Spørgsmål:
Vi overtog i februar 2012 den ejendom, som vi bor i nu. Vi fik i 2017 problemer med vores toiletafløb og kunne konstatere, at vores faskine, som tager sig af overløb fra bundfældningstanken, var stået af. Vi henvendte os til kommunen og spurgte, om vi måtte anlægge en ny faskine. De afslog og oplyste os samtidig om, at det køkkenafløb, som forefindes på ejendommen, ikke er lovligt men lavet på dispensation og skal lovliggøres.
Den midlertidige dispensation er for os fuldstændig ubekendt og ikke oplyst i hverken salgsopstilling, tilstandsrapport eller andre dokumenter fra ejendomsmægler. Tværtimod oplyser sælger i købsaftalen, at der ikke er taget nogle beslutninger, som vil være fordyrende for kommende ejere. Vores ejerskifteforsikring vil ikke hjælpe os. Hvad gør vi her? Er det evt. en husforsikring som kan dække det, eller har vi købt katten i sækken?
Svar:
Kære spørger
Ud fra de foreliggende oplysninger, er det svært at vurdere, om I har købt katten i sækken. Der er dog nogle mulige scenarier, som I bør undersøge.
Det første I bør undersøge er, om sælger var bekendt med dispensationen. I givet fald burde sælger formentlig havde orienteret jer herom i forbindelse med handlen, og tilsidesættelse heraf kan være erstatningspådragende for sælger, således at sælger rettelig bør erstatte jeres tab.
Hvis sælger ikke var bekendt med dispensationen, vil sælger med al sandsynlighed ikke være erstatningsansvarlig. I vil ej heller være berettiget til et afslag i købesummen, selv om der formentlig er tale om en værdiforringende mangel, da handlen er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Tilbage er så muligheden for at undersøge om en eventuel rådgiver, som har hjulpet jer igennem handlen, eksempelvis en boligadvokat eller en købermægler, kan være erstatningsansvarlig over for jer som følge af mangelfuld rådgivning. Det er dog forbundet med tvivl, om en rådgiver kan være erstatningsansvarlig over for jer. Det afhænger af, om rådgiveren burde have været bekendt med dispensationen, eller om der er forhold, der burde have givet rådgiveren anledning til at indhente nærmere oplysninger, der kunne have belyst problematikken. Er der tale om mangelfuld rådgivning, vil rådgiveren være forpligtet til at betale jer erstatning for lidt tab.
Med venlig hilsen / Best regards
Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København
