Brevkasse

24.07.2025 09:00:35

Spørgsmål
Jeg har købt en ældre andelsbolig i en bygning fra 1900. Som i mange ældre bygninger på Frederiksberg deler jeg vandrør med min nabo. Det betyder, at naboen henter det kolde vand til sit badeværelse fra et vandret rør, der løber inde hos mig. Røret er meget gammelt, og flere VVS’ere har anbefalet, at det skiftes. Andelsforeningens bestyrelsen og bestyrelsesformand, som er min nabo, er dog ikke lydhør for dette trods tidligere vandskade fra selvsamme rør længere nede i bygningen. Det lodrette vandrør ender i et T-stykke, hvor den ene del fører ind gennem væggen til min nabo. Mit spørgsmål er, hvem der er ansvarlig for den del af det vandrette rør efter T-stykket, der starter hos mig, men som går ind gennem væggen og forsyner naboen med koldt vand? Jeg har udskiftet den del af røret efter T-stykket, der forsyner mig med vand, men kan jeg gøres ansvarlig for den gamle stump efter T-stykket, som forsyner naboen med vand, eller er det naboens rør? Og hvis stumpen er mit ansvar, kan jeg så i princippet fjerne T-stykket og dermed røret ind til naboen, som så må finde koldt vand et andet sted, fx fra sit køkken?

Svar
Vedtægterne for foreningen kan have betydning i forhold til at fastlægge ansvaret til røret. Hvis vedtægterne fastsætter, at fælles forsyningsledninger er foreningens ansvar og at foreningen har vedligeholdelsen dertil, vil foreningen typisk hæfte for skader, der skyldes fejl eller mangler ved disse ledninger, herunder fortærring som følge af alder.

I nærværende sag kan røret umiddelbart betragtes som en fælles bestanddel, idet der er tale om en installation, der betjener flere lejligheder. Også derfor kan foreningen være ansvarlig for i hvert fald den del af røret, der ikke betjener din lejlighed.

Vedtægterne kan dog også bestemme at synlige rør i en lejlighed er andelshaverens ansvar, uanset det betjener flere, og så er situationen en anden.

Jeg vil derfor anbefale dig at gennemgå vedtægterne for at finde svar, eller søge rådgivning hos en rådigver, der kan bistå dig hermed.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

23.07.2025 12:08:04

Spørgsmål
Vi købt vores hus i august 2023. Vi har lige haft nogle problem med vores kloak der er helt fyldt op og ikke siver ned som den skal. Vi har meldt skaden til både husforsikringen og ejerskiftesforsikringen. Der er ikke nogen af forsikringerne der dækker skaden. Når taksator var ude for at kigge på forholdene kunne de konstatere at vi har en nedsivningsbrønd. I salgsopstillingen står det at vi skal have mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (tilladelse ikke påkrævet). Det samme står det i BBR. Da en nedsivningsbrønd ikke er lovlig at reparere på er vi nødt at få lavet et nyt anlæg. Havde vi vist dette da vi købt huset havde vi bedt om et afslag i prisen. Findes der muligvis nogen vi kan holde for ansvar og få dækket udgifterne til at skifte kloaken ud eller muligvis få et afslag i prisen i efterhånd? Burde vi søge advokat? Da vi allerede skal lægge mange penge på en ny kloak, vil vi ikke smide penge efter en advokat hvis det ikke går vej. Og hvis vi har retten på vores side, bliver udgifter til advokat også dækket i sådan fald?

Svar
Tak for dit spørgsmål, der umiddelbart giver anledning til at konstatere, at ejendommen er solgt med urigtige oplysninger, som nu får økonomiske konsekvenser for jer. Ejendommen kan opfattes at lide af en mangel, hvilket kan medføre tab for jer.

I en sådan situation kan der rettes krav mod sælger enten som erstatningskrav eller afslag i købesummmen, hvis betingelserne derfor er opfyldt. Da anlægget kan være ældre, kan en eventuel erstatning eller afslag i købesummen dog blive fastlagt, så I ikke får ”nyt for gammelt”. I kan derfor ikke forvente at få betaling af et helt nyt anlæg af sælger.

Den indledende dialog med en advokat er normalt forbundet med egen betaling. En retssag mod sælger kan imidlertid være dækket af en retshjælpforsikring, hvor der dog almindeligvis vil være en selvirisko. Retten som den klare hovedregel pålægge den tabende part at betale sagens omkostninger helt eller delvist.

Jeg vil klart anbefale jer at tage kontakt til en boligadvokat for nærmere rådgivning af jeres miligheder.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

23.07.2025 12:04:49

Spørgsmål
Jeg har købt et dødsbo og er i gang med en totalrenovering som omfatter renovering af badeværelset, hvor vi er nødt til at banke ned til underboen for at lave rørføringen. Min underbo samt ejendommens administrator siger at jeg kun har krav på at lave en 1:1 renovering så når jeg feks gerne vil have et afløb til en vaskemaskine så har jeg ikke krav på dette da der ikke var afløb til vaskemaskinen før. (Der var en haveslange fra vaskemaskine og ned i håndvasken) Dette ekstra afløb vil ikke have noget indflydelse på underboens lejlighed da han har et nedsænket loft som jeg er nødt til at tage ned uanset om vi banker ned et eller to steder. Er denne 1:1 regel korrekt og hvis ja, hvilken lov står det i? Derudover insisterer min underbo på at han vil havde en tegning over hvad der helt præcis skal laves. Min vvs’er siger dette ikke er muligt at levere og har leveret en detaljeret beskrivelse med tidsplan i stedet. Har han krav på en tegning? Desuden vil han have 30000kr. der skal udbetales hvis der er mere end 7 dages forsinkelse jf. den tidsplan han har fået. Er dette krav rimeligt/lovligt?

Svar
Ejerlejlighedslovens bestemmelser fastslår, at en ejer kan kræve adgang til en anden ejerlejlighed for at udføre følgearbejder i forbindelse med ombygningsarbejder eller nødvendig vedligeholdelse i egen lejlighed. Adgangen er dog betinget af, at arbejdet ikke påfører den anden ejer væsentlige ulemper.

Det er vigtigt at bemærke, at sådanne arbejder ikke må medføre forandringer i den berørte lejlighed, medmindre forandringerne er nødvendige for en fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen.

Når arbejderne i sin situation skyldes dit behov, er det klart, at de skal foretages på en måde hvor underboen bliver mindst mulig berørt. Umiddelbart vil han ikke have krav på betaling, hvis arbejderne forsinkes uvæsentligt, når I ikke har aftalt dette.

Administrators henvisning til 1:1 renovering kan skyldes foreningens vedtægter. I normalvedtægten (som I ikke nødvendigvis har i jeres forening) fremgår det, at man som ejer har pligt til at holde lejligheden forsvarlig – hermed kan muligvis indfortolkes at installationer skal være håndværksmæssig korrekt udførte.

Dog fremgår det også, at ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele. Da du skal etablere rør, der ikke var til stede i lejligheden før, og som skal kobles på foreningens fælles rørsystem, kan dette opfattes som en ændring af fælles bestanddele og derfor formentlig afvises.

Jeg vil anbefale dig at tage kontakt til boligadvokat for konkret og fyldestgørende rådgivning på baggrund af foreningens vedtægter.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

23.07.2025 12:01:58

Spørgsmål
Vi har for nyligt solgt vores hus og havde i den forbindelse nogle ting der blev efterladt, med henblik på at en tredje part skulle hente det inden overtagelse. Dette skete desværre ikke og køber af huset kræver nu en refusion på 20.000,- for de efterladte genstande. Vi vil selvfølgelig gerne erkende at de ting der skulle have været fjernet er vores ansvar og dermed vores udgift, men vi mener at 20.000,- virker urealistisk. Det drejer sig om nogle få møbler og hvad der ville svare til max 7 flyttekasser med løsøre. Vi vil som sagt gerne dække de omkostninger der er i forbindelse med bortskaffelsen af tingene, men tænker at det er mere rimeligt at de indhenter et tilbud fra et firma, da de 20.000,- er et udokumenteret bud. Hvordan forholder man sig i sådan en sag? Tak for hjælpen på forhånd.

Svar
Indledningsvist skal jeg bekræfte, at det almindeligvis er jeres ansvar som sælger, at huset er ryddet og rengjort på tidspunktet for købers overtagelse. Dette fremgår ofte af købsaftalen at være et grundvilkår, og vil også være det almindelige at kræve i praksis.

Når sælger ikke har fjernet sine ejendele fra ejendommen på overtagelsesdagen, kan dette betragtes som en misligholdelse af købsaftalen og sælger bliver erstatningsansvarlig.

Køber kan kræve erstatning for de udgifter og tab, der er forbundet med sælgers misligholdelse. Dette kan eksempelvis omfatte udgifter til opmagasinering af sælgers ejendele, ekstra flytteomkostninger mv.

I kan bede køber om at indhente tilbud på, hvad det ville koste at få flyttet de efterladte genstande på den måde køber har gjort, hvis I sår tvivl om det beløb køber har gjort gældende. Men I kan også selv indhente tilbud derpå, og have besværet dermed henset til misligholdelsen.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

23.07.2025 11:58:07

Spørgsmål
I de sidste 3 år har min nabo på grunden til højre for Skel samlet affald. Vi taler om vanvittige mængder affald, hvor der ikke er nogen sti rundt om bygningen. Jeg bor i Ejer, naboen lejer af et firma/virksomhed. Virksomheden ejer hele bygningen med 4 lejligheder. Virksomheden ønsker ikke at rydde op, og han videresælger affaldet. Kommune og politi blev kontaktet, de gjorde ikke noget. Lige nu sænker dette værdien af min lejlighed. Det er også farligt, da affaldet ikke håndteres af uddannet personale. Kan jeg gøre noget andet, eller behøver jeg at bo i dette rod?

Svar
Udgangspunktet er, at ejendomme skal holdes i forsvarlig stand, således at de ikke frembyder fare og i øvrigt skal ejendomme holdes i en under hensyn til beliggenheden sømmelig stand.

Hvis naboens grund ikke lever op til dette udgangspunkt, bør Kommunen gribe ind.

Kommunen kan nemlig påbyde naboen at rydde op, men det kan være en længere proces, som ligeledes kan ende med at Kommunen indgiver politianmeldelse, hvis påbuddet ikke bliver fulgt, og som må følges op af strafferetlig sag og evt. tvangsbøder.

Dette imidlertid ikke noget du kan fremtvinge eller kræve. Det er Kommunens vurdering.

Du kan eventuelt sagsøge ejeren af naboejendommen, hvis rodet eksempelvis forringer værdien af din ejendom, men det kan være en vanskelig og langtrukken proces.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

23.07.2025 11:55:52

Spørgsmål
Min kone og jeg har d. 1. juni 2025 overtaget en ejerbolig. Vi har nu konstateret og opdaget, at der har været en vand/fugtskade i gulvet under vores radiator. Hvad anbefaler I at vi gør, i sagens videre forløb. På forhånd tak og rigtig god sommer.

Svar
Det er afgørende først at afklare, om skaden var til stede på tidspunktet, hvor I overtog ejendommen, om skaden var skjult, og om I har tegnet ejerskifteforsikring.

En ejerskifteforsikring dækker nemlig skjulte fejl og mangler ved en ejendom, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten og/eller elinstallationsrapporten –  og som derudover var skjult for sælger og køber – og som er opstået før overtagelsestidspunktet.

Var skaden til stede da I overtog, skjult for jer og sælger, og har I tegnet ejerskifteforsikring, skal I anmelde forholdet til forsikringen.

Var skaden til stede på overtagelsestidspunktet og skjult for jer, men har I ikke tegnet ejerskifteforsikring, fordi handlen ikke var omfattet af huseftersynsordningen, kan I forsøge at rette krav mod sælger, da forholdet er at sidestille med en mangel. I den forbindelse bør skadesomfanget og udbedringsomkostningerne overvejes, da en sag kan være omkostningstung at føre.

Er skaden sket efter I overtog ejendommen, skal forholdet anmeldes til eksempelvis hus og/eller indboforsikring.

Med venlig hilsen
Cecilia Nakskov Veistrup
Advokat (L)
Hjemmeside

22.07.2025 11:35:37

Spørgsmål
Hej mit hus har ikke sin egen indkørsel, da det blev bygget i 1963 blev der etableret en vand boring af vandværket med indkørsel til boringen som også fungere som indkørsel til min garage, i 1985 blev vejret tinglyst. Nu har vandværket lukket vandboringen og vil af med de 240m2 indkørsel plus lidt ekstra hvor boringen er. Jeg er blevet tilbudt at købe det for 15.000 kr. Da jeg er i fleksjob og lige er blevet skilt har jeg ikke særligt mange penge. Så ville høre hvad er den billigste måde at erhverve grunden og få den i mit navn, jeg overtager hele matriklen og ved ikke om det er bedst at lægge matriklerne sammen.

Svar
Der skal uanset betales en tinglysningsafgift under alle omstændigheder.

Hvis spørgsmålet alene går på hvordan du billigst finansierer de 15.000 kr., så kan du spørge vandværket om du kan afdrage købesummen månedligt.

Det er min anbefaling, at matriklerne lægges sammen i forbindelse med berigtigelsen af handlen.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

22.07.2025 11:33:52

Spørgsmål
Hej jeg ønsker råd og vejledning i forbindelse med min fars dødsboet om i kan være behjælpelig med yderligere oplysninger og aktindsigter da jeg er blevet bobestyrer/kontakt person for tidligere bo i mit fars navn John Peter Lindstrøm i forbindelse med han død den 2020 blev der frigivet nogle penge og har fået vurdering styrelsen aktindsigter sidste Mdr. Men er nysgerrig på yderligere oplysninger omkring boet m.m hvis i kan være mig behjælpelig?

Svar
Tak for dit spørgsmål. Erfaringsmæssigt vil den skifteretsattest, som udstedes af skifteretten, legitimere dig til at indhente oplysninger på vegne af dødsboet.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

15.07.2025 07:51:58

Spørgsmål
Vi har en grund med fem ejere, hver af de fem ejere ejer desuden hver et sommerhus på grunden. Kreditforeningen vil ikke belåne husene, da de ligger på lejet grund. Vi er nu i gang med at få lavet en samejeoverenskomst, hvor der markeres eksklusiv brugsret ved hvert sommerhus. Der er desuden et grønt fællesareal (stor græsplæne) og en vej/indkørsel tværs over fællesarealet. Ejerne ønsker i samme ombæring at dele fællesarealet om med eksklusiv brugsret. Mit spørgsmål er, om der kan tinglyses eksklusiv brugsret over en del af et fællesareal, hvor der ikke er en tydelig fysisk adskillelse (hæk/hegn)? Fællesarealet vil fortsat være en stor græsplæne. Den eksklusive brugsret vil være markeret på et kort, men ikke være at se fysisk. Desuden vil der være behov for at tinglyse vejret for nogle ejere hen over områder, hvor andre ejere har eksklusiv brugsret. Er dette muligt? Jeg har fået oplyst, at det ikke er muligt i forhold til tinglysningsretten. Er dette korrekt?

Svar
Som du fremstiller sagen bør det være muligt at tinglyse eksklusive brugsretter, dog tidsbegrænset.

I bør kontakte en landinspektør i en sag som denne.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

15.07.2025 07:48:14

Spørgsmål
Min kæreste og jeg står i den situation, at en af mine nære relationer gerne vil sælge sit hus til os markant under den offentlige ejendomsvurdering. Som jeg forstår det, så skal differencen mellem handelsprisen og den offentlige ejendomsvurdering ses som en gave, som beskattes som personlig indkomst. Hvis en ejendomsmægler vurderer markedsprisen som værende lavere end den offentlige ejendomsvurdering, kan denne bruges i stedet. Stemmer dette? Vi er ikke beslægtede og vil derfor ikke kunne benytte reglerne om at kunne købe til under vurderingen herigennem. Huset er vurderet til ca. 7,5 mio., men han har givet udtryk for, at han ikke vil have mere end i omegnen af 4 mio. fra os for det. Er der nogen måde, hvorpå det er muligt at lave en sådan handel uden at skulle betale en masse skat og afgift, fordi det jo ikke kommer nogle af os til gode? Hvilke alternativer ville man kunne bruge her? Tak for hjælpen!

Svar
I kan altid handle huset til markedsprisen – også selv om markedsprisen er under den offentlige ejendomsvurdering.

Jeg kan desværre ikke se at der er nogen måde, hvorpå det er muligt at lave en sådan handel uden at skulle betale indkomstskatskat af gaven, som er differencen af markedsprisen og handelsprisen.

Med venlig hilsen
Thomas Mark Damsholt
Advokat
Hjemmeside

11.07.2025 07:16:08

Spørgsmål
min søns far ,havde søgt om omlægning af boliglånet i hans hus. i den forbindelse efter bankrådgiveren har kigget div dokumenter igennem ,vender hun tilbage med dels afvisning om omlægning af lån MEN at hun/banken vurderer hans rådighedsbeløb er for lille, så de kræver han sælger huset. Han har ikke misvedligeholdt betaling .kan de så godt kræve han sælger huset pga et lille rådighedsbeløb?? er der en paragraf han kan henvise til, eller hvad skal han gøre i denne situation?

Svar
I udgangspunktet vil dette ikke være muligt for banken, medmindre aftalen med banken er misligholdt.

I bør dog gennemgå låneaftalen med banken for at se, om der er en bestemmelse heri, der giver banken ret til at gennemtvinge et salg.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

11.07.2025 07:13:27

Spørgsmål
Jeg har købt et hus og indflyttet, der står i salgsopstillingen jeg fik tilsendt med købsaftalen at badeværelset har indlagt gulvvarme men da jeg flytter ind kan jeg ikke finde hvor gulvvarmen på badeværelset skal tændes for. Jeg skriver derfor til ejendomsmægleren og spørger, hvortil han svarer at han sagde til fremvisningen at der ikke var gulvvarme, hverken mig selv eller de to jeg havde med til fremvisningerne kan genkende at han skulle have sagt dette. Nu står jeg og ved faktisk ikke hvad jeg skal gøre, huset er jo også vurderet ud fra at der er gulvvarme på badeværelset. Kan jeg gøre krav på kompensation?

Svar
Hvis det har fremgået af salgsopstillingen, men ikke forefindes, så er der tale om en mangel, som du kan søge kompensation for (forholdsmæssigt afslag eller erstatning).

Det at mægleren skulle have sagt noget andet er svært at bevise, og er i øvrigt mæglerens bevisbyrde.

Jeg ville derfor varsle et krav mod mægler om kompensation.

Med venlig hilsen
Rasmus Lindsten
Advokat, associeret partner
Hjemmeside

03.07.2025 11:28:50

Spørgsmål
Hvad gør man hvis man ikke kan flytte ens adresse, da boligen jeg er flyttet ind i er ny. Den er ikke godkendt til beboelse? Vi har været i dialog med udlejer men vi bliver vinget af gang på gang og at den er godkendt lige om lidt. Men har nu boet i lejligheden siden 1 maj og har ikke kunne søge om boligstøtte. Hvad gør man i denne situation? Mvh Camilla Madsen

Svar
”I kan i udgangspunktet ikke gøre andet end at vente, til boligen er godkendt. Jeg har dog nogle anbefalinger til mulig fremskyndelse af processen og til, at I eventuelt kan opnå kompensation.

I forhold til boligstøtte ville jeg sende lejekontrakten til kommunen og høre, om kommunen på baggrund heraf kan yde støtte. Er det ikke tilfældet, kan I klage til Teknisk Forvaltning i kommunen, som kan pålægge udlejer at få lovliggjort bygningen, så den bliver godkendt til beboelse. Herudover kan I gøre krav om forholdsmæssigt afslag i lejen over for udlejer. Det vil være rimeligt at kræve et afslag i lejen fra lejeforholdets start, og indtil lejemålet er godkendt til beboelse, med et beløb svarende til det, som I mister i boligstøtte. Bemærk dog, at I vil være nødt til at føre sag ved Boligretten, hvis udlejer ikke frivilligt vil give jer lejeafslag. I så fald kan Boligretten pålægge udlejer at betale jer forholdsmæssigt afslag, hvis Boligretten vurderer, at der er grundlag herfor.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside

03.07.2025 11:27:13

Spørgsmål
Kan man frivilligt tinglyse en servitut, der begrænser brugen af et sommerhus, der ligger i landzone i et område uden lokalplan. Det vi gerne vil, er at vi hæftende frasiger os retten til at benytte huset om vinteren svarende til reglerne for sommerhuse i sommerhusområder. Huset er beliggende på lejet grund med kommunen som udlejer. Der er flere sommerhuse på den fælles matrikel. Spørgsmålet er opstået, fordi vi på grund af hændelig undergang (stormflod) skal genopføre huset. I den forbindelse stiller kommunen krav om at vi bygger huset efter reglerne for helårsbolig. Dette på trods af, at lejekontrakt, BBR mv. definerer huset som et sommerhus. Ved at begrænse brugsretten vil kommunen eventuelt give byggetilladelse til at genopføre huset efter reglerne for sommerhuse – BR18 paragraf 283, men beder os om at undersøge spørgsmålet

Svar
”Man kan godt tinglyse en servitut, der begrænser brugen af huset på samme måde, som det gælder for sommerhuse. Samtykke fra kommunen er dog påkrævet ifølge planlovens § 42. Det indebærer, at I er nødt til at søge kommunen om tilladelse til at pålægge ejendommen en sådan servitut, og at kommunen ved tinglysning af servitutten underskriver anmeldelsen.”

Med venlig hilsen
Henrik Palmkvist
Indehaver og advokat
Hjemmeside