Spørgsmål:
Hej.
Min kæreste og hans far ejer et hus sammen. Min kæreste og jeg bor i huset og vil nu gerne overtage hans fars andel, således at vi ejer huset selv. De ejer hver 50%. Vi sidder til leje i huset. Det har hele tiden været meningen, at min kæreste på et tidspunkt skulle overtage det hele, og hans far gik med i huset for at hjælpe min kæreste igang, før han fandt mig. Det er kun et kreditforeningslån, og han har derfor ikke haft penge op af lommen. Huset har gennemgået en gennemgribende renovering, og da min kæreste er håndværker og har lavet det hele selv, samt fik huset meget billigt, er der en stor friværdi i huset.
Hvordan er reglerne i forbindelse med overtagelse af hans fars del af kreditforeningslånet? Kan man bare overtage hans del af lånet uden at skulle betale ham ud? Er der noget skattemæssigt man skal betale?
Svar:
Kære Spørger,
Første del af dit spørgsmål er forholdet omkring den oparbejdede friværdi. I den forbindelse vil udgangspunktet være, at din kærestes far i forbindelse med en eventuel overdragelse af det fulde ejerskab til din kæreste vil skulle have 50 % af den oparbejdede friværdi. Dette udgangspunkt kan være fraveget ved aftale, herunder idet du skriver, at din kæreste har stået for en del af istandsættelsen af ejendommen da han er håndværker. Men det kræver eksistensen af en aftale, såfremt din kæreste vil skulle forfordeles i forhold til en oparbejdet friværdi.
Anden del af dit spørgsmål angår muligheden for overtagelse af din kærestes fars andel af realkreditbelåning. Din kæreste vil normalt kunne overtage den fulde låneforpligtelse, hvis det pågældende realkreditinstitut vil godkende ham som ny låntager for den fulde hovedstol. Han vil skulle indlevere relevante oplysninger om sine privatøkonomiske forhold, hvorefter realkreditinstituttet foretager den nødvendige vurdering.
Den tredje del af dit spørgsmål angår de skattemæssige forhold i forbindelse med, at din kæreste vil skulle overtage det fulde ejerskab til ejendommen. Der kan for din kærestes far blive tale om ejendomsavancebeskatning for så vidt angår en eventuel friværdi, hvis ikke han selv har beboet ejendommen. For din kærestes vedkommende vil det primært være i forhold til et eventuelt gaveelement, at der kan komme en skattemæssig konsekvens på tale i forbindelse med overtagelsen. I den forbindelse accepterer SKAT dog efter fast praksis, at der kan overdrages til 15 % under den offentlige vurdering uden der derved vil blive tale om et gaveelement.
Idet de ovenfor angivne svar er af generel karakter, bør både din kærestes far samt din kæreste søge professionel rådgivning i forbindelse med en eventuel overdragelse.
Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg
