Spørgsmål:
Vi har for ca 2,5 år siden sammenlagt to ejerlejligheder. I den forbindelse blev også vores badeværelse gennemrenoveret for et pris på et stykke over 100.000,- kr. Vores ovenbo har for nylig rettet henvendelse til os, idet vedkommende ifb med renovering af sit badeværelse ønsker at få adgang til vores badeværelse. Ovenboen ønsker at etablere et nyt afløb, som skal trækkes hen over vores loft. Dette er vi selvsagt ikke interesseret i, eftersom vi lige har gennemrenoveret vores badeværelse. Iht foreningens vedtægter kræves mit skritlige samtykke. Alternativt kan bestyrelse/generalforsamling kræve at en rørgennemføring SKAL gennemføres. Mit spørgsmål er: 1) Hvad er mine rettigheder her? Kan jeg nægte? Jeg ser ikke en renovering som en absolut nødvendighed, hvor en rørgennemføring på mit badeværelse er en absolut nødvedighed. Der må findes andre alternativer. 2) Hvis jeg bliver tvunget ud i at ovenbo får adgang, hvorledes kan jeg så blive kompenseret og efter hvilken takst (gene, tab af værdi på ejendom), 3) kan jeg kræve at arbejdet udføres af mine håndværkere, 4) kan jeg kræve at der opstilles en kontrakt for udførelse af arbejdet herunder deponering af penge af ovenbo Vh Jens
Svar:
Kære Spørger,
Som det helt klart gældende udgangspunkt, har en ejerlejlighedsejer såkaldt særråden over sin egen ejerlejlighed. Denne rådighed omfatter typisk alt det der er visuelt konstaterbart i ejerlejligheden. Undtagelserne til denne særråden gælder alene for blandt andet bærende vægge, etageadskillelser og fælles gennemgående forsyningsrør.
Når du i dit spørgsmål herefter angiver, at generalforsamlingen/bestyrelsen i henhold til de for ejerforeningen gældende vedtægter kan kræve, at en “rørgennemføring skal gennemføres”, vil jeg på baggrund af de oplysninger du i øvrigt har angivet, vurdere, at der er tale om en rettighed til at vedtage, at gennemgående forsyningsrør, der angår hele ejerforeningens forsyningsnet, kan kræves etableret uanset enkeltmedlemmers modstand heroverfor. Derved vil den etablering af rørgennemføring, som du beskriver din overbo ønsker at etablere synligt i din ejerlejlighed, umiddelbart vurderet, ikke være omfattet, idet der ikke er tale om en rørgennemføring, der vedkommer hele ejerforeningens forsyningsanlæg.
Måtte det efter en fortolkning af vedtægterne gældende for jeres ejerforening vise sig, at der deri er givet generalforsamlingen og/eller bestyrelsen mulighed for at pålægge enkeltmedlemmer af ejerforeningen at tåle, at der gennemføres synlige rør fra overboens forsyningsanlæg, vil jeg vurdere det som overvejende sandsynligt, at man i et tilfælde som af dig beskrevet, vil kunne påberåbe sig foreningsrettens beskyttelse af enkeltmedlemmerne, hvis fællesskabets beslutning tilsidesætter enkeltmedlemmets rettighed. Sagt på en anden måde vurderer jeg ikke, at generalforsamlingen og/eller bestyrelsen, kan pålægge dig at tåle en synlig afløbsinstallation fra overboens forsyningsanlæg, medmindre der er tale om en nødvendig og sædvanlig installation i jeres forening.
Ovenstående besvarelse gælder primært første del af dit spørgsmål. For så vidt angår del 2) – 4) er disse alene relevante, såfremt du måtte skulle tåle, at der etableres en synlig installation fra overboens forsyningsanlæg i din ejerlejlighed. I sådant tilfælde gælder de almindelige principper for byggeri, hvorfor installationen vil skulle gennemføres efter gældende forskrifter for byggeri, håndværksmæssigt korrekt og rent visuelt så skånsomt som muligt. Det skal ikke forventes, at du kan stille krav til hvem der skal være udførende håndværker, kompensation eller lignende.
Med venlig hilsen
Rasmus H. E. Agathon
Advokat
Danske BOLIGadvokater, Frederiksberg C
