Spørgsmål:
Min mand og jeg har været ude at se på et hus, som vi er meget interesserede i grundet en ret enestående beliggenhed. Sælger har aldrig boet i huset, men købte det i 2008 med henblik på udlejning. Huset er i to plan. Lejer i stueetagen er allerede fraflyttet, men den 133 m2 store kælder (hvoraf kun ca. 27 m2 er godkendt til beboelse) er indrettet som to separate lejligheder, hvori der i den ene har boet et ungt par i mere end to år og i den anden en mand i mindre end to år. Begge lejekontrakter er ikke tidsbegrænsede, men ejendomsmægleren oplyser, at det er aftalt pr. SMS, at lejerne fraflytter ejendommen senest februar. I begge lejekontrakter angives, at der udlejes et værelse, selvom lejlighederne har hver sit køkken og bad.
Vi vil som udgangspunkt gerne fortsætte med at udleje begge lejligheder og selv nøjes med stueetagen, men vi frygter flere ting: – Kan vi risikere, at vi ikke kan komme af med lejerne? – Kan vi risikere at skulle betale leje tilbage til lejerne for den tid de har betalt for høj husleje til sælger? – Kan vi risikere noget ved at det meste af lejlighederne ikke er godkendt til beboelse? Vi har bedt om en skriftlig bekræftelse på, at lejere flytter. Hvis lejerne skriver under på, at lejekontrakten ophæves, og at de agter at fraflytte lejlighederne senest 1. februar, vil det så være være tilstrækkeligt for at købe det ellers fantastiske hus med minimale risici?
Svar:
Kære spørger,
Ja, der er risiko for, at I ikke kan komme af med lejerne. Der er også risiko for, at I kan komme til at tilbagebetale leje til lejerne, såfremt den tidligere ejer har opkrævet for meget i leje. Der er også risiko for, at I kan blive påført omkostninger, fordi lejemålene ikke er godkendt til beboelse. Det er derfor vigtigt, at jeres aftale med sælgeren forsøger at minimere disse risici. Eksempelvis bør det klart fremgå af aftalen med sælger, at sælger hæfter for eventuelle krav, som I måtte blive påført i anledning af lejeforholdene, og at I kan træde tilbage fra handlen, hvis lejerne mod forventning ikke er fraflyttet på overtagelsesdagen.
Hvis I modtager lejernes bekræftelse på, at de er indforstået med, at lejemålene ophører på overtagelsesdagen, og at de vil være flyttet dér, står I naturligvis stærkt. Det er dog ingen garanti for, at lejerne faktisk vil være flyttet på overtagelsesdagen, og at de ikke har berettigede indsigelser, hvis de alligevel bliver boende mod jeres ønske. Det bedste er derfor at vente med at effektuere handlen, til I rent faktisk kan konstatere, at lejerne er flyttet.
Med venlig hilsen / Best regards
Henrik Palmkvist
Danske Boligadvokater, København
