Spørgsmål:
Vi står med et problem – vi har købt et hus i december sidste år og har pludselig ved an slamsugning fået konstateret, at der er ulovlige kloakker, da der ikke er separatkloakering, selvom dette har været angivet til kommunen inden salget.
Skal sælger ikke stilles til ansvar for dette og betale for, at denne ulovlighed bliver bragt i orden? Hvis ja, hvordan skal vi gebærde os? Ejendomsmæglerne svarer blot tilbage, at sælger ikke vidste dette, men kan det være vores problem?
Svar:
Kære spørger
I første omfang må I få konstateret problemets omfang, samt hvad det vil koste at udbedre.
Dernæst må I vurdere, om sælger kan være erstatningsansvarlig over for jer, således at sælger vil have pligt til at betale (størstedelen af) udgifterne til etablering af fornødne kloaker. Hvis sælger tillige har købt huset, som det er, og sælger ikke havde viden om de ulovlige kloaker, vil sælger ikke være erstatningsansvarlig.
I så fald bør det vurderes, om sælger har pligt til at yde jer et afslag i købesummen. Det afhænger af størrelsen af udbedringsomkostningerne i forhold til købesummen, idet man som køber ikke kan kræve afslag for bagatelagtige forhold. Udbedringsomkostningerne skal udgøre omkring 5% af købesummen eller mere for at forholdet karakteriseres som ikke-bagatelagtigt med den konsekvens, at I har ret til et afslag i købesummen.
Vurderes det, at sælger har pligt til at yde jer enten erstatning eller afslag i købesummen, bør I rette henvendelse til sælger direkte herom. Afviser sælger jeres krav, er der ikke andet at gøre end at stævne sælger.
For god ordens skyld det nævnes, at ejerskifteforsikringen ikke dækker ulovlige kloaker. Forsikringen dækker kun bygningerne og installationer heri samt herunder.
Med venlig hilsen / best regards
Henrik Palmkvist
Dansk BOLIGadvokat, København
