Spørgsmål:
Jeg bor i en hjørne-ejendom med 12 ejerlejligheder.
Én ejer, måske flere, ønsker at etablere altan for egen regning. Mindst 4 ejere har ikke teknisk mulighed for dette, da der i disse lejligheder kun er et mindre areal mod gården. Alle skal efter fordelingstal betale for udvendig vedligeholdelse, da altaner jo betragtes som en integreret del af husfacaden, da ikke andet er nævnt i vores vedtægter.
Har jeg ret i, at sagen skal afgøres ved énstemmighed i ejerforeningen, når altanprojektet dels ikke kan tilgodese alle ejere og dermed stille nogle ringere end andre, dels må betragtes som værende af særlig indgribende karakter, en afgørende disposition over fælles ejendom på grund af de ulemper og uligheder, et sådant projekt forårsager?
Svar:
Kære Spørger
Det er et vanskeligt spørgsmål.
Svaret om hvorvidt det kræver enstemmighed eller kvalificeret flertal (normalt 2/3), afhænger af, hvor indgribende projektet er for den enkelte ejer, her særligt de som ikke kan eller vil have en altan.
Vestre Landsret har i en sag slået fast, at et konkret projekt var i orden ud fra en samlet bedømmelse. Det var ikke så indgribende at der kunne kræves enstemmighed. Omstændighederne var således:
En ejerforening vedtog bestyrelsens forslag om påbygning af altaner ved de øverste lejligheder. Det skete med kvalificeret flertal. Nogle medlemmer af ejerforeningen anlagde sag mod ejerforeningen med påstand om, at beslutningen ikke var gyldigt vedtaget. De anførte bl.a., at projektet var af så indgribende karakter, at forslaget alene kunne vedtages ved enstemmighed.
Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt, og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter. Byretten lagde endvidere vægt på, at det ikke kunne antages, at altanerne medførte væsentlige indbliksgener, og endelig på, at bygningens udseende ikke var blevet væsentligt forringet.
Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne. Heri måtte bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at alle lejligheder kunne – men ikke skulle – pålægges at have altan, efter ejendommens karakter i sig selv fremstod som naturligt. Det kunne ikke anses for godtgjort, at altanerne havde medført nogen væsentlig arkitektonisk forringelse af ejendommen, og det var heller ikke påvist, at altanerne havde medført væsentlige udsynshindringer, at den valgte konstruktion var uforsvarlig eller i øvrigt i sig selv geneforvoldende. Landsretten tiltrådte herefter – og i øvrigt af de af byretten anførte grunde – at altanprojektet ikke havde været af en sådan indgribende karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse om kvalificeret flertal (UfR 2003.455 Vestre Landsret).
Fornuftige projekter, hvor der er rimelighed i tingene, herunder at det skal være udgiftsneutralt for de ejere som ikke er med i projektet kan normalt vedtages med kvalificeret flertal.
Men som nævnt beror det på en konkret vurdering.
Med venlig hilsen
Thomas Damsholt
Dansk BOLIGadvokat, Lyngby
