder lokalplanen? På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke henvendelserne til naboerne hjælper, skal I rette henvendelse til Kommunen, som skal håndhæve lokalplanens bestemmelser.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/03/30

Spørgsmål:

Hej

Vi er en ejerforening, hvor tidligere ejer fik lov at bygge tagterrasse.

Nu viser det sig, at den ikke er opført korrekt og har givet vandskader. Tidligere ejere har selv opført tagterrassen, de har ingen håndværksmæssig baggrund.

Den nuværende ejer kører en sag mod tidligere ejer, men vil stille erstatningskrav mod ejerforeningen, hvis ikke han får medhold i sagen mod tidligere ejer.

Kan ejerforeningen stilles til ansvar?

Svar:

Kære Spørger

Det er et spørgsmål, der ikke lader sig besvare ud fra dine oplysninger.

Hvis der i vedtægten påhviler bestyrelsen forpligtelser til at godkende ombygning evt tegninger mv,- eller man har givet tilladelse uden at have lov til det jvf vedtægten,- og det kan konstateres at bestyrelsen ikke har efterlevet sådanne forpligtelser vil et selvstændigt ansvar ikke kunne udelukkes.

Dette naturligvis kun hvis efterlevelse af forpligtigelserne ville have medført at skaderne ikke var opstået.

Er flere erstatnings ansvarlige er der tale om et såkaldt solidarisk ansvar hvilket vil sige at hver enkelt ansvarlig hæfter for hele kravet overfor skadelidte.

Det indbyrdes forhold om hvem der hæfter for hvor meget må afklares mellem de erstatnings ansvarlige .

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Vi kigger på et hus, hvor ejeren også ejer matriklen ved siden af. Den er byggemodnet for 20 år siden

Kan de to matrikler sammenlægges? Det er vores tanke at nedlægge jordvarme på denne grund.

Er der økonomiske ulemper?

Svar:

Kære Spørger

Som udgangspunkt vil to matrikler, der grænser op til hinanden kunne sammenlægges. Dog skal i være opmærksomme på, at der kan være begrænsninger herfor, f.eks. i den lokalplan, der gælder for området.
I skal dog være opmærksomme på, at såfremt ejendommen efter sammenlægning er over 1.400 kvm., vil i som udgangspunkt blive beskattet af ejendomsavancen.
Herudover gælder der begrænsninger for opførelse af bygning på den byggemodnede grund, samt at bygge henover skel.
Jeg vil anbefale jer at kontakte en boligadvokat, så i kan drøfte muligheder og begrænsninger ved en eventuel sammenlægning.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Hej

Vi valgte at sætte vores landejendom til salg ved et ejendomsmæglerfirma.

Vi underskrev formidlingsaftale i 02.11.2018 med håb på et hurtigt salg, vi aftalte at ejendommen først skulle lægges på nettet pr 01.03.2019.

Det var som om alt blev stiller herefter. Mine henvendelser pr telefon og mail blev ikke besvaret og jeg må erkende dagligdagen gjorde at vi nærmest glemte at vi havde til salg.

Lige indtil at indehaver ringer til mig i januar 2020 og spurgte om et møde.

Den ejendomsmægler vi havde entreret med var ikke mere i firmaet. Han var sagt op i juni 2019.

Vi har vurderet at ejendomsmæglerfirmaet ikke lever op til deres værd og har opsagt vores samarbejde.

Mit spørgsmål går på, om ejendomsmæglerfirmaet har overholdt eller misligholdt deres formidlingsaftale, og om de har ret til den faktura de har fremsendt på 17.000 kr.

Svar:

Kære Spørger

Svaret på dit spørgsmål afhænger af, hvad mægler helt konkret har foretaget i perioden, hvorfor der er behov for større indsigt og viden om den konkrete sag, for at kunne give et fyldestgørende svar.

Udgangspunktet er imidlertid, at hvis mægler slet ingen ting har foretaget sig, vil der ikke være grundlag for at fremsende faktura.

Har mægler foretaget noget arbejde, kan det medføre et krav på betaling – medmindre mæglers arbejder har været så mangelfulde og utilstrækkelige, at salg gennem mæglerforretningen har været ikke-eksisterende, hvilket noget kunne tyde på i jeres situation.

Der er tale om en konkret vurdering, hvorfor jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat for bistand i din sag.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/03/23

Spørgsmål:

Hej

Jeg er ved at sælge mit hus, hvor der er en del, der skal smides ud fra selve grunden inden overtagelse her den 31/3-2020, men grundet corona er genbrugspladsen lukket ned for private.

Hvad gør jeg med, det der ligger på grunden, og jeg skulle have smidt ud, som jeg nu ikke kan komme af med?

Kan den gå ind under force majeure sådan, at det er køber der skal skille sig af med det?

Svar:

Kære Spørger

Jeg vil mene, at der er tale om en force majeure-situation. Lukningen af genbrugspladser indebærer, at du ikke kan opfylde aftalen med køber i rette tid. Med andre ord bliver du forsinket.

På baggrund af force majeure kan køber dog ikke påberåbe sig misligholdelsesbeføjelser som eksempelvis betaling af erstatning af udgifter til bortskaffelse. Dog vil du formentlig have pligt til at sørge for, at køber i videst muligt omfang kan tage ejendommen uhindret i brug på overtagelsesdagen, og du vil have pligt til at rømme ejendommen, så snart genbrugspladsen er genåbnet, og du har mulighed for at opfylde din del af aftalen.

En betingelse for, at du kan påberåbe dig force majeure, er, at du underretter køber, så snart det står dig klart, at du er forhindret i at opfylde aftalen rettidigt.

Jeg vil anbefale dig, at du straks kontakter køber og forsøger at finde løsning, der kan passe jer begge. Det kunne f.eks. være, at du placerer alle effekter, der skal smides ud, på et hjørne af grunden, og at du kører dem bort, så snart genbrugspladsen åbner igen.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2020/03/16

Spørgsmål:

Hej

Vi er en ejerforening med 170 lejligheder, hvoraf 15 er nyetablerede taglejligheder på 5. sal fra 2016.

Foreningen står nu overfor en vinduesudskiftning i lejlighederne fra stuen til 4. sal.

I henhold til foreningens vedtægter skal udgiften fordeles på alle lejligheder efter fordelingstal, men er det ok, at lejlighederne på 5. sal skal betale andel efter fordelingstal givet de har finansieret nye vinduer i 2016 i deres lejligheder og ikke skal have skiftet vinduer i denne omgang?

Svar:

Kære Spørger

Jeg antager, at da der blev etableret lejligheder på 5. sal, så blev fordelingstallet i ejerforeningen ligeledes ændret.

Udgangspunktet er, at hvis det fremgår af ejerforeningens vedtægter, at ejerforeningens vedligeholdelsesudgifter skal fordeles på alle lejligheder efter fordelingstal, så skal ejerne af lejlighederne på 5. sal ligeledes bære en del af udgiften til udskiftning af vinduer, uanset at deres vinduer ikke skal udskiftes.

Dette fordi de er en del af ejerforeningen, og at ejerforeningen, medmindre andet udtrykkeligt fremgår af ejerforeningens vedtægter, har den udvendige vedligeholdelsespligt på lejlighederne (facaden – og herunder vinduerne), der betragtes som fællesareal.

Det har i den forbindelse ingen betydning, at ejerne af lejligheder på 5. sal selv har betalt for udskiftningen(etableringen) af vinduer i deres lejligheder.

Jeg skal dog samtidig oplyse, at ovenstående er med forbehold for de præcise formuleringer i ejerforeningens vedtægter.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Min kone og jeg har både helårsbolig og sommerhus. Vi bor typisk ca. 3 måneder (juni, juli og august) i sommerhuset hver sommer og kører så fra sommerhuset og på arbejde, fordi ingen af os er pensionister endnu.

Kan vi lovligt flytte folkeregisteradressen for (i hvert fald) den ene af os til sommerhuset midlertidigt for de 3 måneder?

Svar:

Kære Spørger

Hvis I kun bor i sommerhuset midlertidigt, kan jeg ikke se noget problem, men I skal så huske at melde flytning til folkeregistret igen, når perioden afsluttes.

Måske kan det gøres på en anden måde, hvor posten omdirigeres.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/03/13

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg lejer en lejlighed hos Aab men har mulighed for at bo gratis i en større lejlighed et par måneder.

Kan jeg fremleje Aab lejligheden og flytte min folkeregisteradresse de måneder, jeg låner den større lejlighed?

Svar:

Kære Spørger

Du skal ansøge din udlejer om du må fremleje lejligheden, og forklare årsagen til, at du vil fremleje. Det skal du gøre mindst 14 dage inden du indgår en fremlejeaftale. Du har efter loven ret til at fremleje, når din “fravær” fra lejligheden er midlertidig og skyldes f.eks. studieophold, sygdom og lignende. Om denne ret også gælder, når årsagen til at du vil fremleje er, at du midlertidigt kan bo billigere et andet sted, er en konkret vurdering. Jeg mener dog at det er tvivlsomt.
Hvis du fremlejer lejligheden skal du være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser heraf.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing-Falster

Spørgsmål:

Hej

Jeg har boet i lejet lejlighed i mange år – med mine børn.

Nu har jeg købt hus med min kæreste, og min søn ønsker at blive boende i vores lejlighed. Han kan ikke overtage lejekontrakten.

Så mit spørgsmål er, må jeg fortsat stå som lejer på kontrakten, selv om jeg flytter hen i mit nye hus?

Svar:

Kære Spørger

Der gælder for visse kommuner nogle skærpede krav til beboelsespligt.
Du bør derfor kontakte kommunen hvor lejligheden er placeret for at få oplyst de eventuelle bestemmelser der måtte gælde i din kommune.
Du skriver at din søn ikke må overtage lejligheden.
Jeg kunne i den forbindelse foreslå at du undersøgte muligheden for at fremudleje lejligheden.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/03/06

Spørgsmål:

Bestyrelsen i min andelsforening har stillet forslag til generalforsamlingen om at forbyde installation af nye brændeovne i foreningen, samt at eksisterende skal nedtages ifm salg (på andelshavers regning).

Det ville betyde udgifter dels til nedtagning, dels et værditab (der er betalt for forbedringen) for de andelshavere, som tilfældigvis har brændeovn.

Er det nogle udgifter foreningen kan pålægge enkelte udvalgte andelshavere?

Svar:

Kære spørger

Jeg mener ikke, at foreningen kan pålægge andelshaverne denne udgift, men selv må afholde den.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby