Brevkasse

15.07.2025 07:51:58

Spørgsmål
Vi har en grund med fem ejere, hver af de fem ejere ejer desuden hver et sommerhus på grunden. Kreditforeningen vil ikke belåne husene, da de ligger på lejet grund. Vi er nu i gang med at få lavet en samejeoverenskomst, hvor der markeres eksklusiv brugsret ved hvert sommerhus. Der er desuden et grønt fællesareal (stor græsplæne) og en vej/indkørsel tværs over fællesarealet. Ejerne ønsker i samme ombæring at dele fællesarealet om med eksklusiv brugsret. Mit spørgsmål er, om der kan tinglyses eksklusiv brugsret over en del af et fællesareal, hvor der ikke er en tydelig fysisk adskillelse (hæk/hegn)? Fællesarealet vil fortsat være en stor græsplæne. Den eksklusive brugsret vil være markeret på et kort, men ikke være at se fysisk. Desuden vil der være behov for at tinglyse vejret for nogle ejere hen over områder, hvor andre ejere har eksklusiv brugsret. Er dette muligt? Jeg har fået oplyst, at det ikke er muligt i forhold til tinglysningsretten. Er dette korrekt?

Svar
Som du fremstiller sagen bør det være muligt at tinglyse eksklusive brugsretter, dog tidsbegrænset.

I bør kontakte en landinspektør i en sag som denne.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

15.07.2025 07:48:14

Spørgsmål
Min kæreste og jeg står i den situation, at en af mine nære relationer gerne vil sælge sit hus til os markant under den offentlige ejendomsvurdering. Som jeg forstår det, så skal differencen mellem handelsprisen og den offentlige ejendomsvurdering ses som en gave, som beskattes som personlig indkomst. Hvis en ejendomsmægler vurderer markedsprisen som værende lavere end den offentlige ejendomsvurdering, kan denne bruges i stedet. Stemmer dette? Vi er ikke beslægtede og vil derfor ikke kunne benytte reglerne om at kunne købe til under vurderingen herigennem. Huset er vurderet til ca. 7,5 mio., men han har givet udtryk for, at han ikke vil have mere end i omegnen af 4 mio. fra os for det. Er der nogen måde, hvorpå det er muligt at lave en sådan handel uden at skulle betale en masse skat og afgift, fordi det jo ikke kommer nogle af os til gode? Hvilke alternativer ville man kunne bruge her? Tak for hjælpen!

Svar
I kan altid handle huset til markedsprisen – også selv om markedsprisen er under den offentlige ejendomsvurdering.

Jeg kan desværre ikke se at der er nogen måde, hvorpå det er muligt at lave en sådan handel uden at skulle betale indkomstskatskat af gaven, som er differencen af markedsprisen og handelsprisen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

11.07.2025 07:16:08

Spørgsmål
min søns far ,havde søgt om omlægning af boliglånet i hans hus. i den forbindelse efter bankrådgiveren har kigget div dokumenter igennem ,vender hun tilbage med dels afvisning om omlægning af lån MEN at hun/banken vurderer hans rådighedsbeløb er for lille, så de kræver han sælger huset. Han har ikke misvedligeholdt betaling .kan de så godt kræve han sælger huset pga et lille rådighedsbeløb?? er der en paragraf han kan henvise til, eller hvad skal han gøre i denne situation?

Svar
I udgangspunktet vil dette ikke være muligt for banken, medmindre aftalen med banken er misligholdt.

I bør dog gennemgå låneaftalen med banken for at se, om der er en bestemmelse heri, der giver banken ret til at gennemtvinge et salg.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

11.07.2025 07:13:27

Spørgsmål
Jeg har købt et hus og indflyttet, der står i salgsopstillingen jeg fik tilsendt med købsaftalen at badeværelset har indlagt gulvvarme men da jeg flytter ind kan jeg ikke finde hvor gulvvarmen på badeværelset skal tændes for. Jeg skriver derfor til ejendomsmægleren og spørger, hvortil han svarer at han sagde til fremvisningen at der ikke var gulvvarme, hverken mig selv eller de to jeg havde med til fremvisningerne kan genkende at han skulle have sagt dette. Nu står jeg og ved faktisk ikke hvad jeg skal gøre, huset er jo også vurderet ud fra at der er gulvvarme på badeværelset. Kan jeg gøre krav på kompensation?

Svar
Hvis det har fremgået af salgsopstillingen, men ikke forefindes, så er der tale om en mangel, som du kan søge kompensation for (forholdsmæssigt afslag eller erstatning).

Det at mægleren skulle have sagt noget andet er svært at bevise, og er i øvrigt mæglerens bevisbyrde.

Jeg ville derfor varsle et krav mod mægler om kompensation.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

03.07.2025 11:28:50

Spørgsmål
Hvad gør man hvis man ikke kan flytte ens adresse, da boligen jeg er flyttet ind i er ny. Den er ikke godkendt til beboelse? Vi har været i dialog med udlejer men vi bliver vinget af gang på gang og at den er godkendt lige om lidt. Men har nu boet i lejligheden siden 1 maj og har ikke kunne søge om boligstøtte. Hvad gør man i denne situation? Mvh Camilla Madsen

Svar
”I kan i udgangspunktet ikke gøre andet end at vente, til boligen er godkendt. Jeg har dog nogle anbefalinger til mulig fremskyndelse af processen og til, at I eventuelt kan opnå kompensation.

I forhold til boligstøtte ville jeg sende lejekontrakten til kommunen og høre, om kommunen på baggrund heraf kan yde støtte. Er det ikke tilfældet, kan I klage til Teknisk Forvaltning i kommunen, som kan pålægge udlejer at få lovliggjort bygningen, så den bliver godkendt til beboelse. Herudover kan I gøre krav om forholdsmæssigt afslag i lejen over for udlejer. Det vil være rimeligt at kræve et afslag i lejen fra lejeforholdets start, og indtil lejemålet er godkendt til beboelse, med et beløb svarende til det, som I mister i boligstøtte. Bemærk dog, at I vil være nødt til at føre sag ved Boligretten, hvis udlejer ikke frivilligt vil give jer lejeafslag. I så fald kan Boligretten pålægge udlejer at betale jer forholdsmæssigt afslag, hvis Boligretten vurderer, at der er grundlag herfor.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

03.07.2025 11:27:13

Spørgsmål
Kan man frivilligt tinglyse en servitut, der begrænser brugen af et sommerhus, der ligger i landzone i et område uden lokalplan. Det vi gerne vil, er at vi hæftende frasiger os retten til at benytte huset om vinteren svarende til reglerne for sommerhuse i sommerhusområder. Huset er beliggende på lejet grund med kommunen som udlejer. Der er flere sommerhuse på den fælles matrikel. Spørgsmålet er opstået, fordi vi på grund af hændelig undergang (stormflod) skal genopføre huset. I den forbindelse stiller kommunen krav om at vi bygger huset efter reglerne for helårsbolig. Dette på trods af, at lejekontrakt, BBR mv. definerer huset som et sommerhus. Ved at begrænse brugsretten vil kommunen eventuelt give byggetilladelse til at genopføre huset efter reglerne for sommerhuse – BR18 paragraf 283, men beder os om at undersøge spørgsmålet

Svar
”Man kan godt tinglyse en servitut, der begrænser brugen af huset på samme måde, som det gælder for sommerhuse. Samtykke fra kommunen er dog påkrævet ifølge planlovens § 42. Det indebærer, at I er nødt til at søge kommunen om tilladelse til at pålægge ejendommen en sådan servitut, og at kommunen ved tinglysning af servitutten underskriver anmeldelsen.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

03.07.2025 10:05:24

Spørgsmål
Tekst: spørsgmål, hvem skal male under balkon/terrasse/altan (altså underboens overdække mod vind og vejr) under overboens balkon/terrasse/altan? Alle beboere holder deres altaner,/terrasser/balkoner med sværte og træbeskyttelse på rækværk og trædedæk. Overbo maler og holder stærn -og udhængsbradder oppe under tag og op til kip på ejendommen som har 1.st sal. Tak for jeres gratis service mvh Kenneth Valet

Svar
”Hvis det er den enkelte beboer, der har vedligeholdelsespligten for egen altan, og hvis der ikke er særlige regler vedrørende altanernes underside, vil det også være denne beboer, der skal male undersiden af sin altan. Vedkommende må så man pænt spørge sin underbo om adgang via dennes lejlighed, så han/hun kan male, når det er påkrævet.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

03.07.2025 10:03:04

Spørgsmål
Salg af hus til barn
Hej, Hvad er reglerne for fastsættelse af markedspris, når en far sælger hus til sin datter? Er det nok at hente en pris fra en mægler? Hvordan vurderes det, at denne mægler er uvildig og mæglerens pris reelt er markedsprisen? Mvh Mads

Svar
”Der er ingen detaljerede regler for fastsættelse af markedsprisen. Det beror altid på et konkret skøn. SKAT kan tilsidesætte salgsprisen, hvis SKAT vurderer, at den afviger fra markedsprisen.

Hvis du går til en mægler, som du ikke har en nær relation til, og beder denne mægler om en vurdering af salgsprisen og sælger til din datter til denne pris, vil jeg næsten garantere dig, at SKAT ikke vil tilsidesætte en sådan vurdering.

Alle kan lave fejl, og det kan en ejendomsmægler selvfølgelig også. Skulle ejendomsmægleren vurdere markedsprisen helt forkert, er der naturligvis risiko for, at SKAT vil tilsidesætte handelsprisen. Det må dog høre til absolut undtagelserne. Men, hvis I vil gå med ”livrem og seler”, kan I indhente en vurdering fra en yderligere mægler, og skulle denne afvige væsentligt fra den første, kan I eventuelt lægge jer midt i mellem de to vurderinger.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

01.07.2025 06:01:05

Spørgsmål
Kære BOLIGadvokater. Mit spørgsmål går ud på, om mine dårlige oplevelser med min ejendomsmægler er en stor nok forsømmelse til, at jeg kan opsige vores fomidligsaftale. Det tager udgangspunkt i tre hændelser, som jeg kort vil præsentere herunder, og jeg starter med den mest alvorlige i mine øjne: 1 – Administratorbesvarelse: Inden formidligsaftalen blev underskrevet blev administratorbesvarelsen anslået til at koste 3.500 kr. hvilket er meget standard for en ejerlejlighed i København. Senere i forløbet lagde jeg dog mærke til i sagens dokumenter, at ekspeditionsgebyret for besvarelsen var på 6.000 kr, men her kommer det, som jeg ser som et stort forseelse – samme ejendomsmægler har solgt en identisk lejlighed 2 etager over min lejlighed blot 1,5 måned inden vi indgik vores samarbejde, hvilket vil sige, at de udemærket godt kendte prisen for en besvarelsen i min ejerforening. Konfronteret med spørgsmålet om, hvorfor dette er sket, lød svaret således: “Jeg kan sagtens forstå, at du undrer dig over, at det ikke er rettet til, da vi netop kender det præcise beløb. Som min kollega allerede har skrevet, så svinger de her besvarelser mellem 3- og 6.000 kr. Jeres er absolut i den dyre ende, men det er ikke noget jeg tænker over når jeg udarbejder diverse dokumenter. Jeg er aldrig blevet spurgt til det før, og det er nok med til at gøre at jeg aldrig går ind og retter disse til.  Det er ikke mig der opdaterer beløbet på administratorbesvarlesen, derfor ligger jeg oftest ikke mærke til hvor meget den koster.  Jeg håber det er okay?” Så svaret er, at det “bare” er en fejl, fordi tingene går hurtigt, og der bliver brugt standard beløb i en template for formidligsaftale, men jeg føler, at dette kunne have være et overvejet, strategisk spil, for at få salgsbudgettet til at se mere overskuelig ud – man skal huske, at dette er inden formidligsaftalen er underskrevet, og ejedomsmægler ved, at de skal sælge sig selv godt, så jeg ikke vælger en anden ejendomsmægler. 

Jeg føler det er vildtledene og manipulerende fra deres side, og jeg tror ikke på, at det er ærlig fejl, da dette er den 3. “tilfældige” fejl i rækken. Alle er sket på kort tid, og inden formidlingsaftalen blev underskrevet, og vigtist af alt – alle handler om penge. 2 – betaling for fotografering: I vores indledende samtale omkring sælger, salær og andre udgifter hed det, at betalingen til fotografering skulle være en del af ejendomsmæglerens salær, medmindre forløbet IKKE endte med et vellykket salg. I det sidste tilfælde ville jeg, sælgeren, skulle betale for fotograferingen. 
Det skete dog, at på den oprindelige version af formidlingsaftalen blev udgiften lagt under ‘Udlæg til tredjemand’, altså den kategori som jeg som sælger skal betale udover salær. Det er den 2. “tilfældige” fejl i rækken. Var det igen en ærlig fejl? Eller et forsøg på at få mig til at skrive under på en dyrere aftale, end vi havde snakket om? Det lugter lidt af “…går den, så går den…” princippet. 3 – fejl i udbudspris: Den sidste fejl, er også den mindste. I sig selv er den helt ubetydelig, men i kontekst af de 2 forrige, synes jeg, at den bidrager til det fulde billede. Efter vores indledende samtale omkring salg, strategi og pris, sendte ejendomsmægleren en opsummerende mail med indholdet af vores samtale. Her “kom” han til at skrive en udbudspris som var 200.000 kr. højere end den, vi talte om. Jeg fik at vide, at det var en tastefejl. Jeg må indrømme, at pga. disse oplevelser har jeg ikke særlig meget tillid til ejendomsmægleren, og vores samarbejde omkring salg af mit hjem baserer ellers rigtig meget på tilldig. Jeg stoler f.eks. ikke på, at når ejendomsmægler foreslår det næste skridt i processen, at det reelt er det bedste for mig. Jeg er samtidig nødt til at tænke grundigt igennem, og “scanne” beskeder og udtalelser, om der ikke er en krog i det. Om det hele er nogle velovervejede ejendomsmæglers beskidte trick, eller ærlige fejl, ændrer ikke synderligt meget på oplevelsen. Enten snyder de, ellers er de på amatør niveau med mængden af disse små fejl og forglemmelser. Hvis jeg frit kunne gå ud af aftalen, ville jeg gøre det. Så med største vægt på punkt 1 – har denne forseelse potentiale nok til at opsige vores aftale? Med venlig hilsen, Piotr

Svar
Kære Spørger

Jeg er usikker på, om du har drøftet en ophævelse af formidlingsaftalen med mægleren?

I forhold til pkt. 1, som du angiver som det største eksempel på en misligholdelse, så bør du spørge mægler ind til om i kan blive enige om den pris, som du mener det skal koste for en administratorbesvarelse.

Henset til de beløb, som der er tale om, så mener jeg ikke umiddelbart at der er tilstrækkeligt til at kunne ophæve formidlingsaftalen.

Men jeg vil foreslå, at du kontakter en BOLIGadvokat, og drøfter sagen med denne, da der kan være nuancer eller forhold, som ændrer min opfattelse.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Partner
Advodan Lolland-Falster

Hjemmeside

01.07.2025 05:57:23

Spørgsmål
2 boligejendomme er bygget sammen og har en fælles brandmur. Ejendommene er bygget samtidig. Nu er den ene bolig brændt og skal nedrives, hvilket efterlader den anden med en massiv og kold ydervæg. Skadelidtes forsikringsselskab har tilbudt at pudse væggen, men det løser jo ikke den manglende isolering. Hvad tænker I om den situation? Pft.

Svar
Kære Spørger

Det kan ikke besvares entydigt.

Normalt vil der være tinglyst en deklaration på begge ejendomme, som måske tager stilling til situationen.

Hvis ikke der opføres en ny bygning i fælles brandskel, kan du risikere selv at måtte isolere denne for egen regning.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)
Advodan Lyngby

Hjemmeside

01.07.2025 05:54:29

Spørgsmål
Hej. Har lige et spørgsmål. Min leje kontakt siger, min lejlighed er 91m2. Men efter opmåling er den kun 62m2 står også i følge BBR at fælles areal udgøre 16m2. Og den er 91m2 Men der er stadig et mangle på 13m2 som jeg ikke ved hvad udgøre?. Kælderrum er max 1.5m2 Skal jeg spørge udlejer om en specifik udskrivelse af antal m2 og evt få nedslag i husleje hvis det ikke stemmer overens?. Kontakten siger intet om fælles areal. Som jeg ser det budte der stå noget ala. Lejligheden er 62m2 Obklatorisk fælles areal 16m2 Kælderrum 1.5m2 ??? 11,5m2 et eller andet Parking? Total 91m2

Svar
Kære Spørger

Du bør kontakte udlejer og bede om en specifikation over de m2 som lejemålet omfatter.

Hjemmeside

27.06.2025 09:28:03

Spørgsmål
Min formidlingsaftale udløb efter 6 måneder uden salg. Vores mægler har dog forsat haft vores hus til salg efterfølgende i ca 3 måneder. Dog uden at vi skrev under på en forlængelse af den oprindelige formidlingsaftale. Efter 9 måneder blev vi så enige med mægler om at nedsætte vores pris på huset og mægler kom med en ny formidlingsaftale som vi underskrev. Nu er der så gået yderligere 3 måneder siden vi underskrev dette dokument.. Spørgsmålet er om vi er bundet i 6 måneder som en normal formidlingsaftale løber over. Eller det kun er 3 måneder da vi jo efter vores mening har forlænget den oprindelige formidlingsaftale. VI har ikke på noget tidspunkt haft opsagt vores aftale med mægler siden vi underskrev den første formidlingaftale.

Svar
Kære Spørger

En formidlingsaftale må kun forlænges for 3 måneder ad gangen og det skal ske skriftligt.

Så hvis de 3 måneder er udløbet er I ikke længere bundet af aftalen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

Hjemmeside

26.06.2025 09:07:27

Spørgsmål
Jeg købte huset på Lunavej 15, 4200 Slagelse i maj 2022. Ejendommen er dækket af en ejerskifteforsikring hos Dansk Boligforsikring (policenr. P-ESKH-10055641), gældende fra 01-05-2022 til 30-04-2027. Efter overtagelsen har jeg opdaget følgende skjulte forhold, som jeg har anmeldt til forsikringsselskabet: Skjult skimmelsvamp i ydervægge Der er konstateret skimmelsvamp mellem dampspærre og isolering i flere udvendige vægge. Det skyldes en uhensigtsmæssig konstruktion uden ventilationsspalte. Skaden er ikke nævnt i tilstandsrapporten og kunne ikke opdages uden at åbne væggen. Skimmelsvampen påvirker os fysisk ved ophold i huset: Vi oplever tilstoppet næse, øget træthed og søvnighed – særligt efter at have sovet i værelserne. Huset kan derfor ikke benyttes som tiltænkt. Fejlagtig montering af vinduer og sålbænke Flere vinduer er monteret med PU-skum uden fugning, og sålbænke er ikke korrekt afsluttet eller ført ind bag facadebeklædningen. Der er åbne samlinger og risiko for vandindtrængning. Fejlene er skjulte og ikke nævnt i tilstandsrapporten. Dansk Boligforsikring har afvist dækning af begge forhold. Jeg har klaget skriftligt til dem, da jeg mener, der er tale om skjulte bygningsfejl med nærliggende risiko for skade – hvilket bør være dækket under forsikringsbetingelsernes punkt 3.1 og 3.5. Har jeg ret i mine krav?

Svar
Tak for dit spørgsmål.

Jeg kan ikke ud fra din beskrivelse vurdere, om du har et berettiget krav eller ej mod ejerskifteforsikringen.

Jeg vil derfor foreslå, at du kontakter en BOLIGadvokat og aftaler møde med denne, da en vurdering af sagen vil kræve en gennemgang af handlens dokumenter samt eventuelt udarbejdede skadesrapporter.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, Partner
Hjemmeside

26.06.2025 09:05:15

Spørgsmål
Jeg kigger på en lejelighed, hvor lejer så informerer at man ikke kan have adresse der, fordi de ikke gad betale for at matriklen deles. Hvis jeg valgte at underskrive en lejekontrakt og flytte ind sådan et sted, ville jeg så miste rettigheder end hvis det var gjort ordentligt? Kunne jeg ende på gaden eller har vi noget der minder om common law’s squatter’s rights?

Svar
Du skal have folkeregisteradresse, der hvor du opholder dig mest (har bolig), og en manglende registrering heraf vil være en overtrædelse af lovgivningen på området.

Jeg har ikke kendskab til Common Law, så jeg kan ikke svare på sidste del af dit spørgsmål.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Partner
Hjemmeside