Brevkasse

29.09.2025 08:19:17

Spørgsmål
Kan man have adresse hos unge venner og uden det påvirker deres økonomi? og skal man have en lejekontrakttrakt når man kun skal have adressen der i under 6 måneder, eller kan man gøre noget og ikke behøver en lejekontrakt ?

Svar
Ifølge CPR-loven skal en person registreres på den adresse, hvor vedkommende regelmæssigt sover.

Hvis en person skal have folkeregisteradresse på en adresse, hvor vedkommende bor midlertidigt, vil det som udgangspunkt være nødvendigt at indgå en lejeaftale, da dette etablerer et juridisk lejemål, medmindre personen kan anses for at indgå som en del af husstanden, hvilket ikke lyder som tilfældet i spørgsmålet.

Hvis opholdet på adressen ikke indebærer betaling af husleje eller andre vederlag, kan der ligeledes argumenteres for, at der ikke er tale om et egentligt lejemål, og en lejekontrakt kan undlades.

Det skal undersøges konkret med rette myndigheder om boligstøtte eller skattemæssige forhold påvirkes af bopælsregistreringen og/eller etablering af et lejeforhold.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

29.09.2025 08:16:29

Spørgsmål
Mit spørgsmål går på at vi i 2008 købte et hus der hos ejendomsmæglerne var sat til 102 kvm og fire værelser. De 2 af værelserne var i en kælder, men godkendt til beboelse ifølge ejendomsmæglerne. Da vi i 2024 sætter vores hus til salg, hos den samme mægler får vi af vide at der ikke findes nogle papirer på at det har været godkendt, og de vil ikke putte de kvm eller værelser på nu. Deres svar er at sådan gjorde man det dengang, og nu er man mere streng omkring det. Det betyder at vi købte et hus på 102 kvm og 4 værelser og nu sælger et på 84 kvm 2 værelser. Så vi føler os lidt stavnsbinde. Kan man virkelig ikke gøre noget?

Svar
Det lader til, at ejendommen kunne lide af en arealmangel, idet de faktiske beboelseskvadratmeter var færre end oplyst ved handlen, hvilket kan have som konsekvens, at I har betalt for meget for ejendommen ved købet. Udgangspunktet ved arealmangler er derfor, at køber kan have et krav mod sælger enten i form af afslag eller erstatning, såfremt betingelserne derfor kan opfyldes.

Det følger imidlertid af forældelsesloven, at et krav som dette (arealmangelskrav) forældes efter 10 år. Da det er mere end 10 år siden, I købte ejendommen, er det krav – som I i givet fald kunne have mod sælger i anledning af arealmanglen – forældet og dermed desværre tabt.

I forbindelse med jeres eget salg af ejendommen, risikerer I at ifalde ansvar og skulle kompensere køber, hvis I sælger med forkert angivelse af beboelseskvadratmeter, hvorfor dette ikke kan anbefales.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

29.09.2025 08:05:56

Spørgsmål
Jeg bor i ejerforeningen Trelde Sande hvor jeg ejer en ejerlejlighed. Jeg har konstateret nogle kondens problemer på indvendig side af en skråvæg på 2 sal under taget. Kondens problemerne er koncentreret på et lille område, så noget kunne tyde på at der enten er dårlig isoleret i det område eller at der eventuelt har været et skadedyr inde og ødelægge isolering og der derved opstår en kulde bro. I ejerforeningen står man selv for den indvendige vedligehold og ejerforeningen foreslår den udvendige vedligehold. Der er nu opstået en tvist, da ejerforeningen mener at ejerforeningen står for det udvendige vedligehold, det vil sige tag og undertag, og jeg står for eventuel fejl ved isolering da det påhviler den indvendige vedligeholde er dette korrekt? Jeg mener ikke at man kan adskille det på denne måde, jeg mener også at isolering spærrer undtag, med videre hører sammen og den indvendige vedligeholde skiller ved min ydervæg hvad tænker ?

Svar
“Det er en konkret vurdering fra forening til forening, hvor grænsen mellem foreningens og den enkelte ejers vedligeholdelsespligt går. Hvis det ikke kan udledes klart af foreningens vedtægter, må man forsøge at fortolke på disse og udfylde reglerne så godt som muligt. I tilfælde af uenighed må det overlades til domstolene at afgøre spørgsmålet.

I langt de fleste tilfælde vil jeg dog mene, at det må være foreningen, der har vedligeholdelsespligten for isoleringen i tagkosntruktionen, da den i langt de fleste tilfælde vil høre til klimaskærmen. I sjældnere tilfælde kan der været udført isolering indefra. Hvis det er tilfældet, er jeg enig med foreningen i, at vedligeholdelsespligten i så fald påhviler dig som ejerlejlighedsejer.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

25.09.2025 14:06:38

Spørgsmål
Hvad er forskellen mellem beboere repræsentation og beboere forening? Må privat udlejer beslutte at beboereforening må ikke varetage den enkeltes lejers interesser i tilfældet af anliggender i lejekontrakt forholdet?

Svar
En beboerrepræsentation er typisk at forstå som en gruppe beboere, der vælges for at varetage lejeres fælles interesser over for udlejer i en privat udlejningsejendom.

Ifølge lejelovens § 192 har lejerne i ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder ret til at vælge beboerrepræsentanter. Beboerrepræsentationen har beføjelser til at repræsentere lejerne over for udlejeren, hvilket følger af § 191.

Med ”beboerforening” kan være ment det samme som en beboerrepræsentation, hvorfor du må afklare, om ”sammenslutningen” er opstået som følge af lejelovens regler eller ej. En beboerforening kan nemlig også være at betragte som egentlig frivillig sammenslutning/forening, som ikke afleder rettigheder af fx lejelovgivningen.

Du har imidlertid ret til at lade dig repræsentere i tvister med andre, herunder af en forening eller beboerrepræsentation, hvilket udlejer ikke umiddelbart kan modsætte sig.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

25.09.2025 13:25:21

Spørgsmål
Jeg har en ejerlejlighed der er købt i 2015. Jeg har ikke selv boet i den. Skattestyrelsen har ved Bindende Svar sat værdien af lejligheden til 4900000 kr. Lejligheden ønsker jeg at overdrage til min datter for 4000000 kr. i 2025. Min købspris incl. forbedringer er 4100000 kr. Hvad skal jeg betale i ejendomsavance beskatning og hvad skal min datter betale i gaveafgift efter +/- 20 % reglen?

Svar
Tak for dit spørgmål, som du dog må kontakte en revisor for at få svar på.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

25.09.2025 13:18:34

Spørgsmål
Jeg står i den situation at på andet år at jeg skal betale det dobbelte i ekstra varmeregning til udlejer end jeg allerede har betalt. Jeg har ikke en lejlighed der er varm om vinteren selvom den står på ca. 3 i de koldeste vintermåneder. Jeg bor alene og før boede de 2 og de sagde de måske skulle betale 200 kroner ekstra i efterregning og har fået min underbo regning fra sidste år som viser betydeligt lavt varmeforbrug i forhold til mig. Kan der være fejl på afmåler eller fejl i radiator så den ikke afgiver varme rigtigt og hvad skal jeg gøre for at få det bevidst at der er en fejl? Har kontaktet dem der står for udlejningen

Svar
Du skal kontakte en håndværker – formentlig en smed – som kan hjælpe dig med at gennemgå installationerne.

Hvis hun/han oplyser, at der er et problem, så kan du gå videre med den dokumentation.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

25.09.2025 13:15:47

Spørgsmål
Jeg har en bolig til salg, som ejendomsmægler forventede solgt inden for 6 mdr. Formidlingsaftalen er udløbet for snart 1 år siden, dog er vi kørt videre på denne. Jeg har de sidste mange måneder forsøgt at komme i kontakt med ejendomsmægler mange gange. Når jeg ringer besvarer ejendomsmægler nogle gange at hun ringer tilbage efter endt fremvisning (af anden bolig). Andre gange tager EM den ikke. Udfordringen er, at EM ikke vender retur på hverken tlf eller sms. Der kan gå uger før jeg får kontakt. Sidst jeg snakkede med EM, spurgte jeg direkte om EM var kørt død i projektet eller mente den skulle sættes ned i pris. Dette mente EM ikke var nødvendigt, da der fortsat var aktivitet. Af personlige årsager har jeg behov for at huset sælges, hvorfor jeg af gode grunde har brug for at kunne komme i kontakt med EM. Jeg modtager ingen opdateringer og får heller ikke status opdateringer. Jeg føler at jeg skal tvinge oplysningerne ud af EM og jeg kun bliver kontaktet når der indimellem er en fremvisning. Ligeledes kontaktes jeg heller ikke efter fremvisninger, hvor der også kan gå flere dage før jeg hører fra EM. I min kontrakt er et punkt som hedder 6.2 Betaling. ‘Betaling ved salg af ejendom’: Ved betaling af ejendom betales der følgende ydelser i pkt. 6.1 digital markedsføring Ebolig+ og fotopakke aftalt som efter regning. Resten af ydelserne angivet i 6.1 er aftalt som resultatafhængige vederlag hvilket betyder, at der alene skal ske betaling, hvis salg af ejendommen opnås. ‘Betaling ved opsigelse af formidlingsaftale’: Ved opsigelse af formidlingsaftalen betales for de frem til opsigelsen udførte ydelser. (Denne finder jeg ikke relevant, da den jo er udløbet, på trods af at vi har fortsat samarbejdet?) ‘Betaling ved udløb af formidlingsaftalen’: Ved udløb betales xx.xxx kr. Mit spørgsmål er om jeg kan undgå at skulle betale alle disse poster? Jeg føler ikke at EM varetager sine pligter og udføre et tilfredsstillende arbejde. Jeg er indforstået med at skulle betale xx.xxx kr. Jeg er dog i tvivl om jeg tolker teksten rigtigt og jeg også skal betale for markedsføring og andet udført arbejde? Jeg har endnu ikke taget en dialog til EM, men påtænker at gøre dette, denne gang med en svarfrist. Jeg er ikke interesseret i at komme i uføre, medmindre jeg kan komme ud af aftalen uden det store tab, hvorfor jeg stiller mine spørgsmål til jer.

Svar
Det kommer an på, hvordan formidlingsaftalen er formuleret og opbygget.

Du bør kontakte en boligadvokat og få den gennemgået.

Men jeg vil klart anbefale, at du indgår i dialog med mægleren om opsigelse og betaling, idet det for mig lyder som om, at mæglers adfærd kan tale for en nedsættelse af honoraret til denne.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

25.09.2025 12:37:10

Spørgsmål
Jeg har købt et baghus, som blev udmatrikuleret fra “hovedhuset” i 2020. Sælger har fortsat hovedhuset, som består af udlejningslejligheder. Vi har i processen omkring købet lavet en del mundtlige aftaler omkring adgangsforhold og brugsret, som vi er enige om. Disse er desværre ikke kommet med i købsaftalen, men jeg har en måned til at få tinglyst aftalen vedr. dette efter overtagelse. Kan jeg lave en servitut, der både tager højde for uhindret adgang til “mit” teknik- og installationsrum i hovedhuset, samt brugsret til gårdarealet på egen matrikel. Begge dele ting, som vi blev enige om ifm indgåelse af aftale omkring købet – og hvis muligt, hvordan skal dette formuleres for at kunne blive tinglyst korrekt?

Svar
Så længe du er enig med ejeren af hovedhuset kan der tinglyses en servitut der skal tiltrædes af begge ejere.

Jeg vil anbefale dig at kontakte en boligadvokat vedr. udformningen af servitutten og tinglysningen af denne.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

25.09.2025 08:24:08

Spørgsmål
Mit spm. Går på om vi med en sælger af et sommerhus kan aftale en bestemt pris uden at skulle beskattes efterfølgende. Vi har kig på et smukt sommerhus, en ældre dame har plejet og overtaget efter sin far. Så det betyder noget for hende at en potientiel køber vil passe på huset og ikke rive det ned, trods en alder på næsten 100 år. Hun har ikke arvinger og ønsker bare midler til sin alderdom. Den offentlige vurdering er 2.500.000, men huse i området sælges væsenlig dyrere, men også nyere. Kan vi fx. Aftale 3.000.000kr , selvom et salg med henblik på nedrivning måske ville kunne være 4.500.000, uden at blive beskattet, da vi ønsker at beholde huset som det er. Vi har ingen familiære relationer.

Svar
Som udgangspunkt står det jer frit for at aftale prisen, da i ikke er nært-forbundne parter, og der handles over den offentlige vurdering.

Derfor vil i som udgangspunkt godt kunne gennemføre købet som foreslået, uden at blive beskattet.

Der kan dog være konkrete elementer, der gør at ovenstående udgangspunkt fraviges, og jeg vil derfor anbefale, at du aftaler møde med en advokat, som kan gennemgå hele det foreslåede køb og foretage en vurdering af risikoen for beskatning.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

22.09.2025 10:59:19

Spørgsmål
I forbindelse med køb af sommerhus konstaterer vi fugt under tilstødende værelse til bad – Vi brækker gulvene op og finder ud af at afløbet til vaskemaskinen render direkte i kryberummet i det ene værelse. Herudover er afløbet i badeværelset lavet helt op af væggen og var utæt (stod i tilstandsrapporten) Vi brækker bruchenichen ned. Finder ud af at der ikke har været brugt gummihud. Vi får en VVS ud og vil have ham til at tjekke vvs arbejdet og finder ud af at det er ulovligt. Kobber samlet med plast, bagfald på vandafledning til varmvandsbeholder, og hovedledning ind i huset er skult, så i badeværelse skal brækkes op. Hvordan er vi stillet ? Sælger har sagt de selv har lavet badeværelset og har ingen regning på det. Vi har ikke tegetnet en ejerskifte forsikring. Hun har selv skrevet under på der ikke er lavet ulovlige installationer i tilstandsrapporten hvilket ikke er korrekt. har vi en sag ?

Svar
Jeg vurderer at I har et krav på sælger.

I bør kontakte en boligadvokat.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

18.09.2025 09:01:23

Spørgsmål
Vi er 8 sommerhuse på stor fælles grund – vi ejer jo så 1/8 del af jorden – men / og kreditforening siger det er “lejet “ grund og vil ikke låne til køb ? Er der noget vi kan gøre for at komme ud af dette problem – ved evt salg ?

Svar
Det kan desværre godt være et problem med kreditforeninger i denne type sager, da de gerne vil have pant i hele ejendommen og ikke kun bygninger. En løsning kunne være at i sommerhusejere købte grunden og fik den udmatrikuleret i samarbejde med en landinspektør. Jeg vil dog anbefale, at i forespørger kreditforeningen, hvad de ser som mulighed.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

16.09.2025 10:44:36

Spørgsmål
I lejerforhold i et nyt byggeri er malings arbejde udført uden foreberedelse af overflader( dør kamre og vægge) overhoveder. Der blev ikke enten slebet/spartlet/brugt grunder eller primer. Lejer indberetter rettidigt disse mangler til udlejer, som beslutter at ikke vil udbedre disse mangler og meddeler lejer at lejer ikke hæfter på disse ved fraflytning. Efter en måned lejer fik beskeden begynder maling at skalle af forskellige steder i lejemålet. 1) Er lejer forpligtet at vedligeholde med maling under boperioden? 2) Hvis ja, hvordan skal malings arbejde udføres? Skal lejer brug grunder/slibe og spartel dør kanter/ slibe og spartel vægge? 3) Hvis nej, er udlejer forpligtet til at udbedre nuværende mangler og samtid frigøre lejer fra malings forpligtelsen i boperioden ved at udarbejde en allonge til lejekontrakten? 4) Hvis nej, hvordan vil lejer male: er det ovenpå manglerne uden udbedring eller rundt omkring fejlene? 5) Hvordan vil regnstykket/afslaget går op ved fraflytning er det per m2 vægge eller er det i % vis af lejemålet BBR?

Svar
Jeg vil foreslå, at du tager en dialog med udlejer og får jeres aftaler på skrift omkring nedenstående, så det kan dokumenteres, hvad der er aftalt. Jeg læser det som om, at du har vedligeholdelsespligten indvendigt i lejemålet, så der skal naturligvis ske en vedligeholdelse – men det betyder ikke, at lejemålet skal være i bedre stand end da du overtog det.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.09.2025 15:52:21

Spørgsmål
Skal man have tilladelse fra andels/ejerforening for at ændre erhverv til beboelse ?

Svar
Ja, det skal du – og du skal også have tilladelse fra kommunen til at foretage ændringen.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.09.2025 15:51:14

Spørgsmål
Min mor ønsker at sælge sin lille nedlagte landbrugsejendom. Offentlig vurdering er 3,7 million og ejendommen er meget nedslidt og det meste er nedrivningskrævende vil jeg tro. Offentlig vurdering er fra 2020 og den er steget støt gennem årerne trods der aldrig er vedligeholdt noget. Hun har haft en ejendomsmægler ude og vurderer og han siger den kan sælges for 2,5 million, da der er meget der trækker ned i de gamle faldefærdige bygninger. Mit spørgsmål er om jeg må købe den til denne markedspris eller om skat vil protestere? Og om det kræver flere vurderinger af andre ejendomsmæglere? Jeg har i forvejen landbrug og landbrugsjord sammen med min mand

Svar
Hvis en ejendomsmægler har foretaget denne vurdering – og han er helt uafhængig ift. jer (altså ikke familiemedlem eller nær ven), så vil jeg vurdere, at i kan handle til den vurdering mægleren har fastsat.

Noget andet er, at der lyder til at være forhold på ejendommen, som man burde gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på, når de skal foretage en ny offentlig vurdering.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside