BOLIGbrevkasse | Danske BOLIGadvokater
Rådgiverportalen

Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokaters brevkasse, som besvares af medlemmer af Danske BOLIGadvokater.

Alle spørgsmål, der besvares, bringes i anonymiseret form.

Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier, så du hurtigt kan se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Ved indsendelse til brevkassen accepterer du, at dit spørgsmål samt dine kontaktoplysninger sendes til et af de medlemmer af Danske BOLIGadvokater, som bistår med at besvare brevkassen. Spørgsmål/svar slettes senest efter 10 år.

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

21.06.2024 13:06:52

Spørgsmål:

Hej Vi overtog vores hus i 2007, og var ikke så opmærksom på BBR dengang. På vores ejendom er en udestue, men den er ikke på BBR. Efter nutidens regler vil den næppe kunne godkendes, da den ligger i skel. Nu har jeg tjekket på kommunens byggeweb, og kan se at der er søgt, godkendt og afsluttet byggesag på udestuen tilbage i 1943. Kan vi så blot bede BBR om at blive tilrettet?

Svar:

Alle boligejere har et ansvar for at sørge for, at BBR ejerregistret har et fortløbende korrekt indhold. I jeres tilfælde vil det være korrekt at bede kommunen om at ajourføre registret i overensstemmelse med den gamle godkendte byggesag.

Det vil være dennes data, der skal registreres, som det var og fremstår i dag.

Hvis der bygges nyt, skal det naturligvis opfylde de aktuelle krav til byggeri, men det forstår jeg ikke er tilfældet.

Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

 

 

21.06.2024 12:59:12

Spørgsmål:

Jeg har kig på et hus, hvor vi er blevet enige om prisen. Mægler har sendt en købsaftale, hvor der står at der efter købsaftalen er endelig, skal overføres et beløb til dem. Her forventede jeg der blot var tale om udbetalingen på 5% Der stod dog et noget højere tal, som ejendomsmægler oplyser, er deres honorar. Jeg er meget uforstående overfor, at denne pålægges mig som køber, da der jo stilles bankgaranti for det resterende. Er det normal praksis, når de 5% i udbetaling er mindre end ejendomsmæglerens honorar?

Svar:

Kravet om udbetaling på 5% er et bankforhold, der ikke har sammenhæng med det beløb, der skal deponeres til mægler kort efter købsaftalen er underskrevet.

Der er derfor ikke noget ualmindeligt i, at udbetalingen på 5% er mindre eller mere end mæglerens honorar.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

19.06.2024 11:39:01

Spørgsmål:

Min mors nabo har valgt at rive sit hus ned for at bygge et nyt. I forbindelse med nedrivningen viser det sig at stikledningen med elforsyning går på skrå gennem naboens matrikel til min mors hus. Det viser sig ved at entreprenøren graver stikledningen over. Entreprenøren nægter at have ansvaret da stikledningen ikke er vist I ledningsregisteret LER. Stikledningen er ikke overdraget til Radius og er som sådan min mors ejendom, som jeg forstår det. 1. Kan min mor pålægges udgiften til udbedring af skaden på stikledningen? 2. Ejer af nabomatriklen har fundet ud af, at det nye hus ikke kan bygges med nuværende placering af stikledningen. Kan min mor pålægges udgiften til omlægning af stikledningen?

Svar:

Kære Spørger

Det er et meget vanskeligt spørgsmål at besvare.

Normalt er ledningen registreret i LER, så jeg tror det er en fejl at Radius ikke har anmeldt ledningen.

Så jeg ville tage fat i Radius og bede dem omlægge ledningen.

Man kan næppe laste naboen for det skete, da  ledningen ikke er registreret i LER og jeg mener ikke du kan pålægge naboen at føre en ny ledning.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

14.06.2024 13:25:18

Spørgsmål:

Goddag, Min moster og onkel (der ikke har børn) ønsker at sælge deres sommerhus til mig, deres nevø. Kan de sælge til den (nye) ejendomsvurdering eller evt under den uden skattemæssige konsekvenser for mig? Mao, hvor billigt må de sælge uden at salget anses for en (delvis) gave til mig?

Svar:

Tak for dit spørgsmål.

Nevøer er ikke omfattet af den personkreds, som kan anvende Værdiansættelsescirkulæret til at købe en ejendom af deres moster/onkel til under den offentlige ejendomsvurdering.

Det er derfor min opfattelse, at ejendommen skal prissættes, som var det i fri handel. Her er den offentlige ejendomsvurdering typisk et minimum, som kræver, at der indhentes en mæglervurdering, som viser, at ejendommen har en lavere værdi en den offentlige ejendomsvurdering, hvis man skal handle under denne.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat

 

14.06.2024 13:18:38

Spørgsmål

Hej, vi har underskrevet en købs kontrakt med salg af vores lejlighed, og får nu en mail fra mægleren, som, sender spørgsmål til os fra købers advokat til besvarelse. Mægleren har allerede selv svaret på det første spørgsmål, hvor vi nu ser, at købesummen er reduceret med 8.886,- ud over det aftalte salær. I et tidligere tilsendt købs provenu er der oplyst mægler udgifter for et beløb der er tilsvarende mindre end 8.886,-. og det beløb, stemmer overens med de anførte mægler udgifter. Vi spørger mægleren om han kan forklare de ekstra udgifter for 8.886,- men, han svare ikke tilbage. Vi prøver, at sende ham en ny mail dagen efter, men, modtager intet svar. Han skriver bare, at de sendte spørgsmål skal besvares Vi ved ikke, hvad vi gør i den her situation, og er uforstående overfor et manglende svar. Vi har jo underskrevet købskontrakten, og står nu med en mægler der uden aftale herom runder hans salær op, og ikke vil forklare, hvorfor. Vi har aldrig oplevet noget ligende og derfor en henvendelse til jer her. Vi er ikke interesserede i at handlen går tilbage, men, vil heller ikke bare give mægleren 8.886,- uden, et svar. Hvordan skal vi forholde os i den her situation ?

Svar

Tak for dit spørgsmål.

Som jeg forstår spørgsmålet, så har i indgået en aftale med mægler – forventelig gennem en formidlingsaftale.

I er forbrugere, og derfor skal det i formidlingsaftalen fremgå klart for jer, hvad i skal betale i salær til mægler.
Mægleren kan ikke efterfølgende forhøje sit salær uden aftale med jer. Derfor skal i heller ikke betale det ekstra salær til mægler.

Hvis mægler fastholder sit krav, eller tilbageholder en del af beløbet i den købesum, som i skal have udbetalt, så vil jeg anbefale, at i indleverer en klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat

 

11.06.2024 12:44:00

Spørgsmål:

Er det lovligt i en ejerforening, at man har vedtægter, der bestemmer hvilke håndværksmestre, man vil have til at udføre reparationer i ens lejlighed? Jeg mener, at enhver konkurrence forsvinder.

Hilsen og på forhånd tak

Svar:

Tak for dit spørgsmål.

Det er ikke usædvanligt, at der i ejerforeninger er faste håndværkere, som skal kontaktes ved vedligeholdelse/skader.
Men det er første gang at jeg oplever, at det fremgår direkte af vedtægterne, så den del er noget usædvanlig.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat

 

10.06.2024 11:35:31

Spørgsmål:

Hej. Vi er igang med at få solgt vores andelslejlighed. Efter vores vvs tjek siger vvs manden at vores afløb er ulovligt. Vi købte lejligheden i maj 2015, der var badeværelset en forbedring vi betalte for og ingenting om et ulovligt afløb på det tidspunkt. VVS manden siger det afløb vi har også var ulovligt da vi købte lejligheden. Kan det virkelig passe at det mig der hænger på den og skal betale for at hele gulvet skal bankes op og et nyt afløb skal laves. (Dyr udgift) Mvh.

Svar:

Hej

Ja, det er desværre korrekt.

Du kan prøve at rette kravet mod din tidligere sælger.

Kravet er formentlig ikke forældet. Manglerne er, som du beskriver dem, formentlig opstået/været tilstede i den tidligere ejers tid, og manglerne er af en sådan karakter og omfang, at du vil kunne gøre krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Dette krav forældes efter 3 år, da andelsboliger sidestilles med mangler ved fast ejendom, og du har haft andelslejligheden i 9 år. Kravet er således forældet jf. hovedreglen, men da du ikke kendte eller burde kende skaden før VVS tjekket, er forældelsesfristen normalt suspenderet. Fristen begynder først at løbe fra det tidspunkt, du blev klar over skaden og kravet vil under alle omstændigheder være forældet efter 10 år fra dit køb.​

Det næste skridt er at vurdere, hvor stort et afslag du kan gøre gældende overfor din sælger. Som udgangspunkt kan du kræve omkostningerne ved afhjælpning af manglerne betalt.

Du bør kontakte en boligadvokat.
Thomas Damsholt
Advokat (H)

06.06.2024 11:40:43

Spørgsmål:

Vi er 5 rækkehuse hvor der iflg vedtægterne er eksklusiv brugsret til hver vores parkeringsplads og så en sidste plads hvor alle har fælles brugsret. Et flertal på 3 har på generalforsamlingen stemt igennem at pladsen alene nu kun kan anvendes af gæster. 2 huse mener at beslutningen er ugyldig og i strid med vedtægterne da der fratages os 2 huse vores vedtægtsmæssige og tinglyste brugsret til den sidste p-plads. Vi mener pladsen alene er forbeholdt beboerne og gæster derfor skal henvises til alternativ parkering på vejen da andet vil kræve en vedtægtsændring til hvilken der skal være enstemmighed. Håber problematikken er forståelig. Så hvem har ret?

Svar:

Kære Spørger

Nu har jeg ikke set vedtægterne, så jeg svarer på baggrund af dine oplysninger:

Hvis det af vedtægterne fremgår at der er eksklusiv brugsret til hver jeres parkeringsplads og en sidste plads hvor alle har fælles brugsret, så er det en rettighed som ikke bare kan tages fra ejerne.

Jeg mener også at udgangspunktet er enstemmighed, i hvert fald for jeres egne pladser, som dog ikke er berørt af afstemningen.

Om den fælles plads er sikret i vedtægterne ved enighed hvis det ændres eller som min 2/3 flertal er ikke let af afgøre, men det ville så have krævet at min. 2/3 stemte for en vedtægtsændring (det normale krav) og 3 ud af 5 er ikke 2/3.

Så på denne baggrund mener jeg ikke at vedtagelsen er gyldig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

03.06.2024 17:08:13

Spørgsmål:

Hej Boligadvokater

For at hjælpe et af mine børn købte jeg for flere år siden en villa, som mit barn så har lejet af mig til markedsprisen. Overskuddet er opgjort og selvangivet korrekt.   Nu vil mit barn gerne købe villaen, og her kommer der et problem, som jeg gerne vil have hjælp til. Købspris 1.300.000 kr (10 år siden) Seneste offentlige vurdering 1.700.000 kr En af byens mæglere har vurderet salgspris til 1.200.000 – 1.300.000 kr   Jeg er godt klar over, at jeg skal beskattes efter de almindelige regler for salg af ejendom, som jeg ikke selv har beboet. Jeg er også bekendt med 20 % reglen (tidligere 15 %) ved familiehandler.   Jeg ønsker at sælge billigst muligt, men hvilken salgspris kan jeg overdrage til uden at få skattemæssige problemer ?

Svar:

Tak for dit spørgsmål.

Når du oplyser, at du har fået ejendommen vurderet, skal du vide, at det ikke er uden betydelig risiko at anvende værdiansættelsescirkulæret (+- 15 eller 20%), idet Skat derved har grundlag for at tilsidesætte prisen.

Det er imidlertid frivilligt om man vil anvende cirkulæret og i nærværende sag, hvor du oplysninger, at den offentlige vurdering er højere end mæglerens vurdering, synes der ikke at være grundlag for at anvende cirkulæret. Dog tror jeg, du har taget udgangspunkt i den (formentlige) foreløbige vurdering, hvilket ikke er den, der skal lægges til grund ved anvendelse af værdiansættelsescirkulæret pt.

Da du imidlertid har købt – for kun nogle år siden – og da du kender markedsprisen gennem mægler, bør du grundigt overveje, om du vil handle under hensyntagen til værdiansættelsescirkulæret fremfor at tage udgangspunkt i markedsprisen – altså det en ejendomsmægler vurderer, at du kan få for ejendommen.

Du anbefales for konkret rådgivning at tage kontakt til boligadvokat.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

 

13.05.2024 07:15:23

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Vi bor i en større ejendom som idag er en matrikel, der beboelse på 1sal og butik i gadeplan, kan det lade sig gøre at opdele denne matrikel i to og eventuel sælge erhvervsdelen fra som selvstændig matrikel, vores hus er fra 1932 og vores nye energimærke er D som skulle være en betingelse ifølge en landmåler jeg har haft kontakt til.

 

Svar

Kære spørger.

De mange forhold der skal tages stilling til i forbindelse med en mulig udmatrikulering, som du nævner, vil det være fornuftigt at drøfte til bunds med den landinspektør, som du allerede har kontakt med.

Den pågældende kan give information om, hvilke krav der skal opfyldes ( bl. a. brandkrav ) og omkostninger ved evt. nødvendige bygningsændringer samt rådgiveromkostningen fra landinspektørens side.

På den måde kan du forvente at få et fornuftigt overblik over de mulige konsekvenser ved en ændring af de nuværende forhold.

Boligadvokaten kan særligt bistå i forbindelse med den nødvendige opdeling af ejendommen rent aftalemæssigt,  i samarbejde med mægler afklare prissætning m.m. og bistå i forbindelse med etablering af vedtægter/tinglysning m.m..
Med venlig hilsen
Erik Turley
Advokat (H)

13.05.2024 07:08:37

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Jeg har for 2 1/2 år siden købt en ejerlejlighed på Frederiksberg, som har været gennemrenoveret. Det viser sig at vi hverken kan finde byggetilladelser eller nogle tegninger på kommunen af det arbejde, som vedkommende har lavet. Vi vil gerne have det bragt i orden, hvem skal betale for det? Hvis det viser sig at vi blive pålagt at af det skal ændres. Kan man henføre det tilbage til den tidligere ejer? Er der en frist hvornår man skal henvende sig til den tidligere ejer. Vil det have nogen betydning hvis man kan se ændringerne i salgsopstillingen. På forhånd tak

 

Svar

Kære spørger.

Sælger hæfter for evt. mangler, herunder manglende byggetilladelser og kravet skal være rejst retligt senest 3 år fra den dato hvor du overtog lejligheden.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

25.04.2024 09:41:49

Spørgsmål

Kære boligadvokat,

Min bror og jeg har medio sidste år købt min mors hus til ejendomsværdien -15%, men ingen af os bor i huset. Derimod bebor min mor sengeliggende mor stadig et enkelt rum i huset, da hun ikke vil på plejehjem. Hvordan skal vi forholde os i forhold til SKAT (fiktiv lejeindtægt eller gratis?)

 

Svar

Kære spørger,

Hvis jeres mor ikke betaler leje til jer, kan det have skattemæssige konsekvenser både for jer og jeres mor. I kan blive beskattet af en fiktiv lejeindtægt, og jeres mor kan blive pålagt skat eller gaveafgift af den værdi, som hun sparer i husleje. Beløbene beror på en konkret vurdering. Jeg vil anbefale jer at få udarbejdet en lejekontrakt og sørge for, at jeres mor begynder at betale husleje til jer og hvis ikke, at I kontakter SKAT for at drøfte, hvilke skattemæssige konsekvenser arrangementet måtte medføre for jer alle.

 

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

25.04.2024 09:39:04

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat. Jeg har desværre fået et påbud fra bestyrelsen, for et enkeltstående tilfælde med noget nabotvist. Det var en engangsting, og ophørte straks. Efter påbuddet er jeg dog bekymret for at jeg også i samme omgang kan blive ekskluderet, da jeg ved der er et bestyrelsesmedlem som ikke kan lide mig. Kan man både sende påbud, afvente lidt… og derefter sende en ekskludering? Der står nemlig i påbuddet at “strid skal ophøre straks.” Hvilket er imødekommet. Jeg står mellem to lejligheder internt, og er bange for at de udnytter muligheden for at sende brev om ekskludering, når jeg rykker ind i den nye og har solgt den nuværende.

 

Svar

Kære spørger,

Det klare udgangspunkt er, at man ikke kan blive ekskluderet på baggrund af én forseelse eller episode med tilsidesættelse af god skik og orden, medmindre der er tale om meget grov misligholdelse som f.eks. vold eller trusler om vold.

Et andet klart udgangspunkt er, at hvis man som andelshaver har fået et påbud (eller påkrav) om tilsidesættelse af god skik og orden samt en henstilling om at ophøre hermed, så kan foreningen alene skride til eksklusion, hvis andelshaveren på ny tilsidesætter god skik og orden. Herudover er det en betingelse for eksklusion, at andelshaverens adfærd samlet set udgør så grov misligholdelse, at det må vurderes, at eksklusion er rette sanktion. Dette er en helt konkret vurdering i hver enkel sag.

Hvis en forening ekskluderer et medlem, er det ikke nødvendigvis sikkert, at eksklusionen er berettiget, og at andelshaveren har pligt til at følge denne. Spørgsmålet om eksklusionens berettigelse kan indbringes til afgørelse for Boligretten og i grovere tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden tillige for Fogedretten.

På baggrund af det, du oplyser, mener jeg ikke, at du har grund til at frygte at blive ekskluderet, og skulle det ske, vil en sådan eksklusion formentlig være uberettiget. Du skal dog naturligvis for fremtiden sørge for at iagttage god skik og orden og i øvrigt overholde foreningens vedtægter, husorden m.v.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

22.04.2024 11:34:10

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat,

Min datter overtager en andelslejlighed i ejendom fra 1950’erne, den 15/4. Hn har fået nøglen 2 uger tidligere. I køkken var der linoleum på gulv. Det har hun fjernet, og har konstateret en vandskade på det underliggende parketgulv. I soveværelse virker gulv meget fjedrende, Hun har haft en tømrer, som andelsboligforeningen har anbefalet, ude at se på de to ting. Tømreren konstaterer, at stavene i parketgulvet ikke hæfter på underlaget, og at der er risiko for, at der kan trædes gennem gulvet, hvis der stilles tunge ting påå gulvet. Hans abefaling er, at lægge et nyt gulv. Der mangler fejelister langs paneler, såder er spalte mellem alle paneler og gulv. Ingen af disse ting er nævnt den synsrapport, som er udleveret i forbindelse med handel. Kan disse ting kræves udbedret af sælger? Eller er det deres eget ansvar, at det ikke har opdaget det?

 

Svar

Kære spørger,

Idet der er tale om en andelsbolig gælder lovreglen om maksimalpris. Det betyder, at prisen for andelen ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) tillagt værdien af de forbedringer, der er udført i boligen, samt eventuelt værdien af fast installeret inventar, samt fratrukket mangler.

Hvis andelsboligen er handlet til maksimalprisen uden fradrag for de beskrevne mangler, er der grundlag for fremsættelse af tilbagebetalingskrav eller krav om udbedring af sælger for sælgers regning.

Hvis andelsboligen er handlet til mindre end maksimalprisen, bør krav i stedet fremsættes med udgangspunkt i forholdsmæssigt afslag eller erstatningskrav, hvorom der gælder særlige betingelser – herunder kan også inddrages forhold om købers undersøgelsespligt.

Idet forholdet vedrører gulv og måske forhold i etageadskillelsen, kan der være grundlag for at rette krav overfor foreningen, hvilket dog afhænger af  dels vedtægterne for foreningen og dels årsagen til problemerne, som således bør undersøges nærmere.

I anbefales at rette kravet hurtigst muligt overfor sælger samt orientere foreningen, således at et eventuelt tilbagehold i købesummen ikke udbetales til sælger, før der er sket afklaring af problematikken.
_________________________________________________

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørg BOLIG-brevkassen

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse