6 spørgsmål man som forældre bør stille før et forældrekøb
Forældrekøb kan være en god måde at hjælpe et barn med en bolig under studietiden.
Men et forældrekøb er mere end et boligkøb.
“Når man køber en bolig til sit barn, er det let at have fokus på pris, beliggenhed og finansiering. Men forældrekøbet betyder også, at man bliver ejer af en udlejningsbolig, og det følger der en række regler og forpligtelser med. Det er derfor vigtigt at få styr på de juridiske og økonomiske forhold, inden man skriver under på købsaftalen,” siger Niels Erlandsen, certificeret BOLIGadvokat og formand for Danske BOLIGadvokater.
Her er seks spørgsmål, som forældre bør have svar på, før de køber lejlighed til deres barn.
Ja – men ikke alle ejerlejligheder kan anvendes til forældrekøb.
Ejerforeningens vedtægter kan begrænse eller forbyde udlejning.
Hvis udlejning ikke er tilladt, kan forældrene stå med en lejlighed, som ikke kan bruges til det formål, den blev købt til.
Ja. En skriftlig lejekontrakt bør være en del af ethvert forældrekøb.
Lejekontrakten dokumenterer lejeforholdet mellem forældre og barn.
Den kan få betydning for blandt andet boligsikring, opsigelsesvilkår og håndtering af uenigheder.
Huslejen bør som udgangspunkt fastsættes på niveau med markedslejen. Hvis forældrene fastsætter en lavere husleje, kan det få skattemæssige konsekvenser for både forældre og barn.
Forældrene kan blive beskattet, som om de havde modtaget markedslejen, selv om den faktiske husleje er lavere. Det betyder, at forældrene kan blive mødt med et yderligere skattekrav, fordi den skattemæssige lejeindtægt fastsættes højere end den indtægt, de faktisk har oplyst og modtaget.
For barnet kan forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte husleje blive anset som en gave fra forældrene. Det kan medføre gaveafgift eller anden skatte- og afgiftspligt for barnet.
Eksempel: Hvis markedslejen er 8.000 kr. om måneden, men barnet betaler 6.000 kr., vil forskellen på de 2.000 kr. skattemæssigt blive behandlet som en gave til barnet. Samtidig kan forældrene blive beskattet af markedslejen på 8.000 kr. om måneden og dermed få et yderligere skattekrav.
“Det er helt naturligt, at forældre gerne vil hjælpe deres barn økonomisk, når de har mulighed for det – og det kan derfor virke oplagt at sætte huslejen lidt lavere. Men hvis forskellen løber over flere år, kan det blive til et betydeligt beløb, og samtidig kan det få skattemæssige konsekvenser for både forældrene og barnet. Derfor bør man ikke bare fastsætte huslejen efter, hvad der føles rimeligt,” siger Niels Erlandsen, formand for Danske BOLIGadvokater.
Det bør afklares før købet.
Barnet kan senere flytte til en anden by, skifte studie eller flytte sammen med en partner.
Hvis der ikke er taget stilling til den fremtidige anvendelse, kan forældrene stå med en bolig, som ikke længere passer til formålet.
Ja. En forældrekøbslejlighed kan som udgangspunkt sælges eller overdrages til barnet.
Familieoverdragelser følger særlige regler for værdiansættelse. Det betyder, at forældrene i visse tilfælde kan overdrage lejligheden til barnet til en pris, der ligger op til 15 % eller 20 % under den offentlige ejendomsvurdering, afhængigt af hvilken vurdering der gælder. Reglen giver dermed mulighed for at overdrage en bolig til barnet til en lavere pris end boligens faktiske handelsværdi.
Eksempel: Hvis den offentlige ejendomsvurdering af lejligheden er 2 mio. kr., kan forældrene i visse tilfælde overdrage den til barnet for 1,6 mio. kr., hvis 20 %-reglen gælder. Den offentlige vurdering kan dermed bruges som udgangspunkt for beregningen af overdragelsesprisen – også selv om lejligheden kan være mere værd på det almindelige boligmarked.
Hvis der er særlige omstændigheder, der viser, at den offentlige vurdering ikke afspejler boligens handelsværdi, kan Skattestyrelsen dog tilsidesætte værdiansættelsen. Det kan for eksempel være, hvis lejligheden for nylig er købt eller solgt til en væsentligt højere pris, eller hvis der foreligger en konkret vurdering, der peger på en højere handelsværdi.[PvB2]
Et salg af en forældrekøbslejlighed til barnet bør derfor planlægges med både juridiske og skattemæssige forhold for øje.
Et forældrekøb indebærer både boligretlige, lejeretlige og økonomiske forhold for både barn og forældre.
En gennemgang af vedtægter, købsaftale og regler for udlejning kan afdække forhold, som ikke fremgår tydeligt ved første gennemgang.
Hvis forholdene ikke er afklaret før købet, kan det begrænse mulighederne for udlejning, skabe problemer senere i ejerforholdet og føre til uforudsete skattemæssige konsekvenser.
“Et forældrekøb er en stor økonomisk beslutning, og mange af de problemer, vi ser, kan være forebygget, hvis man får afklaret de juridiske og skattemæssige forhold på forhånd. Det handler ikke om at gøre et forældrekøb mere kompliceret, men om at sikre, at man ved, hvad man går ind til, før man køber,” siger Niels Erlandsen, certificeret BOLIGadvokat og formand for Danske BOLIGadvokater.
Et forældrekøb er mere end et boligkøb. Forældrene bliver samtidig ejere af en udlejningsejendom med juridiske og økonomiske forpligtelser.
Danske BOLIGadvokater anbefaler, at regler for udlejning, lejekontrakt og den fremtidige anvendelse af boligen afklares, før købsaftalen underskrives.
