Brevkasse

11. oktober 2017

Spørgsmål:

Er ved at sælge mit hus til mine lejere.
De kan ikke tegne en ejerskifteforsikring, da de bor der.

Hvordan står jeg som sælger?

Kan jeg sikre mig på nogen måde, for ikke at skulle hæfte for noget i 10 år frem, når nu der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring?

Svar:

Kære spørger

Lejerne – de kommende købere – kender ejendommen på en helt anden måde end “almindelige” købere.

Det bør beskrives i købsaftalen, og at køber har været opfordret til at undersøge ejendommen ved egen valgt byggesagkyndig.

Kendes mangler p.t., skal det ligeledes skrives ind i købsaftalen, så du som sælger dækker dig ind så godt som muligt – men helt at undgå et principielt ansvar kan du ikke.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi er ved at købe et parcelhus (landzone). Grænsende op ad husets matrikel (745m2) er to selvstændige matrikler (880+337m2) uden bebyggelse (en anden ejer end huset). Vi ønsker at købe de to tomme matrikler + matrikel med hus og lægge det hele sammen til én matrikel. Kan man gøre dette på en smart måde så vi undgår at skulle betale stempelafgift/tinglysningsafgift/skøder mere end højest nødvendigt? Ideelt set skulle de to købsaftaler kunne tinglyses sammen på ét skøde når det hele købes samtidig, men det kan man vidst ikke?

Svar:

Kære Spørger

Da I køber fra 2 ejere, kan jeg ikke se, at det kan lade sig gøre.

Men de to selvstændige matrikler (880+337m2) uden bebyggelse kan handles sammen på et skøde.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Skal tilstandsrapporten ikke oplyse om isolering af huset i energimærkning , loft vægge ect. ?

Svar:

Kære Spørger

Hvis huset ikke er et fritidshus, skal der sammen med tilstandsrapporten være udarbejdet et energimærke, hvoraf det fremgår hvad der er isoleret og hvilke energimæssige tiltag der anbefales.

Der skal også udarbejdes en el-rapport og tilbyde en ejerskifteforsikring.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

6. oktober 2017

Spørgsmål:

Mortificering af et sælgerpantebrev, som ved sin ordlyd er udløbet/betalt for mange år siden, er vel en formsag? Kan det gøres uden at involvere den tinglyste kreditor?

Svar:

Kære Spørger

Kreditor skal underskrive en erklæring om, at sælgerpantebrevet kan aflyses.

Herefter kan det mortificeres.

Det er ikke helt enkelt, så måske skal du have hjælp fra en advokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

5. oktober 2017

Spørgsmål:

Kære Danske BOLIGadvokater, Hvis man køber en lejlighed i en fredet bygning, som af sælger er blevet lavet om, og derfor ikke overholder fredningen (hvad enten det er ved ændring af plantegning, køkken, bad, gulve eller andet), kan køber så efter handlen pålægge sælger omkostningerne, for at at få lejligheden tilbage til en tilstand, hvor den opfylder fredningsbetingelserne?

Og hvis ja, kan sælger fralægge sig ansvaret og eventuelle omkostninger til tilbageførelse af fredningen, hvis han på forhånd informerer køber om, at der er et brud på fredningen, og i købsaftalen beskriver, at køber er underrettet og indforstået med, at han bærer eventuelle omkostningerne til at få lejligheden tilbage i en tilstand, hvor den overholder fredningen? På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger

Sælger har en loyal oplysningsforpligtelse i.f.m. en handel til at oplyse alle relevante forhold i en handel.

Så hvis ikke sælger har oplyst, at lejligheden ikke opfylder betingelserne for fredningen, har sælger et problem, da han så kan blive erstatningsansvarlig for at afholde omkostningerne til at bringe forholdene i orden/lovliggøre dem.

Men hvis sælger i købsaftalen  har informeret køber om, at der er brud på fredningen og det af købsaftalen fremgår, at køber er underrettet og indforstået med og at køber bærer eventuelle omkostninger til at få lejligheden tilbage i en tilstand, hvor den overholder fredningen, så kan køber ikke gøre krav gældende, da køber ved sin underskrift på købsaftalen har accepteret at overtage lejligheden med disse mangler.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Må man bo fast i en campingvogn hele året, altså have folkeregisteradresse på campingpladsen..?? Når man ikke har andre steder at bo, altså heller ikk har en lejlighed eller andet.

Svar:

Kære Spørger

Hvis du kan finde en campingplads hvor du kan få en helårs-plads, skulle der ikke være noget i vejen for at du kan have fast adresse der. eg vil supplerende tilføje at du måske kan have fast adresse hos Kommunen i den del af året, hvor du ikke kan have fast adresse på campingpladsen.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Vi har i august overtaget et hus, hvor der i salgsmaterialet stod at der var omfangsdræn fra 2016. Ligeledes er der lavet et tillæg til købsaftalen, hvori der står at sælger gør køber opmærksom på, at de kun har anlagt dræn om 3 af siderne. Den sidste er fra tidligere.
Verbalt har vi flere gange fået meddelt, at der på 3 sider er dobbelt dræn og 1 side er enkelt dræn

Problemer et nu at vi i første omgang har bedt sælger fremvise dokumentation for det udførte arbejde. Således vi ved det er lavet autoriseret.
Det kan sælger ikke. Og her kommer det så frem, at de ikke har anlagt nyt dræn i 2016, men kun har repareret på det. Ergo er det ikke fra 2016.

Kan vi stille sælger til ansvar for urigtige oplysninger (falsk markedsføring)?

Svar:

Kære spørger

En sælger er forpligtet af de oplysninger, han giver køber – uanset om der sælges med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring eller ej.

Hvis sælger derfor har givet urigtige eller vildledende oplysninger, som medfører et tab for køber, kan man gøre dette gældende mod sælger.

Tabet kan bestå i et manglende eller mangelfuldt dræn – eller et tab, der opstår ved, at et dræn er så gammelt, at det er tjenligt til udskiftning modsat et relativt nyt dræn, som måske er lovet af sælger.

Tal med en boligadvokat om måden, I griber drøftelsen med sælger an på.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

22. september 2017

Spørgsmål:

Min mand og jeg bor i en villa med stue og kælderplan. Vi har fået godkendelse af kommunen til at anvende halvdelen af kælderen som beboelse, hvilket svarer til 60 m2.

Der er i kælderen nyistandsat køkken og badeværelse. Vi ønsker at give min søn mulighed for at bo i kælderen på en selvstændig matrikel. Vil det kunne lade sig gøre og hvad skal vi foretage os i denne henseende?

Vores bolig er på 168 m2 i stueplan og 130 i kælderplan, hvoraf de 60 m2 nu er blevet beboelse.

Svar:

Kære spørger

Det tror jeg næppe.

I givet fald skulle der oprettes 2 boliger i ejendommen, hvorefter der skulle ske udstykning i ejerlejligheder efter Ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2.

Du kan eventuelt prøve at tage kontakt til kommunen og forhøre dig om, hvorvidt kommunen vil give tilladelse til opdeling af ejendommen til et 2-familieshus. Arbejdsgangen vil derefter være at søge tilladelse til opdeling og udmatrikulering i ejerlejligheder, og her skal I have hjælp fra landinspektør og formentlig også fra en byggeteknisk rådgiver til opfyldelse af de såkaldte “kvalitetskrav”. Se mere herom i lovens § 10, stk. 2, litra a) til i).

Med venlig hilsen

Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Hvilke dokumenter er nødvendige ved et internt salg af en villa (et par der går fra hinanden, hvor den ene part køber den anden ud)?

Er der behov for tilstandsrapport og ejerskifteforsikring for at sikre begge parter, hvis der kommer noget uforudset i fremtiden (huset er nybygget fra dec 2016 og bygget af parret)? Hvor meget er der behov for advokatbistand til?

Svar:

Kære spørger

Jeg kan kun anbefale, at I rådfører jer med en advokat i forbindelse med dispositionerne og modtager konkret rådgivning herom.

I vil ikke have mulighed for at anvende huseftersynsordningen (ansvarsfraskrivelse for sælger når der foreligger tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring mm) allerede fordi I begge har beboet ejendommen.

Med venlig hilsen

Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

21. september 2017

Spørgsmål:

Jeg er flyttet i nybyggeri (projektkøb), venter stadig på – efter næsten 1/2 år – udbedringer af nogle mangler. Der er uenighed om 1 ting. Hoveddøren er dårlig lakeret, har revnet karm (mangelfuldt repareret. Den store håndværkerskade på indersiden er sjusket overmalet (andre stødskader). Man tilbyder mig overmaling på stedet, hvilket jeg takker nej til, ønsker en sprøjtelakeret hoveddør uden skavanker. Ny lejlighed = fejlfri hoveddør. Er det ikke rimeligt?

Svar:

Kære Spørger

Jeg kan ikke vurdere rimeligheden af reklamationen og udbedringstiltaget, da jeg jo ikke har set manglerne.

Men udgangspunktet er, at du som køber har krav på, at der ikke skal være mærker, skader eller farveforskelle..

Hvis ikke projektsælgeren accepterer, må du tage skridt til syn og skøn og henvende dig til en advokat.

Det er muligt, at det af købsaftalen fremgår, hvorledes proceduren er for reklamation af mangler. I så fald skal denne fremgangsmåde følges.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Jeg har et spørgsmål angående at være boligejer og så være på SU.

Min kæreste og jeg har lige købt et hus, hvor vi ejer 50 % af huset hver. Min kæreste har fast 37 timers arbejde, mens jeg er studerende.

Da jeg ringede til Skat fik jeg at vide at jeg som studerende også ville kunne få husfradrag og dermed betale mindre skat af min SU.

Nu har jeg så fået et brev, der beskriver at jeg får meget mindre i SU end før vi købte huset. Hvordan kan det være rigtigt?

Jeg har intet arbejde udover studiet. Min SU afhænger vel ikke af min kærestes indkomst, når vi ikke er gift?

Håber meget I kan give en forklaring på min undring.

Svar:

Kære spørger

Størrelsen af din nettoindtægt fra SU afhænger af, hvordan du forskudsregistrerer dig. Du skal derfor sikre dig, at du har forskudsregistreret dig korrekt.

Skattevirkningen af jeres huskøb påvirkes af to forhold: 1. Ejendomsværdien, hvoraf du skal betale ejendomsværdiskat og 2. størrelsen af jeres udgifter til rente og administrationsbidrag.

På baggrund af din forklaring finder jeg det mest sandsynligt, at du ikke har fået forskudsregistreret førnævnte udgifter. Jeg kender dog ikke til dine konkrete skatteforhold og boligudgifter, og derfor kan jeg ikke udtale mig konkret om din situation, men blot oplyse, at der kan være andre årsager til, at du nu oplever at få mindre udbetalt i SU. Det kan f.eks. være, at du tidligere har været forskudsregistreret forkert. Det kan også være, at jeres bolig er pålagt stor ejendomsværdiskat i forhold til de fradragsberettigede udgifter, I har.

Jeg har ikke kendskab til reglerne om SU, herunder om størrelsen heraf afhænger af en samlevers indkomst. Dette kan du få afklaret ved at kontakte SU-myndigheden.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, Kbh.

Spørgsmål:

Vi har 1. juli solgt vores landbrug/nedlagtelandbrug/husmandssted, som vi havde boet i 2,5 år.

31. juli klagede køber over nogle revner i indervæggene. revner som var synlige da køber købte. Revnerne var også synlige da vi købte.

Vi har fået oplyst at indervæggene er forskalning, køber har haft en murer til at se på det som mener noget andet, at det er bærende vægge. Og vil have os til at bære omkostningerne til reperationen.

Vi fik lavet en byggeteknisk gennemgang af gården inden salg, men der er revnerne ikke nævnt (heller ikke i den gamle rapport som forelå, da vi købte) Hvordan skal vi som sælger forholde os til en synlig skade?

Køber mener, vi hæfter i 10 år, hvilket vi ikke mener da det er en synlig skade som vi har fået oplyst er på en forskalning.

Svar:

Kære spørger

Jeres retsstilling afhænger af, om handlen er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom eller ej.

Du nævner, at der foreligger en rapport baseret på en byggeteknisk gennemgang. Jeg formoder derfor, at nævnte lov finder anvendelse. I så fald er I fritaget for ansvar vedrørende bygningerne fysiske tilstand, herunder også de nævnte revner, medmindre I har handlet groft uagtsomt. Ud fra det, du oplyser, vil jeg vurdere, at I ikke har handlet groft uagtsomt. Det indebærer så, at I intet ansvar har over for køber, hvorfor I med rette kan afvise købers krav.

Hvis den nævnte lov ikke gælder, kan køber være berettiget til et afslag i købesummen, såfremt revnerne ikke udgør bagatelagtige forhold. Om det er tilfældet beror på en konkret vurdering. I praksis antager man dog, at alle mangler, hvortil udbedringsomkostningerne udgør mindre en ca. 5% af købesummen, er bagatelagtige forhold.

Hvis revnerne ud fra denne devise er at betragte som bagatelagtig, er købers krav uberettiget, og I kan derfor afvise det. Er revnerne derimod ikke bagatelagtige, vil I med al sandsynlighed kunne blive pålagt at betale et afslag i købesummen til køber, og i så fald vil det være en god idé at forhandle med køber om en forligsmæssig løsning, hvor I kan slippe billigere.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

15. september 2017

Spørgsmål:

Jeg ligger i skilsmisse med min mand. Han bor i vores villa imens denne bliver solgt, og jeg er flyttet op i vores sommerhus. Af gode grunde, ved jeg jo ikke hvor længe det vil tage at få solgt vores hus, men må jeg flytte min adresse til vores sommerhus – også selvom det er ude for den officielle periode hvor man må bo i sit sommerhus?

Svar:

Kære spørger

I din situation vil de fleste benytte den samme fremgangsmåde, som du nu anvender.

Hvis salgsperioden bliver meget lang, har kommunerne en mulighed for at give en dispensation i særlige tilfælde.

Om du opfylder kravene hertil må afhænge af en helt konkret kontakt til kommunen.

Vær i denne forbindelse også  opmærksom på, at skatteniveauet kan være forskelligt fra kommune til kommune.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Jag är svensk stadsborgare som flyttat till Danmark för att studera. Jag övervejer nu att köbe en ejerlejlighed men undrar vad det finns för regler gällande udleje hvis man ikke er dansk stadsborgare.

1. Hvis jag om ett par år flyttar till en annan by i danmark för kandidaten har jag så lov till att udleje min bolig?

2. Hvis jag flyttar till fx Sverige för en kortare period har jag lov till att stadig behålla og udleje min bolig?

Svar:

Kære spørger

Du må gerne udleje din lejlighed. Der gælder samme regler for udlændinge omkring udlejning. Bare du sørger for, at lejligheden benyttes i overensstemmelse med reglerne i Boligreguleringsloven. Det vil bl.a. indebære, at lejligheden skal anvendes til helårsbeboelse, medmindre der helt undtagelsesvist ikke er bopælspligt.

Med venlig hilsen

Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager