Brevkasse

2020/07/13

Spørgsmål:

Min søster er ved at sælge et sommerhus, som jeg har tinglyst forkøbsret til.

Jeg skal altså tage stilling til en underskrevet købsaftale, når denne foreligger.

Kan jeg så stille krav om, at der skal være udarbejdet tilstandsrapport?

Svar:

Kære Spørger

Hvis ikke der i forbindelse med indgåelsen/tinglysningen af forkøbsretten er aftalt et vilkår om tilstandsrapport, så vil udgangspunktet være, at du ikke kan kræve dette.

Noget andet er, at sælger formentlig ingen interesse har i ikke at få udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport som nødvendige dele af handlen, med henblik på at blive ansvarsfri efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelses af fast ejendom, da sælger så vil være ansvarlig for mangler i 10 år efter salget.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/07/08

Spørgsmål:
Hej

I 2012 købte og betalte jeg kontant en kolonihave for ca. 250000. Haven er siden blevet kloakeret og har fået helårsvand, hvilket med et 30-års lån koster den enkelte parcel omkring 7.000 kr. årligt plus de øvrige adm. bidrag: i alt godt 16.000 kr. årligt.

Vi er en stor forening med næsten 500 grunde. I dag er gennensnitsprisen ca. 500.000 kr. for et velholdt hus inklusive grundværdi og kloakering. Foreningen ejer selv grundene.

Som en familiær gestus til min på det tidspunkt noget forgældede søn, blev han uden personlige omkostninger skrevet ind på medlemsbeviset, så han kvit og frit kunne overtage huset, når den tid kommer.

I de forgange otte år har jeg renoveret og moderniseret for mindst 150.000 kr.

Nu er vi desværre kommet alvorligt på kant, og jeg bliver derfor antastet med horrible krav om, at frasælge “min halvdel,” så sønnens nystiftede familie kan komme ind og overtage huset her og nu. Jeg ønsker stadig, at han overtager huset, når min tid er omme.

Men kan jeg på nogen måde juridisk forhindre dette mærkværdige, ubehagelige og utidige angreb?

Eller skal jeg kapitulere og i så fald hvordan til alles bedste?

Svar:

Kære Spørger

Rent juridisk er det min formodning, at din søn ikke kan kræve, at du sælger din halvdel til ham. Når jeg skriver formodning, er det, fordi jeg ikke kender kolonihaveforeningens vedtægter. Der kunne heri være bestemmelser, der fastsætter regler for, hvordan en situation, som du nu befinder dig i, løses. Det er dog ikke min forventning, idet sådanne vedtægtsbestemmelser ikke er sædvanlige, og har jeg ret i min formodning, har din søn ingen ret til at kræve, at du sælger din halvdel til ham. I må derfor på bedste vis forsøge at løse sagen i mindelighed.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2020/07/07

Spørgsmål:

Hej

Min familie og jeg bor i en ejerlejlighed. Vi bor på 3. sal, og ovenpå er der taglejlighed og tagterrasse.

Vi har en vandskade i vores soveværelse, som skyldes indtrængning af vand fra enten tagkonstruktion eller en revne i betondækket i etageadskillelsen. Dette er ved at blive afklaret, men skaden er ejerforeningens ansvar og dækkes ikke af dennes forsikring, da der ikke er tale om en pludseligt opstået skade.

Vi har imidlertid netop via en skadetekniker fået konstateret et meget højt niveau af skimmelsvamp i soveværelset og en anbefaling om ikke at sove derinde, ligesom vi ikke kan være i lejligheden, mens der skal laves skimmelsanering. Vi skal derfor genhuses.

Spørgsmålet er: Hvem skal betale denne genhusning, nu hvor forsikringen ikke gør?

Svar:

Kære Spørger

Tak for dit spørgsmål.

For at få dækket udgifter til genhusning skal det ud fra en objektiv vurdering være nødvendigt med genhusning. At der foreligger en anbefaling fra en skadetekniker, kan formentlig medføre, at man anser genhusning for nødvendigt, men det vil være en konkret vurdering.

Det er korrekt, at når der ikke er tale om en pludselig skade, så vil en ejerforenings forsikring typisk afvise dækning.
Jeg vil dog anbefale, at I indgår i dialog med ejerforeningen, idet ejerforeningen kan have et ansvar for udbedringen af skaden, når denne har noget med konstruktionen at gøre.

I skal imidlertid også undersøge jeres indboforsikring, idet der ofte vil være forsikringsdækning til udgifterne ved en genhusning (udover dækning til evt. skadet indbo) i denne. Kontakt derfor jeres forsikringsselskab hurtigst muligt.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing Falster

2020/07/06

Spørgsmål:

Hej

Hvordan er reglerne, når jeg ejer andelslejligheden, og jeg har bedt min ekskæreste om at flytte, men han nægter? Han har boet hos mig i ca. 3 1/2 år!

Svar:

Kære Spørger

Hvis du ejer andelslejligheden, bestemmer du, hvem der bor i den.

Så din kæreste skal flytte, hvis ikke du ønsker at have ham boende.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej

Jeg har købt en ejerlejlighed med tilhørende servitut til min lejligheds fordel.

Uddrag af servitut tekst:

“Den enhver tid værende ejer af ejerlejlighed 2. bel (…) har ret til indkørsel på højre side af huset set fra (…) som vist på ridset med blå skravering, samt parkering bag huset som vist på ridset med grøn skravering.”

Af den blå skravering fremgår teksten “Færdselsret”.

Mit spørgsmål lyder på, om hvorvidt jeg kan forlage at mine naboer, og andre, ikke benytter dette område til parkering, da det spærre for min mulighed for færdsel, eller jeg blot kan forlage de skal flytte, når jeg skal bruge området til at tilgå min parkering?

Svar:

Kære Spørger

Det er det sidste du må leve med.

Du har en færdselsret men ikke en eneret på at bruge arealet.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/06/29

Spørgsmål:

Jeg har købt bolig for 1 år siden, og nu dukker der et brev op i min e-boks fra region Sjælland, hvor der står, at der skal etableres et grusgrav lige på en anden side af vejen. Hverken sælger, ejendomsmægler eller min køberådgiver har gjort mig opmærksom på det.

Jf. brevet fra regionen har sælgeren været bekendt med planen om etablering af grusgrav, da i august 2018 har ansøgningsmaterialet har været sendt i høring. Jeg ville ikke købe huset, hvis jeg viste det.

Hvem kan gøres ansvarlig for de absolut væsentlige oplysninger ikke kom frem ved handel?

Er der nogen der kan stå for ansvar at jeg nu ufrivilligt bliver tvunget at være nabo til grusgraven?

Er det en sag, som jeg kan få jeres hjælp til?

Hvem kan jeg spørge om hjælp?

Svar:

Kære Spørger

Det er i første række sælger du bør rette skytset imod.
Hvis sælger som du skriver har været bekendt med det men ikke oplyst om det vil der kunne blive tale om et erstatningsansvar.
Dette forudsætter dog at informationen om grusgraven ikke var at finde i det materiale der medfulgte købsaftalen,- typisk lokalplan eller kommuneplan.
Du bør derfor indledningsvist gennemgå det materiale der medfulgte.
Fremgår det heraf, kan der være tale om ansvar for den advokat\ mægler der var dig behjælpelig med køberrådgivning.
Du bør derfor rette henvendelse til en anden advokat og få gennemgået dine muligheder.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater

Jeg er ejer af et sommerhus, og der er lige blevet gravet grøft op i skel mod grusvejen.

I den forbindelse har de gravet min og naboens skelpæl op.

Jeg ringede til kommunen og forelagde sagen, blev derefter ringet op af den entreprenør som kommunen har hyret til arbejdet og han nægter at det er ham.

Hvad kan man gøre, hvis alle nægter at have gravet skelpælen op?

Svar:

Kære Spørger

Det er et bevismæssigt spørgsmål.

Hvis du og din nabo er enige om at skelpælene var der inden entreprenøren gravede kan I anlægge en retssag og nedlægge påstand om at entreprenøren skal afsætte skelpælene igen.

Problemet er, at sagen nok er for lille til at det kan svare sig.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2020/06/25

Spørgsmål:

Hej

Jeg har søgt arbejde i England, hvor jeg havde påtænkt at bo i 1-2 år, dog bor jeg i en lejelejlighed, som jeg ikke vil miste.

Er det muligt at bibeholde lejeboligen, eventuelt ved at “flytte sammen”, med en anden på papiret, hvorefter at jeg fraflytter lejligheden, men optager den igen 1-2 år efter?

Svar:

Kære Spørger

Du har ret til at fremleje lejligheden på visse betingelser, bl.a. at der skal udarbejdes en skriftlig fremlejekontrakt og du skal kunne opfylde nedenstående i lejeloven:

§ 70

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2.
Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når a)ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3.
Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Stk. 4. § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Så du bør kontakte din udlejer herom.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Jeg vil gerne købe en lejlighed, hvor vedtægter forbyder at holde hund.

Jeg har en gammel hund på næsten 14 år.

Sagen er, at der er to andre ejere, som har fået “speciel tilladelse” og har hund i lejligheden.

Kan ejerforeningen tvinge mig til af afskaffe mig med hunden, selvom to andre beboere har fået lov til at have hund?

Er det ikke præcedens ifølge loven og er forbuddet derfor automatisk frafaldet?

På forhånd tak.

Svar:

Kære Spørger

Du må opfatte vedtægterne som udtryk for, at det klare udgangspunkt er, at man ikke må have husdyr – medmindre man opnår en dispensation.

Du kan gøre dit køb betinget af at opnå tilladelse og forventningen kan måske støttes af de dispensationer, der tidligere er givet.

Disse kan dog være givet på en meget konkret baggrund.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:
Hej BOLIGadvokater

Jeg er kassér i en boligforening, og vi har en beboer, der ikke betaler kontingent og ikke har gjort det i nu 4 år.

Vi skal betale 1500 kr. om året, og vi har kommet breve i postkassen og skrevet, at vi kan lave en afbetalings ordning, men der er ingen reaktion.

Vi skal være med i foreningen.

Hvad gør vi?

Svar:

Kære Spørger

Hvis jeres vedtægter ikke indeholder en så kaldt tvangsfuldbyrdelsesklausul, efter hvilken I kan gå direkte i fogedretten med debitorene, er vejen desværre, at I indbringer kravet for retten.

Det er i dag heldigvis relativt uproblematisk, og retten hjælper jer gerne.

Alternativt bør I få en advokat til at hjælpe jer.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:
Hej

Vi er et lille boliginteressentskab på kun 6 andele.

I vores vedtægter en klausul om, at man højst må fremleje i 2 år. Alle på nær en ønsker denne vedtægt ændret, så fremleje til forskellige kan fortsætte, og faktisk har en nu genfremlejet sin lejlighed.

Vi andre vil i sagens natur ikke gå ind for en ekskludering af, og mit spørgsmål er så, om den ene, der modsætter sig fremleje af flere omgange i praksis egentlig har den veto ret som vedtægterne giver ham?

Svar:

Kære Spørger

Jeg forstår spørgsmålet således, at I ønsker at vide, om den ene andelshaver, som ønsker at håndhæve vedtægterne, egenhændigt kan ekskludere den andelshaver, som i strid med vedtægterne fortsætter fremleje.

Afgørende herfor er indholdet af jeres vedtægter. Da jeg ikke kender disse, kan jeg ikke give et præcist svar.

Formentlig vil det være sådan, at kompetencen til at ekskludere tilkommer enten bestyrelsen eller generalforsamlingen. Da én andelshaver alene ikke kan handle på vegne af hverken bestyrelse eller generalforsamling, kan den ene andelshaver dermed ikke umiddelbart håndhæve vedtægterne, dvs. eventuelt med Fogedrettens medvirken udsætte andelshaveren og denne lejer af boligen.

Teoretisk kunne denne ene andelshaver nok anlægge sag mod de øvrige andelshavere med påstand om, at der er pligt til at ekskludere den andelshaver, som handler i strid med vedtægterne. Det vil dog være en lang proces.

Efter min opfattelse bør I overveje, om I 5 andelshavere, som er pro-fremleje, alene kan ændre vedtægterne. Ofte er det sådan, at en vedtægtsændring ikke kræver enstemmighed, men blot kvalificeret flertal. Hvis det er tilfældet i jeres forening, kan I så ændre vedtægterne, så der er ubegrænset fremlejeret, og på denne måde løse sagen. Det fremgår formentlig af jeres vedtægter, hvor stort flertal, der skal til, for at ændre vedtægterne.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej

Sammen med vor søn, købte vi i 2018 et feriehus.

Vi fravalgte ejerskifteforsikring, da vi syntes, at husets tilstand var nem overskuelig, og vi er begge handymen.

I tilstandsrapporten stod intet om fugt i kældervæg, og sælgeren havde oplyst, at hun ikke kendte noget til fugt. Der er kælder i halvdelen af husets areal.

Det viser sig nu, at de indvendige kældervægge mod den del af huset, hvor der ikke er kælder, konstant er fugtige, hvilket viser sig ved, at når vi maler væggene, løber en del af malingen af i løbet af de næste dage.

Hvordan er vi stillet juridisk, når vi ikke har tegnet ejerskifteforsikring?

Kan vi sagsøge tidligere ejer for at fortie fugten?

Svar:

Kære Spørger

Det følger af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at sælger – selv om der foreligger tilstandsrapporter og tilbud om ejerskifteforsikring – kan være ansvarlig for mangler. Det kræver dog, at sælger har afgivet en form for garanti vedrørende forholdet eller at sælger har handlet enten groft uagtsomt eller lige frem svigagtigt.

Det kan være meget svært at bevise, at sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt, da sælger sandsynligvis ikke vil indrømme, at sælger var opmærksom på problematikken. Dog kan forholdet i sig selv være så grelt, at det heraf følger, at sælger utvivlsomt var klar over problemet og dermed burde have informeret jer herom. Noget sådant kan statuere grov uagtsomhed og således et erstatningsansvar fra sælgers side.

Jeg vil anbefale jer, at I drøfter sagen med en advokat, der har forstand på mangler ved fast ejendom. Bemærk, at det er sandsynligt, at jeres husforsikring vil dække omkostningerne til at føre sag mod sælger, hvis dette måtte være nødvendigt.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

Spørgsmål:

Hej

Vi har haft en lejlighed udlejet til en lejer fra Finland, som i forbindelse med coronavirus valgte at fraflytte uden varsel efter 7 måneder (på en tidsbegrænset lejekontrakt med minimum 1 års leje).

Han ville ikke lave fraflytning, havde ikke fået gjort rent eller fjernet sine ting. Han nægter at betale for varmeforbrug (som væsentligt overstiger a conto beløb) eller for professionel rengøring. Depositum viser sig ikke at dække disse samt manglende husleje.

Hvad er vores muligheder for at inddrive disse omkostninger fra ham i udlandet?

Tak!

Svar:

Kære Spørger

Dine muligheder for at indkræve resterende tilgodehavende i forbindelse med udenlandsk lejers fraflytning, er de samme som ved almindelig indkrævning af tilgodehavende i lejeforhold.

Sagen bør anlægges ved huslejenævnet, som vil varetage behandlingen i 1. instans.

Det kan imidlertid være vanskeligere at forfølge kravet, såfremt der ikke er kendskab til den forhenværende lejers nuværende adresse, hvilket ligeledes er tilfældet, såfremt lejer nu bor i udladet. Derudover kan det procesøkonomisk være mere omkostningstungt, idet sagens dokumenter formentlig vil skulle udfærdiges på et sprog begge parterne forstår, eller oversættes til Finsk, som lejeren taler

Med venlig hilsen
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2020/06/22

Spørgsmål:

Min kæreste har solgt sit hus, til overtagelse d. 01.07.2020.

I tilstandsrapporten er der anført, at centralvarmesystemet taber vand. Et sporringfirma fortalte, at lækken er så lille, at den ikke kan spores. Køber er underrettet, og min kæreste viste ham hvor han skulle fylde vand på, og at det skulle gøres med et par måneders mellemrum.

Nu er der så sket det, at lækken må være blevet større. Inden for den sidste 7-14 dage har vi måtte fylde på igen. Det vil sige, at det ikke længere er et par måneder, men 7-14 dage der er tale om.

Vi har underettet køber, og vi har bestilt et sporringfirma til at finde ud af hvorvidt lækken kan spores nu.

Hvordan er både vi og køber stillet?

Kan køber forlange, at handlen går tilbage?

Svar:

Kære Spørger

Det er ikke således, at køber kan rejse krav over for jer.

I har loyalt oplyst køber om vandpåfyldning og frekvens herfor.

Køber har derfor alle relevante oplysninger på aftale tidspunktet og overtagelsesdag og kan ikke rette krav mod jer.

At lækken efter overtagelsesdag udvikler sig til værre er en sag mellem køber og købers forsikringsselskab.

Med venlig hilsen
Dennis Holm Pedersen
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby