Når man køber hus eller fritidshus, får man udleveret rigtig mange dokumenter, heriblandt en tilstandsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring. Ved huskøb får man også en el-eftersynsrapport. Man skal derfor som huskøber forholde sig til indholdet i dokumenterne, ligesom man skal træffe beslutning om tegning af en ejerskifteforsikring. På tilsvarende vis skal man gøre sig klart, hvad konsekvenserne er, hvis rapporterne ikke er retvisende og forsikringstilbuddet ugennemskueligt.
4.420 fejlbehæftede eller direkte uacceptable tilstandsrapporter og næsten dobbelt så mange el-eftersynsrapporter alene i 2024
Et notat fra Sikringsstyrelsen viser, at der blev udarbejdet 84.017 tilstandsrapporter i 2024. Efter Sikkerhedsstyrelsens kontrol viser det sig at 4.420 er fejlbehæftet og har udløst påtaler, advarsler eller bøder til de byggesagkyndige.
Samme notat viser, at der også blev udarbejdet 76.549 el-eftersynsrapporter. Her er fejlprocenten større idet Sikkerhedsstyrelsen konstaterede fejl i 7% af alle rapporter. Disse udløste bemærkninger til de byggesagkyndige mens yderligere 3% blev pålagt en indskærpelse.
”Det er uacceptabelt, at boligkøberne kan være i tvivl om, at de helt grundlæggende dokumenter om ejendommens tilstand er korrekte. Køber er ikke byggeteknisk fagperson og må derfor kunne stole på både tilstandsrapport og el-eftersynsrapport,” siger Jacob Jansson Christensen, certificeret boligadvokat og medlem af bestyrelsen i Danske BOLIGadvokater.
De to rapporter er afgørende dokumenter i en bolighandel både for køber og for sælger. Rapporterne indgår som et væsentlig grundlag for prissætningen af ejendommen og er derfor ikke uden grund basis for forsikringsordningen.
”I dag står alt for mange boligkøbere tilbage med skuffelsen over en ejerskifteforsikring, der ikke dækker de områder, som køber forventer. Kun ca. en tredjedel af de anmeldte skader bliver nemlig dækket, hvilket er langt under niveauet for andre forsikringer,” forklarer Jacob Jansson Christensen, certificeret boligadvokat.
Huskøberne kan ikke gennemskue forsikringsproduktet
Ejerskifteforsikringen skal dække skjulte skader i forbindelse med ejendomshandler. Forsikringens primære formål er at beskytte sælger mod krav fra køber. Men det er langt fra sikkert, at forsikringen dækker udgifterne til udbedring af en bestemt skade.
Det helt store problem er, at boligkøberne først for sent finder ud af, at forsikringen ikke dækker, som de troede.
”Tilstandsrapport og el-eftersynsrapport skal i forening med ejerskifteforsikringen skabe tryghed – ikke skabe tvivl!”, lyder det fra Danske BOLIGadvokater, som har udarbejdet en gratis tjekliste: Tjekliste til ejerskifteforsikring
Tilstandsrapporten
Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og skal foreligge inden købsaftalen underskrives. Tilstandsrapporten er i virkeligheden en skadesrapport, hvor den bygningssagkyndige registrerer og kommenterer de skader, han kan konstatere på ejendommen.
El-eftersynsrapporten
El-eftersynsrapporten udarbejdes af en beskikket sagkyndig og skal foreligge inden købsaftalen underskrives. El-eftersynsrapporten er i virkeligheden en skadesrapport, hvor den sagkyndige registrerer og kommenterer fejl og mangler samt lovligheden af ejendommens el-installationer.
Ejerskifteforsikringen
Hvis man tager imod sælgers tilbud om en ejerskifteforsikring – som sælger betaler halvdelen af – er der forsikringsdækning for skader, som ikke står i tilstandsrapporten og som den bygningssagkyndige ikke har konstateret og som ikke er normale for ejendomme af samme alder og beskaffenhed.
Udvidet ejerskifteforsikring
Køber tilbydes som regel mulighed for at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring omfatter almindeligvis ulovlige elinstallationer og eksempelvis særlige forhold ved grunden. Som hovedregel anbefales det at tegne denne forsikring.
