Spørgsmål:
Hej
Jeg har kig på et gammelt hus, hvor der i tilstandsrapporten står beskrevet, at der er nedsat levetid på taget (det er stråtag). Hvis jeg nu ved istandsættelse at overetagen sætter nye gipsvægge op og derved får adgang til at kigge på spærene, og finder at nogle af disse er rådne og ville skulle skiftes ved et senere tagprojekt, vil en ejerforsikring så dække de rådne spær? Huset er fra 1850.
Svar:
Kære Spørger,
Ejerskifteforsikringen dækker i sit udgangspunkt skjulte skader eller forhold, der giver nærliggende risiko for skader, hvis skaden – eller årsag til skaden – var til stede på overtagelsesdagen og ikke fremgik af den tilstandsrapport der er udleveret.
I forhold til om der foreligger en forudsætningsvis “skade”, fremgår det af mindstedækningsbekendtgørelsen, at dækningen vedrører forhold (skader) på/i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til andre bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.
Netop sidste led er afgørende i forhold til dit konkrete spørgsmål. Således kan man godt risikere, at man ikke kan få dækket eventuelle rådne spær på en stråtægt ejendom fra 1850, idet man vil konkludere, at det i et sådant hus ikke vil være usædvanligt, at der er råd i spærene i en ejendom af denne type og alder. Adskillige afgørelser har taget stilling til, at et konstateret forhold, der i udgangspunktet synes omfattet af ejerskifteforsikringen, idet den ikke har været angivet i tilstandsrapporten, ikke har været dækningsberettiget, da det har været “forventeligt” for en køber af en ejendom af den type og alder, at der kunne være problemer som konstateret.
Hvis således man har mistanke om, at der kan være problemer med spærene, må man derfor i forbindelse med købet få afdækket forholdet nærmere. Hvis tilstandsrapporten i den forbindelse ikke kaster relevant lys over problemstillingen (der har eventuelt ikke været adgang til at besigtige forholdet for den byggesagkyndige), bør man med egen byggeteknisk assistance få forholdet belyst inden man binder sig endeligt til handlen.
Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg
