Brevkasse

Har du et juridisk spørgsmål, kan du sende det til Danske BOLIGadvokater. Brevkassen varetages af Danske BOLIGadvokater. Danske BOLIGadvokater forbeholder sig ret til selv at vælge, hvilke spørgsmål der besvares og offentliggøres.

Alle besvarelser er af generel karakter, og kan ikke erstatte specifik og individuel rådgivning.

Vi har opdelt spørgsmålene i 13 kategorier. Så kan du hurtigt se, om andre allerede har spurgt om det, du har i tankerne.

Der ligger imidlertid mange spørgsmål/svar i brevkassens arkiv, så prøv evt. at tjekke, om der allerede ligger et relevant spørgsmål/svar i arkivet. Benyt blot menuen i højre side.

 

Med venlig hilsen
Danske BOLIGadvokater



De seneste spørgsmål

22. januar 2018

Spørgsmål:

Vi sidder i en situation hvor vi modtager klager over larm fra vores lejlighed. klagerne går på at vores 16 måneder gamle datter larmer ekstremt meget og at vi skulle støvsuge udenfor de tider der er angivet i husordenen.

Da vi første gang modtog klagen kunne vi ikke nikke genkendende til det med støvsugningen (heller ikke med vores datter.

Hun er her jo bare) så vi kontaktede bestyrelsen som sagde vi skulle tage det med et gran salt.

Nu er vi så indkaldt til møde mellem os og de klagende da de stadig mener at vi larmer for meget (eller at vores datter gør).

Spørgsmålet er så. Den klagende sidder selv i bestyrelsen, og vi er indkaldt til et møde, hvor to for bestyrelsen vil være mæglere. men det er jo så i virkeligheden tre fra bestyrelsen mod os? hvordan forholder man sig i sådan en sag?

Det skal lige siges at vi har gjort mange tiltag for at imødekomme deres ønske om mindre støj. men vi mener også at vores datter skal have lov til at være her og udfolde sig selv og ikke bare sidde stille hele dagen.

Svar:

Kære spørger

Der skal være plads til alle, og jeg synes, at det er et prisværdigt initiativ, at bestyrelsen går ind i en mæglingssituation. Ofte kan man gennem en formløs drøftelse blive klogere på hinandens synspunkter og acceptere forholdene, som de er.

Umiddelbart finder jeg ikke, at det er et problem, at klager er medlem af bestyrelsen. Men det er klart, at bestyrelsen skal være objektiv i sin vurdering af klagen.

Jeg mener at kunne fornemme en løsningsorienteret holdning hos jer. Hold fast i den. Den type konflikter er i det lange løb ulidelige.

Med venlig hilsen

Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

Spørgsmål:

Vi er blevet opsagt af privat udlejer da ejer selv skal bruge lejemålet. Lejemålet skal bygges om, så jeg mener ikke det er rimeligt at vi skal istandsætte leje målet ved fraflytning, da det virker meningsløst. hvordan står vi i denne situation?

Svar:

Kære Spørger

Nu har jeg ikke set lejekontrakten, men det er normalt lejers forpligtelse at istandsætte ved fraflytning. Også selv om lejemålet skal bygges om.

Er I i tvivl om jeres forpligtelser da kontakt en advokat for at gennemgå kontrakten.

Hvis noget af det som I har pligt til at istandsætte skal nedrives eller ombygges, bør I kunne lade være med at udføre de arbejder, som alligevel ikke får nogen værdi.

I første omgang bør I drøfte det med udlejer.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

17. januar 2018

Spørgsmål:

Hej Jeg har arvet 1/8 af et stykkke jord. Jeg vil gerne af med min del. det samlet jord (12.5 hk) er vurderet til 1.7 mio dk. kan jeg bede de andre købe mig ud, og hvis de ikke vil hvad gør jeg så? Skal jeg så bede dem sælge det hele, eller kan jeg sælge min del til en treide part uden problemer? Eller kan de fastholde mig i min andel, da jeg ikke ejer så meget af det fulde jordstykke? på forhånd tak

Svar:

Kære Spørger

Jeg lægger til grund at du har jorden i sameje med øvrige ejere og at I ikke har nogen samejeoverenskomst.

Man kan normalt opsige et sameje med passende varsel, normalt 6 måneder.

Herefter skal de øvrige tage stilling til om de vil købe dig ud. Ellers vil du normalt kunne forlange et samlet salg af jordstykket.

Hvis du får problemer med de øvrige ejere bør du kontakte en advokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

Spørgsmål:

Hej, vi har i et disp. rum opdaget skimmel / fugt/ kulde i to hjørner hvor vi ellers ikke har ting stående. Vi er lige flyttet ind i huset? Skal man have fat i forsikring her? Og er det hus eller ejerskifte? Eller er der ingen forsikring der dækker i disponible rum, for sådanne ting? Vi har naturligvis fjernet skimmel og renset med Rodalon men vi mistænker dårlig isolering som værende årsag.

Svar:

Kære Spørger

Det kan skyldes mange ting, bl.a. manglende udluftning.

Hvis sælger har fortiet at der er et problem kan sælger blive ansvarlig.

I bør starte med at lade det undersøge af en fagmand og derefter kontakte en boligadvokat.

Jeg kan ikke svare på om det er forsikringsdækket, da dette som minimum kræver at der er tale om en mangel/skade i forsikringsmæssig forstand.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

10. januar 2018

Spørgsmål:

Hvis radon-niveauet i en ejerbolig er over det tilladelige, og boligen er opført på et tidspunkt, hvor der stilles krav til radonsikring, hvordan er man stillet som sælger/køber, eller er det en sag ejerskifteforsikringen tager sig af?

Svar:

Kære Spørger

Det vil typisk være en oplysning, man har krav på at modtage fra sælger ved køber – hvis sælger havde denne viden.

Det vil afhænge af ejerskifteforsikringens dækningsbetingelser, om man kan kræve det udført for forsikringsselskabets regning.

Det vil typisk kun være en udvidet ejerskifteforsikring, som kan dække dette arbejde, hvis grænseværdierne er overskredet.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

8. januar 2018

Spørgsmål:

Vi har pr. 1. December købt en andelsbolig. Inden de første 14 dage er gået, laver vi en indsigelse, da der er flere ulovlige elinstallationer, en værelsesdør der ikke kan lukkes og en væg, hvor pudset smuldrer bag tapetet. Væggen kan trykkes ca. 2 cm ind, da der bag pudset er et hulrum. Det drejer sig om et areal på ca 2,5 x 1,5m. Væggen er ind til en elevatorskakte. Vires første indskydelse var, at det nok skyldes rystelser fra elevatoren, men det tyder det nu ikke på alligevel. Sælger havde monteret en stor skydelåge på ca 2,5 x 2,5m, hvor rammen var monteret i midten af det defekte område. Vores teori er nu, at det nok nærmere er rystelser fra den store låge, der er skyld i, at pudset har løsnet sig. Sælger er orienteret om sagen og vi skal nu finde et forlig. Sælger mener ikke, at hun skal betale til væggen og max halvdelen til udbedringen af el, som er vurderet til ca 8000kr. Hendes argument er, at det er en gammel ejendom og det efterfølgende er forbedringer. Ejendommen er gammel ja, men kan det være korrekt, at vi blot skal godkende, at have købt katten i sækken? Hvad hvis vores teori om, at det skyldes den store skydelåge er korrekt? Kan man så kalde det misligholdelse af lejligheden og vil det stadig kun være os der skal dække udgifterne? Bestyrelsen vil ikke blande sig i sagen, men har alligevel sagt at de dækker en byggesagkyndig, som kan vurdere, hvad skaden skyldes. Lige nu står det hele stille, da sælger ikke ønsker, at tage stilling til noget, før vi har en samlet pris på el, dør og væg. Samtidig vil hun ikke godkende, at jeg får vores elektriker til at udbedre de ulovlige installationer, da hun er i hendes ret til, at få en anden til at vælge anden. Hvordan er vores rettigheder som køber her? Håber i kan hjælpe, så vi kan komme ud af den her hårdknude.

Svar:

Kære spørger

Som udgangspunkt har sælger ansvaret for at andelslejligheden er overdraget til jer i aftalemæssig stand og uden mangler, herunder også skjulte mangler uanset om sælger kendte eller burde kende til disse.

Jeg kan forstå, at de ulovlige elinstallationer er vurderet, men det er min opfattelse, at du også må have en sagkyndig til at vurdere omfanget og årsagen til de øvrige skader/mangler. Ellers har jeg svært ved at se, hvordan I kan placere og udmåle en eventuel erstatning/godtgørelse og hvordan I kommer videre med sagen.

Jeg anbefaler dig at kontakte en advokat, der kan bistå dig – eventuelt ved udenretligt syn og skøn. Du har normalt mulighed for at få retshjælpsdækning via din private indboforsikring til retssagens/skønsforretningens omkostninger, ligesom jeg kan forstå, at boligforeningen har givet tilsagn om omkostningsdækning.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

3. januar 2018

Spørgsmål:

Vi var for flere måneder siden ude og se et hus via en ejendomsmægler. Pludselig var huset ikke til salg mere. Vi kontaktede mægler, der oplyste, at det var taget af markedet / aftalen var ophørt. Vi blev ikke oplyst om, hvad vi kunne gøre, hvis vi stadig var interesseret.

Vi kontakter selv sælger. Der også arrangerer nogle fremvisninger. Nu oplyser sælger, at der er kommet en anden køber via ejendomsmægleren, og at ejendomsmægleren også ‘gør krav’ på sit salær, hvis sælger skulle vælge at sælge til os.

Kan ejendomsmægler virkelig blive ved med at gøre krav på salær, blot fordi der er lavet en fremvisning?

Svar:

Kære spørger

Det følger af lov om formidling af fast ejendom m.v., at en ejendomsmægler har ret til salær, hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken.

Ved bedømmelsen af om købsaftalen indgås på baggrund af ejendomsmæglerens indsats, lægges der særligt vægt på, om formidlingsaftalen er opsagt eller udløbet, på hvor lang tid der er gået siden formidlingsaftalens ophør, samt om ejendomsmægleren har udarbejdet købsaftalen. Herudover lægges vægt på, om der har været ført forhandlinger om vilkårene for salg mellem køber og ejendomsmægleren, og om købsaftalen, der indgås efter formidlingsaftalens ophør, er på samme vilkår som disse forhandlinger har omhandlet.

Det er derfor vanskeligt for mig at svare præcist, da jeg ikke kender alle sagens detaljer.

Ved salg til den anden potentielle køber, som ejendomsmægleren har formidlet kontakten til efter formidlingsaftalens ophør, vil ejendomsmægleren formodentligt have krav på salær. Sælger er dog ikke længere bundet af formidlingsaftalen og behøver derfor ikke sælge uanset, hvilken pris der tilbydes for ejendommen.

Der er praksis, der taler både for og imod, at ejendomsmægleren har krav på salær. Det er Klagenævnet for Ejendomsformidling, der i første instans tager stilling til spørgsmålet, hvis der ikke kan opnås enighed mellem ejendomsmægleren og sælgeren. Det kunne derfor være en god idé for sælger at indbringe sagen til afgørelse for klagenævnet.

Med venlig hilsen / Best regards

Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, Kbh.

Spørgsmål:

Min hustru er bosat og arbejder i chicago. Jeg besøger ofte min hustru i længere perioder årligt. Er det korrekt at såfremt jeg er til stede i min lejlighed 180 dage om året og har folkeregister adresse på stedet så kan udlejer ikke smide mig ud med henvisning til bopælspligt.

Selv hvis jeg skulle være væk i over 180 dage vil det være op til min udlejer at bevise at jeg ikke efterlever reglerne omkring bopælspligt, korrekt?

Svar:

Kære Spørger

Ja, det er korrekt, og det forudsætter selvfølgelig, at du er tilmeldt folkeregisteret på adressen.

Du skal have hovedophold i lejligheden og således opholde dig der mindst 180 dage om året.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

21. december 2017

Spørgsmål:

Vi er i tvivl om hvordan vi står juridisk, da vi har en garage som ikke er registereti BBR. Da vi købte huset for 21 år siden, var garagen allerede bygget. Inden den 1. Jan. 2018 har SKAT, herunder vores kommune bedt om registrering af bygninger på vores matrikel, da de har luftfoto, hvor vores garage og drivhus ikke er med i BBR. Betyder det, at vi skal til at betale ejendomsskat med tilbagevirkende kraft af garagen eller skal vi rive den ned?

Svar:

Kære Spørger

Nej, I vil ikke skulle betale ejendomsskat af garagen med tilbagevirkende kraft.

Jeg vil ikke mene, at jeres ejendomsvurdering stiger som følge af, at garagen registreres.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby

19. december 2017

Spørgsmål:

Jeg bor i andelsbolig, og vi fik i foråret konstateret skimmel i lejligheden og husvamplaboratoriet tog prøver og konstaterede at der var opstigende grundfugt.

Ejendomsforsikringen dækkede ikke så andelsforeningen påtog sig opgaven omkring udbedring af skaderne, og vi skulle genhuses. Vi fik at vide at vi selv skulle sørge for nedpakning (alt skulle nedpakkes og flyttes) til andre lokaler i bygningen, som vi selv skulle stå for.

Vi bad til sidst om hjælp og om et flyttefirma til at opmaganisere, det gik de med til (vi har 3 små børn, arbejde og var i recovery efter Cancer). Nu vil foreningen efterfølgende have, at vi skal betale for flytningen. Kan det virkelig være rigtigt? Når det er mangler ved bygningen, som tvinger os til at flytte ud under deres udbedringsarbejde, og de bestilte flyttemændene. Under en forsikringssag ville man have betalt beboerne for tiden, der blev brugt til nedpakning og flytning.

Svar:

Kære spørger

Jeg kan ærligt talt ikke forstå boligforeningen. På baggrund af din fremstilling af sagen, vil foreningen efter min opfattelse være juridisk forpligtet til at dække omkostningerne, hvortil ifølge det oplyste kommer, at foreningen tidligere har accepteret det. Jeg kan også af dit spørgsmål læse, at det endda er foreningen, der har indgået aftale med flyttefirmaet og har rekvireret denne.

Det vil således ikke alene være juridisk uholdbart, men også moralsk forkasteligt henset til jeres situation, at foreningen afviser at dække udgifterne og tvinger jer ud i en konflikt herom.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

13. december 2017

Spørgsmål:

Vi købte en ejendom i 2003, hvor der stod i skødet at der ikke var nedgravede olietanke på ejendommen. Kommunen har nu henvendt sig til os og fortalt at der mangler dokumentation på, at olietanken er gravet op og fjernet.

Hvordan er reglerne her ? Kan vi kræve at sælger betaler en undersøgelse som dokumenterer at der ikke er nogen nedgravede tanke.

PS.  Grunden er på 30000 M2 og ligger i byzone

Svar:

Kære spørger

Sælger er naturligvis ansvarlig for de oplysninger, sælger har givet om olietanke – eller ikke olietanke.

Der er ikke noget ansvar, hvis der ikke findes olietanke på ejendommen, men det er jeres/din opgave at bevise, at de informationer sælger har givet, er forkerte.

Mest praktisk bør man gå tilbage og se hvilke konkrete oplysninger, der foreligger om eventuelle olietanke på grunden – og hvis disse ikke er sløjfet på korrekt måde, kan sælger have et ansvar.

Eventuelle omkostninger til nødvendige undersøgelser kan muligvis medtages i erstatningskrav mod sælger, hvis olietanke findes.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

30. november 2017

Spørgsmål:

Min kæreste og jeg bor til leje i et område, der fra foråret 2018 skal være under bebyggelse de næste 6 år, hvor der skal bygges både erhverv og 500+ nye boliger. Vi tænkte derfor på, om vi havde ret til at kræve en husleje nedsættelse mens byggeriet står på? Vi har læst os frem til, at det har nogle beboere fået omkring metro byggeriet i KBH.

Svar:

Kære spørger

I har næppe mulighed for at modtage huslejenedsættelse fra udlejer på grund af større anlægsarbejder uden for ejendommen. Om I kan opnå kompensation for støjgener m.v. fra andre end jeres udlejer som følge de igangværende byggearbejder, er tvivlsomt, men der skal i hvert fald være tale om betydelige gener, der overskrider de offentligt fastsatte toleranceværdier og har indgribende virkning i jeres dagligdag – som f.eks. ved metrobyggeriet.

I kan eventuelt starte en proces ved at kontakte kommunen.

Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager

 

22. november 2017

Spørgsmål:

Må vi som ægtepar købe og bebo to tæt på hinanden beliggende ejerlejligheder i København?

Altså bo hver for sig men fortsat være gift? Ingen af os modtager offentlige ydelser.

Vi har to hjemmeboende børn på 16 og 18 år. Er der nogen skattemæssige konsekvenser, man skal tænke på?

Svar:

Kære spørger

Det er ok at købe egen bolig og bo hver for sig.

Der kan være nogle skattemæssige forhold, der skal iagttages, bl.a. vedr. udnyttelse af personfradrag m.m. – der normalt kræver,  at man er gift og samlevende, som normalt forstås som havende fælles folkeregisteradresse.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørgsmål:

Vi har købt en andelsbolig i Charlottenlund. Lige efter overtagelsen viser det sig, at der er et ulovligt, gammelt gulvafløb, som ikke er skiftet i forbindelse med renovering udført af den forrige ejer. Manglen er blevet påtalt indenfor klagefristen (14 dage). Udbedring koster ca. 30.000 kr. Boligen kosten 1.6 mill. Sælgers advokat anfører, at det er under bagatelgræsen, ligesom sælger ikke har noget ansvar, idet han ikke kendte til det ulovlige forhold. Er dette korrekt?

Svar:

Kære spørger

Spørgsmålet rejser en del overvejelser f.eks. :

Er der tale om en installation, der fuldt ud er omfattet af det solgte, som sælger kan være ansvarlig for –  eller er der mere tale om en installation, der er underlagt Foreningens vedligeholdelse?

Ville Foreningens bestyrelse have værdi sat andelen anderledes, hvis den havde vidst noget om manglen?

Sælgers advokat har ret i udgangspunktet, men efter min mening kan der være tale om en helt essentiel del af boligen, som skal fungere, og dermed kan også relativt mindre afhjælpningsbeløb – set i forhold til købesummen – komme på tale at drøfte, selv om ca. 2 % ligger under det niveau, der normalt plejer at blive ydet et afslag for.

Tal med jeres boligadvokat, om det kan betale sig at gøre mere ved problemet.

Med venlig hilsen/Kind regards

Erik Turley, advokat (H)
Dansk BOLIGadvokat, Hillerød

Spørg BOLIG-brevkassen

(SPAM tjek) 10 + 5 =

Søg i brevkassen

Køb bolig
Sælg bolig
Andelsbolig
Sommerhus
Nybyggeri/ombygning
Leje
Erhverv
Tvangsauktion
Ejerforhold
Dokumenter
Fejl og mangler
Økonomi
Diverse