Brevkasse

2022/12/02

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

I maj måned skete der en vandskade i min ejendom, da et slidt synligt vandrør sprang på 4. etage på højre side, da et slibningsfirma var i gang med at slibe gulvet.

Til trods for at dette firma har en ansvarsforsikring nægter de, at de har ramt det synlige vandrør, men argumenterer for, at vandrøret sprang pga. vibrationer.

Vandet løb fra fjerde etage ned til stuen og efterlod os ejere med en større regning (jeg bor på første etage), og det har taget mere end 4 måneder at udbedre/renovere de forskellige lejligheder.

Herudover nægter vores boligforsikring (DSA) at hjælpe, da de ikke dækker fortæret rør.

Hvem har ansvaret i denne sag – er det ejeren af lejligheden på 4. etage eller er det alle i ejendommen?

Alle i ejendommen har været nødsaget til at betale et større engangsbeløb for at dække omkostningen, men dette er jeg meget uforstående overfor, da vandrøret var synligt.

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at kunne besvare dit spørgsmål vil det forventelig kræve, at det pågældende rør undersøges nærmere, f.eks. i forbindelse med et syn og skøn, der kan afdække nærmere om (1) røret kunne springe af sig selv, (2) om røret kunne sprænge alene ved rystelser fra gulvsliberens arbejde, eller (3), om røret kun kunne sprænge ved berøring med gulvsliberens maskiner.

Jeg vil foreslå, at I kontakter en BOLIGadvokat hurtigst muligt, der kan rådgive jer om denne proces.

Med venlig hilsen/Kind regards

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har købt en landzone-ejendom, hvor byggeprocenten altid har været overskredet – dvs. at det bebyggede areal er større end der efter bebyggelsesprocentsrestriktioner er tilladt.

Nu vil vi gerne bygge et anneks på ca. 10 kvm, hvor der tidligere har været en garage.

Tre af garagens ydervægge i form af tre støttemure er der stadig.

Er det muligt at “genopføre” et anneks i størrelse med den tidligere bygning, selv om vi ellers ikke må bygge til?

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

I en sag som denne vil jeg klart anbefale, at I tager kontakt til byggeenheden i den kommune, hvor ejendommen er beliggende for at søge tilladelse hertil. Som jeg læser dit spørgsmål, vil det kræve en dispensation fra lokalplanen at opføre det anførte anneks, uanset at dette er på 10 m2.

Med venlig hilsen/Kind regards

Rasmus Lindsten

Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2022/11/25

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Må et elinstallationsfirma foretage el-syn af andelslejligheder, når samme elinstallationsfirma har udført eget arbejde i lejligheders elinstallation, herunder udskiftning af stigeledninger, udskiftede gruppetavler samt målerammer?

Forening har i vedtægter bestemt, at der skal fortages el-syn ved salg.

Svar:

Kære Spørger

Dit spørgsmål giver anledning til overvejelser om inhabilitet. Dog må man formode at el-selskabet naturligvis er reelle i deres vurdering ved el-syn, trods de har udført arbejder.

Der findes ikke generelle regler, der regulerer en sådan situation, men situationen/forholdet kan være omtalt i vedtægter og må afgøres konkret.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg kan se, at der er en servitut på en septiktank på grunden, hvor det hus, jeg ønsker at købe, ligger. Hvordan skal jeg forholde mig til dette?

Huset er totalrenoveret, og ejendomsmægler fortæller, at sælger giver sit ord på at den er i orden – der foreligger dog ingen dokumentation herfor.

Svar:

Kære Spørger

Hvis du er i tvivl om lovligheden af septiktanken, bør du kontakte kommunen, inden du binder dig endeligt til en handel. Hos kommunen kan du få afklaret, om der foreligger en myndighedsgodkendelse af tanken.

Hvis der foreligger en myndighedsgodkendelse, men du alligevel har begrundet mistanke om, at septiktanken ikke passer til ejendommen eller er defekt, må du forsøge at finde en løsning med sælger, inden du binder dig endeligt til en handel.

Det kan være, at I skal have tanken undersøgt, inden du binder dig endeligt til handlen. Det kan også være, at du skal have et afslag i købesummen, der afspejler den risiko, du påføres som følge af forholdet.

Det kunne også være en mulighed, at sælgeren afgiver en garanti (indestår) for, at tanken er lovlig og virker, som den skal. I sidstnævnte tilfælde, vil sælgeren ifalde pligt til at yde dig erstatning, hvis det senere viser sig, at tanken alligevel ikke er, som den burde være.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Min hustru og jeg separeres, og vi ønsker af beholde vores sommerhus som ejere. Vi har tre spørgsmål.

Vi har udarbejdet en samejeaftale, som angår brug af sommerhuset og evt. salg til den ene part af os. I hvilke tilfælde er der krav om, at en sådan aftale tinglyses?

Det andet spørgsmål er: Kan den ene part af os sælge sin halvdel til den anden part til en lavere pris en markedsprisen (eller den offentlige ejendomsvurdering)? Hvis ikke, hvad er begrundelsen herfor?

Det tredje spørgsmål er: Er der krav om dokumentation om vurdering af ejendomsværdi fra en ejendomsmægler, når et hus sælges?

Svar:

Kære Spørger

Der er ikke krav om, at en samejeaftale skal tinglyses, og det er heller ikke nødvendigt. Det kunne eksempelvis være nødvendigt, hvis aftalen indeholdt rettigheder, der tilkom en anden person end du og din hustru.

Så længe salget sker som led i separation eller skilsmisse, kan I selv bestemme handelsprisen ved overdragelse af huset mellem jer. Når I først er skilt, skal I sælge til markedsprisen, medmindre køberen er indforstået med at betale ekstra skat, jf. nedenfor. Markedsprisen kan være vanskelig at bestemme. Det kan derfor være en god idé at indhente en vurdering fra en uvildig ejendomsmægler, men der er intet krav herom.

Risikoen ved at sælge til under markedsprisen er, at SKAT kan vurdere, at der dermed er ydet en gave svarende til differencen mellem markedsprisen og den aftalte købesum. I så fald skal køberen betale (indkomst)skat af dette gavebeløb.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2022/11/22

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Hvis der i en ejerforening bliver opkrævet penge hver måned til fugning af endegavle, men at det på et generalsamlingsmøde bliver vedtaget, at taget skal skiftes, og i samme ombæring skal have lavet fugerne.

Medlemmerne bliver så bedt om at betale hele beløbet up front – enten kontant eller ved fælleslån.

Må bestyrelsen så godt vælge at bruge de opsparede penge (fuge opsparingen) på en hel anden ting uden af spørge foreningernes ejere først?

Svar:

Kære Spørger

Når der i henhold til en generalforsamlings beslutning er opsparet til udskiftning af fuger, kan det opsparede beløb ikke uden ny gyldig generalforsamlings vedtagelse anvendes til andet.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

2022/11/18

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har haft vores bolig til salg. Ejendomsmægler lovede, at boligen ville være solgt inden 4 måneder.

Han sagde konkret: “Jeres bolig er solgt længe inden da (4 måneder)“. Det er ikke tilfældet.

Vi har mistet i alt 75.000 kr., fordi vi havde lavet et købsbetinget bud på et andet hus, hvor de 75.000 tilfaldt sælger af det andet hus, hvis vi ikke fik solgt inden for 4 måneder.

Svar:

Kære Spørger

Hvis mæglers bemærkning foreligger  skriftligt eller på anden måde kan dokumenteres, kan mægler være ansvarlig.

Det må dog kræve en meget klar tilkendegivelse, som kan opfattes som en garanti eller indeståelse fra mæglers side,  og efter min erfaring vil det være usædvanligt.

Det vil imidlertid være normalt, at en mægler udtaler sig om forventninger til en salgsperiode,  og jeg kan af jeres spørgsmål ikke udlede, om I har været i kontakt med mægler ved indgåelsen af jeres betingede købsaftale for at tjekke, om forventningerne til salg stadig var gældende.

Forelæg forløbet for en boligadvokat for konkret afklaring af, om der kan gøres yderligere.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vores mor og stedfar er blevet gamle og syge, og er derfor flyttet fra deres hus på plejehjem.

Vi – børnene – står nu med ansvaret for tømning og salg af huset. Huset står i vores mors navn.

Fremtidsfuldmagten for vores mor er i kraft.

Kan vi sælge huset som “dødsbo” selvom de stadig lever, for ikke at blive gjort ansvarlige for fejl og mangler, vi ikke kender til?

De er ikke selv i stand til at videregive oplysninger om huset.

Hvis ikke det kan sælges som dødsbo, kan vi så benytte anden metode med klausul om ansvarsfritagelse f.eks. ved hjælp af lægeerklæring?

Svar:

Kære Spørger

I kan som børn/pårørende/fuldmagtshavere ikke af en køber blive gjort ansvarlige for fejl og mangler, da I sælger huset for jeres forældre og således ikke kan betragtes som den egentlige sælger.

Udfordringen består i at sikre at ansvaret for jeres forældre – som reelle sælgere – minimeres. I den forbindelse vil det være relevant at gøre brug af huseftersynsordningen, der omfatter udarbejdelse af elinstallationsrapport og tilstandsrapport. Derudover bør køber skriftligt oplyses om, at ejendommens ejere ikke er i stand til at give oplysninger om ejendommen, hvorfor køber i højere grad end normalt må/bør undersøge ejendommen forud for køb. I den forbindelse anbefales det desuden, at der udarbejdes og indsættes en konkret ansvarsfraskrivelse i købsaftalen med køber.

I anbefales at tage kontakt til en boligadvokat for konkret rådgivning.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2022/11/10

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har solgt min bolig, og har endnu ikke fundet en anden, hvorfor jeg har fået adresse hos venner, som bor i andelsbolig.

Folkeregistret skriver til mig, at der skal laves en lejekontrakt, da der også bor en anden på adressen – og det er deres voksne søn.

Konen er efterlønner og manden er pensionist.

Vil det få indflydelse i kr. for dem? Hvordan formulerer man en sådan lejekontrakt?

Svar:

Kære Spørger

Indenrigs- og Boligministeriet har udarbejdet en formular. Du kan finde den på ministeriets hjemmeside. Den hedder Typeformular A. Formularen opdateres løbende. Den gældende formular, som er 10. udgave, er helt ny.

Alle udlejere – både professionelle og ikke-professionelle – benytter denne typeformular. Den kan I med fordel også benytte. I skal blot udfylde den så godt, I kan.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg har opsagt min lejebolig og er flyttet ud på landet til min kæreste.

Jeg skal være ude af lejligheden den 1/2-23, men ville helst kunne flytte min adresse allerede nu.

Kan det lade sig gøre?

Svar:

Kære Spørger

Du kan sagtens flytte allerede nu, men du skal stadig betale husleje til ophørsdag medmindre udlejer forinden kan udleje den til anden side.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Der er en brandkam imellem min nabo og jeg.

Mit hus blev bygget først, og året efter byggede naboen hus, og byggede derfor en brandkam imellem mit og hans hus (hvad jeg kan læse mig til, da det er før jeg købte huset).

De har nu under totalrenovering af deres hus også fikset toppen af brandkammen, og vil gerne have jeg betaler halvdelen.

Jeg er usikker på, om jeg har vedligeholdelsespligt på dette, da muren står på hans side af skel og ikke i skel? Eller har jeg muligvis kun vedligeholdelsespligt på den del af muren der vender ind mod mit hus?

Svar:

Kære Spørger

Generelt: Man ikke igangsætte et arbejde uden aftale på forhånd, hvis man vil have andre til at deltage i udgifterne.

Da brandkammen ikke ligger i skel er det min opfattelse at ejeren selv må bekoste vedligeholdelse af denne, men mindre der på din ejendom er tinglyst en servitut der nævner en anden omkostningsfordeling.

Du har som jeg ser det, ikke vedligeholdelsespligt på den del af muren der vender ind mod dit hus, hvis ikke muren ligger i skel og således ikke er en fælles mur.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2022/11/04

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi er en ejerforening på 3 lejligheder.

Den ene ejer har haft sin lejlighed i 16 år og er en butik. Vi andre er kommet til inden for de sidste 3 år.

Ejeren af butikken har et stativ stående i vores fælles have, som bliver brugt til depot af plastikspande mm.

Vi er trætte af, at det ligner en rodebutik og vil derfor gerne have det fjernet. Det har stået der i de sidste 16 år.

Hvordan skal vi gribe det an? Butiksejeren ønsker ikke at fjerne det.

Svar:

Kære Spørger

Det er meget vanskeligt at svare på, om I kan gøre noget, og hvad det i givet fald kan være. Det afhænger flere forhold og naturligvis navnlig af arten og brugen af jeres fælles have samt størrelsen heraf, og hvordan denne opbevaring af plastikspande fremstår i denne sammenhæng. Herudover afhænger det af foreningens vedtægter, en eventuel husorden, sædvaner samt de enkelte ejerlejligheders fordelingstal.

Alt efter disse forhold kan der være mulighed for retligt at kræve, at butiksejeren stopper roderiet, og i benægtende fald kan der være mulighed for at pålægge ham en økonomisk bod eller på sigt måske helt at ekskludere ham fra ejerforeningen. Omvendt er der også risiko for, at der består en sådan sædvane, eller at opbevaringen ligger inden for rammerne af den fælles brug af haven, og at butiksejeren dermed har ret til at gøre, som han gør.

I mangel af oplysninger kan jeg desværre ikke komme det nærmere.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

2022/10/25

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Hvad forstår man ved byggeår?

Vi har købt et hus, hvor det fremgår af salgsmaterialet samt købsaftale, at “villa er fra 2017” og der står ligeledes “byggeår” 2017.

Imidlertid oplyser entreprenøren, at de har leveret huset tilbage i 2015 til sælger.

Vi har spurgt ind til dette forhold overfor ejendomsmægler og hun oplyser nu, at det er sælgers oplysninger og at de ikke var bekendt med dette.

Hun oplyser nu, at ved byggeår skal vi forstå det tidspunkt, hvor huset er ibrugtaget.

Det fremgår af energimærket, at byggeår er 2015.

Skulle det derfor ikke fremgå af salgsmateriale mv., at huset er fra 2015, men først ibrugtaget i 2017?

Svar:

Kære Spørger

Byggeår defineres af BBR – Boligoplysninger som: ”Datoen for den faktiske ibrugtagelse af bygningen. For den ældre bygningsmasse vil opførelsesåret i visse tilfælde være indberettet ud fra bygningens “omtrentlige alder”. For nybyggeri dannes opførelsesåret maskinelt som årstallet, hvor byggeriet er meddelt fuldført/ibrugtaget eller datoen for første delvise ibrugtagningstilladelse (alt efter hvilken dato der er den første)”.

At byggeåret i salgsmaterialet er anført som året, hvor ejendommen blev ibrugtaget, kan derfor ikke anses for at være forkert.

Hvis energimærkningen i øvrigt anfører at byggeåret er 2015, og det fremgår af købsaftalen/salgsopstillingen, at villaen er fra 2017, gives køber – dog indirekte – oplysninger i salgsmaterialet om, hvornår byggeriet blev hhv. udført og ibrugtagningsåret.

Hvis I ønsker yderligere oplysninger kan Kommunen kan formentlig fortælle jer – som aktuelle ejere af ejendommen – hvornår kommunen modtog sælgers eller entreprenørens orientering om byggeriets påbegyndelse, tidspunktet for hvornår der skete færdigmelding af huset, og hvornår Kommunen meddelte ibrugtagningstilladelse.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har netop revet vores gamle hus ned og har derefter fået bygget et nyt hus – på den samme grund.

Vi er nu – af kommunen – blevet opkrævet tilbagebetaling af indefrosset grundskyld for perioden 2018-2022.

Så vidt jeg ved, skal indefrosset grundskyld betales ved salg af boligen.

Kan det være rigtigt, at de kan opkræve den også ved nedrivning/nybyg?

Svar:

Kære Spørger

Ja, jeg mener, at når ejendommen er nedrevet, så skal den indefrosne ejendomsskat betales.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby