Spørgsmål
Vi har en udfordring, som jeg ikke kan finde svar på nogen steder, men som virker relativt principiel. Jeg bor i en villalejlighed (ideel anpart). Vores overbo vil nu gerne have indført separat måling af varme, og henviser til den såkaldte Målerbekendtgørelse. Jeg er dog meget i tvivl om den finder anvendelse ved villalejligheder, hvor praksis (som hos os) så vidt jeg ved er, at fordelingen af varmeudgifter er fastsat af samejeoverenskomsten. Jeg synes også det er tvivlsomt, om den meget “fælles” varmeøkonomi, som der jo ofte er i villaer der deles af to familier, lader sig opdele i separate regnskaber. I det hele taget er jeg nysgerrig på, om vi kan/bør tilsidesætte samejeoverenskomsten for at lave separat varmemåling. Her ses helt bort fra, om det er rentabelt at gøre det – altså om det kan betale sig i forhold til etableringsudgifterne, som jeg vil mene også skal indeholde udgifter til ændring af samejeoverenskomsten, fremtidig aflæsning af målere samt en ordentlig energiberegning på hele huset, så man kan lave en fair varmeseparereing. Vi har boet der i knap ti år nu, og med samme overbo gennem hele perioden. Siden vi flyttede ind har der været enighed i ejendommen om, at fordelingen af forbrugsudgifter følger anparternes størrelse, som er i forholdet 55/45, hvilket i øvrigt også står i samejeoverenskomsten. Nu ønsker vores overbo (som i perioden er blevet skilt og nu bor alene med delebørn af og til) imidlertid at få opsat separate målere til vand+varme, tilsyneladende fordi hun nu mener at fordelingen er unfair for hende. Hun har fundet frem til en bekendtgørelse (den såkaldte “Målerbekendtgørelse” fra 2014), der tilsiger at flerbrugerejendomme SKAL installere separate målere, med mindre det ikke er rentabelt for den gennemsnitlige beboer. Vi er dog meget i tvivl om juraen her, fordi samejeoverenskomsten siger at alle fælles udgifter deles i forholdet 55/45, og dette har været praksis i alle årene siden vi flyttede ind (og i øvrigt også mellem de tidligere ejere). Vi mener, at man ikke bare kan tilsidesætte samejeoverenskomsten, og at ændringen som minimum vil kræve, at man laver denne om, hvis man skal overgå til individuel måling. Dette dokument er jo helt centralt for selve fællesskabet og de enkelte lejligheders værdi, og derfor finder vi det ret problematisk hvis vi pludselig skal til at omfordele disse udgifter. Herudover har vi en masse tekniske reservationer, da vi ikke mener at varmeøkonomien og -fordelingen i en villa kan sidestilles med fx et etagebyggeri. Min pointe er bl.a. at man er meget mere “solidarisk” i varmeregnskabet i en villa med to boliger, da den ene part jo i princippet bare kan slukke for sine radiatorer og så lade den anden part varme hele huset op. Derfor vil vi ikke umiddelbart være med til en simpel forbrugsafregning målt på de enkelte radiatorer. Mit spørgsmål indledningsvis er, om Målerbekendtgørelsen overhovedet finder anvendelse i ideelle anparter, hvor ejerskabet jo er lidt specielt? Jeg har endnu ikke stødt på en villalejlighed, hvor man har separat varmemåling mellem lejlighederne, så noget tyder jo i hvert fald på, at det ikke er gængs praksis – muligvis fordi det ikke giver mening i et “lille” bofællesskab. Men kan vi modsætte os opsætning af separate målere og dermed separat afregning med begrundelsen, at det er i modstrid med teksten i samejeoverenskomsten? Og kan ændringen overhovedet laves lovligt uden at ændre samejet? Her ser jeg helt bort fra rentabiliteten, som jeg separat er tvivlende overfor – vi betaler samlet set ca. 20,000 kr. årligt i varme (9000 til overbo), og jeg tænker ikke at det er de store summer der kan rykkes den ene eller den anden vej (med mindre den ene beboer ligefrem har tænkt sig at slukke helt for varmen og blot “udnytte” den andes varme), så det skal jo ikke koste meget at lave opdelingen, før det ikke er rentabelt over en almindelig afskrivningsperiode. Da overboen er meget insisterende på trods af vores modvilje, har dette spørgsmål udviklet sig til lidt af en tvist. Jeg vil derfor meget gerne vide, om hun faktisk har ret i at Målerbekendtgørelsen trumfer den eksisterende (tinglyste) samejeoverenskomst, som jo bl.a. også vores realkredit kreditorer har en interesse i, og som jeg derfor ikke mener at man blot kan se bort fra. Først herefter kan vi tage stilling til evt. teknisk udførelse af opdelingen, samt rentabilitetsspørgsmålet.
Svar
Vedhæfter nedenfor den nævnte målerbekendtgørelse.
Se særligt § 7 og 8, og § 11 nr. 5.
Mener der skal installeres varmemålere, hvis det giver mening økonomisk.
Nærmere kan jeg ikke komme det.
Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling
I medfør af § 4 A, § 28, stk. 4, § 30, stk. 2, og § 31, stk. 2, i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1185
af 14. oktober 2010, som ændret ved lov nr. 640 af 12. juni 2013, fastsættes:
Anvendelsesområde og definitioner m.v.
§ 1. Bekendtgørelsen omfatter målere, der installeres eller er installeret i eller uden for en bygning for at
måle bygningens forbrug af el, gas, koldt vand, varmt vand, varme eller køling.
Stk. 2. Bekendtgørelsen omfatter også udskiftning af eksisterende målere.
Stk. 3. Målerne skal anvendes til måling af forbruget. Betaling til forsyningsvirksomheden skal ske efter
det målte forbrug, for så vidt angår den del af betalingen, der er forbrugsafhængig.
Stk. 4. Ved fordelingsmåling forstås i denne bekendtgørelse, at for ejendomme, der består af flere
bolig- eller erhvervsenheder, hvor betaling til forsyningsvirksomheden sker fælles for ejendommen,
fordeles forbruget mellem de enkelte bolig- eller erhvervsenheder efter det på fordelingsmålere registre[1]rede forbrug. Ved afregningsmåling forstås, at den enkelte bolig- eller erhvervsenhed betaler direkte til
forsyningsvirksomheden.
Stk. 5. Ved varmeenergimålere forstås forbrugsmålere, der måler varme afgivet af en væske og som
tilføres den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 6. Ved varmefordelingsmålere forstås fordampningsmålere eller elektroniske målere, som registre[1]rer den forholdsmæssige varmeydelse fra radiatoroverflader i forbrugsenheder, og hvor målingen danner
grundlag for fordeling af varmeudgifter.
Stk. 7. Bygninger, der opvarmes med luftvarme eller køles med luft, er undtaget fra individuel måling af
varme eller køling.
Stk. 8. De installerede målere til måling af forbrug af el, gas, koldt vand, varmt vand, varme og køling,
jf. §§ 3-7 og § 10, skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol
med målere.
Bygninger og enheder
§ 2. Bekendtgørelsen gælder for alle bygninger uanset deres anvendelse og omfatter både nybyggeri og
bestående bebyggelse.
Stk. 2. Med nybyggeri forstås i denne bekendtgørelse byggearbejder, hvor ansøgning om byggetilladel[1]se er indsendt til kommunalbestyrelsen efter bekendtgørelsens ikrafttræden. Hvor andet ikke fremgår af
denne bekendtgørelse forstås med bestående bebyggelse alle øvrige bebyggelser/bygninger, som ikke er
at betragte som nybyggeri.
Stk. 3. Bekendtgørelsens bestemmelser om bygninger omfatter også ejendomme, der er udstykket efter
lov om ejerlejligheder.
Stk. 4. Bekendtgørelsens bestemmelser om boligenheder omfatter beboelseslejligheder med eget køk[1]ken med indlagt vand og afløb.
Stk. 5. Bekendtgørelsens bestemmelser om erhvervsenheder omfatter sammenhængende arealer i en
erhvervs- eller institutionsbygning, hvortil der er særskilt adgang, uanset om arealet er opdelt i henhold til
lov om ejerlejligheder.
Stk. 6. Erhvervsenheder, der alene har opvarmning og elforbrug af hensyn til procesformål, f.eks.
transformerstationer og lignende, er undtaget fra bestemmelserne om individuel måling.
Stk. 7. Bygninger, som har opnået fritagelse i medfør af § 14 i bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996
om individuel måling af el, gas, vand og varme, er ikke forpligtet til at ansøge om fritagelse på ny.
BEK nr 563 af 02/06/2014 1
Individuel måling af el
§ 3. I nybyggeri og i bestående bebyggelse skal der installeres målere til måling af forbruget af el i den
enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Individuel måling af gas
§ 4. I nybyggeri og ved nyinstallering af gasinstallation i bestående bebyggelse skal der installeres
målere til måling af forbruget af gas i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der installeres målere til måling af forbruget af gas i den enkelte
bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.
Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder, der opvarmes fra en varmecentral, skal der
installeres målere til afregningsmåling af forbruget af gas på leveringsstedet.
Individuel måling af koldt vand
§ 5. I nybyggeri skal der installeres målere til måling af forbruget af koldt vand fra almen vandfor[1]syning på ejendomsniveau. I nybyggeri skal vandinstallationen endvidere forberedes til installering af
målere til måling af forbruget af koldt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., gælder ikke, hvis der installeres målere til måling af forbruget af
koldt vand fra almen vandforsyning i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 3. I bestående bebyggelse skal der ved nyinstallering af vandinstallationen i den enkelte bolig- eller
erhvervsenhed forberedes installering af målere til måling af forbruget af koldt vand fra vandleverandøren
i enheden.
Individuel måling af varmt vand
§ 6. I nybyggeri og ved nyinstallering af vandinstallationen i bestående bebyggelse skal der installeres
målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling af
forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og
omkostningseffektivt.
Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder skal der installeres målere til måling af
forbruget af varmt vand for varmtvandsinstallationen som helhed.
Stk. 4. Stk. 1, 2 og 3 finder ikke anvendelse, hvis der installeres målere til måling af det samlede
forbrug af vand, og målere til måling af det samlede forbrug af varme til opvarmning og varmt vand i den
enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Individuel måling af varme
§ 7. I nybyggeri og ved nyinstallering af varmeanlæg i bestående bebyggelse skal der installeres
varmeenergimålere til måling af forbruget af varme i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der installeres varmeenergimålere eller varmefordelingsmålere til
måling af forbruget af varme i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 3. I bestående bebyggelse skal der ved udskiftning af målere eller målersystem installeres varme[1]energimålere fremfor varmefordelingsmålere, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.
Stk. 4. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder opvarmet med fjernvarme og i varmecentra[1]ler, der betjener flere bygninger, skal der installeres målere til afregningsmåling af forbruget af varme på
leveringsstedet.
Afregning af varme
§ 8. Til afregning over for forsyningsvirksomheden kan anvendes varmeenergimålere eller volumenmå[1]lere.
BEK nr 563 af 02/06/2014 2
Stk. 2. For bygninger, der består af flere bolig- eller erhvervsenheder, skal mindst 40 pct. af den
forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningerne afregnes efter fordelingsmåling.
Korrektion for yderligt beliggende bolig- eller erhvervsenheder
§ 9. Ved fordelingsmåling af varmeforbruget for bolig- eller erhvervsenheder, der i termisk henseende
er yderligt beliggende i bygningen og derfor har et forøget varmetab, skal der foretages en korrektion for
det forøgede varmetab, så betalingen for varmetabet fordeles mellem alle bygningens bolig- og erhvervs[1]enheder. Korrektion for yderlig beliggenhed skal endvidere foretages, eller en foretagen korrektion skal
ændres, hvis en bygning ombygges eller efterisoleres og dette har væsentlig betydning for fordelingen af
varmeforbruget.
Stk. 2. Korrektion efter stk. 1 kan undlades, hvis der ved fastsættelse af leje eller salgspris for den
pågældende bolig- eller erhvervsenhed er blevet taget hensyn til det forøgede varmetab. Korrektion kan
endvidere undlades, hvis den efter en konkret vurdering af forholdene i bygningen ville være unødvendig
eller meget omkostningskrævende.
Stk. 3. Korrektion efter stk. 1 kan foretages i den del af betalingen, der er forbrugsafhængig, eller i den
del, der er forbrugsuafhængig, eller i begge dele.
Stk. 4. Korrektionen skal foretages på grundlag af en eksisterende varmetabsberegning. Hvis denne
ikke findes, kan korrektionen foretages på grundlag af størrelsen af radiatorerne i den pågældende
bolig- eller erhvervsenhed. Er der sket forandringer i bygningen, der har haft væsentlig betydning for
fordelingen af varmeforbruget, kan korrektion også ske på grundlag af erfaringsdata fra tidligere år eller
fra sammenlignelige ejendomme.
Stk. 5. Stk. 1, 1. pkt., finder ikke anvendelse for bebyggelse, hvori der før 1. februar 1997 er installeret
målere til måling af varmeforbruget i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Individuel måling af køling
§ 10. I nybyggeri og ved nyinstallering af køleanlæg i bestående bebyggelse skal der installeres målere
til måling af forbruget af køling i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.
Stk. 2. I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling
af forbruget af køling i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og
omkostningseffektivt.
Stk. 3. I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder kølet med fjernkøling og i kølecentraler,
der betjener flere bygninger, skal der installeres målere til afregningsmåling af forbruget af køling på
leveringsstedet.
Undtagelser
§ 11. Følgende bygninger kan fritages for at overholde en eller flere af bestemmelserne i §§ 3-10:
1) Bygninger, som anvendes til plejeboliger, der er omfattet af lov om almene boliger, friplejeboliger
der er omfattet af lov om friplejeboliger, plejehjem og beskyttede boliger, der er omfattet af lov
om social service, samt boformer til midlertidigt og længerevarende ophold efter serviceloven og
lignende boformer.
2) Kolonihavehuse.
3) Bygninger, hvor særlige tekniske forhold i bygningen eller i denne bygningstype vil medføre, at
installationsomkostningerne vil blive uforholdsmæssigt store i forhold til den besparelse, den enkelte
forbruger ville opnå.
4) Bygninger, hvor særlige tekniske forhold i bygningen eller i denne bygningstype gør det nødvendigt
med en længere installationsperiode.
5) Bygninger, hvor den enkelte forbruger ikke vil få nogen økonomisk fordel, eller hvor den privatøko[1]nomiske rentabilitet vil blive negativ ved installation af målere. Ved beregning heraf skal der anven[1]BEK nr 563 af 02/06/2014 3
des en gennemsnitlig tidshorisont, som svarer til den typiske lånefinansiering og til den forventede
afskrivningstid for installationen.
Administrative bestemmelser
Ansvarsforhold og straf
§ 12. Det påhviler ejendommens ejer at installere målere efter foranstående bestemmelser og at foretage
korrektion efter § 9. For ejendomme, der er udstykket efter lov om ejerlejligheder, påhviler forpligtelsen
ejerforeningen. For andelsboliger påhviler forpligtelsen andelsboligforeningen.
Stk. 2. Den, der overtræder stk. 1, straffes med bøde.
Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5.
kapitel.
Undtagelser, korrektion og klageadgang
§ 13. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelse om fritagelse for kravene om måling af el, gas, vand,
varme og køling i en bygning omfattet af § 11 og kan fritage bygningen for at overholde en eller flere
af bestemmelserne om individuel måling i §§ 3 – 10, jf. § 11. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelse på
grundlag af en konkret vurdering af forholdene i bygningen.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan midlertidigt fritage en bygning for at overholde en eller flere af be[1]stemmelserne om individuel måling i §§ 3-10, jf. § 11, i forbindelse med væsentlige ombygningsarbejder
eller i forbindelse med udskiftning af samtlige målere, i større bebyggelser, hvor udskiftningen strækker
sig over en længere periode.
Stk. 3. Udskiftning i forbindelse med kontrol af målere efter Sikkerhedsstyrelsens regler er omfattet af
stk. 2.
Stk. 4. Ansøgning om fritagelse efter § 11 indsendes af ejendommens ejer, ejerforening eller andels[1]boligforening til kommunalbestyrelsen med en redegørelse for de forhold i bygningen, som begrunder
ansøgningen.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 og 2 kan påklages efter reglerne i byggelovens §§
23 og 24.
§ 14. Spørgsmål om korrektion for yderlig beliggenhed efter § 9 kan af enhver af beboerne eller
brugerne indbringes for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Kommunalbestyrelsen kan træffe afgørelse
om, hvorvidt der skal foretages korrektion, på hvilket beregningsgrundlag korrektionen skal foretages, og
hvilken korrektion der skal foretages.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 kan påklages efter reglerne i byggelovens §§ 23 og
24.
Gebyr
§ 15. Kommunalbestyrelsen kan beslutte at opkræve gebyr for sin behandling af sager efter §§ 13 og
14.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen fastsætter beregningsmåden for gebyrerne, gebyrstørrelsen og forfaldstid.
Stk. 3. Gebyr efter § 15 betales af den beboer eller bruger, som har indbragt spørgsmålet om korrektion
for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Får beboeren eller brugeren helt eller delvist medhold, betales
gebyret dog af ejendommens ejer, ejerforening eller andelsboligforening. Gebyret omfatter hele ejendom[1]men.
Ikrafttræden
§ 16. Bekendtgørelsen træder i kraft den 5. juni 2014.
Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside
