Brevkasse

20.08.2025 05:45:11

Spørgsmål
Min kone og jeg har netop købt en ejendom. Via forespørgsel hos mægler og kommune,er vi oplyst at der på ejendommen er fælleskloakeret. Da vi overtager huset, opdager jeg at en del af kloakken er en gammel septiktank. Efter yderligere forespørgsel hos forsyningsselskab ,finder vi ud af at der også er en tømningsordning som sælger lige har afmeldt og desuden fået tømt kort før vi køber. Burde jeg ikke have været informeret om dette og kan jeg kræve kompensation for det.

Svar
Jo, som du fremstiller det kan du kræve kompensation af sælger, da der er tale om en mangel.

Du bør kontakte en boligadvokat, hvis sælger ikke accepterer dit krav.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

13.08.2025 12:57:28

Spørgsmål
Vi overvejer at købe og ombygge en eksisterende ejendom til 3 separate boligenheder (egen indgang, køkken, bad etc.) og ønsker juridisk afklaring på følgende to scenarier: Ombygning af hovedhus: Vi ønsker at omdanne et eksisterende enfamiliehus til 2–3 separate boligenheder. Der vil ikke ske tilbygning, og ombygningen vil foregå inden for husets nuværende rammer. Ombygning af stald/ladebygninger: Vi ønsker at omdanne eksisterende udbygninger (stald/lade) til 2 separate boligenheder. Også her uden tilbygning, men med ændret anvendelse. Vi vil gerne vide: Hvilke tilladelser og regler gælder i hvert scenarie? Skal der søges byggetilladelse, og i så fald, hvilke krav skal opfyldes? Er der forskel på reglerne for hovedhus og udbygninger? Skal der ske ændringer i BBR-registreringen?

Svar
Et svar vil kræve konkret indsigt i ejendommene, placeringen mm., hvorfor du anbefales at tage kontakt til en boligadvokat og en byggerådgiver for fyldestgørende svar.

Overordnet kan det dog oplyses, at der skal indhentes byggetilladelse uanset hvilken løsning I vælger, herunder skal ombygningen overholde bygningsreglementet. Derudover skal der – hvis laden inddrages til beboelse – søges om tilladelse til ændret anvendelse.

Der skal ligeledes – hvis ejendommen er placeret i landzone – søges om landzonetilladelse.

BBR vil skulle ændres og ombygningerne kan få betydning for skattegrundlaget.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

13.08.2025 12:56:13

Spørgsmål
Hej, Jeg har købt en bolig i et området hvor der bygges flere lignende bolig typer. Mit hus ligger anderledes og har derfor en større forhave areal end de andre. Jeg kan derfor se at de billeder som sælger virksomheden har til salg på internettet er billederne af mit hus. De har ikke fået min tilladelse til at have dem på nettet? Men billederne er jo fra dengang mit hus var til salg og jeg købte det. De genbruger, de billeder til salg af de nye byggede huse også. Er dette lovligt uden min tilladelse- nu hvor jeg ejer huset? Desuden har bygge virksomheden sat et kamera op lige ind til mit køkken uden min tilladelse. Er dette lovligt?

Svar
”Jeg vil mene, at sælgeren har ret til at bruge billederne, idet sælger med al sandsynlighed har ophavsret hertil. Det er også sandsynligt, at du i forbindelse med købet har skrevet under på et dokument, hvor dette er nedfældet, men det er ikke afgørende for retten til at bruge billederne. Dog kan der være noget markedsføringsmæssigt forkert ved, at sælgeren bruger billederne fra din bolig til salg af andre boliger, idet sådanne billeder kan vildlede potentielle købere, som fejlagtigt kan tro, at haven til boligen er større end den faktisk er.

I forhold til kameraet er det min opfattelse, at det ikke er tilladt, hvis det filmer ind i jeres køkken. I må derfor i første omgang bede virksomheden om at fjerne det eller ændre dets placering, og hvis det ikke hjælper, kan I kontakte Politiet.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

13.08.2025 12:54:45

Spørgsmål
Huset er solgt. Min mægler siger 2x skabe på værelse følger med, da de er på plantegning (de er IKKE fastmonteret). I flere forums læser jeg “Kun fastmonteret inventar, som er integreret i bygningen, følger med. Fritstående møbler og skabe gør ikke – heller ikke selvom de fremgår af fotos eller plantegning”. Dvs det er løsøre, som jeg hele tiden har forventet og noget købere skal betale for???

Svar
”Hvis skabet ikke er fastmonteret, følger det ikke med, medmindre det eksplicit er anført i købsaftalen eller salgsopstillingen.

En plantegning er alene vejledende. Det har derfor ingen betydning, at skabet er indtegnet her.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

13.08.2025 12:53:31

Spørgsmål
kan man med fast bopæl i Frankrig/Schweiz /Australien, være skattepligtig i Frankrig/Schweiz/Australien eje en kolonihave i Danmark?

Svar
”Så længe, at der ikke er bopælspligt i kolonihaven, er der intet til hinder for, at du ejer en kolonihave i Danmark, selvom du er boende og er skattepligtig i udlandet. I langt de fleste kolonihaveforeninger er det sådan, at man kun må benytte haverne til fritidsformål og ikke som helårsbolig. Det er derfor meget sandsynligt, at det også vil også gælde dig.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

11.08.2025 09:24:35

Spørgsmål
Min mand og jeg købte en lejlighed – lad os kalde den Lejlighed 1 – i 2010. Vi boede i lejligheden indtil 2017, altså i 7 år. I 2017 købte vi et hus, som vi har boet i lige siden, altså i 8 år. Mens vi har boet i huset, har vi udlejet lejligheden til forskellige lejere, altså i 7 år. Spørgsmål: Hvis vi sælger Lejlighed 1 nu, er salget så skattefrit?

Her bliver situationen mere kompleks: Vi overvejer at købe en ny lejlighed – lad os kalde den Lejlighed 2. Jeg planlægger at flytte ind i den, mens min mand bliver boende i huset. Dette er ikke en proforma-flytning – jeg vil reelt flytte og bo i Lejlighed 2. Spørgsmål: Hvis min mand og jeg har boet i Lejlighed 1 i 7 år, vi har boet i huset i 8 år, og jeg nu kommer til at bo i Lejlighed 2 – vil salg af nogen af disse ejendomme så være skattefrit? Hvis ikke, hvilken af dem vil være skattefri?

Svar
Salget af lejlighed 1 vil være skattefrit da I har beboet lejligheden tidligere.

For at salget af lejlighed 2 kan blive skattefrit skal du bebo lejligheden med varig beboelse for øje.

Hvis du flytter tilbage til huset vil skattemyndighederne normalt ikke anse kravet for opfyldt.

Du bør rådføre dig med en boligadvokat inden du køber lejlighed 2.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

11.08.2025 09:21:45

Spørgsmål
Vi har solgt huset, som er med en masse Hue Smarthome funktioner. Alt lys osv virker normalt, men Hue giver dimensionen. Huset er IKKE præsenteret og solgt med Hue, men mægler mener routere, lysdæmpere, Smart dørtelefon mm skal medfølge i handel, ellers forringer jeg værdien. Jeg mener det er addon – at købere skal betale for Hue elektronik enheder? Skal de så også have min Sonos WC højtalere fordi, den er integreret med dørtelefonen osv? Hvad gør jeg….

Svar
Udgangspunktet for hvad der følger med vil fremgå af købsaftalen.

Nagelfaste installationer følger dog altid med.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

11.08.2025 09:20:30

Spørgsmål
Jeg lejer hos DAB en lejlighed som jeg vil fremleje i kommende tid kan leje den ud max i 2år. jeg vil bo i københavn og måske i udlandet nogen tid. Skal jeg melde flytning til folkeregisteret.? jeg vil flytte tilbage til min lejede bolig efter 2 år.

Svar
Hvis du ikke bor der skal du melde flytning i Folkeregisteret.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

06.08.2025 08:03:04

Spørgsmål
Jeg har på min ejendom et anneks, som jeg gerne vil stille til rådighed som midlertidig bolig for en af mine bekendte. Er det muligt at tidsbegrænse lejemålet uden at jeg skal give særlig gode grunde til tidsbegrænsningen? jfr. §11. Min bekendte regner med at finde noget andet at bo i i løbet af to-tre måneder, men jeg forudser at den situation kan opstå, at der ikke bliver fundet noget inden tidsfristen. Hvordan sikrer jeg mig som udlejer?

Svar
”Du kan godt tidsbegrænse lejeforholdet, men hvis annekset ligger i en selvstændig bygning (som ikke er bygget sammen med dit hus), kan du risikere, at komme til at hænge på lejeren på ubestemt tid. Det er nemlig sådan, at lejeren kan anmode Boligretten om at tilsidesætte en tidsbegrænsning, hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det må dog have formodningen imod sig, at en lejer vil gøre noget sådant, ligesom det er sandsynligt, at lejeren ikke vil få medhold i Boligretten. Risikoen er der dog.

Der gælder ingen krav om, at man skal begrunde en tidsbegrænsning i lejekontrakten, men det er en god idé at gøre. Her kunne begrundelsen konkret være, at udlejer ikke ønsker at udleje annekset permanent, men selv ønsker at anvende det, og kun udlejer midlertidigt for at hjælpe denne bekendte i nød.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

06.08.2025 08:01:49

Spørgsmål
-Kan jeg sælge min erhvervsejendom til mine 2 sønner, så vi hver ejer 3 andele?

– Er det muligt, at give mine børn part i ejendommen, ved at jeg får lavet et gældsbrev på beløbet ?

– Kan gælden for mine børn blive mindre år efter år, med de ca 70.000 kr jeg årligt må give hver af mine børn ?

-Sælger jeg min erhvervsejendom til en udefra-kommende person, skal jeg så betale 40 % i skat af indtægten?

Jeg har aldrig gennem de 5 år, jeg har ejet ejendommen trukket andet end vedligeholdelse fra i skat.

– Hvis jeg bytter ejendom med evt. køber, skal jeg så også betale 40 % i skat ?

Svar
”Ja, du kan godt sælge en anpart af din ejendom til dine sønner, så I alle tre ejer en anpart hver, og dine sønner kan godt betale købesummen ved at udstede et gældsbrev til dig. Et sådan gældsbrev må du godt nedskrive årligt, uden at dine sønner skal betale gaveafgift, hvis beløbet, det nedskrives med, er under bundfradraget for gaveafgift, pt. kr. 76.900. Det må dog ikke være aftalt på forhånd. Derfor skal det være noget, som du gør af egen fri vilje år efter år.

Uanset hvem du  sælger din erhvervsejendom til, kan du blive pålagt at betale ejendomsavanceskat. Det vil afhænge af, om du opnår en avance ved salget. Ejendomsavanceskat beskattes som kapitalindkomst og ikke en fast procentdel. Det er muligt, at skatteprocenten vil være omkring 40%. Det afhænger dog af din konkrete skatteforhold på salgstidspunktet, og det kan være både mindre og mere end 40%. Det må tilrådes, at du anmoder en revisor om hjælp til beregning af, om du skal betale ejendomsavanceskat.

Du kan ikke komme uden om at betale ejendomsavanceskat ved at bytte din ejendom. Det, som du modtager i bytte, skal kapitaliseres til en købesum, på hvilken baggrund det så vurderes, at om har opnået en avance, der skal beskattes.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

06.08.2025 07:58:53

Spørgsmål
Jeg er meget i tvivl, om min ejerlejlighed er omfattet af reglerne om fri leje. Herunder er fakta: ⦁ Ejerlejligheden ligger på 2. sal i en ejendom opført i 1970. Ved opførslen var 2., 3. og 4. sal registreret som erhverv, mens 5., 6., og 7. sal var beboelse. ⦁ Ved byggetilladelse af 18. januar 2002 blev der tilladt ombygning til beboelseslejligheder for 2., 3., og 4., sal. ⦁ Den 16. september 2002 blev ejendommen ændret i BBR, således at 2, 3. og 4. sal gik fra erhverv til at være opdelt i de respektive beboelseslejligheder. ⦁ Den 4. marts 2003 gav kommunen indflytningstilladelse til lejligheden. ⦁ Den 31. oktober 2003 blev det samlede byggeprojekt færdigmeldt. Jeg er særligt i tvivl om den falder under § 54 stk. 1, nr. 2. Min primære tvivl knytter sig til, at min specifikke beboelseslejlighed ikke eksisterede som en selvstændig, afgrænset enhed på skæringsdatoen den 31. december 1991. Lejligheden er først opstået ved den efterfølgende konvertering og udstykning af det samlede erhvervsareal på etagen. Er det den faktiske og lovlige anvendelse af det samlede areal, hvorfra min lejlighed er udstykket, der er afgørende for vurderingen? Eller er det en betingelse, at det specifikke “lejemål” eksisterede som en afgrænset enhed i 1991?

Svar
”Det afgørende er, at lige præcis det areal, som nu er din lejlighed, pr. 31. december 1991 udelukkende blev anvendt til erhverv, dvs. andet end beboelse. Det lyder til at være tilfældet, og derfor er din lejlighed omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Bemærk dog lejelovens § 54, stk. 2, hvorefter det er en gyldighedsbetingelse, at det angives i lejekontrakten, hvis lejeforholdet er omfattet af disse regler. I modsat fald vil de almindelige lejefastsættelsesregler gælde. ”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

05.08.2025 13:19:22

Spørgsmål
Vi har en forlænget nedlagt landbrugsejendom. Den ene længe er i 1906 bygget direkte i skel. Naboens jord ligger i dag ca. 1 meter op af bygningen. Det giver fugtskader på bygningens ydre og fugtproblemer i bygningen. Derudover står beplantning fra naboen op af bygningen og gror ind i bygningen. Vi har ikke mulighed for at vedligeholde bygningen ej heller forebygge yderligere skader. Hvilke muligheder har vi for at få jorden fjernet fra bygningen? Håber I kan hjælpe os videre.

Svar
Hvis i ikke har mulighed for at vedligeholde jeres ejendom, grundet naboens forhold, kan i bede om adgang til vedligeholdelse fra naboens grund. Hvis ikke naboen giver jer tilladelse, kan i bede om adgang gennem kommunen.

Naboen må ikke have indretninger liggende op af jeres ejendom, som beskadiger denne.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

05.08.2025 13:17:28

Spørgsmål
Vandskade er sket i forbindelse med skybrud – skaden skyldes, jvf. rapport – mislighold – mos på tag. Reparationen er omfattende, nedtagning af loft, fjerne isolering etc. Ejeren kan ikke få dækning af sin forsikring og vil derfor ikke anmelde skaden, hvilket giver mig problemer i forhold til min husforsikring i forbindelse med genhusning, tilbagebetaling af husleje m.m. Er ejeren forpligtiget til, at anmelde en vandskade til sin bygnings forsikring – eller kan han blot lade være og udbedre skaden selv?

Svar
For at kunne give en fuldstændig besvarelse, mangler jeg desværre en del oplysninger.

Herunder er jeg ikke helt sikker på, hvilken rolle du har, om du er lejer, eller køber af ejendommen.

Helt generelt kan jeg dog sige, at man har en tabsbegrænsningspligt, når sådan noget her sker. Denne tabsbegrænsningspligt kan opfyldes ved at anmelde forholdet til et forsikringsselskab, men kan reelt også opfyldes ved at ejer selv udbedrer skaderne.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

05.08.2025 13:16:06

Spørgsmål
Jeg bor i en andelsboligforening, som på generalforsamlingen den 28. april 2025 har vedtaget en forhøjelse af boligafgiften med tilbagevirkende kraft (fra 1. januar 2025). Dette fremgår ikke af vedtægterne. Desuden modtog vi først indkaldelsen, årsregnskabet og budgettet den 4. april 2025, hvilket kun gav et varsel på 25 dage. Da jeg er i tvivl om lovligheden af beslutningen – på trods af, at den blev vedtaget på generalforsamlingen – vil jeg gerne bede om hjælp til at få dette afklaret.

Svar
Hvis formalia i forhold til indkaldelse mv. er overholdt, så mener jeg at beslutningen er lovlig.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside