Spørgsmål:
Vi har været med til at stifte en ny andelsboligforening i efteråret 2015,og kunne derfor købe vores meget lækre andelslejlighed for 180.000kr. Den er 87 kvm., har den bedste udsigt og to badeværelser. Alt sammen noget som for os føles som meget mere værd end 180.000kr. Derfor satsede vi og købte den. I området ligger små andelsboliger på min 300.000kr. og op til 1.000.000kr.
Vi håber derfor kunne tjene ved et salg en dag.
Men hvornår kan vi sælge med fortjeneste? Og hvem bestemmer, hvad vores lejlighed skal sælges for?
Vi har læst om forskellige måder at vurdere en lejlighed på. Hvem vælger hvilken måde, den skal vurderes på i en ny andelsforening? Er det bestyrelsen, eller skal alle i andelsforeningen været med til at stemme om det? Og hvis en måde at vurdere på bliver vedtaget, kan de så lige pludselig året efter lave det om, så lejlighederne bliver vurderet på en måde?
Hvad er fordele og ulemper ved at vores lejlighed stiger i pris? Hvorfor kunne man ønske, at andelen ikke skal være så meget værd som muligt?
Mange spørgsmål der allesammen handler om en vurdering af en ny andelsbolig :-).
Håber meget på svar.
Svar:
Kære spørger
Når I sælger jeres andelsbolig, skal I dels iagttage Andelsboligforeningslovens regler (§ 5) samt eventuelle bestemmelser herom i foreningens vedtægter. I mange tilfælde er vedtægterne og loven parallelle på dette område, således at der i prisen indgår værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden samt eventuelt tillæg/fradrag afhængig af lejlighedens vedligeholdelsesstand.
Med hensyn til opgørelse af foreningens formue og andelen beregnet i forhold hertil, kan ejendommen værdisættes til enten anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller den senest ansatte ejendomsværdi alt i overensstemmelse med lovens § 5, stk. 2.
Det er bl.a. derfor, at der umiddelbart er ganske store afvigelser i pris for udbudte andele, idet det skal ses i sammenhæng med størrelsen af boligafgiften, finansiering af ejendommen og meget andet.
Det er generalforsamlingen, der bestemmer hvorledes andelen beregnes (også kaldet andelskronen), og der er for så vidt intet til hinder for, at opgørelsesmetoden ændres fra år til år.
I mange foreninger vedtager man en andelskrone, der ligger i underkanten af det maksimale for at have en buffer ved værdifald vedrørende ejendommen, fremtidige vedligeholdelsesudgifter m.v.
Hvis andelslejligheden er anvendt til egen privat beboelse og det grundareal, der hører til andelsboligen, er under 1.400 kvm., vil salg af andelen efter Aktieavancebeskatningsloven kunne ske uden beskatning af en eventuel fortjeneste.
Med venlig hilsen
Anders Welding
Dansk BOLIGadvokat, Amager
