Brevkasse

2023/06/30

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvoakat

Jeg bor på 1.sal i en ud af 3 ejerlejligheder i en gammel skole. Min underbo har sin el-tavle og måler placeret i et skunkrum (fællesareal) på 1.sal, hvortil der kun er adgang gennem min lejlighed (trappeopgang og rum). Underboen har således ikke adgang til sin el-tavle, hvis jeg ikke er hjemme, medmindre jeg har givet underbo nøgle til min lejlighed. Disse forhold giver gener for mig. Er sådanne vanskelige adgangsforhold til en el-tavle lovlig? Jeg har opfordret underboen til at flytte sin el-tavle ned i egen lejlighed. Underboen vil dog gerne undgå denne udgift. Jeg kan vel næppe kræve, at underboen flytter sin el-tavle, men kan jeg nægte at udlevere nøgle til min lejlighed til underboen, hvis hun advares i god tid? Kan jeg stoppe med at give adgang gennem min lejlighed, hvis underboen er advaret i god tid? (Jeg er med på, at håndværkere og ejere skal gives adgang til fælles skunk, hvis det drejer sig om vedligehold, ændring af installationer o.lign.) På forhånd tak!

Svar:

Kære spørger

Det forhold du beskriver bør være beskrevet nærmere i en aftale, herunder om underboens krav/ret til adgang, hvordan og hvor lang tid forinden adgang ønskes, at der skal adviseres herom mv. Almindeligvis vil en part i tilsvarende situationer indrømmes krav på adgang, når det er for at undgå skader eller fare, eller fx hvis en sikring springer mm., men i øvrigt skulle give meddelelse i god tid, såfremt adgangen skyldes planlagte el-arbejder..

Hvis forholdet ikke er reguleret af aftale, bør der etableres en sådan, når der ikke kan findes en løsning, hvor eltavlen flyttes.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt med en boligadvokat, som gennem konkret indsigt i indretningen af ejendommen, foreningens vedtægter, aftaler i øvrigt, mv. kan rådgive dig nærmere konkret om dine rettigheder og forpligtelser.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

I vores forening er vi i gang med at renovere kloak, vandrør og varmeanlæg. Efter planen forventes det, at vi vil være 6 uger uden forsyninger i oktober, hvilket betyder, at det bliver næsten umuligt at være hjemme. Det er fint. De startede for ca. 2 måneder siden, og de er allerede forsinket, og de ønsker at ændre planen. Hvilket jeg ikke synes er ok uden samråd med os, især at det er anderledes end den godkendte plan. Det er en del af problemet. Den anden er, at baseret på det billede, folk indsendte, er det arbejde, de afsluttede, helt forfærdeligt. Rørene er langt fra væggen, har og albue kommer omkring 30 cm væk fra væggen og de er ligeglade med om de blokerer noget på vejen, f.eks. stikkontakter. Det er ikke æstetisk, det vil påvirke lejlighedernes værdi og vil reducere den plads, jeg kan bruge i lejligheden. Jeg er bekymret for, at det ser grimt ud og som lav kvalitet, at det vil påvirke vores dagligdag i lejligheden og dens værdi. Rørføringen i lejligheden i øjeblikket, på trods af at den er 100 år gammel, er udført for at påvirke mindst muligt. Og de er fine. Jeg søger derfor råd om mine rettigheder med hensyn til kvaliteten af det udførte arbejde, og om jeg kan påvirke det, min ret i forhold til klager og deres indflydelse på det arbejde, der skal udføres, og om hvordan jeg kan sikre mig, at det udførte arbejde i vores lejlighed vil påvirke lejligheden mindst muligt. Da jeg er bekymret for det udførte arbejde, betaler jeg gerne for yderligere assistance, hvis det vil sikre kvaliteten og påvirke lejligheden mindst muligt. Jeg forstår også, hvis du ikke kan hjælpe eller henvise mig til at få hjælp. På forhånd tak!

Svar

Kære spørger

Arbejder i din lejlighed har du naturligvis ret til at kommentere på og stille krav til. Du har således ret til at påtale kvaliteten af det udførte arbejde,
kræve at arbejderne udføres håndværksmæssigt korrekt, og/eller at arbejdet  ikke må være udført på en måde, som kan få betydning for værdien af lejligheden.

Da det er min opfattelse, at det er nødvendigt med konkret indsigt i de omtalte arbejder i forhold til at kunne vejlede og rådgive dig i situationen, anbefaler jeg, at du tager kontakt til en boligadvokat, der kan bistå dig.

Du kan på danske boligadvokaters hjemmeside finde en boligadvokat nær dig.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

2023/06/26

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

Jeg har netop overtaget en ejerlejlighed. Sælgerne har haft en seng stående op af en ydermur (der er lavet efterisolering med en træplade). Da jeg overtager lejligheden opdager maler, at der er skimmelsvamp på væggen under det påsatte filt. Jeg vil selvfølgelig gerne udbedre dette. Er det mit eller sælgers ansvar?

Svar

Kære spørger

”Det er sælgers ansvar, netop fordi skimmelsvampen var der, da du overtog lejligheden, og fordi det må antages, at enten at skimmelsvampen skyldes den tidligere ejeres forkerte brug af lejligheden eller bygningsmæssige forhold.

Du bør få undersøgt årsagen til skimmelsvampen. Det kan være fejlagtig konstruktion, der er årsagen hertil, og i så fald vil sælgers ansvar omfatte langt mere en blot en malermæssig udbedring. Den vil også omfatte erstatning eller afslag i købesummen til udbedring af en fejlagtige bygningsmæssige konstruktion.”

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat.

Min kone og jeg ejer et hus. Vi har to voksne børn. Vores hus har lav off. vurdering 750.000 kr. Alm. vurdering mellem 1,2 – 1,4 mill. Ved at vi kan sælge det til vores børn 15% under off. vurdering ca 640.000 kr. Hvis vi sælger til dem, kan De så leje det ud til os? Kan vi få boligsikring/tilskud? Vi har mulighed for at give dem 100.000 kr til udbetaling. Hvis Hvis Hvis. Kan De så sælge huset 1 til 3 år efter, hvis vi vælger at flytte? Eller skal en af dem selv have boet i huset i en periode inden salg?

Svar

Kære spørger.

Salg til offentlig ejendomsvurdering – 15% er ikke så uproblematisk i dag som tidligere.
Skattestyrelsen har opsat en række ikke udtømmende styre signaler i kan komme til at løbe ind i.
Kort sagt hvis i har en viden eller burde viden om højere værdi kan skat kræve at få markedsværdien dokumenteret,- og hvis den viser sig at være højere da beskatte forskelsbeløbet.
I jeres situation men en gave afgift på 15%.
De må gerne leje det efterfølgende ud til dig og din hustru men fritagelse for ejendomsavance beskatning kræver at man som ejer selv har beboet  ejendommen.
Mange har prøvet pro forma løsninger og kommet galt afsted, så der skal være tale om reel beboelse.
Som lejer har i adgang til sociale ydelser på lige vilkår med andre lejere.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Advokat (H), Partner

Spørgsmål

Kære BOLIGadvokat

I forbindelse med vores søns mulige køb af en anpartslejlighed på Frederiksberg har jeg fået at vide af en kollega, der i 70´erne og 80´erne havde en sådan, at en anpartslejlighed er at betragte som en virksomhed, og at man derfor kan fratrække vedligeholdelses udgifter i sin selvangivelse. Er dette korrekt? Gælder det også når man selv skal bebo lejligheden?

Svar
Kære spørger

”Hvis lejligheden i en anpartsejendom skal anvendes til bolig for ejeren selv, vil det ikke være muligt at trække vedligeholdelsesudgifter fra i skat. Det vil dog være tilfældet, hvis boligen lejes ud. Hvis ejendommen udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, vil udgifterne også kunne fratrækkes.”

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

2023/06/20

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg bor i en meget stor ejerforening, hvor bestyrelsen – især formanden – insisterer på at bruge en bestemt rådgiver, der er enmandsfirma. Det er muligt at finde meget problematiske informationer om ham på nettet (konkurser, dårlig behandling af andre foreninger), alligevel insisterer formanden på at bruge ham. Det er svært at afgøre, præcis hvilken uddannelse han har. Siger selv at han ikke kan godkendes som jurist. Alligevel ligger han på en timeløn på 2350 kr inkl moms. Vi er mange, der føler, at det er meget urovækkende at overlade store komplicerede projekter til ham. Han har ikke en rådgiveransvarsforsikring og siger, at han ikke kan få en sådan. Er en rådgiveransvarsforsikring lovpligtig? Og kan grundene til, at han ikke kan få en sådan være, at han har et firma under konkursbehandling og / eller at hans uddannelse ikke berettiger til en sådan?

Svar:

Kære spørger

Advokater revisorer mm er  og skal være omfattet af en ansvarsforsikring.
Det gælder dog næppe jeres rådgiver der ikke er omfattet af en erhvervs gruppe hvor det er pligtigt.
Jeg synes som du at det virker utrygt med en person som angivet og forstår til fulde din bekymring.
I bør tage det op i bestyrelsen eg evt på en generalforsamling hvis der er et urørligt flertal i bestyrelsen.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen
Advokat (H), Partner

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat, jeg har d. 15.02.23 købt en andelsbolig. Inden de første 14 dage er gået, laver jeg en indsigelse, da der mod forventning mangler fodlister i hele lejligheden. Jeg kontakter vurderingsmanden som ligesom jeg kategoriserer dette som en mangel han har overset. Sagens meldes at være imellem sælger og jeg. Sælger reagerer kraftigt på indsigelsen på 6500,-, kontakter vurderingsmanden og får ham til at give et estimat på en pris på udbedringen. Estimatet ligger på 2000,- hvilket jeg kontakter vurderingsmanden og spørger ind til, hvortil han svarer, at det er en sag mellem mig og sælger og kun et bud. Jeg har fået en pris hos en håndværker på de ca. 6500,- og sælger vil naturligvis ikke give mere end de 2000,-. Vi skriver frem og tilbage, men nu er sælger stoppet med at svare. Jeg står som køber af lejligheden nu og er lidt i vildrede i forhold til hvordan jeg skal komme videre. I følge overdragelsesaftalen udbetales den tilbageholdte sum automatisk efter 6 måneder. Det er altså til sælgerens fordel at stoppe med at svare samt at vurderingsvirksomheden uden andel rådgiver i forhold til pris. Har i en idé til eventuelt hvor jeg kan gå hen eller hvad jeg kan stille op i den her situation?

Svar:

Kære spørger.

Er andelsboligen handlet til maksimalprisen – det højeste beløb en sælger kan kræve for den pågældende bolig – uden der i prisen er sket fradrag for samtlige mangler, kan køber kræve prisen nedsat.

I den konkrete sag betyder det, at såfremt I har handlet til maksimalprisen, og der ikke er sket fradrag for mangler i form af manglende fodlister, kan du som køber rette krav mod sælger herom.

Kravet kan foreløbigt opgøres ved at indhente pris hos håndværker, som du har gjort.

Såfremt andelsboligforeningen fortsat har tilbageholdt og dermed rådighed over en del af købesummen, vil jeg anbefale dig at tage kontakt til foreningens bestyrelsen med oplysning om manglen, herunder din drøftelse med vurderingsmanden herom, og samtidig hermed præsentere bestyrelsen for udbedringsomkostningen hertil i form af tilbud fra håndværker. I den forbindelse tillige kræve at modtage beløbet udbetalt af den tilbageholdte købesum til dækning af manglen.

Såfremt andelsboligforeningen har udbetalt beløbet eller ikke anerkender kravet, vil jeg anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat, som kan hjælpe dig videre.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

Partnerselskabet Advokathuset Nordsjælland

2023/06/13

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Jeg kan forstå, at man som ejer af et sommerhus må bo der hele året, hvis man er pensionist.

Hvordan er reglerne, hvis man som førtidspensionist vil leje et sommerhus på helårs basis ?

Svar:

Kære Spørger

Det kan desværre ikke lade sig gøre.

Sommerhuse må kun benyttes i begrænsede perioder.

Der er en særlig dispensationsmulighed for ejere af sommerhuse, men det gælder kun for ejerne.

Så svaret er, at det ikke går.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi er fire søskende, som arvede et sommerhus efter vores forældre i 2002.

Sommerhuset anvendes ikke ret meget, og der er nu overvejelser om enten at sælge huset, eller at én af os overtager (køber) huset af de øvrige tre.

Men er der andre muligheder?

Kan der f.eks. etableres en form for “selskabseje” mellem os fire søskende, hvorefter de tre søskende udlejer til den fjerde?

Dermed kan huset blive i familien, men dem, der ikke anvender huset så meget, kan opretholde ejerskabet uden at tænke på at anvende huset, deltage i vedligeholdelse etc. Eller er der mon helt andre muligheder i denne situation?

Jeg ser frem til jeres svar.

Svar:

Kære Spørger

Der er muligheder, men ikke som du forestiller.

Selskab er ikke muligt.

I kan dog på frivillig basis aftale en samejeoverenskomst, hvor I fastlægger  jeres ejerforhold mm.

Jeg vil foreslå, at I kontakter jeres lokale BOLIGadvokat for at få klarlagt jeres muligheder.

Det vil være at gå for vidt at redegøre for alle jeres muligheder i dette forum.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

2023/05/25

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Ved fremleje, så er det vel lovligt, at både udlejer og lejer har adresse på lejemålet, ikke?

Hvis person A fremlejer lejlighed til person B i 6 måneder, så kan A og B begge have adresse der?

Jeg synes ikke, at der står modsat i lejeloven – eller hvad?

Svar:

Kære Spørger

Det ser jeg ikke noget til hinder for.

Vær dog opmærksom på, at fremleje kun kan foretages for maksimalt to år.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Pedersen

Danske BOLIGadvokater, Kgs. Lyngby

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Køberen af mit hus kræver, at jeg fjerner diverse ting fra haven, hvilket jeg er gået med til.

Køber lader mig dog ikke komme til på matriklen og hendes advokat mener, at jeg ikke har ret til at rydde op selv, men skal økonomisk kompensere køber.

Køber har indhentet et tilbud hos en anlægsgartner, som er så stort, at det svarer til tre ugers arbejde hos en altmuligmand, jeg har indhentet tilbud fra.

De agter at stævne mig, hvis jeg ikke betaler. Hvor står jeg i dette?

Har jeg ikke lov til at selv sende nogle eller indhente tilbud på oprydning?

Det skal tilføjes, at min mægler tog billeder på overtagelsesdagen, på det hun mente skulle ryddes. Resten er hvad køber synes/ønsker.

Jeg er overbevist om, at køber vil anlægge ny have for mine penge.

Svar:

Kære Spørger

Du står ikke godt i denne sag. Årsagen er, at du skulle have ryddet haven inden overtagelsesdagen. Efter overtagelsesdagen har du ikke længere ret til at komme på ejendommen uden køberens samtykke. Din chance for at opfylde aftalen er således forpasset.

Dermed har du misligholdt købsaftalen, og køberen er derfor i sin gode ret til at kræve erstatning af dig. Erstatningens størrelse vil være lig med det beløb, som en professionel med rimelighed vil forlange for at udføre opgaven med rydning af haven. Det er underordnet, om køberen selv udfører arbejdet og bruger erstatningsbeløbet til andre formål.

Bemærk, at det ikke nødvendigvis er alt, som køber kan kræve ryddet. Hvis der er tvist om omfanget af, hvad du er forpligtet til at rydde, vil det i sidste ende bero på Rettens afgørelse, og du skal i sagens natur ikke erstatning for mere.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi har købt et hus og overtager det den 1. september 2023.

Vi har aftalt, at få nøglerne før tid, og har således dispositionsret fra den 24. juli 2023.

Her vil vi gå i gang med maler og håndværkere.

Må vi godt flytte ind i huset i løbet af august måned, eller SKAL vi vente til den 1/9, hvor vi er juridiske ejere af huset?

Svar:

Kære Spørger

Hvis der er aftalt dispositionsret, og de betingelser der evt. har været (og almindeligvis er) for en tidligere adgang til ejendommen er opfyldt, medfører dette en ret til for køber/jer at tage ejendommen  fra og med det aftalte dispositionstidspunkt – og således før overtagelsestidspunktet.

Uden at kende til det konkrete aftaleforhold og om eventuelle betingelser for dispositionsretten er opfyldt, vil en aftalt dispositionsret fra 24/7 medføre ret til indflytning fra og med dette tidspunkt.

Kontakt eventuelt en boligadvokat – eller den køberrådgiver I har anvendt i forbindelse med handlens indgåelse – for endelig og konkret afklaring.

Med venlig hilsen/Kind regards

Cecilia Veistrup

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Må en ejerforening tvinge medlemmerne til at betale 500.000 kr./lejlighed for udskiftning af vinduer, uden at fremvise en tilstandsrapport eller vise konkrete tilbud.

Man har forsømt vedligeholdelsen og det er derfor nemmest at skifte det hele ud.

Vi fik tre valgmuligheder, der alle var lige urealistiske, som vi skulle tage stilling til, inden man begyndte at hente tilbyd.

Efter min mening skal vinduerne overhovedet ikke skiftes ud. Mine fejler intet!

Svar:

Kære Spørger

Det må en ejerforening godt, hvis vedtægterne er overholdt. Der gælder særlige regler for ejerforeningen, når sådanne beslutninger skal gennemføres. Disse regler vil fremgå af foreningens vedtægter. Reglerne er forskellige fra forening til forening, men som oftest ligner de meget hinanden.

Sædvanligvis skal der indkaldes til generalforsamling inden en nærmere bestemt frist med oplysning om det forslag, som ønskes godkendt på generalforsamlingen. På generalforsamlingen skal der så stemmes om, hvorvidt forslaget skal vedtages. Der gælder her, at forslaget skal vedtages med et bestemt flertal. Sædvanligvis vil forslag af denne karakter kræve simpelt flertal, men det kan også være kvalificeret flertal (2/3 for).

Hvis disse procedurer er fulgt, gælder beslutningen alle foreningens medlemmer. Det er uden betydning, at beslutningen er ufornuftig eller uhensigtsmæssig, fordi reparation ville have været mulig.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø

Spørgsmål:

Kære BOLIGadvokat

Vi står og har bygget nyt hus, som vi er flyttet ind i for fem uger siden.

Der var stadigvæk mangler, da vi flyttede ind i huset, som de lovede ville blive færdiggjort.

Vi tilbageholdte 250.000 kr., da vi havde den mulighed i vores kontrakt, og fordi vi så håbede på, at de ville have lidt større engagement for at blive færdige.

Mange af de fejl og mangler har vi selv fået udbedret, herunder manglende kontakter, udhængsbrædder, der hang og ikke sømmet fast, m.v.

Mange fejl og mangler har vi indset aldrig bliver færdiggjort af firmaet – det må vi leve med.

Men problemet opstår i de store ting, de mangler, en gavl, som skal opmures, soklen, som skal pudses, døre, som efterfølgende skal tætnes, så der ikke løber vand ind i huset, og en kæmpe bunke affald, som vi ikke selv kan komme af med (vi har selv ryddet alt affald op omkring grunden og kørt på containeren).

Vi kan ikke få lavet lån, da huset ikke er færdigt, for væsentlige ting mangler, så lige nu kører vi på en kassekredit, og det er ikke billigt og vi kan ikke komme i gang med at få lavet haven.

Vi ringer til vores byggemand flere gange om dagen og skriver sms’er (den måde har han hele tiden helst ville kontaktes på), men det er et fåtal af gange vi kommer igennem, og når vi gør, så siger han, at det kan han ikke forstå for han har bestilt dem til at komme.

Har vi slet ikke nogle form for “rettighed” til at gøre andet end at sidde og vente?

Svar:

Kære Spørger

Det er naturligvis ikke holdbart for jer.

Jeres rettigheder afhænger af den konkrete kontrakt, I har indgået. Da jeg ikke har kendskab til denne, er det derfor vanskeligt for mig at give jer konkrete råd.

Generelt kan jeg dog oplyse, at man I jeres situation sædvanligvis vil kunne kræve afhjælpning af manglerne og/eller færdiggørelse af huset.

Det skal af bevismæssige årsager gøres skriftligt, og samtidig skal man fastsætte en rimelig frist og meddele, at man agter at få arbejdet udført af en anden entreprenør for firmaets regning, hvis fristen ikke overholdes.

Overholdes fristen så ikke, kan I lade arbejdet udføre af anden entreprenør og modregne omkostningerne herved i den tilbageholdte del af købe-/entreprisesummen, og rette yderligere krav over for firmaet, hvis det tilbageholdte beløb ikke er tilstrækkeligt til at dække jeres udgifter.

Med venlig hilsen

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København Ø