Brevkasse

29.04.2025 11:56:52

Spørgsmål:

Vil I hjælpe med fortolkning af bygningsreglementet og fri adgang og dermed flugtveje på fællesarealer? Et flertal i min andelsforening mener, at barnevogne, skoreoler, gummistøvler, måltidskasser m.m. gerne må hensættes i opgange og øvrige fællesarealer. Jeg har forhørt mig via beredskabet, og de henviser til bygningsreglementet, og de yder ikke den service at besigtige opgange i private boliger.

Svar:

Hej

Da opgange fungerer som flugtveje og skal være frie af hensyn til både flugt, og at brandmænd skal kunne komme til, må der ikke stå ting, som kan ”øge” branden.

Jeg kan henvise til denne artikel hos Bolius om problematikken: https://www.bolius.dk/maa-man-stille-sko-og-drikkevarer-i-opgangen-foran-sin-lejlighed-99483

Med venlig hilsen

Rasmus Lindsten
Advokat, Partner

24.04.2025 14:15:41

Spørgsmål:

Hvad er reglerne ift. at få ændret og godkendt en bolig fra sommerhusstatus til helårsstatus?

Svar:

Hvis man ønsker en permanent ændring af ejendommen til helårsstatus, skal der sendes en ansøgning herom til kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor sommerhuset er beliggende, der skal indeholde en  redegøres for hvordan ejendommen er bygget. Herefter vil kommunen vurdere om sommerhuset er i en stand, hvor den kan fungere til helårsbeboelse.

Derudover skal man være opmærksom på, om der gælder planmæssigeforhold for området, som kunne medføre, at ejendommen ikke kan omdannes, da kommunen ligeledes vil prøve dette spørgsmål.

Hvis man er pensionist og har ejet sommerhuset i mere end 1 år følger det af lovgivning at man må anvende sommerhuset som helårsbolig. Derudover kan efterlønsmodtagere, personer der modtager flexydelse eller førtidspension have ret til at anvende sommerhuse som helårsbolig, ligesom der kan søges om dispensation i forskellige situationer.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

24.04.2025 14:06:27

Spørgsmål:

Goddag, hvis man vil købe et hus på tvang og der er Obligationsrestgæld på 700.000 betyder det så at 100% af det beløb skal betales oveni det man byder på selve huset?

Svar:

Kære Spørger

Nej, det gør det ikke, men der vil være et såkaldt størstebeløb der skal betales udover budsummen.

Hvis I vil byde bør I alliere jer med en boligadvokat.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

22.04.2025 08:49:11

Spørgsmål:

Jeg har solgt min ejendom pr. 15.3.2025, og handlen kører som den skal – fortrydelsesfrist 13.1.2015, udbetaling er betalt til ejendomsmægler, og købers bank har afgivet købesumgaranti. Ejendomsmægleren har d. 20.1.25 sendt mig en faktura over hans salær m.m., hvor der er en saldo i mit favør på ca. kr. 4.000, og han skriver i fakturaen: “Ovennævnte restbeløb indbetales til deponeringskontoen.” Jeg har spurgt ejendomsmægleren om hvornår beløbet overføres, og han skriver: “Det plejer at blive afregnet lige inden overtagelsesdagen.” Det er jo mine penge, så jeg kan ikke se hvorfor de skal stå på ejendomsmæglerens konto i næsten 2 mdr., fra indbetaling til ejendomsmægler midt i januar, til 15.3. Jeg synes at de skal over på deponeringskontoen med det samme. Hvorfor skal mine penge medvirke til finansiering af ejendomsmæglerens drift på hans konto, og måske også give ham en rentefordel. Jeg er vidende om, at ejendomsmægleren har pligt til at tegne en garanti, til sikkerhed for tab, hvis han evt. ikke kan afregne restbeløbet. Og jeg går ud fra at han har tegnet denne forsikring, så jeg er ikke bange for ikke at få mine penge. Spørgsmål: Er der regler på dette område? Er det tilladt at han tilbageholder restbeløbet i næsten 2 mdr?

Svar:

Ja. Der er regler på dette område. Reglerne handler dog kun om, hvor mange penge der må deponeres hos ejendomsmægleren. Ellers er det sælgers aftale med ejendomsmægleren og/eller købsaftalen, der fastlægger reglerne herfor.

Under en ejendomshandel er det helt sædvanligt, at en mindre del af købesummen skal indbetales til ejendomsmægleren. Beløbet er som regel lige akkurat stort nok til at dække ejendomsmæglerens honorar og markedsføringsomkostninger. Sædvanligvis er der også en lille rest i overskud ligesom i jeres tilfælde. Det er tilladt for ejendomsmægleren at tilbageholde overskydende beløb, indtil købesummen frigives, hvilket sker, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

22.04.2025 08:41:53

Spørgsmål:

Hej Danske BOLIGadvokater Vi står i den situation at vi selv har opdaget at vores lejemål ikke har nogen energimærkning. Som vi kan læse os frem til er det lovpligtig at der skal være energimærkning når man udlejer en bolig ud. Er det korrekt at vi skulle havde fået energimærkningen udleveret inden vi underskrevt vores lejekontrakt ? Vi har boet i vores lejemål siden 1.2.2023. Prøvet at få dialog med udlejer, men udlejer prøver gentagende gange at undlade at få fortaget energimærkning. Kan det være rigtig at vi som lejer skal finde os i at udlejer undlader at få fortaget en energimærkning ? Huset vi bor i er fra 1972 og aldrig vedligeholdt, vinduer og døre er fra opførslen og vi har et ekstremt højt varmeforbrug, men har det stadig meget koldt over alt

Svar:

Hvis udlejer undlader at udarbejde og udlevere energimærke til jer, kan I klage til Huslejenævnet, som så kan pålægge udlejeren at udarbejde energimærke. I kan også anmelde udlejeren til Energistyrelsen, som har mulighed for at pålægge udlejer bøder, indtil energimærkningen foreligger.

Vær opmærksom på, at udlejer ifølge lejeloven har ret til at kræve udgifterne til energimærkning refunderet af lejer. Udlejer kan hvert år afkræve lejer en forholdsmæssig andel af udgiften til energimærkning i den periode, hvor energimærkningen er gyldig. Kræver I, at udlejer udarbejder energimærke, risikerer I dermed selv at skulle afholde udgiften i sidste ende.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

22.04.2025 08:38:37

Spørgsmål:

Jeg har en lejlighed, der er købt i mit selskab, som jeg lejer ud. Jeg har fået en forespørgsel fra et familiemedlem om, hvorvidt det er muligt at leje lejligheden. Hordan bliver jeg i så fald beskattet?

Svar:

Hvis lejligheden er ejet af dit selskab, bliver du ikke selv beskattet. Det er kun dit selskab, der bliver beskattet.

Udlejningen vil først påvirke din personlige skat, når du foretager udlodninger fra selskabet i form af (sædvanligvis) udbytte eller løn.

Dog kan udlejningen også påvirke din personlige skat, hvis udlejningen ikke sker på markedsvilkår. Udlejer du eksempelvis din lejlighed til dit barn til en leje, som ligger under markedslejen, kan du blive beskattet, idet en sådan aktivitet kan blive anset som maskeret udbytte.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

22.04.2025 08:34:22

Spørgsmål:

Hej. Vi har solgt vores hus pr. 1. maj 2025 og der er nu opstået uenighed vedr. om lamper følger med eller ikke. Der er 2 typer lamper i spil. Type 1. 2 stk. lamper monteret på væg over to ovne i højde. Da ovne er i højde giver det ikke fri arbejdsplads. Lamper er kun monteret for hyggebelysning, og bidrager ikke til lys at fri arbejdsplads. Min mægler siger til vores undren at disse lamper følger med handlen, men vi er af den klare overbevisning, at der ikke er tale om belysning i køkken. Hvad kan konklusionen være her? Type 2. Plafondlamper monteret i loft på børneværelser. Disse mener mægler ligeledes følger med i handlen. Jeg er heller ikke her enig. Hvad mener I? Vi ville demontere alle lamperne, og sørge for at el.installation er udført iht. lovgivning klar til ny ejer.

Svar:

Det klare udgangspunkt er, at indvendige lamper ikke følger med, hvis der er tale om lamper, som er fastgjort til almindelige lysudtag. Er det ikke tilfældet, og er lampen anbragt til stationær og varig brug, vil den følge med ved salg af huset, medmindre andet er aftalt.

Jeg kan ikke på baggrund af din beskrivelse af lamperne og monteringen heraf vurdere, om lamperne vil følge med eller ej ved salg af jeres hus. Jeg håber derfor, at førnævnte retningslinjer kan hjælpe jer til at vurdere, om jeres lamper følger med i handlen eller ej.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

22.04.2025 08:29:51

Spørgsmål:

Hejsa. Må en datter på 24 år bo i lejligheden med kærsten, når den kun står i faderens navn? Han er der aldrig, og hun har ingen fast post adresse. Er underbo, og har haft en masse bøvl og ballade derfra. Jeg bor i lejebolig af KAB, og får ingen hjælp derfra da fadderen har været i bestyrelsen for beboerne.

Svar:

Kære Spørger

For at kunne overtage lejemålet kan det kun ske i tilfælde af dødsfald og flytning til plejehjem, forudsat at den der skal overtage i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet/flytningen har haft fælles husstand med den nuværende lejer.

Dette fremgår af lejelovens § 75, stk. 2 og § 76.

Så det er ikke opfyldt i dette tilfælde.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

14.04.2025 12:08:39

Spørgsmål:

I formidlingsaftalen står betaling for foto, markedsføring, fremvisning af bolig. Vores bolig er nu solgt, før den blev annonceret til salg hos ejd.mægler. Så disse punkter er ikke iværksat/udført af ejd.mægler. Skal vi stadig betale for disse?

Svar:

Kære Spørger

Hvis der i formidlingsaftalen står betaling for foto, markedsføring og fremvisning af bolig som led i det samlede salær, så skal I desværre betale hele salæret, uanset I ikke har fået disse ydelser eller kun nogen af dem.

Men hvis det står anført som udlæg eller under andre omkostninger, så skal I ikke.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

07.04.2025 12:06:08

Spørgsmål:

Kære Boligadvokater Må man leje et sommerhus og have Folkeregister-adresse der, ml. 1. Marts og 31. Nov. eller skal man være ejer af sommerhuset for at måtte gøre det?

Svar:

I princippet kan du uden videre have folkeregisteradresse i et sommerhus. Det kan dog få konsekvenser for sommerhusets ejer, da et sommerhus som det klare udgangspunkt ikke må benyttes som helårsbolig, og da kommunen nok vil antage, at registreringen i folkeregisteret er en permanent adresse. Derfor vil en udlejer formentlig ikke acceptere, at du tilmelder dig folkeregisteret med sommerhusets adresse.

Hvis du kun har tænkt dig at bo i sommerhuset i den periode, hvor man må anvende sommerhuset, hvilket kan variere fra kommune til kommune (ofte er fra 1. marts til 31. oktober), tænker jeg dog ikke, at din udlejer vil have noget imod, at du lader dig registrere med sommerhusets adresse.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)

07.04.2025 12:00:03

Spørgsmål:

Min kæreste og jeg har for 1,5 måned siden sat vores lejlighed til salg hos en mægler med et resultatafhængigt vederlag på ca. 54.000. Der er dog sket det, at jeg er blevet syg, der gør, at et salg og evt. huskøb virker alt for uoverskueligt. Vi har derfor forhørt os hos mægler om, hvad det ville koste os at opsige formidlingsaftalen, og beløbet lyder på svimlende 48.000 kr., altså ca. 89% af det samlede vederlag. Kan det virkelig have sin rigtighed? I aftalen skriver mægler, at de vil opkræve min. 1/4 af vederlaget ved en opsigelse. Vi er jo langt over her. Der er en solgt eller gratis aftale på 6 måneder

Svar:

Hvis I har aftalt, at mægler ved opsigelse skal have ¼ af vederlaget, kan I henholde jer hertil.
Spørgsmålet er imidlertid om aftalen indeholder andre bestemmelser som modificere udgangspunktet. Måske beløbet kr. 48.000,00 kan indeholde også beløb til markedsføring, som kan være igangsat/afholdt af mægler, og eventuelt andre aftalte omkostninger, som I kan kræves betaling af, udover ¼ af vederlaget.

Jeg vil anbefale jer at tage kontakt til mægler og bede vedkommende specificere hvad beløbet 48.000,00 dækker over, samt henvise til formidlingsaftalens bestemmelse om betaling af ¼.

Uden indsigt i formidlingsaftalen er det ikke muligt at rådgive jer yderligere.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

07.04.2025 11:52:13

Spørgsmål:

Hej BOLIGadvokater Jeg har lige købt en andelsbolig. Badeværelset skal renoveres og som en del heraf skal der etableres brucheniche. Det kræver udskiftning af afløb og ifølge VVS firmaet er der brug for, at udføre arbejde fra underboens badeværelse. VVS eren er jo fagekspert så det har jeg ikke grund til at betvivle. Underboen har nægtet, at give adgang til sit badeværelse med den begrundelse, at renovering af badeværelse kan fixes uden adgang til underbos badeværelse. Hvis nu underboen ikke kan modsætte sig, at jeg skal have skiftet afløb og skal give adgang til VVS firmaet – hvad gør man så rent praktisk, hvis vedkommende ikke åbner, når man banker på døren og ikke besvarer sms og mail?

Svar:

Kære Spørger

Du har ret til adgang til underboen hvis din rørføring ikke kan gennemføres uden denne adgang.

Andelshaveren har pligt til at give dig adgang og du skal bede bestyrelsen om at sikre dette.

Med venlig hilsen

Thomas Damsholt
Advokat (H)

04.04.2025 08:56:23

Spørgsmål:

Hej Vi er ved at købe et hus, hvor der ligger en servitut fra 1955. Her indrømmer sælger, at køber i sin tid har ret til at føre en kloakledning over nabogrund til en gennemløbsbrønd. Der står også at denne bestemmelse vil være særskilt at tinglyse. Vi er usikre på, hvad dette evt. kan få af konsekvenser for os. Kan naboen pludselig forlange at vi fjerner den? Der er ingen kort over, hvor præcis ledningen går. Så vi er også usikre på om der kan komme strid om, hvilken kloakledning det er, hvis der er vedligeholdelse på den. Er der noget her, vi skal være opmærksomme på?

Svar:

Henset til jeres omtale af servitutten er det min umiddelbare opfattelse, at der med servitutten fra 1955 er meddelt accept til kloakledningen, hvorfor ejendommen er forpligtet til at acceptere den etablerede ledning.

Der er imidlertid behov for indsigt i servitutten for at bidrage med fortolkning af de rettigheder og pligter, som servitutten omhandler, herunder omfang/rækkevidde.

Jeg vil bestemt anbefale jer at antage til boligadvokat til at bistå jer med handlen, og dermed vurdering af om der er forhold i servitutten som giver anledning til bekymring/bemærkninger.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)

31.03.2025 11:41:08

Spørgsmål:

Til BOLIGadvokater, Har med stor interesse læst tidligere spørgsmål og svar om fremleje. Uden at være jurist synes 2-årsreglen at være ganske forståelig. Det jeg imidlertid savner svar på er følgende situation: Har man som lejer een gang betjent sig af muligheden for at fremleje 2 år pga studer og udstationering (vi er et par hvor den ene vil være under 2 årig master uddannelse mens den anden arbejder), vil man da efterfølgende kunne gøre brug af reglen igen efter at have været hjemme og bebo sit lejemål i en kortere eller længere periode?

Svar:

Reglen om ret til fremleje ved midlertidigt fravær gælder ubegrænset. Det indebærer, at man som lejer kan have flere perioder, hvor man er væk fra lejligheden midlertidigt og fremlejer den i denne periode for efterfølgende at komme tilbage og bo i lejligheden på igen. Det afgørende er, at fraværet er midlertidigt, og planen er at vende tilbage til lejligheden igen.

Der er ingen regler om, hvor længe man skal bo lejligheden efter endt fravær, før man igen må rejse væk og fremleje lejligheden på ny. Det er en konkret vurdering, hvor man må se på, om der er tale om to ophold eller reelt ét. Opstår der uenighed mellem parterne herom, vil Boligretten skulle afgøre spørgsmålet. Boligretten er Byretten, hvor der er mulighed for, at Retten tiltrædes af to lægdommere. Boligrettens afgørelser kan ankes til Østre Landsret.

Med venlig hilsen / best regards

Henrik Palmkvist
Advokat (H)