Brevkasse

2021/04/21

Spørgsmål:

Vi har lige fået nyt vaskeri, da det gamle brændte.

Jeg bor lige ovenover og er voldsom generet over larm og rystelser fra maskinerne. Det er så slemt, at jeg ikke kan bruge mit soveværelse mere. Min seng ryster når maskinerne centrifugerer og det larmer, så det ikke er muligt at sove.

Der må være nogle regler om hvor meget sådan et vaskeri må larme/ryste.

Jeg har kontaktet bestyrelsen , men de har ikke tænkt sig at gøre noget ved problemet

Svar:

Jeg forstår af dit spørgsmål, at der har været en kontakt til bestyrelsen omkring problemet, men, at bestyrelsen ikke har foretaget sig noget i den forbindelse.

På baggrund af din fremstilling er det min opfattelse, at der ikke kan være tvivl om, at problemet er opstået efter ombygning og/eller indkøb af nye maskiner o.lign..

Ombygningen/udbedringen mv. er formentlig varetaget af bestyrelsen, hvorfor der netop er tale om en problematik, som bestyrelsen må forholde sig til.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat, som kunne være behjælpelig med en kontakt til bestyrelsen

Med venlig hilsen

Erik Turley

Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

2021/04/20

Spørgsmål:

Jeg vil hjælpe min svigerfar med at sælge en sommerhus grund.

Huset skal dog fjernes, da det er i dårlig stand.

Han vil sælge det for 160.000kr., men vurderingen er på 270.000 kr.

Vil han kunne sælge dette uden at blive beskattede?

Det skal sælges til en fremmede som ikke har familie relationer.

Svar:

Kære Spørger,

Din svigerfar vil ikke blive beskattet, hvis han sælger ejendommen ”for billigt”. Det kan køberen derimod.

Når din svigerfar handler med tredjemand, altså en person, som han ikke har nogle relationer til, og dermed ikke ønsker at begunstige på nogen måde, kan han aftale lige præcis den købesum, som han ønsker. Det lægges så til grund, at ejendommen er handlet til markedsprisen, og i så fald kan køberen ikke blive beskattet.

Hvis din svigerfar derimod sælger til et familiemedlem eller en god ven, kan situationen være anderledes. I så fald kan det ikke umiddelbart lægges til grund, at ejendommen handles til markedsprisen.

Hvis SKAT vurderer, at ejendommen er solgt til en pris under markedsprisen, kan det have den konsekvens, at køberen kan blive beskattet eller pålagt gaveafgift af den del af købesummen som ligger mellem markedsprisen og den aftalte købesum.

Skal køberen være sikker på at undgå beskatning, bør parterne indhente en professionel vurdering af markedsprisen hos en ejendomsmægler og sælge til en pris i overensstemmelse hermed

Med venlig hilsen,

Henrik Palmkvist

Dansk BOLIGadvokat, København

2021/04/13

Spørgsmål:

Min mor døde i februar, og vi er 4 søskende. Der skyldes 800.000 kr i huset og det bliver måske vurderet til 1.100.000. Min ene bror vil gerne overtage huset. Mit spørgsmål er så: min storebror skal jo overtage lånet. Den difference der er fra 800.000 til 1.100.000 skal den så deles i 4, da vi er 4 søskende(arvinger)? Jeg er tvivl om det for min bror som skal købe/overtage er en fordel at få det vurderet så højt som muligt?

Svar:

Kære spørger

Den friværdi, som der er i ejendommen, skal indbetales til boet, som herefter skal udbetales til arvingerne (med fradrag af boafgifter mv.).

Man kan helt generelt sige, at jo højere vurderingen er, jo større er friværdien i huset, som din bror skal indbetale til boet, når han køber huset.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten

Spørgsmål:

Hej Jeg har for et halvt år siden købt en ejerlejlighed i en forening med omkring 60 lejligheder. Lejligheden har en øvre etage og en kælderetage. Det har siden vist sig, at i underetagen løber der nogle af foreningens varme- og vandrør. Ved et gennemsyn af foreningens VVS’ere vurderede disse, at rørene var meget tærede og kunne springe når som helst. Et af disse rør er der fundet en lækage. Dette har foreningen været opmærksom på rørenes tilstand, men ikke gjort noget ved dem. Yderligere, har man fundet asbest på nogle af rørene, som ejerforeningen er blevet bedt om at afskaffe på lovlig vis for at lækagen kan udbedres. Det har taget ejerforeningen 2 måneder at igangsætte en undersøgelse af, om det rigtig nok var asbest på rørene, hvor resultater kom tilbage positive for asbest, samt nu er de i dialog med forsikringsselskab, mm., som yderligere tager rigtig lang tid (hvor de ikke holder mig informeret om sagen og efter sigende prøver at komme udenom deres ansvar for udbedring af lækage og afskaffelse af asbest på rørene. Mit spørgsmål går på, hvad jeg yderligere skal gøre, end det jeg hidtil har gjort for at holde sagen i gang og hele tiden følge op med ejerforeningen og administrationen omkring fremskridt i sagen. Jeg er interesseret i, at asbest bliver fjernet på forsvarlig vis og at ejerforeningen anerkender sit ansvar for de tærede rør og udskifter dem. Hvis rørene ikke udskiftes, kan der komme vandskade i min lejlighed. På forhånd tak

Svar:

Kære Spørger

Det er som altovervejende udgangspunkt ejerforeningen, der har ansvaret for udskiftningen af rørene. Dette afhænger dog af foreningens vedtægter.

Derfor er det nødvendigt, at ejerforeningen får afklaret forsikringsforholdene, førend udbedringsarbejderne kan iværksættes.

Der er ikke noget i vejen for, at du beder ejerforeningen om en løbende orientering herom. Her kunne det være en fordel at inddrage andre beboere, der ligeledes bliver berørt af den asbestramte rørføring.

I det tilfælde at ejerforeningen stadig forholder sig passivt – eller benægter at have et ansvar – vil jeg anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat med henblik på dennes gennemgang af vedtægterne og en evt. efterfølgende henvendelse til ejerforeningen.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Kære Danske boligadvokater Vi overvejer at købe en ejendom, beliggende i landzone, hvortil der hører to matrikelnumre. Den ene matrikel er på 1268 m2 og den anden er på 2800 m2. Huset ligger på sidstnævnte og der foreligger en udtalelse fra kommunen om at der ikke kan udstykkes fra denne. Den lille matrikel er ubebygget. Hvordan vil den lille matrikel kunne influere på, hvorvidt man risikerer ikke at falde ind under parcelhusreglen i ejendomsavanceskattelovgivningen? På forhånd tak

Svar:

Kære spørger

For at parcelhusreglen i det hele taget kan komme i betragtning skal ejendommen have tjent som bolig for ejeren eller husstanden i en del af eller hele ejerperioden.

I vurderingen af, hvorvidt hele ejendommen kan afstås skattefrit efter parcelhusreglen, er det afgørende, hvorvidt de to matrikler kan anses som værende en samlet ejendom.

For en konkret vurdering af dette vil jeg dog anbefale, at der tages kontakt til en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi er en grundejerforening i en rækkehusbebyggelse, hvor grundejerne jf. deklaration er forpligtiget til at være medlem.
En grundejer er fraflyttet og har gæld til foreningen (for nuværende estimeret til kr. 25.000,-), og gælden akkumulerer, ligesom det er til gene for begge naboer op af grundejerens parcel, fordi haven bærer præg af manglende vedligeholdelse.
Det har stået på i en årrække, og grundejerens nye adresse er uvis.
Hvad kan vi som grundejerforening gøre for at løse problematikken, og hvordan kommer vi videre?

Svar:

Kære spørger

Jeg vil svare ud fra de oplysninger, som der er givet i spørgsmålet, men jeg mangler flere oplysninger, for at kunne give et fyldestgørende svar.

I forhold til det økonomiske mellemværende, så antager jeg at akkumuleringen består i, at der løbende ikke betales bidrag til grundejerforeningen, samt at der løber renter på grundejerforeningens tilgodehavende. I bør kontakte en advokat, der kan starte en inkassosag mod ejeren. Advokaten vil have mulighed for at lave opslag i registre, og den vej igennem forhåbentlig kan finde ejeren.

Uden at have set grundejerforeningens vedtægter, så kunne løsningen på problemet findes heri, idet en misligholdelse af ejendommen og en misligholdelse af betalingsforpligtelsen kan medføre en eksklusion af grundejerforeningen, og muligvis en forpligtelse for ejeren til at sælge ejendommen. Det kommer dog ud på grundejerforeningens vedtægters udformning.

Fremadrettet, så kan grundejerforeningen overveje, om der skal tinglyses et pant til grundejerforeningen i den enkelte ejendom på eksempelvis kr. 25.000,00, som står foran anden pantegæld. På den måde er grundejerforeningen sikret at få dækning for skyldige bidrag ved ejerskifte, og formentlig også ved en tvangsauktion. Det gælder dog ikke, hvis skyldige bidrag overstiger kr. 25.000,00. Så vi den del af grundejerforeningens krav fortsat være usikret.

Hvis grundejerforeningen skal have en sådan sikkerhed, så skal det vedtages på en generalforsamling, og tinglysningen af sikkerheden kan forventelig først ske i forbindelse med ejerskifte på den enkelte ejendom, medmindre panthaverne i de enkelte ejendommen tillader, at deres prioritet i ejendommen forringes, hvilket er yderst sjældent forekommende.

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Dansk BOLIGadvokat, Nykøbing F

Spørgsmål:

Vi er et samlevende par med to børn i skolealderen. Vi bor i en lejlighed på Frederiksberg men overvejer pt at købe hus i Kalundborg. Jeg arbejder i København og vil gerne beholde mit arbejde og kontakten til venner og familie i byen. Vi overvejer derfor at beholde lejligheden på Frederiksberg, så jeg kan blive i byen et par nætter om ugen og derved holde fast i relationerne samt slippe for at skulle pendle hver dag. Der er bopælspligt i begge boliger. Vi forestiller os derfor, at det kun er min kæreste og børnene, der flytter folkeregisteradresse til Kalundborg. Hvilke lovmæssige konsekvenser ville en sådan “opdeling” af familien få? Vi er jo fortsat en familie og ønsker ikke at min kæreste fx skal have ekstra tilskud som eneforsørger eller lign.

Ser frem til at høre fra jer.

Svar:

Kære Spørger

Hvis I beholder lejligheden på Frederiksberg, og du har folkeregisteradresse, der og også bruger lejligheden, så ser jeg ingen problemer.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej. Kan I mon fortælle mig, hvorvidt en allerede betalt stempelafgift på en grund følger med eller ej som “tinglyst betalt”, hvis grunden arealoverføres til en anden grund? Frygter, at man skal til at betale stempelafgift forfra igen om matrikelnummeret skifter…ak !

Svar:

Kære Spørger

Hvis der arealoverføres til et andet matr. nummer med nyt skøde, så følger stemplet ikke med.

Men hvis der ikke tinglyses skøde, men blot noteres overført areal skal der ikke betales tinglysningsafgift.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2021/04/07

Spørgsmål:

Hej

Jeg håber, at I kan hjælpe med mit spørgsmål.

Jeg har en lejet en lejlighed igennem en boligforening i Esbjerg og jeg skal til at tage uddannelse i Skagen.

Jeg vil derfor høre, om det er muligt at beholde adressen i Esbjerg, samtidig med at jeg får en ny adresse i Skagen?

Svar:

Kære Spørger

Det vil ikke være muligt, hvis du opholder dig fast i Skagen, da du så skal have folkeregisteradresse der.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Kgs. Lyngby

2021/04/06

Spørgsmål:

Jeg skal i gang med at opføre et isoleret udhus på 26 m2. I den forbindelse har jeg brug for lidt rådgivning ift. hvad man må benytte rummet til.

Det er planen, at vi vil benytte udhuset til lejlighedsvis ophold/hobbyrum. Hvor der bliver stillet en bar, evt. en sofa med bord til brætspil.

Derudover overvejer vi at sætte en skærm op, så man evt. kan spille PlayStation, nyde et par øl til en fodboldkamp. Måske et poolbord?

Vil dette være lovligt, og hvordan skal det formuleres på BBR ved færdig meddelelse?

Svar:

Kære Spørger

Din beskrivelse tyder på, at du er ved at bygge et anneks til dit hus.

Her er det nødvendigt at søge om byggetilladelse, også selvom om det kun er på 26 m2.

Generelt er hovedreglen, at hvis du er i tvivl, bør du søge om tilladelse.

Det ville være meget ærgerligt at bruge tid og penge på et projekt, der ikke er lovligt.

Med venlig hilsen

Dennis Holm Petersen

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2021/04/01

Spørgsmål:

Jeg bor i en andelsboligforening bestående af rækkehuse.

Vi deler legeplads med en anden andelsboligforening, ligeledes rækkehuse.

Legepladsen fungerer ikke som sådan længere og er ikke så køn at kigge på, så vi vil gerne have den delt op i de oprindelige matrikler, så vi kan lave en grøn oase på vores del.

Men den anden andelsboligforening er ikke så begejstrede for ideen, da den nuværende opkørsel er på vores matrikel.

Kan vi dele legepladsen op i matriklerne; 1 til hver; selvom den anden forening ikke ønsker det?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det kan I ikke.

En opdeling vil kræve enighed mellem parterne.
Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

2021/03/30

Spørgsmål:

Jeg har for et år siden købt en ejerlighed i en ejerforening med 4 ejerligheder.

I handlen indgik tidsbegrænset tinglyst dokument, hvor 2 af lejlighederne har 30 årig brugsret til 2 havearealer. Brugsretten udløber 2036 og vi står som individuelt påtaleberettigede.

Nu er en af leljlighederrne med brugsret blevet solgt, og den nye ejer har samlet underskrifter på et dokument med tinglysning af en ny 30 års brugsret.

Vi ser frem til udløbet af den allerede eksisterende 30 års periode, så vi kan bruge havearealet, når vi bliver pensionister – og i øvrigt få gavn af både herlighedsværdien og den økonomiske værdi vi købte for et år siden og var villige til at vente 16 år på at få gavn af.

Den nye ejer vil indkalde til generalforsamling og majorisere os, så ejerforeningen ved stemmeflertal ud fra vedtægterne kan afgøre, at brugsretten forlænges.

Er det virkelig muligt at fratage os noget, vi har købt på den måde?

Eller er vi beskyttet af individualretten, som hævder at en ejerforening – uanset om vedtægter og lov om ejerlighed overholdes – ALDRIG kan træffe skadevoldende beslutninger for enkeltejere?

Svar:

Kære Spørger

Udgangspunktet er, at vedtægterne kan ændres ved særligt flertal under generalforsamlingen. Dog må der under en generalforsamling ikke træffes beslutninger, som er egnet til at skaffe visse ejere en utilbørlig fordel på andres bekostning ved misbrug af en majoritet.

Det altafgørende i dette tilfælde er dog, at I står som individuelt påtaleberettigede. Derfor kan der ikke ske en forlængelse af brugsretten uden jeres accept, da det er en forudsætning, at alle påtaleberettigede accepterer dette.

Med venlig hilsen/Kind regards
Erik Turley
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvkoater

Vi ejer en lejlighed i stueplan med en lille terrasse ude foran, hvor vi har eksklusiv brugsret.

Vi har sat nogle plantekasser op på denne terrasse og har nu fået at vide af ejerforeningen, at de skal fjernes.

Har ejerforeningen ret til at påkræve dette, når vi har en eksklusiv brugsret?

Svar:

Kære Spørger

I udgangspunktet har I ret til at indrette jeres terrasse, som I ønsker. Der kan dog være saglige grunde til, at foreningen beder jer fjerne plantekasserne.

Eksempelvis kan der foreligge en husorden med regler herom, eller der kan måske for år tilbage være truffet en beslutning på en generalforsamling herom. Der kan eventuelt også påhvile ejendommen forpligtelser i form af en lokalplan eller en servitut, der konflikter med jeres plantekasser.

Min anbefaling er derfor at høre foreningen, hvad der ligger til grund for kravet om fjernelse af plantekasserne.

Herefter kan I bedre vurdere, om kravet er berettiget eller ej, og om I vil tage kravet til efterretning eller stå fast på, at I har ret til at have jeres plantekasser på terrassen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København

2021/03/25

Spørgsmål:

Jeg købte for et år siden en andelsbolig.

Jeg fik ikke gjort indsigelse overfor sælger, da jeg opdagede en lunke i brusekabinen. Der var ingen anmærkning om den i vurderingsrapporten.

Sælger havde i 2019 forårsaget en vandskade hos underboen, og afløbet i brusekabinen blev i den forbindelse flyttet.

Jeg antager, at lunken opstod der, idet der ikke var kalkaflejringer i gulvet, som indikerede, at hældningen i gulvet ikke var i orden.

Vandet kan nemt svabes væk og der er en opkant, så vandet ikke kan løbe nogle steder hen, men hænger jeg på den fejl, når jeg engang sælger lejligheden.

Svar:

Kære spørger

Ja, du er forpligtet til at oplyse om dette ved salg og det vil normalt give et fradrag for mangler.

Du kan selv rejse kravet overfor din sælger.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt

Dansk BOLIGadvokat, Lyngby