Spørgsmål:
Vi er ved at købe et sommerhus på lejet grund. Lejen er pt 20.000 kr pr år på en uopsigelig lejekontrakt, og ved en forespørgsel i 2017 vil ejeren forny den med nye 30 år, med en stigning til 21.000 kr pr år.
Nu har ejeren meddelt, at han helst vil sælge grunden til 900.000 kr. og talt meget varmt for dette. I sidste uge meddelte vi ejeren, at vi gerne ville forny lejekontrakten med nye 30 år. Først blev han sur, men senere meddelte han, at hvis han skulle forny med nye 30 års uopsigelighed, var lejen 30.000 kr pr år.
Det er ikke lige det, vi har budgetteret med, og vi vil høre, om man pludselig, og muligvis fordi man bliver sur over, vi ikke ville købe grunden men leje i stedet, kan forhøje lejen med 50 % – eller om der er nogle rimelige regler herfor ?
Svar:
Kære Spørger,
Jeg noterer mig, at I ønsker at overtage et sommerhus på lejet grund. Dette medfører, at I skal overtage en allerede eksisterende lejekontrakt omkring grunden, hvilket nuværende lejer er berettiget til at gøre i henhold til Lov om sommerhuse på fremmed grund § 7. Af § 7 følger, at lejevilkårene alene kan ændres ved aftale i det omfang, det ikke samlet set er til skade for lejeren. En stigning som varslet af udlejer vil være i strid hermed.
En udlejer kan imidlertid regulere lejen i henhold til Lov om sommerhuse på fremmed grund § 4. Det er i den forbindelse en afgørende forudsætning, at den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen. Markedslejen er den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold (med hensyn til de vilkår der er aftalt, grundens beliggenhed, anvendelse og størrelse). Det vil herefter være en konkret vurdering, om lejen kan fastsættes til kr. 30.000/årligt. Uanset dette måtte være acceptabel markedsleje, kan regulering tidligst få virkning 5 år efter lejeperiodens begyndelse eller, hvis regulering tidligere har fundet sted, 5 år efter seneste regulering i henhold til stk. 1. En eventuel regulering skal i øvrigt fordeles over 5 år, således at den årlige regulering udgør 1/5 af den samlede regulering.
Rasmus H. E. Agathon
Danske Boligadvokater, Frederiksberg
