Brevkasse

2019/04/23

Spørgsmål:

Jeg har netop lært, at man skal have et CVR nummer for ens ejerforening, for at få ændringer i vedtægter tinglyst. Da vi kun er to lejligheder, virker det lidt overdrevent at skulle gå igennem en sådan process med kontooprettelse, etc., når nuværende model fungerer fint for foreningen. Har I råd for, om der findes en nemmere løsning?

Svar:

Kære Spørger,

Idet I er struktureret i ejerlejligheder og dertil har etableret en ejerforening vil reguleringen skulle ske via vedtægter, herunder med de krav der stilles i relation hertil.

Det oplagte alternativ i form af en samejeoverenskomst er således anvendt i forbindelse med regulering af fast ejendom ejet i henhold til ideelle anparter.

Så umiddelbart kan der desværre ikke gives et forslag til en praktisk lettere regulering.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Hvis der sælges en erhvervsejendom (udlejning til restaurant), vil den eksisterende erhvervslejekontrakt så stadig være gældende for den nye udlejer?

Svar:

Kære Spørger,

Udlejningsejendomme sælges med de kontrakter, der findes. Det sættes købsprisen i forhold til. Lejernes depositum følger også handlen.

Det forekommer, at nye ejere forsøger at benytte ejerskiftet til at forsøge at forhandle en ny kontrakt med lejer. Lejer er imidlertid ikke forpligtet til at indgå på de af udlejer foreslåede ændringer.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

Spørgsmål:

Ved udskiftning af faldstammer samt alle vandrør i lejet bolig, kan jeg så forlange fritagelse af husleje  i perioden?

Svar:

Kære Spørger

Det afhænger af den konkrete sag.

Hvis du ikke kan bruge badeværelse/køkken, har du krav på genhusning eller lejefritagelse i perioden.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

2019/04/15

Spørgsmål:

Vi købte en ejerlejllighed pr. 1/1-2018, hvor sælger havde haft en bygge- og BBR-omregistrering kørende med Københavns kommune – for at få konverteret erhvervs-kvm til bolig-kvm.

En forudsætning for overtagelse var ibrugtagningsgodkendelsen fra kommunen, der dukkede op i december 2017.

Men i december 2018 sendte kommunen den til byggesagen hørende faktura til os, da vi jo nu stod/står som ejer af ejendommen.

Det er ikke lykkedes os at få Københavns kommune til at kreditere os, og fremsende fakturaen til sælger – så i stedet forsøger vores daværende advokat (der berigtigede handlen) at få den involverede ejendomsmægler til at få forholdet bragt i orden.

Men – hvordan står vi i denne sag (første rykker er modtaget fra kommunen)?

Svar:

Kære spørger,

Desværre er det ejendommens til enhver tid værende ejer, der hæfter for fakturaen over for kommunen. I bør derfor betale for at undgå yderligere rykkergebyrer, morarenter m.v. Imidlertid er det for mig klart, at det er jeres sælger, som er endeligt forpligtet til at afholde udgiften. I bør derfor anmode sælger om at betale, hvilket jeg forstår, at jeres advokat har gjort på jeres vegne. Betaler sælger ikke, kan I ikke gøre andet end at stævne sælger med efterfølgende tvangsinddrivelse af jeres krav. I skal i denne proces overveje, om det økonomisk kan svare sig at forfølge kravet henset til omkostningerne forbundet herved.

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokater

Min nabo og jeg er landet i en uheldig situation, efter vi har overtaget vores ejendomme efter de to tidligere ejere. Problemet er, at der pga. en tvist blev ændret i skelgrænserne mellem de to huse, en såkaldt arealoverførsel. Sagen kørte via en advokat og en landinspektør. Alle parter var enige i omlægningen, men ingen havde in mente, at der efter arealoverførslen opstod et nyt problem, da spildevandsledningen fra det ene hus nu løb via naboejendommens matrikel mod den offentlige tilslutning. Min nabo står over for at skulle sælge huset og ville allerhelst have, at kloakken slet ikke fandtes, hvor den ligger (og har gjort siden husets opførsel i 1960), da den er i vejen for en eventuel carport/skur bygning. Alle har anbefalet os at få lavet en deklaration på spildevandsledningen, men det er min nabo heller ikke opsat på, da den så bliver “legaliseret”, hvor den er, og igen, måske kan påvirke muligheden for opførslen af en bygning tæt ved spildevandsledningen.

Jeg har haft fat i kommunen, forsyningsselskabet, landinspektøren, advokaterne der var involveret i sin tid samt de tidligere ejere og ingen ved noget eller vil erkende, at de har sovet i timen.

Sagen er svær at løse, men hvilke regler gælder såfremt spildevandsledningen bliver liggende, hvor den er, uden deklaration?

Hvem har ansvar for vedligeholdelse/reparation for den del, der ligger på min nabos grund? Og er der en risiko for, at min nabo ville kunne finde på at nægte, at spildevandsledningen ligger på hans grund?

Ingen, jeg har talt med indtil nu, har erfaringer med en lignende sag, så håber, at en hos jer kan hjælpe.

På forhånd tak for hjælpen

Svar:

Kære Spørger,

Hvis det lægges til grund, at  der er tale om en privat spildevandsledning, der afledes til et offentligt spildevandsanlæg, vil rørledningen i jorden på ejerens ejendom være ejerens eget ansvar frem til skel.
Kloakrør leder brugs- og spildevand væk fra din bolig. En ejer af en ejendom har vedligeholdelsespligten af alle kloakledninger på sin grund. Det betyder, at hvis der sker en skade på kloakledningen inden for ens skel, er det ejeren, der skal betale for, at skaden den udbedres.

I det foreliggende tilfælde, hvor kloakledningen løber ind på nabogrunden, eller i et tilfælde, hvor flere deles om kloarken, er det en mulighed at lave en afløbsaftale, hvori der angives, hvilket ansvar den enkelte ejer har og hvor meget den enkelte ejer hæfter for. Denne ret til at have spildevandsledningerne placeret på naboens grund bør dog være stiftet som en del af udstykningstilladelsen. Da dette ikke ses at være (korrekt) behandlet, kan udstykningen ikke anses for at være udført hensigtsmæssigt. Jeg finder det derfor oplagt, at der rettes henvendelse til jeres sælger, der så eventuelt må medinddrage deres rådgivere i forbindelse med den gennemførte arealoverførsel. Da der imidlertid meget vel kan være tale om ændringer, der ligger mange år tilbage i tid, kan der opstå en udfordring i forhold til forældelse.

Du bør kontakte en BOLIGadvokat, der kan være med til at foretage en nærmere vurdering af sagen, herunder indledningsvist i forhold til den adresserede potentielle udfordring omkring forældelse.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2019/04/12

Spørgsmål:

Hej Danske Boligadvokater.

Jeg sidder i en bestyrelse i en grundejerforening. Vi kæmper lidt med, at enkelte grundejere ikke vedligeholder (snerydder i vintertiden og ukrudtsbekæmper i sommertiden) fortovet uden foran deres egen matrikel.

Vi er lidt i tvivl om, hvorvidt vi som bestyrelse efter gentagne rykkere kan lade arbejdet udføre af ekstern part og sende regningen for det udførte arbejde videre til den enkelte grundejer, og skal en sådan forpligtigelse indarbejdes i foreningens vedtægter for at kunne håndhæves, eller er almindelig vedligeholdelse af fortov reguleret i anden lovgivning?

Svar:

Kære spørger

Hvis I skal kunne udføre arbejdet for grundejerens regning, er det en betingelse, at vedtægterne tydeligt foreskriver dette. Jeg antager, at dette ikke er tilfældet.

Bemærk dog, at en vedtægtsændring, der giver jer en sådan ønsket handlemulighed, formentlig skal besluttes med kvalificeret flertal, dvs. at et overvejende flertal af grundejerne skal stemme for.

Til orientering er kommunen som regel i stand til at give grundejere påbud om snerydning m.v., lige som kommunen kan udstede bøder til grundejere ved tilsidesættelse af snerydningsforpligtelsen. I kan derfor eventuelt alliere jer med kommunen med henblik på at undersøge muligheden for at finde en løsning.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København

2019/04/10

Spørgsmål:

Hej

Jeg er i den meget uheldige situation, at jeg har fået svamp i min lejlighed – og det spreder sig. Det er endnu ikke endeligt bekræftet, at det er skimmelsvamp, men budet er, at det er det, desværre. Det er i alle vindueskarme- og rammer, under altandøren og i dag har jeg opdaget, at det er i voldsom grad bag en kommode i stuen også, som står op ad en ydervæg. Ejendommen vil ikke tage ansvar. De har haft en vicevært oppe og måle fugtniveauet – og han bekræftede, at det var højt samt det var min egen skyld, hvilket jeg på INGEN måde kan acceptere. Jeg bor alene i en 71m2 og lufter ud rigtigt meget – jeg har sågar sovet med åbent vindue siden marts. Jeg gjorde andelsforeningen opmærksom på fugtproblem allerede i 2014, da jeg flyttede ind i lejligheden. Der var på daværende tidspunkt en helt unormal forekomst af sølvfisk i hele lejligheden – dem har jeg dog fået kæmper ned med jævnlig rengøring siden da. Men nu ved jeg simpelthen ikke, hvad jeg skal gøre, når andelsforeningen ikke vil tage ansvar.

Kan I hjælpe mig med vejledning om next step? Skal jeg have involveret en advokat allerede nu eller bør jeg først få opklaret hvilken type svamp der er i lejligheden?

På forhånd mange tak!

Svar:

Kære Spørger

Du skal kontakte en boligadvokat.

Lejligheden skal undersøges af fagfolk for at finde årsagen til skimmelsvampen.

Hvis årsagen kan tilskrives bygningen, eks. Mangelfuld isolering er det et forhold der kan henføres til andelsboligforeningen.

Du vil normalt kunne opnå retshjælp over din indboforsikring.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har for 4,5 år siden købt et hus med energimærkning D. Jeg har hele tiden haft svært ved at varme huset op. Huset er 1,5 plan. Nu ser jeg i ernergimærkningen, at der er oplyst, at huset varmes op med 2-strengs rørsystem som almindeligt, samt at der skulle være gulvvarme i 3 rum i underetagen. Jeg har fået af vide af VVS firma, at der i huset er er 1-strengs rørsystem, og det er derfor, huset er så svært at varme op, samt at der ikke er gulvvarme som beskrevet. Kan jeg gøre noget ved det, eller har jeg bare købt katten i sækken? På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger,

Der er flere elementer der vil skulle afdækkes i forhold til at kunne konkludere, hvorvidt du i denne sag kan gøre et krav gældende vedrørende den købte ejendoms varmesystem.

Det er en helt grundlæggende forudsætning, at der vil kunne dokumenteres en manglen der kan karakteriseres som retlig relevant. En sådan mangelsbedømmelse må altid tage udgangspunkt i, hvad der er aftalt og oplyst under købet. På det foreliggende oplysningsgrundlag kan det ikke vurderes om der foreligger en retlig relevant mangel, hvilket indledningsvist vil skulle afdækkes nærmere.

Måtte det blive lagt til grund, at der foreligger en retlig relevant mangel skal det nærmere undersøges og afklares, hvem der i givet fald eventuelt vil kunne gøres ansvarlige herfor. Som sagen foreligger oplyst kunne det eventuelt være sælger, energikonsulenten der har laver Energimærket og/eller den byggesagkyndige der måtte have udfærdiget en eventuelt til handlen udarbejdet tilstandsrapport. Men også ejendomsmægler vil kunne være ansvarssubjekt, hvis der er oplyst fejlagtige faktiske forhold i salgssmaterialet.

Sidst kan der vedrørende denne problematik også foreligge en juridisk udfordring i forhold til forældelse, da du angiver at købet ligger 4,5 år tilbage i tid.

For at kunne komme nærmere en konklusion på spørgsmålet og således eventuelt gå videre i sagen, vil du skulle kontakte en BOLIGadvokat, der kan gennemgå de faktiske omstændigheder vedrørende denne sag i detaljer og derefter fremkomme med sin vurdering.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2019/04/08

Spørgsmål:

Hejsa

Jeg har et stort enfamilies på 210 kvm. Jeg har ejet og boet i huset i 20 år. Der er i stueetagen indrettet lejlighed med køkken og bad. Jeg vil gerne udmatrikulere og sælge 2 og 3 sal til en nær ven og selv flytte i stueetagen. Vil det udløse beskatning af salget? Og hvis ja! Kan det undgås?

Svar:

Kære spørger,

Hovedreglen er at, hvor en ejendom har tjent som din bolig op til et salg af denne, vil salgsavancen/overskuddet være undtaget fra beskatning, såfremt yderligere betingelser herfor er opfyldt, herunder grundens størrelse.
Såfremt en ejendom kan sælges skattefrit, vil også fortjeneste ved salg af en del af ejendommen være skattefri, hvis der ikke er tale om to selvstændige ejendomme.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat i forhold til at blive oplyst om hvorvidt din ejendom opfylder betingelserne for, at det konkrete salg er omfattet af reglen om skattefrihed.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har pr. 1. marts købt en færdigbygget ejerlejlighed af bygherren i en nyopført projektejendom. Bygherren har afholdt afleveringsforretning med totalentreprenøren d. 1 november 2018 for hele byggeriet. Vi har konstateret nogle mangler. Hvornår er 1 års gennemgangen i forhold til os?

Kan vi være sikre på, at totalentreprenøren ikke blot afviser os med henvisning til, at 1 års gennemgangen kun gælder i forhold til bygherren?

Svar:

Kære spørger

Ved nybyggeri og større byggerier er der sædvanligvis aftalt 1 års gennemgang og evt. 5 års gennemgang. Det er Bygherren som skal indkalde til gennemgangen.

Hvorvidt I har overtaget retten til at kræve gennemgang fra bygherren i forbindelse med købet, bør være reguleret i aftalegrundlaget, som ligger til grund for overtagelsen af ejerlejligheden/nybyggeriet.

Et klart svar på dit spørgsmål vil dog kræve kendskab til de aftale dokumenter, der ligger til grund for købet af lejligheden, men sædvanligvis vil I have overtaget bygherrens ret til at kræve 1 års gennemgang og fremsætte mangelsindsigelser i den forbindelse.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Danske Boligadvokater, Hillerød

Spørgsmål:

Vi købte i juni 2014 et nyopført hus af X A/S. I den forbindelse overtog vi byggeskadeforsikring tegnet gennem Y Forsikringsagentur hos Z, der nu er gået konkurs. Y har forud for vores 5 års gennemgang fået en byggesagkyndig til at gennemgå vores hus for eventuelle dækningsberettigede skader. I den forbindelse er det konstateret, at gulvfliser i begge badeværelser ikke hæfter ordentligt, men at det ikke er en dækningsberettiget skade, da der ikke er skade på gulvet. Hvis jeg læser bkg om byggeskadeforsikringer, står der, at den også skal dække ved nærliggende risiko for skade, og det er der vel i forhold til revner i fuger mellem fliser, eller tager vi fejl?

Svar:

Kære Spørger,

Indledningsvist skal det understreges, at det er ikke muligt på det foreliggende spinkle oplysningsgrundlag, at fremkomme med en egentlig konklusion omkring den beskrevne problematik. Det kræver mere tilbudsgående byggetekniske konklusioner samt sagskendskab.

Som I selv er inde på i spørgsmålet, dækker byggeskadeforsikringen skader, der fremgår af § 5 i bekendtgørelse om byggeskadeforsikring.

Stk. 1. Ved byggeskade forstås i denne bekendtgørelse:
nr. 1 – brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i bygningen, som har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som er væsentlig,
nr. 2 – andre fysiske forhold, herunder forekomst af fugt, skimmelsvamp eller emissioner fra materialer, der har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som på afgørende måde nedsætter brugbarheden af bygningen, eller
nr. 3 – fysiske forhold ved bebyggelsen, som giver nærliggende risiko for byggeskade som nævnt i nr. 1 eller 2

Stk. 2. Ved nærliggende risiko for byggeskade, jf. stk. 1, nr. 3, forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en byggeskade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Stk. 3. Ved vurderingen af, om der foreligger en byggeskade som nævnt i stk. 1, nr. 1-3, skal der bl.a. lægges vægt på, om forholdet har eller må vurderes at få betydning for personers sikkerhed eller sundhed, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt, samt om offentlige forskrifter er overholdt. De eksempler, der er nævnt i bilag 1, indgår i vurderingen af, om der foreligger en byggeskade.

Relevante uddrag fra bilag 1 vil være:

Bilag 1 – Utilstrækkelig vedhæftning af gulv- og vægfliser i vådzone. (Dækkede skader)
Bilag 1 – Utilstrækkelig vedhæftning af gulv- og vægfliser uden for vådzone. (Ikke dækkede skader)

Der er I jeres tilfælde tale om helt oplagt tale om vådzone, da problemet er konstateret i badeværelserne. Det er muligt, at den pågældende skade kan have risiko for at udvikle andre skader, men det er igen ikke muligt endeligt at konkludere på det foreliggende grundlag.

I forhold til den bedømmelse der skal foretages i relation til om der foreligger en byggeskade der er dækket, vil der herefter skulle foretages en konkret vurdering af, om byggeskaden har sin årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen og er væsentlig eller på afgørende måde nedsætter bebyggelsens brugbarhed.

For at komme videre vil jeg foreslå jer, at I rejser kravet overfor byggeskadeforsikringen. Måtte de afvise dækning kan der indgives klage over forsikringsselskabets beslutning. Klage indgives til Ankenævnet for Forsikring. De behandler klager over de afgørelser, forsikringsselskabet har truffet i henhold til forsikringen. Der er et klagegebyr forbundet med indgivelsen af klagen, hvilket man får retur hvis man får medhold. Hvis ikke I er tryg ved selv at indgive klagen, kan I rette henvendelse til en BOLIGadvokat, der kan bistår med udfærdigelsen af klagen.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg

2019/04/05

Spørgsmål:

Hej

Et almennyttigt boligselskab har sendt mig skriftlig tilbud om en bolig, jeg kan overtage 1. maj 2019. Dagen efter får jeg via mail besked om, at de har lavet en fejl og overset, at de også har skrevet til anden ansøger på ventelisten, som har fået tildelt boligen. Men er boligselskabet ikke forpligtiget til at leje boligen til mig også, når de har fremsendt skriftlig tilbud? Alternativt at jeg får næste ledige bolig i afdelingen uden om andre ansøgere? Eller kan de “gratis” lave sådan en fejl? Jeg opfylder iøvrigt alle betingelse for at få tildelt boligen.

Svar:

Kære Spørger

Da man allerede dagen efter berigtiger fejlen, mener jeg ikke du kan forpligte boligselskabet.

Men du beholder din plads på listen, hvor du har krav på at vide hvor du står.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Danske Boligadvokater, Lyngby

Spørgsmål:

Hej.
Jeg står i den situation, at min kæreste og jeg skal gå fra hinanden. Vi har fælles købt huset og står begge lige meget på alt.
Jeg ønsker ikke at blive i huset. Min eks vil gerne blive boende, men banken siger, han ikke har et stort nok rådighedsbeløb til at kunne købe mig ud og blive boende. Spørgsmålet er så, hvis jeg lader ham blive boende i huset, og han betaler alt til huset, og jeg flytter, kan jeg så sikre mig selv på nogen måde, hvis han pludselig ikke skulle ville betale på huset eller andet, så jeg ikke står i klemme? Eller kan jeg kun sikre mig selv ved at huset bliver solgt?

Svar:

Kære spørger,

Så længe du står som medejer af ejendommen,  vil du også have en risiko for at hæfte for alle betalinger, der vedrører ejendommen, hvis din kæreste ikke kan overholde sine betalingsforpligtelser.

Du vil også være bundet af denne risiko – og bank-vurdering,  hvis du selv fremadrettet ønsker at købe ny bolig.

Hvis banken vil acceptere at din kæreste overtager ejendommen med de nuværende lån – men uden at der optages nye lån til indfrielse af dit tilgodehavende –  kan det overvejes, om der kan findes en måde at løse forholdet på, – men det vil kræve at I kontakter en advokat med speciale i bolig- og bodelingsforhold, så det sikres, at den bedste løsning findes.

Alternativet er  – som du selv nævner – at ejendommen må sælges.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley,
Danske Boligadvokater, Hillerød

2019/04/02

Spørgsmål:

Vores svigerfar er lige død og efterlader sig et hus, som min kone og min svoger nu ejer en halvpart af. Vi vil gerne købe svogers halvpart, hvilket han er indforstået med. Men hvordan sikrer vi os bedst mulig for eventuelle overraskelser. Huset er bygget i 1957. Skal vi have udarbejdet tilstandsrapport og elrapport og kan vi tegne en ejerskifteforsikring?

Svar:

Kære Spørger,

Idet I ønsker at erhverve den resterende halvdel af den ejendom, som din kone står som medejer af i dag, kan I ikke benytte jer af Huseftersynsordningen, hvorunder hører udfærdigelse af rapporten og deraf følgende mulighed for ejerskifteforsikringen. Huseftersynsordningen forudsætter således, at man ikke har haft rådighed/disposition over den ejendom man ønsker at erhverve. Dette krav ses I ikke at kunne opfylde.

Uanset I ikke kan anvende Huseftersynsordningen, vil det stadigvæk kunne være formålstjeneligt, at få gennemgået ejendommen ved byggesagkyndig. Derved kan der ske en afdækning af, hvilke forhold omkring husets stand, der eventuel skal indgå ved fastsættelsen af købesummen. Samtidig bør I rent juridisk sikre jer ved udfærdigelse af en købsaftale, der kan fastlægge hvilke vilkår der skal gælde for overdragelsen. Derved sikres det, at man ikke efterfølgende kommer i en situation, hvor der mellem din kone og svoger opstår uenighed om, hvilken vilkår der er gældende for jeres erhvervelse. I bør kontakte jeres lokale BOLIGadvokat angående udfærdigelse af købsaftale.

Med venlig hilsen

Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg